Forslag til budsjett- og økonomiplan for Kongsberg kommunale eiendom KF

Transkript

1 Forslag til budsjett- og økonomiplan for Kongsberg kommunale eiendom KF Visjon: Kongsberg kommunale eiendom - en profesjonell eiendomsforvalter som sikrer kommunens verdier 1

2 Innholdsliste 1.KKEs VIRKSOMHET OG ØKONOMI SATSINGSOMRÅDER I KKEs BUDSJETT- OG ØKONOMIPLANFORSLAG...5 Forsvarlig vedlikehold på formålsbyggene...5 Etterslep vedlikehold på formålsbyggene...5 Byggutvikling av formålsbygg...5 Universell utforming på formålsbyggene...5 Energieffektivisering i formålsbyggene gjennom EPC STYRETS SAMLEDE FORSLAG TIL BUDSJETT OG ØKONOMIPLAN Driftsbudsjett og økonomiplan Investeringsbudsjett og økonomiplan for MER OM STYRETS FORSLAG PR AKTIVITETSOMRÅDE...11 Formålsbygg...11 Bolig...11 Annen eiendom...12 Vedlegg: 1. Forslag til driftsbudsjett og økonomiplan (talldel) 2. Forslag til investeringsbudsjett og økonomiplan (talldel) 3. Sammendrag av tiltakslister vedlikehold og byggutviklingstiltak formålsbygg 4. Uttalelse fra ESAMU 5. KKEs organisasjonskart 6. KKEs vedtekter 2

3 1. KKEs VIRKSOMHET OG ØKONOMI KKE er et instrument for en sunn utvikling av Kongsberg kommunes økonomi. Kommunens eiendomsverdier er store, og KKE forvalter det meste av disse. I KKEs arbeider med å sikre kommunenes verdier, har det derfor vært viktig å arbeide frem en tredeling av foretakets aktivitetsområder. Formålsbygg Bolig Annen eiendom Primærleietakere Skole Barnehager Sykehjem kommunal administrasjon osv Sekundærleietakere Lag og foreninger via kulturtjenesten i kommunen. Kommunale utleieboliger Eldre Omsorgstrengende Utviklingshemmede Vanskeligstilte på boligmarkedet Presteboliger Strategisk eierskap Restarealer Ex/in-spe formålsbygg Kulturobjekter Bygg m/bindinger av historisk eller politisk art Tilfluktsrom Ved etablering av KKE vedtok kommunestyret at prispolitikken skulle være markedspris samt at det ved markedspris skulle utøves et betydelig skjønn. Status i dag er at gjengs leie eller markedspris gjelder ved utleie av bolig, med unntak av for omsorgsboliger hvor husleien er kostnadsbasert. For store deler av eiendomsmassen under annen eiendom er markedsprinsippet innført. For formålsbygg gjelder kostnadsbasert leiepris, dvs at leie er satt til det kostnadsnivå kommunen ved inngang til ordningen satte av budsjettmidler til. KKE arbeider med forvaltning (herunder utleie), drift, vedlikehold, byggutvikling og service (FDVUS) knyttet til formålsbygg, boliger og annen eiendom. I tillegg driver foretaket med eieroppgaver, knyttet til vurdering av eiendommers potensiale (P), samt kjøp og salg av eiendom. KKE leverer også tjenester til kommunen i forbindelse med nybygg. Se forøvrig KKEs vedtekter (vedlegg 6). 3

4 1 Etter innføring av husleieordningen for formålsbygg er det tidligere konsernbidraget splittet opp i husleie og tjenesteleveranse fordelt på hvert formålsbygg, disse beløpene reguleres i henhold til inngåtte husleie- og tjenesteleveransekontrakter. For byggutviklingstiltak (U) vedtar kommunestyret et investeringsbudsjett for KKE. Skal en oppnå en sunn økonomi må nivået på vedlikehold (V) i formålsbygg økes, slik at verdier bevares og mindre nyinvestering kreves. I dette budsjettforslaget innarbeides det et forsvarlig vedlikeholdsnivå også for formålsbyggene, dvs at det bakes inn i husleien 140 kr/m 2 til vedlikeholdsoppgaver, se kommunestyresakene 35/10 og 79/10. I tillegg har man et akkumulert vedlikeholdsetterslep på 68,5 millioner kroner. Sistnevnte foreslås gitt som tilleggsbevilgninger fra kommunestyret over de fire neste årene. 1 Illustrasjon hentet fra temaheftet "Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av bygninger" NTNU - fakultet for arkitektur og billedkunst. 4

5 2. SATSINGSOMRÅDER I KKEs BUDSJETT- OG ØKONOMIPLANFORSLAG På aktivitetsområdene bolig og «annen eiendom» klarer KKE, ved hjelp av de husleieordningene som er fremarbeidet, å ivareta verdiene i kommunens eiendomsmasse. Det er i formålsbyggene skoen trykker. Dette skyldes for lave husleieinnbetalinger fra kommunens tjenesteseksjoner og for lave summer i KKEs investeringsbudsjett, samt at foretaket selv ikke har fått mulighet til å betjene lån og gjeld. Forsvarlig vedlikehold på formålsbyggene KKE har gjennom flere år tydelig signalisert og kjempet for at Kongsberg kommune bør drive med et vedlikehold av sine formålsbygg som sikrer verdiene. Kommunestyret har støttet dette gjennom flere prinsippvedtak (bla kommunestyresakene 35/10 og 79/10), der det er gitt støtte til at dette nivået er 140 kr/m 2. Dette er beklageligvis ikke blitt fulgt tilstrekkelig opp gjennom budsjettvedtak, dermed øker også kommunens vedlikeholdsetterslep. KKE ønsker også i dette budsjettet et vedlikehold på et forsvarlig nivå. Etterslep vedlikehold på formålsbyggene På grunn av for lavt vedlikehold over flere år har Kongsberg kommune opparbeidet seg et betydelig etterslep på vedlikehold av sine formålsbygg. Dette er nå beregnet til å være på 68,5 millioner kroner. KKEs styre ønsker nok en gang å signalisere at det er helt nødvendig at dette etterslepet blir tatt bort, og foreslår at kommunestyret bevilger beløpet over fire år. Vedtar kommunestyret et investeringsbudsjett for selskap 1 i tråd med innspillet fra Samordningslaget vil vedlikeholdsetterslepet reduseres med 38,97 millioner kroner. Byggutvikling av formålsbygg Også når det gjelder byggutviklingstiltak har det opparbeidet seg et etterslep over de siste årene. Her er etterslepet, om man fortsetter med investeringer på nivå med vedtatt økonomiplan, på 33,5 millioner kroner eks mva. KKE forslår nå at kommunestyret bevilger mer penger til oppgradering av formålsbyggene, og ber om 28,594 millioner kroner inkl mva hvert av årene i planperioden. Med denne bevilgningen vil man ha dekket det reelle behov for oppgradering av formålsbyggene i Kongsberg kommune. Vedtar kommunestyret et investeringsbudsjett for selskap 1 i tråd med innspill fra Samordningslaget vil det årlige behovet for byggutviklingstiltak hos selskap 4 reduseres med 15,506 millioner kroner. Universell utforming på formålsbyggene Universell utforming er en betydelig utfordring for Kongsberg kommune. Lov om diskriminering og likebehandling gir klare føringer for at alle skal ha lik rett til tilgjengelighet i offentlige bygg. Skal alle Kongsberg kommunes formålsbygg være i tråd med denne lovgivningen vil det koste 20,391 millioner kroner hvert år i planperioden. Vedtar kommunestyret et investeringsbudsjett for selskap 1 i tråd med innspillet fra Samordningslaget vil det årlige behovet for universell utforming reduseres med 8,496 millioner kroner hos selskap 4 KKE. Energieffektivisering i formålsbyggene gjennom EPC KKE har fremmet forslag om at kommunen skal gjennomføre EPC-prosjekter i 2012 og dette følges opp i dette budsjettforslaget med 22,5 millioner kroner hvert av årene. Brutto investering er på 25 millioner hvert av årene, men det regnes med en ENOVA-støtte på 2,5 millioner hvert år. Dette gir en årlig energikostnads-innsparing på ca 4,16 millioner millioner kroner fra og med Investeringene i EPC har en inntjeningstid på år avhengig av nivået man velger, og må sies å være en sjeldent god investering. 5

6 Samtidig øker investeringen heller ikke kommunens driftsbudsjett, da energibudsjettet omgjøres til betaling av renter og avdrag til investeringene er nedbetalt. Deretter kan disse midlene fristilles til andre formål i kommunen. En annen posititv bieffekt man oppnår ved å inngå en avtale om EPC, er at etterslepslistene strykes med 6 millioner kroner inkl mva og behovet for byggutviklingstiltak reduseres med 6 millioner kroner som følge av investeringene. Dette er fordi investeringer gjennom EPC i mange tilfeller vil dreie seg om å gjøre arbeider som normalt ville blitt løst gjennom vedlikeholdsbudsjettet eller byggutviklingsbudsjettet. Dette er hensyntatt i tallene oppgitt tidligere i dette kapitelet. 6

7 3. STYRETS SAMLEDE FORSLAG TIL BUDSJETT OG ØKONOMIPLAN Styrets budsjettforslag forutsetter at Kongsberg kommune oppfyller sine forpliktelser i henhold til husleieordningen for formålsbygg, innbefattet at det kompenseres for den utøkning i bruk av areal som kommunen har bestilt. Kommunestyret skal vedta hele budsjettet for Kongsberg kommune, og samtidig sørge for at det er samsvar mellom Kongsberg kommunes budsjett og Kongsberg kommunale eiendoms budsjett hva gjelder husleieordningen formålsbygg. Dersom det ikke er samsvar, må kommunestyret adressere utfordringen et sted og velge retning for løsning. Driftsbudsjett og økonomiplan Styret foreslår igjen at man fra og med 2012 legger inn et forsvarlig nivå for vedlikehold av formålsbyggene med 140 kr/m 2. Med husleieordningen slik den har vært til og med 2011 samt effektivisering av KKEs drift og forvaltning, ligger det inne i den samlede husleiebetaling totalt 9 millioner kroner til årlig vedlikehold i formålsbyggene. Dette tilsvarer 90 kr/m 2. I forhold til å ha et forsvarlig vedlikeholdsnivå for formålsbyggene i Kongsberg kommune mangler det nå 5 millioner kroner i 2012 og hvert av de påfølgende år i økonomiplanen. KKE har helt siden det ble opprettet som et foretak effektivisert virksomheten. Frem til 2008 hadde foretaket effektivisert dette med hele 50 millioner kroner. Foretaket har nå ytterligere effektivisert driftssiden og forvaltningssiden av eiendomsforvaltningen, og foreslår at denne effektiviseringen overføres til vedlikeholdsbudsjettet for å avhjelpe kommunestyret med noe av behovet for kostnadsøkning til vedlikehold av formålsbygg. KKE har overført 0,9 millioner kroner til vedlikeholdskomponenten i styrets forslag for 2012 økende til 1,2 millioner i 2015, samtidig overføres midler fra annen eiendom til vedlikehold formålsbygg over de samme årene, slik at det i dette forslaget ligger inne et vedlikeholdsnivå på 90 kr/m 2 for årene 2012 til Dette vil si at avstanden opp til et nivå på husleiebetalingen som sikrer et forsvarlig vedlikehold blir redusert til 5 millioner kroner samlet for formålsbyggene. I tillegg har det pga et uforsvarlig lavt vedlikehold gjennom mange år akkumulert seg opp et stort vedlikeholdsetterslep for formålsbyggene. Dette er gjennom tilstandsanalyser utført iløpet av 2009 og utvikling siden den tid registrert til å være 68,5 millioner kroner, eller 685 kr/m 2 formålsbygg. Styret foreslår at dette etterslepet må dekkes inn iløpet av økonomiplanperioden med 17,125 millioner kroner hvert av årene. Forskning på området eiendomsforvaltning viser også at det å ha et forsvarlig vedlikehold av bygningene ikke bare forebygger et forfall samt sikrer at man har velholdte bygninger. Å ha et forsvarlig planmessig vedlikehold sørger også for at de totale årskostnadene til FDV av byggene blir mest mulig optimale. Dette skjer gjennom at kostnadene til reparasjon av skader overstiger det man sparer ved å gå ned på nivå for det planmessige vedlikeholdet. Se figuren under: 7

8 Sammenhengen mellom innsatsen i planmessig vedlikehold og bygningens totale årskostnader. Planmessig vedlikehold er iht til KS sin rapport fra 2008 anbefalt å ligge mellom 100 kr og 170 kr pr kvadratmeter. For KKE er dette beregnet til 140 kr. (Figuren er hentet fra NOU 2004:22 - Velholdte bygninger gir mer til alle) Tallmessig oppstilling av styrets forslag til driftsbudsjett og -økonomiplan: Utgifter Inntekter Utgifter Inntekter Utgifter Inntekter Utgifter Inntekter Formålsbygg Herav husleieordningen Forsvarlig vedlikehold formålsbygg Etterslep vedlikehold formålsbygg Reduksjon i etterslep vedlikehold formålsbygg dersom Samordningslage ts innstilling til investeringsbuds jett for selskap 1 følges Bolig Annen eiendom TOTALT BALANSE

9 Styrets forslag sikrer kommunens bygningsmessige verdier gjennom å ta igjen akkumulert vedlikeholdsetterslep og å begynne å utføre et forsvarlig vedlikehold. Hvis Samordningslagets (Kongsberg kommunes og KKEs felles organ for eiendom- og arealbruksspørsmål) innspill til budsjett- og økonomiplan blir fulgt opp vil behovet for ekstrabevilgning til etterslep vedlikehold minske med 32,2 millioner kroner eks mva. I tillegg vil vedlikeholdsetterslepet minske med ytterligere 6 millioner kroner om satsingen på EPC med 50 millioner kroner blir vedtatt. Med dette alternativet vil Kongsberg kommune ha bygg uten vedlikeholdsmessig etterslep fra og med 1. januar 2016, noe som innebærer et viktig bidrag til den totale kommuneøkonomien. Investeringsbudsjett og økonomiplan for Byggutviklingstiltak 2, energieffektiviseringstiltak og tiltak for universell utforming finansieres over KKEs investeringsbudsjett, i motsetning til vedlikeholdet som må finansieres over KKEs driftsbudsjett. I tillegg benyttes kompensasjon for mva på investeringer som egenfinansiering i investeringsbudsjettet. Styret velger i sitt budsjettforslag å følge opp Samordningslagets innspill til investeringsbudsjett for perioden Styrets forslag investeringsbudsjett og økonomiplan for , tall i tuden kroner inkl mva: Budsjett 2011 Oppgradering/byggutvikling formålsbygg Strykning av listene som følge av evt vedtak av Samordningslagets forslag for investeringsplan selskap Universell utforming i formålsbygg Strykning av listene som følge av evt vedtak av Samordningslagets forslag for investeringsplan selskap EPC/ENØK Strykning i listene for byggutvikling som følge av satsing på EPC Tallene i investeringsbudsjettet er satt opp inkl mva mens de i vedlagte tiltakslistene er satt opp eks mva. Byggutvikling formålsbygg: Styret legger opp til en aktivitet for oppgradering/byggutvikling formålsbygg som dekker det kartlagte behovet. Universell utforming i formålsbygg: Styret følger opp kommunestyrets vedtak fra behandlingen av budsjettog økonomiplanen for på dette området, og legger inne en økning i henhold til registrert behov for universell utforming i byggene. Dette arbeidet vil måtte fortsette utover denne 4-årsperioden. Lov om diskriminering og likebehandling sier at alle personer skal ha lik tilgang til offentlige bygg uavhengig av funksjonsnivå, dette gir Kongsberg kommune store utfordringer. EPC/ENØKi formålsbygg: Styret legger opp til en ekstra innsats innen ENØK-området. Med denne satsingen vil Kongsberg kommune spare opp mot 29 % av sitt energibudsjett fra 2014, dvs opp mot 4,16 millioner kroner årlig med dagens energipriser. Samtidig vil vedlikeholdsetterslepet reduseres med 6 millioner kroner, da mange 2 Byggutviklingstiltak er definert som kostnader til utvikling av byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. 9

10 av tiltakene som blir gjennomført med en EPC-avtale vil ta opp i seg tiltak fra dette etterslepet. Av samme årsak vil byggutviklingsbehovet også reduseres med 6 millioner kroner. 10

11 4. MER OM STYRETS FORSLAG PR AKTIVITETSOMRÅDE Budsjett- og økonomiplan blir nedenfor mer detaljert presentert oppdelt i aktivitetsområdene Formålsbygg, Bolig og Annen eiendom. For detaljerte tallopplysninger vises til vedlegg 1. Formålsbygg KKEs har ved budsjettering tatt utgangspunkt i de inngått husleie- og tjenesteleveransekontraktene med kommunen. KKE får hovedtyngden av inntektene sine fra denne ordningen, og driften i KKE er bygd opp rundt å betjene formålsbyggene. Ut fra formålsbyggene har KKE, i tillegg til sin forvaltningsavdeling for formålsbygg, organisert en drifts- og serviceavdeling, en avdeling for vedlikehold, byggutvikling og ENØK og en avdeling for nybygg og tilbygg. Styret i KKE sitt forslag for driftsbudsjett og økonomiplan er basert på husleie- og tjenesteleveranseordningen slik den ble evaluert i kommunestyresak 79/10, og de bestillinger og avbestillinger som forelå fra leietakerene pr 1. juli Dette fører til at flølgende har skjedd i forhold til husleienivå 2011: Husleie- og tjenestebetaling formålsbygg Prisreguleringer , iht kontrakt * Avbestillinger av tjenester pr Nye arealer bestilt iløpet av Total husleie- og tjenestebetaling formålsbygg 2012 med gammel vedlikeholdskomponent Vedlikeholdskomponent opp til Total husleie- og tjenestebetaling formålsbygg 2012 med NY vedlikeholdskomponent Etterslep vedlikehold *= kombinasjon av konsumprisindeks og lønnsutvikling. Forslag 2012 i tusen kroner Bolig Husleieinntektene skal dekke kostnader innenfor den eksisterende kommunale boligmassen. Når utleiegraden av kommunale boliger er høy får foretaket inntekter som kan dekke kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold av de kommunale boligene. Foretaket har de siste årene klart å innarbeide et budsjett der kostnader og inntekter er i balanse. Styret fremmer igjen et driftsbudsjettforslag hvor en legger opp til at alle inntekter fra boligutleie skal anvendes til forvaltning, drift og vedlikehold av nettopp denne boligmassen. Det er derfor de siste årene opparbeidet et fond for å kunne møte denne kostnadstoppen som nærmer seg. Utskifting av enkeltboliger i den kommunale boligmassen skjer uten involvering av investeringsmidler. Her bruker man det opparbeidede eiendomsfondet. Dette gjør at kommunen sparer renter og avdrag i forhold til kjøp av kommunale boliger, som igjen fører til innsparing i kommunens driftsbudsjett. 11

12 Annen eiendom Foretakets arbeid med annen eiendom bærer seg selv grunnet de siste årenes innsats for utleie av eiendommer som i overskuelig fremtid ikke er planlagt anvendt for kommunal tjenesteproduksjon. Økonomiplanforslaget viser en redusert omsetning utover i perioden. Dette skyldes salgsarbeid og arealer som utgår i forbindelse med ny E134. Inntekter fra salg legges til eiendomsfond. Kongsberg, Styret i Kongsberg kommunale eiendom KF 12