Forslag til budsjett- og økonomiplan for Kongsberg kommunale eiendom KF

Transkript

1 Forslag til budsjett- og økonomiplan for Kongsberg kommunale eiendom KF Visjon: Kongsberg kommunale eiendom - en profesjonell eiendomsforvalter som sikrer kommunens verdier 1

2 Innholdsliste 1.KKEs VIRKSOMHET OG ØKONOMI KKEs SAMLEDE FORSLAG TIL BUDSJETT OG ØKONOMIPLAN Driftsbudsjett og økonomiplan Investeringsbudsjett og økonomiplan for MER OM KKEs BUDSJETTFORSLAG...8 Gjennomføring av store prosjekter og organisering av foretaket...8 NULLVISJON etterslep byggutvikling og vedlikehold på formålsbyggene...8 Finans og eiendomskapital...9 Kvalitetsutvikling i renhold...9 Vedlegg: 1. Forslag til driftsbudsjett og økonomiplan (talldel) 2. Forslag til investeringsbudsjett og økonomiplan (talldel) 3. Sammendrag av tiltakslister vedlikehold og byggutviklingstiltak formålsbygg 4. Uttalelse fra ESAMU 5. Hovedprinsipper eiendomskapital Kongsberg kommune 6. KKEs vedtekter 2

3 1. KKEs VIRKSOMHET OG ØKONOMI KKE er et instrument for en sunn utvikling av Kongsberg kommunes økonomi. Kommunens eiendomsverdier er store, og KKE forvalter det meste av disse. I KKEs arbeider med å sikre kommunenes verdier, har det derfor vært viktig å arbeide fram en tredeling av foretakets forvaltningsområde. Formålsbygg Bolig Annen eiendom Primærleietakere Skole Barnehager Sykehjem kommunal administrasjon osv Sekundærleietakere Lag og foreninger via kulturtjenesten i kommunen. Kommunale utleieboliger Eldre Omsorgstrengende Utviklingshemmede Vanskeligstilte på boligmarkedet Presteboliger Strategisk eierskap Restarealer Ex/in-spe formålsbygg Kulturobjekter Bygg m/bindinger av historisk eller politisk art Tilfluktsrom Utviklingsobjekter For kommunale formålsbygg gjelder kostnadsbasert leiepris, fastsatt ut i fra de lokalitetene kommunen har bestilt fra KKE kommende år. Vilkårsavtalen inngått mellom rådmann og eiendomsdirektør januar 2013, samt husleieavtale med den enkelte kommunale leietaker inngått mellom KKE og seksjonsledere i forlengelsen av dette, er den vesentligste faktoren i foretakets inntektsrammer. 30.juni er etablert som en felles frist for bestilling og oppsigelse av lokaler til formålsfunksjoner. De endringer som er avtalt i forbindelse med denne fristen er hensyntatt. Totalt sett er det KKEs ansvar å tilpasse driften innenfor de rammer som husleieordningen gir. For boligområdet gjelder gjengs leie eller markedspris. Bolig budsjetteres i balanse inklusive fondsavsetninger, og nødvendige midler til vedlikehold og oppgraderinger er bakt inn i budsjettet. For store deler av eiendomsmassen under annen eiendom er markedsprinsippet innført. Annen eiendom gir et overskudd som benyttes innen forvaltningsområde formålsbygg. KKE arbeider med forvaltning (herunder utleie), drift, vedlikehold, byggutvikling og service (FDVUS) knyttet til formålsbygg, boliger og annen eiendom. I tillegg driver foretaket med eieroppgaver knyttet til vurdering av eiendommers potensiale (P), samt kjøp, salg og utvikling av eiendom. KKE leverer også nybygg og ombygg til kommunen etter bestilling. Se forøvrig KKEs vedtekter (vedlegg 6). 3

4 Vedlikeholdskomponenten er nå på anbefalte nivå. Virkningen er imidlertid ikke tilstrekkelig så lenge vedlikeholdsetterslepet krever at straks- og må-tiltak prioriteres i vesentlig grad og forhindrer langsiktig ressursbruk til alminnelig løpende vedlikehold. Derfor er det nødvendig at KKE følger en strategi for å ta igjen vedlikeholdsetterslepet i denne økonomiplanperiode. Strategien er basert på at rammer og spilleregler i husleieordningen og vedtekter bekreftes i kommunestyrets budsjettbehandling for

5 2. KKEs SAMLEDE FORSLAG TIL BUDSJETT OG ØKONOMIPLAN KKEs budsjettforslag forutsetter at Kongsberg kommune oppfyller sine forpliktelser i henhold til husleieordningen for formålsbygg, innbefattet at det betales for den utøkning i bruk av arealer og tjenester som kommunen har bestilt. Driftsbudsjett og økonomiplan KKEs driftsbudsjett og økonomiplan bygger på eksisterende leie- og tjenestekontrakter, og er regulert iht disse. KKE ber ikke om noe ekstra bevilgninger fra kommunestyret i inneværende periode, men foreslår heller ikke noe eieruttak før vedlikeholdsetterslepet på formålsbyggene er nullstilt. I busjett- og økonomiplanen for nådde Kongsberg kommune opp på et nivå i husleieordningen for formålsbygg, som dekker et forsvarlig vedlikehold av bygningsmassen. Kommunestyret vedtok da en husleie- og tjenestebetaling fra Kongsberg kommune til KKE som inkluderte en vedlikeholdskomponent på 140 kr/m2, prisjustert til 143 kr i 2014(iht inngått vilkårsavtale). Forskning på området eiendomsforvaltning viser at det å ha et forsvarlig planmessig vedlikehold av bygningene ikke bare forebygger et forfall og sikrer at man har velholdte bygninger, men sørger også for at de totale årskostnadene til forvaltning, drift og vedlikehold av byggene blir mest optimale. Dette skjer gjennom at kostnadene til reparasjon av skader overstiger det man sparer ved å gå ned på nivå for det planmessige vedlikeholdet. Se figuren under: Sammenhengen mellom innsatsen i planmessig vedlikehold og bygningens totale årskostnader. Planmessig vedlikehold er iht til KS sin rapport fra 2008 anbefalt å ligge mellom 100 kr og 170 kr pr kvadratmeter. For KKE er dette beregnet til 140 kr, prisjustert iht gjeldende kontrakter til 143 kr for (Figuren er hentet fra NOU 2004:22 - Velholdte bygninger gir mer til alle) 5

6 Tilstandsanalyser gjennomført sommeren 2013 viser at det fremdeles er et vedlikeholdsetterslep på bygningsmasssen knyttet til formålsbyggene, nå registrert på 26 millioner kroner eks mva. 1 Med dette budsjettforslaget nullstilles vedlikeholdsetterslepet iløpet av fireårsperioden. Dette gjøres ved å benytte marginene i husleieordningens kapitalkomponent sammen med KKEs eiendomsfonds driftsdel til å utføre vedlikeholdsoppgaver. KKE foreslår derfor ikke noe eieruttak til kommunestyret inneværende periode, men det er aktuelt med eieruttak når vedlikeholdsetterslepet er borte for formålsbyggene. Tallmessig oppstilling av KKEs forslag til driftsbudsjett og -økonomiplan, pr forvaltningsområde: Utgifter Inntekter Utgifter Inntekter Utgifter Inntekter Utgifter Inntekter Utgifter Inntekter FORMÅLS- BYGG Herav husleieordnin gen (inkl energi) Vedlikeholdskomponent i husleie Vedlikeholdse tterslep BOLIG ANNEN EIENDOM TOTALT BALANSE KKEs forslag sikrer kommunens bygningsmessige verdier gjennom å ta igjen akkumulert vedlikeholdsetterslep og å begynne å utføre et forsvarlig vedlikehold. Med dette alternativet vil Kongsberg kommune ha bygg uten vedlikeholdsmessig etterslep fra og med 1. januar 2018, noe som innebærer et viktig bidrag til å forvalte kommunens eiendomsmasse til fordel for den totale kommuneøkonomien. Investeringsbudsjett og økonomiplan for Byggutviklingstiltak 2, energieffektiviseringstiltak og tiltak for universell utforming finansieres over KKEs investeringsbudsjett, i motsetning til vedlikeholdet som må finansieres over KKEs driftsbudsjett. I tillegg benyttes kompensasjon for mva på investeringer som egenfinansiering i investeringsbudsjettet. KKE velger i sitt budsjettforslag å følge opp Samordningslagets innspill til investeringsbudsjett for perioden KKE finansierer sine investeringer gjennom låneopptak fra selskap1 (Kongsberg kommune), evt gjennom bidrag fra KKEs eiendomsfond. Kostnader til renter og avdrag dekker KKE gjennom å fakturere leietakerne for en kapitalkostnad i forhold til verdien som er investert i bygget. Modellen innebærer at 1 KKE definerer vedlikeholdsetterslep som differansen mellom et forsvarlig vedlikeholdsnivå på 143 kr/m2 og det registrerte behovet for vedlikehold i 4-årsperioden. 2 Byggutviklingstiltak er definert som kostnader til utvikling av byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. 6

7 de kommunale leietakerne får bevilget tilsvarende høyere tilskudd for å dekke kapitaldelen av husleien. KKEs forslag investeringsbudsjett og økonomiplan for , i tusen kroner eks mva: Oppgradering/byggutvikling formålsbygg/enøk og universell utforming Budsjett Finansiert gjennom låneopptak fra selskap Finansiert av KKEs eiendomsfond Ny Raumyr skole, 288 mill inkl mva Låneopptak fra selskap 1 til ny Raumyr skole Ny Kongsgårdmoen skole, 206 mill inkl nva Låneopptak fra selskap 1 til ny Kongsgårdmoen skole Nytt krisesenter, 18 mill inkl mva Låneopptak fra selskap 1 til nytt krisesenter Blekajordet barnehage, 44 mill inkl mva Låneopptak fra selskap 1 til Blekajordet barnehage Vibehaugen barnehage, 35 mill inkl mva Låneopptak fra selskap 1 til Vibehaugen barnehage Ny ungdomsskole sentrum, 199 mill inkl mva Låneopptak fra selskap 1 til ny ungdomsskole sentrum Eiendomsfond Oppgradering/byggutvikling formålsbygg/enøk og universell utforming: KKE legger opp til en aktivitet for oppgradering/byggutvikling formålsbygg/enøk og universell utforming som dekker det kartlagte behovet. Med dette beløpet vil det ikke være noe etterslep på noen av områdene etter Samtidig gjøres dette uten at det koster leietakerne og kommunen noe ekstra i form av økte husleier. KKE benytter marginen i den nye kapitalkomponenten til å betale renter og avdrag til dette formålet. Ny Raumyr skole: KKE har i etterkant av kommunestyrets budsjettvedtak i desember 2012, mottatt bestilling på bygging av ny Raumyr skole. Arbeidet er godt i gang allerede i 2013, og skolen ferdigstilles til skolestart Ny Kongsgårdmoen skole: KKE har i etterkant av kommunestyrets budsjettvedtak i desember 2012, mottatt bestilling på bygging av ny Kongsgårdmoen skole. Arbeidet er godt i gang allerede i 2013, og skolen ferdigstilles til skolestart Nytt Krisesenter: KKE har mottatt bestilling på bygging av nytt krisesenter fra rådmannen. Behovet for låneopptaket kan reduseres med 4,5 millioner om KKE får godkjent sin søknad til Skatt sør om å få mva-refusjon på investeringen. Dette skal etter planen stå ferdig høsten Nye barnehager: KKE har mottatt bestilling fra rådmannen på bygging av to nye barnehager. Den første skal bygges på Blekajordet og ferdigstilles til mens den andre skal bygges på Vibehaugen og stå ferdig Ny ungdomsskole sentrum: Samordningslaget foreslår bygging av ny ungdomsskole i sentrum i sitt innspill til budsjett og økonomiplan. Vestsiden ungdomsskole er overmoden for utskifting. KKE foreslår at det i det videre vurderes en strategi der KK utvikler en skolestruktur i sentrum slik at det blir færre skoleanlegg å drifte og vedlikeholde. Arbeidet med generalplan for skolebygg må avklare hvordan investeringsmidler knyttet til ungdomsskole i sentrum og øvrige skoleanlegg skal benyttes videre. 7

8 3. MER OM KKEs BUDSJETTFORSLAG For detaljerte tallopplysninger vises til vedlegg 1. Gjennomføring av store prosjekter og organisering av foretaket Kommunestyret har besluttet rekordhøyt nivå på nyinvesteringer, særlig innenfor oppveksttjenesten. Dette er prosjekter som rådmannen har bestilt til gjennomføring hos KKE. Det er også lagt på plass forutsetninger for arbeid med vedlikehold og byggutvikling som overgår aktivitetsnivået KKE har hatt tidligere. I tillegg gjennomføres tett oppfølging av utbyggingen av KKP-anlegget i Hasbergtjerndalen for å sikre at kommunen får levert leiearealer som er i tråd med avtalt kvalitet. For å møte denne utviklingen har KKE strammet opp egen organisering i en tydeligere bestiller- og utførerorganisasjon. KKEs enhet for forvaltning har ansvar for avtaler med leietakere og bestiller arbeider til gjennomføring av KKEs enhet for produksjon. Ut fra formålsbyggene har KKE, i tillegg til sin forvaltningsavdeling for formålsbygg, organisert en drifts- og serviceavdeling, en avdeling for vedlikehold, byggutvikling og ENØK, og en avdeling for nybygg og tilbygg. Likviditetsstyring, regnskapsoppfølging og prosjektrapportering er høyt prioritert i KKE. NULLVISJON etterslep byggutvikling og vedlikehold på formålsbyggene Kongsberg kommunestyre har vedtatt at KKE bør drive med et vedlikehold av sine formålsbygg som sikrer verdiene. Kommunestyret har vedtatt dette gjennom flere prinsippvedtak (bla kommunestyresakene 35/10 og 79/10), der nivået er fastsatt til 140 kr/m 2. For 2013 vedtok kommunestyret en husleiebetaling som innebar en vedlikeholdskomponent på kr 140 pr m 2. I de senere budsjettvedtakene har kommunestyret latt KKE beholde gevinsten av egen effektivisering. Gevinsten har KKE ombudsjettert til vedlikehold, og komponenten er nå lik kommunestyrets prinsippvedtak, dog ikke prisjustert. I det videre fremmes normal prisjustering i henhold til hva som framgår av vilkårsavtale og husleieavtaler. KKE ønsker å arbeide med å frigjøre midler for vedlikeholdsetterslep innenfor de verktøyene foretaket har fått til disposisjon, og fremmer ikke forslag til ekstra bevilgning til vedlikeholdsetterslep, ut over rammene som kapitalkomponenten og husleieordningen gir. Etterslep innen byggutviklingstiltak inkludert enøk og universell utforming er også stort. KKE følger opp med et forslag til budsjett- og økonomiplan som fjerner etterslepet. Et slikt opplegg består av 1. sanering i kommunens byggportefølje 2. riktig vedlikeholdskomponent i husleie og et investeringsbudsjett for selskap 1 i tråd med vedtak fra budsjett- og økonomplan aktiv bruk av frigjort eiendomskapital og kapitalelement i husleieordningen for formålsbygg for reinvestering i kommunale eiendommer og betjening av finanskostnader knyttet til byggutvikling, universell utforming og enøk. 8

9 Finans og eiendomskapital KKE fremmer et budsjettforslag som bygger opp under de muligheter husleieordningen gir generelt, og spesielt kapitalkomponenten i husleieordningen. For foretaket er det avgjørende at denne ordningen bekreftes av kommunestyret gjennom kommende vedtak i budsjett og økonomiplan. Samvirke mellom kapitalmodellen og det kommunale eiendomsfondet, som er hjemlet i kommunestyrets vedtekter for KKE, utvikles videre i budsjettforslaget og gevinst fra effektivisering og forvaltning av eiendomskapital styres inn mot vedlikehold og byggutvikling. Utskifting av enkeltboliger i den kommunale boligmassen skjer uten involvering av investeringsmidler. Her bruker man det opparbeidede eiendomsfondet. Kvalitetsutvikling i renhold KKE skal ha en renholdsavdeling som er konkurransedyktig og bærekraftig, med trygge arbeidsplasser. Budsjettforslaget for innebærer håndtering av avvik mellom inntektene, der husleieordningen for formålsbygg er hovedrammen, holdt opp mot kostnadsnivå i måten renholdet i KKE er organisert på. Fra innføres kvalitetsmålingsverktøyet Insta 800. Samtidig styrkes ordningen med ambulerende team, opplæring og utvikling av ledende renholdere, og oppfølging av avtalt brukermedvirkning. 9