Saken gje/der klage over innvilget tillatelse til endret plassering av ny bolig. >l<>l<>l<

Transkript

1 A Fylkesmannen I i I Sør-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: , Telefaks Besøksadresse: E. C. Dahls g. 10 Saksbehandler Kristin Vang Juridisk Veiteberg Innvalgstelefon Vår dato Vår ref. (bes oppgitt / Deres dato Deres ref enhet ved svar) RISSAKOMMUNE Rissa kommune Rådhusvegen RISSA 1 5 JUN 2015 RISSAKOM 6 UNE N JU Saksnr.: 20' Klage klagebehandling ny bolig - Stortrehaugveien oppheves og hjemsendes I53. 5 etter innvilget tillatelse til endret plassering 34 - Rissa 154/87 kommunens vedtak for ny behandling av Saken gje/der klage over innvilget tillatelse til endret plassering av ny bolig. Kommunen opprettholder sitt eget vedtak etter forberedende klagebehandling. Fylkesmannen opphever kommunens vedtak av 1. mars 2016 på bakgrunn av manglende dispensasjonsvurdering. Vedtaket sendes tilbake til kommunen for ny behandling. >l<>l<>l< Vi viser til Rissa kommune sitt Oversendelsesbrev av 30. mars Saksgangen Rissa kommune innvilget søknad om dispensasjon for bruksendring av eksisterende hyttetomt til boligformål på eiendommen gnr/bnr 154/87, i vedtak av 22. oktober Dette vedtaket ble ikke påklaget. Det framgår ikke av vedtaket om det i søknaden var vedlagt bilder og tegninger av det planlagte tiltaket, men i kommunens forberedende klagebehandling av 29. mars 2016 står det at søknaden ble sendt inn uten Situasjonskart som viser plassering av bygg. Det bemerkes at rådmannens innstilling varå avslå søknaden da en bruksendring ble ansettå burde skje gjennom en reguleringsendring, men i Hovedutvalget for landbruk, teknisk og miljø falt rådmannens innstilling mot en stemme. Den 11. november 2015 mottok kommunen deretter en ny søknad om oppføring av tiltak på eiendommen, og i vedtak av 23. november 2015 ga kommunen tillatelse til oppføring av bolig. Det ble ikke gitt ny dispensasjon for oppføringen da tiltaket ble ansett å være i tråd med både dispensasjonsvedtaketav 22. oktober 2015 og for øvrig innenfor begrensningene i reguleringsbestemmelsene. Dette vedtaket ble heller ikke påklaget. Den 7. februar 2016 mottok kommunen en e-post fra en nabo av tiltakshaver (heretter klager) hvor det ble anført at boligen var feilplassert i forhold til det som var vist på kartet ved nabovarslingen. Det antas av klager at boligen har fått en plassering 3-4 meter Ienger nord enn omsøkt, og det bes om at det foretas en ny oppmåling. I brev av 8. februar 2016 skriver kommunen at tiltaket kommer ca 2 meter lenger «ned» [nordover - Fylkesmannens merknad] enn opplyst i søknaden, i tillegg til at det kommer en god del nærmere grensen mot Øst enn det som er omsøkt. Dette medfører da også at tiltaket kommer nærmere E-post: fmst ostmottak f lkesmannen.no Internett: lkesmannen.no st Organisasjonsnummer:

2 2 h `. tenkt ny grense enn 4 meter. Fylkesmannen bemerker her at kommunens anførsel om «tenkt ny grense» knytter seg til en avtale mellom klager og tiltakshaver som sier at klager egentlig skal kunne kjøpe deler av tiltakshavers eiendom. Dersom salget blir gjennomført så vil dermed boligen komme nærmere den nye grensen enn 4 meter og det kreves da dispensasjon fra pbl Salget er imidlertid ikke gjennomført og vil i følge klager heller ikke bli gjennomført. Fylkesmannen forholder seg derfor til grensen slik den er. Søknad om endring av tillatelse ble mottatt i kommunen den 16. februar I forbindelse med endringssøknaden har kommunen mottatt to nabomerknader til tiltaket. Vedtak om å innvilge endringssøknaden ble fattet 1. mars Vedtaket er påklaget av advokat Per Wold v/advokathuset Trondheim DA på vegne av Kristin Breivoll. Kommunen opprettholder sitt eget vedtak etter forberedende klagebehandling, og har oversendt saken til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Kla efrist o rettsli kla einteresse Klagen er framsatt til rett tid og av klageberettiget person i saken, jfr. forvaltningsloven (fvl.) 28 og 29. Kla ers anf rsler Vedtaket påklages da det i følge klager lider av feil i saksbehandlingen, feil og uklarheter i faktum, og feil i rettsanvendelsen. Fylkesmannen har i det følgende foretatt et eget sammendrag av klagers anførsler. Saksbehand/ingen o Klager mener at det fremstår som en merkelig måte å utøve forvaltningsmyndighet på når utvalg for landbruk m.v. har befart eiendommen og deretter bedt administrasjonen om å fatte et positivt vedtak. o I forbindelse med endret plassering så skulle det vært foretatt en dispensasjonsvurdering. Klager skriver her at; «Vedtaket omhandler for øvrig kun spørsmålet om møneretning, og det skrives intet eller lite om plasseringen. >> o Boligpartner innrømmerå ha satt opp hytta der den står, og at dette er gjort uten å varsle kommunen. o Nabo Breivoll ga beskjed til tiltakshaver og kommunen om feilplasseringen mens det kun var støpt sokkel og ikke påbegynt bygging av reisverk. Dette anses av klager å være et viktig moment. o Det foreligger videre ingen forutsigbarhet i betydningen av et nabovarsel, og heller ikke i at bestemmende myndighet (utvalget) får ta del i de sakspapirer som sendes inn til kommunene i en behandlingsprosess og får dannet seg et grunnlag for vedtak på den måten. Klager skriver i den forbindelse at; «Det er grunn til å tro at utvalget ikke kjenner saken godt nok til å kunne ha en berettiget mening om den.» o Avslutningsvis under overskriften <<Saksbehandlingen>> så skriver klager at; «På generelt grunnlag kan en for øvrig bemerke at en reguleringsplan mister sin funksjon som styringsredskap når den ikke hensyn tas i saksbehandlingen i forbindelse med enkeltsaker. At det foretas enkelt vise dispensasjoner uten å se helheten er ikke hensiktsmessig og frarådes selvfølgelig av overordnede myndigheten»

3 u l 3 Faktum Klager anfører her at kommunen ikke sier noe om hvilket faktum de bygger på, og at de glemmer å argumentere for annet enn spørsmålet om møneretning. Videre anføres det at det også er en rekke momenter ved de faktiske omstendigheter knyttet til selve byggesaken man ikke kjenner til. Klager mener til sist at feil i faktum må føre til opphevelse. Rettsanvende/sen Klager anfører at det ikke framgår av søknaden hvorfor søker mener at kommunen skal gi tillatelse til endret plassering, noe som er et krav. Når det gjelder utsikt over fjorden så uttales det at den blir vesentlig forringet. Dette fordi bygget er plassert langt fra veien, og dermed for mye inn i siktlinjen fra Breivolls terrasse. Når det gjelder selve bygningen så er denne i strid med reguleringsplanen. Det vises her til reguleringsplanens bestemmelse i punkt 1.1 andre avsnitt hvor det står at hytte skal plasseres så lavt i terrenget som mulig, og «slik angitt møneretning viser.>> Den omsøkte hytta har avvikende møneretning. Kommunen må forklare hvorfor man avviker fra møneretningsbestemmelsen som er klar i planen. Søknaden er videre ikke behandlet som en dispensasjonssak etter planog bygningslovens bestemmelser, noe som må føre til opphevelse av vedtaket. Det bes også om at vedtaket oppheves på bakgrunn av en plassering som gjør bruken av den mht. adkomst, utearealer m.v. uhensiktsmessig. Breivoll krever i tillegg omkostninger dekket etter reglene i forvaltningsloven. Avslutningsvis så vises det til faktaopplysninger som ikke er omtalt tidligere, herunder; - Da Breivoll kjøpte sin hytte så inngikk hun en avtale med eier av feltet for å forebygge uheldige løsninger på nabotomta. Det ble i avtalen Iagt inn en klausul på tomten gnr/bnr 154/87. Klausulen var at kjøper av nabotomta enten må sprenge den delen av tomta som er på samme nivå som Breivolls tomt eller selge til Breivoll. - Klausulen er undertegnet av tiltakshaver. Fylkesmannen viser i den forbindelse til kontrakten med klausul. Fylkesmannen viser for øvrig til klagen i sin helhet. Ytterli ere merknader fra kla er Iforbindelse med oversendelse av klagesak til Fylkesmannen for endelig klagebehandling, mottok Fylkesmannen ytterligere merknader fra Advokathuset Trondheim DA på vegne av klager i brev av 22. april Fylkesmannen har også her foretatt en egen sammenfatning av merknadene; Saksbehand/ingen - Klager anfører at det ikke nevnes av kommunen i deres vedtak at dagens plassering er i strid med tillatelsen som ble gitt, selv om dette er bakgrunnen for at ny søknad ble påkrevet.

4 4 V 1 Videre så bygger den opprinnelige tillatelsen på reguleringsplanen, og den behandlede søknaden er derfor per definisjon en søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen. Det anføres også at det er uklart hvilket delegasjonsvedtak utvalget bygger på ved sin delegasjon til administrasjonen. Faktum Når det gjelder faktum så anfører klager at kommunen ikke har sagt noe om hvilket faktum de bygger på ved behandlingen av saken, men klager finner ikke at kommunen behandler saken ut i fra de faktiske omstendigheter. Klager skriver videre at kommunen glemmer å argumentere for annet enn spørsmålet om møneretning. Det henvises også til brev som ikke er vedlagt saken før behandlingen i kommunen. Klager gjentar i merknadsbrevet at feil i faktum bør føre til opphevelse. Rettsanvendelsen Innledningsvis under overskriften <<Rettsanvendelsen>> så skriver klager at den nye søknaden kalles for en endringsmelding, og ikke søknad. Dette strider mot vanlig forståelse av begrepene, i det man legger til grunn at dette uansett er en søknad om endret plassering. Det framgår i tillegg ingenting av søknaden om hvorfor søker mener at kommunen skal gi tillatelse til endret plassering, noe som er et krav. Klager anfører også at når man avviker fra møneretningsbestemmelsen som er klar i planen må også dette forklares. Klager skriver til dette at «Dette er en «oppstuggu» løsning som innebærer et brudd med møneretningen også fordi man ikke ser langs et tak, men ser inn mot et tak som stikker ut på tvers - og som i til/egg stikker høyere enn den takhøyden som kommunen definerer som møneretning. Ingen andre hytter i feltet har denne løsningen nettopp for å unngå å ødelegge utsikt for bygg som blir satt opp senere.» Klager viser videre til at bygget er trukket så langt fram som mulig og ikke så langt tilbake som mulig. Punktet om å trekke bygget så langt tilbake i terrenget som mulig er oversett og ikke kommentert av kommunen. Det bemerkes også at den løsningen som er valgt er i strid med bestemmelsene i planen, og avslutningsvis skriver klager at kommunen heller ikke har behandlet dette som en dispensasjonssak etter plan- og bygningslovens bestemmelser, noe som må føre til opphevelse av vedtaket. Det bes avslutningsvis igjen om at vedtaket oppheves på denne bakgrunn. Fylkesmannen viser for øvrig til merknadene i sin helhet. Det bemerkes at merknadene som er fremsatt av klager i tilleggsbrev av 22. april 2016, ikke bringer med seg slike nye opplysninger i saken at det bør oversendes tiltakshaver for uttalelse før saken kan klagebehandles av Fylkesmannen. Merknadene anses kun å utdype tidligere framsatte ankepunkter i klagen.

5 - l 5 Fylkesmannen bemerker F Ikesmannens kom etanse som kla einstans Fvl. 34 danner det rettslige utgangspunktet for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og kan også ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av klageren. Der Fylkesmannen er klageinstans for vedtak truffet av en kommune eller fylkeskommune, skal det legges vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen kan stadfeste, oppheve eller fatte nytt vedtak i saken. Planstatus Eiendommen er omfattet av kommuneplanens arealdel , vedtatt 23. september Eiendommen er vist som fritidsbebyggelse. Eiendommen er også omfattet av reguleringsplan for - de/ av Husby 154/3,14 (Årneset), stadfestet 9. juni Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse - nåværende. Det foreligger dermed i utgangspunktet samsvar i formål mellom kommuneplanens arealdel og reguleringsplanen, og det vises i den forbindelse til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel hvor det står at regulerings- og bebyggelsesplaner i tråd med kommuneplanens arealdel fortsatt skal gjelde. I vedtak av 22. oktober 2015 har imidlertid kommunen fattet avgjørelse om å gi dispensasjon fra reguleringsplanens formål. Det gis her dispensasjon fra fritidsbebyggelse til boligformål. Da etterfølgende vedtak bygger på dette dispensasjonsvedtaket har Fylkesmannen fått dispensasjonsvedtaket oversendt fra Rissa kommune slik at det kan tillegges den konkrete saken. Saksbehandler i kommunen bekrefter i den forbindelse at dispensasjonen ikke gjelder eiendommen i sin helhet, men kun for et eventuelt tiltak. Eiendommen i seg selv er altså fortsatt regulert til fritidsbebyggelse, og reguleringsplanen med bestemmelser skal derfor legges til grunn i den videre vurderingen. I forbindelse med klagen og de anførsler som er framsatt der så viser Fylkesmannen dermed videre til de aktuelle delene av reguleringsplanens bestemmelseri punkt 1.1, 8 og 11; 1.1 Fritidsbebyggelse [...) Hyttene skal plasseres lavest mulig i terrenget og slik angitt møneretning viser med største tillatte mur-/pilarhøyde 100 cm. (...) Mønehøyde skal ikke overstige 5,5 m. [...) Tillatt gesimshøyde = 3,5 m. (...) Søknaden om byggetillatelse skal vise plassering på Situasjonskart og ved snitt/profiler angi høyde over bakken. Plassering og utforming skal være godkjent før byggearbeidet starter. 8 Byggegrenser/bygningsplassering/byggekote (...) c. Innenfor den enkelte tomt skal bebyggelsen plasseres med den beliggenhet og møneretning som er angitt på planen. d. Bygninger skal trekkes mest mulig tilbake på den enkelte tomt og plasseres lavest mulig i terrenget.

6 6 1 h e. Møneretningen regnes i byggets lengderetning. (...) 11 Parkering/adkomst Hver hytte/leilighet skal ha minimum 2 parkeringsplasser på egen tomt der det er regulert veg fram til tomta. (...) Fylkesmannen vil i det følgende foreta en vurdering av den dispensasjonen som er gitt sammenholdt med vedtaket som ble fattet 1. mars Fylkesmannens vurdering Kommunen har på bakgrunn av dispensasjonsvedtaket av 22. oktober 2015 gitt tillatelse til oppføring av bolig, samt til endret plassering av bolig. Det foreligger ingen øvrige dispensasjonsvurderingeri saken. Fylkesmannen finner for sakens opplysthet ikke bare å måtte foreta en vurdering av det vedtaket som er påklaget, men også å komme med visse bemerkninger til kommunens forutgående vedtak. Dette gjelder kommunens dispensasjonsvedtak av 22. oktober 2015 hvor det gis dispensasjon til boligformål, og det etterfølgende vedtaket av 23. november 2015 hvor det omsøkte tiltaket godkjennes. Ingen av disse vedtakene er påklaget. Når det gjelder dispensasjonsvedtaket av 22. oktober 2015 så omhandler det kun spørsmålet om det kan dispenseres fra fritidsbebyggelse til boligformål, og det tas altså ikke stilling til noe konkret tiltak. At det ikke tas stilling til noe konkret tiltak har sin begrunnelse i at dispensasjonssøknaden ikke inneholdt verken tegninger av noe konkret tiltak eller kart som viser innplassering av tiltak på eiendommen. Tegninger og kart ble først mottatt i kommunen i forbindelse med søknad av 11. november 2015, som gjaldt oppføring av tiltak (bolig) på eiendommen. Dispensasjonsvedtaket inneholder altså kun en vurdering av reguleringsformålet i seg selv. Kommunen kom her til å innvilge dispensasjon. Ivedtaket av 23. november 2015 gis det deretter tillatelse til oppføring av bolig da tiltaket anses å være i tråd med dispensasjonsvedtaket og innenfor begrensningene i reguleringsbestemmelsene. Det foretas ingen ytterligere vurderinger i vedtaket. Fylkesmannen finner her at det var feil av kommunen å fatte vedtak i samsvar med dispensasjonsvedtaket da dispensasjonsvedtaket ikke sier noe om innplassering på eiendommen. Tiltakshaver skulle i forbindelse med søknad om oppføring av tiltak, også ha søkt om dispensasjon for innplassering av bolig på eiendommen da eiendommen i seg selv fortsatt er regulert til fritidsbebyggelse. Det foreligger altså en feil fra kommunens side når søknad om dispensasjon for innplassering av bolig ikke ble innhentet fra tiltakshaver, og denne feilen drar kommunen med seg videre over i vedtaket av 1. mars 2016, hvor det uttales at «Det fastslås at tiltaket er i tråd med det opprinnelige dispensasjonsvedtaket», samt i den forberedende klagebehandlingen. Fylkesmannen bemerker imidlertid at vi likevel ikke finnerå ta noen nærmere stilling til gyldigheten av de to forutgående vedtakene, da Fylkesmannen uansett finner å måtte oppheve det påklagede vedtaket av 1. mars Fylkesmannen finner at den nye innplasseringen på eiendommen uansett krever ny dispensasjonssøknad. Kommunen bes derfor om å innhente ny dispensasjonssøknad fra tiltakshaver om oppføring av tiltak (bolig) på eiendommen med den plasseringen som tiltaket nå har fått. Kommunen må ved

7 i 7 sin nye behandling av saken ta stilling til boligens innplassering på tomten, i tillegg til de anførsler som for øvrig er fremsatt av klager. Fylkesmannen finner på bakgrunn av dette at det foreligger slike rettsanvendelsesfeil i saken som medfører at saken oppheves og sendes tilbake til kommunen for ny behandling. Avsluttende bemerknin er Fylkesmannen finner ikke å ta stilling til klagers øvrige merknader da saken i sin helhet sendes tilbake til kommunen for ny behandling. Konklusjon Fylkesmannen opphever kommunens vedtak av 1. mars 2016, og sender saken tilbake til kommunen for ny behandling. I medhold av pbl. 1-9 og Miljøverndepartementets rundskriv av 23. juni 2009, samt Kommunal- og regionaldepartementets rundskriv av 28. september 2009 fattes etter dette følgende Vedtak Rissa kommune sitt vedtak av 1. mars 2016, oppheves og sendes tilbake til kommunen for ny behandling. Klagen tas til følge. Fylkesmannens vedtak kan ikke påklages. Med hilsen Kjetil Ollestad (e.f.) direktør Trond Flydal ass. direktør Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi: Sjø- og Fjellhytter AS v/jan Weidergården Niels Bjørums 7800 NAMSOS Olav Smalaas gate 2 Advokathuset Trondheim Pb TRONDHEIM DA v/advokat Kristin Breivoll Per Wold Stadsing Dahls gt TRONDHEIM