ØVRE BYÅSEN BOLIGOMRÅDE

Transkript

1 Namsos kommune Detaljregulering planbeskrivelse for ØVRE BYÅSEN BOLIGOMRÅDE Utarbeidet av: Beskrivelse er datert: Dato for siste revisjon av beskrivelse: og Dato for kommunestyres vedtak: xx.xx.xxxx PlanID:

2 Innholdsfortegnelse 1. BAKGRUNN FOR REGULERINGSSAKEN Dagens situasjon Eiendomsforhold PLANSTATUS I OMRÅDET BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET OG RELEVANTE PROBLEMSTILLINGER Lek og rekreasjon Landskap, fjernvirkning eksisterende bebyggelse Trafikkforhold Risiko- og sårbarhet Skred og flom Forurensninger Støy Vind Strømforsyning Biologisk mangfold VA og strøm MEDVIRKNING OG SAMORDNING Forhåndsvarsling Innkomne merknader etter planoppstart: Sammendrag av innkomne merknader hvor innspill inngår i revidert detaljplan etter 1 gangs offentlig høring: BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Bebyggelse Lokalisering Utnytting Utforming Lekeområder Grønnstruktur, tur- og bekkedrag Infrastruktur Veger og gang-sykkelveger Parkering Kollektivtransport Skoler og barnehage Teknisk infrastruktur Utbyggingsavtale RISIKO OG SÅRBARHET Grunnforhold, ras og skred GJENNOMFØRING OG TIDSPERSPEKTIV FOR GJENNOMFØRING

3 1. Bakgrunn for reguleringssaken Formålet med detaljplanen er å legge til rette for et nytt området på Øvre Byåsen i Namsos kommune. Det ble i 1996 godkjent reguleringsplan i det samme området som det nå utarbeides reguleringsplan for. Planen ble ikke realisert og det har fremkommet behov for justeringer av planen siden den ble utarbeidet. På bakgrunn av de endringer som ønskes, med endret lokalisering av adkomstveg inn i feltet, ny utbyggingsstruktur og økt utnytting av feltet, stiller Namsos kommune krav om ny reguleringsplan for området. Området ligger 1km sør-vest for Namsos sentrum i forlengelse av eksisterende boligfelt (Prærien). 1.1 Dagens situasjon Planområdet inkluderer deler av eksisterende boligfelt i nord. Sør for boligområdet og i det resterende planområdet er det et plantefelt, gran, som ble hogd ut høsten/vinteren 2011/12. Området benyttes til gjennomfart for turgåing opp til Vedfjellet. 1.2 Eiendomsforhold Eiendommen gnr.14/ bnr.7, eies av Andreas Jensens legat og sameiet Havig-Bjørum. 3

4 2. Planstatus i området Kommuneplan Reguleringsplanen fra -96 inngår i kommuneplanen. Da deler av denne planen utvides mot sør vil en mindre del av planområdet inngå i areal avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel Arealbruksformål i gjeldende kommuneplan: Reguleringsplan fra 1996 LNF-område Godkjente reguleringsplaner Følgende reguleringsplaner overlapper og inngår i reguleringsplanen: «Boligtomt gnr. 65 bnr. 1250» datert «Vestre Havn boligprosjekt» vedtatt «Øvre Byåsen» vedtatt 1996 «Merranesets østside» datert «Vestre byområde med del av Prærien» datert De gamle planene vil ligge som et «fotavtrykk» og gamle bestemmelser fra de opprinnelige planen vil gjelde. Planområdet er noe utvidet mot sør i forhold til planen som ble vedtatt i -96 og inkluderer adkomstveg helt ned til Strandvegen i nord. Størrelsen på hele planområdet er på ca 1300 daa. 4

5 3. Beskrivelse av planområdet og relevante problemstillinger 3.1 Lek og rekreasjon Det antas at området kan være benyttet som nær-lekeområde for barn i området da det er lett tilgjengelig fra eksisterende boliger som grenser til området. Videre går det i dag en tursti fra boligområdet i øst gjennom planområdet og videre innover terrenget til Vedfjellet. Stien benyttes også som skitrase på vinteren. Planen skal vise hvordan områdets funksjon som gjennomfartsområde til Vedfjellet ivaretas. 3.2 Landskap, fjernvirkning eksisterende bebyggelse Området har vært bevokst med gran men den ble hogd høsten 2013 for å tilrettelegge for regulering og boligbygging. Store deler av planområdet er synlig fra Namsos sentrum. Planområdet beveger seg i småkupert terreng opp fra sjøen i øst og til kote 95. Det høyeste punktet er vest for planområdet er Vedfjellet på 210moh. Området ligger høyere enn tilgrensede boligfelt. Innenfor areal tenkt til nye boliger der det er ikke bebyggelse i dag. Øst for planområdet er det boligbebyggelse med boliger etablert fra etterkrigstiden og frem til i dag. Dette er en blanding av eneboliger, to og firemannsboliger. Arkitekturen er blandet fra «Prærien» (nord, nord-vest) som har en klassisk etterkrigsarkitektur med firemannsboliger og det resterende området som har blandet eneboligbebyggelse av nyere art. Nærmere mot sjøen, i strandsonen, bygges nye rekkehus og det er også bygd større boligkompleks med leiligheter. Planen skal sikre at Namsos får en ny og attraktiv bydel som ivaretar estetiske hensyn og gode bokvaliteter for nye beboere i feltet. Fra avstand skal feltet gå fint inn i terrenget og gi et dempet og moderne uttrykk. 3.3 Trafikkforhold Trafikkforholdene fra Strandvegen, opp Storelvgata og Åsvegen er i dag til dels vanskelige. Spesielt Åsvegen, som i dag også er en gjennomfarts veg fra Strandvegen til Storelvgata og ned til Strandvegen igjen, er smal, til dels bratt og uoversiktlig. Det er i dag ikke utbygd gang og sykkelveg i området. Planen skal sikre god trafikksikkerhet i forhold til eksisterende og nye veger. Planen skal søke å redusere bilbruken gjennom utbygging av gang- og sykkelvegnett som er tilpasset alle brukergrupper. 5

6 3.4 Risiko- og sårbarhet Skred og flom NGUs løsmassekart viser at det er marine avsetninger i deler av planområdet. Det kan derfor ikke utelukkes at det er lommer med kvikkleire eller andre skredfarlige masser her, selv om Skrednett ikke viser noen kvikkleiresoner i planområdet. I følge Skrednett ligger deler av planområdet innenfor aktsomhetsområde for snøskred. Planen må vurdere hvordan det skal oppnås tilstrekkelig sikkerhet mot skred og flom iht sikkerhetskravene i kapittel 7 i TEK10. I dag går det en bekk gjennom området hvor vannføring i hovedsak er liten, men øker i perioder med mye nedbør. Blir bekken berørt av utfyllinger, kulverter etc., og er det er alternativer som vil berøre vassdraget mindre. Dette gjelder både i anleggsfasen og permanent. Berøres de allmenne interessene i vassdraget? Dette gjelder spesielt i forhold til naturmangfold, friluftsliv og kulturminner Forurensninger Det skal ikke være forurensede masser i området Støy Det er i dag er skjermet område med lite støy fra trafikk og annet. Planen må vise at grenseverdier for støy overholdes jamfør Miljøverndepartementets retningslinje T Vind Området ligger nord/østvendt. Vind fra nord- og sørvest, som er sterkest, vil i liten grad berøre området Strømforsyning Det eksisterer ikke strømforsyningsanlegg innen området som kan forsyne ny bebyggelse. Det må derfor i planen avsettes plass til å etablere en eller flere nye nettstasjoner tilpasset behovet for området. 6

7 Planen skal ikke legge til rette for anlegg og virksomhet som kan medføre hindringer for eventuelle eksisterende og planlagte høyspent overføringsanlegg. I den forbindelse skal NTE Nett AS og Statnett SF kontaktes. 3.5 Biologisk mangfold Direktoratet for naturforvaltning sin naturbase og Artskart har vært konsultert og det er ingen naturverdier registrert som kommer i konflikt med planen. 3.6 VA og strøm Det er ikke etablert VA-anlegg i området i dag det er kommunalt nett tilkoblet Åsvegen og Strandvegen. Under vises dagens situasjon for strømnettet i området. 7

8 4. Medvirkning og samordning 4.1 Forhåndsvarsling Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Namdalsavisa og på Namsos kommune sin hjemmeside i uke Det ble sendt varsel om oppstart i form av brev til følgende: Grunneiere Naboer 8

9 Namsos kommune Fylkesmannen i Nord Trøndelag postmottak@fmnt.no Nord - Trøndelag Fylkeskommune Postmottak@ntfk.no Statens vegvesen, region Midt firmapost-midt@vegvesen.no Norges vassdrags- og energidirektorat nve@nve.no Sametinget, 9730 Karasjok samediggi@samediggi.no Innkomne merknader etter planoppstart: Nord-Trøndelag fylkeskommune brev datert «Vi har tidligere, både i 2008 og 2009 mottatt varsel om oppstart av regulering for Øvre Byåsen, uten at det er fulgt opp med konkret planforslag oversendt til oss. Vi forutsetter derfor at det ikke arbeides med flere planer for samme området samtidig. Utbygging i foreslått planområde vil strekke seg vesentlig høyere opp i terrenget enn tilgrensende utbyggingsområder gjør. Utstrekningen av område for bebyggelse og anlegg må vurderes nøye ut ifra hensyn til landskapet og til den fjernvirkning en utbygging i området vil skape. Vi vil kreve at planmaterialet illustrerer utbyggingen, både i forhold til naboskapet og som fjernvirkning med utsikt blant annet fra byområdet. Med utbygging opp mot fjellet er det viktig å legge til rette for grønnstruktur med korridorer fra eksisterende og planlagt utbygging ut til naturområdene. Videre må det sikres en intern som omfatter tilstrekkelige og egnede areal for felles leik og opphold. Prinsippet om universell utforming må legges til grunn for planarbeidet. Vi anbefaler at en viss del av boligene blir utformet som tilgjengelig boenhet med alle hovedfunksjoner på inngangsplanet, som kan benyttes av alle uavhengig av alder og funksjonsevne. På bakgrunn av skisserte boligtyper, og lokalisering nær bysentrum, forutsetter vi at området får relativt høy utnyttelse. Kulturminner Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra Samisk kulturminnevern. Det oppfordres til bruk av askeladden; og mittkulturminne; for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag.» 9

10 Kommentar: Planen inkluderer kartmateriale som illustrerer forslag til utforming av bebyggelsen på detaljnivå (eksteriør) og feltets fjernvirkning blant annet fra Namsos sentrum. Grønnstruktur med korridorer fra eksisterende og planlagt utbygging ut til naturområdene er ivaretatt. Planen inkluderer egnede areal for felles leik og opphold. Prinsippet om universell utforming legges til grunn for planarbeidet. Hele feltet er utformet med tilgjengelige boenheter hvor alle med hovedfunksjoner er lagt på inngangsplanet og som derfor kan benyttes av alle uavhengig av alder og funksjonsevne. Planen har en relativt høy utnyttelse. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag brev datert Landbruksavdelingen: «Landbruksavdelingen har ingen merknader til at det startes arbeid med revidering av detaljplan for deler av eiendommen 14/7 slik som angitt». Miljøvernavdelingen: «.Planområdet ligger bak og ovenfor eksisterende bebyggelse i Byåsen, men relativt høyt i terrenget sett fra sentrum. Boligbebyggelsen vil kunne bli eksponert ut mot sjøen og byen. Planarbeidet bør derfor vurdere hvordan boligbebyggelsen skal tilpasses terrenget og landskapet på en god måte. Planforslaget bør videre ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området og verdier for bla.a. biologisk mangfold og friluftsliv. Vi minner i den sammenhengen om at i hht. Lov om forvaltning av naturens mangfold av (NML) skal det i byggesaksbehandlingen og beslutninger som fattes etter PBL fremgå av beslutningen at prinsippene i naturmangfoldloven er vurdert. Disse prinsippene fremgår av NML 8-12 og skal holdes opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5. Planprosessen skal organiseres slik at synspunkter fra barn som berørt part kommer fram og at ulike grupper barn og unge samt funksjonshemmede selv gis anledning til å delta. Det vises i den sammenheng til de vurderingen/beskrivelser som skal følge planer etter PBL med hensyn på konsekvenser for barn og unge samt funksjonshemmede, jfr. Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 om barn og planlegging, samt rundskriv T-5/99B om tilgjengelighet for alle. Vi minner om at grenseverdier for støy må overholdes. Detaljert informasjon vedrørende dette står i retningslinje T-1442, utgitt av Miljøverndepartementet. Kommunalavdelingen: «Fylkesmannen minner om at det skal gjennomføres en risiko og sårbarhetsanalyse for planområdet, i hht. Pbl 4-3. DSB sin veileder «samfunnssikkerhet i arealplanleggingen» inneholder en sjekkliste som kan benyttes til en vurdering av ulike samfunnssikkerhetsforhold». 10

11 Kommentar: Planarbeidet har vurdert hvordan boligbebyggelsen skal tilpasses terrenget og landskapet på en god måte. Tatt hensyn til friluftsliv eksisterende sti inngår i grøntstrukturen, regulert til turdrag Barn og unges` interesser skal ivaretas i planen. Det samme gjelder universell utforming. Planen skal sendes på høring til aktuelle representanter for de ulike brukergruppene med mulighet for å komme med innspill til planforslaget. Grenseverdier for støy skal overholdes. Feltet antas å få 30-sone - lav hastighet medfører redusert støy. ROS-analyse følger planen NVE brev datert «I følge Skrednettligger deler av planområdet innenfor aktsomhetsområde for snøskred. Aktsomhetskartet er laget ved hjelp av modeller som identifiserer mulig skredfare kun på grunnlag av forholdsvis grove terrengdata. Det kan være mindre skrenter som kan utgjøre en skredtrussel mot planlagt ny bebyggelse. NGUs løsmassekart viser at det er marine avsetninger i deler av planområdet. Det kan derfor ikke utelukkes at det er lommer med kvikkleire eller andre skredfarlige masser her, selv øm Skrednett ikke viser noen kvikkleiresoner i planområdet. Kart viser en bekk som renner gjennom deler av planområdet. Når reguleringsplanforslaget sendes til offentlig ettersyn må det inneholde en fagkyndig vurdering som viser at planområdet vi ha tilstrekkelig sikkerhet mot skred og flom iht sikkerhetskravene i kapittel 7 i TEK10. NVEs retningslinjer 2/2011 om Flaum- og skredfare i arealplanar sier hvordan slike farer bor utredes, tas hensyn til og innarbeides i arealplaner. Dersom reguleringsplanen legger til rette for tiltak i bekken, må dette komme klart fram i planforslaget. I utgangspunktet er vi skeptisk til gjenlegging av bekker. Tiltak som berører bekken, må vurderes av NVE etter vannressursloven 8 om konsesjonsplikt. Dersom vi konkluderer med at vassdragstiltaket er konsesjonspliktig, må det søkes om konsesjon etter vannressursloven. For vassdragstiltak som ikke medfører endring av vannføring, har NVE anledning til å avgjøre at en behandling av en reguleringsplan etter plan- og bygningsloven kan erstatte en konsesjonsbehandling etter vannressursloven, jf.vannressursloven 20. Forutsetningen for at en behandling av en reguleringsplan skal kunne erstatte en konsesjonsbehandling etter vannressursloven, er at reguleringsplanen inneholder tilstrekkelig med opplysninger til at NVE kan vurdere hvordan de allmenne interessene i vassdraget vil bli berørt, og om de vil bli tilstrekkelig ivaretatt. I den forbindelsen er det viktig at reguleringsplanen inneholder opplysninger om følgende forhold: 11

12 Det må vises om og eventuelt hvordan bekken kan bli berørt av utfyllinger, kulverter etc., og om det er alternativer som vil berøre vassdraget mindre. Dette gjelder både i anleggsfasen og permanent. I planbeskrivelsen må de allmenne interessene i vassdraget være beskrevet. Dette gjelder spesielt i forhold til naturmangfold, friluftsliv og kulturminner. Avbøtende tiltak bør beskrives. Dette gjelder for eksempel opprettholdelse av et variert kantskogbelte mot bekken etc. Det er viktig at reguleringsplanen ikke legger til rette for anlegg og virksomhet som kan medføre hindringer for eventuelle eksisterende og planlagte høyspent overføringsanlegg. I den forbindelse ber vi tiltakshaver kontakte NTE Nett AS og Statnett SF». Kommentar: Multiconsult har foretatt geoteknisk kartlegging og utarbeidet Geoteknisk rapport for området (vedlagt planen). Konklusjoner fra denne rapporten er innarbeidet i planbestemmelsene når det gjelder behovet for tiltak og videre kartlegging. Bekken skal fortsatt være åpen men den vil steinsettes for å opprettholde stabilitet og redusere flomfare. Det er per i dag ikke allmenne interesser knyttet til bekkedraget. Det er periodevis lav til ingen vannføring i bekken og vegetasjonen er tett og gjør området ufremkommelig i nedre del av bekkedraget. Det eksisterer ikke strømforsyningsanlegg innen området som kan forsyne ny bebyggelse. Det er derfor i planen avsatt plass til å etablere en eller flere nye nettstasjoner tilpasset behovet for området. Dette er gjort i samarbeid med NTE. Statens vegvesen brev datert «..adkomst er planlagt tilkoblet kommunal veg og senere inn på fv 459. Vi vil anbefale våre håndbøker ifm planlegging av vegadkomst (er) til området. En eventuell utbygging vil bety større trafikk langs kommunalt vegnett og ut mot fylkesvegen. Langs fv. 459 finnes gang- /sykkelvegforbindelse som er akseptabel både inn og mot sentrum og i retning Gullvikmoen. Vi vil ut fra forhold nevnt ovenfor ikke motsette oss en eventuell utbygging som foreslått. Ut fra et generelt perspektiv ønsker vi at kommunen har et fokus på trafikksikkerhet i forhold til eksisterende og nye veger. Trafikksikkerhetshensyn må være styrende i forhold til hvordan en vil legge til rette for alle brukergrupper både gående /syklende, biltrafikk og grupper med spesielle behov. Vi ønsker at kommunen ser på trafikksikkerheten bl.a. gjennom arbeidet med egen trafikksikkerhetsplan, samt at en i øvrig vegplanlegging har et hovedfokus mot trafikksikkerhet. Planleggingen skal likeledes søke å redusere bilbruken, fremme kollektiv transport og legge til rette for at tilbud er tilpasset alle brukergrupper gjennom «universell utforming». God planlegging av infrastruktur vil gi bedre sikkerhet, helse og miljø». 12

13 Kommentar: Planen sikrer god trafikksikkerhet i forhold til eksisterende og nye veger. Planen skal søke å redusere bilbruken gjennom utbygging av gang- og sykkelvegnett som er tilpasset alle brukergrupper. Sametinget brev datert «..kan ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget» Sammendrag av innkomne merknader hvor innspill inngår i revidert detaljplan etter 1 gangs offentlig høring: Nord-Trøndelag fylkeskommune brev datert Planfaglig uttalelse: - etterspør en vurdering av konsekvensene av omdisponeringen. Dette burde vært en naturlig del av planbeskrivelsens konsekvenser av forslaget. - I vårt brev til varsel om oppstart, datert , etterspurte vi illustrasjoner av utbyggingen både i forhold til naboskapet og som fjernvirkning fra byområdet. Dette er delvis fulgt opp i vedlegget kalt mulighetsstudie. - Terrenget er bratt og anleggsarbeidet vil kreve delvis store terrengtilpasninger. Vegføringen understreker dette. Vi anbefaler kommunen å stille krav til lengdeprofil, illustrasjoner som viser utslag med skjæring/ fylling, samt detaljert høydesetting som viser at vegen «går opp» for hele området, før planen blir vedtatt. I planforslaget er deler av vegen vist med terrengutslag i skjæring og fylling, regulert til formålet «annen veggrunn, teknisk anlegg». Imidlertid vil til dels store deler av tomtene for feltene BKS4,6 og 7, BFS1,2,3 og 4 bli berørt at terrenginngrep fra vegen, uten at dette kommer fram av planforslaget. Dette er ikke heldig. Terrenginngrepene kan bli regulert til boligformål, men inngrepenes omfang må komme fram på plankartet eller evt. på andre illustrasjoner. - Detaljert høydesetting er sentralt for å få et godt sluttresultat, både med tanke på fjernvirkning og ikke minst for utformingen av de enkelte tomtene i feltet. I planforslaget er dette forsøkt løst gjennom bestemmelser og plankart. Reguleringsbestemmelsenes 3.2 sier at bebyggelsen skal tilpasses terrenget, 3.6 stiller krav til terrengsnitt som viser høydeplassering for bebyggelse, støttemurer og terrengjusteringer. 4.1 regulerer «maks høyde på boligbebyggelsen til kotehøyden oppgitt på plankartet». Denne formuleringen er ikke entydig. reguleringsbestemmelsene bør strammes inn. Vi anbefaler at det stilles krav til at detaljert utomhusplan blir høydesatt. Lengdeprofil med tilhørende høydesetting av vegen vil gi grunnlag for å angi kotehøyde på inngangsnivå for de ulike tomtene. Dette må suppleres med maks byggehøyde. 13

14 - Planbeskrivelsen sier at bekken skal bli en kvalitet i nærmiljøet og at øvre del av bekkedraget vil beplantes og fungere som et grøntdrag langs vegene inn i området. Dette bør følges opp i reguleringsbestemmelsene. - Lekeplassene vil bli berørt av vegens terrengsutslag, uten at dette kommer fram av plankartet, særlig for F_BLK_K2, hvor planen regulerer skjæring og fylling til lekeplass. Vi oppfordrer kommunen til å stille krav til at utformingen av lekeplassene, med terrengbehandling, blir illustrert før planen blir vedtatt. Det vil også vise om det er behov for regulere krav til gjerder og om det er gunstig å få etablert ballbaner her. - I en såpass stor feltutbygging anbefaler vi at en viss andel av boligene blir utformet som tilgjengelig boenhet med alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. BBB1 og BBB2 vil automatisk bli det gjennom TEK 17, men kommunen kan også stille krav om det ved feltene BFS2, 3 og 4. Kulturminnefaglig uttalelse: - Vi viser til tidligere uttalelse til varsel om oppstart, datert , der vi ikke kan se at planen vil være i konflikt med automatisk freda kulturminner, jf. kml 3 og 8 fjerde ledd. Vi har derfor ingen merknader til planen. Det kan likevel være ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om at dersom man i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8 annet ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike kulturminner, viser vi til egen uttalelse fra Sametinget. Kommentar: - Planen ble igangsatt og oversendt Namsos kommune jan 2017 før kravet om at omdisponering til utbyggingsformål i strid med KPA alltid skulle konsekvensutredes (om tiltaket for utbygging av over 15daa). Hele arealet som er omdisponert fra LNF-R er på ca 15,5 daa. og areal til utbygging ca 8daa. Tiltaket ble heller ikke vurdert å ha vesentlig negative følger for miljø eler samfunn. På bakgrunn av dette ble det ikke stilt krav om konsekvensutredning og heller ikke vurdert som nødvendig å omtale dette i eget kapittel vedr konsekvenser av forslaget ut over beskrivelse av innholdet i planen. - Forelagte illustrasjoner av tiltaket er vurdert å være tilstrekkelig. - Inngrepenes omfang vedr veg kommer fram både på plankartet og på egen illustrasjon. - Det stilles krav i reguleringsbestemmelsene om at detaljert utomhusplan blir høydesatt med kotehøyde på inngangsnivå for de ulike tomtene med supplering maks byggehøyde. - Bestemmelser vedr beplantning i bekkedrag ivaretatt 14

15 - Det er i reguleringsbestemmelsene satt som rekkefølgekrav at det skal utarbeides illustrasjonsplaner for lekeplassområdene som legges til grunn før utbygging. - Det stilles ikke krav om at tilgjengelig boenhet med alle hovedfunksjoner på inngangsplanet ut over BBB1 og BBB2. FM Nord-Trøndelag fylkeskommune brev datert Miljøvernavdelingen: - Vi viser til vår uttalelse til varsel om oppstart av regulering datert I ettertid av denne uttalelsen har det blitt vedtatt statlige planretningslinjer for bolig-, areal- og transportplanlegging. Det må gjøres vurderinger av om planene er i tråd med disse retningslinjene. Vi vil i den sammenheng trekke frem utnyttelsesgrad prosentvis, antall boliger pr. daa samt maksimumstall for parkeringsdekning. Kommunalavdelingen: - Det er gjennomført en geoteknisk rapport for området som påviser kvikkleire i planområdet. Rapportens konklusjoner ivaretas gjennom bestemmelsenes 3 pkt. 3.2, tredje avsnitt og 9, nr. 4. Så langt vi kan vurdere ivaretar disse bestemmelsene forutsetningene for utbygging som legges til grunn i den geotekniske rapporten. Vi viser allikevel til plan- og bygningslovens 4-3 som også slår fast at område med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone jf og Planmyndigheten skal i arealplaner vedta slike bestemmelser om utbygging i sonen, herunder forbud, som er nødvendig for å avverge skade og tap. Fylkesmannen vil således anbefale kommunen og vise identifisert kvikkleiresone og område potensielt utsatt for steinsprangfare som hensynssone i plankartet med tilknyttede bestemmelser for å ivareta krav om tilstrekkelig sikkerhet. Kommentar: - Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Fastsatt ved kgl. res. av , jf. plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 6-2 sier følgende som er relevant for Øvre Byåsen: - «Nye utbyggingsområder bør styres mot sentrumsnære områder med mulighet for utbygging med mindre arealkonflikter. Utvikling av nye, større boligområder må sees i sammenheng med behovet for infrastruktur» - Planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. Reguleringsplanen er vurdert å være i tråd med statlige planplanretningslinjer også med tanke på prosentvis utnytting av boliger pr daa og tilgang på parkeringsareal. - Hensynssone er avsatt over areal avmerket som kvikleiresone med tilhørende bestemmelser. Område er ikke vurdert å være utsatt for potensiell steinsprangfare men det stille rekkefølgekrav vedr ytterlige kartlegging før utbyggingingen. 15

16 Midtre Namdal Avfallsselskap mail sendt :04:21 - MNA ønsker å understreke viktigheten av god trafikksikkerheten og at nye veier/ vendehammer/ snuplasser/ rundkjøringer/ veistigning dimensjoneres etter renovasjonsbil/ buss standard. Paragraf 3 pkt.7 i Reguleringsbestemmelser for Øvre Byåsen sier følgende om avfall: «Infrastruktur for avfall skal planlegges med fellesløsninger for områder med konsentrert boligbebyggelse og blokkbebyggelse. Avfallsløsning skal tilrettelegges for kildesortering.» - MNA ønsker å legge til følgende kommentar: Der forholdene ligger til rette, skal det etableres nedgravde eller bunntømte felles avfallsløsninger. MNA vurderer hva som vil være den best egnede løsning. Kommentar: Ivaretas i planbestemmelsene 5. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget omfatter i hovedsak eiendommen gnr.14/ bnr.7. Totalt omfatter reguleringsplanen et areal på ca 130 daa. Området er inndelt i følgende arealformål: BFS BKS BBB BG BE BLK SKV SGS SVT G GTG LF Boligbeb. - frittliggende småhusbebyggelse Boligbeb. - konsentrert småhusbebyggelse Boligbeb. - blokkbebyggelse Garasjeanl. for bolig- og fritidsbeb Energianlegg Lekeplass Kjøreveg Gang- sykkelveg Annen veggrunn, teknisk anl Grønnstruktur Turdrag Friluftsformål Hensynssone Sikringsone Faresone H190 bekkesikring H370 høyspent 16

17 5.1 Bebyggelse Det lagt opp til en variert bolig-struktur med blanding av eneboliger, eneboliger i rekke, rekkehus samt lavblokker. Et variert bo-tilbud vil bidra til en variert sammensetning av befolkningen i feltet Lokalisering Terrenget er til dels bratt med innslag at flatere partier. Bebyggelsen lokaliseres i hovedsak på de flate partiene for å forenkle utbyggingen, redusere terrenginngrep og for å redusere eksponeringen av feltet mot Namsos sentrum og områdene rundt. På de flatere områdene etableres boligområder med rekkehus og tårnhus med flere boenheter. I brattere partier er enkeltstående eneboliger tilpasset terreng mer egnet. K Utnytting Øvre Byåsen ligger i gangavstand til Namsos sentrum. Det er derfor vurdert som viktig å legge til rette for en relativt høy tetthet i området for å utnytte de areal -og transportmessige fordeler som lokaliseringen av feltet har. Nærhet til sentrum bidrar til at beboere kan nå sentrum, skole, idrettsanlegg osv uten å være avhengig av bil og kollektivtilbud. En høy utnytting i sentrumsnære områder er i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging. Det legges opp til en variert bebyggelse med lavblokker, rekkehus og eneboliger. Målet er å oppnå en variert sammensetning av beboere i feltet. Illustrasjonsplanen viser en planforslag med i alt 86 nye boenheter i områder fordelt på : 17

18 BFS 1-4 Enebolig i 1-2 etg, 17 boliger BKS 1-4 Rekkehus i 2 etg, 23 boliger BKS 5 Rekkehus i 1 egt, 6boliger BKS 6 Kjedet enebolig i 2 etg, 5 boliger BKS 7 Kjedet enebolig i 3 etg, 5 boliger BBB1: 6 stk Tårnhus på 4-5 egt. Med 8-10 Leiligheter i hvert bygg til sammen leiligheter i 4-5. P-kjeller. BBB2: 2 stk Tårnhus på 4-5 egt. med 8-10 Leiligheter i hvert bygg til sammen leiligheter. P-kjeller, BFS1 4: Enebolig i 1 etg to boliger Tomtestørrelse Ca 5-700m2 og boligstørrelse ca m2 med 3-4 rom. Det er lagt opp til eneboliger i ett plan på de flatere delene av området. Alle funksjoner vil være på et plan. På grunn av beskjedne byggehøyder kan husene ligge på kanter i terrenget uten å virke ruvende. Garasje og biloppstilling kan integreres i huset eller som frittstående bygg for å åpne for siktlinjer og ganglinjer forbi hus, eller for å danne gårdsplass/uterom foran inngang. Hva som er hensiktsmessig vil variere ra tomt til tomt. Uteoppholdsareal på naturtomt, gjerne med terrasser tilpasset terreng og gode utsikts og solforhold på hver tomt. Husene kan universell utforming, idet funksjonene ligger på hovedplanet. Dette betinger at adkomst til hus og uteoppholdsareal også kan gjøres trinnfritt og uten bratte terrengstigninger Enebolig i 2 etg Tomtestørrelse Ca 5-700m2. Boligstørrelse ca m2 med 4-5 rom. Mulighet for oppholdsrom og terrasser på begge etasjer, men for de fleste vil det være mest aktuelt å ha uteoppholdsarealene på plan 2 mot sør og vest med tanke på solforhold. Garasje og biloppstilling kan integreres i huset eller som frittstående bygg for å åpne for siktlinjer og ganglinjer forbi hus, eller for å danne gårdsplass/uterom foran inngang. Hva som er hensiktsmessig vil variere ra tomt til tomt. Husene vil ikke ha universell utforming, idet funksjonene deles på to plan og husene bygges uten heis. BKS 1-4: Rekkehus i 2 etg Tomtestørrelse på ca 220m2 og boligstørrelse på ca m2 med 4-5 rom. Endehus kan ha større tomt og mulighet for senere tilbygg. Mulighet for oppholdsrom og terrasser på begge etasjer, avhengig av utsikts- og solforhold. Garasje og biloppstilling kan løses på egen tomt foran inngang eller som felles garasje for flere hus på felles tomt. Husene 18

19 vil ikke ha universell utforming, idet funksjonene deles på to plan, og husene bygges uten heis. BKS 5: Rekkehus i 1 etg Tomtestørrelse Ca 220m2 med 7,5meters eiendomsbredde. Boligstørrelse ca m2 med 3 rom. Endehus kan ha større tomt og mulighet for senere tilbygg. Alle funksjoner på et plan. På grunn av beskjedne byggehøyder kan husene ligge på kanter i terrenget uten å virke ruvende. Garasje og biloppstilling kan løses på egen tomt foran inngang eller som felles garasje for flere hus på felles tomt. Husene kan universell utforming, idet funksjonene ligger på hovedplanet. Dette betinger at adkomst til hus og uteoppholdsareal også kan gjøres trinnfritt og uten bratte terrengstigninger BKS 6: Kjedet enebolig i 2 etg Tomtestørrelse Ca 250m2. Boligstørrelse ca m2med 4-5 rom. Eiendomsbredde på ca 13 meter. Endehus kan ha større tomt og mulighet for senere tilbygg. Mulighet for oppholdsrom og terrasser i begge etasjer, avhengig av utsikts- og solforhold. Garasje og biloppstilling løses på egen tomt, med garasje/carport mellom husene. Husene vil ikke ha universell utforming, idet funksjonene deles på to plan og husene bygges uten heis. BKS 7: Kjedet enebolig i 3 etg Tomtestørrelse Ca 250m2 med 13 meters eiendomsbredde. Boligstørrelse på ca m2 med 5-6 rom. Endehus kan ha større tomt og mulighet for senere tilbygg. Mulighet for oppholdsrom og terrasser i begge etasjer, avhengig av utsikts- og solforhold. Garasje og biloppstilling løses på egen tomt, med garasje/carport i sokkeletasje. Husene vil ikke ha universell utforming, idet funksjonene deles på to plan og husene bygges uten heis. BBB1 og BBB2 Tårnhus i 4-5 etg Tomtestørrelse Ca m2. Boligstørrelse ca m2, 2 leiligheter i hvert plan med 3-4 rom. Husene er lagt inn mot terrenget i bakkant av boligområdet. Her danner terrenget god bakgrunn for byggene og forhindrer dermed uheldige silhuettvirkninger. Tårnhusene opptar den delen av tomta som i utgangspunktet har minst kveldssol og utsikt, men på grunn 19

20 av sin høyde oppnår leilighetene både utsikt og sol. Felles takterrasse gir alle beboerne uteopphold med kveldssol - også de i 1 etg som mister sola først. På grunn av den romslige bredden mellom tårnhusene når sola ned mellom husene, og naturlandskapet bak sees fra boligområdet. Uteoppholdsareal på balkonger og takterrasse. Det legges opp til parkeringskjeller med heis. Leilighetene skal ha universell utforming iht Plan og Bygningsloven Utforming Planen har fokus på terrengtilpassing, eksponering og tilrettelegging for en bebyggelse som ivaretar sol, lys og utsiktsforholdene på best mulig måte. Bebyggelsen bør ha en moderne profil med store glassflater og planløsninger som er hensiktsmessige med tanke på å oppnå mest mulig sol, lys og utsikt i viktige oppholdsrom. Fargebruk skal tilpasses feltets beliggenhet i skogen og mørkere naturfarger skal benyttes også med tanke på å redusere eksponeringen mot sentrum. Den høyeste bebyggelsen er lokalisert bakerst i feltet og trappes ned mot sentrum. Dette bidrar også til å sikre utsikt for alle. 5.2 Lekeområder Det etableres tre planlagte lekeplasser i området. En fotballøkke lengst mot nord, en mindre lekeplass midt i området og en lekeplass med ballbane øverst i sør. Dette skal favne ulike aldersgrupper med behov for ulike tilbud. Det er for øvrig umiddelbarnærhet til naturområder for alle nye boenheter i feltet og det antas at naturen vil være attraktive lekeområder for barn i alle aldre. 5.3 Grønnstruktur, tur- og bekkedrag Det er ønskelig å bevare vegetasjonen i stor grad utenom bebyggelsen, særlig på høydedrag som er svært synlig i terrenget. Dette for å redusere eksponeringen av feltet fra avstand. Grøntområder mellom boligfeltet og eksisterende bebyggelse avsettes derfor som grøntstruktur hvor tre i hovedsak skal bevares eller felles kontrollert i samarbeid med grunneier. Eksisterende stinett fra boligområdene til Vedfjellet inngår som turdrag i planen. Her sikres fremtidig adkomst til friluftsområdene. Nye kjøreveger i området vil fungere som adkomst der det før var stinett. Det er per i dag ikke allmenne interesser knyttet til bekkedraget som går mellom planlagte tårnhus og ned langs fremtidig veg. Det er periodevis lav til ingen vannføring i bekken og vegetasjonen i nedre del er tett og gjør området ufremkommelig. Bekken skal derimot ivaretas som et viktig element i feltet og den skal derfor fortsatt holdes åpen. I planen er den delvis avsatt som hensynssone sikring. Dette da steinsettingen har en stabiliserende funksjon og vil også fungere som flomsikring. At bekken ivaretas reduserer også problemer med overvann. Bekken vil bli en kvalitet i nærmiljøet. Øvre deler av bekkedraget vil beplantes og vil også fungere som et grøntdrag langs veien inn i området. 20

21 5.4 Infrastruktur Veger og gang-sykkelveger Adkomstvegen til området er tilpasses terrenget slik at stigningsforhold og skråningsstabilitet blir ivaretatt. Det er tidligere utført grunnundersøkelser for adkomstvegen til boligområdet fra Åsvegen. For å kunne utføre stabilitetsberegninger og vurderinger er det derimot utført supplerende grunnundersøkelser av Multiconsult (jfr Øvre Byåsen, Namsos - Grunnundersøkelser for reguleringsplan, datarapport [1]). De utførte undersøkelsene har påvirket lokalisering av vegtrase. Dette gjelder spesielt avkjørsel fra Åsvegen som er flyttet lenger øst enn opprinnelig tenkt. Dette for å redusere behovet for motfylling mot bekkedraget i vest. Dagens Åsveg defineres fortsatt som hovedveg. Kryss med ny adkomstveg til boligfeltet utformes som T-kryss med den nye adkomstvegen som sekundærveg. Det benyttes dimensjonerende fartsgrense på 30km/t for utforming av siktkrav. Følgende vegbredder skal benyttes: - Strandvegen opp til Øvre Byåsen eksisterende veg regulert vegbredde 5,5m og gang sykkelveg med 2,5m bredde. - Øvre Byåsen regulert vegbredde 6m. Gang-sykkelveg regulert bredde 2,25m. Eieform: Hovedveger (o_skv1 og eksisterende veger) samt gang-sykkelveger blir offentlig. Stikkveger blir private veger Parkering Parkering for tårnhus skjer i egne parkeringskjellere For BKS 3 øst vil det anlegges garasjeanlegg Resterende parkerings kjer på egen tomt Kollektivtransport Det legges ikke opp til bussadkomst i øvre Byåsen både på grunn av områdets nærhet til sentrum og på grunn av bratt adkomst i deler av feltet Skoler og barnehage Planområdet tilhører Vestbyen skolekrets. Gjennom en utbygging av gang-og sykkelvegnett tilknyttet hovedadkomsten til Øvre Byåsen og videre ned til Strandvegen vil dette bidra til en tryggere skoleveg for barn- og unge i området. 5.5 Teknisk infrastruktur Nytt vann- og avløpsanlegg er planlagt tilkoblet kommunalt anlegg i Åsvegen og Strandvegen. Det søkes å anlegge alle avløpsanlegg uten egne pumpestasjoner i området. Det nye anlegget dimensjoneres og bygges ut i henhold til kommunale VA-normer. 21

22 På grunn av høydeforskjellene i feltet vil det bli behov for å etablere en trykkøkningsstasjon for vann. Eksakt plassering av denne stasjonen avtales direkte med Namsos kommune. Skisse hovedavløp NTE har uttalt ønske om en ny trafo i feltet. Lokalisering er foretatt etter ønske fra NTE og inngår i plankartet som eget arealformål. 5.6 Utbyggingsavtale Det er utarbeidet forslag til utbyggingsavtale for Øvre Byåsen. Utbyggingsavtalen forutsettes spesifisert nærmere i forbindelse med detaljplanleggingen av området. 5.8 Risiko og sårbarhet Grunnforhold, ras og skred Løsmassekart utarbeidet av NGU viser at de sentral deler av planområdet består av marine avsetninger. Slike avsetninger er normalt leire og silt. Tykkelsen på løsmasselaget er ikke kjent. De øvrige delene av reguleringsområdet har et tynt humus eller torvdekke over berggrunn. 22

23 Med bakgrunn i de usikre grunnforholdene har Multiconsult gjennomført grunnboring og utarbeidet rapport (Reguleringsplan for Øvre Byåsen, Namsos DOKUMENTKODE RIG- RAP-02, EMNE Stabilitet og fundamentering datert ) for området. NGI har utført tredjepartsvurdering av rapporten. Den er vedlagt planen (rapport TN Prosjekt: Tredjepartsvurdering Øvre Byåsen, Namsos) Det er påvist kvikkleire i 2 borpunkter. Prøvetakinger viser at tykkelsen av kvikkleirelaget er variabelt og stedvis forholdsvis tynt. Avgrensning av kvikkleiresonen er valgt på grunnlag av boreresultatene terrengmessige vurderinger. Under vises avgrensing av kvikkleiresone basert på Multiconsult`s grunnboring. Kartet er hentet fra Mulitconsult`s rapport. Kvikkleiresone skravert område. 23

24 Under følger et sammendrag av rapporten fra Multiconsult: SAMMENDRAG: Geoteknisk vurdering: «I området med leirmasser er skråningsstabiliteten stedvis anstrengt, og før utbygging av området må det utføres stabiliseringstiltak ved utlegging av motfyllinger ved skråningsfot, eventuelt i kombinasjon med avlastning ved skråningstopp, jfr. kapittel 8. Ved hjelp av de beskrevne tiltakene vil beregningsmessig sikkerhetsfaktor komme opp på et akseptabelt nivå, det vil si ɣm 1,40 og gi tilfredsstillende sikkerhet i forhold til regelverket.» Nødvendige tiltak for å oppnå stabilisering ivaretas i planbestemmelsene. Skredteknisk vurdering: «Det er ikke kartlagt kvikkleire eller andre rasutsatte løsmasser høyere oppe i terrenget i nærheten av området. Det regulerte arealet er ikke utsatt for fare for å bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyrere oppe i terrenget. Det ikke gjort ingeniørgeologisk kartlegging for påvisning av eventuell steinsprangfare og nødvendige sikringsarbeider. Dette må utføres før utbygging av området». Kartlegging av evt steinsprangfare og nødvendig sikringsarbeid ivaretas i planbestemmelsen som rekkefølgekrav. På bakgrunn av den geotekniske kartlegging konkluder Multiconsult med følgende: «Lette bygninger kan fundamenteres på banketter og enkeltfundamenter direkte i grunnen. I området med leire kan bygninger i flere etasjer fundamenteres på spissbærende peler. I de delene av området der det er berg i liten dybde, kan eventuelle tunge bygninger fundamenteres direkte i grunnen.» I forbindelse med utarbeiding av byggeplaner for området må det utføres geoteknisk prosjektering. Man må særlig påse at kravene til stabiliseringstiltak blir fulgt. Dette punktet inngår som et rekkefølgekrav i planbestemmelsene. 5.4 Gjennomføring og tidsperspektiv for gjennomføring Prosessen med etablering av Øvre Byåsen boligområde vil bli iverksatt så snart reguleringsplanen er godkjent. 24