DETALJREGULERING FOR VESTNES SAG, PLANOMTALE Rev

Transkript

1 DETALJREGULERING FOR VESTNES SAG, PLANOMTALE Rev SAMANDRAG 1.1 Utarbeida privat reguleringsforslag for område ved Vestnessaga, på gnr. 51 bnr. 132, legg til rette for frittliggande småhus og småbåthamn. Tilkomst til planområdet skjer etter kommunal veg. Med ei elles moderat utnytting legg ein til grunn at ein har ivaretatt dei ulike andre interessene i området på ein tilfredsstillande måte. Jf. vurderingane gjort nedanfor. 2. BAKGRUNN 2.1 Målsetjinga med planarbeidet: Eigaren av gnr. 51 bnr. 132, tidlegare Vestnes Sag, ønskjer å legge til rette for bustader som frittliggande småhus og etablering av småbåthamn med molo. 2.2 Tidlegare vedtak: I samsvar med plan- og bygningslova 12-8 har reguleringsspørsmålet innleiingsvis vorte lagt fram for Vestnes kommune og planutvalet til vurdering. Planutvalet gjorde slikt vedtak i sak 53/2013: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-8 godkjenner planutvalet at det settast i gang arbeid med reguleringsplan for området ved «Vestnessaga» med mål om tilrettelegging for bustader og småbåthamn. 2. Planutvalet har etter KU-forskrifta 4 vurdert at denne planen ikkje vil ha vesentlege verknader for samfunn og miljø og krev derfor ikkje konsekvensutgreiing. 3. Plangrensa kan omfatte heile gnr. 51 bnr Minimum golvhøgde må planleggast til kote Tilrådd mønehøgde 9 meter (kote +12), maks 3 etasjar. 6. Planen må vise teknisk løysing for tilkopling til kommunalt avløpsnett. 2.3 Utbyggingsavtale, konsekvensutgreiing: Utarbeidinga av reguleringsplanen og gjennomføringa av denne er ikkje avhengig av utbyggingsavtale med kommunen. Kommunen har heller ikkje funne det nødvendig å stille krav om tilhøyrande konsekvensutgreiing eller utgreiing av særskilte tema i tilknyting til planarbeidet. 2.4 Planform: Reguleringsplanen er utarbeida som detaljregulering i samsvar med plan- og bygningslova 12-3.

2 3. NOSITUASJON 3.1 PLANSTATUS OG RAMMER Gjeldande plansituasjon: Det er tidlegare ikkje utarbeida detaljplanar etter plan- og bygningslova for planområdet. Tilgrensande reguleringsplan for bustadfeltet «Hagen», planid 0077, omfattar mellom anna eit belte sør for planområdet og tilgrensande område mot vest. Dette arealet er der regulert til friområde (park, turveg, leik). Dette samsvarar også med nyare kommuneplans arealdel. Gjeldande kommuneplan sin arealdel vart vedtatt i Landdelen innanfor planområdet for denne reguleringsplanen er der fastsett til industriformål. Det er ikkje gitt særskilte føresegner for dette eller liknande område, men for utbyggingsområde er det eit generelt plan-/reguleringskrav før ny utbygging kan skje. Ny kommuneplan sin arealdel har vore utlagt til offentleg ettersyn nettopp med forslag til bustadareal og småbåthamn i dette planområdet. Flyfoto over planområdet med omgivnad Andre planar: Det er under utarbeiding ein interkommunal arealdelplan for sjøområda. Plangrensa for denne er kystkonturen, og planområda vil dermed overlappe kvarandre Plan- og bygningslova 1-1: Universell utforming det er i lov og forskrift (TEK10) stilt krav om universell utforming av bustader og tilkomsten til slike. Barn- og unge sine interesser dei rikspolitiske retningslinene gjeld først og fremst oppvekstvilkåra, og stiller krav om at desse interessene blir ivaretatt i planarbeid. Estetisk utforming av omgivnadane dette gjeld både bygningar og andre anlegg, og vil vere gjenstand for vurderingar både ved planutforming og seinare i byggesaker.

3 3.1.4 Arealbrukskonflikter - Kulturminne: Det er ikkje registret automatisk freda kulturminne i området. Fylkeskommunen konkluderer med at det er lite potensiale for kulturminner på landareala. NTNU har gjort nødvendige marinarkeologiske undersøkingar, utan funn Arealbrukskonflikter vegtrafikkstøy: Planområdet ligg slik til at det ikkje er utsett for støy frå vegtrafikk eller anna verksemd Arealbrukskonflikter naturmangfald: Av dei biologisk mangfaldsregistreringane som er gjorde i Vestnes kommune, går det fram at det ikkje er særskilde naturtypar eller artar som planarbeidet må ta omsyn til Arealbrukskonflikter differensiert strandsoneforvaltning: Heile planområdet ligg innanfor plan- og bygningslova si forbodssone mot tiltak langs strandlina. Etter dei statlege planretningslinene for strandsoneforvalting, er Vestnes kommune plassert i «mindre streng kategori». Kommuneplanen har avklart forholdet til utbyggingsområdet. 4. PLANOMRÅDET 4.1 Topografi, grunnforhold: Planområdet omfattar eksisterande utfylt areal og eit området utanfor, og utgjer om lag 5.9 daa landareal og 8.9 daa sjøareal. Store deler av landarealet er tidlegare fylt ut i sjøen, og er ei samanhengande flate som ligg på ca. kote +2. Mot sør hevar terrenget seg opp til nivået i bustadfeltet. I denne overgangssonen er der noko krattvegetasjon. Sjøområdet ber nærast land preg av tidlegare fyllingsarbeid. Vidare utover ligg sjøbotnen med svakt fall frå ca. kote-2 til kote 8 der den tverrgåande moloen er teikna inn. 4.2 Dagens bruk: Området er tidlegare brukt til sagbruk og seinare for byggevarehandel og lagerverksemd. Der står pr. dato ei lagerbygning på området, som skal fjernast ved gjennomføring av reguleringsplanen. 4.3 Bruk av tilgrensande areal: I aust grensar planområdet til område naustområde med bustadområde bak dette. Mot sør er det regulert og utbygd eit større bustadområde. I vest ligg eit tidlegare regulert friområde ned til sjøen. 4.4 Tilkomst: Tilkomsten til planområdet skjer i dag frå kommunal veg Kaibakken. Denne har tidlegare tent som tilkomst til næringsverksemdene fram til i dag, og også til deler av dei utbygde bustadområda

4 5 PLANFORSLAGET 5.1 HOVUDINNHALDET I PLANEN: Arealbrukskategoriar: Byggeområde for frittliggande småhus 3,6 daa Byggeområde for garasjar 0,3 daa Nærleikeplass 0,2 daa Køyreveg 1,0 daa Parkeringsplass 0,3 daa Molo 0,6 daa Småbåthamn 3.9 daa Friområde 0,1 daa Friluftsområde i sjø 4,3 daa Totalt regulert område 14,5 daa Tilkomst: Tilkomst til planområdet skal skje etter eksisterande kommunal veg (o_veg). Inne i feltet er det felles privat vegen privatløysing både til bustadane og til småbåthamna. Skiljet skjer i eigedomsgrensa, og reint praktisk krev dette ein avtale med kommunen vedr. vintervedlikehald. Trafikken til og frå området vurderer ein å vere avgrensa, då planen gir heimel for inn til 8 bueiningar på landarealet. I småbåthamna kan det bli plass for ca. 40 båtplassar. Til saman representerer dette eit trafikkgrunnlag på ca ÅDT= 40-50, noko som ein vurderer som ei minimal meirbelasting på vegen. Til samanlikning er det pårekneleg at alternativ bruk som industriområde (som i gjeldande kommuneplan) vil generere meir trafikk inkludert tungtrafikk. Tidlegare gangtilkomst til friområdet vest for planområdet er oppretthalde ved at korridoren bak garasjeanlegget vil vere intakt når dette er bygd Småbåthamn: Småbåthamna skal etablerast ved at det blir bygd molo utanfor det allereie utfylte landområdet på gnr. 51 bnr Største djupne er på mellom 6-8 m. Grunnforholda er omtala under ROS-analysen ovanfor. Småbåthamna vil gje plass for ca. 40 båtar. Det er ikkje planlagt verken slipp eller anna anlegg for å ta opp båtar eller drive vedlikehald, det skal skje andre stader. Likeeins er det heller ikkje avsett opplagsplass på land. Grunngjevinga for dette er mellom anna at tiltakshavarane har anlegg for opplag annan stad. Industriområda i Vestnesbukta eller på Skorgeneset kan vere slike aktuelle stader. Utfordringar vedr. spyleplass m.m. som går fram av Fiskeridirektoratet sitt innspel, er dermed ikkje aktuelle. Småbåthamna er å forstå som ein rein «parkeringsplass» for båtar Bustadområde Bustadarealet er svært avgrensa, til saman ca 3,6 daa, og vil kunne gje plass til fire einebustader eller fire mindre to-manns bustader. Det er føresett at golv i nye bustader skal byggast på min. kote +3,25. Garasjar skal byggast på eigen tom utanom bustadtomta. Dette for å redusere trafikken inne i området. På kvar tomt kan det likevel opparbeidast parkeringsplass for inn til to bilar. Garasje/carport frittståande eller som ein del av bustaden er ikkje tillate Andre forhold Fylkeskommunen sitt innspel peikar på behov for å vurdere alternativ arealbruk, til dømes å regulere heile området som friområde og eit so kalla 0-alternativ.

5 Eit 0-alternativ betyr at eksisterande bruk blir vidareført. Det vil seie til næring/handel. Dette vil måtte bety at det skal vere mogleg å utvikle slik aktivitet så langt arealet kan tillate det. Gjeldande kommuneplan set ikkje avgrensingar i utnyttingsgrad til slik aktivitet, heller ikkje krav om reguleringsplan. Ved ei slik utvikling må det påreknast oppføring av større bygningsvolum med byggehøgde inn til 9 m mønehøgde og/eller 8 m gesimshøgde. Jfr. plan- og bygningslova Konsekvensen for nærområdet vil vere ei langt meir sjenerande utbygging som blir lite tilpassa omgivnadane. Det kan påreknast at ei slik utvikling vil føre til vesentleg meir trafikk enn den planlagde, særleg meir tungtrafikk. Ei slik utvikling vil etter forslagstillarane si vurdering vere uheldig for området. Alternativet å regulere heile området til friområde, må vere ei vurdering kommunen må ta. Grunngjevinga må vere at området på grunn av sine eigenskapar og orientering i landskapet er slik at dette bør prioriterast. For det første har kommunen vurdert den aktuelle arealbruken i samband med behandlinga av reguleringsspørsmålet. Tiltakshavarane føreset at kommunen då vurderte den omsøkte arealbruken opp mot mogleg anna bruk. For det andre er tilgrensande område i vest i dag regulert til friområde, med tilkomst langs denne planen si plangrense. Dette området sikrar ålmenn tilgang til strandsona. For det tredje er det regulert og opparbeida eit større friområde på Hagneset. Dette ligg i tillegg solvendt og er mykje brukt av heile området. Avstanden frå planområdet er ca. 500 m. Planområdet vil sjølvsagt kunne opparbeidast med kvalitetar som gjer at det kan bli eit tenleg friområde, trass i at det er nordvendt. Frå tiltakshavarane si side oppfattar ein at med dei alt etablerte friområda i nærleiken, har kommunen vurdert at behovet ikkje er slik og at planområdet ikkje har så spesielle kvalitetar at ein vil prioritere denne arealbruken framfor slik planen no framstiller. Annan arealbruk er lite pårekneleg. 6 FORHOLDET TIL PLANAR OG RETNINGSLINJER M.M.: 6.1 Kommuneplanen Endring av arealbruken frå forretningsområde til bustader og småbåthamn er tilrådd av planutvalet gjennom vedtak i sak 53/2013. Omdisponeringa fører til at eit etablert næringsområde går ut. Dette ser ein ikkje på som eit problem for næringsutviklinga i kommunen, då kommunen har andre areal for etableringar og ei målsetjing om heller å samle slike areal. Dette er dessutan eit næringsareal med ei historisk grunngjeving, som ikkje er lokalisert etter ei planmessig vurdering. For omgivnadane vil det vere ein fordel at næringsarealet blir tatt ut med omsyn på trafikk og andre ulemper. Omdisponering til bustader og båtplassar ser ein på som ei naturleg supplement til og utviding av dei eksisterande og nærliggande bustadområda. 6.2 Andre planar Avgrensinga og innhaldet i denne reguleringsplanen kjem ikkje i vesentleg strid med det interkommunale planarbeidet for fjordområda som er under utarbeiding saman med nabokommunane. 6.3 Plan- og bygningslova 1-1. formålsparagrafen Universell utforming/tilgjenge Nye bustader er plassert slik at tilkomsten til desse vil tilfredsstille krava i TEK10.

6 Barn- og unge sine interesser Gjennom tidlegare reguleringar og kommuneplan er det etablert friområde i nærområdet av ulike storleikar. I planen er det tatt inn eit eige areal for nærleikeplass. Ved at grønkorridoren sør for planområdet er oppretthalden, er også tilkomsten til friområdet ved sjøen sikra både for ålmenta og frå dei nye bustadane. Estetikk Føresegnene som gir rammer for bygningsutforminga, og fører til avgrensa bygningsvolum som såleis høver saman med den rådande byggeskikken i området. 6.4 Kulturminnevern Planen kjem ikkje i konflikt med kjende kulturminner. Forholdet til eventuelle marine kulturminne vil bli avklart i samband med høyring av planforslaget. 6.6 Naturmangfaldslova Det er gjort registreringar av biologisk mangfald og spesielle naturtypar i fleire omgangar i Vestnes kommune. Det er i desse ikkje registrert særlege biotopar eller artar i dette området (utvalde naturtypar eller raudlista artar). 6.7 Differensiert strandsoneforvalting Den planlagde arealbruken av sjønært landareal og sjøområdet er avklart med kommunen, jfr. vedtak i sak 53/2013. Kommunen har vurdert at dei planlagde tiltaka ikkje vil ha vesentlege verknader på miljø og samfunn. Den innteikna småbåthamna vil få plass for ca. 40 båtar. Dette eit etterspurd tilbod då den einaste småbåthamna i eller ved Vestnes sentrum ikkje har ledige plassar. Ny småbåthamn i staden for industri her svarar såleis ut eit reelt behov i denne delen av kommunen og blir følgd opp ved innarbeiding i ny kommuneplans arealdel. 6.8 ROS-analysen Havnivåstigning Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap har utarbeidd berekningar for framtidig havnivå som ein følgje av klimaendringar. Kommunen har stilt krav om at golvnivået i framtidige bygningar/bustader skal ligge på min kote +3. I reguleringsplanen er det innarbeid krav om lågaste nivå for golvnivå i ny bebyggelse til kote +3,25. Dette svarar ut den estimerte utfordringa. Samtidig vil moloanlegget gje ein reduksjon i største bølgehøgder ved stormflo. 6.9 Teknisk infrastruktur, vatn og avlaup. Vassforsyning Tilførsel av forbruksvatn og brannvatn til planområdet skal skje frå etablert leidningsnett i nærområdet. Avlaup spillvatn Etter avtale med Vestnes kommune skal spillvatn førast fram til og koplast til Kommunalt leidningsnett. Avlaup overvatn Takvatn og drensvatn vil bli ført direkte til sjø.

7 7 VERKNADER AV PLANEN 7.1 Generelt: Godkjent plan gir heimel til å etablere inntil 8 nye bustadeiningar innafor planområdet planområdet og ca. 40 båtplassar. Båtplassane er vurdert som eit godt tilbod både for tilgrensande bustadområde og generelt. 7.2 Trafikk: Belastninga på nærområdet av type meirtrafikk er vurdert som liten. Det finns ikkje normalar for parkeringsbehovet ved småbåthamner, men i Kristiansand kommune er t.d. krav om 1 parkeringsplass pr. 4 båtplassar. I dette tilfellet er det regulert 12 parkeringsplassar, som kan nyttast både av besøkande til bustadane og til hamna. Sett i lys av at småbåthamna i stor grad venteleg vil bli brukt av nærliggande busetnad, der behovet for bilbruk til hamna er mindre, har ein vurdert at behovet er stetta i planen. Samanhengande privat veg rundt BF2 kan i teorien føre til uønskt gjennomkøyring. Med utgangspunkt i svært liten trafikk, er dette er likevel vurdert som ei betre løysing både praktisk (brøyting, renovasjon) og trafikktryggingsmessig (unngår snuing). Løysinga innbyr verken til fart eller til gjennomkjøring for besøkande til hamna. 7.3 Landskap: Mindre bustader på eksisterande fylling, vil vere ei betre både estetisk og fysisk (høgde, volum) løysing i staden for industri. Føresegnene for ny busetnad avgrensar denne slik at dette ikkje fører til urimeleg sjenanse for nærområda. Utbygginga og særleg hamna vil vere eit nytt landskapselement sett frå nærområdet og Vestnesbukta, medan utbygginga knapt vil vere synleg frå Hagnesvegen, Plassering av småbåthamn utanfor dagens fylling, gir ein rimeleg god og akseptabel avstand mellom denne og eksisterande busetnad, og påverkar ikkje bruken av tidlegare regulert friområde. 7.4 Andre interesser: Ut frå tilgjengeleg kunnskap vil ikkje utbygging komme i konflikt med andre arealbruksinteresser i området, eller viktige kultur- eller natur-/miljøinteresser. 7.5 Infrastruktur Utbygging av området vil ikkje krevje ny kommunal infrastruktur, men ein avtale om utforming av tilkoplingar til kommunalt anlegg. 7.6 Risiko og sårbarheit (ROS) Utbygging av området er vurdert til ikkje å føre til slike verknader at forhold som er vurderte ROS-analysa vil bli endra eller nye kritiske forhold vil oppstå.

8 7.7 ROS-ANALYSE: Risiko- og sårbaranalyse er gjort etter Fylkesmannen i Møre og Romsdal si sjekkliste: Emne Er det knytt uakseptabel risiko til følgjande forhold? Nei Ja a Er området utsett for snø-, jord-, steinskred eller større fjellskred? x b Er det fare for flodbølgjer som følgje av fjellskred i vatn/sjø? X c Er det fare for utgliding av området (ustabile grunnforhold)? X Er området utsett for flaum eller flaumskred, også når ein tek omsyn til auka Naturgitte d X nedbør som følgje moglege av klimaendringar? forhold e Er skogbrann/lyngbrann i området til fare for bustader/hus? x f Er området sårbart for ekstremvêr/stormflo medrekna ev. havnivåstiging? x g Treng det takast særskilte omsyn til radon? x i Anna (spesifiser)? a Er det regulerte vassmagasin med spesiell fare for usikker is i nærleiken? X Omgivnad b Er det terrengformasjonar som utgjer spesiell fare (stup etc.)? X c Vil tiltaket kunne føre til overfløyming i lågareliggande område? x Verksemdsrisiko Brann/ulykkesberedskap Infrastruktur Kraftforsyning Vassforsyning Sårbare objekt Er området påverka/ forureina frå tidlegare bruk Ulovleg verksemd d Anna (spesifiser)? a Omfattar tiltaket spesielt farlege anlegg? x b Kan utilsikta/ukontrollerte hendingar i nærliggande verksemder utgjere risiko? X a Har området mangelfull sløkkjevassforsyning (mengde og trykk)? X b Har området problematiske tilkomstruter for utrykkingskjøretøy? X a Er det kjende ulykkespunkt på transportnettet i området? X b Kan utilsikta/ukontrollerte hendingar på nærliggande transportårer inkl. sjøog luftfart utgjere risiko? x c Er det transport av farleg gods til/gjennom området? x a Er området påverka av magnetfelt frå høgspentliner? x b Er det spesiell klatrefare i høgspentmaster? x c Vil tiltaket endre (styrke/svekke) forsyningstryggleiken i området? x a Er det mangelfull vassforsyning i området? x b Ligg tiltaket i eller nær nedslagsfeltet for drikkevatn, og kan dette utgjere ein risiko for vassforsyninga? x Medfører bortfall av følgjande tenester spesielle ulemper for området: - elektrisitet? a - teletenester? X - vassforsyning? - renovasjon/spillvatn? b Er det spesielle brannobjekt i området? x c Er det omsorgs- eller oppvekstinstitusjonar i området? x a Gruver: opne sjakter, steintippar etc.? x b Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringar etc.? x c Industriverksemd som t.d. avfallsdeponering? x d Anna (spesifiser)? a Er tiltaket i seg sjølv eit sabotasje-/terrormål? x b Finst det potensielle sabotasje-/terrormål i nærleiken? x Kommentarar: 1) Skred og flaum: Av NVE/Skrednett sitt aktsemdskart går det fram at planområdet ikkje ligg innanfor risikoområde for verken steinsprang eller snøskred.

9 2) Flaumbølgje. Ev. risiko for større flaumbølgje på sjøen som ein følgje av at Opstadhornet kan gå i fjorden, er tidlegare nedgradert av fylkesarkeologen, slik at farenivået er lågare enn krava i TEK10. 3) Grunnforhold. Området ligg innanfor NVE sitt register for marine strandavsetningar, som «tynn hav- /strandavsetning». Lokalkunnskap om området tilseier at sjøbotnen varierer mellom sandbotn og steinbotn, begge delvis tilvakse med tang og tare. Eksisterande utfylling i sjøen er etablert over lang tid og har vore i bruk til bygningar, lager og transport av tyngre varer. Der har ikkje vore teikn på ustabile eller svake grunnforhold, t.d. som har ført til utglidingar eller setningar. Planen føreset svært avgrensa fylling for nytt landareal. Den vesentlegaste utfyllinga gjeld ny molo. Med bakgrunn i desse erfaringane og erfaringane frå større fyllingsarbeid innanfor kort avstand, både aust og vest for planområdet, vurderer ein at grunnforholda i dette området er tilstrekkeleg faste og stabile til at det kan etablerast molo som regulert. 4) Klimaendringar: Av DSB sin Estimater av framtidig havnivåstigning i norske kommuner, revidert 2009, vil havnivået i eit 100-års perspektiv stige med ca. 66 cm (46-101cm). Mogleg stormflo vil stige til kote 274 ( ). Omsyn til dette og fastsetting av golvhøgder i nye bustader går fram av reguleringsføresegnene. 5) Brann: Tilkomst til området er godt tilrettelagt då denne skal skje etter eksisterande kommunal veg til området. 6) Forureining: Området har vore nytta til næring, og då over det lengste tidsrommet til sagbruk. Seinare aktivtetar, byggevareutsal og lager, har heller ikkje produsert avfall som blir vurdert som farleg for menneske eller miljø. 7) Oppsummering: Ut frå dette er det ikkje noko i ROS-analysa eller andre retningsliner og arealbrukskonflikter som tilseier at utarbeiding av detaljregulering av området ikkje kan gjennomførast. Vedlegg: Plankart revidert Reguleringsføresegner revidert