BÆRUM KOMMUNE PLANJURIDISK ENHET

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE PLANJURIDISK ENHET Fylkesmannen I Oslo Og Akershus Postboks 8111 Dep OSLO Deres ref.: Vår ref.: Dato: 17/185736/LEIROS Klage på bygningssjefens vedtak av om tillatelse til oppføring av støttemur med oppfylling på eiendommen gbnr. 37/133, Kvernveien 107B. Vedlagt oversendes kopi av brev av fra beboere i Kvernveien 105, 106, 106B, 108 og 110; i brevet er det fremsatt klage på ovennevnte vedtak. Sakens faktiske side: Tore-Christian Haukland søkte den om tillatelse til ovennevnte tiltak (standardisert skjema); i brev av til kommunen uttalte Haukland følgende om tiltaket: «( ) Boligprosjektet Ruglandveien og Kvernveien 107A og B består av tre eneboliger og to tomannsboliger som er i ferd med å ferdigstilles. ( ) Eiendommens tomteareal grenser mot Kvernveien i sør og Ruglandveien i vest. Langs hele tomtegrensen mot disse veiene står det oppført en eldre støttemur. Mot Kvernveien er høyden på muren ca cm høy. ( ) Eksisterende støttemur fremstår stedvis med betydelig behov for oppgradering og som lite estetisk. ( ) Vår seksjon består av en enebolig med fasade vendt ned mot Kvernveien, og hvor hagen er skrånende ned mot veien. Huset ligger ca. 2,0 meter høyere enn veien. Som det fremkommer i vedlagte nabovarsel ( ) har vi varslet om å revitalisere eksisterende støttemur langs Kvernveien foran vår hage, og har i den forbindelse meddelt planer om å øke høyden på muren til maksimalt 1,5 meter. Hensikten var å støtte opp under det skrånende terrenget, oppnå en noe flatere hage, samt revitalisere den eksisterende og forfalne støttemuren. I lys av mottatte merknader fra noen naboer i sakens anledning vil vi med dette justere søknaden, hvor vi legger til grunn en lavere mur enn opprinnelig skissert overfor våre naboer. Vi søker herved om å bygge på eksisterende støttemur med ca cm slik at Postadresse: Postboks SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Kommunegården Arnold Haukelandspl. 10 Org. nr: Bank: Telefon: Faks: KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no

2 den gjennomgående får en høyde på ca. 1,0 meter, dog med maksimal høyde på 1,1 meter. Vi vil sørge for at muren i sin helhet fremstår med et visuelt pent uttrykk, eksempelvis med en pen naturstensmur. Vi planlegger at den del av muren som går langs garasjen og inn mot innkjørselen skal forbli med samme lave høyde som eksisterende mur. Ny høyde på muren er tenkt fra enden av garasjen og ca. 26 meter vestover langs Kvernveien og frem til en meter fra nabogrensen mot Ruglandveien 41C, hvor eksisterende mur er mindre falleferdig og hvor terrenget ligger lavere. ( )» Videre: «Tiltaket med en pen naturstensmur vil etter vår oppfatning gis et estetisk løft for gaten ettersom den vil revitalisere dagens eldre og delvis ødelagte mur som har åpenbart behov for oppgradering. Videre mener vi det vil bli penere å støtte opp under terrenget med en fin naturstensmur, fremfor å ha en bratt bakke ned mot gaten. Vi ser for oss en åpen hageløsning ned mot veien med skrånende hage på oversiden av muren. ( )» Før søknaden ble sendt inn, var det fremsatt nabomerknader fra følgende parter: - Kristin Løbach Jordhøy og Eskil Marius Ulimoen (Kvernveien 110) / Magnus Wilhelm Tolleshaug og Gunnhild Tolleshaug (Kvernveien 106B) (jfr. brev av ), - Line Nygaard og John-Arild Nygaard (Kvernveien 105) (jfr. e-post av ), og - Anniken og Karl-Norman Gilbert (Kvernveien 108) (jfr. brev av ) Ved e-post av til kommunen fremsatte Ulimoen ytterligere merknader til saken. Ved brev av til Haukland bekreftet kommunen mottak av søknaden, og opplyste om mangler ved det innsendte materialet; Haukland supplerte søknaden ved e-post av til kommunen. Bygningssjefen traff den følgende vedtak: «Søknad om støttemur med oppfylling godkjennes med plassering og utforming som vist på situasjonsplan og tegninger, jf. vedlagte liste over godkjente dokumenter. Det gis samtykke til plassering av støttemur med oppfylling nærmere veg enn veglovens krav på 15m fra midten av kommunal veg. Tillatelsen gis på følgende vilkår: V1: De betingelser som fremkommer i uttalelse fra Vei og trafikk om plassering og frisikt må etterkommes. Tiltaket tillates nå igangsatt.» Under avsnittet «Beskrivelse og vurdering» uttalte en: «Søknaden Søknaden gjelder oppføring av støttemur (rehabilitering av eksisterende) med maks. 1,1m høyde. Terrenget i hagen endres med maks. 1,3-1,4m fra eksisterende terreng. Muren plasseres i gjerdelinjen. Avstand til midt kommunal veg er ca 3,5m. Side 2 av 5

3 Plangrunnlag Eiendommen ligger i uregulert område. I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i nåværende boligbebyggelse. Byggegrense mot veg er 15m. Uttalelser ( ) Overvann Overflatevann/takvann og vann fra plasser med tette flate må ivaretas på egen grunn, og på en slik måte at bygningskonstruksjoner ikke skades, eller vannet skaper ulemper for området/naboer. Ved etablering av fordrøyningsmagasin må vannet fordrøyes før begrenset vannmengde tillates overført til offentlig overvannsledning. Planer som viser tekniske løsninger inklusive nødvendige magasinering behov og plassering skal fremlegges kommunen til orientering før tiltak iverksettes. Tiltakshaver er selv ansvarlig for riktig dimensjonering/utførelse. Ved etablering av enhver fordrøyningsløsning skal sekundær flomvei etableres. Nabovarsling/merknader Det foreligger nabomerknader fra Kvernveien 105, 106 B, 108 og 110. Merknadene går i all hovedsak ut på at en mur på 1,5m, som de er varslet om, blir for ruvende. Både terrengoppfyllingen og avslutningen mot Kvernveien blir unaturlig. Hele muren langs Kvernveien må være enhetlig og aller helst ikke over eksisterende høyde og ikke høyere enn 70cm. Det påpekes også at muren bør trekkes 1m tilbake av hensyn til evt. fremtidig regulering/utvidelse av veien. Søkers kommentarer til nabomerknader Søker er ikke enig i naboenes beskrivelse av tiltaket, men med bakgrunn i nabomerknader er planene endret til å gjelde støttemur på 1m og maksimalt 1,1m og oppfyllingen får en jevn stigning opp mot boligen. Bygningssjefens vurdering Eksisterende mur trenger oppgradering og vil samtidig heves med 0,5-0,6m for å få et mer hensiktsmessig og brukbart uteoppholdsareal. Siden opprinnelige planer om 1,5m høy mur er redusert til maks 1,1m anses nabomerknader å være delvis imøtekommet. Det gis samtykke til plassering i gjerdelinjen da dette er praksis for støttemurer så lenge de ikke hindrer frisikten. Tiltaket vurderes å ikke være mer til sjenanse for omkringliggende eiendommer enn en må forvente i tettbygd strøk. Spesielt i dette området hvor det bygges 7 nye boenheter må det påregnes endringer. Det er ved behandling av søknaden ikke funnet andre forhold som strider mot plan- og bygningsloven med underliggende regelverk eller mot kommunal regulering. Omsøkte tiltak godkjennes med bakgrunn i ovennevnte vurdering. ( )» Ved brev av til kommunen ble bygningssjefens vedtak påklagd av følgende parter: - Line Nygaard og John-Arild Nygaard (Kvernveien 105), - Cecilie Benedicte Meidel-Røssum og Dag Oddmund Meidel-Røssum (Kvernveien 106), - Gunnhild Kolvereid Tolleshaug og Magnus Tolleshaug (Kvernveien 106B), - Anniken Marie Gilbert og Karl Gilbert (Kvernveien 108), og - Kristin Løbach Jordhøy og Eskil Marius Ulimoen (Kvernveien 110) Ved e-post av til kommunen fremsatte Haukland kommentarer til klagen. Side 3 av 5

4 Ved e-post av h.h.v og til kommunen supplerte Ulimoen klagen av Ved e-post av h.h.v og til kommunen fremsatte Haukland ytterligere merknader til saken. Klagen: På bakgrunn av innsigelse fra Haukland (jfr. e-post av ), gjør klagerne positivt gjeldende at de har rettslig klageinteresse i saken. M.h.t. de materielle spørsmålene i saken, anfører klagerne at terrenghevingen på eiendommen gbnr. 37/133 vil gi større vannsig til naboeiendommene; det vises til at det allerede er problemer med vannansamlinger i området. M.h.t. saksbehandlingen, opplyser klagerne at de ikke mottok nabovarsel «om endringene som er gjort i søknaden om støttemur og terrengoppfylling»; det vises til at opprinnelig nabovarsel ikke inneholdt opplysninger om at tiltaket krever dispensasjon. Det gjøres gjeldende at bygningssjefens vedtak er ugyldig. Kommunen vil bemerke: 1. Rettslig klageinteresse. Kommunen legger til grunn at de aktuelle klagerne har rettslig klageinteresse i saken (jfr. forvaltningslovens (fvl.) 28). 2. De materielle spørsmålene i saken. Det gjøres gjeldende at det aktuelle tiltaket (terrengoppfyllingen) vil medføre vannsig til naboeiendommer. Kommunen legger til grunn at det på ordinært vis sikres mot vannsig til naboeiendommer (jfr. plan- og bygningslovens (pbl.) 28-3, og bygningssjefens merknader på side 2 i vedtaksbrevet av ). Slik kommunen oppfatter det, går den kommunale veien (Kvernveien) mellom byggetomten og eiendommer som klagerne mener kan bli utsatt for vannsig; en antar at dette uansett vil begrense vannsig til de aktuelle eiendommene. 3. Saksbehandlingen Klagerne fremholder at de ikke mottok nabovarsel om endringer av det aktuelle prosjektet; det vises til at opprinnelig nabovarsel ikke inneholdt opplysninger om at tiltaket krever dispensasjon. Kommunen bemerker at det i den aktuelle saken ikke er tale om dispensasjoner (jfr. pbl. kap. 19). Forutsatt at det skulle mangle lovbestemt nabovarsling i saken (jfr. pbl. 21-3), legger en til grunn at merknader som en dermed ikke har fått anledning til å gjøre gjeldende på grunnlag av nabovarsel, ville blitt fremsatt som anførsler i foreliggende klagesak; ettersom en kommer til at anførselen vedrørende vannsig ikke kan føre frem (jfr. ovenfor under pkt. 2), finner en ikke at eventuell manglende nabovarsling kan anses å ha hatt betydning for inneholdet i bygningssjefens vedtak av (jfr. fvl. 41). En finner ikke at eventuell manglende nabovarsling tilsier omgjøring av bygningssjefens vedtak. Kommunen finner ikke at den foreliggende klagen gir grunn til omgjøring av bygningssjefens vedtak av ; saken sendes fylkesmannen for behandling i h.h.t. fvl. 34. Side 4 av 5

5 Sentrale saksdokumenter vedlegges. Med hilsen Sigurd Fahlstrøm leder Planjuridisk enhet Leif-Magnus Rosenblad Kopi: - Line Nygaard og John-Arild Nygaard, Kvernveien 105, 1358 JAR, - Cecilie Benedicte Meidel-Røssum og Dag Oddmund Meidel-Røssum, Kvernveien 106, 1358 JAR, - Gunnhild Kolvereid Tolleshaug og Magnus Tolleshaug, Kvernveien 106B, 1358 JAR, - Anniken Marie Gilbert og Karl Gilbert, Kvernveien 108, 1358 JAR, - Kristin Løbach Jordhøy og Eskil Marius Ulimoen, Kvernveien 110, 1358 JAR Vedlegg Dokumentet er godkjent elektronisk. Side 5 av 5