Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging

Transkript

1 Arkiv: 1/528 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Svein Stræte Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 1/528 - Sjølystvegen 55 påbygg klage på vedtak Vedlegg: 1. Sjølystvegen 55 - forhåndskonferanse - referat 2. Merknad fra Sjølystv. 39 C, Karin Sæternes, datert 22. april 3. Merknad fra Sjølystv. 39 A, Heidi Sivertsen, datert 22. april 4. Merknad fra Sjølystv. 39 B, Siw Johansen, datert 20. april 5. Merknad fra Sjølystv. 35, Tore Lynghammer, datert 24. april 6. Merknad fra Sjølystv. 35. Tore Lynghammer, datert 24. april 7. Merknad fra Sjølystv. 83, Anja Skålvoll, datert 14. april 8. Foto av baksiden Sjølystveien Merknad fra Sjølystv. 57, Trond H. Hatling & Grete Finstad, datert 4. mai 10. Kommentar fra Sjølystv. 35, Tore Lynghammer, datert 25. april 11. Snitt A-A 12. Fasader 13. Fasader 14. Situasjonskart 15. Følgeskriv til nabovarsel 16. Svar fra utbygger vedrørende utbygging i Sjølystv Kommentar fra Sjølystv.35, Tore Lynghammer, 5. juni 18. Merknad fra Sjølystv. 39 A, Heidi Sivertsen, datert 3. juni 19. Ett-trinns søknad - enebolig 20. Brev fra ansvarlig søker, 23 mai 21. Plantegninger 22. Snittegning 23. Fasadetegning 24. Gammel plan, snitt og fasadetegninger 25. Foto av boliger i Sjølystv. 26. Sjølystvegen 55 - Igangsettingstillatelse - påbygg 27. Opprettholder klage, Tore Lynghammer, datert 7. august 28. Klage på vedtak, Sjølystv. 37, Jørn Amundsen, datert 11. august 29. Bilder fra Sjølystv Klage på vedtak, Sjølystv. 35, Tore Lynghammer, datert 11. august 31. Klage på vedtak, Sjølystv. 53, Wenche Stallvik, datert 12. august 32. Klage på vedtak, Sjølystv. 79, Rune Olafsen, datert 12. august 33. Klage på vedtak, Sjølystv. 83, Anja Skålvoll, datert 13. august

2 34. Klage på vedtak, Sjølystv. 81, Odd M. Holden, datert 13. august 35. Foto, bilde mot Sjølystv Klage på vedtak, Sjølystv. 77, Jon E. Hoel, datert 12. august 37. Klage på vedtak, Sjølystv. 39 A,B,C og D, Siw Johansen, datert 14. august 38. Tilleggsdokumentasjon, Sjølystv. 53, Wenche Stallvik, datert 19. august 39. Tilleggsdokumentasjon, Sjølystv. 53, Wenche Stallvik, datert 19. august 40. Vedrørende klage på vedtak, Sjølystv. 53, Wenche Stallvik, datert 22. august 41. Brev vedr. mottatte klager, datert 27. august 42. Tilleggsdokumentasjon, Sjølystv. 53, Wenche Stallvik 43. Brev om mottatte klager, 28. august 44. Bekreftelse på mottatt klage - klagen gis oppsettende virkning 45. Bekreftelse på mottatt klage - oppsettende virkning, datert 2. september 46. Sol-/ skyggediagram 1 august kl Sol-/ skyggediagram 1 august kl Sol-/ skyggediagram 1 august kl Sol-/ skyggediagram 1 august kl Sol-/ skyggediagram 1 august kl Sol-/ skyggediagram 1 juli kl Sol-/ skyggediagram 1 juli kl Sol-/ skyggediagram 1 juli kl Sol-/ skyggediagram 1 juli kl Sol-/ skyggediagram 1 juli kl Sol-/ skyggediagram 1 juni kl Sol-/ skyggediagram 1 juni kl Sol-/ skyggediagram 1 juni kl Sol-/ skyggediagram 1 juni kl Sol-/ skyggediagram 1 juni kl Sol-/ skyggediagram 1 mai kl Sol-/ skyggediagram 1 mai kl Sol-/ skyggediagram 1 mai kl Sol-/ skyggediagram 1 mai kl Sol-/ skyggediagram 1 mai kl Siv og Marius Landrø-plantegning for soldiagram Siv og Marius Landrø-snitt A A-B B-for soldiagram Situasjonskart 69. E- post - bekreftelse på mottatt klage - klagen gis oppsettende virkning 70. Sjølystveien 55 - situasjonskart 71. Situasjonskart 72. Kommentar til brev av , Wenche Stallvik, datert 16. september 73. Beregning av ny bebyggelse på eiendom, Wenche Stallvik 74. Brev fra Advokat Frode Henning Antonsen, datert 22. september

3 Saksdokumenter (ikke vedlagt) Reguleringsplan med bestemmelser, stadfestet 1. september 1988 Saksopplysninger I forbindelse med søknad om oppføring av påbygg på enebolig på ovennevnte eiendom har det kommet inn klage på det delegerte vedtaket. Søknad omfatter oppføring av påbygg på enebolig i Sjølystvegen 55. Ved merknadsfristens utløp var det kommet inn flere merknader på det omsøkte tiltaket. Søknaden ble behandlet i sak nr. 281/14, datert 21. juli 2014, og vedtaket er påklaget. Den eksisterende boligen er oppført i 2 etasjer, dvs. en sokkeletasje samt et hovedplan. Takformen er saltaksløsning med en takvinkel på 27 grader. Ut fra godkjente tegninger har boligen en gjennomsnittlig mønehøyde på ca. 6 meter. I tillegg er det oppført en mindre garasje med samme takvinkel som boligen. Naboboligene er oppført i tre etasjer, dvs. sokkel, hovedplan og loftplan, og har saltaksløsning. Takvinkelen til disse boligene ligger på ca. 35 grader, mens gjennomsnittlig mønehøyden ligger på ca. 7,5 meter. Det omsøkte tiltaket omfatter en heving av eksisterende tak, dette for å gi rom for en loftsetasje. Loftsetasjen tenkes benyttet til soverom, bad og en loftstue, og får et bruksareal på 68 m 2. Møneretningen blir den samme, men mønet forskyves mot nordvest og at takvinkelen reduseres til 23 grader. I tillegg skal det i samme etasjeplan etableres en balkong mellom garasje og bolig, dvs. på nordvestsiden av boligen samt en mindre balkong ut mot sjøen. Endringen er vist på fasadetegning datert 22. mai 2014 som viser at boligen blir ca. 1,9 meter høyere enn dagens bolig, og at dette gir en gjennomsnittlig mønehøyde på ca. 7,8 meter, dvs. ca. 0,3 meter over de øvrige boligene i området. Eksisterende garasje rives/ endres samt at det etableres en mindre bod under garasjedelen. Garasjen og boligens grunnflate blir uendret. Den omsøkte eiendommen ligger i regulert område, innenfor reguleringsplanen for Sjølyst, stadfestet 1. september Eiendommen er regulert til boligformål og er tenkt utbygd som rekkehus/ kjedehus, med en grad av utnytting på 30%. Bebyggelsen i dette området skal utformes som en sammenhengende bebyggelse i kjedehusform, eller tettstilte eneboliger i inntil 2 etasjer. Bygninger kan også oppføres med underetasje (sokkel) der hvor terrenget ligger til rette for det, jf. punkt c og f i bestemmelsene. Kommunen bestemmer takform og takvinkel, samt at man skal ha for øye at bebyggelsen får en god form/ materialbruk, og at bygninger i samme gruppe får en harmonisk utforming, jf. punkt g og h.

4 c. Bebyggelsen i område G skal utformes som sammenhengende bebyggelse i kjedehusform, eller tettstilte eneboliger i inntil 2 etasjer f. Bygninger kan oppføres med underetasje (sokkel) der hvor terrenget ligger til rette for det g. Bygningsrådet bestemmer takform og takvinkel ved behandling av byggemelding h. Bygningsrådet skal ved behandling av byggemeldinger ha for øye at bebyggelsen får en god form og materialbehandling, og at bygninger i samme gruppe får en harmonisk utforming. Utvendige farger, også farge på tak, skal godkjennes av bygningsrådet. Reguleringsplanen med bestemmelser for dette området gir ingen føringer for hvilke høyder man skal forholde seg til, dvs. at det er de generelle bestemmelsene i plan- og bygningsloven som vil gjelde, men det vil være opp til kommunen å bestemme takformen og takvinkelen. Som man ser av vedlagte bilder har man valgt en saltaksløsning, men med varierende takvinkel. Sjølystvegen 57 til venstre. Sjølystvegen 55 til høyre. Sjølystvegen 53 I forbindelse med nabovarslingen er det innkommet merknader fra flere, og merknadene går stort sett på tap av utsikt samt tap av sollys. Tap av utsikt er spesielt bemerket fra de bakenforliggende eiendommene, mens tap av sollys gjelder eiendommene Sjølystvegen 53 og 83. Søknaden er i ettertid supplert med sol/ skyggediagram som viser tiltakets innvirkning på bl.a.

5 naboeiendommen, Sjølystvegen 53. Vedtaket i igangsettingstillatelsen er nå påklaget av følgende: Sjølystvegen 37, Jørn Amundsen, datert 11. august 2014 Sjølystvegen 77, Jon Erik Hoel, datert 12. august 2014 Sjølystvegen 39 A, B, C og D, Heidi Sivertsen med flere, datert 14. august 2014 Sjølystvegen 53, Wenche Stallvik, datert 12., 19. og 22. august, 16. september 2014 Sjølystvegen 83, Anja Skåvoll, datert 13. august 2014 Sjølystvegen 35, Hege og Tore Lynghammer, datert 7. august og 11. august 2014 Sjølystvegen 79, Rune Olafsen og Marie Haug, datert 13. august 2014 Sjølystvegen 81, Odd Magne Holden, datert 13. august 2014 På grunnlag av sakens utvikling ble det vedtatt at saken gis oppsettende virkning, dvs. at tiltaket ikke kan iverksettes før endelig vedtak foreligger, jf. delegert sak nr. 321/14, datert 1. september Tiltakshaver har bl.a. i e- post datert 2. september 2014 kommet med noen kommentarer knyttet til sol-/ skyggediagrammet samt tiltaket for øvrig. Ansvarlig søker, Byggmester Karl Fredrik Jørgensen as, bekrefter at garasjen ikke blir utvidet mot Sjølystvegen, slik det er hevdet i naboklager. Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA har på vegne av tiltakshaver kommet med kommentarer knyttet til momentene i klagebrevene. De er av den oppfatning av at flere av påstandene som er nevnt i klagen er direkte feil. Se brev datert 22. september Vurdering Grad av utnytting. Det omsøkte tiltaket vil i liten grad påvirke eiendommens grad av utnytting. Den delen av tiltaket som medfører en utvidelse av grunnarealet vil være utvidelsen av garasjen. Gamle kontra nye tegninger viser at dette utgjør et areal på 6 m 2 og omfatter tidligere trappeløsning. Flere av eiendommene i dette området har en tomtestørrelse under 400 m 2, hvor bebygd areal overstiger bestemmelsens krav til utnytting. Rådmannen har gjort en enkel beregning av de to nærmeste eiendommene og kommet frem til at disse ligger med en grad av utnytting på ca. 0,35, mens reguleringsplanen viser 0,3. Dette avviket skyldes hovedsakelig at man ved behandlingen av tidligere boliger ikke medregnet terrasser/ balkonger og p- plass i bebygd areal. Grad av utnytting for den aktuelle eiendommen ligger på ca. det samme, hvor man ønsker en mindre utvidelse av det bebygde arealet. Utvidelsen av garasjen får ingen direkte innvirkning på tiltaket for øvrig. Hvis vi legger kun bebygd areal til grunn, dvs. uten balkonger, terrasser og p- plass, er BYA på 128 m 2, som gir en grad av utnytting på ca. 35%, dvs. tilnærmet det samme som enkelte andre eiendommer ligger på. Høyde. Som tidligere nevnt er det i bestemmelsene ikke satt noen gesimshøyde eller mønehøyde på boligene i denne delen av Sjølystvegen. Dette skal fastsettes av kommunen ved behandlingen av søknaden. Boligene i dette området er oppført med loftetasje, hvor hovedmønet er lagt på tvers av høydekotene, dvs. med en gavlvegg ut mot sjøen. Gesimshøyden- og mønehøyden måles vanligvis i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. For bygninger som skal oppføres i skrånende terreng bør høyden bestemmes i forhold til eksisterende eller planert terreng. Ved behandlingen av tidligere søknader har

6 mønehøyden ikke vært omtalt, dvs. at det ikke er fattet noe vedtak som legger føringer for maks. gjennomsnittlig gesims- eller mønehøyde. Ved en slik ombygging av takkonstruksjonen vil det være naturlig at man forholder seg til dagens tekniske krav (TEK 10) noe som gir en større/ tykkere konstruksjon. I søknaden er denne konstruksjonssøkningen lagt inn ved at man har valgt en større mønehøyde. Sol-/ skygge. Rådmannen mener at påbygget i liten grad vil medføre tap av utsikt for de bakenforliggende boligene. Dagens utsikt fra de leilighetene som ligger i sokkelnivå i Sjølystvegen 39 vil i liten grad bli påvirket av påbygget, da eksisterende bebyggelse i Sjølystvegen allerede tar noe av utsikten. Når det gjelder solforholdene viser sol/ skyggediagrammet at naboeiendommen i noe grad blir berørt av utbyggingen, men at dette ligger innenfor hva man må forvente i et boområde. Området er regulert som en sammenhengende bebyggelse eller tettstilte eneboliger og må påregne en viss ulempe knyttet utsikt, solforhold og mulig innsikt. Rådmannen mener at det omsøkte påbygget ligger innenfor de rammer reguleringsplanen med bestemmelsene åpner for av bebyggelse i Sjølystvegen. Rådmannen vil med hjemmel i plan- og bygningslovens 19 anbefale at det gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene knyttet til grad av utnytting. Rådmannens innstilling Klage på vedtak tas ikke til følge. Vedtak om oppsettende virkning videreføres. Kommunen vil med hjemmel i plan- og bygningslovens 19 gi dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene knyttet til grad av utnytting. Vedtak i delegert sak nr. 281/14 opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen for videre behandling.