PLANBESKRIVELSE MED ROS-ANALYSE

Transkript

1 Side 1 av VestlandsHus AS Postvegen Ålesund Tlf.: NO MVA Detaljreguleringsplan Lambertgarden, Sula kommune, gnr. 109 bnr. 17 Planforslag PLANBESKRIVELSE MED ROS-ANALYSE

2 Side 2 av Innholdsfortegnelse Planbeskrivelse... 3 Eksisterende situasjon... 3 Eiendomsstatus... 3 Planstatus for gjeldende planer... 3 Samordning/medvirkning... 3 Viktige hensyn i planarbeidet... 5 Konsekvensutgreiing med ROS-analyse... 6 Beskrivelse av planforslaget... 8

3 Side 3 av Planbeskrivelse Vi viser til PBL 4-2, med krav om planbeskrivelse for alle forslag til planer etter loven. Reguleringsplanen fremmes av VestlandsHus AS på vegne av Bolig Prosjekt AS. Planen er en detaljert reguleringsplan. Hovedformålet for reguleringsplanen er byggeområde for bolig med tilhørende areal for lekeområde, friområde mot bekken og areal til nødvendig trafikkavvikling. Eksisterende situasjon Det vedlagte forslaget til reguleringsplan omfatter et område på 23,8 daa. Området består av overflatedyrka jord, innmarksbeite og skog. Arealene er ikke under gårdsdrift i dag. Det renner en bekk langs området. Av bebyggelse står det et gårdstun med bolighus, uthus og låve fra ca Tunet er registrert i SEFRAK-registeret. Deler av bolighuset kan være eldre. Huset er tilbygd i flere trinn senere. Bebyggelsen er i dårlig byggeteknisk stand og er planlagt revet. Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for boliger. Eiendomsstatus Eiendommen 109/17 eies av Olga Mørk og Odd Inge Moldvær. Bolig Prosjekt har inngått en utbyggingsavtale med grunneierne. Planstatus for gjeldende planer Planarbeidet har som formål å tilrettelegge for bolig. Hoveddelen av arealet utnyttes i tråd med kommuneplanens arealdel. Mot øst er et areal avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel. Deler av dette arealet blir omdisponert til bolig- og vegformål, samt en grønn korridor langs bekken. Samordning/medvirkning Oppstartsmøte med kommunen ble avholdt med Bolig Prosjekt AS og Sula kommune til stede. VestlandsHus AS har i ettertid blitt tilknyttet prosjektet som plankonsulent. Varsel om oppstart reguleringsarbeid ble sendt naboer, velforening og andre interessenter i henhold til liste fra kommunen, den Frist for merknader ble satt til Det ble varslet med annonse i Sulaposten den Det kom inn 10 merknader i forbindelse med varslingen, hvorav 4 fra offentlige instanser, 4 fra naboer og 2 fra Rotene Velforening. Merknadene er oppsummert under. Fylkesmannen i Møre og Romsdal Det er ikke registrert kulturminnefaglige verdier i området. Det påpekes at det må legges inn en god buffersone mot bekken. Støyforholdene må avklares. Arealet må vurderes mot Naturmangfaldlova. Det må gjennomføres en ROS-analyse og det må tas hensyn til barn og unge. Forslagsstillers kommentar: Det er lagt inn buffersone mot bekken. Rekkefølgekrav med hensyn til støy langs hovedveg gjennom felt er lagt inn i reguleringsbestemmelsene. I følge kart hos Miljødirektoratet (Tidligere Direktoratet for naturforvaltning) er arealet ikke avmerket med følgende: Utvalgte naturtyper Prioriterte arter

4 Side 4 av Verneområder Verneplan for vassdrag Naturtyper Korallrev Helhetlig kulturlandskap Friluftsområder Arter Inngrepsfrie naturområder Kulturminner Miljøregistrering i skog og skogbruksplan Rødlistearter ROS-analysen følger senere i dette dokumentet. Hensyn til barn og unge er ivaretatt med lekeplasser og planens utforming. Norges vassdrags- og energidirektorat NVE ser ikke behov for videre utredning av skredfare. Nedre del av planområdet ligger innenfor område med marin strandavsetning. Det kan ikke utelukkes at det finnes ustabile avsettinger med leire i grunnen. Bekk med kantsone kan reguleres til «Natur og friluftsliv». Minsteavstand fra bekk til byggverk bør være 20 m. Forslagsstillers kommentar: Ved utgraving må man være oppmerksom på leire i grunnen. Avdekkes dette bør det vurderes nærmere undersøkelser. Bekk og buffersone blir regulert til Friområde. Byggegrense blir ikke plassert nærmere bekk enn 20 m. Møre og Romsdal Fylkeskommune Det er ikke stort potensiale for funn av automatisk fredet kulturminne. Innenfor planområdet ligger et tun fra før Fylkeskommunen ber om at tilstand og mulighet for bevaring blir vurdert i planarbeidet. Det er et rikt biologisk mangfold langs elva. Fylkeskommunen vil tilrå at området som er i strid med formål i kommuneplanen blir tatt ut av planen. Forslagsstillers kommentar: Tunet er i dårlig stand og står ugunstig plassert i forhold til god utnyttelse av arealet. Det er derfor planlagt revet. Biologisk mangfold langs elva blir bevart ved at det etableres en buffersone mot elva. Planområdet er forminsket vesentlig siden varselet ble sendt ut. Hoveddelen av arealet som strider med kommuneplanen (spesielt mot sør) er tatt ut av planen. Det er beholdt et mindre areal mot øst som ikke er utlagt til boligområde i kommuneplanen. Tafjord kraftnett AS Tafjord kraftnett har ingen merknader til reguleringsplanen. Astrid A. Devold og Ole Andreas Devold Grunneiere av Gnr. 109 bnr. 11. De ønsker at gnr. 109 bnr. 11 blir tatt inn i planområdet. Forslagsstillers kommentar: Det har ikke lykkes for forslagsstiller å komme til en avtale med grunneierne for dette området. Det er derfor tatt ut av planområdet, med unntak av buffersone mot bekken.

5 Side 5 av Lars Harald Båtnes, Liv Anne Ytterland, Anne Molvær, Borghild Molvær og Ivar Molvær Naboene har en rekke innsigelser som i hovedsak gjelder tilkomst og trafikkforhold for den sydligste delen av det varslete planområdet. Forslagsstillers kommentar: Naboene er blitt imøtesett ved at det aktuelle arealet er tatt ut av planområdet. Fred Jarnes Jarnes har tre innsigelser. Tomtene i byggefeltet «Rotene» ble i sin tid solgt med forventning om at det skulle være omsluttet av friområde. Arealet er den siste grønne korridoren med tilkomst til fjellet i området. Området har flere råser som fører til fjells. Forslagsstillers kommentar: Alle innsigelsene er tatt til følge ved at det sydligste arealet er tatt ut av planområdet og at det etableres en grønn korridor langs bekken. Rotene velforening Velforeningen har sendt to brev med innsigelser, som i hovedsak gjelder trafikkforhold og omregulering fra LNF til boligformål. Forslagsstillers kommentar: Innsigelsene er i hovedsak tatt til følge ved at det sydligste arealet er tatt ut av planområdet. Det meste av LNF-området er dermed falt bort og det er ikke behov for vegtilførsel til området via Rotene. Arne Tusvik, Ruth Grøndal og Harald Eikrem Tusvik Naboene har tre merknader. Eiendomsgrense i sør er ikke så rettlinjet som det fremgår av kartgrunnlaget, men følger steingjerdet i marka. Det bes om at overgangen fra foreslått utbyggingsområde til deres eiendom (gnr. 109 bnr. 9) gjøres uten bruk av store fyllinger/høy mur. De ber om at det planlegges en veg som tilførsel til fremtidige boligområder mot vest. Forslagsstillers kommentar: Arealet mot sør er tatt ut av planen, nøyaktighet til eiendomsgrensen er dermed ikke lenger relevant. Murer og skråninger er ikke detaljprosjektert i reguleringsplanen. Ved utbyggingen av området vil nabo bli varslet med detaljert situasjonsplan og fasadetegninger som viser tiltak i grunnen. Det vil da være naturlig å ha en dialog med naboen angående utformingen. Ny veg mot fremtidige boligområder er ivaretatt. Viktige hensyn i planarbeidet Aktuelle rikspolitiske retningslinjer Det er i planleggingen av feltet, tatt hensyn til rundskriv T-5/93: Areal og transportplanlegging. Likeledes er det tatt hensyn til rundskriv T-2/2008: Om barn og planlegging, fra Miljøverndepartementet. Det er planlagt to felles lekeplasser sentralt i feltet. Det er ca. 1 km avstand til skole og barnehage. Det er fortau/gangveg helt frem til eksisterende avkjørsel.

6 Side 6 av Broen over bekken sikres med forskriftsmessig gjerde. Gjerdet plasseres også et stykke inn over land på begge sider for å sikre mot fall der det er høydeforskjell. Universell utforming er tatt hensyn til ved at deler av lekeplassene kan utformes universelt. På grunn av terrengmessige forhold, vil det ikke være universell tilkomst fra alle tomtene. De fleste tomtene vil kunne bebygges med hus som tilfredsstiller krav om tilgjengelig boenhet/universell utforming. Kommunale vedtekter og retningslinjer Sula kommune har bedt om ekstra fokus på hensyn til barn og unge. Dette er ivaretatt. Hovedveg gjennom feltet er dimensjonert med tanke på tilkomst til fremtidig boligområde mot vest, etter ønske fra kommunen. Det er avsatt areal til fremtidig fortau langs denne vegen. Andre viktige planfaglige tema Det var i utgangspunktet tenkt å omregulere et større LNF-område til bolig. Etter innspill fra naboer, kommunen og landbruksmyndighetene er det meste av LNF-arealet tatt ut av planområdet. Det resterende LNF-området som omreguleres til bolig og veg, utgjør en smal korridor som er lite egnet til landbruk. Det er lagt inn friområde som buffersone langs bekken. Byggegrensen blir plassert med god avstand til bekken for å sikre seg mot flom ved fremtidig økning i nedbørsmengde og vannføring. Det er lagt inn i bestemmelsene at det må gjennomføres en støyberegning mot den nye hovedvegen gjennom feltet. Beregningen skal hensynta fremtidig trafikk ved utbygging vest for feltet, med tanke på å legge til rette for eventuelle tiltak når dette området skal bygges ut. Konsekvensutgreiing med ROS-analyse Kommunen har krevd gjennom oppstartsmøtet, at det utføres en ROS-analyse, i samsvar med PBL 4-3. Analysen gjøres ved å fylle ut «Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarheit i samfunnsplanlegginga (ver )», utarbeidet av beredskapsseksjonen hos Fylkesmannen i Møre og Romsdal. Analysen avsluttes med en vurdering av risikofaktorer som fremkommer fra gjennomgangen av sjekklisten. Til grunn for ROS-analysen er informasjon fra befaring på sted, samt informasjon fra: - Sula kommune, gjeldende kommunedelplan - Nettsidene til Miljøstatus i Norge: - Nettsidene til Meterologisk institutt: - Miljødirektoratets kartløsning - Teknisk forskrift - Samfunnssikkerhet i arealplanlegging Kartlegging av risiko og sårbarhet (DSB) - Merknader og innspill fra medvirkningen

7 Side 7 av Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarheit i samfunnsplanlegginga Utarbeidd av beredskapsseksjonen, Fylkesmannen i Møre og Romsdal. Oppdatert Emne Er det knytt uakseptabel risiko til følgjande forhold? Nei Ja Naturgitte forhold Omgivnad Verksemdsrisiko Brann/ulykkesberedskap Infrastruktur Kraftforsyning Vassforsyning Sårbare objekt Er området påverka/ forureina av tidlegare bruk? Ulovleg verksemd a Er området utsett for snø-, iord- steinskred eller større fiellskred? b Er det fare for flodbølgjer som følgje av fjellskred i vatn/sjø? c Er det fare for utgliding av området (ustabile grunnforhold)? d Er området utsett for flaum eller flaumskred, også når ein tek omsyn til auka nedbør som følgje av moglege klimaendringar? e Vil skogbrann/lyngbrann i området vere ein fare for bustader/hus? f Er området sårbart for ekstremvêr/stormflo medrekna ei ev. havnivåstigning som følgje av endring i klima? g Er faren for radon vurdert i området? h Er det tatt omsyn til ein potensiell fare for radon (radonsperre)? i Anna (spesifiser)? a Er det regulerte vassmagasin med spesiell fare for usikker is i nærleiken? b Er det terrengformasjonar som utgjer spesiell fare (stup etc.)? c Vil tiltaket (utbygging/drenering) kunne føre til oversymjing i lågareliggande område? d Barns sikkerhet ved bekken? a Omfattar tiltaket spesielt farlege anlegg? b Vil utilsikta/ukontrollerte hendingar som kan inntreffe på nærliggande transportårer inkl. sjø- og luftfart utgjere ein risiko for området? a Har området tilstrekkelig sløkkjevassforsyning (mengde og trykk)? b Har området gode tilkomstruter for utrykkingskjøretøy? a Er det kjende ulykkespunkt på transportnettet i området? b Vil utilsikta/ukontrollerte hendingar som kan inntreffe på nærliggande transportårer inkl. sjø- og luftfart utgjere ein risiko for området: c Er det transport av farleg gods til/giennom området? a Er området påverka av magnetfelt frå høgspentmaster? b Er det spesiell klatrefare i høgspentmaster? c Vil tiltaket endre (styrke/svekke) forsyningstryggleiken i området? a Er det tilstrekkeleg vassforsyning i området? Ligg tiltaket i eller nær nedslagsfeltet for drikkevatn,og kan dette b utgjere ein risiko for vassforsvninga? a Medfører bortfall av følgjande tenester spesielle ulemper for området: - elektrisitet? - teletenester? - vassforsyning? - renovasjon/spillvatn? b Er det spesielle brannobjekt i området? c Er det omsorgs- og oppvekstinstitusjonar i området? a Gruver: opne sjakter,steintippar etc.? b Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringar etc.? c Industriverksemd som t.d. avfallsdeponering? d Anna (spesifiser)? a Er tiltaket i seg sjølv eit sabotasje-/terrormål? b Finst det potensielle sabotasje-/terrormål i nærleiken?

8 Side 8 av Kommentar til ROS-analysen «Naturgitte forhold C»: NVE skriver i sin merknad at nedre del av planområdet ligger innenfor område med marin strandavsetning. Det kan ikke utelukkes at det finnes ustabile avsettinger med leire i grunnen. Ved utgraving må man være oppmerksom på leire i grunnen. «Naturgitte forhold H»: I henhold til TEK10 bygges alle boliger med radonsperre mot grunn. «Naturgitte forhold D»: Det legges en buffersone for bygninger på 20 m mot bekk for å ta høyde for fremtidig økning i nedbør/ekstremvær. «Omgivnad C»: Overvann ledes til bekken. «Omgivnad D»: Broen over bekken sikres med forskriftsmessig gjerde. Gjerdet plasseres også et stykke inn over land på begge sider for å sikre mot fall der det er høydeforskjell. Beskrivelse av planforslaget Bebyggelsen Det meste av byggeområdet er avsatt til boliger med tilhørende funksjoner. I tillegg er det avsatt et friområde som buffersone mot bekken i øst, samt areal til lekeplasser og trafikkavvikling. Den nordlige delen av området er avsatt til konsentrert småhusbebyggelse; småhus, rekkehus, boliger i kjede, firemannsboliger og lignende. Det er satt krav til bebygd areal, parkeringsplasser, møne- og gesimshøyde. Den sydlige delen av området er avsatt til frittliggende småhusbebyggelse; eneboliger og tomannsboliger. Det er satt krav til bebygd areal, parkeringsplasser, møne- og gesimshøyde. Vei og trafikk Hovedveg gjennom feltet er offentlig, og det er avsatt areal til fremtidig fortau. Broen over bekken blir dimensjonert for veg med fortau. Hovedvegen er tenkt som fremtidig tilkomst til fremtidig boligområde mot vest. De interne vegene i feltet vil være private. Veibredder og geometri er vist på vedlagte kart. Vann, avløp og tekniske anlegg Kommunalt vann- og avløpsanlegg skal etableres før feltet bygges ut. Det er tatt inn i rekkefølgebestemmelsene.