Byggesak, kart og oppmåling Namsos. 65/1040 Abel Meyers gate 13 - Søknad om bruksendring med ombygging fra kontorer til boligformål/hybler:

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2013/711-9 Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 65/1040 Abel Meyers gate 13 - Søknad om bruksendring med ombygging fra kontorer til boligformål/hybler: Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gir Namsos kommune tillatelse til bruksendring fra kontor til boligformål/hybler inkl. ombygging av underetasje og 1. etasje i eksisterende bygård på eiendommen gnr. 65, bnr. 1040, snr. 3 Abel Meyers gate 13, 7800 Namsos ihht. søknadens vedlagte situasjonskart og reviderte tegninger. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 20-1 Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Merknader / vilkår for godkjenningen: Det er ansvarlig søkers ansvar at tiltaket blir utført i samsvar med alle bestemmelser gitt i- og i medhold av plan- og bygningsloven (Pbl) og underliggende regelverk. Tekniske krav etter gjeldende TEK10 legges til grunn for tiltaket. (Separat søknad kreves) Ansvarlig søker er pliktig til å påse at utbyggingen ikke kommer i konflikt med offentlig eller privat ledningsverk (vann, avløp, elektrisitet og teleledninger samt andre typer kabler). Det er ansvarlig søker sitt ansvar å undersøke dette før graving igangsettes. Bygningen må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Tiltaket kan ikke tas i bruk før kommunen har utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltaket, jfr. byggesaksforskriften 8-1. Det er ansvarlig søkers ansvar å sende inn søknad om ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse. Skjema vedlegges. Sluttrapport som dokumenterer faktisk deponering av avfallet vedlegges søknad om ferdigattest. Her påminnes om at minst 60 vektprosent av avfallet skal sorteres på byggeplass og at alt avfall skal leveres til lovlig mottak eller ombrukes/gjenvinnes/nyttiggjøres, på lovlig måte. Det presiseres at eventuelt farlig

2 avfall (herunder tomme spraybokser, uherdet maling/lakk/lim etc) skal sorteres ut og leveres til godkjent mottak for farlig avfall. Er ikke arbeidet igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl 21-9, første ledd. Kopi av denne tillatelse sammen med beskrivelse av tiltaket, godkjent situasjonskart for plassering, tegninger og ansvarsretter skal være tilgjengelig på byggeplassen. Det delegeres til administrasjonen å behandle mindre endringer i tiltaket. Følgende foretak godkjennes som ansvarlige foretak i medhold av plan- og bygningsloven Foretak Godkjenningsområde NEO Invest as SØK, tiltaksklasse 1 - ansvarlig søker for hele tiltaket. PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig prosjekterende for alle bygningsmessige arbeider. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for alle bygningsmessige arbeider. *Godkjennings- og arbeidsområder gjelder ihht. sentral godkjenning. Alle bygningsmessige oppgaver som tiltaket består av anses å være omfattet av foretakets (NEO Invest as) sin ansvarsrett såfremt ikke annet særskilt framgår av ansvarsoppgaven. Det er en forutsetning at foretaket benytter kvalifiserte utøvere for de oppgaver som firmaet ikke selv utfører. Foretaket har selv ansvaret for å påse at disse aktører kan dokumentere for sentral eller lokal godkjenning for at de er kvalifisert. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret sist revidert og vedtatt av kommunestyret , - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift. Klageadgang: Eventuelle vilkår kan påklages i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 27 og 28. Klagefristen er 3 uker fra vedtaket er mottatt. En eventuell klage sendes Namsos kommune ved byggesak-, kart- og oppmålingsavdelingen. 2

3 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I /1040/0/3 Abel Meyersgate 13, Byggingeniør Einar Olsen ett-rinn, bruksendring og ombygging X Fotoer etter befaring U /1040 Abel Meyers gate 13 - Byggingeniør Einar Olsen Mangler ved søknad / videre saksgang. U Svar til ansvarlig søker Inger Lyng I Redegjørelse/mangler ved søknad BEO I Tegninger Byggingeniør Einar Olsen I Betonggulv isolasjon Byggingeniør Einar Olsen U /1040 Abel Meyers gate 13 - Byggingeniør Einar Olsen AS Videre saksgang S /1040 Abel Meyers gate 13 - Søknad om bruksendring med ombygging fra kontorer til boligformål/hybler: U Manglende dokumenter neo@beoas.no Vedlegg 1 Reguleringsbestemmelser 2 Oversiktskart, 1:2000 datert stk. plan-/fasade-/snitt tegninger 4 7 stk. fotoer tatt

4 Saksutredning: Søknaden: Viser til opprinnelig søknad om bruksendring for omdisponering av areal samt ombyggingsarbeider mottatt ved avdeling for byggesak, kart og oppmåling (BKO) i Namsos kommune den med vedlegg; søknad datert , redegjørelse i brev datert , opplysninger om tiltaket ytre rammer og bygningsspesifikasjon, gjenpart av nabovarsel datert , poststemplet kvitteringsdel nabovarsel datert , gjennomføringsplan datert (utgår), situasjonskart i målestokk 1:1000 datert , 9 plan-/fasade-/snittegning(utgår delvis), søknad om ansvarsrett datert (utgår), samsvarserklæring prosjektering datert og avfallsplan datert Ettersending/revisjoner: Redegjørelse med endring av søknad datert /mottatt stk. fasade-/snittegning mottatt stk. snittegning datert /mottatt stk. plantegning 1. etasje datert /mottatt stk. plantegning u-etasje datert /mottatt stk. fasadetegning mottatt Redegjørelse fra ansvarlig søker om energikrav mottatt Revidert søknad om ansvarsrett datert/mottatt den Revidert gjennomføringsplan mottatt den Arealoversikt mottatt Tiltaket: Saken gjelder søknad om bruksendring med omdisponering av bruksareal i underetasje samt 1. etasje fra tidligere godkjent kontorformål til boligformål i eksisterende bygård på eiendommen gnr. 65, bnr. 1040, snr.3 Abel Meyers gate 13 i Namsos sentrum. Prosjektet omfatter 6 hybler i underetasje og 4 hybler i 1. etasje med fellesareal som inkluderer felles kjøkken og oppholdsrom i del av underetasje. Hver enkelt hybel vil få separat dusj/wc-rom. Omsøkt heving av tak på deler av bygningen for etablering av 2. etasje er trukket og utgår dermed fra opprinnelig søknad. I følge kommunes matrikkel består eiendommen gnr.65, bnr av følgende eierseksjoner: Seksjon 1: eierbrøk 60/190 med hjemmelshaver Are Halvorsen. Seksjon 2: eierbrøk 60/190 med hjemmelshaver Gunhild Mikalsen. Seksjon 3: eierbrøk 70/190 med hjemmelshaver NEO Invest as. Arealoppgave: Eksisterende bruksareal Bruksareal etter ombygging BRA BRA Bolig Kontor Annet Bolig Kontor Annet Underetasje Første etasje Sum Tiltakshaver: NEO Invest as Abel Meyers gate 13, 7800 Namsos. Ansvarlig søker: NEO Invest as Abel Meyers gate 13, 7800 Namsos. 4

5 Avstander: Tiltaket kommer ikke i konflikt med plan- og bygningslovens minste krav til midte veg, annen bolig eller nabogrense. Plan og bygningslovens avstandskrav skulle således være i orden. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, det er ikke registrert noen merknader i saken. Plangrunnlag: Tiltaket omfattes av reguleringsplan Namsos sentrum stadfestet med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen har status som bolig/kontor. Vi kan ikke se at tiltaket kommer i strid med verken plan eller bestemmelsene. Atkomst/avkjørsel: Ingen endring. Tekniske krav til byggverk: Det vises spesielt til bestemmelser i teknisk forskrift (TEK10 til plan- og bygningsloven), tredje del om krav til byggverk i kapitlene 10, 11 og 12 konstruksjonssikkerhet, sikkerhet ved brann og planløsning og bygningsdeler i byggverk. Parkering vedtekter Namsos kommune: Krav til biloppstillingsplasser ihht. vedtekter er som følger: Hybler 0,5 oppstillingsplasser på egen grunn eller på fellesareal. Kontor- og forretningsbebyggelse 1 oppstillingsplass pr. 50m²(bruksareal). Omsøkt bruksendring omfatter et bruksareal på 289m2. Dagens godkjente kontorareal har etter vedtektene 6 plasser til disposisjon. Ved omgjøring til boligformål med 10 hybler vil dette utgjøre et behov på 5 plasser. Vurdering - parkering: Parkeringsbehovet vurderes å være tilfredsstillende løst ihht. kommunale vedtekter. Brannteknisk prosjektering/ branndokumentasjon: Godkjennelse av omsøkt tiltak forutsetter at brannteknisk prosjektering/ branndokumentasjon vil bli tilfredsstillende ivaretatt av ansvarlig prosjekterende eller av et annet godkjent foretak med nødvendig kompetanse på fagområdet. Lyd-/støyproblematikk mellom boenheter: Godkjennelse av omsøkt tiltak forutsetter at lyd-/støyproblematikk vil bli tilfredsstillende ivaretatt av ansvarlig prosjekterende eller av et annet godkjent foretak med nødvendig kompetanse på fagområdet. Det stilles det krav om at støyforhold skal ivaretas ihht NS 8175 klasse C. Avfall / avfallsplan: Omsøkt tiltak utløser krav til avfallsplan. Der det kreves avfallsplan eller miljøsaneringsbeskrivelse, jfr. "byggteknisk forskrifi" 9-6 og 9-7, skal sluttrapport som dokumenterer faktisk deponering av avfallet vedlegges søknad om ferdigattest, dette ihht. 8-1 i "Forskrift om byggesak" (byggesaksforskriften). 5

6 Dokumentasjon ved tilsyn: Kopi av denne tillatelse sammen med beskrivelse av tiltaket, godkjent kart for plassering, tegninger og ansvarsrett skal være tilgjengelig på byggeplassen for evt. tilsyn med byggesaken. Anmodning om ferdigattest: Ved anmodning om ferdigattest, skal det sendes inn dokumentasjon for at sluttkontrollen ikke har avdekket feil eller mangler som hindrer ferdigattest, jfr. 8-1 og 14-8 i Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften. Ansvarlige foretak: Viser til søknadens vedlagte dokumenter vedr. søknad om ansvarsrett og områder for godkjenning. NEO Invest as (org.nr ) søker om ansvarsrett som ansvarlig søker (SØK) for hele tiltaket og som ansvarlig prosjekterende(pro) og utførende(utf) for alle bygningsmessige arbeider i tiltaksklasse 1. For funksjoner, tiltaksklasse og ansvarsområde vises til godkjenning under merknader/vilkår. Firmaet har sentral godkjenning. Vurdering: Bruksendring er søknadspliktig jfr pbl 20-1 første ledd bokstav d. Det omsøkte tiltaket er i tråd med gjeldene plan for eiendommen. Det følger av reguleringsbestemmelsenes 3 at bygningene fortrinnsvis skal benyttes til forretningsmessig virksomhet, men at boliger kan tillates. Flere andre eiendommer i samme gate har boliger i første etasje på Abel Meyers gate 9, 15, 17 og 19. Videre er det bolig i første etasje i nr 14, 18, 24 og 26 på andre siden av samme gate. Ellers er det bolig i første etasje Sverres gate 9 og delvis i Sverres gate 5 (godkjente hybler i Bjervegården"). Det er i Sentrumsplan vedtatt på side 26 punkt 4.3 uttalt følgende; BYKJERNEN A Innen område avmerket som bykjerne tillates publikumsorienterte, detaljorienterte virksomheter innen handel og service. 1. etasje plan skal i all hovedsak nyttes til detaljorienterte salgs- og servicefunksjoner og andre publikumsorienterte virksomheter. For å oppnå et aktivt og mangfoldig bymiljø er det ønskelig å legge til rette for økt fortetting og fornying innen sentrumskjernen. Den omsøkte eiendommen ligger midt i sammenhengende kvartalsbebyggelse med innvendige gårdsrom og delvis åpne bakgårder. Som vist til ovenfor er det flere andre eiendommer i samme gate hvor 1. etasje benyttes til bolig. Næringsarealet i 1.etasje som er godkjent til kontorformål står i dag ledig, og vil ifølge tiltakshavers vurdering være vanskelig å leie ut til dette formål i fremtiden. Av den grunn ønskes bruksendring. Det har lenge vært en trend med nedgang på etterspørsel av næringsareal i 1.etasje i sentrum. Det vises her til tidligere saksframlegg, bruksendring av 1.etasje Sverresgt 5 (07/9585), Namsegata 3, bruksendring fra næringsformål til boligformål i 1.etasje (07/1388) og sist ved gjenoppbygging av Abel Meyersgt 14 (11/ ). Administrasjonen har derfor etter en samlet vurdering kommet til at boliger kan tillates i dette tilfellet. Når det gjelder krav til parkering etter kommunale vedtekter synes dette ikke være noe problem da en eventuell bruksendring fra kontorformål til boligareal i eksisterende bygård ikke medfører krav om ytterligere antall parkeringsplasser. 6

7 Kontorformål iflg. parkeringsvedtektene betinger parkeringsplass for 6 biler på egen tomt eller fellesareal, mens omdisponering til boligformål med hybler medfører krav om 5 parkeringsplasser på egen tomt eller fellesareal. Når det gjelder parkering vil situasjon i praksis bli noe annerledes ved omdisponering til boligformål. Bruk til kontorformål medfører parkering på dagtid, men boligformål medfører parkering i store deler av døgnet. Etter en helhetsvurdering finner administrasjonen likevel at vilkårene for å kunne gi tillatelse er tilstede og at omsøkt tiltak derfor bør godkjennes. Miljømessig vurdering Administrasjonen har vanskelig for å se at tiltaket har noen negative innvirkninger på miljøet. Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gir Namsos kommune tillatelse til bruksendring fra kontor til boligformål/hybler inkl. ombygging av underetasje og 1. etasje i eksisterende bygård på eiendommen gnr. 65, bnr. 1040, snr. 3 Abel Meyers gate 13, 7800 Namsos ihht. søknadens vedlagte situasjonskart og reviderte tegninger. Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Merknader / vilkår for godkjenningen: Det er ansvarlig søkers ansvar at tiltaket blir utført i samsvar med alle bestemmelser gitt i- og i medhold av plan- og bygningsloven (Pbl) og underliggende regelverk inkl. krav etter TEK10. Tekniske krav etter gjeldende TEK10 legges til grunn for tiltaket. (Separat søknad kreves) Ansvarlig søker er pliktig til å påse at utbyggingen ikke kommer i konflikt med offentlig eller privat ledningsverk (vann, avløp, elektrisitet og teleledninger samt andre typer kabler). Det er ansvarlig søker sitt ansvar å undersøke dette før graving igangsettes. Bygningen må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Tiltaket kan ikke tas i bruk før kommunen har utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltaket, jfr. byggesaksforskriften 8-1. Det er ansvarlig søkers ansvar å sende inn søknad om ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse. Skjema vedlegges. Sluttrapport som dokumenterer faktisk deponering av avfallet vedlegges søknad om ferdigattest. Her påminnes om at minst 60 vektprosent av avfallet skal sorteres på byggeplass og at alt avfall skal leveres til lovlig mottak eller ombrukes/gjenvinnes/nyttiggjøres, på lovlig måte. Det presiseres at eventuelt farlig avfall (herunder tomme spraybokser, uherdet maling/lakk/lim etc) skal sorteres ut og leveres til godkjent mottak for farlig avfall. Er ikke arbeidet igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl 21-9, første ledd. Kopi av denne tillatelse sammen med beskrivelse av tiltaket, godkjent situasjonskart for plassering, tegninger og ansvarsretter skal være tilgjengelig på byggeplassen. Det delegeres til administrasjonen å behandle mindre endringer i tiltaket 7