Et skritt frem og to tilbake?

Transkript

1 Et skritt frem og to tilbake? Organisering av eiendomsforvaltning i kommunene Trondheim Dagfinn Øvrebotten

2

3 Historisk utvikling Eiendom var lite påaktet som verdi inntil for ca. 20 år siden. Kommunene var opptatt av primæraktiviteter som skole og omsorg. Renter, avskrivning og balanseverdier var vanskelig tilgjengelig økonomistoff. Eiendom var venstrehåndsvirksomhet i mange kommuner.

4 Eiendomskost største kostnad utenom lønn Enorme skjulte balanseaktiva Arealbruk var gratis Når bygningsstandarden forfalt kunne man gjøre seg håp om nye bygg gjennom investeringsbudsjettet

5 Ny bevissthet Hvorfor eier vi? Må vi eie alt? Bruker vi areal effektivt? Kan vi selge og tjene penger? Bør vi regulere først? Bør vi synliggjøre arealkostnad? Bør eiendomsdrift være kjernevirksomhet for noen? Er vi gode nok til å bestille bygg?

6 Analysefasen Eller sagt på en annen måte: Forvalter vi disse enorme verdiene forsvarlig?

7 Organiseringen Må alltid være en logisk følge av analysen og diagnosen. Hvorfor før hvordan Hvilke forbedringspunkter ble problematisert? Effektiv arealbruk? Frigjøring av kapital? Sambruk? Synliggjøring av kostnader? Bedre vedlikehold?

8 Flere veier til Rom Hver avdeling sine bygg Sentral etat under rådmann Foretak Interkommunal løsning Aksjeselskap Ingen kommune har samme utgangspunkt som naboen og det må være rom for alle løsninger.

9 Internleie Uten at man på en eller annen måte synliggjør arealkostnad blir alle organisasjonsløsninger slag i luften. Jo klarere man skiller byggrollen fra innholdsrollen jo bedre. Internleie oppfyller slike krav, men faren er internbyråkrati.

10 3 roller Eieren, som har ansvar både for bygget og innholdet. Rollen må ligge i kommunestyret og hos rådmannen. Innholdsansvarlige, som for eksempel er skoleledelse eller omsorgsledelse. Byggansvarlige, som nevnt tidligere kan være organisert på flere måter.

11 Eierrollen Vanskeligst å profesjonalisere. Hvor går grensen mellom politikk og fag? Å eie eller leie, når og hvorfor. Hvem bestemmer vedlikeholdsnivået? Hvem bestemmer kvalitet og areal for nybygg? Skal eiendom gi avkastning?

12 Innholdsansvarlige Innholdet er viktigere enn bygget, i alle fall til det lekker fra taket. Hvis byggansvaret ikke ligger i egen organisasjon kan man stille krav. Hvis man betaler husleie kan man se sammenheng mellom ytelsene. Men der kommunestyret fastsetter vedlikeholdsbudsjettet er det neppe sammenheng mellom leie og vedlikehold.

13 Byggansvarlige Byggforvaltning blir kjernevirksomhet og profesjonell. Bedre innkjøp gjennom stordrift og kompetanse Når kundene klager over standard og kommunestyret fastsetter vedlikeholdsrammer sitter man mellom barken og veden.

14 Å binde seg til masten Ingen politikere ønsker å gi fra seg makt. Aksjeselskapet velges bort fordi loven begrenser eiernes styring til generalforsamlingen. Alle andre løsninger opprettholder kommunestyrets årlige politiske styring gjennom økonomiplaner,og mulighet for dag-til-dag beslutninger.

15 Foretaket Med politisk styre får man politikk i styret. Selv med forretningsmessig formålsparagraf er det noen utvalgte grupper som får særbehandling. Hvis kommunestyret styrer foretaket som etat får man etatsresultater.

16 Konklusjon Organisering av eiendomsvirksomhet løser få problemer hvis man ikke er villig til å vedlikeholde sine bygg. Aksepterer man å la eiendomskostnader styres mellom en utleier og en leietaker ansvarliggjør man begge parter.

17