Saksframlegg med vedtak

Transkript

1 Saksframlegg med vedtak Sluttbehandling - Egengodkjenning av detaljreguleringsplan for Rugdeveien 2 Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Eva Karina Johansen Riiser FA - L12 16/1914 Saksnr Utvalg Type Dato 17/67 Miljø- og teknikkutvalget PS /129 Kommunestyret PS Rådmannens forslag: Saken legges fram for kommunestyret med slik innstilling: Detaljreguleringsplan for Rugdeveien 2 egengodkjennes i henhold til plan- og bygningslovens Kommunestyrets behandling: Unni Gangnæs (H) ønsket å få vurdert sin habilitet. Gangnæs ble enstemmig erklært habil. Kommunestyrets enstemmige vedtak: Miljø- og teknikkutvalgets innstilling vedtas. Miljø- og teknikkutvalgets enstemmige innstilling: Rådmannens forslag vedtas. Saksopplysninger: Odin Prosjektering AS har, på vegne av Rugdeveien 2 AS utarbeidet en detaljreguleringsplan for Rugdeveien 2.

2 Planen legger til rette for bygging av boligblokker på Rugdeveien 2, gbnr. 57/85 og deler av gbnr. 57/87. Det planlegges tre bygningskropper i fem etasjer, med totalt 29 boenheter. Felles parkeringsanlegg er tenkt under bakken, slik at parkering hovedsakelig skjer under terreng. Tomten har bestått av en garasje, eldre bolighus og skogsvegetasjon. Garasjen er revet og skogsvegetasjonen er hugget med tanke på bygging. Femte etasje skal være delvis tilbaketrukket, med et annet materiale/farge slik som omkringliggende bebyggelse. Rugdeveien 2 ligger i Opsahlåsen hvor det er mange frittliggende eneboliger, men hovedinntrykket av omkringliggende bebyggelse på tre sider av Rugdeveien 2 er blokkbebyggelse. Ved realisering av prosjektet vil de tre blokkene ta noe av utsikten Opsahlåsen Terrasse Borettslag har hatt det siste året. Den tilbaketrukne toppetasjen vil bli omtrent på linje med andre etasje (første etasje med bolig) på bebyggelsen i nord. Det er også planlagt stor avstand mellom blokkene slik at de skal bli så lite dominerende som mulig. Bygningene vil ikke gi negativ konsekvens for solforholdene i området. Forslag til detaljreguleringsplan: Det kom inn 7 innspill innenfor fristen, hvorav ett av innspillene var en innsigelse fra fylkeskonservator. Innspillene var fra: Rita Vethe og Truls Reiersøl Hafslund Nett As Statens vegvesen Opsahltoppen Terrasse Borettslag Fylkesmannen i Østfold Østfold fylkeskommune v/planavdelingen Østfold fylkeskommune v/fylkeskonservator Uttalelsene ligger vedlagt i sin helhet. Fylkeskonservator varslet innsigelse på bakgrunn av at hensynet til kulturminne id ikke ble tilstrekkelig ivaretatt. Det ble gjennomført en felles befaring for involverte parter i området , og det ble kommet frem til en omforent løsning for å ivareta hensynet til det fredete kulturminnet. Etter avtale med saksbehandler oversendes innsigelsen oversender Eidsberg kommune endret plan og anmoder om frafall av innsigelse. Fylkeskonservator frafalt sin

3 innsigelse i brev datert Barn og unges talsperson kom ikke med et spesifikt innspill til offentlig ettersyn, men innspill til varsel om oppstart legges ved saken. Innspill kort oppsummert Rita Vethe og Truls Reiersøl: Har vedlagt innspill til varsel om oppstart, og salgsoppgave fra 2006/2007. Etter at skogen på Rugdeveien 2 ble fjernet fikk de endelig den utsikten de ble forespeilet i De er klar over at de får blokkbebyggelse foran sin leilighet, men ønsker redusering i antall etasjer på Rugdeveien 2. Nabobebyggelse er bygget med fire etasjer over parkeringskjeller. Stiller spørsmål ved hvordan man kan påstå at en bebyggelse med fem synlige etasjer over parkeringskjeller får minimale følger for nabobebyggelsen. Hafslund Nett As: Viser til opplysninger gitt ved varsel om oppstart, og er tilfreds med at forslagsstiller har imøtekommet deres innspill. Har derfor ingen ytterligere bemerkninger. Statens vegvesen: Kommer med kommentarer på noen henvisninger i planbeskrivelsen som er feil, samt at bestemmelsene angående blant annet støy og byggegrenser må konkretiseres. Ønsker at det blir satt krav til tak og muligheter for låsing av sykkel i reguleringsbestemmelsene. Opsahltoppen Terrasse Borettslag: Opplever at de ikke har blitt hensyntatt i behandlingen av reguleringsplanen. De bestrider at det bygges fem etasjer med bolig på terreng. Ettersom omkringliggende bebyggelse har fire etasjer bolig over parkeringskjeller på terreng, og er delvis bygd inn i skrånende terreng og er av den grunn mindre ruvende enn planlagt bebyggelse på Rugdeveien 2. Dersom deres synspunkter ikke blir hensyntatt ønskes det en garanti på at de oppgitte mål vil være realiteten ved et endelig gjennomført prosjekt. Fylkesmannen i Østfold: Anser at planen følger opp nasjonale og regionale målsetninger om økt grad av arealutnyttelse på en tilfredsstillende måte, men mener at det er klare brudd på hensynet til barn og unge. Kvaliteten på utearealene er ikke tilfredsstillende, og planen anses mangelfull på dette området. Fylkesmannen kommer med faglig råd om å presisere bestemmelsen ang. støy, samt å forbedre planen med tanke på barn og unge og friområdene/grøntarealene. Østfold fylkeskommune v/planavdelingen: Anser at forholdet til barn og unge, og deres mulighet for gode utearealer ikke er godt nok ivaretatt og ber om at det vurderes tilleggsløsninger for barn og unge i etterkant av offentlig ettersyn. Fylkeskommunen skriver også at de flate arealene mellom blokkene er egnet både som leke- og uteoppholdarealer, og anbefaler at det etableres lekeareal her.

4 Det anbefales at det lages en utomhusplan med 25 cm koter som viser både eksisterende og nytt terreng for å sikre at det ikke må foretas tiltak som kan skade kulturminnet. Selv om utnyttelsesgraden er satt til mer enn kommuneplanens grense på 35% vil ikke den totale utnyttingen avvike i så stor grad på grunn av at utnyttingsgraden kun er satt på deler av tomta. Fylkeskommunen mener at planen burde vært vurdert i forhold til forskrift om konsekvensutredning i forhold til konsekvenser for verdifulle kulturminner og kulturmiljøer. Dette kunne synliggjort og avklart en del forhold tidlig i planprosessen, spesielt angående kulturminner. Øvrige anbefalinger omhandler bestemmelser som sikrer vinduer på sidevegger, og variert vegetasjon for å dempe fjernvirkninger. Østfold fylkeskommune v/fylkeskonservator: Varslet innsigelse til planforslaget i brev, datert Har satt opp sakens gang i en oversiktlig tabell. Brevet greier ut bakgrunn for innsigelsen, og at slik planforslaget forelå så åpnet planen for inngrep/tiltak som i for stor grad kunne gripe inn i gravminnet og forhøyningen den ligger på og randsonen rundt. Vilkår for at innsigelsen kan frafalles er at det blir opprettet to hensynssoner med tilhørende bestemmelser i planen for ivareta hensynet til det fredete kulturminnet. Tre parkeringsplasser fjernes fra østsiden av parkeringsplassen, og veibredden opp til blokkene reduseres ned til 3 meter fra kant til kant. Fylkeskonservators krav er etterfulgt, og som nevnt tidligere, innsigelsen ble frafalt ved brev oversendt Forslagsstiller har også kort oppsummert og kommentert innspillene, dette ligger vedlagt. Rådmannens merknader: Det følger av plan- og bygningslovens at når forslag til reguleringsplaner er ferdigbehandlet, skal det legges frem for kommunestyret til vedtak, og av saksframlegget skal det fremgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt. Dersom kommunestyret ikke er enig i forslaget, kan det sende saken tilbake til ny behandling. Det kan gis retningslinjer for det videre arbeidet med planen. Fylkeskommunen nevner at planen burde vært vurdert konsekvensutredet i forhold til forskrift om konsekvensutredning i forhold til konsekvenser for verdifulle kulturminner og kulturmiljøer. En slik konsekvensutredning ville synliggjort og avklart en del forhold tidlig i planprosessen, spesielt angående kulturminner. Slik som planen nå er løst anses det at hensynet til kulturminnet allikevel er godt ivaretatt. Fylkeskonservator hadde innsigelse på bakgrunn av at planen ikke tok godt nok hensyn til det automatisk fredete kulturminnet innenfor planområdet. Etter en felles befaring i området kom partene frem til en omforent løsning som anses god for alle parter.

5 Lekearealet i nord ble flyttet til der det opprinnelig var inntegnet en grillplass, riktige hensynssoner er lagt inn i plankartet, og strenge bestemmelser er innlemmet i reguleringsbestemmelsene. Innspillet fra Opsahltoppen Terrasse Borettslag og naboer i nord, Rita Vethe og Truls Reiersøl handler i hovedsak om høyden på utbyggingsprosjektet, og at det ikke bør tillates mer enn fire etasjer over parkeringskjeller. Omkringliggende bebyggelse har fem etasjer på terreng, hvorav fire er til bolig og en til parkeringskjeller. Den planlagte bebyggelsen har fem etasjer på terreng til bolig, og parkeringskjeller ligger under terreng. Borettslaget skriver i sitt innspill at dersom innspillet ikke blir hensyntatt ønskes det en garanti på at de høyder/oppgitte mål vil være realiteten ved et endelig gjennomført prosjekt. Denne garantien gis gjennom vedtak av reguleringsbestemmelsene. I reguleringsbestemmelsenes 3.1 angis det bestemmelser for blant annet grad av utnytting og maks cotehøyde. Bestemmelsen blir ved vedtak juridisk bindende. Plan- og bygningslovens 12-4 sier at en reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for tiltak. Det vil si at reguleringsplanen skal følges ved avgjørelse av søknad om tillatelse i byggesaksbehandlingen. Administrasjonen forstår naboer, og deres bekymring for at utsikten vil forsvinne. Samtidig som det er ingen garanti for at man skal kunne beholde samme utsikt når man bor sentralt i en by under utvikling. Opsahlåsen er ikke i Mysen sentrum, men blir allikevel regnet som et sentralt boligfelt. Vi skal ikke legge skjul på at de byggehøyder som det åpnes for kan få konsekvenser for utsikten for den bakenforliggende bebyggelsen, men dette må regnes som en naturlig konsekvens av å bo så sentrumsnært. Høydeforskjellen mellom parkeringsplassen til Opsahltoppen Terrasse Borettslag, samt avstand fra bebyggelsen og frem til skråning ned mot Rugdeveien 2 vil veie opp mye for at de prosjekterte boligblokkene er tenkt bygget 5 etasjer på terreng. Det at det er tre relativt smale blokker vil virke mindre dominerende enn ved en til to lavere, men bredere blokker. Man må kunne se byggehøyder i sammenheng med arkitektur og kvalitet. «Høye bygninger er ikke nødvendigvis stygt, og lave bygninger er ikke alltid pene». Det er dessverre slik at man har ikke krav på utsikt, mens utbygger har et krav til at når deres blokker blir naboens utsikt skal disse blokkene ha en god estetisk utforming, som ikke virker skjemmende i helhetsbildet, jf. Plan- og bygningslovens «Skjønnhetsparagraf» I en by i vekst, slik som Mysen skal man etter nasjonale og regionale målsettinger om økt grad av arealutnyttelse, bebygge sentrumsnære tomter med boligprosjekter med høy grad av utnytting. Fylkesmannens innspill sier at planen imøtekommer dette på en tilfredsstillende måte. Fylkeskommunen legger vekt på bruk av vegetasjon for å dempe fjernvirkningene av boligblokkene. Utbygger svarer ut dette ved at de selv mener at dette er godt nok hensyntatt, men at de tar med seg videre anbefalingene om en mer variert vegetasjon.

6 Samtidig som man fortetter sentrumsnære områder, må man også ta hensyn til gode uteoppholdsarealer for barn og unge. Dersom man bygger ned alle friområder som kan benyttes til lek og rekreasjon, vil bokvaliteten bli betydelig lavere. Fylkesmannen skriver i sitt innspill at de savner en redegjørelse for hvordan barn og unge hensyntas i planen. Fylkeskommunen kommer med et sterkt faglig råd som anbefaler endringer av planen for å legge til rette for bedre uteareal og spesielt lekeareal. Det er lagt opp til en lekeplass med lekestativ, sandkasse og hvilebenk for de minste barna. Denne har blitt laget så stor som mulig, og tilfredsstiller minstearealet for lekeplass innenfor planområdet. Samtidig er det satt bestemmelser om at det kan opparbeides friområder mellom de tre blokkene, for å skape gode arealer rundt boligblokkene. Det vil si at det gjennom reguleringsbestemmelsene åpnes for at om lag 400 m2 av det som er regulert til boligformål kan benyttes til friområde. Det er i tråd med fylkeskommunens ønske om etablering av lekeareal her. Det er et ønske fra utbygger at området skal fremstå som et grønt boligområde, med gode muligheter for lek og sosialt samvær for alle aldersgrupper. Ved åpning for å benytte deler av areal regulert til bolig til friområde anses det ikke nødvendig å pålegge Rugdeveien 2 AS å delta i opparbeidelse av ytterligere friområder/lekeareal innenfor det opprinnelige planområdet for Opsahlåsen. Om lag 250 meter vest for planområdet ligger «Mini-Ekeberg». Et større grøntområde som blir mye brukt av de større barna til lek, ballspill og sosial omgang. For å komme til dit trenger man kun å gå langs Rugdeveien, dette er en blindvei med lite trafikk. Det anses derfor at «Mini-Ekeberg» egner seg godt som friområde/grøntområde for boligene rundt. Barn og unge må ikke krysse Opsahlåsveien for å komme til «Mini-Ekeberg». Kirkåsparken er også en god mulighet for lek som ligger relativt lett tilgjengelig. Denne ligger like sør for planområdet, og for å komme dit kan man benytte seg av eksisterende fortau/stier og undergang under Opsahlåsveien. Fylkesmannen og Statens vegvesen skriver om støy, og bestemmelser knyttet til dette. Det stilles også et krav om et minimumskrav til bestemmelse ang. støy. Dette er etterfulgt og 2.3 er endret i henhold til dette. Hafslund Nett er tilfreds med at deres innspill til varsel om oppstart er imøtekommet, og har ingen ytterligere bemerkninger til planen. Konklusjon: Det foreligger ingen innsigelser til planforslaget fra statlige eller regionale myndigheter, og rådmannen anser at innspill har blitt svart ut på en tilfredsstillende måte. Rådmannen anbefaler derfor at detaljreguleringsplan for Rugdeveien 2 egengodkjennes i henhold til plan- og bygningslovens Vedlegg: Planbeskrivelse - Rugdeveien

7 Reguleringsbestemmelser - Rugdevegen 2 Reguleringsplankart - Rugdeveien 2 Situasjonsplan - Rugdeveien 2 Utomhusplan - Rugdeveien 2 ROS-ANALYSE Perspektivtegninger Sol diagram Kart - avstander til nabobebyggelse Fylkeskonservatoren i Østfolds uttalelse til anmodning om at fylkeskonservator frafaller innsigelse Merknader etter høring Anmodning om at fylkeskonservator frafaller innsigelse til Rugdeveien 2 Uttalelse fra Østfold fylkeskommune Innsigelse fra Fylkeskonservator Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold Uttalelse fra barn og unges talsperson Klage/merknader fra Opsahltoppen Terrasse Borettslag Uttalelse fra Statens vegvesen Uttalelse frahafslund Nett AS Merknad fra Rita Vethe og Truls Reiersøl