Delegert vedtak Plan og forvaltning Vår dato Vår ref. Deres ref VEKI/2015/1473-8

Transkript

1 OPPDAL KOMMUNE Delegert vedtak Plan og forvaltning Vår ref. Deres ref VEKI/2015/ Vedtak nr Fridar Skjerve 16/86 Lerkevn RENNEBU Vår saksbehandler Direkte telefon Deres dato Vegard Kilde av 6 Tillatelse, oppføring av tilbygg og ombygging av våningshus, gnr. 317/5 Jo Espen Hårstad Gnr 317 Tiltakshaver Jo Espen Hårstad Vannforsyning Privat Bygning: Bnr 5 Offentlig Fnr Eiendom Gamle Kongeveg 1476, 7340 OPPDAL Komplett søknad mottatt Avløp Privat Offentlig Våningshus, BRA 69 m 2, BYA 30m 2 Krav om avfallsplan Ja Nei Avstand fra nabogrense: Mer enn 4 meter (Uendret) Avstand fra veimidte: Uendret Avstand fra annen bygning: Mer enn 8 meter (Uendret) Ansvarsområde Ansvarlig foretak Tiltaksklasse * Beskrivelse av ansvarsområde SØK Fridar Skjerve 1 sg Ansvarlig søker PRO Fridar Skjerve 1 sg Arkitektur, konstruksjonssikkerhet og bygningsfysikk PRO Erklæres før byggestart Rør og sanitærinstallasjoner UTF Erklæres før byggestart Rør og sanitærinstallasjoner UTF Erklæres før byggestart Grunnarbeid, mur og plasstøpte betongkonstruksjoner UTF Erklæres før byggestart Tømrerarbeid, trekonstruksjoner, innredning og taktekking *sg = sentral godkjenning Saksopplysninger: Plangrunnlag: Eiendommen er en landbrukseiendom tilhørende LNFR formålet i kommuneplanen. Gården er av landbruksmyndigheten i Oppdal ansett å være aktiv drift. Selve tilbygget ligger inne på tunet. Det er ikke registrert naturtyper eller funn av betydning for vurdering av prinsippene i naturmangfoldslovens Om tiltaket: Jo Espen Hårstad har søkt om tilbygg til våningshus på eiendom 317/5 med et BYA på 29,9 m 2 og BRA på 69 m 2. Tilbygget søkes med overbygd balkong som inngår i BYA. I tilbygget etableres trappehus fra kjeller til 2. etasje, og våtromsfunksjoner. I tillegg er det søkt om ombygging av takkonstruksjonen med en reduksjon av takvinkel fra 37 gr. til 34 gr. Dette er tenkt gjennomført ved å heve rafta med 450 mm, og en i gjennomsnitt takåsoppbygging på 350 mm. Dagens takkonstruksjon er delvis isolert, mens hevingen gir i snitt 350 mm isolasjon i tak. I tillegg ønskes et takutstikk på 50 cm, som er ca. 25 cm lenger enn dagens. Målet for tiltaket er å gjøre bygningen mer funksjonell for familien som skal ta over gården. Bad og våtrom etableres i tilbygget. Postadresse Rådhuset Bankgirokonto Organisasjonsnr. Inge Krokanns veg 2 Telefon OPPDAL Telefaks Konto for skatt Epost: post@oppdal.kommune.no

2 OPPDAL KOMMUNE Delegert vedtak 2 av 6 SEFRAK (Sekretariatet for registrering av faste kulturminner): Omsøkt bygning (bnr ) er registrert i SEFRAK registeret i Byggeperiode for huset er vist til , med år 1800 som antatt byggeår for den eldste delen (Norges bebyggelse). Nyere tilbygg i øst er fra ca. år I så måte er dette et bygg eldre enn 1850, og omfattes av kulturminnelovens 25. Dette betyr at det skal utøves særlig varsomhet ved endringer og ombygginger. Sør- Trøndelag fylkeskommune (STFK) ved Hauke Haupts foretok en befaring av bygningen Etter dette ble det fra Oppdal kommune sendt inn sak for høringsuttalelse til STFK forelå uttalelsen fra STFK. Søknad om tillatelses til tilbygg og ombygging forelå Oppdal kommune Med denne fulgte et nytt bearbeidet tegningsett og tilsvar på STFK sin vurdering. Fylkeskommunens høringsuttalelse: STFK starter med å påpeke kulturminnelovens 25, og kravet til varsomhet ved endring av bygg eldre enn De viser også til Kommunens plikt til å påse at kulturell og historisk verdi så vidt mulig blir bevart. Det vises til at bygget ble underbygget med kjeller i 1952, og i så måte hevet i terrenget. Det er skiftet kledning vindu i nyere tid. Bygget framstår som tidstypisk med kort takutstikk. Videre sees det som positivt i vernesammenheng at bygget skal tas mer aktivt i bruk, og tilpasses dagens fasiliteter. STFK konstaterer etter befaringen at det er et rimelig behov å heve takhøyden i 2. etasjen for å få brukbare arealer. Samtidig ser de takets utforming som karakteristisk element, og viser til at takkonstruksjonen er intakt. Ut fra dette anses nytt tak med lenger takutstikk og nytt tak som et for stort inngrep. Det vises til to alternative metoder for høyere takhøyde som ivaretar det karakteristiske: 1. Fjerne stubbloftet og etablere høyere himling. 2. Løfte tømmerkassen ved rafta med et omfar. STFK viser til at det lange takutstikket til en viss grad skyldes økt isolasjonstykkelse, og anbefaler å etterisolere kaldtloft og gulv til grunn. Når det gjelder tilbygget pekes det på at takutstikket med den overbygde verandaen blir fremtredende. Det anbefales et mer arealeffektiv tilbygg for å begrense utbygget, og å benytte eksisterende bygg til bad når trapperommet flyttes til tilbygget. Det anbefales at bredden på tilbygget tilpasses lafteknutene, og at det må underordne seg hovedbygget. I konklusjonen viser STFK til at de mener antikvariske prinsipper og ivaretakelse av historisk verdi ikke ivaretas godt nok. Det pekes på at ombyggingen av taket anses som unødvendig, og ber om at innspillene fra STFK vurderes før videre prosess. STFK ønsker informasjon om taktekking, og anbefaler å søke Kulturminnefondet for støtte til istandsetting av skifertaket. Tiltakshaver/ søkers tilsvar ved søknadstidspunktet: I søknaden er det først en klargjøring at tiltakshaver og søker er klar over prinsippene om at bygget er omfattet av kulturminnelovens 25, og kravet om å utvise varsomhet ved endringer. I redegjørelsen viser de til at de vil etterisolere med 10 cm mineralull, ny utvendig kledning og nye vindu som kopi av de originale. Utforingen av veggen medfører at dagens takutstikk blir svært lite, og nytt må etableres.

3 OPPDAL KOMMUNE Delegert vedtak 3 av 6 Ved å etablere nye tilfarer på taket oppnår man på en effektiv måte nytt takutstikk, samtidig som taket kan isoleres over hele flaten over taktro. Hevingen av rafta er også nødvendig for at de utadslående vinduene kan åpnes. Heving med 250 mm ved raft og 0 mm ved møne medfører at taket endres fra 37 grader til 34 grader. Valget begrunnes ut fra muligheten for isolering av hele takflaten, akseptabel romhøyde i 2. etasje samt at det er en kostnadseffektiv metode. Det hevdes at endringen er så liten at byggets karakter med bratt tak ikke endres. STFK sitt forslag med å fjerne gulvet i loftet for så å lage nytt gulv, avvises fordi det er svært kostnadskrevende, og vil gå på bekostning av romhøyden i etasjen under. STFK sitt forslag med å legge på et nytt omfar for å heve rafta, avvises av tekniske begrensing. Yttertaket inkludert undertro og taktekkeing ligger direkte på raftstokk. Det vil dermed ikke være mulig å isolere yttertak uten nedforing. Resultatet påpekes å bli likt dagens løsning med lav takhøyde. Når det gjelder skifertaket ønsker tiltakshaver å ta ned skifertaket, og erstatte det med skiferfarget taksteinspanner med en grov tekstur. Til utfordringen fra STFK om å utbedre dagens skifertak, eller legge torv, henvises det til at torv ikke anbefales på tak brattere enn 30 grader. Utskifting av skifertak anses som så kostnadskrevende at det ikke er aktuelt. Takutstikket er prosjektert å stikke ut 500 mm ved raft og 400 mm ved gavl. Det vises at dette er anbefalt takutstikk for god klimatisk beskyttelse. Til STFK sin bekymring om at bygget får betydelig isolering vises det til at det er planlagt 100 mm mineralull med nødvendig vindtetting. Det vises her til at det er de innkledd lafteknutene som definerer yttervegg over mur. Disse stikker i dag ut ca. 15 cm fra veggliv. Dette vil være nivå for nytt isolert veggliv. Til begrunnelse for valg av løsning for tilbygget vises det til at man ønsker minst mulig inngripen med våtrom og sanitærinstallasjoner i den eksisterende tømmerkassen. Lengden og bredden på tilbygget er redusert og tilpasset lafteknutene. Overbygd lufteveranda ønskes ut fra praktisk bruk i 2. etasjen, samtidig som det gir beskyttelse over inngangspartiet. Tilbygget er tilpasset for at det skal underordne seg hovedbygningen. Til STFK sin utfordring om å etablere bad delvis/helt i den eksisterende tømmerkassa når trapperommet flyttes, så vises det til at arealet er for lite for å etablere et funksjonelt bad. Tilgjengelig bredde er kun 1,1 meter. Vurdering: Oppdal kommune ser positivt på at tiltakshaver ønsker å oppgradere et bygg med bevaringsstatus. Uten tiltakshavere som ønsker å bruke gamle bygg oppnår vi lite vern. Samtidig som kommunen er pålagt så vidt mulig å se til at arkitektoniske og kulturelle verdier blir bevart, så vil utgangspunktet være den enkelte tiltakshavers ønsker, vurderinger og resurser. Bygningen: Gårdens våningshus ønskes tatt i bruk til familien som overtar gården. I dag leies bygget ut, og det er ikke gjort vesentlige oppgraderinger siden midten av 1980 tallet, da vindu og kledning ble skiftet. Kledningen er i ferd med å råtne, noe som antydes å skyldes Demidekk som ble påført på 80 tallet. I tillegg er skifertaket modent for restaurering eller utskifting. Innvendig er det behov for nye våtromsfasiliteter. I

4 OPPDAL KOMMUNE Delegert vedtak 4 av 6 tillegg er rafthøyden i 2. etasje så lav at det er ukurant å bruke rommene. Trappa ligger i en smal gang, noe som medfører at både gang og trapp er smale og lite funksjonelle. Omsøkte endringer: Utgangspunktet er at Jo Espen Hårstad ønsker nye funksjonelle bad og vaskerom. I tillegg ønskes en mer brukervennlig 2. etasje. Summen av ønskene søkes løst med et tilbygg som inneholder nevnte våtrom og trapperom, samt et overbygd inngangsparti med overbygd lufteveranda i 2. etasje. Tegningssettet viser også en terrasse som går fra inngangspartiet langs bygget til kortveggen i sør. Tilbygget: Nye våtromsfasiliteter i tilbygg er en anerkjent og kostnadseffektiv metode for å oppgradere eldre bygninger. I dette tilfellet legges i tillegg trapperommet og et utkragede og overbygd inngangsparti til tilbyggets fasade. Taket på tilbygget får en vinkel på 30 grader. STFK ønsket at lafteknutene skulle benyttes som avgrensning av tilbyggets naturlige bredde. Dette er bekreftet i søknaden og nye fasadetegninger. I forhold til tegningene som fulgte til høringsuttalelsen hos STFK er lengden på tilbygget med overbygg redusert fra 6,4 til 6,1 meter. Større reduksjon er vanskelig å få til uten at man fjerner en av de tre ønskede funksjonene inngangsparti, bad eller trapp fra tilbygget. STFK sitt forslag var å beholde trappa i hovedhuset. Dette vil medføre en svært bratt trapp, da det kun er 2 meter lengde som er tilgjengelig for trappeløptet. En trapp i 180 graders kurve vil stjele det naturlige kommunikasjonsarealet mellom nord og sør, og slik sett gjøre huset langt mindre brukervennlig. Tilbyggets smalere form, som er tilpasset midtstokkens lengde på langveggen, har medført et mer nedtonet frontparti enn det som var framlagt STFK. Overbyggets lengde er noe lang, men det gjør også at inngangspartiet gis et mer myker uttrykk. Ut fra Jo Espen Hårstads ønsker og begrensningene i hovedbygningen, mener Oppdal kommune at arkitekten har løst utfordringen med de nye funksjonene på en fornuftig måte. Takets form: For hovedbygget, er det korte takutstikket og det bratte taket som gjør det er karakteristisk. Dagens situasjon er ca. 20 cm utstikk fra raft og gavl. Omsøkt tegning viser 50 cm raftutstikk og 40 cm gavlutstikk. Argumentene for større takutstikk er først og fremst bedre teknisk beskyttelse av kledning ved slagregn. Dette er for så vidt en riktig påstand, men jo høyere fasaden er, jo mindre er denne effekten. I tillegg er det i Oppdal historisk bygget bygninger med kort takutstikk. Kledning vil normalt bli nedbrutt fra undersiden. God avstand fra mark til underkant av kledning er like viktig som et godt takutstikk. Når gavlutstikket er 40 cm med høyere vegg enn langveggene, er det etter Oppdal kommunes oppfatning ingen teknisk grunn for å ha 50 cm takutstikk på langveggene. Slik bygget står i dag så er det kledd og lektet ut. Det vil si at utstikket originalt var ca. 7 cm lengre. Takutstikket er karakteristisk for bygget. Kort takutstikk er svært vanlig på historisk bebyggelse i Oppdal, det være seg trønder lån eller bygninger som i dette tilfellet. Å gi bygget et lengre takutstikk er heller ikke en irreversibel handling. Skulle fremtidige eiere ønske å tilbakeføre bygget, så er det enkelt å kappe åsene. En forutsetning for å kunne tillate dette er at det utføres en god oppmålingsteknisk dokumentasjon og fotodokumentasjon på takets eksteriør. Når det gjelder takvinkelen er både 37 og 34 grader bratt tak. Etter ombygging vil det være vanskelig å si at taket har fått en bratthet som endrer byggets karakter. Fordelen med metoden for oppbyggingen av taket er god rafthøyde i 2. etasje, uendret takhøyde i 1. etasje og god kryssisolering av det nye taket. Den

5 OPPDAL KOMMUNE Delegert vedtak 5 av 6 tekniske og brukermessige fordelen anses i så måte klart større enn reduksjonen på 3 graders takvinkel har for bygget uttrykk. Et annet forhold ved taket er taktekkingsmaterialet. Her framholder STFK torvtak som et alternativ. Teknisk vil dette være svært vanskelig å få til uten sig i torva. Torvtak anses som teknisk uaktuelt fra Oppdal kommune sin side. Det er et ønske fra STFK å restaurere skiferen på taket, ved å gjenbruke den delen av skiferen som er god. De anbefales å søke Kulturminnefondet for en slik løsning. Dagens skifer ligger som 45 grader skråstilte kvadrater, mens beskrevet takstein er tegnet som ligende rettvendte kvadrater. Oppdal kommune er i utgangspunktet av samme oppfatning som STFK, at en forespørsel til Kulturminnefondet bør gjøres. Takets konstruksjon må utbedres, og skiferen må av taket i denne prosessen. Under forutsetning av at taket tillates med noe lenger takutstikk, så er det ikke lenger identisk. Endringen av taktekkingsmateriale er ikke irreversibelt. Utskifting og restaurering vil komme på et nytt tidspunkt for bygget. En tillatelse til nytt takmateriale må følges med et vilkår om å ta vare på den brukbare skiferen for egen eller en annen bygning. Fotodokumentasjonen av taket må også gjelde skifertaket, for fremtidig rekonstruering. Ønsket om skifer på taket vil bli en oppfordring til tiltakshaver om å vurdere dette sammen med støtteordninger for å bevare det originale taketmaterialet. Administrativt vedtak: Fagansvarlig plan, byggesak og oppmåling gir i medhold av Plan- og bygningslovens (Pbl) 21-4, jf 20-3 tillatelse til tilbygg og ombygging av bygning nr , på eiendommen gnr. 317 bnr. 5. Følgende forutsetninger ligger i vedtaket: Tilbygget tillates som omsøkt, da det er tilpasset lafteknutene, og redusert i lengde så langt det lar seg gjøre under forutsetning av både våtrom, trapperom og overbygd inngangsparti. Takvinkel på hovedhuset godkjennes som 34 grader. Taket er fortsatt bratt og vil ikke endre karakteren til bygget. Oppbygging av taket gir samtidig meget god isolasjonsegenskaper for 2. etasje, og bygget generelt. Takutstikk på raft- og gavl skal være maksimum 40 cm. Skiferpanner lagres for gjennbruk. Det skal leveres oppmålingsteknisk dokumentasjon og fotodokumentasjon på det gamle taket med fokus på takutstikk og skifer. Bygningen tillates etterisolert med 10 cm isolasjon utvendig, ansett som moderat etterisolering. Vinduer tillates skiftet til utseendemessige kopier av originalvindu. Tiltakshaver oppfordres til å henvende seg til Kulturminnefondet for å søke støtte til bevaring av skifertaket. Ut fra denne vurderingen, og vissheten om at omsetning av bygget til annen person ikke er en mulighet i overskuelig framtid, anses de arkitektoniske og kulturelle verdier, samt byggets ytre så vidt mulig bevart (Pbl 31-1) Avvik fra TEK 10 ved oppbygging av tak og vegg på eksisterende bygning tillates (Pbl 31-2)

6 OPPDAL KOMMUNE Delegert vedtak 6 av 6 I medhold av Pbl. kap. 23 har Fridar Skjerve erklært ansvarsrett for deler av funksjoner innenfor aktuelle godkjenningsområder. Før det enkelt arbeid kan starte skal kommunen ha tilsendt erklæring av ansvarsrett av det enkelte firma og oppdatert gjennomføringsplan. Tilbygget er behandlet i henhold til forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK 10). Etter delegert myndighet Stine Mari Måren Elverhøi Fagansvarlig plan, byggesak og oppmåling Tiltaket tillates igangsatt etter dette vedtaket. Det vil i forbindelse med bygningsmyndighetens behandling av tiltaket bli innkrevd et gebyr med hjemmel i kommunens forskrift for gebyrregulativ, jf. Plan- og bygningslovens Regning følger senere. Saken er behandlet administrativt i henhold til kommunens delegeringsreglement vedlegg 6 punkt Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningsloven 28. Frist for klage er 3 uker fra vedtaket er mottatt. Eventuell klage stiles til Oppdal kommune. Vi ønsker å minne om følgende: Tiltakshaver og ansvarlig foretak må selv påse at arbeidet ikke er i strid med plan- og bygningsloven med forskrifter, kommunens vedtekter, reguleringsplan med bestemmelser eller annet regelverk (for eksempel jordlov, veilov, konsesjonslov etc.) Den/de kontrollansvarlige for utførelsen skal sørge for sluttkontroll og avsluttende gjennomgang av kontrolldokumentasjon når tiltaket er ferdig jf. Pbl Gjennom dette skal kontrollansvarlig bekrefte overfor kommunen at kontroll er foretatt med tilfredsstillende resultat i samsvar med tillatelser og krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Ved ferdigattest skal det foreligge tilstrekkelig dokumentasjon over byggverkets, herunder byggeproduktenes, egenskaper som grunnlag for forvaltning, drift og vedlikehold av bygget (FDV-dokumentasjon). Oppdal kommune viser til at bygningsmyndigheten har plikt til å føre tilsyn i byggesaker, jf. Pbl Tilsynet kan gjennomføres når som helst i løpet av byggesaken og inntil 5 år etter at ferdigattest er gitt, jf. Pbl Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Dette gjelder også for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges, jf. plan- og bygningsloven Vi ønsker lykke til med arbeidet og står gjerne til tjeneste med ytterligere opplysninger. Med hilsen Vegard Kilde saksbehandler plan og byggesak