PRINSIPPSØKNAD FOR OPPSTART AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR BUSTAD- OMRÅDE PALSIHAUGEN GBNR. 43/10 og 42 M.FL.

Transkript

1 Austevoll kommune Birkelandsvegen Storebø Dato: Pr.nr.: post@abo-ark.no Avdeling Os Hamnevegen 53, PB. 291, 5203 Os Tlf: Avdeling Stord Torgbakken 9 PB. 32, 5401 Stord Tlf: PRINSIPPSØKNAD FOR OPPSTART AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR BUSTAD- OMRÅDE PALSIHAUGEN GBNR. 43/10 og 42 M.FL. På vegne av tiltakshavarane, Norgeshus Austevoll, sender vi her prinsippsøknad for melding av oppstart av detaljregulering for bustadområde Palsihaugen, gbnr. 43/10 og 42 m.fl. Planen vil erstatte delar av den eldre reguleringsplanen for Gang og sykkelveg rv. 546 (PlanID ), elles er området ikkje regulert. Det vart halde oppstartsmøte med Austevoll kommune den , med plankonsulent Plan Consult. Det er ikkje varsla oppstart av arbeidet, og ettersom planavgrensinga er endra og plankonsulent er endra, sender vi her søknad om oppstart av reguleringsplan på ny. Figur 1 Utsnitt planavgrensing Figur 2 Utsnitt kommuneplanens arealdel

2 Planområdet er om lag 74 daa, og omfattar følgande heile eigedomar: gbnr.: 43/10, 14, 15, 42, 62, 83, 92, 93, 94, 236, 286, 450, 546, 609, 628, 670, 696, 704 og 733. Ein har sett ei romsleg planavgrensing for å kunne vurdere to ulike vegtilkomstar undervegs i planprosessen; 1) utbetring av eksisterande kommunal veg 2) tilkopling til planane for ei vidareutvikling av Kalvenes handelssenter. Grunna behov for ev. mindre justeringar knytt til interne vegar har ein òg teke med eigedomar mellom dei to hovudeigedomane. Området er ikkje regulert i frå før, og kommuneplanen syner bustadområde (noverande og framtidig) på hovuddelen av arealet. Om lag 3 daa på gbnr. 43/10 er avsett til LNFR-areal. Føremålet med detaljreguleringsplanen er å utvikle området til einebustader og fleirmannsbustader, der ein òg skal løyse vegtilkomst og anna teknisk infrastruktur til utbyggingsområdet. Tiltakshavar har stor tru på dette prosjektet, der ein ynskjer å bygga ut nøkkelferdige bustader, med tilhøyrande leike- og grøntareal. Ein legg opp til ei utbygging som vil skapa eit bumiljø med forskjellige hustypar, som gjer alle brukargrupper innpass på bustadmarknaden. Intensjon er at området skal tilby noko for ein kvar familiesituasjon; eine buande, par, pensjonistar, små- eller store familiar, i eit område som er solfylt, sentrums- og naturnært. Føresegner i kommuneplanen knytt til leikeareal skal stettast, samt krav til landskapstilpassing, estetikk og arkitektonisk utforming. Ein ser ein føre seg om lag 50 bueiningar, fordelt på ei blanding av to- og firemannsbustader og einebustader. Det er fleire einebustader i området i dag, der planområdet vert ei utviding av eit etablert bustadområde langs Sjursavegen. Planen legg opp til ein høgare tettleik av bustadar enn eksisterande situasjon i området, i tråd med nasjonal politikk og retningslinjer. Planområdet ligg relativt tett på handel, skule og barnehage, og utbygginga vil bidra til ei vidareutvikling av Storebø som eit av to kommunesenter i Austevoll. Figur 3 Illustrasjon av mogleg utviling av planområdet 2

3 Planområdet Planområdet ligg på Palishaugen på Eidsbøen, der dagens tilkomst til utbyggingsområdet er frå Sjursavegen. Vegen er i kommunal eige for storparten av strekninga (gbnr. 43/609). Naboar har uttrykt eit ønske om at det vert funne alternativ løysing til å nytte eksisterande veg. Det er dermed i planavgrensinga lagt opp til ei vurdering av to alternative tilkomstvegar til utbyggingsområdet, som ein vil vurdere i planarbeidet: 1) Utbetring av Sjursavegen: Dette krev ei breiddeutviding av sjølve vegen, samt utbetring av kryss mot fv. 546 og gode løysingar for mjuke trafikantar. Det er naturleg at ei utviding av samferdsleføremål vert trekt ut på jordet aust for vegen, og ikkje inn på bygde bustadeigedomar vest for vegen. Dette alternative vil medføre tap av dyrka mark som er brukt som innmarksbeite langs vegen. Alternativet vil kunne ha fordelar for eksisterande busette langs Sjursavegen dersom den vert oppgradert, då det vil gi utbetra tilkomstveg med sikre løysingar for mjuke trafikantar. 2) Ny tilkomstveg i frå sør, via Kalvenes handelssenter: Dette alternativet vil føre til større terrenginngrep, samt lengre køyreveg til Storebø og beredskapskøyretøy stasjonert der. Tilgrensande naboar har òg kome med ønskje om at det må takast omsyn til allereie bygde einebustader i området, ved at eit grøntområde bør leggjast nord i planområdet ved eigedom til gbnr. 43/704, slik at ein ikkje forringar oppførte einebustader. Dei ønskjer vidare at det vert bygd einebustader i nærleiken til eksisterande einebustader. Området ligg like nord for Kalvenes Handelssenter som er under vidareutvikling. Ein ser på mogelegheita for å samarbeide kring ny tilkomstveg (alt. 2) og ny trafo/straumtilførsle til planområdet med Kalvenes handelssenter. Trafo i området er fult utnytta, og det krevst dermed oppføring av ny trafo. Det er vatn- og avløpsleidningar i området, der vassleidninga er på 160 mm og har slik kapasitet for nye brannkummar. Hovudløysing for vatn, avløp og overvasshandtering vil bli avklara i planprosessen, der avløpet truleg vil bli ført austover til Austevoll Vatn og Avløp SA sitt felles avløpsanlegg for Eidsbøen, og vidare til Sauaneset på Haukanes. Planområdet er kupert, der lågaste høgde er om lag 34 m.o.h., og høgste om lag 68 m.o.h. Det kuperte området gir utfordringar knytt til framføring av veg og gangveg som kan binde dei to hovudeigedomane saman, og ein må rekne med noko terrenginngrep for å få dette til. Det er områda i nordaust, nordvest, aust og søraust som er mest eigna til bustadføremål. Med noko terrenginngrep vil det vera mogleg å sørge for at deler av dette arealet kan nyttast som uteopphaldsareal. Andre stadar har bratte skråningar som gjer at ein ikkje ser bustadbygging som tenleg. Dette gjeld i områda sørvest i planområdet. Figur 4 3D kart som syner planområdet. Kjelde: kommunekart.com 3

4 Figur 6 Utsnitt NVE Atlas som syner bratthet (hellingsgrad) Figur 5 Utsnitt NIBIOs Kilden, AR5 Andre omsyn I området er radonaktsemda moderat til låg på det nordlegaste arealet, og høg på det sørlegaste arealet. Det er ikkje registrert forureina grunn i området. Arealet ligg ikkje innanfor aktsemdsområde for flaum eller skred. Det er ingen registrerte artar eller naturtypar med særskilt vern etter naturmangfaldlova i området, eller naturtypar registrert etter handbok 13. Artsdatabanken sitt Artskart syner ei registrering av Tyrkerdue ved krysset mellom fv. 546 og Sjursavegen. Tyrkerdue er i Norsk Rødliste (2015) vurdert som nær truga, og er slik ikkje kategorisert som ein truga art. Det er ingen verna område, og arealet er ikkje registrert nytta til friluftsføremål. Det er ingen statleg sikra friluftsområde i planområdet, eller område kartlagt friluftslivsområde etter Miljødirektoratet si Handbok 25. Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne eller SEFRAK-registrerte bygningar innanfor planområdet. NIBIOs Kilden syner fulldyrka jord og innmarksbeite langs Sjursavegen, noko myr og open fastmark, samt skog av høg bonitet innanfor planområdet. Området er ikkje del av kjerneområde landbruk, H510, eller del av viktige kulturlandskapsområde i Austevoll. Vurdering av planen etter forskrift om konsekvensutgreiing I referatet i frå oppstartsmøtet står det at planen vil utløyse krav om konsekvensutgreiing etter KU-forskrifta 6 bokstav b, men at kommunen vil ta stilling til KU etter at revidert oppstartssøknad vert sendt kommunen. Bustadområdet er i tråd med overordna plan, med unnatak av eit lite areal avsett til LNF nord i planområdet. 4

5 Det aktuelle LNF-arealet er 3 daa, og består i følgje markslagskartet i Kilden av uproduktiv lauvskog på impediment (myr). Arealet er ringa ut i figuren over. Myra er om lag 4 daa, der 1 av desse er innanfor areal avsett til bustadområde. Som det tydeleg går fram av figuren over er arealet ikkje del av landbruksareala i området, som i dag vert nytta som beite for sau Det er ikkje kystlynghei i området, og det går ingen beitedyr på aktuelt LNF areal. Det er ikkje registrert eller observert spesielle landbruks-, natur- eller friluftskvalitetar på arealet, og arealet er sett på som lite eigna for opparbeiding til desse føremåla.. Det er heller ingen andre verdiar registrert til dette området. Vidare føl ikkje grensa mellom LNF- og bustadområde i kommuneplanens arealdel eigedomsgrensene. LNF-arealet er ei myr som òg går inn på areal som er avsett til bustadar. Ut frå desse forholda ser vi ikkje noko særskilt grunngjeving for kvifor denne avgrensa delen av eigedomen er sett av som LNF-føremål. Ei nedbygging av dette arealet vil ikkje vanskeleggjer landbruksdrift på tilgrensande landbrukseigedomar. Forskrift om konsekvensutgreiing 4 gir at forslagsstillaren skal vurdere om planen vert omfatta av 6, 7 eller 8. Tolkar ein forskrifta strengt, vil planen falle inn under 6 bokstav b, reguleringsplanar for tiltak i vedlegg I, som alltid skal konsekvensutgreiast og ha planprogram eller melding. Punkt 25 i vedlegg I: Nye bustad- og fritidsbustadområde som ikkje er i samsvar med overordna plan. Unntatt i frå kravet i 6 bokstav b er reguleringsplanar der det konkrete tiltaket er konsekvensutgreidd i ein tidlegare plan, og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidlegare planen. Utbyggingsområdet er tidelgare konsekvensutgreidd i samband med rullering av kommuneplanens arealdel. Veiledningsnotat Konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven, utgitt av Kommunal- og moderniseringsdepartementet i juli 2017, gir at unntaket berre gjeld der reguleringsplanen er i samsvar med rammene gitt i overordna plan. Det vert vidare lagt til grunn at det kan gjerast mindre endringar i frå overordna plan i reguleringsplanen utan at planen må handsamast etter KU-forskrifta. Kva som meinast med «mindre endringar» må vurderast konkret i den enkelte saka med utgangspunkt i moglege verknadar. I slike tilfelle er det viktig at det i planomtalen vert gjort greie for endringar sett i forhold til tidlegare vedtatt plan, og at verknadane av endringane blir beskrivne. Vi vurderer at dette tilfellet kan bli omfatta av ei «mindre endring» i frå overordna plan, ettersom reguleringsplanen i all hovudsak er innanfor dei rammene som er gjevne i kommuneplanens arealdel. Vi viser til omtale av det aktuelle LNF-arealet over. Vi underbyggjer vår vurdering ved tolke forskrifta i lys av forskrifta sin føremålsparagraf, storleik av planar og tiltak gjeve elles i forskrifta sine vedlegg I og II, samt rettleiingsmateriale til forskrifta. Føremålsparagrafen gir at: Formålet med forskriften er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer og tiltak, og når det tas stilling til om og på hvilke vilkår planer eller tiltak kan gjennomføres. Reguleringsplanrettleiaren utgjeve av Kommunal- og moderniseringsdepartementet i september 2018 gir at forskrifta sitt vedlegg I omfattar større tiltak, medan vedlegg II omfattar mange mindre tiltak. Ser ein på omfang av dei ulike planane og tiltaka lista opp i vedlegg I og II er det tydeleg at desse har eit omfang i ein heilt anna skala enn justering av eit bustadområde som er godkjent i overordna plan på 74 daa, som innlemmer eit LNF-areal på 3 daa som ikkje innehar dei verdiane ein normalt skal ta omsyn til ved den gitte arealbruken. Det aktuelle LNF-arealet innehar gode kvalitetar som bustadområde med tanke på tomte-, solforhold og fortettingskvalitetar, men ingen særskilde kvalitetar knytt til landbruk-, natur- eller friluftsliv. Ved utarbeiding av reguleringsplanen vil ein erstatte LNF-arealet med grøntareal andre stader innanfor planområdet, som innehar kvalitetar som arealføremålet skal inneha. Ein tenker ei førebels utnytting av bustadområdet på rundt 30% BYA på dei to eigedomane gbnr. 43/10 og 42. I tillegg kjem areal til samferdsleføremål. Resterande 5

6 areal, som vil utgjere om lag 8-10 dekar, vil bli avsett som grøntareal (leikeområde, grøntstruktur etc.) utan busetnad. Vi har over gjort ei konkret vurdering av omsynet til miljø og samfunn, der vi ikkje fann særskilte verdiar knytt til LNF-arealet, og vi vurderer verknadane av å endre arealføremål på dette arealet som avgrensa. Kva gjeld samfunn så ser vi positive konsekvensar av justeringa, ettersom det er fleire bustader i området i dag og reguleringsplanen vert slik ein fortettingsplan, i tråd med nasjonale retningslinjer og politikk. Planområdet er ein del av eit etablert område for bustad, med nærleik til skule og barnehage, samt sentrumsfunksjonar på Storebø. Desse momenta vil ytterlegare bli skildra og vurderte i planomtalen. Vi håpar på ei snarleg og positiv handsaming av søknaden. Med venleg helsing ABO Plan & Arkitektur AS Berit Haga Vikanes Vedlegg 1. Forslag til planavgrensing 2. Illustrasjon av mogleg utvikling 6