Områdeplan Brua - føringer for videre planarbeid

Transkript

1 JournalpostID: 18/16775 Arkiv: PLANID , PLANNAVN-Områdeplan Brua, GBNR-21/5, FA-L12 Saksbehandler: Tore Nordvik Telefon: Kommuneutvikling Områdeplan Brua - føringer for videre planarbeid Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for kommunalteknikk /18 Rådmannens innstilling Rådmannen anbefaler at følgende legges til grunn for det videre arbeidet med områdeplan for Brua: MUA kommuneplanens utfyllende bestemmelser for minimumskrav for felles uteoppholdsareal for boligtype 3, 4 og 5 kan fravikes da legges til grunn et minimumskrav for felles uteoppholdsareal på 20 m2 pr. boenhet. Nærlek kommuneplanens utfyllende bestemmelsers arealkrav legges til grunn. Områdelek kommuneplanens utfyllende bestemmelser for minimumskrav til areal kan fravikes da det legges til grunn 12,5 m2 pr. boenhet, minimumsstørrelse for hvert område er 750 m2. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser hva gjelder generelle krav og kvalitetskrav for alle lekeplasser legges til grunn i det videre arbeid. Parkering kommuneplanens utfyllende bestemmelser fravikes da det legges til grunn 1,5 p-plasser pr. boenhet i det videre arbeid. Det vises til de vurderinger og begrunnelser som fremkommer i saksfremstillingen.

2 Hovedutvalg for kommunalteknikk : Behandling: Arne Aarsland (Krf) sa seg inhabil i saken ettersom han er grunneier i prosjektet. Utvalget ga sin tilslutning til dette og Aarsland fratrådte under behandlingen. Varamedlem for Krf, Torunn Sjølshagen, tiltrådte under behandlingen. E-post fra Andreas Olsen/Format eiendom datert kl 20:21 ble referert i møtet. T. Kalheim (FRSV) fremmet følgende forslag:prosjektet må følge kommuneplanens bestemmelser slik de foreligger. B.G. Daae (H) fremmet følgende forslag: Nytt pkt 1: MUA kommuneplanens utfyllende bestemmelser for minimumskrav for felles uteoppholdsareal for boligtype 3, 4 og 5 kan fravikes da legges til grunn et minimumskrav for felles uteoppholdsareal på 30 m2 pr. boenhet. Nytt pkt 2: Nærlek kommuneplanens utfyllende bestemmelsers arealkrav kan fravikes ved at det settes krav til 15 m2. Kalheims forslag falt 10 mot 1 stemmer (FRSV) Rådmannens innstilling falt 7 mot 4 stemmer (Ap, Mdg) Daaes forslag vedtatt 6 mot 5 stemmer (FRSV, AP, Mdg) HFK- 167/18 Vedtak: Rådmannen anbefaler at følgende legges til grunn for det videre arbeidet med områdeplan for Brua: MUA kommuneplanens utfyllende bestemmelser for minimumskrav for felles uteoppholdsareal for boligtype 3, 4 og 5 kan fravikes da legges til grunn et minimumskrav for felles uteoppholdsareal på 30 m2 pr. boenhet. Nærlek kommuneplanens utfyllende bestemmelsers arealkrav kan fravikes ved at det settes krav til 15 m2. Områdelek kommuneplanens utfyllende bestemmelser for minimumskrav til areal kan fravikes da det legges til grunn 12,5 m2 pr. boenhet, minimumsstørrelse for hvert område er 750 m2. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser hva gjelder generelle krav og kvalitetskrav for alle lekeplasser legges til grunn i det videre arbeid. Parkering kommuneplanens utfyllende bestemmelser fravikes da det legges til grunn 1,5 p-plasser pr. boenhet i det videre arbeid.

3 Det vises til de vurderinger og begrunnelser som fremkommer i saksfremstillingen.

4 Vedlegg: Brua-Hjemseng - notat normer Hjemseng Bryggeby_illustrasjonsplan skisse MUA og lek 300 boliger Sol_23juni Sol_NÆRLEK_21mars Sol_21mars Sol_1juni Tegninger/øvrige saksdokumenter er tilgjengelige på kommunens hjemmeside. Kortversjon Byggeområdet for boliger, Brua, ble tatt inn i kommuneplanen til tidligere Nøtterøy kommune i Området ligger grensende til og i strandsonen på Hjemseng og består av dagens Nøtterøy båtsenter og et areal registrert som jorddekt fastmark vest for Bruabekkens utløp. Byggeområdet er ca 50 da. Kommunen har startet det innledende arbeidet med områdeplan for Brua. Det er inngått en avtale med utbyggere der de har påtatt seg alle kostnader med planarbeidet, inkludert alle utredninger med videre. Rådmannen har etter som arbeidet har blitt intensivert sett at kommuneplanens utfyllende bestemmelser hva angår krav til uteoppholdsareal, nærlek, områdelek og parkering blir svært arealkrevende og umuliggjør oppføring av tilnærmet det antall boenheter som var beskrevet i kommuneplaninnspillet og som kommunen har skissert i tabell i utfyllende bestemmelser. Det er utarbeidet et temanotat og illustrasjoner som belyser problemstillingen. Med bakgrunn i dette legger rådmannen frem saken med anbefaling om hvilke føringer som skal legges til grunn i det videre arbeidet med områdeplanen. Innledning Byggeområde for bolig ved Brua/Hjemseng ble tatt inn i tidligere Nøtterøy kommunes kommuneplan for , vedtatt Området er på ca 50 da (landareal) og i kommuneplanens anslag for boligreserven er området oppført med 340 boenheter, 225 boenheter før 2027 og 115 boenheter etter Type bebyggelse, jfr. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser er 2, 3, 4 og 5 (konsentrert småhusbebyggelse, lavblokk intil 4 etasjer og høyblokk over 5 etasjer). Antall boenheter i boligreserven er et anslag og kan bli høyere/lavere når hensynet til kommuneplanens kvalitetskrav (parkering, uteoppholdsareal og lekearealer, veinorm etc.) natur og miljø og nødvendig tilpasning klargjøres i reguleringsprosessen, jfr kommuneplanens Fylkesmannen i Vestfold v/ Miljø- og samfunnssikkerhetsavdelingen og Vestfold fylkeskommune hadde innsigelse til byggeområdet. Området ligger i 100-metersbeltet langs sjøen. Innsigelsen var i hovedsak begrunnet med naturverdier og landskapsbildet. Kommunal- og moderniseringsdepartementet avgjorde innsigelsen i vedtak I sin avgjørelse legger KMD til grunn at området ved Brua/Hjemseng kan bygges ut dersom områdereguleringen sikrer dagens regulerte spesialområde for strandvegetasjon, og eventuelt avbøtende tiltak for å ivareta Bruabekken som vandringsvei for ørret. Etter dette vedtaket er området ved Brua/Hjemseng godkjent som byggeområde i kommuneplanens arealdel med følgende rekkefølgebestemmelse, 25.6 b): «Byggeområde 30 og 31 Brua/Hjemseng. Det skal utarbeides områdeplan for byggeområdet. Områdeplanen skal fastlegge overordnet

5 grønnstruktur med vekt på å øke allmennhetens tilgang til sjøen. Grønnstruktur skal legges til arealer nær sjø, det skal reguleres kyststi gjennom området og det skal avsettes et friområde for allmennheten mot sjøen i områdets nordøstre ytterkant. Spesialområde for strandvegetasjon i reguleringsplan for Nøtterøy båtsenter, vedtatt 13. februar 2006 skal videreføres og være en del av grønnstrukturen. Boligområdene skal inneholde en variasjon av boligtyper. Blokkbebyggelse innenfor byggeområdet skal variere i byggehøyder og i hovedsak ikke være mer enn fire etasjer. Unntaksvis kan det aksepteres en femte etasje. I arbeidet med områdeplan skal behov for og eventuell lokalisering av ny barnehage innenfor området vurderes. Endelig utbyggingsvolum og grenser, herunder også mulighet for utfylling i sjø, skal vurderes etter en samlet vurdering av naturmangfold, landbruk og landskap i området.» Senere har det vært kontakt mellom kommunen, Fylkesmannen og departementet angående tolkning av handlingsrommet for mulig utfylling i sjø m.v, jfr. rekkefølgebestemmelsenes siste setning. Kommunal og moderniseringsdepartementet har i brev datert klargjort at det i reguleringsprosessen kan vurderes utfylling i sjø der byggegrensen går i samme linje som formålsgrensen. Eventuell utfylling må begrenses av byggegrense/formålsgrense. Utfylling utover dette må behandles som et planforslag som avviker fra kommuneplanen. Bakgrunnen for henvendelsen fra kommunen var å undersøke mulighetene for å realisere konseptet «kanalbyen» som lå til grunn for kommuneplaninnspillet for dette området. KMDs avklaring gjør det ikke mulig å realisere den opprinnelige «kanalbyen» innenfor kommuneplanens rammer. Høsten 2017 startet kommunen og utbygger et innledende arbeid med tanke på oppstart av arbeidet med områdeplanen for Brua. I den forbindelse har det vært avholdt møter med Fylkesmannen for å søke å avklare rammer for plangrep i forhold til de føringer som er gitt rekkefølgebestemmelsen i kommuneplanens utfyllende bestemmelser 25.6 b). Det er diskutert justeringer av formålsgrenser mot sjø og avgrensningen for spesialområde strandvegetasjon. Oppstartsmøte ble avholdt I oppstartsmøtet ga rådmannen føringer om at kommuneplanens kvalitetskrev i forhold til parkering, MUA, nærlek/områdelek og kommunens veinorm skulle legges til grunn i planleggingen. En områdeplan er kommunens plan, og det er inngått avtale mellom kommunen og utbygger som gir tydelige rammer for arbeidet som ivaretar kommunens rolle som «eier» av planen og planmyndighet. Når arbeidet med planen utviklet seg så rådmannen at kommuneplanens minimumskrav til parkering, MUA og lekearealer ville bli svært arealkrevende i denne type bebyggelse som det her skal planlegges for. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser er ikke tilpasset prosjekter av denne type og størrelse, litt større blokk/leilighetsutbygginger utenfor sentrumsområdene. For å synliggjøre problemstillingen har konsulent utarbeidet et temanotat vedrørende krav til lek, uteopphold og parkering som bakgrunnsmateriale for videre arbeid. Rådmannen finner derfor grunn til å legge fram en prinsippsak for avklaringer for det videre arbeid, noe som vil gi forutsigbarhet for videre planlegging. Forutsigbarhet i planprosessen vil bidra til å gi et bedre grunnlag for en effektiv ressursbruk for alle parter i det videre arbeidet med områdeplanen. Temanotat vedrørende krav til lek, uteopphold og parkering, datert : «Hjemseng bryggeby» ønskes utviklet som et boligområde med konsentrert bebyggelse med en tilnærmet urban struktur bestående hovedsakelig av blokkbebyggelse. Landskapets kvaliteter blir rammen for det nye boligområdet og det tas sikte på å skape høy kvalitet på rommene mellom byggene og integrere vannflatene i denne romopplevelsen. Området vil få en annen struktur og tetthet enn de fleste andre byggeområder utenfor sentrumsområdene i kommunen. Dette bør etter utbyggers mening gjenspeiles i de planmessige rammer som skal legges for reguleringen. Parkering:

6 Hjemseng har god kollektivdekning og dette sammen med bebyggelsestypen peker mot et lavere minimumskrav til parkering enn kommuneplanens utfyllende bestemmelsers generelle krav utenom sentrumsområdene. Krav til parkering foreslås satt til 1,5 parkeringsplass pr. boenhet. I tillegg må det settes av et antall parkeringplasser til båtplasser i marinaen som ikke tilhører beboere i området. Områdelekeplass: Norm for arealstørrelse på områdelekeplass foreslås omformet slik at det faste kravet på 750 m2 gjøres til en minimumsstørrelse pr. område og ikke som et fast tillegg til normen pr. boenhet. Det planlegges opparbeidet to områder hvorav det største i nord planlegges for fellesbruk med funksjoner og aktiviteter langs kyststien med verdi også for allmenheten. MUA og nærlekeplass: Det er et mål at alle uterom skal være gode uterom og ha bruksverdi for beboere i alle aldersgrupper. Normene for MUA og nærlekeplass foreslås derfor slått sammen i et samlet krav til felles uteopphold, og at nærlekeplasskravene sikres som en del av dette. Samlet felles minste uteoppholdsareal foreslås satt til 45 m2 pr. boenhet, hvorav minimum 15 m2 skal være spesielt tilpasset og egnet for barns lek. Det vises for øvrig til vedlagte temanotat datert hvor temaene belyses ytterligere. Det er i notatet med vedlegg utarbeidet en illustrasjonsplan som viser hvordan en utbygging etter de normkravene som foreslås kan gjennomføres med kvalitet. Det er også utarbeidet sol- og skyggediagrammer for den illustrerte utbyggingen. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser for Færder kommune Kommuneplanens utfyllende bestemmelser og retningslinjer for Færder ble vedtatt Hovedhensikten i denne prosessen var å samordne de to tidligere kommunenes kommuneplanbestemmelser uten at det skulle skapes ny politikk ved endringene av planbestemmelsene. Arealplankartene for de to tidligere kommunene er videreført uten endringer som kommunedelplaner for Færder kommune. Normkrav pr. boenhet i gjeldende kommuneplan Kommuneplan (Gjelder for Brua omr.) Parkering - under 60 m2 - over 60 kvm Uteoppholdsareal(MUA) (boligtype 3, 4 og5) - sum felles og privat - minimum felles - minimum privat Lek - Nærlek - Områdelek 1, (min 200) Min 750 øker med 250 pr 20 boenheter Kommuneplan, sentrumsområder 0,8 1,3*) (min 100) Min 500 øker med 150 pr 20 boenheter Utbyggers ønsker for Brua 1, ,5 pr boenhet Minimum 750 *) Tall hentet fra komuneplan for Nøtterøy kommune da bestemmelsene for Færder kommune vedtatt ikke har oppgitt noe antall parkeringsplasser for boliger over 60 m2 i sentrumsområder. Normkravene i kommuneplanbestemmelsene for Færder er i hovedsak like det som var i tidligere Nøtterøy kommunes kommuneplan med unntak av kravet til minste felles uteoppholdsareal (MUA)for boligtype 3, 4 og 5 (konsentrert småhusbebyggelse, lavblokk og høyblokk) som har økt fra 20 m2 til 40 m2. I større utbygginger som for eksempel Brua med om lag 300 boenheter vil denne

7 endringen gi store utslag i arealbruken. Ut fra tabellen nedenfor ser en at ved 300 boenheter vil denne økningen føre til at arealkravet til MUA for Brua-prosjektet øker fra m2 til m2. Arealbruk ved ulike normkrav for områdeplan Brua ved 300 boenheter(alle tall i m2) Krav kommuneplan Krav kommuneplan Foreslåtte normkrav (Gjelder for Brua omr.) sentrumsområder Parkering MUA - priv - felles Nærlek Sum MUA og nærlek Områdelek Faktagrunnlag Plan- og bygningsloven kap. 12 Kommunedelplan Nøtterøy Kommuneplanens utfyllende bestemmelser og retningslinjer, vedtatt Vurderinger I tidligere Nøtterøy og Tjøme kommuner har det vært relativt få større konsentrerte utbygginger med blokkbebyggelse med et høyt antall boenheter utenfor de områdene som i kommuneplanen er definert som sentrumsområde. Administrasjonen har således hatt et lite erfaringsgrunnlag å legge til grunn ved evaluering og eventuell justering av kommuneplanens normkrav ved tidligere rulleringer. Vedr. uteoppholdareal (MUA) Ved utarbeidelsen av nye felles kommuneplanbestemmelser for Færder kommune er det blitt gjort en harmonisering av kravene til MUA som var gjeldende i de to tidligere kommuneplaner. I tidligere Tjøme kommune var det et generelt krav til 100 m2 for alle boenheter uavhengig av boligtype. I tidligere Nøtterøy kommune var kravet differensiert mellom de ulike boligtyper. For boligtype 3, 4 og 5 (konsentrert småhusbebyggelse kategori 3, lavblokk og høyblokk) var kravet til minste felles MUA 20 m2 pr. boenhet. I de nye kommuneplanbestemmelser for Færder kommune vedtatt har kravet til minste felles MUA for boligtype 3, 4 og 5 blitt satt til 40 m2. Etter at rådmannen har vurdert de nye normkravene i forhold til områdeplanen for Brua, er erfaringen så langt er at de nye kravene til MUA vil bli svært arealkrevende i et så stort prosjekt. Følgelig kan normkravet komme i konflikt med ønsket om en god og effektiv arealutnyttelse ved planlegging av større utbyggingsprosjekter med denne type bebyggelse. Rådmannen er av den oppfatning at tidligere krav til felles MUA på 20 m2 for disse boligtypene er bedre tilpasset de overordnede målene for arealplanleggingen og vil anbefale å legge til grunn dette i større utbyggingsprosjekter. Rådmannen vil understreke at en forutsetning for å legge til grunn et normkrav på 20 m2 MUA i større utbyggingsprosjekter er at uteoppholdsarealene gis en plassering og utforming som gir høy kvalitet og gode solforhold. Det er derfor etter rådmannens mening viktig og riktig å opprettholde de allerede satte kvalitetskrav for egnethet som er beskrevet i kommuneplanens Kravet til privat MUA på minimum 6 m2 vil komme i tillegg. Vedr. nærlek Normkrav til nærlekeplass er 25 m2 pr boenhet i gjeldende kommuneplanbestemmelser for Færder. Utbygger foreslår at normene for MUA og nærlekeplass slås sammen og at kravet samlet skal være 45 m2 pr. boenhet, og at minimum 15 m2 av dette skal være spesielt tilpasset og egnet for barns lek.

8 Selv om det er grunn til å tro at en del av framtidige beboere i området vil være i en alder hvor de ikke har småbarn er det viktig å ha satt av tilstrekkelig arealer til lek. Alderssammensetningen i et boligområde vil erfaringsmessig endre seg over tid og det må legges til grunn plangrep som gjør boligområdet egnet for alle aldersgrupper. Hensynet til barn og unge i arealplanleggingen skal tillegges stor vekt jfr. rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Rådmannen anbefaler derfor at både de gjeldende arealkrav og øvrige kvalitetskrav for nærlekeplasser opprettholdes. Utbygger ønsker at arealnormen for MUA og nærlek skal slås sammen. Argumentasjonen for dette er at alle uterom skal ha bruksverdi for beboere i alle aldersgrupper og være multifunksjonelle. Rådmannen er enig i at alle uterom skal ha bruksverdi for alle brukergrupper og ha god kvalitet. Det at en har egne arealnormer for MUA og nærlekeplass er ikke, slik rådmannen ser det, til hinder for å planlegge og skape multifunksjonelle uterom med høy bruksverdi for alle beboere. Med bakgrunn i argumentasjonen anbefaler rådmannen at normkrav for nærlekeplass videreføres som i utfyllende bestemmelser. Rådmannen ser heller ikke behov for å ha en felles arealnorm for MUA og nærlek. Dersom rådmannens anbefaling om å legge til grunn tidligere kommuneplans normkrav til felles MUA på 20 m2 for boligtype 3, 4 og 5 tas til følge vil samlet krav til MUA og nærlek pr boenhet være 45 m2 som er i samsvar med utbyggers ønskede normkrav til samlet MUA og nærlek. Vedr. parkeringskrav Kommuneplanens normkrav for parkering er 2 p-plasser for boenheter over 60 m2 og 1,3 p-plasser for boenheter under 60 m2. Rådmannen ser at det er hensiktsmessig å redusere kravet til 1,5 p- plasser pr. boenhet. Det vises til graden av sentralitet, kollektivdekning/frekvens og type bebyggelse, forhold som bør innvirke på parkeringskravet. Videre pekes det på at det skjer endringer i trender og mobilitetsløsninger som kan tyde på at framtidens behov for parkeringsplasser kan bli lavere enn i dag. Kollektivforbindelsen fra Bruaområdet mot Teie og Tønsberg er god med en frekvens på 4 avganger i timen. Som et generelt og førende prinsipp er rådmannen noe betenkt over å anbefale at kravene i en nylig vedtatt kommuneplan kan fravikes. Det som kan tale for at det kan være riktig å gjøre det i dette tilfellet er at det er en større leilighetsutbygging med om lag 300 boenheter. Erfaringsmessig er antall biler pr boenhet gjennomsnittlig lavere i leilighetsbebyggelse enn småhusbebyggelse. Det vil også trolig være bedre muligheter for en fleksibel utnyttelse av parkeringsplasser som ikke er i bruk når det er et større felles parkeringsanlegg, slik som i dette tilfellet. God kollektivdekning med en frekvens på 4 avganger i timen kan også tillegges vekt i en vurdering av å fravike normen. Ut fra en samlet vurdering finner rådmannen i denne konkrete saken det forsvarlig å tilrå at det kan legges til grunn en parkeringsnorm på 1,5 p-plasser pr. boenhet. Vedr. områdelekeplass Foreslåtte normkrav for områdelekeplass avviker noe i areal fra kommuneplanens krav. Gjeldende kommuneplans vedtatte arealkrav for områdelekeplass vil ved 300 boenheter være m2. Foreslåtte krav til områdelekeplass er m2. Med bakgrunn i rekkefølgekravet som krever at det arealet som i tidligere reguleringsplan for Nøtterøy båtsenter er regulert til vern av strandsonevegetasjon skal videreføres som en del av grønstrukturen i området, og at planlagt kyststi vil gi tilgangen til sjøen for beboere og allmennheten, vurderer rådmannen det som forsvarlig at det lempes noe på kravet til områdelekeplass. Vedrørende eventuell presedens Rådmannen finner grunn til å presisere at en eventuell fravikelse av kommuneplanens parkeringsnorm og kravet til områdelekeplass for områdeplan Brua bygger på en konkret vurdering av forhold og argumenter som foreligger for dette planområdet helt konkret, og gir ingen presedens i

9 forhold andre fremtidige reguleringer i Færder kommune. Dette fordi det ikke er andre avsatte areal til boligutbygging utenfor sentrumsområder av denne størrelsesorden. Når det gjelder fravikelse av normen for felles MUA for boligtype 3,4 og 5, mener rådmannen at dette bør legges til grunn også i andre fremtidige reguleringer i Færder kommune inntil ny revidert kommuneplan foreligger. Konklusjon Rådmannen anbefaler at følgende føringer legges til grunn for det videre arbeidet med områdeplan for Brua: MUA - minimumskrav for felles uteoppholdsareal for boligtype 3, 4 og 5 fravikes og at det legges til grunn et minimumskrav for felles uteoppholdsareal på 20 m2 pr. boenhet. Nærlek kommuneplanens arealkrav opprettholdes. Områdelek kommuneplanens minimumskrav til areal fravikes og det legges til grunn 12,5 m2 pr. boenhet, minimumsstørrelse for hvert område er 750 m2. Kommuneplanens generelle krav og kvalitetskrav for alle lekeplasser opprettholdes. Parkering kommuneplanens minimumskrav fravikes og det legges til grunn 1,5 p-plasser pr. boenhet.