Landrapport från Norge NBO:s styrelsemöte 21. november 2012 Göteborg

Transkript

1 Landrapport från Norge NBO:s styrelsemöte 21. november 2012 Göteborg Nyckeltal för Norge november 2012 Förväntad BNP-utveckling 3,5 % Inflationstakt 0,9 % Arbetslöshet 3,1 % Bostadsbyggande prognos för påbörjande Antal bostäder detta år Antal bostäder nästa år NBO, Nordiska kooperativa och allmännyttiga bostadsorganisationer

2 Økonomisk utvikling Lyse utsikter i norsk økonomi Etter noen år preget av usikkerhet og lavere vekst er norsk økonomi nå inne i en oppgangsperiode. Konjunkturoppgangen som satte inn våren 2011, er ventet å fortsette i minst fire år til. Høy vekst i etterspørselen fra oljevirksomheten og lave renter er viktige drivkrefter i utviklingen. Aktivitetsveksten ligger imidlertid an til å bli mer moderat enn ved tidligere oppganger. Svake vekstutsikter internasjonalt virker dempende på utviklingen også i Norge. Næringslivets investeringer i fastlandsøkonomien ventes derfor å gi vesentlig mindre bidrag til denne oppgangen enn det som har vært vanlig. Etter hvert vil veksten i innenlandsk etterspørsel reduseres, men dette vil i noen grad motvirkes av at den internasjonale veksten tar seg litt opp. I følge prognoser fra Statistisk Sentralbyrå (SSB), ligger det an til at BNPveksten i Fastlands-Norge 2012 blir på godt over 3,6 %. Prognosene for BNPveksten i Fastlands-Norge for er noe lavere, men for alle årene forventes det en årlig vekst på over 3%. For Norge som helhet inklusive hele oljevirksomheten forventes en vekst i 2012 på 3,5% og på noe mellom 2 og 3 % i de nærmeste årene. En lavere totalvekst enn for Fastlands-Norge isolert sett, skyldes at utvinningstakten på olje og gass forventes å bli lavere enn tidligere. Den sterke veksten i BNP må også sees i sammenheng med den store arbeidsinnvandringen med stor befolkningsvekst som Norge har hatt i de senere år. BNP-veksten pr. innbygger er betydelig lavere enn BNP-veksten totalt. Inflasjon Prisveksten i Norge holder seg lav. Fra september 2011 til september 2012 steg konsumprisindeksen med 0,5%. Prisene på elektrisitet inkludert nettleie, teletjenester og importerte konsumvarer bidro sterkt til den lave tolvmånedersveksten i konsumprisindeksen. Det forventes en økning i konsumprisindeksen på årsbasis i 2012 på 0,9 %. I de nærmeste årene forventes noe sterkere økning i konsumprisindeksen, men inflasjonen antas fortsatt å bli lav. Arbeidsmarkedet Sysselsettingen i Norge har ikke i vesentlig grad blitt berørt av den generelle lavkonjunktursituasjonen i Europa. Dette setter Norge i en ganske unik situasjon sammenlignet med resten av Europa. Andelen sysselsatte i aldersgruppen år ligger på vel 72 %. Sysselsettingen har økt med nær personer fra 2. kvartal 2010 til 2. kvartal Arbeidsstyrken har økt nesten like mye slik at nedgangen i arbeidsledigheten har vært mer moderat, fra 3,6 % i 2010 til anslått 3,1 % i Økning i arbeidsstyrken har i stor grad sammenheng med høy arbeidsinnvandring, men også med at en økende andel av befolkningen i ulike aldersgrupper ønsker å arbeide. Konjunkturoppgangen vil føre til at sysselsettingen fortsetter å øke, men i et litt lavere tempo. Høy befolkningsvekst og økende yrkesaktivitet er imidlertid antatt å føre til at arbeidsstyrken øker litt - 2

3 mer enn sysselsettingen det første året. Arbeidsledigheten kan dermed komme til å stige til 3,3 % neste år; deretter ligger det an til at arbeidsledigheten igjen vil falle litt. Samtidig som det er godt under registrerte arbeidsledige i Norge, er det vel personer som mottar uføretrygd. Andelen på uføretrygd utgjør omtrent 10 % av antall personer i arbeidsfør alder i Norge og tallet har vært og er økende. Noen hevder derfor at det lave registrerte arbeidsløshetsnivået i Norge er «kunstig lavt»; fordi så mange går over i en posisjon som permanent arbeidsuføre. Rentenivået Norges Bank hadde sitt siste rentemøte 31. oktober, og vedtok da å holde styringsrenten uendret på 1,50 %. Denne lave styringsrenten har vært uendret siden 14. mars i år. Følgende momenter ble særlig vektlagt av Norges Bank ved fastleggelse styringsrenten denne gang: Veksten hos våre handelspartnere er lav og om lag som ventet. Markedets forventninger til styringsrentene ute har falt ytterligere. Kronen har styrket seg og er nå sterkere enn tidligere forventet Påslagene i penge- og kredittmarkedene har falt også i Norge, men det har i liten grad gitt utslag i utlånsrentene til husholdninger og foretak Veksten i norsk økonomi er fortsatt god Prisveksten i Norge holder seg lav. Rentebanen er noe nedjustert fra tidligere og en legger til grunn at analysene nå tilsier en styringsrente på dagens nivå til over årsskiftet. På sitt møte 31. oktober vedtok Norges Bank at styringsrenten bør ligge i intervallet 1-2 prosent fram til 14. mars 2013, da neste analyserapport skal foreligge. Usikkerheten i de internasjonale finansmarkedene har bidratt til å holde pengemarkedsrenten oppe på et nivå langt over styringsrenten. I løpet av 2. halvår 2012 har denne usikkerheten blitt noe redusert og påslaget i pengemarkedsrentene har blitt redusert som følge av dette. Påslaget er nå 0,4 % lavere enn hva Norges Bank anslo det til i juni. Dette har gitt norske banker lavere finansieringskostnader, men så langt har ikke dette påvirket utlånsrentene. Norges Bank forventer at bankene vil forsøke å opprettholde utlånsmarginene framover, for å bedre sin finansielle stilling. I følge Norges Banks utlånsundersøkelse fra 3.Kv.,venter bankene at utlånsmarginene overfor foretak vil øke noe den nærmeste tiden. Sterk konkurranse mellom bankene kan imidlertid føre til at utlånsmarginene på boliger etter hvert avtar noe. - 3

4 Andelen som velger fast rente på sine lån er fortsatt svært lavt i Norge, men for tiden økende: Andelen lån med fast rente av bankenes totale utlån til lønnstakere økte fra 5,7 % i 3. kvartal til 7,3 % i 4. kvartal Videre økte den fra 8,6 til 8,9 prosent fra 1. til 2. kvartal I Norges Banks utlånsundersøkelse for 3. kvartal 2012 blir det rapportert at etterspørselen etter fastrentelån har steget fra 2. kvartal og at økningen var større enn forventet. Siden rentenivået i Husbanken er knyttet opp mot norske statsobligasjoner (som for tiden gir lave renter), er rentenivået også svært lavt i Husbanken. Sammenlignet med tilsvarende renter i det private kredittmarkedet, er det særlig de lange rentene som ligger lavt i Husbanken. Fram til 24. november kan man i Husbanken få lån med 3 års binding til ca. 2 % rente, mens 20 års binding tilbys til ca 2,7 % rente. Lån med 5 og 10 års binding ligger mellom disse to ytternivåene. Hvis en ønsker flytende rente i Husbanken tilbys det også for tiden til ca. 2 %. Andelen som velger fast rente i Husbanken og andre statlige låneinstitusjoner, er langt høyere enn i privatmarkedet. Inntekstvekst og konsum Siden årtusenskiftet har norske husholdninger hatt en betydelig inntektsvekst: Fra 2000 til 2009 økte medianinntekten med nesten 33 %, målt i faste priser. Inntektsveksten i husholdningene ventes å holde seg høy framover. men vil trolig bli litt lavere etter Den disponible realinntekten økte med 5 % fra 2011 til Usikkerhet omkring utviklingen i norsk og internasjonal økonomi har trolig bidratt til at husholdningenes sparing har økt. Den betydelige inntektsveksten har derfor ikke bare gått med til økt konsum. En regner med at sparetilbøyeligheten framover vil gå ned slik at konsumet øker mer framover. Fra en økning av konsumet i husholdninger på 2,4% i 2011, regner en med en økning på 3,6% i I de nærmeste årene deretter er anslagene på ca 4,5 %. Gjeld og sparing Husholdningenes kredittvekst var fra midten av 1990 tallet meget høy, men i kjølvannet av den internasjonale finanskrisen i 2008 ble den nær halvert. Krisen førte imidlertid kun til et kortvarig tilbakeslag i norsk økonomi, og gjeldsveksten tok seg raskt opp igjen. Lave renteutgifter, stigende boligpriser og økende gjeldsopptak har preget det økonomiske bildet for norske husholdninger de siste årene. I januar 2012 var årsveksten 7,2%. I første halvår 2012 har veksten fortsatt vært sterk, men i 3. kvartal har bankene rapportert om et svakt fall i samlet låneetterspørsel fra husholdningene i 3. kvartal Det var særlig etterspørselen etter rammelån og førstehjemslån som falt. For rammelån var dette en nedgang etter lang tids vekst i omfang. Etterspørselen etter fastrentelån steg, og økningen var større enn ventet. Lån med pant i bolig har økt sterkere enn andre lån til husholdninger. Pantelånene økte med 9,6 % fra september 2011 til september I hele 2011 var økningen 7,7 % og i %. Siden kredittveksten har vært høyere enn inntektsveksten i mesteparten av perioden, har husholdningenes gjeldsbelastning (gjeld/disponibel inntekt) nådd - 4

5 et historisk høyt nivå. Andelen med høyest gjeldsbelastning har økt de siste årene, og omfatter særlig yngre husholdninger med lavere inntekt. Rentebelastningen er for tiden svært lav, men økonomien til gjeldsutsatte grupper er følsom for renteøkninger. Finanstilsynet har uttrykt uro i forhold til de høye boligprisene og den store gjeldsbyrden i norske husholdninger. De mener at høye boligpriser og stor gjeld hos norske husholdninger utgjør en risiko for stabiliteten i norsk økonomi og finanssektor. På denne bakgrunn har Finanstilsynet fastsatt retningslinjer for forsvarlig boliglånspraksis i bankene. I desember 2011, ble retningslinjene i lys av utviklingen strammet inn. Etter Finanstilsynets vurdering har boliglånsretningslinjene bidratt til større nøkternhet i bankenes kredittgivning. Omfanget av lån med høye belåningsgrader har falt. En sterk gjeldsvekst skjer samtidig som husholdningenes sparing øker noe. Usikkerhet omkring utviklingen i norsk og internasjonal økonomi har trolig bidratt til at en større del av inntektsveksten har gått til sparing. Spareraten (sparingens andel av disponibel inntekt) lå i 2011 på noe over 8 %. I 2012 er den anslått til å bli over 9%. En forventer tilsvarende sparerate som dette i 2013,men så antas det at den vil synke noe i de etterfølgende årene. Til sammenligning var den i 2009/2010 på rundt 6,5 % og i 2008 på 3,5 %. Boligmarkedet Boligbyggingen I følge Statistisk Sentralbyrå (SSB) er det igangsatt bygging av drøyt boliger i løpet av de tre første kvartalene i Dette er en økning på ti prosent sammenlignet med samme tidspunkt i fjor, og det tilsier en total igangsetting i 2012 som er klart høyere enn de boligene som ble satt i gang i De to siste årenes bygging ligger betydelig høyere enn hva som var tilfelle i 2009 og 2010, da igang-settingstallene lå på rundt boliger. Tallene for inneværende år ligger allikevel langt under byggebehovet som vi anslår til boliger årlig. Som figuren fra SSB under viser, har variasjonen i igangsettingstallene de siste årene vært størst for blokker/ flerfamiliehus. - 5

6 I 2011 ble det i boligbyggelagene igangsatt bygging av boliger; 53 prosjekter i 21 forskjellige boligbyggelag. Byggingen gikk dermed opp med ca. 5 % i forhold til Den totale boligbyggingen i Norge økte med hele 30 % i samme tidsrom, og boligbyggelagenes andel av boligbyggingen ble dermed redusert fra 7 % i 2010 til 5 % i Basert på rapporterte plantall fra boligbyggelagene, har NBBL tidligere i år anslått at lagene vil sette i gang bygging av omtrent det samme antall boliger i 2012 som i Den siste tids positive trend i byggeaktiviteten tror vi imidlertid også vil gjelde boligbyggelagene. NBBL vil derfor anta at vi nå får en klar økning i lagenes bygging fra 2011 til Boutgifter Dagens lave rentenivå fører til forholdsvis lave boutgifter, til tross for høye boligpriser. Norsk Eiendomsmeglerforbund utarbeider kvartalsvis en form for beregnede boutgifter/renteutgifter ved kjøp av en standardbolig for tre norske standardhusholdninger : 1. en enslig førstegangsetablerer med relativ lav inntekt som kjøper en gjennomsnittlig blokkleilighet og låner 80 % av kjøpesummen 2. et ungt par med relativt lav inntekt som kjøper et gjennomsnittlig rekkehus og låner 80 % av kjøpesummen 3. et etablert par med relativt høy inntekt som kjøper en gjennom snittlig enebolig og låner 60 % av kjøpesummen. Årlige renteutgifter beregnes etter skatt med utgangspunkt i rentesatser og boligpriser det året kjøpet gjennomføres, og det sammenlignes med «vanlige inntekter» etter skatt samme år. - 6

7 Renteutgiftene som andel av inntekt hittil i 2012 er noe høyere enn de var i 2011 pga. økte boligpriser og en mindre økning i rentenivået (0,1-0,2 prosent poeng), jf. figuren under. Renteutgiftsandelen hittil i 2012 er: 21 % for den enslige førstegangsetablereren 12 % for det unge paret 7 % for det etablerte paret. - 7

8 Husholdningens renteutgifter som andel av lønnsinntekt, Beregnede tall ved kjøp av bolig. Beregninger/beløp etter skatt. Boligpriser Boligprisene har fortsatt å stige i Prisene har steget mer enn forventet. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk for oktober viser en økning på 7,7 prosent fra oktober Om prisene fortsetter å ligge på dette nivået ut året, vil prisstigningen for 2012 ende på 7,7 prosent. Gjennomsnittlig pris pr. m Månedstall. Alle boliger kroner. Det er store variasjoner i prisveksten ut over landet. Veksten er størst i de største byene der vi ser en vekst på prosent, mens i andre deler av - 8

9 landet er veksten rundt 3-4 prosent. I en ny undersøkelse bestilt av Finansnæringens hovedorganisasjon (FNO), svarer hele seks av ti nordmenn at de tror boligprisene skal videre opp i neste år. Det er bare 8 % som tror at prisene skal falle, mens resten tror at prisene vil holde seg på dagens nivå. SSB utarbeider også en prisstatistikk, og de har i sin rapport presentert eneboligprisutviklingen i Norge sammenlignet med prisutviklingen i Sverige og Danmark, jf. figuren neste side. Eneboligprisen i Norge har økt med 5,8 prosent fra 3. kvartal 2011 til 3. kvartal 2012, mens tilsvarende tall for Sverige viser en nedgang på 3,1 prosent, mens prisene i Danmark har gått ned med 5,8 prosent siste året. Husleieutviklingen SSB presenterer kvartalsvis en statistikk over leiepriser. Statistikken for 3. kvartal viser at for 3-romsboligene var det en økning i husleienivået på 4,6 % fra 3. kvartal På grunn av store ungdomskull og mange studenter var det ventet en forholdsvis markert økning i leieprisene siste kvartal. Overraskende nok ble det kun en marginal økning på 0,4 % fra 2. til 3. kvartal 2012 på 3.romsboliger noe høyere på 0,8 % for 2-roms. - 9

10 Aktuell boligpolitik Boligpolitisk debatt og politiske utredninger Høye boligpriser, stigende leienivå og sterk befolkningsvekst har gjennom de siste par årene gitt langt større oppmerksomhet på boligpolitikk i Norge. Det gjenstår å se om denne oppmerksomheten vil holde seg framover mot stortingsvalget i september Regjeringen har varslet at den vil legge fram en stortingsmelding om boligpolitikk i begynnelsen av Denne vil måtte følge opp temaer og tiltak som alt er berørt i Byggemeldingen som er til behandling i Stortinget nå i høst. Byggemeldingen har foreslått mer effektive byggesaksprosesser; bl.a. skal færre tiltak være søknadspliktige, noe som vil frigjøre ressurser til de store og omfattende sakene. NBBL har stilt seg positiv til disse forenklingene, og bedt om at tiltak som raskt kan settes i verk, må skilles fra tiltak som må gjennom et større lovarbeid. I tillegg har NBBL understreket at: - Å samle det statlige ansvaret for plan- og byggesak i ett departement er det aller viktigste tiltaket. NBBL ønsker en egen bolig- og bygningsminister for å få satt tilstrekkelig trøkk på dette arbeidet, uttalte adm. dir. Thor Eek i forbindelse med høringen rundt Byggemeldingen. NBBL har også i relasjon til Byggemeldingen påpekt store utfordringer når det skal gjennomføres tiltak for økt tilgjengelighet og energieffektivisering i eksisterende bebyggelse. Disse tiltakene er kostnadsbesparende for samfunnet, men vanskelig å få oppslutning om fordi det gir økte kostnader for den enkelte beboer. Her må det innføres gode økonomiske stimuleringstiltak slik at det blir mulig å gjennomføre oppgraderinger som samsvarer med framtidens behov. Boligbudsjettet for 2013 Regjeringens forslag til boligbudsjett for 2013 er preget av noen mindre påplussinger på enkelte budsjettposter; noe som tross alt representerer er forbedring sammenlignet med foregående års status quo-budsjetter. En stor satsing eller fornying er det derimot ikke snakk om noe som heller ikke var å forvente med en varslet stortingsmelding om boligpolitikk rett rundt hjørnet. På den annen side hadde vi allikevel klare forventninger om at det skulle komme en større satsing på utleieboliger og/eller studentboliger ikke minst fordi statsministeren selv har gått ut og signalisert både et åpenbart behov på området, og at det skulle komme noe. Overfor Stortinget har NBBL fremmet bl.a. følgende synspunkter på regjerings forslag til budsjett for 2013: Om Husbankens rolle: Denne må styrkes som kompetanseorgan og sentral pådriver for kommunene når det gjelder bygging av nye boliger og oppgradering av eksisterende. Husbanken har i dag en helt unik og sterk rolle ifht til kommunenes bolig sosiale oppgaver; et arbeid som Husbanken absolutt bør videreføre. NBBL mener allikevel at tiden er inne for å opprioritere Husbankens rolle som finansieringskilde og kompetanseorgan for boliginvesteringer. Det gjelder særlig kommunenes rolle som sentral planlegger og tilrettelegger for - 10

11 nødvendig bygging av boliger og i forhold til oppgradering av eksisterende boområder og bebyggelse; ikke minst for å møte den kommende eldrebølgen. Kompetansetilskudd: Husbanken har to ulike kompetansetilskuddsordninger; henholdsvis til boligsosiale formål og bære kraftig bolig- og byggkvalitet. Regjeringen forslår en tilsagnsramme på 79,5 mill. kroner på den boligsosiale ordningen, mens den tilsvarende rammen for kompetansetilskudd til bærekraftig bolig- og byggkvalitet reduseres ned til 16,6 mill. kroner. NBBL går inn for at det etableres et mer balansert økonomisk størrelsesforhold mellom Husbankens to ulike ordninger. Husbankrammens låneramme: Lånerammen i Husbanken er foreslått satt til 20 mrd. kroner for 2013 samme nivå som endelig ramme i 2012 og NBBL ber Stortinget vurdere om dette er tilstrekkelig NBBL mener en ytterligere økning på 5 mrd. kroner vil gi sektoren et riktig løft og vil også være et bidrag inn mot en eventuell ny tomtefinansieringsordning for kommunene. Etterinstallering av heis: er krevende teknisk og økonomisk, og ikke minst er det krevende beslutningsprosesser i boligselskapene. Skal vi i Norge få til et krafttak for heis i eksisterende lavblokkbebyggelse, må myndighetene i langt større grad enn i dag engasjere seg på dette området. Om vi ser bort fra Hamar, er det få gjennomførte heisprosjekter, men Årdal boligbyggelag har nå satt i gang et arbeid i sin lavblokkbebyggelse. Der planlegges det heiser i 60 oppganger i 13 borettslag og med et tilskuddsbehov på 165 mill. kroner eller hele tilskuddsrammen til heis i Husbanken for 2012 i 16 og halvt år framover! NBBL foreslår derfor at det stilles til disposisjon 100 mill. kroner til dette formålet i Energieffektivisering: NBBL mener Husbanken må komme mye sterkere inn som samordner, tilskuddskanal og kompetanseorgan når det gjelder energieffektivisering av boliger. NBBL går derfor inn for at tilskuddmidler blir overført fra ENOVA (energifondet) til Husbanken: NBBL har foreslått at en ramme på 200 mill. kroner overflyttes i 2013; og dessuten at ENOVASs rådgivningstjeneste for boliger, flyttes fra ENOVA til Husbanken, samt at det etableres et rådgiverteam med spesiell fokus på boliger i konsentrert bebyggelse. I tillegg foreslår NBBL at det opprettes en skattefradragsmodell for energieffektiviseringstiltak. Utleieboliger: Dagens regelverk for tildeling av tilskudd fra Husbanken til utleieboliger innebærer i praksis at det kun er kommunene som kan få tilskudd. NBBL mener at en slik praksis ikke er i tråd med hva Stortingets tidligere uttrykte ønsker. NBBL går derfor inn for at tilskudd til utleieboliger for ungdom utvides til blandede prosjekter; bestående av boliger tildelt av kommunen og andre private aktører (for boligbyggelagenes del vil det si unge medlemmer av laget). I tillegg går inn for rammen for tilskudd til utleieboliger økes med kroner 100 mill.; for å sikre finansiering av utleieboliger også for ordinær ungdom (ikke bare såkalt vanskeligstilte grupper). - 11

12 I tillegg til de sakene som er nevnt ovenfor har NBBL arbeidet for å få endret på skjerpede krav til egenkapital ved boligkjøp (i 2011 innførte Finanstilsynet i Norge en økning av minstekravet til boligkjøpernes egenkapital fra 10 til 15 %). Kravene har også utløst reaksjoner i den politiske opposisjonen, men i minst gradi det største av opposisjonspartiet Høyre. NBBL har også vært opptatt av å få til en forbedring av BSU-ordningen (sparing med skattefradrag til boligformål). Dette utgjør det viktigste stimuleringstiltaket for å få unge til å spare til bolig, men det skattesubsidierte sparebeløpet har stått stille i mange år. Både NBBL og en samlet politisk opposisjonen har gått inn for at ordningen må bedres/utvides, men så langt har regjeringspartiene ikke villet gå inn for det. Boligmelding: Regjeringen har varslet at den vil legge fram en stortingsmelding om boligpolitikk i begynnelsen av Tidspunktet for avlevering har stadig blitt utsatt og reflekterer at det foreligger klare spenninger mellom de tre regjeringspartiene på det boligpolitiske området. De siste signalene går ut på at meldingen vil legges fram i «første del av 2013». - 12