Landrapport från Norge NBO:s styrelsemöte juni 2013

Transkript

1 Landrapport från Norge NBO:s styrelsemöte juni 2013 Nyckeltal för Norge juni Folkmängd Förväntad BNP-utveckling 2,4 % Inflationstakt 1,4 % Arbetslöshet 3,6 % Styrränta 1,5 % Bolåneskuld i förhållande till inkomst: 194,4 % Bostadsbyggande prognos för påbörjande Antal bostäder detta år Antal bostäder nästa år Antal bostäder som behöver byggas/år: (anslag fra Boligprodusentenes for.) NBO, Nordiska kooperativa och allmännyttiga bostadsorganisationer

2 Økonomisk utvikling Annerledeslandet Norge Norge bekreftet sin status som annerledeslandet i 2012, med høy aktivitetsvekst, videre nedgang i arbeidsledigheten og sterk lønnsvekst. Høy vekst i etterspørselen fra oljevirksomheten og lave renter kombinert med høy arbeidsinnvandring er viktige drivkrefter i utviklingen. Svake vekstutsikter internasjonalt virker på den annen side dempende på utviklingen. Eksportører av tradisjonelle varer som metaller, papir og papirvarer sliter med svak etterspørsel fra kriserammede land. En sterk krone og høyt kostnadsnivå bidrar også til svekking av etterspørselen av slike varer. BNP-veksten i Fastlands-Norge i 2012 ble 3,4 %. Prognose til SSB for BNPveksten i Fastlands-Norge for 2013 er på 2.4 % og innebærer noe avdemping av aktiviteten i norsk økonomi. Lav inflasjon Prisveksten i Norge holder seg lav. Kjerneinflasjonen målt ved KPI-JAE (KPI justert for avgifter og energi) ble 1,2 % i 2012.Prisene på importerte varer falt med 0,7% i Innenlands var det økte priser på tjenester som dro oppover, mens prisnedgang på matvarer virket motsatt vei. For 2013 forventes kjerneinflasjonen målt ved KPI-JAE å bli 1,4%. I årene deretter forventes noe sterkere økning, men inflasjonen antas fortsatt å forbli lav. Arbeidsmarkedet Ved utganfen av 2011 var ledigheten målt i arbeidskraftundersøkelsen (AKU) på 3,3% av arbeidsstyrken.i løpet av 2012 vokste sysselsettingen med nesetn 2%. Veksten i arbeidstyrken var nesten like sterk og dermed er ledigheten nokså uendret. Nivået på ledighet i 2012 er målt til 3,2%. Den høye arbeidsinnvandingen har økt norsk økonomis vekstkapsitet og dempet presset i arbeidsmarkedet. Polakker og baltere står for størstedelen av innvandringen, med svenskene på en tredjeplass. Det er også en tendens til at flere kriserammede søreuropeere kommer til Norge for å søke arbeid. Det forventes at ledigheten blir noe stigende i årene framover, men ledigheten vil fortsatt være lav. Forventet nivå på ledigheten i 2013 er 3,6% av arbeidsstyrken. Samtidig som det er godt under registrerte arbeidsledige i Norge, er det vel personer som mottar uføretrygd. Andelen på uføretrygd utgjør omtrent 10 % av antall personer i arbeidsfør alder i Norge og tallet har vært og er økende. Noen hevder derfor at det lave registrerte arbeidsløshetsnivået i Norge er «kunstig lavt»; fordi så mange går over i en posisjon som permanent arbeidsuføre. - 2

3 Rentenivået Norges Bank hadde sitt siste rentemøte i mai 2013, og vedtok da å holde styringsrenten uendret på 1,5 %. Denne lave styringsrenten har vært uendret siden mars Begrunnelsen for fortsatt å holde styringsrenten lav er sammensatt. En viktig begrunnelse er at prisveksten i Norge er lav og at rentene ute er svært lave. Bankenes marginer på utlån har økt det siste året. Utlånsrentene har vært holdt oppe selv om bankenes innlånskostnader har falt. Selv om vi tar hensyn til at bankene har betalt forholdsvis høye renter for innskudd, har inntjeningen på utlånsvirksomheten vært god. Flere banker har likevel varslet at de øker sine utlånsrenter. Det vil gi noe høyere utlånsmarginer framover. Økningen begrunnes ut fra forventninger om strengere kapitalkrav. Andelen som velger fast rente på sine lån er fortsatt svært lavt i Norge, men for tiden økende. Finansforetakenes andel av lån med fast rente til lønnstakere var 11% i 1. kvartal Siden rentenivået i Husbanken er knyttet opp mot norske statsobligasjoner (som for tiden gir lave renter), er rentenivået også svært lavt i Husbanken. Sammenlignet med tilsvarende renter i det private kredittmarkedet, er det særlig de lange rentene som ligger lavt i Husbanken. Fram til 24.juni kan man i Husbanken få lån med 3 års binding til ca. 1,8 % rente, mens 20 års binding tilbys til ca 2,9 % rente. Lån med 5 og 10 års binding ligger mellom disse to ytternivåene. Hvis en ønsker flytende rente i Husbanken tilbys det også for tiden til ca. 2,2 %. Andelen som velger fast rente i Husbanken og andre statlige låneinstitusjoner er på over 30% og følgelig langt høyere enn i privatmarkedet. Inntekstvekst, konsum og sparing Siden årtusenskiftet har norske husholdninger hatt en betydelig inntektsvekst. Den disponible realinntekten økte med 5 % fra 2011 til Inntektsveksten i husholdningene ventes å holde seg høy framover, men vil trolig bli litt lavere etter Den betydelige inntektsveksten har ikke bare gått med til økt konsum. Spareraten har også økt de senere årene. I 2012 var den på 8,3%, og forventes å øke videre i de nærmeste årene. Husholdningenes gjeldsbelastning. Levekårsundersøkelse 2012 fra SSB om boforhold viser at lånebelastningen for boligeiere har økt betydelig. Fra 2004 til 2007 økte gjenstående boliglån for norske eierhusholdninger med nesten 80 prosent. Økningen har avtatt noe fram til 2012, men er fremdeles stor. I gjennomsnitt økte gjenstående lån med 55 prosent fra 2007 til Eierhusholdninger hadde i gjennomsnitt kroner i lån på boligen i Låneveksten gjelder alle deler av befolkningen. Prosentvis er økningen imidlertid størst blant middelaldrende og eldre. Par i aldersgruppen 67 år og over har i gjennomsnitt kroner i lån, mens par som er år gamle - 3

4 har i gjennomsnitt kroner i lån.. Selv om låneveksten har vært størst i disse gruppene, har de fremdeles langt mindre lånebelastning enn de yngste aldersgruppene. Familier som er par med barn under syv år har i gjennomsnitt nesten 2 millioner i boliglån. Går vi tilbake til 2004, hadde denne familietypen i gjennomsnitt kr kroner i lån. Selv om dette er nominelle størrelser reflekteres de en sterk boligprisstigning som finansieres ved økt låneopptak. Rentebelastningen er for tiden svært lav, men økonomien til gjeldsutsatte grupper er følsom for renteøkninger. Finanstilsynet har uttrykt uro i forhold til de høye boligprisene og den store gjeldsbyrden i norske husholdninger. De mener at høye boligpriser og stor gjeld hos norske husholdninger utgjør en risiko for stabiliteten i norsk økonomi og finanssektor. På denne bakgrunn har Finanstilsynet fastsatt retningslinjer for forsvarlig boliglånspraksis i bankene. Omfanget av lån med høye belåningsgrader har falt. Befolkningsvekst og innvandring De siste 6 årene har Norge opplevd en særlig sterk befolkningsvekst på pr. år. Netto innvandring har vært i intervallet i den samme perioden. I 2012 innvandret det mer enn , mens utvandret. Ca 58% av de utenlandske statsborgerne som i 2012 innvandret til Norge var statsborgere av medlemsland i EU. Det er arbeidsinnvandring som har gitt den store veksten, og her er det særlig polakker og baltere som peker seg ut, men også svenskene utgjør en stor gruppe innflyttere. Svenskene flytter imidlertid også i stor grad ut igjen, slik at nettoinnvandringen fra vår nabo i øst i 2012 ikke var på mer enn i overkant av Vinteren 2012 passerte Norge 5 mill innbyggere. I SSBs siste befolkningsframskriving anslås det at Norge vil øke sin befolkning med en ny million innen I denne prognosen legges det til grunn at befolkningsøkningen vil bli på omtrent dagens nivå de nærmeste ti årene, for deretter å falle noe. Den store usikkerheten i framskrivningen knytter seg selvsagt til hvor stor innvandringen vil bli. Mens befolkningsutviklingen i Norge har vært rekordhøy, har ikke boligbyggingen på noen måte hatt tilsvarende vekst. I figuren nedenfor går det fram at mens boligbyggingen lå klart over befolkningsveksten på 1980-tallet, fikk vi på 1990-tallet og fram til 2007 en periode hvor befolkningsveksten lå litt, men ikke mye, over boligbyggingstakten. Fra 2008 og framover har imidlertid befolkningsveksten i Norge vært veldig høy, og betydelig høyere enn nybyggingen av boliger. Stadig flere aktører peker derfor på de utfordringene som dette kan føre med seg, ikke minst gjennom et stort press på boligprisene. Det er særlig i og rundt de større byene i Norge at dette utgjør et voksende problem. - 4

5 Befolkningsvekst og igangsatte boliger Antall År Igangsatte boliger Befolkningsvekst Boligmarked Boligbyggingen I følge Statistisk Sentralbyrå (SSB) er det igangsatt bygging av boliger per 30.april Dette er en økning på 16 prosent sammenlignet med samme periode i Totalt i 2012 ble det igangsatt bygging av totalt boliger. Til tross for en økning i ingangsettingstallene, er den underliggende trenden i igangsettingen negativ, og det forventes igangsatt færre boliger i år enn i 2012, jf. figur

6 I 2012 ble det i boligbyggelagene igangsatt bygging av boliger enten på eget initiativ eller i samarbeid med andre. Boligbyggelagenes andel av boligbyggingen utgjør nesten 7 prosent av byggingen i i Boligbyggelagene planlegger bygging av nærmere boliger i 2013 (som oftest i overkant optimistiske anslag). Boutgifter Dagens lave rentenivå fører til forholdsvis lave boutgifter, til tross for høye boligpriser. Eiendomsforetakenes forening utarbeider kvartalsvis en form for beregnede boutgifter/renteutgifter ved kjøp av en standardbolig for tre norske standardhusholdninger. Årlige renteutgifter beregnes etter skatt med utgangspunkt i rentesatser og boligpriser det året kjøpet gjennomføres, og det sammenlignes med «vanlige inntekter» etter skatt samme år. Renteutgiftene som andel av inntekt 1. kvartal 2013 er på samme nivå som de var i 2012 for alle husholdningstyper. Renteutgiftene utgjør 21 pst. for en enslig førstegangskjøper, 12 pst. for et ungt par og 7 prosent for et etablert par. - 6

7 Boligpriser Boligprisenee har fortsatt å stige i 2013, men ut over i årett har det vært en utflating av boligprisene. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk for mai viser en økningg på 6,5 prosent fra mai Om prisene fortsetter å ligge på dette nivået utt året, vil prisstigningen for 2013 ende på 6,,3 prosent. Gjennomsnittlig pris pr. m Månedstall. Alle boliger kroner. Kilde: EFF, Finn.no og Eiendomsverdi Husleienivå (hyror) Husleieutviklingen SSB presenterer kvartalsvis en statistikk over leiepriser. Statistikken for 3. kvartal viser at for 3-romsboligene varr det en økning i husleienivået på 4,6 % fra 3. kvartal Figuren underr viser leieprisnivået. Leietakere i Oslo inkludert Bærum betaler i gjennomsnittt mest for utleieboligerr per kvadratmeter. Imidlertid er dett er svært mange faktorer utover geografisk beliggenhet som er med å påvirke leienivået. Tabellen nedenfor viser leiepriser for noen geografiske områder i Norge i

8 Gjennomsnittlig månedlig leie og årlig leie per kvm, etter prissone. Kroner 2012 Gjennomsnittlig månedlig leie Gjennomsnittlig årlig leie per kvm 1 Ekskl. Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Akershus fylke. 2 Ekskludert Akershus Oslo og Bærum kommune Akershus fylke utenom Bærum kommune Bergen kommune Trondheim kommune Stavanger kommune Tettsteder med innbyggere eller flere Tettsteder med innbyggere Tettsteder med innbyggere og bosatte i spredtbygde strøk Kilde: Statistisk sentralbyrå Tallene ovenfor gjelder alle løpende leieforhold. For Oslo utarbeides det også statistikk over hva som forlanges i leie for nye leieforhold som annonseres på Finn.no. I første kvartal 2013 lå leieprisforlangende i Oslo på i gjennomsnitt pr. mnd.; for en bolig på 2-3 rom. Aktuell boligpolitikk Mer aktiv boligpolitisk debatt Rekordhøye boligpriser, stigende leienivå og sterk befolkningsvekst har gjennom de siste par årene ført til langt større oppmerksomhet om boligpolitikken i Norge. Det forventes at dette i stor grad vil holde seg framover mot stortingsvalget i september Et uttrykk for dette er et stort antall partipolitiske paneldebatter om boligpolitikk i løpet av våren Debattene har vært i regi av ulike organisasjoner, og med deltakelse på høyt nivå i partiene. NBBL arrangerer sin boligpolitiske konferanse 12. juni (i tilknytning til NBBLs landsmøte); bl.a. med innlagt paneldebatt om aktuelle boligpoliske utfordringer. Den norske samordningsministeren vil i forkant av debatten innlede om Boligens plass i velferdsstaten. - 8

9 Ny boligmelding Etter flere ti-år uten en aktiv boligpolitikk la regjeringen fram en melding for Stortinget i mars. Mange så nok fram til en melding med klare politiske signaler om at noe skal gjøres. Vi kan imidlertid konstatere at klare marsjordrer ikke er meldingens sterke side. Derimot skisseres en rekke interessante og viktige boligpolitiske utfordringer som regjeringen ønsker å se nærmere på. Likevel er NBBL fornøyd med bredden i tilnærmingen, men en klar svakhet med meldingen er få konkrete forslag til tiltak og løsninger for å møte de boligpolitiske utfordringene. Ikke minst gjelder dette tiltak for å øke boligbyggingen og initiativ i retning av større statlig samordning, som å samle plan- og byggesak i ett departement. Uten denne typen initiativ framstår meldingen som altfor uforpliktende. NBBL hadde også et innlegg på Aftenposten.no 17. april hvor vi uttrykte at manglen på tiltak for unge i boligmeldinga er oppsikts-vekkende. NBBL mener det er lite som tyder på at regjeringen ser på vanlig ungdom som en viktig målgruppe i boligpolitikken. Flere kommentarer til medlingen finnes ring-om-boligmeldingen Nye statlige plaretningslinjer I april møtte NBBL miljøvernmininster Bård Vegar Solhjell for å diskutere boligutbygging og områdefornyelse. I sitt brev til fylkesmennene høsten 2012 tok miljøvernministeren selv til orde for at tilstrekkelig boligbygging er et viktig hensyn i arealpolitikken. Hvordan nye statlige retningslinjer for bolig-, areal- og transportplanlegging kan bidra til at det blir bygget nok boliger i pressområder, sto sentralt på møtet. Dette er også noe NBBL har vært opptatt av å få på plass, og vi er tilfredse med at dette er noe regjeringen tydeligvis har gitt høy prioritet i oppfølgingen av boligmeldingen. Befolkningsutviklingen fører til et økende press på attraktive ledige tomter og det er mange hensyn som skal veies for og i mot. NBBL er opptatt av de nye statlige retningslinjene må tydeliggjøre sterkere prioritering av boligbygging og høyere utnyttelse ved viktige kollektivknutepunkter i pressområder. Dette vil føre til at det blir enklere og mer forutsigbart å få på plass etterspurte boliger. Mer om dette møtet: NBBLs valkampsatsning NBBL har utarbeidet et sju-punktsprogram som vi ønsker å gi spesiell oppmerksomhet fram mot valget. De fleste punktene omhandler tiltak som skal bidra til at det blir bygget flere boliger. Å samle det statlige ansvaret for planog byggesak i ett departement er det aller viktigste tiltaket. NBBL ønsker en - 9

10 egen bolig- og bygningsminister for å få satt tilstrekkelig trøkk på dette arbeidet. Hele programmet ser slik ut: NBBLs 7-punktsprogram for en bedre boligpolitikk i Norge 1. En egen boligminister Boligpolitikken må samles i ett departement og boligministeren bør få et politisk ansvar for tilstrekkelig boligforsyning og et helhetlig ansvar for boligfeltet. Det vil bidra til at boligpolitikken får nødvendige tyngde og oppmerksomhet. 2. Tiltak som gjør det enklere å etablere seg på boligmarkedet Boligprisveksten har gjort det vanskelig for mange å kjøpe seg sin første bolig. Tiltak som letter situasjonen, særlig for unge, må settes i verk. NBBL vil at: Boligsparing for ungdom (BSU-ordningen) må forbedres. Det årlige sparebeløpet økes fra 20 til kroner og totalbeløpet en person tilsammen kan spare på sin BSU-konto, dobles til kroner. Flere unge må kunne benytte seg av startlån fra Husbanken. Regelverket som bestemmer hvem som kan få startlån må bli enklere og mer forutsigbart. 15 prosentkravet til egenkapital ved boligkjøp må mykes opp og gjøres mindre absolutt. Statlig støtte må gis til bygging av utleieboliger med rimelig leie særlig rettet mot unge og enslige. Et slikt utleietilbud bør etableres i samarbeid mellom kommuner og private aktører, som boligbyggelag. Det må bygges studentboliger årlig - dobbelt så mange som i dag. 3. Et tydelig kommunalt ansvar for tomtetilgang og boligforsyning Kommunene må tildeles et klarere definert ansvar for at det bygges et tilstrekkelig antall boliger NBBL vil at: Kommunene pålegges å lage langsiktige boligplaner basert på forventet befolkningsutvikling. Planene bør inkludere fornyelse og fortetting av eksisterende boligområder. Det etableres fornuftige regionale utbyggingsmønstre basert på forpliktende kommunalt samarbeid der staten gir føringer blant annet gjennom rikspolitiske retningslinjer. Det skal gis direkte statlige økonomiske stimulanser til økt boligbygging. På sikt bør dette vurderes innlemmet i det statlige inntektssystemet for kommunene. Kommunene må føre en aktiv tomtepolitikk og få bedre muligheter til å kjøpe tomter for regulering og videresalg. Det må etableres bedre - 10

11 finansielle ordninger for kommunene på området, foreksempel gjennom Husbanken. Det må i spesielt legges til rette for bebyggelse rundt kollektivknutepunkter. 4. Bedre, enklere og raskere plan- og byggeprosesser Plan- og byggesaksprosessene tar i dag for lang tid. NBBL vil at: Det etableres rikspolitiske retningslinjer som sikrer at boligforsyning gis hyere prioritet i planprosesser enn i dag. Det etableres et forpliktende avtaleverk mellom stat og kommuner for å oppnå bedre sammenheng mellom utvikling av infrastruktur og boligbygging. Det statlige innsigelsesinstituttet gjennomgås. Målet må være færre innsigelsesmuligheter og sterkere statlig samordning slik at det blir enklere å gjennomføre bygging av boliger. Dagens regelverk gås kritisk igjennom med sikte på å fjerne hindringer for økt boligbygging. 5. Mer fleksible byggeforskrifter Nye byggeforskrifter har fastsatt strengere krav til tilgjengelighet og universell utforming. NBBL mener at god tilgjengelighet er viktig, men ber likevel om at det åpnes opp for unntak for kravet om at alle nybygde boliger og deres uteområder skal være universelt utformet. NBBL vil at: Unntakene i hovedsak bør gjelde for mindre boliger, primært rettet mot ungdom. Det gis unntak der universell utforming av utearealer blir svært kostbart. Det gis fritak fra tilknytningsplikt til fjernvarme og økt teknologinøytralitet. 6. Styrke Husbanken som boliginvesteringsbank Husbanken har gjennom lang tid være en sterk bidragsyter til at kommunene har blitt langt mer aktive på det boligsosiale området. Tiden er nå inne for en tilsvarende satsing rundt boligplanlegging og boligbygging. NBBL vil at: Husbanken får en viktigere posisjon som finansieringskilde og kompetansesenter for nybygging og utbedring av boliger. 7. Økt områdefornyelse og modernisering av eksisterende boligmasse De fleste av morgendagens boliger er allerede bygd. Det må derfor satses mer systematisk på opprusting og modernisering av den boligmassen vi har. I - 11

12 konsentrert bebyggelse der boligene er eid av borettslag og sameier er det svært krevende å gjennomføre omfattende fornyelsesprosesser. NBBL vil at: Det etableres et langsiktig moderniseringsprogram med økonomiske stimuleringsordninger, ikke minst til etterinstallering av heis, energieffektivisering og områdeoppgradering. Det lages en egen teknisk forskrift tilpasset rehabiliteringsprosjekter. - 12