SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Audun Mjøs Arkiv: 611 Arkivsaksnr.: 15/1909 SELSKAPSAVTALE VIKERSUND SENTRUM NORD UTVIKLING AS

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Audun Mjøs Arkiv: 611 Arkivsaksnr.: 15/1909 SELSKAPSAVTALE VIKERSUND SENTRUM NORD UTVIKLING AS Rådmannens innstilling: Modum kommune godkjenner fremlagte samarbeids- og aksjonæravtale for Vikersund sentrum nord as. Modum kommune stifter selskapet sammen med ROM Eiendom as og skal eie 50 % av selskapet. Modum kommune skyter inn aksjekapital med kr 1 mill. I tillegg bevilges kr til finansiering av planarbeidet for Beløpet belastes Modum kommunes kraftfond, konto Ved utbygging av området forplikter Modum kommune seg til å yte kapitalinnskudd med inntil kr 10 mill. Modum kommune skal ha tre representanter i styret: (foreslås av formannskapet som valgkomite) Modum kommune godkjenner fremlagte opsjonsavtale som gir Vikersund sentrum nord utvikling as rett til å erverve kommunens grunn som er omfattet av områdeplanen for Vikersund sentrum nord, til takst fastsatt av takstmann Tor Gunnar Sand etter befaring med tilleggsnotat pr Det forutsettes at selskapet inngår tilsvarende avtale med ROM eiendom. Vedlegg: Samarbeidsavtale med to opsjonsavtaler for erverv av eiendom, datert Kart over området Saksopplysninger Modum kommune har gjort strategiske eiendomskjøp mellom Nettbusstomta og rådhuset i Vikersund over mange år med tanke på utvikling av Vikersund. Reguleringsprosessen for området startet i Modum kommune er både grunneier, utbygger og myndighet for reguleringsplan og utbyggingsavtale for området. De ulike rollene behandles i ulike saker. Denne sak gjelder Modum kommune som grunneier og utbygger i fellesskap med ROM eiendom as.

2 Kommunestyret vedtok i møte at «Utviklingen av området Vikersund sentrum nord skal videreutvikle dagens Vikersund som et attraktivt sentrumsområde som tiltrekker seg nye innbyggere og turister». Det er vedtatt hensynssone for området i kommuneplanen som pålegger samtidig planlegging for eiendommene som er omfattet. ROM eiendom as («ROM») er grunneier til resterende eiendommer innenfor planområdet og det har vært tett samarbeid i planprosessen om utvikling av området som knutepunkt for kollektivtrafikk. I september 2014 inngikk Modum kommune og ROM intensjonsavtale om utvikling av området Vikersund sentrum nord. Partene avtalte å samarbeide om å oppnå rammebetingelser som muliggjør en god og helhetlig utvikling av området. Elementer som var foreslått i samarbeidet var opprettelse av aksjeselskap, avklare opsjonsavtaler for eiendomskjøp inkl. verdsetting samt lage aksjonæravtale. Formannskapet drøftet samarbeid med ROM i sak 33/15 den Formannskapet vedtok at kommunen ønsker å delta i utbyggingen av området Vikersund sentrum nord i fellesskap med ROM, ikke bare som tomteutvikler. Det ble poengtert at et felles utbyggingsselskap med ROM vil være et viktig verktøy for å realisere planene for området. Rådmannen har forhandlet med ROM om samarbeids- og aksjonæravtale for å stifte felles aksjeselskap for gjennomføringsfasen. Avtalen inneholder avtaler som gir utbyggingsselskapet opsjon på erverv av grunn fra henholdsvis ROM og Modum kommune, til avtalte verdier basert på reguleringsstatus i dag («2014-verdi»). Samarbeids- og aksjonæravtalen med vedlegg skal vedtas før reguleringsplanen godkjennes for at 2014-verdien skal legges til grunn. Utbyggingsavtale legges frem i egen sak og behandles sist. Samarbeids- og aksjonæravtalen er utarbeidet av advokat og partner i Selmer DA, Even Berg, på vegne av ROM. Modum kommune har hatt bistand av Faveo prosjektledelse ved rådgiver Føreland og deres advokat. Rådmannen sendte den avtalene til KS-advokatene for ekstern vurdering. Rapport fremlegges for politisk behandling når denne foreligger. Avtaleverket er omfattende. Hovedpunkter gjennomgås nedenfor, men først noen nøkkeltall basert på takst av området fra Takstmann Tor Gunnar Sand: Eiendom, Gnr/bnr 1.etappe 2.etappe Sum arealer pr eier Takst pr eier Pris pr m2 grunn 95/415 (Nettbusstomta) m2 Del av 95/ m2 (Jernbanestasjonen) Sum Rom eiendom m m2 11,5 mill Kr pr m2 95/119 (Ringeriksveien 1) 460 m2 95/33 (Ringeriksveien 3) 969 m2 95/60 (Arbeidssenteret) m2 Del av 95/40: Park, m m2

3 fremtidig virksomhet Strandpromenaden (vei) m2 Vikersundgata m2 Del av Ringeriksveien 120 m2 120 m2 Sum Modum kommune, landareal m m m2 13,5 mill Kr 526 kr m2 Planlagt utfylling m m2 Sum Modum kommune, inkl. utfylling m m m2 Kr 693 pr m2 som snittpris Samarbeids- og aksjonæravtale Samarbeids- og aksjonæravtale mellom ROM Eiendom as og Modum kommune (som grunneier) om etablering av felles aksjeselskap legges frem for godkjenning. Selskapet skal ha ett formål: Utbygging av Vikersund sentrum nord. Dette er en privatrettslig avtale etter aksjelovgivningen med eget styre. Partene skal eie 50 % hver. Foreslått navn: Vikersund sentrum nord utvikling as (forkortet VSNU as). Selskapet opprettes med aksjekapital 2 millioner for prosjektering, utvikling og salg av området. Når selskapet skal starte bygging av første prosjekt vil det være behov for anslagsvis kr 10 mill fra hver av eierne. Resterende kapital lånefinansieres gjennom bank. Selskapet ledes av et styre med 2-3 representanter (likt tall) fra hver eier. Viktige beslutninger krever konsensus i styret. Selskapet skal ha daglig leder i ca 20 % stilling og vil kjøpe tjenester etter behov. Vervet gjelder i første omgang for 2 år. Det er foreslått at daglig leder og styreleder kommer fra ROM første toårsperiode. Vedlegg til samarbeidsavtalen: Opsjonsavtaler for erverv av grunn Selskapet har ikke kapital til eller interesse av å kjøpe eiendom innenfor planområdet før eiendommene skal bygges ut og evt. videreselges. Selskapet VSNU as skal ha opsjon på kjøp av eiendommene innenfor områdeplanområdet. Grunneier beholder sin eiendom frem til selskapet gjør krav på arealet. Selskapet skal erverve eiendommen til markedsverdi ved inngåelse av avtalen, dvs. med gjeldende reguleringsstatus («2014-verdi»). Verdsetting av eiendommene følger konkurranseregelverket utarbeidet av ESA. Takstmann Tor Gunnar Sand har avholdt takst på eiendommene inkl. bygninger, i takst med befaring den , med tilleggsnotat pr ROM sine eiendommer er taksert til kr 11,5 mill for 10,3 mål, som gir en m2-pris på kr Bygningsområder er verdsatt til kr 900 pr m2, bussterminalen til kr 300 pr m2 og bygningene til dagens markedsverdi. Modum kommunes eiendommer er taksert til kr 13,5 mill for ca 25 mål, som gir en m2-pris på kr 526. I taksten er parkareal verdsatt til kr 50 pr m2, Strandveien til kr 300 pr m2 og område til

4 fremtidig offentlig eller privat tjenesteyting til kr 600 pr m2. I tillegg er bygningene langs Ringeriksveien verdsatt til dagens markedsverdi. Det var tidligere stilt spørsmål ved tidspunkt for verdsetting av kommunens arealer i Trinn 2. Området utenfor og nord for Arbeidssenteret er i gjeldende kommuneplan avsatt til fremtidig offentlig eller privat tjenesteyting (6,2 mål) og ligner på området som reguleres til bolig i Trinn 2. Endringen til en ny reguleringsplan er derfor liten og området kan takseres ut fra 2014-verdi. Gjennomsnittlig m2-pris for hele området er i følge Takstmann Sands markedsverdi kr 693. Varighet for opsjon: I forslag til reguleringsplan består Trinn 1 av ca 2000 m2 næringslokaler og ca m2 BRA-S boliger, anslagsvis leiligheter. Med en salgstakt på ca 20 leiligheter pr år vil utbygging av området ta omkring ti år. Opsjonsavtalen gir VSNU as rett men ikke plikt til å kjøpe arealer og bygge ut området. Dersom selskapet ikke skulle bygge ut aktivt må grunneier ha mulighet til å selge eiendommene til andre. Det er derfor tatt inn tidsbegrensninger i opsjonsavtalen: Opsjonen for trinn 1 må gjøres gjeldende innen 3 år etter at kommunen har ferdigstilt utfyllingen i vannet på denne delen. Opsjon for senere byggetrinn i trinn 1 må gjøres gjeldende innen 2 år etter at forrige byggetrinn ble ferdigstilt og solgt. For Nettbusstomta har opsjonen varighet på 5 år. For bruk av opsjon til arealer i Trinn 2 gjelder ingen slike frister, annet enn at opsjonen bortfaller i den utstrekning Opsjonen ikke er gjort gjeldende innen 20 år etter inngåelse av Opsjonsavtalen. Salg av utfyllingsarealer Områdene B2, C3 og D3 i Trinn 1 er avhengig av en utfylling på til sammen ca 5 mål, budsjettert til ca kr 3 mill. ROM krever på vegne av VSNU as at kommunen gjennom utbyggingsavtalen fyller ut og klargjør områdene for salg innen fire år. ROM hevder at dette er dyre arealer med lav utnyttelsesgrad som kommunen som samfunnsaktør delvis må ta kostnaden for. Det ble i møte mellom partene avtale at selskapet skal kjøpe utfyllingsområdet med boligområdene B2, C3 og D3 for en kvadratmeterpris som tilsvarer selvkost, beregnet til kr 3 mill for trinn 1. ROM har i ettertid krevd at selskapet ikke skal betale for område til gangvei og friområde mot fjorden. Dette omfatter ca 3 av 5 mål og vil gi en salgsinntekt på ca kr 2,1 mill i trinn 1 og medføre et underskudd på kr Oppsummering økonomi ved utbygging: Kort oppsummert skal ROM og Modum kommune bygge ut området Vikersund sentrum nord gjennom felles aksjeselskap. Selskapet får opsjon på å erverve eiendommer i planområdet til 2014-verdi. Modum kommune skal bygge og forskuttere infrastruktur. Når leiligheter selges betaler selskapet et anleggsbidrag på kr 1000 pr m2 BRA-S til kommunen for infrastruktur. Selskapet får en gevinst som deles på eierne eller beholdes i selskapet for videre utvikling.

5 Dette gir følgende totaløkonomi: BUDSJETT PÅ GRUNNLAG AV FORHANDLING pr STORE TALL INN/UT ROM eiendom Modum kommune VSNU AS Salg av eiendom: Nettbusstomta, utbygging Nettbusstomta, til Torg&Poll Jernbanetomt verdi MK, gule områder Delsum Infrastruktur Trinn 1: Utgifter infrastruktur, Trinn Overføres VA-kapittel, Trinn Infrastrukturbidrag, Trinn Bidrag fra BFK, JBV Delsum Utfyllingsareal: Utfyllingsareal trinn 1, ca 5 mål inntekt salg av utfylt areal T Delsum Totalt Trinn Oversikten viser de store tallene med kjøp og salg av eiendom for hele planområdet Vikersund sentrum nord og opparbeidelse av infrastruktur for Trinn 1. ROM selger hele sine arealer. Modum kommune kjøper areal til torg og får solgt sine landarealer som er regulert til utbygging i ny plan. Kostnader til infrastruktur i Trinn 2 vil bli avklart ved senere detaljregulering. Det er antydet utbyggingspotensial ca BRA-s, som gir ca 7 mill i anleggsbidrag (skal indeksjusteres). Dette er ikke tilstrekkelig til å dekke kostnadene til infrastruktur i området. Kommunen kan selge ca 7800 m2 landareal i Trinn 2, til verdi ca kr 4 mill. Selskapet skal til syvende og sist dekke det aller meste av kostnader til grunn og infrastruktur. Dette er budsjettert til kr 27,7 mill for trinn 1, som må finansieres gjennom salg av leiligheter. Vurdering: Modum kommune er både planmyndighet og grunneier i utbyggingsområdet Vikersund sentrum nord. Som planmyndighet styrer kommunen gjennom reguleringsplan, byggesak mv. Som grunneier styrer kommunen gjennom salg eller bygging til konkrete formål på eiendommene, innenfor vedtatt plan.

6 Områdereguleringsplan for Vikersund sentrum nord oppfattes som gjennomarbeidet både for lokalsamfunnet og for utbyggerinteresser. Kommunen har en stor oppgave med å realisere planene som nærmer seg ferdigstillelse etter en lang og grundig prosess. Kommunen har vært pålagt samarbeid med ROM eiendom i planprosessen. Kommunens eiendommer kan vanskelig utnyttes uten å se hen til Nettbusstomta. Samarbeidet med ROM har gitt gode løsninger for Vikersundsamfunnet uavhengig av eiendomsgrenser. Både kommunens rådgiver Føreland fra Faveo prosjektledelse og ROM har lang erfaring med utbyggingsselskaper og har tilført prosessen verdifull kompetanse. Begge har fokusert på at samarbeid om en utbygging i Vikersund sentrum nord best lar seg realisere gjennom et felles aksjeselskap. Selskapet er avhengig av gode rammebetingelser med forutsigbare kostnader til grunn og infrastruktur. Gjennom utbyggingsavtale er selskapet gitt fast kostnad til infrastruktur og takst for området er avholdt. For høye kostnader i starten kan hindre utbygging og realisering av reguleringsplanen. For kommunens del er kostnaden ved samarbeidsavtale og utbyggingsavtale budsjettert til kr 4,1 mill etter salg av eiendom. Ved å delta i utbyggingsselskapet får kommunen innflytelse på byggeprosessen ut over å være myndighet og kan arbeide aktivt for realisering av reguleringsplan. Kommunen har også mulighet til å hente ut gevinst fra utbyggingsselskapet. Risikoen for kommunen ligger hovedsakelig i utbyggingsavtalen. Samarbeidsavtalen for gjennomføringsfasen skal behandles før ny reguleringsplan vedtas, og henger sammen med utbyggingsavtalen. Rådmannen mener utvikling av Vikersund sentrum nord vil være et betydelig bidrag til utvikling av næringslivet i Modum. Modum kommunes andel av egenkapital til tomteselskap på kr 1 mill kan belastes kraftfondet, i tillegg til kr til finansiering av planarbeidet for Saldo for kraftfondet var kr 3,2 mill pr Senere kapitalbehov må innarbeides i økonomiplan.