Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2012/ Kjeld Erik Sandbakken

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Allskog v/ Ellen Kristin Moe Ingvald Ystgaards vei 13A 7047 TRONDHEIM Melding om vedtak Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2012/ Kjeld Erik Sandbakken Melding om vedtak - 2. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Øvre Byåsen" Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak; Behandling i Namsos kommunestyre Prytz inhabil, jf. forvaltningsloven 6 e) nr. 1, og fratrådte Kvåles habilitet ble vurdert ut fra forvaltningsloven 6, andre ledd, og fratrådte. Kvåle ble funnet habil med 19 mot 3 stemmer Leins habilitet ble vurdert ut fra forvaltningsloven 6, andre ledd, og fratrådte. Lein ble enstemmig funnet habil av kommunestyret Etter dette var det 24 representanter til stede under behandling av sak 16/18 Votering: Plan, byggesak og teknisk drifts innstilling enstemmig vedtatt av kommunestyret Vedtak i Namsos kommunestyre Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Øvre Byåsen" i Namsos kommune datert sist revidert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert Namsos kommunestyre vedtar forslag til utbyggingsavtale. Hjemmel for vedtaket er: Plan og bygningsloven Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransonsgt. 7, Namsos Bank: NAMSOS Telefaks Skatt: E-post: Org.nr postmottak@namsos.kommune.no

2 Side 2 av 19 Klageadgang Vedtaket kan påklages. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne melding kommer frem. Vår ref. 2012/ bes oppgitt ved henvendelse Med hilsen Namsos kommune Kjeld Erik Sandbakken kst. leder. byggesak kart og oppmåling Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. Eksterne kopimottakere: Vedfjellet AS v/ Tom C. Prytz Ture Nermanns veg NAMSOS Fylkesmannen i Trøndelag Postboks STEINKJER Fylkesmannen i Trøndelag, Postboks STEINKJER Reindriftsavdelingen Miljødirektoratet Postboks 5672 Sluppen 7010 TRONDHEIM Norges vassdrags- og energidirektorat Vestre Rosten Tiller Sametinget /Sámediggi Àvjovàrgeaidnu Karasjok Statens vegvesen, Region Midt Fylkeshuset 6404 Molde Statkraft Varme AS Postboks 200 Lilleaker 0216 OSLO Telenor Kabelnett Trøndelag Fylkeskommune Postboks STEINKJER Midtre-Namdal Avfallsselskap Barlia 7863 Overhalla Miljø og landbruksforvaltningen i MNR Overhalla kommune 7864 Overhalla NTE Nett AS Postboks Steinkjer Arbeidsgruppa for trafikksikkerhet v/ Andrè Aglen Barns representant v/ Knut Storeide Brann- og redning v/ Olav Skaret Eldres råd v/ Marit Grøtan Morten Sommer Namsos kommune 7801 NAMSOS Nils Hallvard Brørs Postboks 333 Sentrum 7801 NAMSOS Per Erik Arnø Rådet for funksjonshemmede v/ Marit Grøtan Svein-Arild Rye Terje Adde Ungdomsrådet v/ Tor Sverre Moltu

3 Side 3 av 19 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2012/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 2. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan for "Øvre Byåsen" Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift 21/ Namsos kommunestyre 16/ Rådmannens innstilling Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Øvre Byåsen" i Namsos kommune datert sist revidert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert Namsos kommunestyre vedtar forslag til utbyggingsavtale. Hjemmel for vedtaket er: Plan og bygningsloven 12-12

4 Side 4 av 19 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I /7 Referat fra oppstartsmøte - Ellen Kristin Moe Boligformål - ny regulering Øvre Byåsen I Vedr. søknad om landbruksveg MNR Miljø og landbruk I Oppstart av planarbeid, detaljplan Allskog v/ellen Kristin Moe for Øvre Byåsen boligområde i Namsos kommune I Annonse Ellen Moe I Oppstart av planarbeid, detaljplan Ellen Moe for Øvre Byåsen boligområde i Namsos kommune I Detaljplan for Øvre Byåsen Statens vegvesen, Region Midt boligområde - deler av gnr. 14, bnr. 7 i Namsos kommune - oppstart av planarbeid I Uttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune I Forhåndsuttalelse til oppstart av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag planarbeid med reguleringsplan for deler av eiendom Øvre Byåsen 14/7 I Forslag til - Utbyggingsavtale Andrè Michael Aglen mellom NK og Øvre Byåsen U Vedrørende planområde og Ellen Kristin Moe illustrasjoner I Utbyggingsavtale Øvre Byåsen Advokatene Hustad og Sørvig AS U Vedr. reguleringsplan for Øvre Byåsen i Namsos kommune Advokatene Hustad og Sørvig AS I Detaljplan reguleringsplan Øvre Allskog Byåsen I Revidert reguleringsplan, detaljplan, Allskog SA for Øvre Byåsen boligområde til videre kommunal behandling S gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan for "Øvre byåsen" X Utbyggingsavtale signert av Kjeld Erik Sandbakken grunneier I revidert detaljplan for Øvre Byåsen Allskog - Ellen Kristin Moe X Særutskrift 1. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan for "Øvre byåsen" U Melding om vedtak - 1. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan for "Øvre byåsen" Allskog v/ Ellen Kristin Moe

5 Side 5 av 19 U gangs behandling av privat forslag Adresseliste til reguleringsplan "Øvre byåsen" - Offentlig ettersyn U gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Øvre byåsen" - Offentlig ettersyn Adresseliste X Adresseliste naboer ifbm off ettersyn Kjeld Erik Sandbakken X Etiketter off ettersyn Kjeld Erik Sandbakken X Utbyggingsavtale, revidert etter Kjeld Erik Sandbakken vedtak i PBT I Automatisk svar på din henvendelse til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Fylkesmannen - FMNT Postmottak I Takk for din e-post Statens vegvesen I NVE bekrefter at din melding er Nve - IkkeBesvar mottatt I gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Øvre byåsen" i Namsos kommune- Offentlig ettersyn Mnsk - Elin Skard Øien I I I gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Øvre byåsen" i Namsos kommune- Offentlig ettersyn Uttalelse - Privat forslag til reguleringsplan "Øvre byåsen" i Namsos kommune Melding om vedtak - 1. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan for "Øvre byåsen" I Dokument 17/ Reguleringsplan - Øvre byåsen - Namsos kommune - Til offentlig ettersyn sendt fra Statens vegvesen I I I I S gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Øvre byåsen" i Namsos kommune- Offentlig ettersyn Namsos kommune - Offentlig ettersyn reguleringsplan Øvre Byåsen - Utttalense Høringsuttalelse til reguleringsplan for deler av eiendom Øvre Byåsen 14/7, Namsos Høringsuttalelse til reguleringsplan «Øvre Byåsen» i Namsos kommune gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Øvre Byåsen" Namsos Kommune - Håvard Sæther Sametinget /Sámediggi Namsos Kommune - Marit Grøtan Statens vegvesen Mnsk - Aksel Håkonsen Nord-Trøndelag fylkeskommune Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Midtre Namdal Avfallsselskap

6 Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Reguleringsplan kart datert sist rev Reguleringsbestemmelser datert sist rev Planbeskrivelse datert sist rev ROS analyse datert Geoteknisk notat datert Geoteknisk rapport datert Uavhengig kontroll geoteknikk datert Skisseplan avløp 10 Mulighetssudie Ø byåsen 11 Uttalelser etter off. ettersyn 12 Forslag til utbyggingsavtale 13 Veg- og fortausplaner øvre og nedre del Side 6 av 19

7 Side 7 av 19 Saksopplysninger Formålet med endring av reguleringsplanen er å legge til rette for et nytt området på Øvre Byåsen i Namsos kommune. Det ble i 1996 godkjent reguleringsplan i det samme området som det nå utarbeides reguleringsplan for. Planen ble ikke realisert og det har fremkommet behov for justeringer av planen siden den ble utarbeidet. På bakgrunn av de endringer som ønskes, med endret lokalisering av adkomstveg inn i feltet, ny utbyggingsstruktur og økt utnytting av feltet, stiller Namsos kommune krav om ny reguleringsplan for området. Øvre byåsen ligger 1km sør-vest for Namsos sentrum i forlengelse av eksisterende boligfelt (Prærien). Eiendommen gnr.14/ bnr.7, eies av Andreas Jensens legat og sameiet Havig-Bjørum. Forhåndsvarsling Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Namdalsavisa og på Namsos kommune sin hjemmeside i uke Det ble sendt varsel om oppstart i form av brev til grunneiere, naboer, Namsos kommune og sektormyndigheter. Planstatus/ gjeldende plan Reguleringsplanen fra -96 inngår i kommuneplanens arealdel. Da deler av denne planen utvides mot sør vil en mindre del av planområdet inngå i areal avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel Arealbruksformål i gjeldende kommuneplan: Reguleringsplan fra 1996 LNF-område Følgende reguleringsplaner grenser til/ overlapper og inngår i reguleringsplanen: "Boligtomt gnr. 65 bnr. 1250" datert "Vestre Havn boligprosjekt" vedtatt "Øvre Byåsen" vedtatt 1996 "Merranesets østside" datert "Vestre byområde med del av Prærien" datert Planområdet er noe utvidet mot sør i forhold til planen som ble vedtatt i -96 og inkluderer adkomstveg helt ned til Strandvegen i nord. Beskrivelse av planområdet dagens situasjon Det antas at området kan være benyttet som nær-lekeområde for barn i området da det er lett tilgjengelig fra eksisterende boliger som grenser til området. Videre går det i dag en tursti fra boligområdet i øst gjennom planområdet og videre innover terrenget til Vedfjellet. Stien benyttes også som skitrase på vinteren. Området har vært bevokst med gran, men den ble hogd høsten 2013 for å tilrettelegge for regulering og boligbygging. Store deler av planområdet er synlig fra Namsos sentrum. Planområdet ligger i småkupert terreng opp fra sjøen i øst og til kote 95. Det høyeste punktet er vest for planområdet er Vedfjellet på 210 moh. Området ligger høyere enn tilgrensede boligfelt.

8 Side 8 av 19 Innenfor areal tenkt til nye boliger der det ikke er bebyggelse i dag. Øst for planområdet er det boligbebyggelse med boliger etablert fra etterkrigstiden og frem til i dag. Dette er en blanding av eneboliger, to og firemannsboliger. Arkitekturen er blandet fra «Prærien» (nord, nord-vest) som har en klassisk etterkrigsarkitektur med firemannsboliger og det resterende området som har blandet eneboligbebyggelse av nyere art. Nærmere mot sjøen, i strandsonen, bygges nye rekkehus og det er også bygd større boligkompleks med leiligheter. Trafikkforholdene fra Strandvegen, opp Storelvgata og Åsvegen er i dag til dels vanskelige. Spesielt Åsvegen, som i dag også er en gjennomfarts veg fra Strandvegen til Storelvgata og ned til Strandvegen igjen, er smal, til dels bratt og uoversiktlig. Det er i dag ikke utbygd gang og sykkelveg i området. NGUs løsmassekart viser at det er marine avsetninger i deler av planområdet. Det kan derfor ikke utelukkes at det er lommer med kvikkleire eller andre skredfarlige masser her, selv om Skrednett ikke viser noen kvikkleiresoner i planområdet. I følge Skrednett ligger deler av planområdet innenfor aktsomhetsområde for snøskred. I dag går det en bekk gjennom området hvor vannføring i hovedsak er liten, men øker i perioder med mye nedbør. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget omfatter i hovedsak eiendommen gnr.14/ bnr.7. Totalt omfatter reguleringsplanen et areal på ca 130 daa. Området er inndelt i følgende arealformål: BFS Boligbeb. - frittliggende småhusbebyggelse BKS Boligbeb. - konsentrert småhusbebyggelse BBB Boligbeb. - blokkbebyggelse BG Garasjeanl. for bolig- og fritidsbeb. BE Energianlegg BLK Lekeplass SKV Kjøreveg SGS Gang- sykkelveg SVT Annen veggrunn, teknisk anl G Grønnstruktur GTG Turdrag LF Friluftsformål Hensynssone Sikringsone Faresone H190 bekkesikring H370 høyspent Behandlinger Planforslaget ble 1. gangsbehandlet i Namsos plan, byggesak og teknisk drift i møte den : Bjørn Helmersen fremmet følgende tilleggsforslag: Utbygger bør sammen med Namsos kommune, og eventuelt Husbanken se om det er mulig å innarbeide «Bolig for velferd» i reguleringsplanen.

9 Side 9 av 19 Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt av Plan, byggesak og teknisk drift. Helmersens tilleggsforslag enstemmig vedtatt av Plan, byggesak og teknisk drift. Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Forslag til endring av reguleringsplan for "Øvre Byåsen" datert rev med bestemmelser av samme dato sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. plan- og bygningsloven og Namsos plan, byggesak og teknisk drift vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 17-4 å legge forslag til utbyggingsavtale mellom Vedfjellet AS og Namsos kommune ut til offentlig ettersyn i samme periode. Rådmannen foreslår endring i utbyggingsavtalen pkt. 2.6 før den legges ut til off. ettersyn. Nytt pkt. 2.6 blir som følger: Interne veger i boligfeltet skal være private. Felles adkomstveg i boligfeltet skal være offentlig (kommunal). Utbygger skal detaljprosjektere vegadkomst fra vegkryss Storelvgata - Strandvegen til ny avkjørsel i Åsvegen. Reguleringsplanen sikrer tilstrekkelig off. vegareal fra Strandvegen og opp til Øvre Byåsen. Kjøreveger Strandvegen opp til Øvre Byåsen eksisterende veg opprettholdes med regulert vegbredde 5,5m. Øvre Byåsen bygges med regulert vegbredde 6m. Eieform: Hovedveger (o_skv1 og eksisterende veger) samt gang-sykkelveger blir offentlige. Stikkveger blir private veger. Gang- sykkelveg Bredde på fortau skal være 2,5 m. Nytt fortau mellom kryss Storelvgata/Åsvegen opp til kryss Åsvegen/Vattavegen finansieres med 50/50 deling mellom utbygger av Øvre Byåsen Boligområde og Namsos kommune. Det inngås særskilt avtale. Fortauet skal ligge på høyre side med en bredde på 2,5 m. Utbygger bør sammen med Namsos kommune, og eventuelt Husbanken se om det er mulig å innarbeide «Bolig for velferd» i reguleringsplanen Ved høringsfristens utløp er det mottatt i alt 9 merknader til planforslaget, (innhold i merknadene er gjengitt i sin helhet i saksfremstillingen): 1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 2. Nord-Trøndelag fylkeskommune 3. Statens vegvesen 4. Sametinget 5. Midtre Namdal avfallselskap

10 Side 10 av MNSK landbruk 1 7. MNSK landbruk 2 8. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne 9. Namsos brann og redning Fylkesmannen i Nord-Trøndelag «Miljøvernavdelingen: Vi viser til vår uttalelse til varsel om oppstart av regulering datert I ettertid av denne uttalelsen har det blitt vedtatt statlige planretningslinjer for bolig-, areal- og transportplanlegging. Det må gjøres vurderinger av om planene er i tråd med disse retningslinjene. Vi vil i den sammenheng trekke frem utnyttelsesgrad prosentvis, antall boliger pr. daa samt maksimumstall for parkeringsdekning. Kommunalavdelingen: Det er gjennomført en geoteknisk rapport for området som påviser kvikkleire i planområdet. Rapportens konklusjoner ivaretas gjennom bestemmelsenes 3 pkt. 3.2, tredje avsnitt og 9, nr. 4. Så langt vi kan vurdere ivaretar disse bestemmelsene forutsetningene for utbygging som legges til grunn i den geotekniske rapporten. Vi viser allikevel til plan- og bygningslovens 4-3 som også slår fast at område med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone jf og Planmyndigheten skal i arealplaner vedta slike bestemmelser om utbygging i sonen, herunder forbud, som er nødvendig for å avverge skade og tap. Fylkesmannen vil således anbefale kommunen og vise identifisert kvikkleiresone og område potensielt utsatt for steinsprangfare som hensynssone i plankartet med tilknyttede bestemmelser for å ivareta krav om tilstrekkelig sikkerhet. Øvrige fagavdelinger har ikke merknader til planforslaget.» Kommentar fra planlegger: Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Fastsatt ved kgl. res. av , jf. plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 6-2 sier følgende som er relevant for Øvre Byåsen: «Nye utbyggingsområder bør styres mot sentrumsnære områder med mulighet for utbygging med mindre arealkonflikter. Utvikling av nye, større boligområder må sees i sammenheng med behovet for infrastruktur» Planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. Reguleringsplanen er vurdert å være i tråd med statlige planretningslinjer også med tanke på prosentvis utnytting av boliger pr daa og tilgang på parkeringsareal. Hensynssone er avsatt over areal avmerket som kvikkleiresone med tilhørende bestemmelser. Område er ikke vurdert å være utsatt for potensiell steinsprangfare men det stille rekkefølgekrav vedr ytterlige kartlegging før utbyggingen. Nord-Trøndelag fylkeskommune «Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for et nytt boligområde på Øvre Byåsen, i forlengelse av eksisterende boligfelt. Planområdet på cirka 130 dekar er visuelt eksponert fra Namsos sentrum. Planforslaget har en relativ høy utnyttelse og tilrettelegger for en variert boligstruktur med eneboliger, rekkehus og lavblokker. Store deler av planområdet ble regulert til bolig i 1996, uten at planen har blitt realisert.

11 Side 11 av 19 Planfaglig uttalelse: Planavgrensningen avviker fra 1996-planen og planbeskrivelsen opplyser om at en mindre del av planområdet inngår i areal avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel (KPA) Omdisponering til boligformål i strid med KPA skal alltid konsekvensutredes. Vi etterspør en vurdering av konsekvensene av omdisponeringen. Dette burde vært en naturlig del av planbeskrivelsens konsekvenser av forslaget. I vårt brev til varsel om oppstart, datert , etterspurte vi illustrasjoner av utbyggingen både i forhold til naboskapet og som fjernvirkning fra byområdet. Dette er delvis fulgt opp i vedlegget kalt mulighetsstudie. Terrenget er bratt og anleggsarbeidet vil kreve delvis store terrengtilpasninger. Vegføringen understreker dette. Vi anbefaler kommunen å stille krav til lengdeprofil, illustrasjoner som viser utslag med skjæring/ fylling, samt detaljert høydesetting som viser at vegen «går opp» for hele området, før planen blir vedtatt. I planforslaget er deler av vegen vist med terrengutslag i skjæring og fylling, regulert til formålet «annen veggrunn, teknisk anlegg». Imidlertid vil til dels store deler av tomtene for feltene BKS4,6 og 7, BFS1,2,3 og 4 bli berørt at terrenginngrep fra vegen, uten at dette kommer fram av planforslaget. Dette er ikke heldig. Terrenginngrepene kan bli regulert til boligformål, men inngrepenes omfang må komme fram på plankartet eller evt. på andre illustrasjoner. Detaljert høydesetting er sentralt for å få et godt sluttresultat, både med tanke på fjernvirkning og ikke minst for utformingen av de enkelte tomtene i feltet. I planforslaget er dette forsøkt løst gjennom bestemmelser og plankart. Reguleringsbestemmelsenes 3.2 sier at bebyggelsen skal tilpasses terrenget, 3.6 stiller krav til terrengsnitt som viser høydeplassering for bebyggelse, støttemurer og terrengjusteringer. 4.1 regulerer «maks høyde på boligbebyggelsen til kotehøyden oppgitt på plankartet». Denne formuleringen er ikke entydig. Reguleringsbestemmelsene bør strammes inn. Vi anbefaler at det stilles krav til at detaljert utomhusplan blir høydesatt. Lengdeprofil med tilhørende høydesetting av vegen vil gi grunnlag for å angi kotehøyde på inngangsnivå for de ulike tomtene. Dette må suppleres med maks byggehøyde. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til mørke fargetoner, også for tak. Dette er positivt med tanke på å redusere fjernvirkning. Grønnstruktur ble også omtalt i vårt brev til oppstartsvarselet. Det er bra at planforslaget tilrettelegger for et gjennomgående turdrag gjennom området, med utgangspunkt i den eksisterende bebyggelsen. Planbeskrivelsen sier at bekken skal bli en kvalitet i nærmiljøet og at øvre del av bekkedraget vil beplantes og fungere som et grøntdrag langs vegene inn i området. Dette bør følges opp i reguleringsbestemmelsene. Lekeplassene vil bli berørt av vegens terrengsutslag, uten at dette kommer fram av plankartet, særlig for F_BLK_K2, hvor planen regulerer skjæring og fylling til lekeplass. Vi oppfordrer kommunen til å stille krav til at utformingen av lekeplassene, med terrengbehandling, blir illustrert før planen blir vedtatt. Det vil også vise om det er behov for regulere krav til gjerder og om det er gunstig å få etablert ballbaner her.

12 Side 12 av 19 I en såpass stor feltutbygging anbefaler vi at en viss andel av boligene blir utformet som tilgjengelig boenhet med alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. BBB1 og BBB2 vil automatisk bli det gjennom TEK 17, men kommunen kan også stille krav om det ved feltene BFS2, 3 og 4. Det er positivt at det blir stilt rekkefølgekrav, og særlig bra at lekeplasser og andre offentlige oppholdsareal skal være ferdigstilt før byggetillatelse på boligområder innenfor planområdet angis. Kulturminnefaglig uttalelse: Vi viser til tidligere uttalelse til varsel om oppstart, datert , der vi ikke kan se at planen vil være i konflikt med automatisk freda kulturminner, jf. kml 3 og 8 fjerde ledd. Vi har derfor ingen merknader til planen. Det kan likevel være ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om at dersom man i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8 annet ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike kulturminner, viser vi til egen uttalelse fra Sametinget.» Kommentar fra planlegger: Planen ble igangsatt og oversendt Namsos kommune jan 2017 før kravet om at omdisponering til utbyggingsformål i strid med KPA alltid skulle konsekvensutredes (om tiltaket for utbygging av over 15daa). Hele arealet som er omdisponert fra LNF-R er på ca 15,5 daa. og areal til utbygging ca 8daa. Tiltaket ble heller ikke vurdert å ha vesentlig negative følger for miljø eller samfunn. På bakgrunn av dette ble det ikke stilt krav om konsekvensutredning og heller ikke vurdert som nødvendig å omtale dette i eget kapittel vedr konsekvenser av forslaget ut over beskrivelse av innholdet i planen. Forelagte illustrasjoner av tiltaket er vurdert å være tilstrekkelig. Inngrepenes omfang vedr veg kommer fram både på plankartet og på egen illustrasjon. Det stilles krav i reguleringsbestemmelsene om at detaljert utomhusplan blir høydesatt med kotehøyde på inngangsnivå for de ulike tomtene med supplering maks byggehøyde. Bestemmelser vedr beplantning i bekkedrag ivaretatt. Det er i reguleringsbestemmelsene satt som rekkefølgekrav at det skal utarbeides illustrasjonsplaner for lekeplassområdene som legges til grunn før utbygging. Det stilles ikke krav om at tilgjengelig boenhet med alle hovedfunksjoner på inngangsplanet ut over BBB1 og BBB2. Statens vegvesen «Viser til brev datert 26. september 2017 der vi inviteres til å gi uttalelse til forslag til reguleringsplan for Øvre byåsen i Namsos kommune. Vi viser til vår tidligere uttalelse (20. mars 2012) som ble forelagt oss allerede i Vi har ingen øvrige merknader til saken.» Kommentar fra planlegger: Statens vegvesens merknad til planoppstart er behandlet i planbeskrivelsen.

13 Side 13 av 19 Sametinget «Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen bare gjelder Sametinget, og viser til egen uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune.» Kommentar fra planlegger: Ivaretas i reguleringsbestemmelsene Midtre Namdal avfallselskap «MNA ønsker å understreke viktigheten av god trafikksikkerheten og at nye veier/ vendehammer/ snuplasser/ rundkjøringer/ veistigning dimensjoneres etter renovasjonsbil/ buss standard. Paragraf 3 pkt.7 i Reguleringsbestemmelser for Øvre Byåsen sier følgende om avfall: «Infrastruktur for avfall skal planlegges med fellesløsninger for områder med konsentrert boligbebyggelse og blokkbebyggelse. Avfallsløsning skal tilrettelegges for kildesortering.» MNA ønsker å legge til følgende kommentar: Der forholdene ligger til rette, skal det etableres nedgravde eller bunntømte felles avfallsløsninger. MNA vurderer hva som vil være den best egnede løsning.» Kommentar fra planlegger: Ivaretas i planbestemmelsene MNSK landbruk 1 «Reguleringsområdet berører ikke dyrka eller dyrkbar mark. Det oppfattes som positivt at det legges boligområder bynært, i forlengelsen av eksisterende boliger, og som i mindre grad berører produktive arealer.» Kommentar fra planlegger: Ingen kommentar. MNSK landbruk 2 «Ingen registrerte miljøverdier i området. Når det gjelder skogbruk er det i slike saker to poeng: 1. Tap av produktiv skogsmark 2. Ulempe for skogbruket når det gjelder tilgangen til arealene rundt utbyggingsområdet. Her er det snakk om lave boniteter i sammenheng med problemer med å finne egnede bynære boligarealer i kommunen. Slik sett er det riktig å prioritere reguleringsplanen

14 Side 14 av 19 Når det gjelder punkt 2, tilgangen til skogarealene har Per Olav Meosli på Miljø og landbruk befart området og gir følgende uttalelse som representerer vårt syn: Området som omfattes av reguleringsplan for Øvre Byåsen i Namsos er befart for å avdekke eventuelle interessekonflikter med skogbruket. Typiske konflikter kan være manglende adkomst for skogsmaskiner og annet til bakenforliggende skog, og i forhold til framkjøring og lunning av tømmer. Reguleringsområdet grenser mot skogsmark i sør og vest, mens øst og nord grenser mot eksisterende bebyggelse. Mot vest er det svært lite tilgjengelig skog på grunn av terrengets beskaffenhet. Det er bratt og grunnlendt, og det må betraktes som teknisk og økonomisk impediment. Mot sør er det stort sett glissen skog av lav bonitet, og det er også små arealer tilgjengelig før terrenghelling umuliggjør skogsdrift. Også dette området er økonomisk uinteressant sett med skogbrukets øyne. Skogen rundt området vil være til berikelse for de som vil bo i den planlagte bebyggelsen. Reguleringsplanen har for øvrig svært liten betydning og konsekvens for skognæringen.» Kommentar fra planlegger: Ingen kommentar. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne «Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne tar rådmannens innstilling til orientering.» Kommentar fra planlegger: Ingen kommentar. Namsos brann og redning «Veibredde: Veibredde på 5,5 meter og 6 meter foreslått i 5.1 og er ok. Slokkevann: Akseptabel dekning i området. Anbefaler plassering av hydranter i området (3 stk). Må ivareta dette når «plan for veg-, vann- og avløpsanlegg» skal godkjennes av Namsos kommune ( 9.1 Rekkefølgebestemmelser). Bebyggelsen Tårnhusene på 4 etasjer med 2 boenheter i hver etasje (Område BBB1 og BBB2). Her må vi være våkne på hvordan utbygger ivaretar krav om 2 uavhengige rømningsveier.» Kommentar fra planlegger: Forhold til slokkevann må ivaretas ifbm. Godkjenning av VVA anlegg.

15 Side 15 av 19 Vurdering Planprosessen har fulgt lovverket. Reguleringsplan er utarbeidet som detaljregulering jfr. plan- og bygningslovens Reguleringsplankart er utarbeidet ved hjelp av FKB kartdata basert på koordinatsystem UTM sone 32 basert på EUREF89/ WGS84, høydegrunnlag NN Tilhørende sosi-fil er utarbeidet i versjon 4.5. PlanID er Etter 1. gangs behandling ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i perioden , med frist for uttalelser som var satt til Det kom inn 9 merknader innen fristen. Innkomne merknader og uttalelser er kommentert av planlegger. Rådmannen slutter seg til de vurderinger og svar som er gitt. Formålet med detaljplanen er å legge til rette for et nytt boligområdet på Øvre Byåsen. Det ble i 1996 godkjent reguleringsplan i det samme området som det nå utarbeides reguleringsplan for. Planen ble ikke realisert og utbygger reviderer og oppgraderer planen ihht dagens behov. Følgende reguleringsplaner grenser til/ overlapper og inngår i reguleringsplanen: "Boligtomt gnr. 65 bnr. 1250" datert "Vestre Havn boligprosjekt" vedtatt "Øvre Byåsen" vedtatt 1996 "Merranesets østside" datert "Vestre byområde med del av Prærien" datert Området er skjermet med lite støy fra trafikk og/ eller annet krever tiltak i forhold til støy. Planbestemmelsene pkt. 3.4 ivaretar krav til støy; "For boliger og utendørs oppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer". Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft har kravet om å ivareta naturmangfoldet i planleggingen blitt skjerpet. Planlegger har foretatt søk i Naturtypebasen/ Artsdatabanken. Saksbehandler har i tillegg vurdert verdier innenfor planområdet gjennom tilgjengelige data i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag) og artsdatabanken, jf. nml 8. Det er ikke registrert noen særskilte arter eller leveområder innenfor planområdet. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte utbygging ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk, landskapsmessig og geologisk mangfold, jf. nml. 1, 10 og 12. Rådmannen er av den oppfatning at det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så nml. 9 om føre-var-prinsippet er lite aktuelt og kan ikke se at krav om avbøtende tiltak, jf. nml. 11 kommer til anvendelse. Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget ikke medfører negative ulemper i forhold til biologisk, landskapsmessig eller geologisk mangfold.

16 Side 16 av 19 Det er utført søk i kulturminnedatabasen Askeladden på Det er ingen automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelsene pkt 3.1 har bestemmelser som sikrer forholdet til eventuelle kulturminner; "Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9.juni 1978 nr.50 (Kulturminneloven) 8". Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget sikrer kulturminneinteresser. Multiconsult AS er i forbindelse med reguleringsplanarbeidet engasjert til å utføre geotekniske vurderinger i forhold til planen. Det er utarbeidet et notat nr RIG-NOT-001 datert og rapport nr RIG-RAP-02 datert som oppsummerer følgende: "I den sentrale og nordre delen av reguleringsområdet er det avsetninger med marin leire. Leira er stedvis kvikk. I de øvrige delene av området er bergoverflata dekka av et tynt lag med løsmasser og vegetasjon. I området med leirmasser er skråningsstabiliteten stedvis anstrengt. Før utbygging av området må det utføres stabiliseringstiltak ved utlegging av motfyllinger. Lette bygninger kan fundamenteres på banketter og enkeltfundamenter direkte i grunnen. I området med leire kan bygninger i flere etasjer fundamenteres på spissbærende peler. I de delene av området der det er berg i liten dybde, kan eventuelle tunge bygninger fundamenteres direkte i grunnen. Det må utføres geoteknisk prosjektering." NGI har utført tredjepartsvurdering av rapporten. Den er vedlagt planen rapport TN. Prosjekt - Tredjepartsvurdering Øvre Byåsen, Namsos som konkluderer med: "Det anbefales å installere minst en poretrykksstasjon med piezometre i to dybder for å utføre poretrykksmåling i området. Om målinger avviker fra antatte verdier, bør faregradsevaluering og stabilitetsanalyser revideres. Grunnlag for antatt lagdeling i vestside av profil A bør avklares. Lengdeprofil A bør forlenges mot vest ut fra faktisk terrengtopografi (stigende terreng mot vest). Profilet og stabilitetsanalyser bør revideres. Mektighet av kvikkleire/sprøbruddsmateriale i borepunkter 102, 103 og 104 bør økes, og et sammenhengende lag med kvikkleire bør vurderes modellert i profilene B og C.). Stabilitetsanalyser i profilene B og C bør oppdateres. Det er ikke utført 15% reduksjon i aktiv skjærstyrke i kvikkleire/sprøbruddmateriale. Analyser bør revideres for å ta dette i betraktning. Stabilitetsanalyser bør revideres etter foreslåtte endringer/revisjon i lagdeling, skjærstyrkeprofiler og poretrykksfordeling. Foreslåtte endringer antas å resultere i noe redusert beregningsmessig sikkerhet sammenliknet med resultatene presentert i Multiconsults rapport (ref. /3/). Foreslåtte tiltak i ref. /3/ har

17 Side 17 av 19 imidlertid relativt stor sikkerhetsmargin, og indikerer at tilstrekkelig sikkerhet kan oppnås, også når foreslåtte endringer implementeres. Foreslåtte endringer foreslås derfor inkludert i neste fase av prosjektet, dvs. ved detaljprosjektering av tiltak." Reguleringsbestemmelsene pkt 9.4 ivaretar krav til sikker byggegrunn; Før utbygging av området må det utføres stabiliseringstiltak ved utlegging av motfyllinger og det må utføres geoteknisk prosjektering samt kartlegging av evt steinsprangfare og nødvendig sikringsarbeid. Utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen er signert av utbygger. Utbyggingsavtalen skal avklare forholdet til kommunaltekniske anlegg mellom utbygger og kommunen når boligområdet skal realiseres. Uttbyggingsavtalens pkt 2.6 ble ifbm 1. gangs behandling oppfattet som tvetydig i forhold til fortausbredde ned til Strandvegen og rådmannen foreslo at pkt 2.6 ble endret slik at utbyggingsavtalen ble sammenfallende med reguleringsplan og bestemmelser. " Interne veger i boligfeltet skal være private. Felles adkomstveg i boligfeltet skal være offentlig (kommunal). Utbygger skal detaljprosjektere vegadkomst fra vegkryss Storelvgata - Strandvegen til ny avkjørsel i Åsvegen. Reguleringsplanen sikrer tilstrekkelig off. vegareal fra Strandvegen og opp til Øvre Byåsen. Kjøreveger Strandvegen opp til Øvre Byåsen eksisterende veg opprettholdes med regulert vegbredde 5,5m. Øvre Byåsen bygges med regulert vegbredde 6m. Eieform: Hovedveger (o_skv1 og eksisterende veger) samt gang-sykkelveger blir offentlige. Stikkveger blir private veger. Gang- sykkelveg Bredde på fortau skal være 2,5 m. Nytt fortau mellom kryss Storelvgata/Åsvegen opp til kryss Åsvegen/Vattavegen finansieres med 50/50 deling mellom utbygger av Øvre Byåsen Boligområde og Namsos kommune. Det inngås særskilt avtale. Fortauet skal ligge på høyre side med en bredde på 2,5 m." Estimert netto byggekostnad for fortau kan iflg. Kommunalteknikk og eiendom kalkuleres til 6 000/m x 150 meter som gir en byggekostnad på ca kr som skal deles mellom utbygger og Namsos kommune jfr. utbyggingsavtalen pkt Rådmannen mener det ikke vil være riktig å ta i bruk refusjonsordningen i plan- og bygningsloven fordi etablering av gangfelt fra Storelvgata til Vattavegen vil være et viktig bidrag til å bedre trafikksikkerheten i nedre del av Åsvegen noe som også har betydning for eksisterende boliger/ beboere i Byåsen.

18 Side 18 av 19 Stigningsforhold på hovedadkomst og sideveger - uttalelse fra MNA Hovedadkomst Veg max 10,00% Sideveger Veg max 9,00 % Veg max 13,57 % Veg max 8,26 % Veg max 12,16 % Veg max 13,93 % Uttalelse fra MNA «Standplass for renovasjonsbil beregnet for nedgravde eller bunntømte avfallsløsninger må være tilnærmet plant under tømming. Dette på grunn av at avfallscontainere løftes med kran og kranbilen har «labber» på siden som løfter bakenden på bilen. På gitte føreforhold og helning vil da denne kranbilen lett kunne begynne å skli For noen av de mindre vegene med stigningsforhold over 10 % må det legges til rette for felles oppstillingsplass(er) der hvor de mindre vegene møter hovedadkomstveg. Dette på grunn at MNA ikke kjører på veger med stigning over 10 % stigning. Hovedadkomstveg har en maksimal stigning på 10 % og ser grei ut i forhold til våre kjøretøy og transport.» Rådmannen tar uttalelsen fra MNA til etterretning og mener det i størst mulig grad må legges opp til optimale felles avallsløsninger Bolig for velferd I vedtaket fra 1. gangs behandling ble det fremmet følgende tilleggsforslag: «Utbygger bør sammen med Namsos kommune, og eventuelt Husbanken se om det er mulig å innarbeide «Bolig for velferd» i reguleringsplanen». Adm. har sjekket spørsmålet med saksbehandler hos Fylkesmannen i Trøndelag som på sin side var klar på at det ikke kan knyttes slike bestemmelser i en detaljreguleringsplan. Rådmannen viser til boligpolitisk handlingsplan hvor «Bolig for velferd» er tema. Miljømessig vurdering Under forutsetning av at føringer i geotekniske vurderinger fra Multiconsult AS og tredjepartsvurdering fra NGI følges og at det utføres supplerende undersøkelser og geoteknisk detaljprosjektering jfr. rapport fra Multiconsult AS kan en ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Realisering av gang-/sykkelveg fra krysset Storelvaga Åsevegen og opp eksisterende veg til krysset Åsvegen Vattavegen vil være en vesentlig forbedring av framkommelighet og trafikksikkerheten til myke trafikanter. Strekningen benyttes mye av myke trafikanter i dag, og tiltaket er viktig med forventning om ytterligere vekst i denne gruppen. Tilretteleggingen har også et folkehelseaspekt.

19 Side 19 av 19 Konsekvenser for Nye Namsos Tilrettelegging for økt boligbygging og vekst. Konklusjon Som innstillingen