Ytrebygda, Gnr. 121, Bnr. 53, 54, 273 m.fl., Kannevikneset boligområde, Reguleringplan, Arealplan-ID

Transkript

1 Byrådssak 103/17 Ytrebygda, Gnr. 121, Bnr. 53, 54, 273 m.fl., Kannevikneset boligområde, Reguleringplan, Arealplan-ID KART ESARK Hva saken gjelder: Rambøll Norge AS fremmer på vegne av Nordås Bruk AS et planforslag for et område ved Kannevikneset på Nordås i Ytrebygda bydel. Formålet med planarbeidet er å fortette et etablert boligområde. I dag er det 9 eneboliger på eiendommene som tas med i planen. Det legges til rette for boliger med variert størrelse, naust, natur- og friluftsområde, samt å forbedre vegstandarden. Figur 1 Ortofoto over planområdet og oversiktskart. Det reguleres for inntil 27 nye boenheter totalt, hvorav tre eneboliger (med opp til to boenheter hver) og resterende i blokkleiligheter. Leilighetene skal ha passivhusstandard og samles i lave leilighetsbygg i rekke/kjede på 4-7 enheter. Størrelsen vil variere fra 50 til 165m 2. Utnyttelsesgraden er foreslått fra 15 til 60 % -BRA, med gjennomsnitt på 40 % - BRA. Total utnyttelsesgrad for BBB1 og BBB2 er på 53 % -BRA. Etasjeantallet varierer fra 2-4 etasjer, i tillegg til parkeringskjeller, på de ulike delfeltene i planen. Bebyggelsen har fjellsiden i ryggen og vender i hovedsak mot vest og nord. Gjeldende planstatus Kommuneplanens arealdel Gjeldende reguleringsplan planid , 1988 Arealformål Bebyggelse og anlegg, samt grønnstruktur, hensynssone landskap (funksjonell strandsone). Bl.a. boligformål, men planen er ikke realisert For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C, samt fagnotat datert Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 12 private merknader, 13 uttalelser fra høringsinstanser, og 1 innsigelse. Disse er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: 1

2 Utnyttingsgrad og byggehøyder må reduseres. Planlagt bebyggelse bryter med eksisterende bebyggelse. BBB3 (nå BBB1) bør fjernes da den ligger eksponert fra Nordåsvannet. Valmet tak samsvarer ikke med strøkskarakteren. Vegløsning er ikke god nok, tar ikke nok hensyn til myke trafikanter. Naboer ønsker ikke å avgi grunn til utvidelse av veg. Krysset mot FV180 må være etter N100. Kommunal veg må være etter N100. Utbygging vil medføre mer støy. Det må tilrettelegges for moderne avfallsløsninger. Påpeker at naustbebyggelse vil føre til privatisering av strandsonen. Strandsonen rundt Nordåsvannet bør reguleres til grønnstruktur. Stinett nordover og sørover må sikres. Hensynssone H130 bør utvides i nord. Innsigelse fra fylkesmannen: Strandsonen må vernes mot nedbygging. Naust bør tas ut av planen og reguleres til grønt formål. Åpner opp for et fellesnaust >25m fra sjølinjen. Blokkbebyggelse som ligger eksponert må reduseres med en etasje. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg C. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: BBB1 er endret til BFS8, med utnyttelsesgrad 45 % og byggehøyde som i dag. BBB3 er endret til BBB1, med utnyttelsesgrad 60 % - BRA. Felt BBB1 er trukket 5 meter inn i nord og terrasseres. Adkomstveg til BBB1, f_sv4, er lagt om. Parkeringsplass f_spp1 er tatt ut. Byggehøyde i felt BBB2 er senket til 3. etasjer uten takoppløft. Byggegrensen i felt BBB2 er trukket 4-5 meter inn i vest. BUN3 og 4 er tatt ut og reguleres til grønnsturktur. BUN2 reguleres til fellesnaust 25 meter fra sjøen. Hensynssone H130 utvidet t.o.m bratte partier mellom BFS2 og BUN5. Stinett sikres etablert gjennom bestemmelsene. På bakgrunn av overnevnte merknader er planforslaget justert for å bedre ivareta strandsonen. Offentlige og private merknader er i stor grad imøtekommet. Fagetatens kommentarer Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger et sammendrag av fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Innsigelse fra Fylkesmannen Fylkesmannen skriver i merknad mottatt at det fremdeles er behov for noen justeringer i plankart og bestemmelser med hensyn til strandsonevernet. Naustområdet benevnt BUN2 i revidert plankart må reduseres slik at det kun omfatter selve tomten til eksisterende naust (og naturområde GN1 utvides tilsvarende) samt at det i bestemmelsen til boligfelt BFS1 i revidert plankart kun tillates samme 2

3 utnyttelsesgrad og fotavtrykk som i dag. I e-post datert åpnes det opp for at det kan bygges en garasje på BFS1 under forutsetning av at denne da plasseres øst for bolig (dvs. lengst vekk fra strandsonen). Disse merknadene foreslås innarbeidet i planforslaget, se anbefaling til vedtak. Utnyttelsesgrad/byggehøyder/utforming Etter offentlig ettersyn er den totale utnyttelsesgraden for planområdet redusert fra 53 til 40 % - BRA. Ved offentlig ettersyn anbefalte fagetaten felt BBB1 (tidligere BBB3) fjernet grunnet eksponering fra Nordåsvannet. Dette har imidlertid ikke blitt imøtekommet av forslagsstiller. Til gjengjeld er utnyttelsesgraden for felt BBB1 redusert fra 70 til 60 % - BRA, og byggegrensen er trukket 5 meter inn i nord. Bygget tillates med inntil 7 boenheter, og skal terrasseres etter terreng, jf. terrengsnitt datert (vedlegg F). Bebyggelsen i felt BBB2 er redusert fra 4 til 3 etasjer, uten takoppløft, for å bedre passe inn i strøket. Også her er byggegrensen trukket inn 4-5 meter i vest. Blokkbebyggelse sør for Nordåsneset (tidligere BBB1) er tatt ut og reguleres nå til eksisterende bebyggelse (BFS8), med en utnyttelsesgrad på 45 % -BRA. Sol- og skyggestudier (vedlegg I) viser at planlagt bebyggelse ikke vil ha innvirkning på eksisterende bebyggelse i nabolaget. Figur 2 Plankart ved offentlig ettersyn t.v. Revidert plankart t.h. Trafikkforhold Planforslaget legger til rette for utbedringer av den kommunale og private veien. Veisituasjonen utbedres med belysning langs hele Nordåsneset. Det tilrettelegges for fortau langs den kommunale delen av Nordåsneset. Den private veien oppgraderes med 5 meters bredde, som inkluderer 4 meter kjørebane og 2 x 0,5 meter veiskulder, jfm. N100 standard, men ikke fortau. Konsekvensene av økt veibredde er at naboer langs vestsiden av Nårdåsneset må avgi grunn. Fagetaten vurderer det som den beste løsningen da en utvidelse mot øst vil føre til store terrenginngrep på grunn av terrengforskjell på 1-1,5 meter, samt at bebyggelsen vest for fellesveien ligger tilbaketrukket som gjør det mulig å utvide uten særlig konsekvenser for grunneiere. Fagetaten har gjennom hele planprosessen gjort forslagsstiller oppmerksom på at dette må tas gjennom privatrettslig avtale, da Bergen kommune er restriktive med hensyn til ekspropriasjon. På grunn av at trafikkforholdene likevel ikke er optimal etter en evt. utbygging anbefaler fagetaten en lav parkeringsdekning for ny bebyggelse Parkering Planområdet ligger i parkeringssone P4 hvor det stilles krav om 1,4 p-plasser for bil pr. 100 m 2 BRA. Etter fagetatens vurdering legges det imidlertid opp til at bilparkeringen reduseres og beregnes etter antall boenheter, i tråd med dagens parkeringspolitikk. Fagetaten anbefaler at parkering i Felt BBB1 reduseres til 1,5 parkeringsplasser per boenhet, og at parkeringsdekningen reduseres fra 28 til 21 for felt BBB2, dvs. at dekningsgraden for 14 boenheter blir 1,5 parkeringsplasser. Dekningsgraden vil således bli lavere dersom antall boenheter øker. I tillegg, siden vegsystemet vanskelig kan oppgraderes til full vegnormalstandard bør antall parkeringsplasser holdes på et moderat nivå. 3

4 Parkering foreslås lagt under bakkenivå i felt BBB2 for å unngå store asfalterte overflater og for å sikre god kvalitet på uteoppholdsareal. For felt BBB1 planlegges boligparkering i garasjer og gjesteparkering på bakkenivå. Ras- og skredfare Deler av planområdet er potensielle skred-/steinsprangområder. Multiconsult har utarbeidet en skredfarerapport, datert (vedlegg M). Hensynssone H130 er etter offentlig ettersyn utvidet i nord, t.o.m. bratte partier mellom BFS2 og BUN5. Det er stilt krav om sikringsplan i bestemmelsene, og sikringstiltakene skal være utført for det gis igangsettingstillatelse for byggearbeider. Leke- og uteoppholdsareal Planforslaget viderefører areal- og kvalitetskrav fra kommuneplanens arealdel for felles og privat uteoppholdsareal; minimum 7 m 2 privat og 50 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet. Det er videre lagt inn i reguleringsbestemmelsene at krav til uteoppholdsareal går foran grad av utnytting. Eksisterende boenheter har sitt uteoppholdsareal innenfor egen eiendom. Grønnstruktur/naturmangfold/barns- og unges interesser Det ble i mai og juni 2012 utført undersøkelser av botaniske forhold og registrering av naturtyper (vedlegg N). Floraen beskrives som artsfattig uten noen botaniske verdier. Størsteparten av planområdet er dekket av løvskog påvirket av gjengroingsarter, hageplanter og innførte treslag. Det er registrert ask i området, en art som er registrert som sårbar (VU) i rødelisten Forslagstiller har vurdert planforslaget etter Naturmangfoldloven Som del av vurderingen er det nevnt at funn av parkslirekne (svartelistet) krever særlig håndtering av infisert masse. Videre er flere tiltak nevnt: - Utforming av nytt bekkeløp må sikre enkel og trygg tilgang til vannmassene for dyrelivet - Det skal ikke tas ut mer skog enn nødvendig, og plantanlønn og gran skal tas ut først - Uttak av ask skal unngås så langt det er mulig og eksemplarer av ask skal stedfestes i landskapsplanen - Utbyggingen skal basere seg på kompakte løsninger, bevisst materialvalg og miljøteknologiske løsninger Planforslaget tilrettelegger for friluftsaktivitet i form av offentlig turveg langs Nordåsvannet. Turvegen skal kobles til eksisterende stier utenfor planområdet. Fagetaten vurderer det er viktig å gjøre Nordåsvannet mer tilgjengelig, men at det samtidig er viktig å bevare mest mulig av de grønne områdene og unngå større terrenginngrep. Vassdrag Det finnes en mindre bekk i planområdet, som etter vannressursloven defineres som et vassdrag. Som konsekvens er det i henhold til kommuneplanens 4.2 krav om 20-metersbelte på begge sider av vassdraget hvor det ikke tillates tiltak etter 1-6. Bekken kommer sørfra og går videre vestover før den renner ut i sjøen. Deler av bekken er alt lagt i rør. Det kommer også et bekkeløp østfra ved gnr. 121, bnr. 414, som møter det andre bekkeløpet omtrent midt på eiendom gnr. 121, bnr I henhold til planforslaget skal bekkens hovedtilførsel legges om slik at den går gjennom boligområdet og vil bli liggende nærmere enn 20 meter fra ny bebyggelse. Bekken blir både åpen og lukket. Som hovedregel kan vassdragets forløp ikke endres og ikke legges i rør, men fagetaten mener at omlegging av bekken gjennom boligområdets felles uteoppholdsareal vil tilføre gode bokvaliteter. Skole/barnehage Skole- og barnehagedekning i området er belyst i planbeskrivelsen. Det gjøres oppmerksom på at Iristunet barnehage på Nordås er vedtatt avviklet fra 2017 i Barnehagebruksplan «Rett bygg på rett sted til rett tid», behandlet i bystyret i sak

5 Universell utforming Prinsippet om universell tilgjengelighet skal legges til grunn for prosjektering og utforming av nybygg i området. Det er medtatt en bestemmelse om at 30 % av boenhetene skal være universelt utformet. Krav til universell utforming ivaretas i byggesak. Overvann Overvann skal i utgangspunkt håndteres i åpne løsninger, og takvann skal ledes til terreng for infiltrasjon og fordrøyning. Sett under ett, er økningen av andel tette flater liten. Hele planområdet er i direkte tilknytning til Nordåsvatnet, og avrenningen vil ikke berøre tilstøtende eller fremtidig bebyggelse. For boliger i BBB2 kan takvann ledes til den omlagte bekken i planområdet, for sikker transport frem til Nordåsvatnet. Nordåsvatnet har direkte tilknytning til sjø, og har også et signifikant fordrøyningspotensial. Det er lite følsomt overfor en eventuell endring i avrenning. Det oppfattes derfor som uproblematisk å tilføre avrenning direkte til sjø uten fordrøyning. Det største grepet for overvann i planen er omlegging av eksisterende bekk. Den går i dag i senter av byggeområde BBB2, men for å kunne etablere ny bebyggelse og funksjonelle uteområder foreslås denne omlagt noe lenger sør i planen. Det skal tilstrebes å holde bekken åpen, hvor det er gjennomførbart. VAetaten har ikke merknader til håndtering av overvann slik det er beskrevet i VA-rammeplanen. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Krav til terrassering av bygg i felt BBB1 må presiseres tydeligere. - Antall bilparkeringsplasser for felt BBB1 reduseres fra 2 til 1,5 per boenhet. - Antall sykkelparkeringsplasser for felt BBB1 økes fra 1 til 2 per boenhet, hvorav minst halvparten skal etableres under tak. - Antall bilparkeringsplasser for felt BBB2 reduseres fra 24 til Sykkelparkeringsdekning for felt BBB2 endres fra 28 sykkelparkeringer til 2 sykkelparkeringer per boenhet. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Byrådets vurdering Byrådet er positiv til formålet bolig i planområdet, og planforslaget er hovedsakelig i tråd med arealformålet i KPA 2010 (bebyggelse og anlegg). Planområdet grenser til et allerede bebygd boligområde, og i nærområdet er det butikksenter og andre tjenestetilbud. En utbygging her vil dermed kunne bygge opp under eksisterende tjenestetilbud og detaljhandel, samt bidra til en god fortetting. Byrådet er i hovedsak enig med fagetatens innstilling, og har noen egne endringsforslag. Byrådet er opptatt av at det legges til rette for fri ferdsel til og rundt Nordåsvannet, med muligheter for bading og friluftsliv. Byrådet ser positivt på at forslagstiller legger opp til å etablere flere snarveier i planområdet slik at fremkommeligheten blir bedre for fotgjengere, samt at tilgjengelighet til Nordåsvannet blir forbedret. Fellesvegen SV3 forbinder ulike stier med hverandre, og denne er også åpen for allmenn ferdsel. Bademulighetene i selve planområdet er begrenset, bl.a. pga. kupert terreng, men på nordenden av neset ligger en grunne der det er mulig å vasse og bade. Nærmeste badeplasser er Breivika, i meters gangavstand like nord for planområdet, deretter Skjoldbukta som ligger, i meters gangavstand, noe lenger nord. Planforslaget legger likevel opp til bedre tilgjengelighet mot sjøen, f.eks. for småturer og fiske. En smal sjøstripe som benyttes til opptrekk av småbåter ligger også innenfor planområdet. 5

6 Figur 3 Planforslaget legger opp til forbedret allmenn tilgang til Nordåsvannet, bl.a. ved etablering av et nett av veger og stier. Planen legger også opp til et fellesnaust for lagring av kajakker, kanoer eller robåter. Dette vil forbedre tilgjengeligheten til sjøen for fremtidige beboere, samt legge til rette for friluftsaktivitet på sjøen. Naustene sikres en biloppstillingsplass på privat parkering langs SV3. Planforslaget legger til rette for en videreføring av eksisterende småbåtanlegg innenfor felt BSB. Gjeldende reguleringsplan viser en 18m lang brygge, og dette videreføres uendret. Det er plass til ca. 16 båtplasser, avhengig av type løsning. Plassene vil ikke knyttes opp til den nye bebyggelsen. Innsigelse fra Fylkesmannen Det foreligger gjenstående innsigelsespunkt fra Fylkesmannen knyttet til arealformål i strandsonen. Byrådet anbefaler å imøtekomme innsigelsen slik at saken kan egengodkjennes av bystyret. Naustområdet benevnt BUN2 i revidert plankart må reduseres slik at det kun omfatter selve tomten til eksisterende naust (og naturområde GN1 utvides tilsvarende), se forslag til innstilling 1 A a). Innenfor boligfelt BFS1 vil det kunne bygges en garasje øst for boligen. Se forslag til ny bestemmelse i innstillingen. Energi Byrådet er positiv til at det legges opp til passivhusstandard for leilighetene. Det er også ønskelig at eneboligene bygges etter passivhusstandard og at det redegjøres for vurderinger mht. redusert klimagassutslipp. En slik tilpasning er i tråd med mål i KPS om å redusere klimagassutslipp fra bygninger, samt at kommunen skal være en pådriver for å ta i bruk nye løsninger og teknologier for å skape en klimavennlig byutvikling. Byrådet arbeider for økt bruk av mer bærekraftige, arealeffektive løsninger som passivhus, plusshus, grønne tak, klimavennlige ventilasjonsanlegg, bruk av solenergi o.l. Valg av klimavennlige materiale og tilrettelegging for klimavennlig mobilitet bør også prioriteres. Dette er til dels dekket av bestemmelsene, men det er ønskelig med en presisering. Se forslag til presisering av energikrav i bestemmelse samt krav til passivhusstandard i ny bestemmelse i innstillingen. Parkering, strøm og sykkelparkering under tak For å skape gåbyen Bergen, slik det legges opp til i KPS, må det tilrettelegges for at det å gå eller sykle blir førstevalg, både til skole, butikk og aktiviteter i nærområdet. Byrådet vurderer det derfor slik hen at parkeringsdekningen bør reduseres ytterlige. Det vises det til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel der det i P4 er satt av krav til minimum 1 parkeringsplass pr boenhet. Det vises også til byrådets politiske plattform som legger opp til innføring av en maksimumsnorm når det kommer til antall parkeringsplasser for nye boliger og mål om å styrke miljøvennlige transportformer. Byrådet mener derfor at antall parkeringsplasser bør reguleres til maksimum 1,2 plasser per boenhet for BBB1-2, samt en plass utformet og reservert for bevegelseshemmede per felt. For å styrke miljøvennlige transportformer ønsker byrådet at alle parkeringsplasser for boliger tilrettelegges med strømuttak, og at det tilrettelegges for minimum 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet (sistnevnte er for øvrig delvis innarbeidet i reguleringsbestemmelsene). Se forslag til endring 5.2.2, 5.11 og

7 Eksisterende naturelementer Byrådet ønsker et større fokus på ivaretakelse av eksisterende naturelementer i planområdet og ønsker en nærmere redegjørelse av dette i utomhusplanen. Derfor bør eksisterende vegetasjon og naturelementer kartlegges og ivaretakelse av disse skal vises i utomhusplanen. Videre skal uttak av ask unngås så langt det er mulig og eksemplarer av ask skal stedfestes i utomhusplanen. Punktet tilføyes under Byrådet er positiv til at det åpnes opp for dyrking og planting av frukttrær i utearealene. Bekjempelse av fremmede arter Det er i planområdet registrert forekomster av svartelistede plantearter, platanlønn og parkslirekne. Forslagsstiller har selv nevnt at det ikke tas ut mer skog enn nødvendig, og plantanlønn og gran skal tas ut først. Områder med parkslirekne må før anleggsstart bekjempes i henhold til kunnskapsblad 09/2010 fra Fagus Rådgivning, av kvalifisert personell, se forslag til ny bestemmelse 1.9. Bestemmelsene I bestemmelsene står det under 5.7 at leilighetsbyggene BBB1-2 kan ha inntil 6 enheter, men i 5.11 står det at BBB1 skal ha maks 7 enheter. Videre er en landskapsplan nevnt i planbeskrivelsen og bestemmelsene. Byrådet går ut ifra at en her mener utomhusplan. Bestemmelsene må rettes opp slik at benevningen stemmer overens, se innstilling B l). Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av , vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Ytrebygda, Gnr. 121, Bnr. 53, 54, 273 m.fl., Kannevikneset boligområde, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert , med følgende endringer: a) BUN2 reduseres slik at det kun omfatter selve tomten til eksisterende naust og naturområde GN1 utvides tilsvarende. B. Tilhørende bestemmelser datert/revidert med følgende endringer/tillegg: a) tilføyes følgende punkt «Ivaretakelse av eksisterende vegetasjon og naturelementer» b) omformuleres «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, herunder nærvarmeanlegg med løsninger for lokalt produsert energi, samt for de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert klimagassutslipp.» c) Ny bestemmelse 1.9 «Områder med parkslirekne må før anleggsstart bekjempes i henhold til kunnskapsblad 09/2010 fra Fagus Rådgivning, av kvalifisert personell.» d) Ny bestemmelse «Nybygg/tillbygg skal bygges etter passivhusstandard.» Resterende paragrafer får ny nummerering. e) Andre setning endres «Innenfor BFD4-6 kan det etableres 2 parkeringsplasser per boenhet, inkludert biloppstillingsplass» Følgende tilføyes «Det skal anlegges strømuttak for samtlige parkeringsplasser.» og «Det skal etableres minimum to sykkelparkeringsplasser under tak per boenhet.» 7

8 f) tilføyes «På BFS1, kan det bygges en garasje med plassering øst for bolig (dvs. lengst vekk fra strandsonen). g) 5.4 etter 2.setning tilføyes «Dette er et minimumskrav som går foran tillatt grad av utnyttelse.» h) setning endres «Bebyggelsen skal terrasseres etter terreng, jf. terrengsnitt datert ». i) 5.11 tilføyes «Fasader mot Nordåsvannet skal ha maks 3 etasjer over gjennomsnittlig planert terreng dersom bygget ikke terrasseres.». j) 5.11 pkt.2 endres «Innenfor formålet kan det etableres inntil 1,2 parkeringsplasser per boenhet, hvorav minst 1 per boenhet plasseres innendørs/i garasjerekke. Det skal anlegges strømuttak for samtlige parkeringsplasser. Det skal etableres minst 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet innendørs eller utendørs under tak.». k) 5.12 pkt.2 endres «Innenfor formålet kan det etableres inntil 1,2 parkeringsplasser per boenhet. Parkeringsplassene skal etableres i parkeringskjeller og/eller i anlegg integrert i bygningen vest for snuplassen. Det skal anlegges strømuttak for samtlige parkeringsplasser. Det skal etableres minst 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet innendørs eller utendørs med tak. Lukkede fasader rundt innendørs parkering skal utføres i kvalitet som bygningen for øvrig.». l) Bestemmelsene må rettes opp slik at benevningene er ensbetydende. 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 14. mars 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg A. Plankart, datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan, datert F. Terrengsnitt, datert G. Vegplan, datert H. Trafikkvurdering, datert I. Solstudier, datert

9 J. Fjernvirkning K. Kulturminnedokumentasjon, datert L. ROS-analyse, datert M. Skredrapport, datert N. Biologisk mangfold, O. VA-rammeplan, datert