Stortingets høring om boligmeldingen NBBLs kommentarer til Meld.St.17 ( ) Byggje - bu - leve

Transkript

1 Til: Fra: Stortingets kommunal- og forvaltningskomitè Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) v/adm.dir. Thor Eek og avd.dir. Tore Johannesen Dato: 30. april 2013 Stortingets høring om boligmeldingen NBBLs kommentarer til Meld.St.17 ( ) Byggje - bu - leve Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) har som formål å samle boligbyggelag i Norge og arbeide for deres felles interesser. NBBLs 53 medlemslag har til sammen medlemmer og forvalter ca boliger i boligselskap. Innledning Norge opplever for tiden meget høy befolkningsvekst, stor arbeidsinnvandring, fortsatt sentralisering, sterk vekst i ungdomskullene og en aldrende befolkning. I kombinasjon med høye boligpriser stiller disse demografiske utviklingstrekkene store krav til utforming av boligpolitikken. NBBL synes den foreliggende boligmeldingen gir en god beskrivelse av disse utviklingstrekkene, og den har en bredde i tilnærmingen til de boligpolitiske utfordringene som NBBL ser positivt på. Samtidig er det en klar svakhet med meldingen at den inneholder få konkrete forslag til tiltak og løsninger for å møte de boligpolitiske utfordringene. Ikke minst gjelder dette tiltak for å øke boligbyggingen og initiativ i retning av større statlig samordning; så som å samle plan- og byggesak i ett departement. Uten denne typen initiativ, framstår meldingen som alt for uforpliktende. Hovedsynspunkter fra NBBL: Økt boligforsyning: Vi vil be om at tiltak som bidrar til effektivisering av plan- og byggesaksprosessen og som hurtig kan settes i verk, skilles fra tiltak som må gjennom et større lovarbeid. Det må raskt gjøres endringer i innsigelsesretten i plansaker, og innskjerpe statlige og fylkeskommunale etaters praktisering av denne ordningen.

2 Det viktigste det offentlige kan bidra med for økt boligbygging, er å bygge ut transportsystemer og annen infrastruktur i forkant av boligutbygging. Nye statlige planretningslinjer må klargjøre viktige prinsipper som vektlegges i planleggingen av nye boliger og infrastruktur, samt peke på ansvar og samarbeidsbehov i gjennomføringen. For å øke boligforsyningen i pressområder bør retningslinjene gi føringer i retning av langt sterkere prioritering av boliger ved arealavveininger rundt viktige kollektivknutepunkter, samt økt boligtetthet i disse områdene. Det kommunale ansvaret for boligforsyningen må tydeliggjøres, og det må etableres bedre statlige rammebetingelser for kommunenes utøvende politikk; bl.a. innføring av økonomiske stimuleringstiltak. Det må åpnes for unntak for kravet i teknisk forskrift om at alle nybygde boliger skal være tilgjengelige og at alle uteområder skal være universelt utformet. Tilgjengelige og trygge boliger for eldre Det bør settes i verk et eget offentlig initiert handlingsprogram for boliger for eldre - der kommunene har et særskilt ansvar for å planlegge for denne type bygging. Oppgradering av eksisterende bebyggelse Det må satses mer på fornyelse av eksisterende boligmasse som gjør den bærekraftig over tid. Kommunene må også her engasjere seg sterkere på plansiden; særlig gjennom områdeplaner som også omfatter fornyelse. Ved for eksempel etterinstallering av heis og omfattende energieffektiviseringstiltak er det behov for bedre økonomiske stimuleringsmidler. God boligetablering for ungdom Startlånet må kunne tildeles ungdom og andre med lavere inntekt selv om de ikke defineres som varig vanskeligstilte. Kravet om 15-prosent egenkapital må gjøres mer fleksibelt, slik at ungdom med god og sikker inntekt kan få lån med mindre egenkapital. Årlig sparebeløp i BSU-ordningen bør økes til kroner, og totalt sparebeløp økes til kroner. Flere profesjonelt drevne utleieboliger Det er ønskelig med et større innslag av utleieboliger, herunder studentboliger der det nærmest foreligger et tverrpolitisk ønske om å få opp antallet fra dagens nivå på per år. Det er behov for bedre og tydeligere virkemidler for å få fram flere og varierte utleietilbud, drevet av profesjonelle aktører. Det må i større grad legges opp til et samarbeid mellom kommunene og private aktører; herunder boligbyggelag. Vedlegg: Utdypende synspunkter fra NBBL på boligmeldingen 2/8

3 Vedlegg Utdypende synspunkter fra NBBL på boligmeldingen NBBL presenterer først noen generelle kommentarer til meldingen; dernest kommenterer vi mer konkret enkelte av regjeringens forslag i kapittel 4 og 5; der vi holder oss til boligmeldingens egen kapittelinndeling. Vi viser også til vår høringsuttalelse til stortingsmelding om bygningspolitikk, Meld. St. 28 ( ). Noen generelle kommentarer Et boligdepartement I meldingen uttaler regjeringen at det er naudsynt med betre statlig samordning på det boligpolitiske området (s. 12). NBBL er enig i dette og mener mer av det boligpolitiske saksområdet (herunder plan- og bygningsloven) må samles i et departement som blant annet gis et tydelig ansvar for boligforsyningen. Boligforsyning NBBL mener regjeringen burde kommet med langt flere konkrete tiltak for å gjøre det enklere å bygge nye boliger. NBBL ber om at komitéen følger dette opp. Tiltak som har vært til vurdering lenge og nå kan settes i verk, må skilles fra tiltak der det er behov for ytterligere vurderinger. NBBL mener det er helt avgjørende at kommunene gis et tydelig ansvar for boligforsyningen, mens staten på sin side må etablere bedre rammebetingelser. Tiltak på plan- og byggesiden må følges opp med økt satsning på utbygging av kollektivtilbudet i og rundt de større byene. Nye statlige planretningslinjer for samordnet areal-, bolig- og transportplanlegging i pressområder mener NBBL både er et riktig og viktig tiltak i denne sammenheng. Boligetablering for ungdom Regjeringen har ingen boligpolitikk for ungdom. I stedet strammes det ytterligere inn. Med svært høy prisvekst på boliger, samtidig som bankene fortsatt skal kreve 15 prosent egenkapital, går regjeringen inn for at startlånet ikke lenger skal gis til ungdom. Dette er et stort feilgrep, og NBBL ber komitéen forhindre dette. Utleieboliger I meldingen heter det: For å få en god leigemarknad er det behov for fleire utleigebustader, både i privat og offentlig regi (s. 9). Det er NBBL enig i, og mener dette må sees på som et langsiktig boligpolitisk satsingsområde. Det vil kreve nye virkemidler og samarbeidsløsninger mellom offentlige og private aktører. Framtidas bolig er bygd Ett mål for regjeringen er godt utforma, sikre, energieffektive og sunne bygninger (side 7). Det betyr en betydelig oppgradering av eksisterende bebyggelse. Større og mer omfattende fornyelse i den konsentrerte boligbebyggelsen er svært komplisert å få til ikke minst på bakgrunn av den norske boligeiemodellen. Her må det offentlige være villig til å ta et større samfunnsansvar; for eksempel for å få realisert etterinstallering av heis, omfattende energieffektiviseringstiltak, områdeløft osv. Husbanken I meldingen slås det fast at Husbanken er den sentrale statlege gjennomføringsinstansen i bustadspolitikken (s. 12). Husbanken bør få et langt tydeligere mandat og ansvar for boligplanlegging, boligbygging, boligrehabilitering og -oppgradering. 3/8

4 4 Bustader for framtida 4.1. Enkle og langsiktige krav frå styresmaktene Regjeringa vil effektivisere plan- og byggjesaksprosessen, mellom anna gjennom å vurdere tidsbruken i plansaker, bruken av rekkjefølgjekrav, enklare handsaming av mindre reguleringsplanendringar og rolla til private aktørar i områdeplanlegging. NBBL omtalte dette temaet under behandling av Bygningsmeldingen. Så langt har det ikke skjedd noen vesentlig konkretisering av tiltakene. I denne uttalelsen så vi positivt på disse forslagene, men vil igjen sterkt understreke at det er viktig at dette følges opp med konkret handling så raskt som mulig. NBBL innser at noen av de varslede lovendringene på plan- og byggesakssiden må utredes, men understreker viktigheten av at forslag som kan gjennomføres raskt, ikke havner i lange utredningsprosesser eller i køen av tiltak som må gjennom et større lovarbeid. Det er viktig med rask gjennomføring av tiltak som kan bidra til å få fortgang i boligbyggingen; her vil vi trekke fram: Oppheve tidsfristen på 5 år for privat initierte planer, pbl (5), og innføre en rett for private til også å kunne fremme områdereguleringer, 12-2 (2). Gjøre endringer i innsigelsesretten i plansaker, og innskjerpe statlige og fylkeskommunale etaters praktisering av denne ordningen. Ferdigstille nye statlige retningslinjene for areal-, bolig- og transportplanlegging. Avklare hvilke tiltak som skal inngå i mindre reguleringsplanendringa, og dermed få enklere behandling. Regjeringa vil gå gjennom motsegnsinstituttet og vurdere verkemiddel for å sikre at motsegner og varsel om motsegner blir nytta i tråd med intensjonen i lova. Det inneber mellom anna å vurdere tiltak for forpliktande tidleg deltaking, samordning av motsegnsstyresmakter og tidsbruk i motsegnssaker. NBBL vil understreke at en raskt må gjøre endringer i innsigelsesretten i plansaker, og innskjerpe statlige og fylkeskommunale etaters praktisering av denne ordningen. Regjeringen går ikke inn på unntak fra tilgjengelighetskravene i små boliger, slik de har gjort for studentboliger. NBBL viser til vår uttalelse til bygningsmeldingen, og mener at god tilgjengelighet er viktig, men det må åpnes for unntak for kravet i teknisk forskrift om at alle nybygde boliger skal være tilgjengelige og at alle uteområder skal være universelt utformet. NBBL vil at unntakene i hovedsak bør gjelde for mindre boliger, primært rettet mot ungdom. Videre mener vi at unntak bør kunne gis der universell utforming av utearealer blir svært kostbart. Regjeringa vil skaffe meir kunnskap om kostnader for bygging av bustader, og meir kunnskap om samanhengane mellom byggjekostander og prisfastsetjing. NBBL ser på dette som en nyttig øvelse og vil understreke viktigheten av at en slik gjennomgang kanaliseres gjennom et samarbeid mellom bransjen, forskning og myndigheter. 4/8

5 4.2. Finansiering av bustader og infrastruktur Regjeringa vil vurdere korleis grunnlånet kan bli eit betre verkemiddel for å stimulere til kvalitetar i eksisterande bustader, bustadbygging og tilgang på bustader, og bustadsosiale føremål. NBBL mener det er positivt at regjeringen vil se nærmere på grunnlånet. Det er videre et spesielt behov for å tydeliggjøre at Husbanken har låne- og tilskuddsordninger som også rettes direkte mot oppgradering av den eksisterende bebyggelsen. NBBL synes det er skuffende at regjeringen ikke har vurdert eller sett på andre, alternative tiltak for å stimulere til oppgradering av eksisterende bebyggelse. NBBL mener at en bør utrede ordninger tilsvarende det svenske ROT-fradraget, og at en omlegging av Enovas virksomhet rettet mot boliger må vurderes. NBBL mener det er behov for at det legges til rette for en bedre koordinering av Enova og Husbankens virkemiddelapparat. Deler av Enovas arbeid og midler rettet mot boliger bør kunne overføres til Husbanken. Regjeringa vil vidareutvikle systemet med avtalar mellom forvaltningsnivåa om transportsystemet. NBBL vil understreke at noe av det viktigste det offentlige kan bidra med for økt boligbygging, er å bygge ut transportsystem og annen infrastruktur i forkant av boligutbygging. Ettersom dette ansvaret er delt mellom ulike forvaltningsnivåer, sektorer, kommuner og fylkeskommuner, er utvikling av et godt system med avtaler viktig. NBBL savner en omtale og en strategi for «områdeutvikling» i boligmeldingen. Temaet behandles i kapittel 3 med en vinkling inn mot områder med dårlige levekår, og andre negative kjennetegn. NBBL mener temaet fortjener enn langt mer generell tilnærming; særlig knyttet til områder med et stort innslag av blokkboliger. Den konsentrerte beboereide boligmassen er meget godt vedlikeholdt i Norge, men forutsetningene for å få gjennomført mer omfattende fornyelses- og oppgraderingsløsninger er likevel utfordrende. Her står vi ofte overfor «fornyelsesløft» som det ikke er rimelig å forvente at borettslag og sameier greier å løse på egen hånd. Større moderniseringsutfordringer havner raskt i skjæringspunktet mot byfornyelse/byutvikling som det er ønskelig (og nødvendig) at det offentlige engasjerer seg i både sentralt og lokalt. Uten et slikt engasjement blir det få og lite samordnede resultater og løsninger. Dette er en tilnærming og tema vi savner omtale av i boligmeldingen Bustadbygging i pressområda Regjeringa vil utarbeide nye statlege planretningslinjer som handlar om både bustad-, areal- og transportplanlegging med utgangspunkt i eksisterande rikspolitiske retningslinjer for samordna areal og transportplanlegging. NBBL er positiv til forslaget, og ser fram til endringer som kan bidra til bedre boligforsyning i pressområdene. Befolkningen i pressområdene forventes å øke kraftig i årene som kommer. Økningen vil først og fremst skje i og rundt de store byene. Det må være en overordnet prioritert oppgave for statlige, fylkeskommunale og kommunale myndigheter å legge til rette for økt boligbygging. Dette gjelder både internt i kommunene og på tvers av kommuner, sektorer og forvaltningsnivåer. Det må tilrettelegges for kollektive transportløsninger og infrastruktur som bygger opp under dette. 5/8

6 NBBL mener at de nye statlige retningslinjene må: øke boligforsyningen i pressområdene gjennom å: a) legge opp til sterkere prioritering av boliger ved arealavveininger rundt viktige kollektivknutepunkter, og b) øke boligtettheten i disse områdene. klargjøre viktige prinsipper for hva som bør vektlegges i planleggingen av nye boliger og infrastruktur peke på ansvar og samarbeidsbehov i gjennomføringen Regjeringa vil gje tydelegare føringar for bustadbygging ved neste revisjon av dokumentet Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging NBBL er positiv til dette, men mener at dette må skje raskt. Vi viser til forrige punkt. NBBL mener at det kommunale ansvaret for boligforsyningen må tydeliggjøres, og det må etableres bedre statlige rammebetingelser for kommunenes håndtering av dette ansvaret. Det må bli mer kommunaløkonomisk lønnsomt for kommunene å få flere boliger og innbyggere; dels gjennom inntektsoverføringssystemet og dels gjennom direkte tilskudd (f.eks. pr. nybygd bolig). NBBL mener også at Husbanken må få en mer framskutt og tydelig rolle i forhold til boligforsyningen. Husbanken har gjennom lang tid vært en sterk bidragsyter til at kommunene har blitt langt mer aktive på det boligsosiale området. NBBL mener tiden nå er inne for en tilsvarende satsing rundt boligplanlegging, boligbygging og rehabilitering/oppgradering. Regjeringa vil evaluere reglane for utbyggingsavtalar NBBL vil understreke at det offentlige i større grad bør bygge ut infrastruktur i forkant av boligutbygging. Dette vil gi en raskere gjennomføring av boligprosjekter, og at en slipper uforutsigbarhet og forsinkelser knyttet til utbyggingsavtaler. 4.4 Kompetanse og produktivitet i byggjenæringa Regjeringa viser til Bygningsmeldingen om «Bygg21». NBBL støtter dette initiativet, noe vi også ga vår tilslutning til i vår uttalelse til Bygningsmeldingen. Vi har deltatt, og deltar gjerne videre i DiBKs viktige arbeid. Vi ønsker her å presisere at det er viktig at det også satses på kompetanseutvikling i forhold til eksisterende bebyggelse. 4.6 Auka tilgjengelegheit i eksisterande bustader og bumiljø Regjeringa vil utvikle og spreie kunnskap og kompetanse til bustadeigarar og byggjebransjen om tiltak for betre tilgjengelegheit. Regjeringa vil gjere ordninga med tilskot som alternativ til trappeheis/løfteplattform eller rampe permanent. Regjeringa vil vurdere å leggje om finansieringa av hjelpemiddel for tilrettelegging av fellesareal i fleirbustadhus frå folketrygda til Husbanken sine tilskotsordningar Regjeringa vil utarbeide ei samling med døme på korleis rådgjeving om tilpassing av bustader kan organiserast i kommunane 6/8

7 NBBL er fornøyd med regjeringens satsing for å bedre tilgjengeligheten og gjøre eksisterende boliger trygge for at eldre skal kunne bo lenger hjemme. Dette er et saksområde NBBL har arbeidet med gjennom lang tid spesielt i forhold til satsing på heis. Vi er derfor svært fornøyd med at boligmeldingen inneholder gode og konkrete grep for å øke aktiviteten rundt etterinstallering av heis og andre tilgjengelighetstiltak. NBBL vil minne om at kommunene og Husbanken har en viktig pådriverrolle for å motivere til gjennomføring av slike krevende prosjekter i konsentrert bebyggelse. For å få gjennomført nødvendige heisprosjekter, er man også avhengig av betydelig offentlig støtte. NBBL anbefaler regjeringen å igangsette et program rettet mot kommunene om boliger for eldre, jf. det svenske prosjektet «Bo bra på äldra dar» (et prosjekt for å stimulere til nytenking rundt ulike temaer for eldre og boliger, der den svenske regjeringen bevilget 50 mill kroner i 2010; sluttrapport fra 2012.) 5 Trygg etablering 5.1 Forsvarleg rammer for bustadeige Regjeringa vil styrkje bruken av undervisningsopplegg som gjeld privatøkonomi. NBBL mener at det er på kanten til ansvarsfraskrivelse fra regjeringen side når dette er det eneste forslaget på tiltak i meldingen som retter seg mot ungdom generelt. Beregninger viser at det er bortimot umulig for en enslig ungdom å spare opp nødvendig egenkapital til å kjøpe en bolig om man ikke kan disponere en svært rimelig leiebolig, jf. perspektivartikkel til boligmeldingen Ungdom og boligetablering av Dag Einar Sommervoll, BI (jf. KRDs temaside om Boligmeldingen). NBBL mener at det årlige sparebeløpet i BSU-ordningen bør økes til kroner, og totalt sparebeløp økes til kroner for å øke motivasjonen blant ungdom til å spare til egen bolig. Regjeringa vil auke kunnskapen om særlig risikoutsette gjeldssituasjonar for bustadeigarar, og tiltak for å motverke dette. NBBL mener at det er riktig av regjeringen å ta økningen i husstandenes gjeldssituasjon på alvor, men det har utvilsomt blitt vanskeligere å få lån - spesielt for ungdom. NBBL mener kravet om 15-prosent egenkapital må gjøres mer fleksibelt. Ungdom med sikker inntekt, bør ha mulighet til å låne med mindre egenkapital om de etter en helhetsvurdering antas å kunne kan betjene lånet. 5.2 Hjelp til bustadeige Regjeringa vil sjå på korleis ein betre kan sikre at startlånet blir nytta i tråd med føremålet for ordninga. NBBL mener at boligmeldingen innfører en ny definisjon av målgruppen for startlån varig vanskeligstilte eller de med langvarig bustad eller finansieringsproblem. NBBL mener dette er en betydelig innstramming av målgruppen. Etter NBBLs oppfatning har Regjeringen ukritisk fulgt opp medieutspill, uten å vurdere fakta om bruken av lånet blant ungdom. Den innskrenking som regjeringen går inn for i startlåneordningen, vil utestenge mange ungdommer i en vanskelig økonomisk situasjon. NBBL anbefaler at vanlig ungdom fortsatt skal være i målgruppen for startlån, og ber om at komiteen også understreker det i sin innstilling. Regelverket for startlån kan for øvrig gjøres mer forutsigbart, og det bør i større grad tildeles til like vilkår over hele landet. 7/8

8 Regjeringa vil at Husbanken skal samle erfaringar om leige-til-eige-modeller og spreie kompetanse mellom kommunane. NBBL ser positivt på dette forslaget. Flere boligbyggelag er involvert i prosjekter der slike modeller utgjør et element, og det foreligger samtidig et stort behov for å avklare hva som er ønskelig og gjennomførbart innhold i slike modeller. 5.3 Trygge leigeforhold og gode utleigetilbod Regjeringa vil sende på høyring et framlegg om å utvide minstetida for tidsavgrensa leigekontratar frå tre til fem år som hovudregel. NBBL mener det er viktig at leietakere gis sikre og forutsigbare leieforhold, samtidig ser vi også en viss utfordring i forhold til at en utvidelse av minstetiden kan bidra til å begrense utleievirksomheten. Regjeringa vil vurdere korleis grunnlånet kan nyttast betre til å fremje lansiktige og gode private leigeprosjekt. NBBL mener flere rimelige utleieboliger vil bidra til et mer forutsigbart utleiemarked og til å holde prisene på utleieboliger nede noe som ikke minst er helt avgjørende når ungdom må leie mens de sparer til bolig. En større bruk av Husbankens grunnlån til å etablere utleieboliger ser vi derfor positivt på. NBBL tror det vil være avgjørende for private eiere/utbyggere at man kan få klarert en lang fastrente på grunnlånet allerede på det tidspunkt beslutningen om å bygge tas. Hvis ikke vil usikkerheten for framtidige kapitalutgifter for bli for stor. NBBL mener gunstige lån er viktig, men ikke tilstrekkelig. Utleietilskuddet bør kunne tildeles private inkludert boligbyggelag. Kommunalkomiteen har i sin behandling av statsbudsjettet jf. Innst. 16S ( ) og Innst. 16S ( ) støttet NBBL i saken, uten at regjeringen har fulgt opp. NBBL har tatt saken opp med Kommunal- og regionaldepartementet, og i brev av 9. desember 2011 henvises det til arbeidet med den pågående boligmeldingen for en drøfting av saken. NBBL kan ikke se at dette spørsmålet er tilfredsstillende behandlet i meldingen, og ber om at komiteen påpeker dette. NBBL mener det minst må bygges studentboliger årlig. Her er det dessuten særdeles viktig at man kommer raskt på banen med forpliktende byggeplaner. Vi synes boligmeldingen kunne gått mye lenger i å foreslå konkrete forbedringer i rammebetingelsene for studentboligbygging, slik at vi allerede i 2014 kunne sett resultater av dette. 8/8