REGULERINGSENDRING/DETALJREGULERINGSPLAN FOR «SLUTÅSHAUGEN».

Transkript

1 REGULERINGSENDRING/DETALJREGULERINGSPLAN FOR «SLUTÅSHAUGEN». PLANOMTALE Revidert BAKGRUNN OG MÅL FOR PLANARBEIDET Målsetjinga er å endre reguleringsformålet for to område som i gjeldande plan er regulert til næringsformål, turisme. Nytt reguleringsformål vil vere fritidsbustader og bustader. Bakgrunnen til dette er fleire: Tidlegare eigar, som fekk området regulert og bygde ut store deler av dette, selde etter kvart ut fleire hytter. Dermed vart grunnlaget for den samla idéen om eit turistanlegg sterkt redusert. Arvingane, som også har anna arbeid, har over tid leigd ut den delen som var att, men har funne det vanskeleg å sikre ei stabil drift med tilhøyrande akseptable inntekter. Difor ønskjer ein no å legge til rette for å kunne selje også dei siste bygningane med tomter, og gjere eit mindre område regulert til turistanlegg, om til ei bustadtomt og ei tomt for frittliggande fritidsbustad. Dette krev reguleringsendring. Gjennom reguleringsendringa vil planen også bli justert med omsyn på faktisk innmålte eigedomsgrenser, faktisk bygd intern veg, og endring av eit areal med 6 tomter for fritidsbustader til 4. PLANPROSESSEN Søknad frå Tomrefjord Seacabin & Marina til kommunen Planutvalet behandlar reguleringsspørsmålet, sak 40/2018. Det vart gjort slikt vedtak: «I medhald av PBL 12-8 og 14 godkjenner planutvalet at det kan settast i gang arbeid med endring av reguleringsplanen for Slutåshaugen (planid 0094) i samsvar med dei prinsippa grunneigar skisserer i brev av » 1

2 Varsel om oppstart av reguleringsarbeidet med brev til grunneigarar, naboar og høyringsinstansar, og annonse i Vestnesavisa Frist for innspel til planarbeidet. Det vart mottatt 3 innspel. Gjennomgang og kommentarar til innspela er lagt ved som eige vedlegg. PLANSTATUS Reguleringsplanar: Det aktuelle planområdet er omfatta av tidlegare godkjent reguleringsplan (vedtatt 2005), som er erstatta av seinare reguleringsendring, planid 0094 E2 (vedtatt 2010). Reguleringsformåla er bustader, turistanlegg og fritidsbustader. Kommuneplaner: I ny arealdel til kommuneplanen, vedtatt , er området vist som område med eigen detaljering gjennom vedtatt reguleringsplan. Det vil seie at gjeldande reguleringsplan er vidareført i kommuneplanen. Jfr. opplisting i kommuneplanen over planar som skal gjelde. Det er difor ikkje gjort vidare vurdering/konsekvensutgreiing av området i kommuneplanen. For sjøområda er det utarbeidd eigen kommunedelplan i samarbeid med nabokommunane, vedtatt Denne planen grensar til landareala i kystkonturen, men har innarbeidd avgrensing til gjeldande reguleringsplan her. Andre planar: Det er ikkje vedtatt planar etter anna lovverk som omfattar verken planområdet eller kringliggande. Andre interesser: Landbruksinteressene i området er ikkje vektlagt. Slutåshaugen var i si tid eit småbruk, men er tidlegare gjennom reguleringsvedtak og kommuneplanvedtak godkjent tatt i bruk til annan arealbruksformål. Andre næringsinteresser. Det er heller ikkje andre eller spesielle næringsinteresser knytt til dei tilgrensande områda, verken på sjø eller land. Friluftslivsinteresser. Det er ikkje registrert spesielle friluftsinteresser knytt til planområdet. Det er heller ikkje kjent at andre enn dei som har eller bur i hytter i området brukar friareala på staden. Kulturminne. Det går fram av gjeldande register/databasar for kulturminne, at det tidlegare ikkje er gjort funn innanfor planområdet. Her er heller ikkje kjente kulturminne frå nyare tid. Det er tidlegare gjort SEFRAK-registreringar av to bygningar på eigedomen, jfr. BRAarkivet. Men desse er tidlegare rivne. Fylkeskommunen har heller ikkje stilt krav om arkeologiske registreringar i sit innspel til planarbeidet. 2

3 Naturmangfaldlova. Det er i Vestnes kommune gjort naturmangfaldsregistreringar i fleire omgangar. Resultata av desse er tatt inn i Miljødirektoratet sin Naturbase. Av denne basen går det ikkje fram at det er registrert område innanfor kategorien utvalde naturtypar eller enkeltfunn av prioriterte artar i dette området. Planområdet ligg innanfor eit viltområde - registreringsnr Dett er i hovudsak kategorisert som vinterbeiteområde for rådyr, hjort og elg. Området omfattar heile lisonen mellom Flate og Lid, omfattar heile Furland og Ny Jord, og strekkjer seg ut over Neråslandet og opp til Øverås Samferdsel og infrastruktur. Planområde har tilkomst etter privat veg med avkjørsle frå Neråsvegen, fv 162. Det er etablert ein nettstasjon for innan for planområdet. PLANOMRÅDET (Karakter og bruk) Planforslaget omfattar eit samla areal på ca 34 daa, av dette er ca 4,9 daa regulert til friluftsområde i sjø. Det er lokalisert på nordsida av Vikbukta, og ligg innanfor tidlegare reguleringsplan for Slutåshaugen.. Området er i dag bebygd med fem frittliggande hytter på frådelte tomter og fem i samanheng nede ved sjøen. I tillegg er det oppført eit bustadhus som også tidlegare har tent som servicebygg. Eit ubebygd areal nedanfor bustadhuset er planert og isådd. Deler av dette er tatt i bruk som samlingsstad og grillplass. I samsvar med gjeldande reguleringsplan er det etablert ei mindre småbåthamn med tilhøyrande landareal Planområdet ligg med slakt fall mot vest og fjorden, med god utsikt både mot sør og vest, med lang solgang særleg på sommarstid. 3

4 Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarheit i saker etter plan- og bygningslova Utarbeidd av Fylkesmannen i Møre og Romsdal. Revidert Emne Er det knytt uakseptabel risiko til følgjande forhold? Nei Ja a Er området utsett for snø-, jord-, steinskred eller større fjellskred? X b Er det fare for flodbølgjer som følgje av fjellskred i vatn/sjø? X c Er det fare for utgliding av området (ustabile grunnforhold)? X Er området utsett for flaum eller flaumskred, også når ein tek omsyn til auka X d Naturgitte nedbør som følgje moglege av klimaendringar? forhold e Er skogbrann/lyngbrann i området til fare for bustader/hus? X f Er området sårbart for ekstremvêr/stormflo medrekna ei ev. X havnivåstigning som følgje av endra klima? g Treng det takast særskilte omsyn til radon? X i Anna (Spesifiser)? a Er det regulerte vassmagasin med spesiell fare for usikker is i nærleiken? X b Er det terrengformasjonar som utgjer spesiell fare (stup etc.)? X Omgivnad Vil tiltaket (utbygging/drenering) kunne føre til overfløyming i lågareliggande X c område? Verksemdsrisiko Brann/ulykkesberedskap Infrastruktur Kraftforsyning Vassforsyning Sårbare objekt Er området påverka/ forureina frå tidlegare bruk Ulovleg verksemd d Anna(spesifiser)? a Omfattar tiltaket spesielt farlege anlegg? X b Vil utilsikta/ukontrollerte hendingar i nærliggande verksemder (industriføretak etc.), utgjere ein risiko? a Har området tilstrekkelig sløkkjevassforsyning (mengde og trykk)? X b Har området gode tilkomstruter for utrykkingskjøretøy? X a Er det kjende ulykkespunkt på transportnettet i området? X b Vil utilsikta/ukontrollerte hendingar som kan inntreffe på nærliggande X transportårer inkl. sjø- og luftfart utgjere ein risiko for området: c Er det transport av farleg gods til/gjennom området? X a Er området påverka av magnetfelt frå høgspentliner? X b Er det spesiell klatrefare i høgspentmaster? X c Vil tiltaket endre (styrke/svekke) forsyningstryggleiken i området? X a Er det tilstrekkeleg vassforsyning i området? X b Ligg tiltaket i eller nær nedslagsfeltet for drikkevatn, og kan dette utgjere X ein risiko for vassforsyninga? Medfører bortfall av følgjande tenester spesielle ulemper for området: X - elektrisitet? a - teletenester? - vassforsyning? - renovasjon/spillvatn? b Er det spesielle brannobjekt i området? X c Er det omsorgs- eller oppvekstinstitusjonar i området? X a Gruver: opne sjakter, steintippar etc.? X b Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringar etc.? X c Industriverksemd som t.d. avfallsdeponering? X d Anna (spesifiser)? a Er tiltaket i seg sjølv eit sabotasje-/terrormål? X b Finst det potensielle sabotasje-/terrormål i nærleiken? X Ovanfor har ein brukt Fylkesmannen i Møre og Romsdal si sjekkliste som grunnlag for ei risiko- og sårbarheitsanalyse. Som grunnlag for avkryssinga har ein lagt lokalkunnskap, ulike databasar som Fylkesmannen i Møre og Romsdal si GisLink-løysing, NVE sine tema- og aktsemdskart, inkl NGI sitt farekart for snø- og steinskred, NGU s lausmassedatabase, direktoratet for naturforvaltning sin Naturbase, og Kystverket sin Kystinfo. X 4

5 Til enkeltpunkt i matrisa: Naturgitte forhold, pkt. b: Det har over lengre tid vore gjort observasjonar og vurderingar av faren for og konsekvensane av ei mogleg utrasing av Opstadhornet på Oterøya. Konklusjonar er tidlegare gjort av fylkesgeologen, at det er svært lite sannsynleg at det vil gå eit stort ras her, og at det derfor ikkje blir lagt restriksjonar på utbygging. NGI har i rapport datert 2013, gjort ei ny fagleg vurdering. Også i denne blir det vist til at det svært vanskeleg å seie kor sannsynleg det er at eit ras vil gå i Opstadhornet, likeins kor stort dette i så fall vil vere. I følgje rapporten kan det bli ei «overflateheving» på ein stad mellom 1 og 3 m i dette området ved eit stort ras. I rapporten heiter det: Det er tidligere vurdert at sannsynligheten for et skred på 2-3 mill. m3 ligger på mellom 1/5000 og 1/10000, mens sannsynligheten for skred på 5-8 mill. m3 og 20 mill. m3 er mindre enn 1/10000 (NGI, 2005). Farenivået er såleis vurdert til å vere lågare enn krava gitt i teknisk forskrift, no TEK , der 1000-årshendelsen er dimensjonerande. Konklusjonen er at området kan planleggast og byggast ut utan særskilte tiltak knytt til evt. ras i Opstadhornet. Naturgitte forhold, pkt c: Planområdet ligg utanfor fare-/aktsemdsområde for skred, steinsprang eller jordflomskred. Heile planområdet ligg under marin grensa, som ligg på ca 75 m i dette området. I NGU sitt lausmassekart kategoriserer område med marin strandavsetning, definert slik: «Marine strandvaskede sedimenter med mektighet større enn 0,5 m, dannet av bølgje- og strømaktivitet i strandsonen, stadvis som strandvoller. Materialet er ofte rundet og godt sortert. Kornstørrelsen varierer frå sand til blikk, men sand og grus er vanligst. Strandavsetninger ligger som et forholdsvis tynt dekke over berggrunn eller andre sedimenter. Dette stemmer godt med erfaringane frå dei anleggs- og tomtearbeida som alt har vore gjennomførte innanfor planområdet. Grov grus ligg i varierande tjukne opp på meir typisk grove morenemassar. På dette grunnlaget blir grunnforholda ikkje vurdert som ustabile eller med begrensa bereevne for fundamentering av bygningar. Elles er grunnen karakterisert som tjukk morenegrunn. Naturgitte forhold, pkt. f: Planområdet ligg ved fjorden og dei fem eksisterande fritidsbustadane i område BFK 1 har golvet på ca. kote 2,77. Fritidsbustader tilhøyrer sikkerhetsklasse F2, jf. TEK Ifølge DSB sin temavegleiar om havnivåstigning og stormflo, vil dimensjonerande stormflo inkl. klimapåslag vere på kote 2.6. Då dette er eksisterande bygningar som ikkje kan flyttast, kan det påreknast at bølgjer kan slå inn til bygningane. Lokaliseringa er likevel slik at moloen vil skjerme for dei kraftigaste bølgjene frå vest, men bølgjepåslag og objekt i sjøen kan i verste fall treffe fasadane. Med tanke på framtidig havnivåstigning og stormflo med bølgjepåslag bør det derfor leggast til rette slik at det ved varsla ekstremsituasjon kan monterast «skjerm» eller liknande på vestveggen framfor dører og vindauge. Dette for å hindre at bølgjepåslag, eller det dei kan føre med seg, knuser bygningsdelar og gjer stor skade. Om nødvendig kan det seinare vurderast å gjere moloen større, for om muleg bli endå meir effektiv. 5

6 Nye søknadspliktige tiltak må plasserast på trygg kote mot framtidig havnivåstigning, stormflo og bølgjepåslag. Gjeldande kommuneplans arealdel (2015) krev at golv ikkje skal plasserast lavare enn kote 3,0. I samband med reguleringsplan for Vestnes Sag (2015) er det krav om at ferdig golv skal ligge på min. kote 3,25. Her er bustadtomter plassert på fylling i sjø, også med ein mindre molo (småbåtanlegg) utanfor. Vestnes kommune har vurdert dette som ei relevant samanlikning med område BFK1 i den reviderte planen for Slutåshaugen. Trygg kote for nye søknadspliktige tiltak i område BFK 1 er såleis vurdert til minimum kote 3,25. Andre sårbare naturforhold: Som nemnt ovanfor er det ikkje registrert område av definert utvalde naturtypar verken innanfor utbyggingsområdet, planområdet eller i nærleiken av desse. Det er heller ikkje gjort registreringar av prioriterte enkeltartar i området. Med bakgrunn i lokalkunnskap og synfaringar vurderer ein at det ikkje er behov for vidare undersøkingar eller innarbeiding av særlege omsyn overfor særlege sårbare artar eller naturtypar. Støy: Det ligg i dag ikkje verksemder eller aktivitetar i nærleiken av planområdet som vil utsette bustader og uteareal for sjenerande støy. Det er heller ikkje avsett areal i gjeldande arealplanar for slike etableringar. Oppsummert går det fram av sjekklista og vurderingane at det ikkje ligg føre særlege fare eller risikofaktorar, eller andre sårbare forhold i området som planen må ta særleg omsyn til, utover det som er nemnt om naturgitte forhold pkt. f om bølgjepåslag i kombinasjon med framtidig havnivåstiging og stormflo. Området er heller ikkje spesielt sårbart for dei tiltaka reguleringsplanen gjev rom for. Det må såleis ikkje innarbeidast særlege tiltak eller forutsetningar i planen med omsyn på risiko og sårbarheit. PLANEN OG VERKNADER AV DENNE 6

7 Reguleringsformål: Bustader, frittliggande BFS 1 Omfattar eksisterande bustadhus, servicebygg. Arealet er del av areal tidlegare regulert til næringsformål/turistanlegg. Fritidsbustader, frittliggande BFF 1, 2 og 3 Omfattar 5 eksisterande og bebygde tomter, og 6 nye tomter. Fritidsbustader, konsentrert BFK 1 Omfattar 5 eksisterande fritidsbustader bygd nede ved sjøen. Arealet tidlegare regulert til næringsformål/turistanlegg. Naust BN 1 Areal for eksisterande eldre naustbebyggelse. Vegareal p_skv 1 med sideareal og stikkvegar Parkeringsareal, felles SPA 1 Omfattar eksisterande felles parkeringsareal.. Nettstasjon SE 1 Omfattar eksisterande nettstasjon. Grønnstruktur, naturområde GN 1 Grønnstruktur, friområde GF 1 Småbåthamn, landareal og sjøareal VS 1 Omfattar eksisterande opparbeidd småbåthamn Sjøområde, friluftområde VFV 1 Bustader: I reguleringsføresegnene er utbyggingsform for bustader definert som «frittliggande småhusbebyggelse», dvs. einebustader eller vertikaldelte to-mannsbustader. I einebustader kan det etablerast «underordna bi-husvære». Utnytting av tomta er regulert og avgrensa av byggegrenser, utnyttingsgrad. Byggehøgder og avstandskrav mot nabogrense, som skal vere i samsvar med gjeldande reglar i plan- og bygningslova Naust: Reguleringsføresegnene er i samsvar med kommuneplanens sine reglar, og avgrensar enkeltnaust til eit bruksareal på inn til 40 m 2. Planen sikrar eksisterande friluftsområde og naturområde, inkl. areal som alt er tatt i bruk som næraktivitetsområde. Verknad av planen: Slik planen er utforma er rammene for vidare utbygging i planområdet redusert i forhold til kva som kunne bli resultatet av ei vidareutvikling av turistanlegget og tilhøyrande bygningsmasse slik eksisterande reguleringsplan for området tillet. Det blir rom for færre bygningar. Nye fritidsbustader er gitt dei same avgrensingane som i gjeldande plan når det gjeld byggehøgde. Noverande bygning som har vore nytta til bustad/utleige, blir no regulert til bustadformål frittliggande småhusbebyggelse. Det har kome synspunkt på at det er uheldig med ei slik blanding. Tiltakshavaren er av ei noko anna meining. For det første er ikkje dette eit stort hytteområde. Utnyttinga er rimeleg lite intensiv, då dei fleste fritidsbustadane vil stå på eigne tomter med eigne uteområde. At det blir nokre fastbuande i området, ser ein som positivt. På denne måten vil området skjeldan vere heilt folketomt, og såleis vere mindre attraktivt for uvedkomande å ta seg til rette. 7

8 Omfanget av bustader er avgrensa til eksisterande, og planen legg til rette for gode kvalitetar for både fastbuande og hyttebuarar. Ny reguleringsplan endrar ikkje forholda for ålmenn ferdsel på sjøen eller i strandsona. I samsvar med eksisterande reguleringsplan er det framfor «rorbuene» ved sjøen alt fylt ut og bygd ein platt med rekkverk mellom bygningane og sjøen. Denne forblir uendra. I sjøen vil den frie ferdselen vere uendra og uhindra. Gjennom dei vurderingane som er gjort i denne planomtalen, og gjennom ROS-analysen, oppsummerer ein at reguleringsendringa ikkje vil påverke omgivnadane på ein slik måte at planen ikkje kan gjennomførast. Det ligg heller ikkje føre slike forhold på staden som vil vanskeleggjere vidare utbygging i tråd med planen. AREALOPPGAVE Bustader, frittliggande m 2 Fritidsbustader, frittliggande m 2 Fritidsbustader, konsentrert m 2 Naustområde 835 m 2 Vegareal m 2 Parkeringsområde 400 m 2 Nettstasjon 36 m 2 Grønnstruktur m 2 Småbåthamn m 2 Friluftsområde i sjø m 2 Planområdet totalt m 2 Vestnes, Konsulent JOBing og Vestnes kommune Vedlegg: Plankart Planføresegner Referat frå oppstartsmøte Oppstartsvarsel Annonse Innspel Oppsummering av innspel 8