REGULERINGSENDRING SJØHOLT SENTRUM DETALJPLAN PLANOMTALE

Transkript

1 REGULERINGSENDRING SJØHOLT SENTRUM DETALJPLAN PLANOMTALE 08. november 2012 Sist revidert

2 INNHALD 1. Sammendrag side 3 2. Bakgrunn for planabeidet 3 3. Planprosessen 3 4. Gjeldande planstatus og overordna retningslinjer 3 5. Eksisterande forhold Plassering 4 Avgrensing 5 Storleik 5 Topografi 5 Eksisterande bygg 5 Verneinteresser/kulturminne 5 Miljøfaglege forhold 5 Trafikkforhold 5 Risiko og sårbarheit 5 Grøne interesser/barn sine interesser 5 Interessemotsetningar 5 6. Utgreiingar i samsvar med forskrift om konsekvensutgreiingar 5 7. Planomtale Innleiing 5 Reguleringsformål 6 Byggeformål og grad av utnytting 6 Topografi/landskapstrekk 6 Trafikkforhold 6 Universell utforming Juridiske forhold 7 8. Verknader av planen Eksisterande reguleringsplaner 7 Topografi/landskapstrekk 7 Miljøfaglege forhold 7 Trafikkkforhold 8 Grøne interesser/barn sine interesser 8 9. Risiko og sårbarheit Innspel og merknader 10 Landskapsarkitekt MNLA Roger Tokle AS side 2

3 1. SAMMENDRAG Reguleringsplanen skal legge til rette for å anlegge parkeringsplassar og bygging av garasjeanlegg for brukarar av nytt rådhus/sjøholt Næringsbygg og Årøyhaugen barnehage. Samstundes skal planen ta i vare dei mjuke trafikantane med klare gangsoner og hente- /bringesone for barnehagen. 2. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Føremålet med reguleringsarbeidet er å legge til rette for bygging av parkeringsplassar og garasjeanlegg for Sjøholt Næringsbygg, og opparbeiding av hente-/bringesone for Årøyhaugen barnehage. Planen skal vise trafikkareal for Årøyhaugen barnehage og Sjøholt Næringsbygg. Forslagsstillar er Sjøholt Næringsbygg Plankonsulent er Landskapsarkitekt MNLA Roger Tokle AS Det er ikkje stilt krav om konsekvensutgreiing. 3. PLANPROSESSEN Det var halde oppstartsmøte med kommunen Vidare vart det annonsert melding om planoppstart i Bygdebladet onsdag 29. februar Samstundes vart det, etter adresseliste frå kommunen, sendt skriftleg varsel til naboar og andre berørte partar og høyringsinstansar. Det var ikkje stilt krav om planprogram og konsekvensutgreing. Undervegs har det vore halde møte mellom kommune, planleggar og tiltakshavarar og planleggar for reguleringsplan for Sjøholt Næringsbygg/Rådhuset og denne private planen for å samordne arbeidet. Det var dessutan halde eit møte spesielt om denne planen i Ørskog den 5/ Behandling i Kommuneplanutvalet: , sak KP-073/12 Siste revisjon av plankartet: GJELDANDE PLANSTATUS OG OVERORDNA RETNINGSLINJER For området gjeld en eldre reguleringsplan for Sjøholt sentrum (sjå kartskisse). Mot nord og vest grensar planforslaget for reguleringsplan for Sjøholt sentrum vedtatt i Mot nordvest er det under arbeid detaljplan for Sjøholt Næringshage. Denne private regulerigsplanen blir sett i sammenheng med planen for Sjøholt Næringshage (rådhuset). Slik planområdet er tenkt brukt vil det ligge innafor ei forventa oppskyllingshøgde for flodbølgje i samband med fjellskred frå Åkneset. Men det har ikkje kome merknader om at det må takast høgde for dette i denne planen. Landskapsarkitekt MNLA Roger Tokle AS side 3

4 Reguleringsendring Sjøholt sentrum 5. EKSISTERANDE FORHOLD Plassering Planområdet er i dag regulert til bustadformål og trafikkformål. Trafikkformålet er dagens Årøyvegen og tilkomst til Årøyhaugen barnehage. Landskapsarkitekt MNLA Roger Tokle AS side 4

5 Avgrensing Mot bustadformålet som skal omregulerast er det satt ei grense etter avtale med grunneigar. Mot sør er grensa etter nabogrense til bustadtomt. Storleik Planområdet er 1579 m2 stort, og inneheld ingen bygningar. Nabobygga i sør og aust er einebustader i 2 etasjar. Topografi Planområdet skrår jamt frå ca. kote 2,5 i Årøyvegen til litt over kote 8 i søraust, ein høgdeforskjell på nesten 8 m. Eksisteranda bygg Terrenget rundt grunnmuren for naboen i sør ligg på ca. kote 9, og for naboen i aust ca. kote 7. Verneinteresser/kulturminne Det er ingen registrerte verneinteresser/kulturminner i området. Miljøfaglege forhold Det er ikkje registrert miljøfaglege forhold som har betyding for planforslaget. Trafikkforhold I dag går Årøyvegen gjennom planområdet som ein av tilkomstane til bustadtomtene lenger søraust. Vegen blir brukt både som bilveg og veg for gang- og sykkeltrafikk. Risiko og sårbarheit Jfr. sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarheit i samfunnsplanlegginga. Interessemotsetningar Interessemotsetningane er behovet for parkeringsplassar og ønske om fortsatt ønske om å halde Årøyvegen open for biltrafikk og bevare eksisterande terreng som buffer mellom boområdet og sentrumsområdet. 6. UTREIINGAR I SAMSVAR MED FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREIINGAR Tiltaket krev ikkje konsekvensutgreiing. 7. PLANOMTALE Innleiing Det overordna formålet i planen er parkering for brukarane av Ørskog næringseigedom og Årøyhaugen banehage, og hente-/bringesone for Årøyhaugen barnehage. Det har vore vurdert fleire løysingar med omsyn til heilt stenging av Årøyvegen og løysingar for hente-/bringesonen. Ein hamna på ein stenging av Årøyvegen for biltrafikk for å unngå kryssande trafikk over parkeringsplassen. Køyrevegen til bustadene er likevel ikkje stengt. Gjennomgang for gåande/syklande er likevel ført vidare. Einvegskøyring for hente-/bringesona blir er trafikksikker løysing der ein unngår svinging og rygging. Landskapsarkitekt MNLA Roger Tokle AS side 5

6 Reguleringsformål Reguleringsformåla er: 1119 Garasjeanlegg 154 m Annan veggrunn, grøntareal 228 m Offentleg veg 361 m Fortau 94 m Parkering 743 m2 Byggeformål og grad av utnytting Einaste byggeformål er garasjeanlegget som kan utnyttast nesten heilt ut, dvs. BYA= 94 % med 0,5 m byggegrense mot nabo i aust. Byggehøgda kan bli maks høgde 4 meter for å tilpasse terrenget i aus Topografi/landskapstrekk Høgste punkt i sør er ca. kote 8, og i aust kote 7. Skal ein kunne nytte området til parkering må den få god tilslutning til eksisterande vegar og omgivnadene til SN. Det krev at terrenget må ned til under kote 3,0 for å få god tilpassing. Det krev skjering/ev. fjellsprenging i terrenget. Skjeringane tar ein opp med ein kombinasjon av støttemur og ei skråning som plantast til, sjå profilane under. Trafikkforhold Årøyvegen gjennom planområdet blir stengt som køyreveg, men bustadene får likevel tilkomst frå Kyrkjevegen/kryss Måsøyrvegen utan at tilkomsten blir særleg lenger. Men det er tilrettelagt for gang- og sykkeltrafikk som før inn på fortauet/gangsonen langs SN og vidare til ut nordover i Årøyvegen. Der Årøyvegen blir stengt er det tilrettelagt for snuplass for lastebil. Frå parkeringsområdet og ut i Øyraven i nordaust blir det einvegskøyring. Då blir hente- /bringesona blir er trafikksikker løysing der ein unngår svinging og rygging. Her er satt av romsleg plass til dropsona. Mot Sjøholt Næringsbygg/rådhuset blir det skråparkering mot eit 3 m breit fortau. Med skråparkering treng bilane mindre ryggeareal enn med vinkelrett parkering. Landskapsarkitekt MNLA Roger Tokle AS side 6

7 Universell utforming Etter at tilkomst- og parkeringsområda er planert vil dei har stigningsforhold slakare enn 1:20 som tilfredsstiller krava for rørslehemma. Alle overgangar mellom gangareal og køyreareal skal vere med kantstein, Kantsteinen vil vere lysare i farge og fungere som ledelinje. Overgangar mellom fortau og fotgjengarovergangar skal vere nedsenka/trinnfri. Ledelinjer og taktile avgrensingar skal vere ein del av eit sammenhengande system frå busstasjonen og vidare til Øyravegen. Skissa viser gangsonene rundt Sjøholt næringsbygg, snuplass etter stengt Årøyvegen, og gangforbindelse frå snuplass til Øyravegen og Kyrkjevegen. Juridiske forhold I planens føresegner er det i rekkefølgjebestemmingane tatt med at Øyravegen nord for Sjøholt næringsbygg må vere ferdig utbygd før Årøyvegen stengast. 8. VERKNADER AV PLANEN Eksisterande reguleringsplanar Deler av ei eksisterande/regulert bustadtomt blir gjort om til parkeringsareal og garasjeanlegg. Regulert gjennomkøyring av Årøyvegen blir stengt for biltrafikk, men halde open for gang- og sykkeltrafikk. Regulert veg med sideterreng til Årøyhaugen barnehage blir regulert til hente-bringesone med fortausløysing. Topografi/landskapstrekk Opp mot naboane i aust og sør blir det skjeringar i terrenget. Skjeringane blir redusert med steinmur og planting. Det vil bli kravd gjerde på toppen langs deler av skråningane. Landskapsarkitekt MNLA Roger Tokle AS side 7

8 Miljøfaglege forhold For bustadene sør for reguleringsendringane kan det føre til nok meir støy enn vanleg på grunn av motorstøy frå parkering og hente- bringesonen. Dette gjeld spesielt om morgonen og ettermiddag når arbeidstida er over. Samstundes vil det bli mindre biltrafikk forbi nokre av bustadene sidan Årøyvegen blir stengd. Trafikkforhold Gjennomføring av reguleringsplanen med stenging av Årøyvegen fører til at ein skiljer betre gåande og syklande frå køyretrafikken. Dei gåande vil bli ført til gangsonene rundt Sjøholt Næringsbygg der det er tosidig fortau både langs Øyravegen og Kyrkjevegen. Grøne interesser/barn sine interesser Planen gjer deler av ei tomt, ein hage, om til trafikkareal. Barna sine interesser er vurdert til å gjelde gangsambandet frå der Årøyvegen blir stengt og vidare til Øravegen. Dette vil innebere ein forbetring av forholda for gåande. 9. RISIKO OG SÅRBARHEIT Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarheit i samfunnsplanlegginga. Emne Er det knytt uakseptabel risiko til Nei Ja Naturgitte forhold Omgivnad Verksemdsrisiko Brann/ulykkesberedskap Infrastruktur Kraftforsyning a Snø-, jord-, steinskred eller større fjellskred? X b Flodbølgjer som følgje av fjellskred i vatn/sjø? 1) c Utgliding av området (ustabile grunnforhold)? X d Flaum eller flaumskred, også når ein tek omsyn til auka nedbør som X følgje av klimaendringar? e Skogbrann/lyngbrann i området som vil vere ein fare for X bustader/hus? F Ekstremvêr/stormflo medrekna ei ev. havnivåstigning som følgje av 2) endring i klima? g Radon i området? X h Ein potensiell fare for radon (radonsperre)? X i Anna (spesifiser)? X a Regulerte vassmagasin med spesiell fare for usikker is i nærleiken? X b Terrengformasjonar som utgjer spesiell fare (stup etc.)? 3) c At tiltaket (utbygging/drenering) vil kunne føre til oversymjing i X lågareliggande område? d Anna(spesifiser)? X a At tiltaket omfattar spesielt farlege anlegg? X Utilsikta/ukontrollerte hendingar i nærliggande verksemder X b (industriføretak etc.)? a Tilstrekkelig sløkkjevassforsyning (mengde og trykk)? X b Gode tilkomstruter for utrykkingskjøretøy? X a Kjende ulykkespunkt på transportnettet i området? X b Utilsikta/ukontrollerte hendingar som kan inntreffe på nærliggande X transportårer inkl. sjø- og luftfart? c Transport av farleg gods til/gjennom området? X a Påverking av magnetfelt frå høgspentliner? X b Klatrefare i høgspentmaster? X c Endring (styrking/svekking) av kraftforsyningstryggleiken i området? X Landskapsarkitekt MNLA Roger Tokle AS side 8

9 Vassforsyning Sårbare objekt Er området påverka/ forureina frå tidligare bruk Ulovleg verksemd a Tilstrekkeleg vassforsyning i området? X At tiltaket ligg i eller nær nedslagsfeltet for drikkevatn, og at dette kan X b utgjere ein risiko for vassforsyninga? At bortfall av følgjande tenester vil medføre spesielle ulemper for X området: - elektrisitet? a - teletenester? - vassforsyning? - renovasjon/spillvatn? b Spesielle brannobjekt i området? X c Omsorgs- og oppvekstinstitusjonar i området? X a Gruver: opne sjakter, steintippar etc.? X b Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringar etc.? X c Industriverksemd som t.d. avfallsdeponering? X d Anna (spesifiser)? X a tiltaket i seg sjølv som eit sabotasje-/terrormål? X b At det finst potensielle sabotasje-/terrormål i nærleiken? X 1) Gjeld ev. oppskylling i samband med fjellskred frå Åkneset. Sjå reguleringsplan for Sjøholt Næringshage. 2) Ikkje etter det som er forventa dei neste 50 åra 3) Skjeringa/skråninga opp mot naboen i sør kan medføre fare, og vil medføre krav om eit gjerde for å hindre at personar uforvarande dett utanfor. Sjekklista er gjennomgått den 8/ av sign: Landskapsarkitekt MNLA Roger Tokle AS side 9

10 10. INNSPEL OG MERKNADER Innan merknadsfristen kom det inn 6 innspel og merknader til melding om planarbeid. Under, i kursiv, følgjer eit kortfatta sammendrag av merknadene med forslagstiller sin kommentar. 1. Norges vassdrags- og energidirektorat, dat NVE har ingen innspel til føreslått reguleringsendring for Sjøholt sentrum. 2. Ørskog kommune, Sørviskontoret, dat Eldrerådet i Ørskog ser ingen ulemper med reguleringsendringa, men presiserer at garasjeanlegget må ikkje verte skjemmande eller ta utsikt frå naboane. Garasjeanlegget vil i stor grad ligge lågare enn dagens terreng og vil derfor ikkje ta utsikt. Føresegnene set krav til utforming av garasjeanlegget slik at det skal harmonere med eksisterande bebyggelse og det nye rådhuset. 3. Møre og Romsdal fylkeskommune, dat Møre og Romsdal fylkeskommune har ut frå sine ansvarsområde ingen særskilte merknader. 4. Grete Sjøholt og Ådel Sjøholt, dat Der synd at ein er nødt til å gjere inngrep i eit godt avgrensa bustadområde for å løyse parkering for nytt rådhus og hente-/bringesone for Årøyhaugen barnehage. Syns at planområdet sammen med planen for nytt rådhuset bør slås saman til ei regulering. Ber om at Årøyvegen, dersom den blir stengd, blir gjort om til gang- og sykkelveg. Må klargjere snumuligheitene i Årøyvegen dersom den blir stengd. Det blir stor høgdeforskjell frå toppen av tomta i sør til planlagt parkeringsplass. Dette fører til verdiforringelse av tomta, og tiltaket vil krevje sikringstiltak. Føreset at parkeringsområdet får ei naturleg avgrensing til landskapsformene på tomtene. Kommunen har meint det er best å skilje planoppgåvene. I planen er det opna for gangveg frå Årøyvegen i sør til fortau langs Sjøholt Næringsbygg. Samstundes er det vist snuplass dimensjonert for lastebil der Årøyvegen blir stengd. Frå nabotomta i sør og ned til parkeringsplassen kan det bli ein høgdeforkjel på over 5 meter. Naturleg avgrensing er vanskeleg utan at det blir skråning langt inn på parkeringsplassen. Det blir derfor satt opp ein meterhøg støttemur, og at det blir skråning derifrå og opp. I skråninga kan det plantast busker som vil dempe verknaden og ev. fjellskjeringa. På toppen bør det uansett setjast opp ein gjerde. 5. Statens vegvesen, Plan- og trafikkseksjonen, dat Det er avgjerande viktig at det reguleringsplanen ikkje fører til endra trafikkmønster med auka trafikk i vegkryssa mellom det lokale vegnettet og E39. Har ingen særlege innvendingar ut over dette under føresetnad av at Øravegen blir realisert i samsvar med reguleringsplan for sentrum stadfesta i Realisering av Øyravegen før stenging av Årøyvegen bør innarbeidast som rekkefølgjekrav i føresegnene. I og med at det blir opparbeidd ein ny veg mellom Årøyvegen og Kyrkjevegen, blir det ikkje behov for å køyre/krysse hovudvegen gjennom Sjøholt sentrum. Realisering av Øyravegen før stenging av Årøyvegen er nedfelt i 6.2 i føresegnene til planen. 6. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, dat Parkeringsareala må få ei utforming som minimerar trafikkfarlege situasjonar. Det må stillast krav om universell utforming av areala. Landskapsarkitekt MNLA Roger Tokle AS side 10

11 Rår til at parkeringsplassane vert prioritert brukarane av barnehagen. Det må gjennomførast en risiko- og sårbarheisanalyse for planområdet. Sjølve parkeringsplassane er utforma på vanleg måte der ein må rygge ut av ei parkeringslomme. Hente- og bringesona for barnehagen er einvegskøyrt og skal være utan ryggesituasjonar. Bruken av parkeringsplassane blir ein privat avtale. Risiko og sårbarheits analyse er vedlagt planen som eige dokument. Landskapsarkitekt MNLA Roger Tokle AS side 11