STUDENTBOLIGER I RØVERDALEN, GJØVIK DETALJREGULERING.

Transkript

1 STUDENTBOLIGER I RØVERDALEN, GJØVIK DETALJREGULERING. Bebyggelsens fjern- og nærvirkning, høyder og siktlinjer. Sammendrag Prosjektet er under utvikling i et kontraktsbasert samarbeid mellom Sit og Backe Entreprenør. Prosjektet er i samarbeid med Gjøvik kommune om reguleringsplan og om utforming av parkeringsanlegg samt overgang til Olympiaplassen og utforming av denne. Prosjektet slik det foreligger er i samsvar med Sits mål for prosjektet og kvalitetsmål, herunder arkitektonisk kvalitet. Bymessige kvaliteter er i høy grad vektlagt og er en viktig del av prosjektet. Prosjektets mål vedrørende kostnadsrammen er under avklaring som del av det pågående utviklingsarbeidet. Sits styre behandlet saken i januar 2018, og ønsket da en plan for den samlede situasjonen for studentboliger i Gjøvik, som underlag for styrets endelig vedtak vedrørende prosjektets omfang. Endelig vedtak er planlagt i mai Det foreliggende prosjektet som er et resultat av omfattende utvikling og samarbeid, viser en god synergieffekt av å utvikle studentboligene, parkeringsanlegget og uteområdene under ett. Det foreliggende prosjektet har høye arkitektoniske og byformmessige kvaliteter med hensyn til utforming, høyder, integrering i forhold til publikumsbruk og gangarealer og fasadekvaliteter. Basert på gode, normale arkitektoniske krav representerer den foreslåtte bebyggelsen en god samfunnsmessig utnyttelse av den ubebygde tomten. Det vises til vedlagte dokumentasjon, som viser at den foreslåtte bebyggelsen fremstår som en spennende utvikling godt tilpasset den naturlige topografien og store deler av den omkringliggende, eksisterende bebyggelsen. Reguleringsplanen med parkeringsanlegg, to boligtårn og nærliggende områder er under utarbeidelse, og har vært lagt ut på høring én gang. Sit ber om at prosjektet slik det nå foreligger, ref øvrig dokumentasjon, tas til behandling og at kommunen anviser eventuelle ytterligere krav og saksgang. Mål for prosjektet Sits mål for prosjektet er at det skal gi studentene et godt botilbud som er sentrumsnært og så tett på NTNU Campus som mulig. Sit ønsker ytterligere at prosjektet skal tilføre Gjøvik by og omgivelsene aktivitet og kvaliteter som ellers ikke ville ha kommet. Bakgrunn Utbyggingsformen med ett eller to tårn og med parkeringsanlegg i underetasjene bygger videre på erfaringer fra Sits prosjekt Moholt som ble ferdigstilt i Moholt har ca 650 boenheter fordelt på 5 tårn. Moholt har vunnet en rekke priser, bl a Trondheim kommunes byggeskikkspris. I begrunnelsen for prisen ble prosjektets byutviklingskvaliteter vektlagt.

2 Prosjektet i Røverdalen er underlagt en krevende kostnadsramme som er satt av departementet. Kontrakt mellom Sit og Bache Oppland AS, som innfrir kostnadsrammen til departementet, er basert på følgende forutsetninger vedrørende etasjer: Plan -3 t.o.m. plan -1 Parkering, offentlig tilgjengelig Plan 1 Inngangsparti, foaje, fellesfunksjoner, tekniske rom Plan 2 t.o.m. plan 12 Studentboliger, bokollektiv à 12 enheter pr etasje Plan 13 Fellesfunksjoner og takterrasse Inndeling i antall bokollektiv pr etasje og det totale antall etasjer og boenheter er avgjørende forutsetninger for byggets utforming og for prosjektets måloppnåelse vedørende departementets kostnadsramme. Sit arbeider aktivt i sine prosjekt med utforming og organiseringen av boenhetene. Målsettingen er at studentboligene, i tillegg til å gi basale funksjoner som tak over hodet, skal fremme trivsel og motvirke ensomhet. Boform basert på bokollektiv og de gunstige virkningene dette har for bomiljøet, er nå en velprøvd form, og det ønskes en økning av denne boformen i Gjøvik. I Røverdalen er arealet pr etasje mindre enn i Moholt 50 50, da prosjektet i Røverdalen er basert på 12 boenheter pr etasje, mot 15 enheter i Moholt boenheter pr etasje antas å være et gunstigere antall for bofellesskapet og bomiljøet. Samtidig gir et lavere antall boenheter pr etasje et lavere areal pr etasje, som igjen gir et slankere (smalere) bygg. Siden det første skisseutkastet er prosjektets grunnflate slanket ytterligere (ca 10%). I løpet av utviklingsprosessen har kommunens krav og synspunkter vedrørende utforming av overgang mellom parkeringsanlegget og Olympiaplassen samt utformingen av selve plassen, blitt løpende fulgt opp. Prosjektet fremstår nå i en form som er i samsvar med Sits kvalitetskrav, departementets kostnadsramme og Sits mål for prosjektet, i samsvar med inngått entreprenørkontrakt, samt at hovedtrekkene vedrørende Olympiaplassen, overgangen mellom plass og byrom og prosjektet er vel ivaretatt og uteområdet med ønskede offentlige gangpassasjer er fint innpasset. Reguleringsplan for prosjektet har vært lagt ut på høring en gang. Prosjektet har utviklet seg etter dette, og nedenfor følger en beskrivelse av de løsningene og kvaliteter som ønskes fremmet til annen gangs behandling. Sit er innforstått med at prosjektet, både med ett tårn eller med to tårn, er av et visst omfang visuelt og arkitektonisk. Prosjektet vil få virkninger både for de nærmeste omgivelsene og for bymiljøet. Omfanget alene uavhengig av utbyggingsform, enten det blir med ca 130 boenheter eller med ca 260 boenheter, tilsier at prosjektet vil gi virkninger, både positive og negative. Sit ser det som sin oppgave å søke å redusere de negative konsekvensene og fremme de positive i størst mulig grad, innenfor de rammene som er satt. Sits ambisjon er at prosjektet, når det er ferdig bygd, skal bli til glede for studentene og samfunnet.

3 Økonomien i prosjektet er presset. Gjennomførbarhet i forhold til kostnadsrammen pr dato ikke er endelig verifisert. Eventuell verifikasjon vil komme som følge av den pågående prosjektutviklingen. Sit har av denne årsak pr dato ikke inngått kontrakt med entreprenør om selve gjennomføringen. Sit er klar over at økonomien i prosjektet kan bedres ved hjelp av flere etasjer og boenheter, og tilsvarende at økonomien forverres dersom antall etasjer og boenheter reduseres. Sit har imidlertid valgt å være lojale overfor kontrakt med entreprenør og entreprenørens forslag, og har ikke ønsket å åpne for en usikker og krevende omgjøring av kontrakten basert på «hva hvis man tar bort (alternativt: legger til) èn etasje». Det er da derfor entreprenørens og fullt ut arkitektens forslag som ligger til grunn for planarbeidet. Det er erfaringsmessig vanskelig å skjelne høyde- og lengdeforskjeller i et bymiljø med det blotte øye. Spesielt gjelder dette variasjoner på inntil 2-3 meter. Også variasjoner som er større enn dette kan i gitte tilfeller være vanskelig å skjelne. Vi har imidlertid tillit til at kommunens planmyndighet er i stand til å vurdere om de foreslåtte endringene er faglig gode, og om ny høring anbefales. Det vises til vedlagte dokumentasjon og faglige begrunnelse. Endringer i planutkastet Enkelte endringer i planutkastene fremkommer nedenfor: Pkt Første planforslag Foreliggende utkast Overskridelse av byggelinje; Storgts tenkte forlengelse Bygg A: 0 m Bygg B: 0 m Bygg A ca 4 m Bygg B ca 1,7 m Gesims hovedvolum, bygg A (nærmest NTNU) c+ 195,00 c+ 196,20 Øverste gesims, bygg A (nærmest NTNU) c+ 198,00 c+ 199,60 (inntrukket gesims over heis / trapp / teknisk rom på tak) Gesims hovedvolum, bygg B (nærmest sentrum) c+ 189,00 c+ 196,20 c+ 197,50 (del av gesims trukket opp Øverste gesims, bygg B (nærmest sentrum) c+192,00 (inntrukket gesims over heis / trapp / teknisk rom på tak) som rekkverk) c+ 199,60 Grunnflate, areal 420m2 BTA pr bygg 387m2 BTA pr bygg Plankontoret har tidligere ønsket en nedtrapping i høyde i de to tårnene. Dette kan tenkes å være gjennomførbart i praksis (avhengig av kostnadsramme og prosjektets økonomi). I reguleringsmessig sammenheng er det imidlertid, basert på kommunens innspill, ønskelig med samme høyde. Årsaken er at prosjektets omfang (ett eller to tårn) ikke er endelig avklart. Dersom Sits styre velger en løsning med ett tårn med forberedelse for et senere tårn nr to, bør det første tårnet bygges på tomt B, nærmest sentrum. Årsaken er sikkerhet i byggeperioden for det andre tårnet og hensynet til samtidig drift av parkeringsanlegget. Det vises til 4-6 Funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, og dokumentet Detaljregulering for Røverdalen - Estetisk utforming som ledd i

4 byutvikling: Byggegrenser (Siktlinje / Fjernvirkning - nærvirkning). Reguleringskartet viser en byggegrense som ligger i forlengelsen av Storgatas gateløp. I dokumentet Detaljregulering for Røverdalen - Estetisk utforming som ledd i byutvikling er det beskrevet at studentboligene skal legges sørøst for Storgatas akse, og at det skal legges inn særlige estetiske vurderinger på hvordan anleggets form og fasade møter enden av denne aksen. Hensikten med denne retningslinjen er å unngå at nybygg for studentboliger plasserer seg som et dominerende fondmotiv i enden av Storgata. Forprosjektet (datert ) har som følge av innspill i planprosessen flyttet de to bygningsvolumene med innerste hjørne omkring en - to meter for bygg B (nærmest byen) og ca 4 meter for bygg A (innerste bygg) nord for denne byggelinjen. Dette bryter ikke med intensjonen bak bestemmelsen. Bygningene vil med en slik plassering tangere Storgateaksen, og vil ikke plassere seg som fondmotiv i aksen. Vi anser dette som en god plassering, som gir synlige studentboliger som antyder byens forlengelse mot campus og slik sett er med å beskrive Gjøvik som universitetsby. Det vises til planens bestemmelse 5-5 Kombinert blokkbebyggelse / parkeringsanlegg, BB/PA: Byggehøyde. Regulert byggehøyde er i det første forslag til bestemmelser satt til kotehøyde c+ 195, med nedtrapping til c+189 for bygget nærmest byen. Litt avhengig av i hvilken kotehøyde man kan plassere laveste parkeringsplan, tilsier dette etasjetall på hhv. ca. tolv og ti etasjer for de to byggene. Justert planforslag (datert ) viser to bygg på tolv etasjer, med ytterligere et mindre volum på hvert tak. Volumet på taket av det innerste bygget (Bygg A) inneholder et felles oppholdsrom av omtrent tilsvarende størrelse som et eventuelt teknisk rom ville ha. I tillegg kommer heis og trapp. På det fremste bygget (Bygg B) er volumet mindre, her er kun trapp og heis ført opp. Begge takene er tenkt opparbeidet som uteoppholdsareal / takhager for studentene. Byggene har lik gesimshøyde; hovedvolumets gesims over 12. etasje ligger på c+ 196,20, mens byggenes høyeste gesims - over den mindre taketasjen - ligger på c+ 199,60. Sol-/skyggediagram viser at omkringliggende bebyggelse ikke berøres. Utgangspunktet for høydene er en estimert kotehøyde for laveste parkeringsplan på kote 148,50. Det vil antagelig være uforholdsmessig krevende både teknisk og økonomisk å gå noe særlig dypere enn dette. Dette er også en høyde som gjør at man treffer bra med innkjøring til p-anlegget på midterste plan, på c+151,50. Tomten er unik i Gjøvik, beliggende innerst i dalen på skyggesiden av omkringliggende bebyggelse. Dette mener vi tilsier at dette kanskje er det ene stedet i Gjøvik der man kan bygge så høyt som det legges opp til, uten at det har vesentlig negative konsekvenser for

5 omgivelsene. Det vil heller ikke vil ha vesentlig negative konsekvenser å bygge begge tårnene lik høye. Det er mulig å bygge begge tårnene med hovedgesims på kote c+196,20 og øverste gesims på kote c+199,60 på denne tomten uten å bryte med planens intensjoner. Lars Meland, prosjektsjef Sit (Studentsamskipnaden i Gjøvik, Ålesund og Trondheim) Henning Kaland, Code arkitektur