BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK Nikoo Hajavi Gyssestadkollen SLEPENDEN Deres ref.: Vår ref.: Dato: 15/ /213095/KIS Adresse - Tiltak: Gyssestadkollen 29 - dobbelgarasje Gnr/Bnr: 53/196 Tiltakshaver: Thor Korslund, Nikoo Hajavi AVSLAG Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kap. 20 Søknad om tilbygg til garasje avslås. Det vises til at tiltaket er i strid med reguleringsplan for Gyssestadkollen og området mellom Bjerkoddveien og Solhaugveien/Konvallveien. Tiltaket er i strid med tillatt grad av utnyttelse. Søknad om dispensasjon fra r.jnr Gyssestadkollen avslås i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19. Liste over avslåtte dokumenter framgår av vedlegg 1. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Det søkes om oppføring av et tilbygg til en enkel garasje, slik at den fremstår som en dobbelgarasje. Eksisterende garasje har saltak, dette er tenkt erstattet med et pulttak i forbindelse med utvidelsen. Utnyttelsen er oppgitt til %BYA=20,7%. Det søkes dispensasjon fra tillatt grad av utnyttelse. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at overskridelsen er liten og vil ikke forringe intensjonene fra bestemmelsene om avstand og luftighet rundt bebyggelsen. Postadresse: Postboks SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Arnold Haukelandsplass 10 Org. nr: Bank: Telefon: Faks: KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no

2 Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan r.jnr Gyssestadkollen og området mellom Bjerkoddveien og Solhaugveien/Konvallveien, ikrafttredelse , formål frittliggende småhusbebyggelse, feltnavn B15. En mindre del (59 m²) av eiendommen er uregulert. I gjeldene kommuneplan er eiendommen vist som nåværende boligbebyggelse. Utnyttelsen for felt B15 er på gjeldene reguleringskart vist til %BYA=15%. Bestemmelse 2.2 e) til kommuneplanens arealdel vil ikke gjelde for denne eiendommen, da planen ble vedtatt etter I reguleringsbestemmelsenes 4 heter det bl.a. «Det skal opparbeides 1 garasje og 1 biloppstillingsplass pr. leilighet, samt snuplass på egen grunn». Byggetomta Eiendommen er støyutsatt i forbindelse med sin beliggenhet til E-18, i tillegg er eiendommen eksponert for luftforurensing (rød sone). Uttalelser Bærum kommune Vann og avløp 1. Flom/skred Ok 2. Restriksjonsbelte Til informasjon vedrørende offentlige ledningsanlegg i innkjørsel: Offentlige vann og avløpsledninger har et restriksjonsbelte på 4 meter til hver side målt fra ytterkant ledning, jfr. «Standard abonnementsvilkår for vann og avløp Administrative bestemmelser» pkt. 3.4, se kommunens hjemmesider. Tiltak må ikke oppføres i ledningsanleggets restriksjonsbelte, og det må ikke foretas terrengendringer som kan føre til endret overdekking av ledningsanlegget. Restriksjonsbeltet gjelder forøvrig også for grunnboring. 3. Beregningsgrunnlag for årlige vann- og avløpsgebyrer Beregningsgrunnlaget for de årlige vann- og avløpsgebyrene kan øke på grunn av tiltaket. De årlige vann- og avløpsgebyrene vil beregnes ut i fra arealet i det nasjonale eiendomsregisteret. Se paragraf 4 i lokal forskrift for vann- og avløpsgebyrer for Bærum Kommune på Ved montert og registrert vannmåler så vil fortsatt gebyrene beregnes etter målt forbruk. 4. Private ledninger Tiltak må ikke komme i konflikt med eller vanskeligjøre atkomst til private ledninger for drift og vedlikehold. Ved tvil om ledningers beliggenhet må disse påvises. 5. Overvann Overflatevann/takvann og vann fra plasser med tette flate må ivaretas på egen grunn, og på en slik måte at bygningskonstruksjoner ikke skades, eller vannet skaper ulemper for området/naboer. Ved etablering av fordrøyningsmagasin må vannet fordrøyes før begrenset vannmengde tillates overført til offentlig overvannsledning. Planer som viser tekniske løsninger inklusive nødvendige magasinering behov og plassering skal fremlegges kommunen til orientering før tiltak iverksettes. Tiltakshaver er selv ansvarlig for riktig dimensjonering/utførelse. Ved etablering av enhver fordrøyningsløsning skal sekundær flomvei etableres. Bærum kommune Vei og trafikk Iht Bærum kommunes veinormaler må garasje, plassert vinkelrett på veien, sto minimum 7 meter fra regulert veigrunn. Garasje må dermed trekkes 1 meter lengre bak. Det må også opparbeides en snuhammer på egen 2 av 7

3 grunn slik at man unngår å bruke offentlig vei som privat snuplass. Nabovarsling/merknader Det er for omsøkte tiltak ikke mottatt merknader fra naboer/gjenboere. Gnr/bnr 53/57 og 53/197 er ikke varslet, men har samme hjemmelshaver som gnr/bnr 53/1 Bærum kommune, som er varslet om tiltaket. Bygningssjefens vurdering Eksisterende garasje er plassert vinkelrett på Gyssestadkollen, og avstanden er for liten til regulert veigrunn ihht. Bærum kommunes veinormaler, jf. uttalelse fra BK Vei og trafikk. Eksisterende garasje ligger tett opptil eiendommene både mot øst og vest. Mot vest grenser garasjen mot en regulert turvei og mot øst naboeiendommen med gnr/bnr 53/53. En utvidelse vil medføre at bygningen ikke kommer inn under begrepet mindre tiltak med samlet bruksareal el. bebygd areal opp til 50 m², jf. TEK (innsendte tegninger viser en utvidelse i underetasje). Plasseringen betinger en dispensasjon evt. nabosamtykke vedr. plassering i forbindelse med avstand til eiendomsgrense. Dispensasjon Pbl 19-2 stiller to vilkår som begge må være oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Formålet med grad av utnytting er å sette en øvre grense for bygningers maksimale volum over terreng. Grad av utnytting er forholdstallet mellom bebygd og ubebygd areal, og styrer tettheten av bygninger i byggeområder. Grad av utnytting ivaretar hensynet til samme forholdsmessighet mellom bebygd og ubebygd areal i planområdet, og sikrer enhetlig utbygde byggeområder hvor hver tomt forholdsmessig er like mye utnyttet. Avhengig av strøkets karakter skal grad av utnytting også sikre landskapskvaliteter, og visuelle fjernvirkninger. Dagens garasje og biloppstillgsplass er oppført i et skrånende terreng, hvor det i underetasjen er godkjent en sportsbod. Volummessig vil omsøkte tiltak virke mye mer nedbyggende for området, da fasade mot syd består av to fulle etasjer, og må i tillegg sees i sammenheng med garasjens plassering i forhold til nabogrenser. Bygningssjefen anser at den forholdsvis høye utnyttelsen ligger i grenseland, for at hensynet bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt. Fordelsvilkåret refererer i utgangspunktet ikke til fordeler for tiltakshaver, men fordeler for tomten og området. I denne sammenheng er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn (allmenne interesser) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som her tillegges vekt, og som må avveies når det snakkes om fordeler og ulemper. Bygningssjefen anser at omsøkte tiltak vil virke nedbyggende, samt at viktige kvaliteter som lys, luft og åpenhet vil bli redusert. Bygningssjefen anser med bakgrunn i denne vurderingen at fordelene med å dispensere er klart mindre enn ulempene etter en samlet vurdering. Søknad om tiltak avslås, da nødvendig dispensasjon ikke gis. 3 av 7

4 Naturmangfold I kommunens kartbase er det ikke funnet registreringer av utvalgte naturtyper, prioriterte arter, rødlistearter eller "annen natur" på tomta hvor tiltaket søkes utført. På bakgrunn av dette vurderes kravet i naturmangfoldlovens (nml) 8 for oppfylt, da saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap. Ytterligere vurdering etter nml 9-12 er ikke nødvendig i dette tilfellet. SAKSBEHANDLINGSTID Det vises til tidsfrister i pbl 21-7 og SAK Ved beregningen er den tiden søker hadde ansvar for eventuell komplettering av søknaden fratrukket. Saksbehandlingstid Mottatt Mangelfull Fullstendig Vedtak [uker] ,7 GEBYR Giroblankett for behandlingsgebyr kr 1530,- ettersendes tiltakshaver. Betalingsfristen framgår av blanketten. Gebyret er beregnet etter gjeldende regulativ for byggesaker i Bærum kommune: Beskrivelse Antall M Sum Tiltak inntil 30 m² Dispensasjon Avslag 50% Redusert oversittet frist 1530 Gebyret er i avslagssaker 50 % av normalt gebyr, dog ikke under M (minstegebyr) og ut over 8M. Dersom samme tiltakshaver, innen 1 år etter at avslaget er meddelt, reviderer sitt tiltak og får dette godkjent, avregnes avslagsgebyret i nytt gebyr. KLAGERETT Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Hanne Høybach bygningssjef Kai Svendsen saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og trenger derfor ikke signatur Vedlegg: Liste over avslåtte dokumenter og relevante uttalelser 4 av 7

5 ArkivsakID: 15/ Vedlegg 1 til vedtaket LISTE OVER AVSLÅTTE DOKUMENTER OG RELEVANTE UTTALELSER Dokumenter i byggesaker er tilgjengelig på Bærum kommunes internettsider; postlister og innsyn; plan/byggesak. Søk på arkivsakid. Tittel Saksdokid Søknad om tiltak uten ansvarsrett Situasjonsplan Plan 1. etasje og snitt Fasader av 7

6 ORIENTERING OM KLAGERETT Klagerett Kommunens vedtak etter plan- og bygningsloven kan påklages til fylkesmannen av part eller andre med rettslig klageinteresse, jf. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap VI. Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Klagefristen er tre uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem til vedkommende part, dvs. ble lagt i Deres postkasse, postboks eller ble overlevert på annen måte. Om De på dette tidspunkt var bortreist eller av andre grunner forhindret fra å gjøre Dem kjent med meldingen/vedtaket, endres ikke utgangspunktet for fristberegningen, men unntaksvis kan det gi grunnlag for oppreisning for oversittelse av klagefristen, jf. fvl 31. Klagen fremsettes skriftlig. Muntlig klage kan fremsettes ved at erklæringen settes opp skriftlig av vedkommende forvaltningsorgan. Såkalt foreløpig klage (klage uten begrunnelse) må avsendes innen klagefristen, og en begrunnelse/begrunnet klage må ettersendes uten ugrunnet opphold/før klagen tas til behandling. Postlegging av klagebrevet innen fristens utløp regnes som tilstrekkelig for at klagen anses fremsatt i tide. Klagen stiles til klageorganet (Fylkesmannen i Oslo og Akershus) og fremsendes gjennom Bærum kommune, Plan- og bygningstjenesten, 1304 Sandvika. Klagen skal være undertegnet av klageren eller hans fullmektig, angi det vedtak som det klages over og den/de endringer som ønskes. Det vil være en fordel om betegnelsen "klage" og arkivsakid fremkommer konkret i brevet. De grunner som klagen støtter seg til bør nevnes og eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen. I særlige tilfelle kan klagefristen forlenges, og beslutning om dette skal være gjort før klagefristen på 3 uker er utløpt. Klager som er for sent fremsatt og hvor det heller ikke kan gis oppreisning for oversittelse av klagefristen (jf. fvl. 31), vil bli avvist slik at klagen ikke tas under behandling, jf. forvaltningsloven 33 og 2. Igangsettingstillatelser Igangsettingstillatelse kan ikke påklages. Unntaket er hvis igangsettingstillatelsen inneholder endring av vilkår i rammetillatelsen eller endring av ansvarsretter. Utsatt iverksettelse av vedtaket Selv om klagerett foreligger kan vedtaket gjennomføres straks. Dersom gjennomføring av vedtaket vil kunne medføre ugjenopprettelig skade på omgivelsene, kan det begjæres at iverksettingen av vedtaket utsettes inntil klagefristen er ute eller klagen er endelig avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Kommunens beslutning om å gi eller avslå en slik begjæring om utsatt iverksettelse er ikke et enkeltvedtak som kan påklages. 6 av 7

7 I daglig språkbruk benyttes ofte også betegnelsen "oppsettende virkning". Dette betyr nøyaktig det samme. Rett til å se sakens dokumenter og til å få veiledning Med visse begrensninger har De rett til å se dokumentene i saken. De kan gjøre dem kjent med sakens dokumenter på Bærum kommunes internettsider, innsyn/postlister (søk på arkivsakid eller gnr/bnr som står i vedtaket). Vær oppmerksom på at klagesak får nytt saksnr. i forhold til byggesaken). Dokumentene kan også ses ved henvendelse til Plan- og bygningstjenesten og her vil De også kunne få veiledning om saksbehandlingsregler og andre regler av konkret betydning for Deres rettigheter og plikter innen bygningsmyndighetenes saksområde. Sakskostnader Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, med mindre endringen skyldes partens eget forhold eller forhold utenfor partens og forvaltningens kontroll, eller andre særlige forhold taler mot det (jf. forvaltningsloven 36 første ledd). Bestemmelsen har frist for fremsettelse av kravet og angir adressat for kravet m.v. Klage over vedtak etter vegloven. Kommunens vedtak etter vegloven (byggegrense, avkjørsel) behandles av Planutvalget med endelig virkning, og går ikke til fylkesmannen. 7 av 7