Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /129

Transkript

1 Saksprotokoll Skibberheia 21, forslag til detaljreguleringsplan Arkivsak-dok. 16/31802 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /129 Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar at forslag til detaljreguleringsplan for Skibberheia 21, med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn ihht plan- og bygningsloven 12-10/ Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte sak 17/129 Møtebehandling Gunn Brekka (H) stilte spørsmål ved sin habilitet da hun som medlem av Arendal høyre kjenner tiltakshaver og hun fratrådte. Kommuneplanutvalget erklærte enstemmig (8 stemmer) at representanten Gunn Brekka, H, er habil i saken. Hun tiltrådte kommuneplanutvalget igjen. Representanten Einar Krafft Myhren, SV, fremmet følgende endringsforslag: 1. Pkt i bestemmelsene skal lyde: Det skal avsettes maksimum 1,5 parkeringsplasser pr. boenhet i B1, maksimum 1,25 parkeringsplass pr. boenhet i BK2 og plass for minimum 1,5 sykkelparkering pr boenhet innenfor planområdet. 2. Avtrappingen av gesimshøyder i BK2 tilsvarende det som er vist i illustrasjonsprosjektet må tas inn i planen før den legges ut til offentlig ettersyn. 3. Byggegrense mot Vesterveien må legges inn slik at den tilsvarer det som er vist i illustrasjonsprosjektet før den legges ut til offentlig ettersyn. Votering Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Endringsforslaget fra representanten Einar Krafft Myhren (SV), ble votert punktvis på følgende måte: side 1 av 2

2 Pkt. 1: Falt med 5 (H 2, FrP 1, KrF 1, PP 1) mot 4 (Ap 2, V 1, SV 1) mot stemmer. Pkt. 2: Vedtatt med 7 (Ap 2, V 1, SV 1, H 1, PP 1, KrF 1) mot 2 (H 1, FrP 1) stemmer. Pkt. 3: Vedtatt med 7 (Ap 2, V 1, SV 1, H 1, PP 1, KrF 1) mot 2 (H 1, FrP 1) stemmer. Kommuneplanutvalget vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar at forslag til detaljreguleringsplan for Skibberheia 21, med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn ihht plan- og bygningsloven 12-10/ Avtrappingen av gesimshøyder i BK2 tilsvarende det som er vist i illustrasjonsprosjektet må tas inn i planen før den legges ut til offentlig ettersyn. Byggegrense mot Vesterveien må legges inn slik at den tilsvarer det som er vist i illustrasjonsprosjektet før den legges ut til offentlig ettersyn. side 2 av 2

3 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Skibberheia 21, forslag til detaljreguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar at forslag til detaljreguleringsplan for Skibberheia 21, med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn ihht plan- og bygningsloven 12-10/ Vedlegg 1. Kart og bilder av området 2. Forslag til plankart 3. Forslag til reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Merknader 6. Risiko- og sårbarhetsanalyse, ROS 7. Støyrapport 8. Rapport, ingeniørgeologiske og sprengningstekniske vurderinger 9. Illustrasjoner Sammendrag/problemstilling Planforslaget utgjør en fortetning av et eksisterende boligområde som ble bygd ut fra 1930-tallet. Tomtene er store med godt potensiale for fortetning, men veiene er smale og svingete, uten fortau. Det er en god og trygg lekeplass sentralt i området, og det er kort og sikker gangvei til skolen. I 2014 ble det lagt ned bygge- og deleforbud på eiendommen, fordi en så at det var nødvendig med en planavklaring. Byggeplanene innebar 14 leiligheter, noe som utløste høy grad av konflikter knyttet til belastning på området i form av økt trafikk og stort bygningsvolum. I mellomtiden har eiendommen byttet eier, som også ønsker utbygging, men denne gangen er antall boenheter kraftig redusert. Områdets tålegrense ser ikke lenger ut for å bli utfordret på samme måte. Rådmannen kan derfor anbefale at Kommuneplanutvalget vedtar å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av Trafo arkitektur AS, på vegne av Peder Syrdalen og Petter Syrdalen. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for oppføring av fem boenheter, en enebolig i bakkant og to tomannsboliger ut på brinken. Det tenkes lagt til rette for parkering i en underetasje. Eksisterende enebolig planlegges revet. Planområdet er ca 2 daa. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 5

4 Oppstartsmøte med kommunens ulike fagpersoner ble avholdt , og det ble varslet oppstart av planarbeid i brev datert 23. mai Fristen for merknader ble satt til Følgende merknader er mottatt: (kort oppsummert) Merknader Megan og Marius Sommer Strand, Skibberheia 19, brev datert : Det er viktig at utbygger tenker nøye gjennom parkeringsløsningen i kjelleren ettersom utkjøringen av garasjen blir en 90 graders sving. Man må trolig ta fart ut av garasjen og inn på veien for å komme seg opp den enveiskjørte smale gaten på vinterstid, noe som har potensial til å skape farlige situasjoner. Videre har de forstått modellen av de planlagte byggene på Skibberheia 21 slik at det vil få signifikante påvirkninger på lysforholdene for leilighetsdelen av Skibberheia 19. Etter hva de har blitt fortalt blir det planlagte bygget 6 meter høyt og satt opp fire meter fra tomtegrensen. De ville satt pris på å bli rådført i forhold til videre planlegging i forhold til utforming av arealet knyttet opp mot tomtegrensen både ved leiligheten og veien. Rådmannens kommentar: Forslagsstiller svarer på dette at byggegrensen er trukket 4,5 m tilbake fra felles grense. Inn og utkjøring fra parkeringskjeller for leilighetene trekkes to meter fra veien i forhold til dagen situasjon for å bedre sikten. Skibberheia er generelt trang, med mange hagemurer og bygg plassert helt ut til veikant, noe som ikke er uvanlig her i Arendal. Planforslaget legger, etter rådmannens syn, til rette for en noe forbedret inn- og utkjørsels situasjon i forhold til dagens. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert : Fylkesmannen vil understreke at kommunen i slike fortetningsaker må ha et særlig fokus på nærmiljø og bokvalitet. Området ligger svært eksponert til og tiltak vil kunne gi uheldig fjern- og nærvirkning. Fylkesmannen forventer at planforslaget har illustrasjoner som beskriver de landskapsmessige konsekvensene ved utlegging til offentlig ettersyn. De forventer videre at planarbeidet tilrettelegger for, og har særlig fokus på klima- og miljøvennlige transportformer. De vil anbefale et lavt makskrav for bilplasser, og minner om at det må tilrettelegges parkeringsplasser for sykkel. Når det gjelder naturmangfold nevnes at aktuelle eiendom berøres av naturtypelokalitet, «parklandskap» med den utvalgte naturtypen hule eiker. Fylkesmannen understreker at det da skal tas et særskilt hensyn til naturtypen, også gjennom kommunens planarbeid. De anbefaler at viktige trær måles inn og angis i plankart og bestemmelser. Fylkesmannen forventer at det i planbeskrivelsen gjøres rede for hvordan barn er sikret trygg atkomst til og fra planområdet til bl.a. barnehage, skole og andre aktuelle områder. I aktuelle sak påpeker de at en fortetting vil føre til økt trafikk og at adkomstvei til planområdet er av en eldre standard og går gjennom eksisterende boligområde. Dette må vurderes særlig i aktuelle sak. Det må også settes av tilfredsstillende lekeareal innenfor planområdet. Utover dette nevnes generelle hensyn som skal tas i arealplanleggingen. Rådmannens kommentar: Planforslaget er godt illustrert, og viser at bebyggelsen er godt tilpasset terreng, noe som vil ha innvirkning på fjernvirkningen. Det er også tilpasset øvrig bebyggelse langs veien på Skibberheia. Hule eiker- se under avsnittet «Biologisk mangfold». Barn- og unges vilkår er godt ivaretatt generelt i området, og planforslaget endrer ikke på det. Aust-Agder fylkeskommune, e-post datert 21.juni 2017: I slike prosjekt og planer er det svært viktig å sikre kvalitet, og å ivareta hensynet til omgivelsene. De fremre delene av området inngår i det sammenhengende grøntdraget over og langs Vesterveien, som etter deres vurdering er et svært viktig grønnstruktur- og landskapselement som bør bevares. Det bør tas særlige grep for å unngå uheldig eksponering og fjernvirkning av nye tiltak. Planbeskrivelsen bør gjøre rede for landskapsvirkningen ved gjennomføring av planens maksimale rammer ved gode visualiseringer fra relevante ståsted. Kommuneplanens minimumskrav til parkering skaper etter deres mening, utfordringer knyttet til blant annet arealeffektivitet og samlet belastning i fortettingsprosjekter som dette. Kommunen må foreta en konkret vurdering og legge restriktive maksimalkrav til grunn for planarbeid. Seksjon for kulturminnevern gir tilbakemelding om at det vil bli lagt vekt på om planforslaget ivaretar de verdiene som hensynssone H_570 skal ivareta. Planforslaget bør sikre god Dokumentnr.: 16/ side 2 av 5

5 terrengtilpasning, samt at ny bebyggelse utformes og plasseres på en måte som viser samhørighet med områdets bebyggelsesstruktur. Potensialet for uregistrerte automatisk fredete kulturminner vurderes som lavt og det er ikke nødvendig med en arkeologisk registrering av planområdet. Det gis råd om at aktsomhetsplikten bør tas inn som et eget punkt under de generelle reguleringsbestemmelsene. Rådmannens kommentar: Utbygger er bevisst på å ivareta hensynet til omgivelsene, noe som gjenspeiler seg i planforslagets dokumenter. I følge planbeskrivelsen skal natur og vegetasjon nedenfor nederste nivå for BK 2 bevares. Arealene nedenfor dette er regulert til «fareområde, stup- bratt terreng» i gjeldende reguleringsplan, men omfattes ikke av det foreslåtte planområdet. Kommunens bestemmelser for parkering legges til grunn for planområdet, men det settes maksimumsbegrensening. Kulturminneloven gjelder selvstendig, og bestemmelser fra andre lover tas ikke inn i reguleringsbestemmelser. Statens vegvesen, brev datert : I denne saken uttaler Statens vegvesen seg primært som vegforvalter på fylkesveg, og gir råd basert på sektoransvaret deres innen trafikksikkerhet. Den generelle byggegrensen for fylkeveg 420, Vesterveien, er 20 meter. Tomten som er meldt oppstart på ligger mer enn 20 meter fra midt veg. Kommunedelplan for sykkel viser at det skal etableres sykkelfelt på nordsiden av fylkeveg 420 og at denne skal breddeutvides med 1,00 meter. Arbeidet med areal- og transportplanen for Agderregionen og Bypakke Arendal kan komme til å skissere andre løsninger som kan være arealkrevende. Det er knyttet stor usikkerhet til hvilke løsninger som bør velges i dette området. Ny bebyggelse, murer etc. bør derfor ikke etableres mer enn 30 meter fra midten av fylkesvegen. Atkomst vil finne sted via kommunal veg, og de vil henstille om å legge stor vekt på utforming av avkjørsel samt siktsoner da dette er et svært viktig element i forhold til trafikksikkerhet. Planen må også redegjøre for sikker skoleveg. Rådmannens kommentar: Vegglivet for byggeprosjektet er 30 meter unna veiens midte, mens de skisserte plattingene ligger 27 meter unna. Byggegrensa er litt utenfor det, men holder seg klart innenfor 20 meter unna midten av veien. Avkjørselen fra kommunal vei er utformet forsvarlig, så langt rådmannen kan se. Bestemmelse for å sikre siktsoner er innarbeidet i foreslåtte bestemmelser. Av planbeskrivelsen går det frem at det er trygg skolevei til Stinta Skole. Rådmannens vurdering: Medvirkning Forslagsstiller har avholdt nabomøte 28. mars der prosjektet ble presentert. Merknadene er besvart av forslagsstiller i vedlagte planbeskrivelse. Kommuneplanens arealdel I kommuneplanen er området avsatt til detaljeringssone, dvs. gjeldende reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Området er regulert i reguleringsplan for Strømsbuveien, Høyveien Sør og Skibberheia, vedtatt Under fellesbestemmelsene 2.01 står det at før byggetillatelse kan gis innenfor et område kan bygningsrådet kreve at det skal utarbeides en detaljert situasjonsplan for hele eller deler av området. Siden det heller ikke er avsatt utnyttelsesgrad for området, har kommunen vurdert det til å innebære et krav om detaljreguleringsplan etter plan- og bygningsloven av Kommuneplanens samfunnsdel I kapittel 12, arealpolitikk står det at en viktig målsetting må være å redusere transportbehovet, og bygge tettere. Det skal også planlegges for god bokvalitet, med gode uteoppholdsarealer, som legger til rette for sosiale møteplasser, og i nærheten av servicetilbud og friområder. Skibberheia har alle disse kvalitetene ved sin beliggenhet og planforslaget er i tråd med føringene i kommuneplanen. Sakshistorikk Dokumentnr.: 16/ side 3 av 5

6 Den første søknaden om rammetillatelse for 21 terrasseleiligheter ble mottatt i Det ble den gang innvilget dispensasjon fra krav om avstand til nabogrense for oppføring av 14 leiligheter. Arbeidene ble ikke igangsatt innen tre år etter vedtaksdato, og ny søknad om rammetillatelse for oppføring av 14 leiligheter, fordelt på to blokker i 3 og 4 etasjer, ble sendt inn til behandling i Utfallet av denne saken var at det ble lagt ned bygge- og deleforbud i vedtak fattet , i påvente av planavklaring. Det har vært problematikk rundt trafikkbelastning, siden det er svært smale og trange veier i området. Det utløste store konflikter med beboerne i nabolaget. Plandokumentene Dokumenter og utredninger er levert i henhold til de krav kommunen stiller til dokumentasjon i plansaker, og er utformet i tråd med plan- og bygningsloven. Bestemmelsene er gjennomgått og justert. Barn og unges oppvekstvilkår Området ivaretar barn- og unges interesser godt. Like nedenfor planområdet er det en stor lekeplass som nylig er oppgradert. Plassen er vestvendt, med gode solforhold, og ligger lavt i terrenget, slik at det er lunt. Her er lagt til rette for lek i alle årstider og for alle aldersgrupper, i tillegg til at det er sitteplasser for voksne. Det er kort vei, ca. 400 meter, til Stinta skole og idretts- og svømmehall. Skolen har satt i verk gode trafikksikkerhetstiltak for å begrense biltrafikk rundt skolen, med blant annet en avsetningsplass nede ved Gjennomskjæringa. Barn fra Skibberheia behøver ikke å passere avsetningsplassen, men kan gå en snarvei. Teknisk infrastruktur I følge referatet fra oppstartsmøtet er det god brannvannsdekning, og kapasiteten blir enda bedre når de får lagt nye ledninger. Når det gjelder renovasjon er det lagt inn sidearealer til veg i plankartet slik at renovasjonsbilen kan kjøre litt utav veien og stoppe. Byggegrense til kommunal vei er tilsvarende den avstanden som er satt i eksisterende reguleringsplan. Plankartet er avklart med representant fra drift- vei. Sosial infrastruktur Planområdet ligger i kort avstand til skole, svømmehall, bibliotek og kulturhus samt fritidsaktiviteter og sentrum med sine mange ulike sosiale møteplasser. Lekeplassen rett nedenfor planområdet har også potensiale for et felles samlingssted for nabolaget. Trafikk Trafikk var problematikk under behandlingen av de byggesakene som er blitt avslått. Siden antall boenheter er såpass redusert ser en ikke at trafikkøkningen vil utgjøre noe vesentlig endring i forhold til dagens situasjon. Skibberheia er en enveiskjørt ringvei, og biltrafikk går via Centralgata, der det er fartshumper. Det er ikke gjennomgangstrafikk i området. Risiko- og sårbarhet Det er ikke registrert hendelser som er vurdert å være sannsynlige til svært sannsynlige og som har alvorlige til svært alvorlige konsekvenser. Men de har registrert to hendelser innenfor det røde området, skredfare og støyfare. I forbindelse med planarbeidet er det utarbeidet faglige rapporter for hver av de to temaene. Det stilles krav til tiltak i reguleringsbestemmelsene. Rapporten med ingeniørgeologiske og sprengningstekniske vurderinger går detaljert igjennom hvilke steinblokker på naboeiendommene som må sikres ved sprengning, hva som bør gjøres av sikringstiltak og hvordan det bør sprenges. Den går også inn på hvordan naboeiendommene må besiktiges og dokumenteres i tilfelle det skulle oppstå skader ved sprengningen. Når det gjelder vegtrafikkstøy viser beregningene i denne rapporten at området ligger i gul støysone etter retningslinjen T Beregninger viser at det ikke er behov for spesielle tiltak på uteplass. Bygningen må prosjekteres ihht. gjeldende bestemmelser i teknisk forskrift, jf anbefalte tiltak i rapporten. Biologisk mangfold Kystområdene i Arendal er godt kartlagt av biologer og det er flere observasjoner av arter i artsdatabanken. Deler av planområdet er markert som utvalgt naturtype, «hule Eiker». Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder sier i sitt innspill at det ble registrert 15 eiker i området i 2016 Dokumentnr.: 16/ side 4 av 5

7 men det er ikke tatt inn i naturdatabasen enda. Konsulenten har vært i kontakt med Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder som bekrefter at det ikke er gjort registreringer av eiker som tilfredsstiller kravet i «Forskrift for utvalgte naturtyper etter naturmangfoldloven» på den aktuelle eiendommen. Planforslaget kommer dermed ikke i konflikt med registrerte naturverdiene. Prinsippene i naturmangfoldsloven 8-12 vurderes som godt ivaretatt. Klimahensyn og miljøkonsekvenser Planområdet ligger sentralt, i nærheten av viktige servicetilbud, skole, barnehager og arbeidsplasser, noe som tilsier lite transportbehov i hverdagslivet. Det er også nær kollektivholdeplass med jevnlige avganger til hele kommunen. Nødvendig infrastruktur er etablert. Utbyggingen vil gi økt mengde vannavrenning fra harde flater og tak. Vannet må ledes til terreng slik at det ikke renner vann ned på Vesterveien. Landskapsvirkninger og estetikk Illustrasjonene viser en god terrengtilpasning. Det store volumet i byggeområdet langs veien knytter seg til bygningsmiljøet i Skibberheia, mens leilighetene ligger ut på brinken og henvender seg ut over mot byen og havneområdene. Tilpasning er et viktig kriterie for om anlegget vil gli inn som en naturlig del av Skibberheia, og ikke virke som et fremmedelement. Skissene viser at de har lykkes godt med tilpasningen, så langt rådmannen kan se. Kulturminnevern Området er avsatt til hensynssone H_ 570, kulturmiljø i kommuneplanen. I den Kulturhistorisk stedsanalysen, DIVE, som er en av 5 rapporter som er lagd i forbindelse med «Byplan 2023» er bebyggelsen på heiene rundt byen betegnet som et viktig karaktertrekk som kjennetegner byen. Dette innebærer at det bør tas hensyn til eksisterende bygningsmiljø og karakter når nye tiltak skal bygges. Skibberheia ble bygd ut på 1930,- 40, og 50- tallet. Området er preget av den tidens typiske villabebyggelse, med store hager, mye plass, lys og luft. Skibberheia 21 er bygd rundt Tegningene fra kommunens arkiv er signert arendalsarkitekten Kjetil Ugland. På 1960-tallet ble bygningen bygd på og endret. Det finnes ikke belegg for å vurdere bygningen til å være bevaringsverdig. Planlagte bebyggelse er tilpasset eksisterende bygningsmiljø på en bevisst og god måte etter rådmannens oppfatning. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 15. november Dokumentnr.: 16/ side 5 av 5