Planinitiativ for Kisatunet, B4 Nordkisa

Transkript

1 Planinitiativ for Kisatunet, B4 Nordkisa 1. Navn på forslagsstiller/plankonsulent og tiltakshaver/utbygger. Forslagsstiller/plankonsulent: Norconsult AS, Skansen 2E, 2670 Otta. Kontaktperson: Petter Kittelsen. Tiltakshaver: Boligpartner AS, Brygga 11, 2317 Hamar. Kontaktperson: Stein Klynderud. 2. Kart over foreslått område. Området ligger i kommunedelplan Nordkisa, avsatt som boligområde B4. Vedlagte kartskisser viser foreslått planområde avgrenset av gjeldende reguleringsplaner og eiendomsgrenser. 3. Skisser/illustrasjoner av ønsket tiltak. Foreløpig illustrasjonsplan for Kisatunet, datert , ligger vedlagt. Planen viser adkomst, parkering, plassering av bebyggelse, område for renovasjon, områder for lek og fellesområder, interne adkomstveger og områder for lagring av snø. Perspektivskisser av planlagt bebyggelse vises i oppstartsmøtet. 4. Enkel stedsanalyse, foreslått prosjekt sitt forhold til planområdet og tilgrensende bebyggelse. Planområdet er i dag dyrket areal og ligger som en del av jordbrukslandskapet som omkranser Nordkisa. Byggeområdet har ikke vassdrag over tomta eller i umiddelbar nærhet. Området ligger på Gardermo-avsetningen bestående av grusig sand. Dette vil gi stabil og god byggegrunn, med god infiltrasjon i bakken. Området ligger på ca. 200 meter, og over marin grense. Foreslått planområde er ca. 13,5 daa, og omfatter område B4 samt Turvegen som har adkomst fra Fv. 458 Kisavegen. Det er tilnærmet flatt område og gode solforhold. Det er ikke noen dominerende landskapselement i området, og det planlegges heller ikke dominerende bygg. Det er ca. 600 meter til lokalt sentrum i Nordkisa med skole, barnehage og matbutikk. Det er ca. 10 km til Jessheim og ca. 12 km til Gardermoen. Busstopp i umiddelbar nærhet av tomta ved Kisavegen. Togstasjon på Haugseter ca. 7 km. Regulert gang- og sykkelveg mellom boligområde og sentrum av Nordkisa langs Kisavegen. Miljøprofil for området er ivaretatt men El-bil lader i carport/garasje for hver boenhet. Bilfritt bomiljø, parkering mot Kisavegen og Turvegen. Bruk av carportrekker som en barriere mot

2 støy og trafikk på Kisavegen. Alle bygg henvender seg mor et avskjermet og solrikt felles uterom. Det legges opp til bebyggelse i tunløsning og vestvendte, private uteplasser til alle boliger. 5. Kort presentasjon av prosjektet/planideen: Formål høyder, utnyttelse, antall boliger, omfang. Planområdet ligger i et landlig boligområde, men ligger sentralt på grunn av svært kort avstand til hovedflyplass og Jessheim sentrum. For å tilpasse en moderne boform til omkringliggende bebyggelse, ønsker vi å forankre det arkitektoniske uttrykket i tradisjonell byggestil som gjenspeiler at feltet ligger i typiske jordbrukslandskap. I tråd med nasjonale retningslinjer for boligbygging og vern av jordbruksareal, bør området utnyttes godt boenheter vil gi en fin balanse mellom boligmasse, felles utearealer med lekeplasser og sosiale soner, samt parkering adskilt fra felles og private uteareal. Bebyggelsen er tenkt å skulle utfylle den eksisterende boligmassen i nærområdet som i stor grad består av eneboliger og hovedbygninger på gardsbruk, slik at de som ønsker lettstelt leilighet som boform fortsatt kan bo i et nærmiljø de trives i og har sitt sosiale nettverk. Av erfaring vet vi at mange ønsker seg en liten privat hageflekk å stelle og andre igjen ønsker kun en solrik balkong som trenger minimalt med vedlikehold. Boligene er tenkt som 4- og 6-manssboliger i toetasjes bygninger, og vil være optimalt både av hensyn til omkringliggende bebyggelse og fordi det gir rom for trinnvis utbygging tilpasset salgstakt. Hovedtyngden av boligene er tenkt som 3-roms leiligheter av nøktern størrelse, som er hensiktsmessig for mange kjøpegrupper som for eksempel små familier, aleneforeldre og eldre, både par og enslige med behov for et ekstra rom. I tillegg vil det være noen små 2- roms leiligheter og noen større 4-roms leiligheter. Basert på denne boligmiksen, nærhet til offentlig kommunikasjon og butikk, er det beregnet en parkeringsdekning på 1,5 plasser pr boenhet, hvorav 1 i carport. I tillegg er det lagt inn 0,2 plass pr boenhet som gjesteparkering. Det bør vurderes som antall p-plasser er absolutt, eller om noen av plassene kan brukes som snølager under vintre med mye snø. Dersom carportene kan bygges nært Kisavegen, vil disse kunne bygges sammenhengende og gi skjerming mot støy. 6. Hvordan samsvarer prosjektet/planideen med overordnede planer og gjeldende reguleringsstatus? Prosjektet samsvarer i hovedsak med kommunedelplan for Nordkisa. Bebyggelsen er innenfor kommunedelplanens bestemmelser om utforming, men det er lagt opp til en noe høyere utnyttelsesgrad. Dette begrunnes i krav om høy utnyttelse ved bruk av dyrka mark, ønske om flere boliger innenfor skolekretsen for å øke elevgrunnlaget og de store turområdene som ligger nært til byggeområdet som fortsatt gir mye luft rundt boligene. Vedlagte illustrasjonsplan gir en BYA på 33%. Det er ønskelig å regulere med noe høyere utnyttelsesgrad slik at det er noe mer fleksibilitet til å øke med f.eks. flere 4-roms leiligheter ved behov eller legge inn flere boenheter. Det er derfor ønskelig med BYA=40%.

3 Av hensyn til utnyttelsen av arealet, samt at man ønsker å legge boligenes uteområde mot sør/sørvest, er det ønskelig å trekke parkeringsarealet ut mot Kisavegen. Dette har både en støyskjermende effekt, samt at boområdet fremstår som bilfritt. Parkeringen vil da være tilbaketrukket fra bebyggelsen, men ut mot Kisavegen. Planfaglig mener forslagsstiller at en slik løsning gir bedre boforhold enn om bebyggelsen må ligge mellom Kisavegen og parkeringsareal. Videre gir det en mer trafikksikker løsning med mindre trafikk mellom husene, og skaper et større skille mellom Kisavegen boligområdene. Særlig for barns sikkerhet er dette viktig. 7. Dersom det planlegges boliger, hvordan forholder planforslaget seg til boligbyggeprogrammet mtp. antall boliger, tidsperiode mm? Planområdet tilhører skolekrets Nordkisa B4 med en kvote på 20 i Da området er ubebygd vil kvoten kunne videreføres i neste periode. Ullensaker kommune har vurdert saken, og ønsker at planarbeidet starter. Ullensaker kommune må ta stilling til om avvik fra boligprogrammet gir behov for å fremme en prinsippsak. 8. Begrunnelse for foreslått planavgrensning. Planavgrensningen er vist på egne vedlegg. Forslagsstiller har avtale med grunneier for utnyttelse av arealet på gnr 104 bnr 1 og 9, og disse eiendommene legges til grunn for planområdet. Dette samsvarer også med kommunedelplanens avgrensning av byggeområde B4. Omkringliggende områder er allerede regulert med hensiktsmessig arealformål, og forslagsstiller ser ikke noen grunn til å omregulere eksisterende planer. Det kan vurderes å regulere Turvegen for å sikre økt bredde og avkjøringer inn til B4. Videre kan det vurderes å regulere boligene i Turvegen 4 og 6 dersom det er ønskelig å gi helhetlige bestemmelser for området. Endelig planavgrensning vil bli klart i oppstartsmøte med kommunen. 9. Krever tiltaket planprogram og konsekvensutredning? Hvis nei, vis til begrunnelse Tiltaket er i hovedsak i tråd med overordnet plan, det er ikke kjente naturverdier i området og det er ikke lagt føringer for konsekvensutredninger i kommunedelplanen. Utbyggingen vil heller ikke ha vesentlige virkninger på miljø eller samfunn, og forslagsstiller mener derfor at planforslaget ikke trenger planprogram eller konsekvensutredning. 10. Hvilke infrastrukturtiltak (teknisk- og grønn infrastruktur) er tenkt regulert og opparbeidet? Området må tilkobles offentlig infrastruktur som veg, vann og avløp og strøm. Det er avsatt areal innenfor byggeområdet til renovasjon og trafo. Det er nødvendig å legge om kommunale VA-rør, samt private påkoblinger som følge av utbyggingen.

4 Forslagsstiller ønsker tilbakemelding fra Ullensaker kommune om hvordan utbyggingsplanene for gang-sykkelveg langs Kisavegen er lagt opp. Det er videre viktig å avklare hvilke trafikktall som er lagt til grunn for utformingen av Turvegen og krysset mot Kisavegen, og hva som regnes som kryss og avkjøringer i området. Overvannshåndteringen gjøres internt i feltet, og infiltreres i grunnen eller ledes ut i grøntområdene mellom bebyggelsen. 11. Vurder bruk av utbyggingsavtale. Dette punktet bør også med i oppstartsvarsel. Tiltaket vil falle inn under PBL 18, og det vil normalt ikke være nødvendig å inngå utbyggingsavtale. Det kan likevel være aktuelt med en avtale om kostnadsfordeling på offentlig infrastruktur. Ullensaker kommunes veileder for arealplan angir at det skal kreves utbyggingsavtale for all utbygging med 5 eller flere boenheter. Vi ber Ullensaker kommune komme tilbake med hvilke moment som skal inn i utbyggingsavtalen i forkant av oppstartsmøtet. 12. Hvilke energiløsninger er tenkt brukt? Ligger området innenfor konsesjonsområde for fjernvarme? Området ligger utenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Hovedoppvarmingskilde vil være elektrisitet. I tillegg vil alle boenheter bli prosjektert med lukket, rentbrennende ildsted. 13. Planlegges det nye veger som trenger eget vegnavn? Adresser må være på plass senest før igangsettelsestillatelse. Det kreves egen sak om adressering. Det planlegges interne veger som knyttes til Turvegen. Vi foreslår at Turvegen forlenges inn i feltet, og at det ikke opprettes nye vegnavn. 14. Er kartgrunnlaget som benyttes oppdatert (maks 6 mnd.)? Det er lastet ned FKB-kart i januar Er eiendomsgrensene koordinatfestet og presise? Hvis nei vil det bli krav om oppmålingsforretning. Eiendomsgrensene er angitt som usikre i FKB-data. Det må påregnes oppmålingsforretning av byggeområdet. 16. Hvilke utredninger skal foretas som en del av planarbeidet? List opp aktuelle tema for utredning. ROS-analyse som følger planforslaget Sol-skyggeanalyse Støyanalyse LARK-vurdering av uteareal og plassering av bygg Sporing av store kjøretøy, bl.a. brannbil og renovasjonsbil. Vurdering av kulturminner gjøres av AFK ved planoppstart.

5 17. Er det andre grunneiere eller andre rettighetshavere enn tiltakshaver innenfor foreslått planavgrensning, og hvordan er de involvert? Eiendommene i Turvegen 4 og 6 kan vurderes å tas med i planforslaget. De er ikke involvert i prosessen så langt. 18. Når ser forslagsstiller for seg at komplett planmateriale kan leveres inn? Det er ønskelig å varsle planoppstart i februar 2018 og innlevering av planmateriale i løpet av juni List eventuelle andre opplysninger som forslagsstiller mener det er relevant å opplyse om. Nordkisa er et boligområde som vil bli mer attraktivt etter hvert som særlig utbyggingen av Gardermoen øker. En tredje rullebane vil føre til mer støy på vestsiden av E6, og gjør Nordkisa mer aktuelt som boligområde. Dersom kommunen har oversikt over fremtidig bruk av FLO-anlegget på nordsiden av Kisavegen, er dette relevant informasjon for utbygger. Området er regulert til næring og ikke militært anlegg, og det er derfor interessant å vite fremtidig bruk av arealet dersom slike signaler er gitt. Dersom reguleringsplanen for Kisatunet har forventet fremdrift, ser forslagsstiller det som realistisk med innflyttingsklare boliger i Det legges ikke opp til trinnvis utbygging da man ønsker en effektiv utbygging med klare avgrensninger for anleggsområde og -drift. 20. Hvem skal fakturaen sendes til? faktura@boligpartner.no Merk: Prosjekt Kisatunet