Ytrebygda, Gnr. 121, Bnr. 53, 54, 273 m.fl., Kannevikneset boligområde, Reguleringplan, Arealplan-ID FAGNOTAT 2.

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /86 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: STIL Ytrebygda, Gnr. 121, Bnr. 53, 54, 273 m.fl., Kannevikneset boligområde, Reguleringplan, Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Rambøll Norge AS fremmer på vegne av Nordås Bruk AS et planforslag for et område ved Kannevikneset på Nordås i Ytrebygda bydel. Bakgrunn/planhistorikk Gjeldende plan for området er reguleringsplan med planid: , vedtatt Denne planen legger til rette for utbygging av eneboliger, men planen er ikke realisert. Gjeldende plans alder, samt ønske om bedre kvalitet, gjorde at det ble startet opp omregulering av området. Oppstartsmøte ble avholdt den , og i møtet ble det besluttet at planområdet skulle omfatte vegen Nordåsneset helt frem til Nordåsvegen. Planarbeidet ble rettet mot egnethet til fortetting i tråd med gjeldende lovverk og kommuneplan. Varsel om oppstart ble annonsert i Bergens Tidende og på Rambøll Norges hjemmesider, med merknadsfrist Grunneiere og naboer, samt offentlige høringsinstanser ble varslet direkte i brev. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet til Det kom da innsigelse fra fylkesmannen jf. strandsonevernet. Endringer i planforslaget er gjort for å imøtekomme innsigelsen. På grunn av endret veg og bebyggelse ble det foretatt en begrenset høring, den Side 1 av 9

2 Planens avgrensning Planavgrensningen følger dagens eiendomsgrenser og omfatter eiendommene gnr.121, bnr.2, 52, 53, 54, 208, 209, 230, 273, 278, 414, 446, 567, 791 og 848. Bebyggelsestypologien på tilstøtende arealer varierer fra eneboliger til rekkehus og leilighetsblokker, men med hovedvekt på eneboliger. I nord og vest grenser planområdet til Nordåsvannet og har utsikt til Steinsvikneset, som nylig er regulert til friområde. Planområdet er på ca. 55,1 daa, og er i dag bebygd med eneboliger, noen med sokkelleilighet og garasje, samt noen naust i vest og nord. Figur 1Planens avgrensning og bebyggelsestypologi. Planstatus Planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg, samt grønnstruktur, i kommuneplanens arealdel. Deler av planområdet ligger innenfor funksjonell strandsone og dermed omfattet av hensynssone landskap. Gjeldende reguleringsplan, planid: , er en endring av reguleringsplan, planid: Reguleringsendringen åpnet for etablering av 15 nye eneboliger i dagens funksjonelle strandsone med bratt terreng, samt i den bratte delen sør i planområdet. Denne planen har aldri blitt realisert. Figur 2 Planområdet markert med sirkel vist opp mot Kommuneplanens Arealdel, og gjeldende reguleringsplan (planid: ). Hovedformål Bakgrunnen for planarbeidet er å fortette et etablert boligområde. Det ønskes å legge til rette for boliger med variert størrelse, naust, natur- og friluftsområde, samt å forbedre vegstandarden. Det reguleres for ca. 24 nye boenheter totalt. Tre av disse planlegges som eneboliger, hvorav 2 oppføres som nybygg og 1 enebolig bygges inn i eksisterende anneks i BFS6. Leilighetene vil ha passivhusstandard, og samles i lave leilighetsbygg og i rekke/kjede på 4-7 enheter, med en variert størrelse fra 50 til 165m 2. Utnyttelsesgraden er foreslått fra 15 til 60 % -BRA, med gjennomsnitt på 40 % - BRA. Total utnyttelsesgrad for BBB1 og BBB2 er på 53 % -BRA. Etasjeantallet varierer fra 2-4 etasjer, i tillegg til parkeringskjeller, på de ulike delfeltene i planen. Bebyggelsen har fjellsiden i ryggen og vender i hovedsak mot vest og nord. I dag er det 9 eneboliger på eiendommene som tas med i planen. Side 2 av 9

3 Trafikkforhold Planområdet grenser mot Nordåsvegen, fylkesveg 180, 2-felts vei, med fartsgrense på 50 km/t. Her er det fortau langs sørsiden av veien og rekkverk. Adkomstvei til planområdet går via Nordåsneset, som i hovedsak er en kommunal vei med fartsgrense på 30 km/t fra nr.15. Denne veien er 5-7 meter bred, uten fortau, og ikke belyst. Fra Nordåsneset 2, gjennom planområdet til Kannevikneset, er Nordåsneset privat blindvei. Heller ikke denne delen av veien har fortau eller lys, og er kun 3-4 meter bred. Planforslaget legger til rette for utbedringer av den private veien med 5 meters bredde, som inkluderer 4 meter kjørebane og 2 x 0,5 meter veiskulder, men ikke fortau. Det tilrettelegges for fortau langs den kommunale delen av Nordåsneset. Veisituasjonen utbedres med belysning langs hele Nordåsneset. Parkering Parkering for området i dag foregår på egen tomt, og flere av boligene har garasjer. Planområdet ligger innenfor parkeringssone P4 i kommuneplanens arealdel, som tilsier 1,4 parkeringsplasser for bil per 100 m 2 BRA, og 2 sykkelplasser per 100 m 2 BRA. På grunn av at noen av leilighetene er veldig store, vil parkeringskravet føre til overflod av parkeringsplasser. Bilparkering for nybygg reduseres og beregnes heller ut fra antall boenheter. Parkering legges under bakkenivå i felt BBB2 for å unngå store asfalterte overflater rundt boligene og for å sikre god kvalitet på uteoppholdsareal. For felt BBB1 planlegges boligparkering i garasjer og gjesteparkering på bakkenivå. Ras- og skredfare Deler av planområdet er potensielle skred-/steinsprangområder. Rett sør for Kannevikneset, helt vest i planområdet, er utløps- og aktsomhetsområde for skred. Det er kun utløpsområdet som ligger innenfor planområdets avgrensning. En skredfarerapport er utarbeidet i forbindelse med reguleringsplanen, datert (se vedlegg N). Figur 3 Område med potensiale for steinsprang til venstre, og aktsomhetskart for skred til høyre. Leke- og uteoppholdsareal Planforslaget viderefører areal- og kvalitetskrav fra kommuneplanens arealdel for felles og privat uteoppholdsareal; minimum 7 m 2 privat og 50 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet. Det er videre lagt inn i reguleringsbestemmelsene at krav til uteoppholdsareal går foran grad av utnytting. Eksisterende boenheter har sitt uteoppholdsareal innenfor egen eiendom. Utfyllende planbeskrivelse For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 3 av 9

4 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 12 private merknader, 13 uttalelser fra høringsinstanser, og 1 innsigelse. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Utnyttingsgrad og byggehøyder må reduseres. Planlagt bebyggelse bryter med eksisterende bebyggelse. BBB3 (nå BBB1) bør fjernes da den ligger eksponert fra Nordsåvannet. Valmet tak samsvarer ikke med strøkskarakteren. Vegløsning er ikke god nok, tar ikke nok hensyn til myke trafikanter. Naboer ønsker ikke å avgi grunn til utvidelse av veg. Krysset mot FV180 må være etter N100. Kommunal veg må være etter N100. Utbygging vil medføre mer støy. Det må tilrettelegges for moderne avfallsløsninger. Påpeker at naustbebyggelse vil føre til privatisering av strandsonen. Strandsonen rundt Nordåsvannet bør reguleres til grønnstruktur. Stinett nordover og sørover må sikres. Hensynssone H130 bør utvides i nord. Innsigelse fra fylkesmannen: Strandsonen må vernes mot nedbygging. Naust bør tas ut av planen og reguleres til grønt formål. Åpner opp for et fellesnaust >25m fra sjølinjen. Blokkbebyggelse som ligger eksponert må reduseres med en etasje. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg C. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: BBB1 er endret til BFS8, med utnyttelsesgrad 45 % og byggehøyde som i dag. BBB3 er endret til BBB1, med utnyttelsesgrad 60 % - BRA. Felt BBB1 er trukket 5 meter inn i nord og terrasseres. Adkomstveg til BBB1, f_sv4, er lagt om. Parkeringsplass f_spp1 er tatt ut. Byggehøyde i felt BBB2 er senket til 3. etasjer uten takoppløft. Byggegrensen i felt BBB2 er trukket 4-5 meter inn i vest. BUN3 og 4 er tatt ut og reguleres til grønnsturktur. BUN2 reguleres til fellesnaust 25 meter fra sjøen. Hensynssone H130 utvidet t.o.m bratte partier mellom BFS2 og BUN5. Stinett sikres etablert gjennom bestemmelsene. På bakgrunn av overnevnte merknader er planforslaget justert for å bedre ivareta strandsonen. Offentlige og private merknader er i stor grad imøtekommet. Side 4 av 9

5 Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad/byggehøyder/utforming Etter offentlig ettersyn er planforslaget omarbeidet for å imøtekomme offentlige og private merknader. Den totale utnyttelsesgraden for planområdet er redusert fra 53 til 40 % - BRA. Ved offentlig ettersyn anbefalte fagetaten felt BBB1 (tidligere BBB3) fjernet grunnet eksponering fra Nordåsvannet. Dette har imidlertid ikke blitt imøtekommet av forslagsstiller. Til gjengjeld er utnyttelsesgraden for felt BBB1 redusert fra 70 til 60 % - BRA, og byggegrensen er trukket 5 meter inn i nord. Bygget tillates med inntil 7 boenheter, og skal terrasseres etter terreng, jf. terrengsnitt datert (vedlegg F). Bebyggelsen i felt BBB2 er redusert fra 4 til 3 etasjer, uten takoppløft, for å bedre passe inn i strøket. Også her er byggegrensen trukket inn 4-5 meter i vest. Blokkbebyggelse sør for Nordåsneset (tidligere BBB1) er tatt ut og reguleres nå til eksisterende bebyggelse (BFS8), med en utnyttelsesgrad på 45 % -BRA. Sol- og skyggestudier (vedlegg I) viser at planlagt bebyggelse ikke vil ha innvirkning på eksisterende bebyggelse i nabolaget. Figur 4 Plankart ved offentlig ettersyn t.v. Revidert plankart t.h. Planlagt bebyggelse skal formes og materialiseres slik at skala fra eneboligbebyggelsen gjenspeiles For å dempe fjernvirkningen skal fasadematerialet tilpasses omgivelsene, for eksempel i treverk og mur-/steinelementer. I bestemmelsene stilles også det krav om at alle murer og terrengmurer som kan være synlig fra Nordåsvannet skal etableres i naturstein. Trafikkløsninger Planforslaget legger til rette for en fysisk oppgradering av kommunal og privat del av Nordåsneset. Langs den kommunale delen av Nordåsneset tilrettelegges det for fortau, men en breddeutvidelse utover eiendomsgrense for å oppnå N100 standard er satt bort i fra, da det vil føre til store terrenginngrep på private eiendommer. Fagetaten mener at foreslått optimalisering av sikt, trafikksikkerhet og gang- og sykkeltilbud gir en god standardheving for området. Men på grunn av at trafikkforholdene ikke er optimal anbefaler fagetaten en lav parkeringsdekning for ny bebyggelse. Den private vegen av Nordåsneset skal dimensjoneres etter vegklasse A1, jf. Statens Vegvesens håndbok N100. Dette medfører at vegen er regulert med 5 meters bredde, hvorav 4 meter kjørebane og 2 x 0,5 meter vegskulder. Konsekvensene av økt veibredde er at naboer Side 5 av 9

6 langs vestsiden av Nårdåsneset må avgi grunn. Fagetaten vurderer det som den beste løsningen da en utvidelse mot øst vil føre til store terrenginngrep på grunn av terrengforskjell på 1-1,5 meter, samt at bebyggelsen vest for fellesveien ligger tilbaketrukket som gjør det mulig å utvide uten særlig konsekvenser for grunneiere. Fagetaten har gjennom hele planprosessen gjort forslagsstiller oppmerksom på at dette må tas gjennom privatrettslig avtale, da Bergen kommune er restriktive med hensyn til ekspropriasjon. Ekspropriasjon er ikke en likefrem prosess. Dette er et forhold som skal avklares politisk. Hjemmelsgrunnlaget er vedtatt i plan; hvilket innebærer at en eventuell ekspropriasjonsprosess først starter opp når planprosessen er avsluttet. Figur 5 Vegen utvides mot nordøst, slik at eks. murer beholdes, men busker vist på bildet til høyre må fjernes. Adkomst til felt BBB1 er etter offentlig ettersyn lagt om. Ny adkomstveg (f_sv4) vil være felles for BBB1 og BFS2, og vil føre til mindre terrenginngrep, samt være mindre synlig fra Nordsåvannet. Parkering Planområdet ligger i parkeringssone P4 hvor det stilles krav om 1,4 p-plasser for bil pr. 100 m 2 BRA. Med boligstørrelser opp til 160 m 2 gir dette en overflod av p-plasser. Etter fagetatens vurdering i dette tilfellet vil en reduksjon av parkeringsplasser være hensiktsmessig. Parkeringsdekningen foreslås beregnet ut fra antall boenheter; ikke per 100 m 2 BRA. Fagetaten anbefaler midlertid å redusere antall parkeringsplasser ytterligere, i tråd med dagens parkeringspolitikk. I tillegg mener fagetaten at siden vegsystemet her vanskelig kan oppgraderes til full vegnormalstandard bør antall parkeringplasser holdes på et moderat nivå. Felt BBB1 kan med fordel reduseres fra 2 plasser per boenhet til 1,5 parkeringsplasser per boenhet. For felt BBB2 anbefaler fagetaten å redusere parkeringsdekningen fra 28 til 21 parkeringsplasser, som vil si at dekningsgraden for 14 boenheter blir 1,5 parkeringsplasser. Dekningsgraden vil således bli lavere dersom antall boenheter øker. Ras- og skredfare I planområdet er det to skredutsatte skråninger. Multiconsult har i forbindelse med planforslaget utarbeidet en skredfarerapport, datert (vedlegg M). Hensynssone H130 er etter offentlig ettersyn utvidet i nord, t.o.m. bratte partier mellom BFS2 og BUN5. Det er stilt krav om sikringsplan i bestemmelsene, og sikringstiltakene skal være utført for det gis igangsettingstillatelse for byggearbeider. Side 6 av 9

7 Grønnstruktur/naturmangfold/barns- unges interesser Det ble i mai og juni 2012 utført undersøkelser av botaniske forhold og registrering av naturtyper (vedlegg N). Floraen beskrives som artsfattig uten noen botaniske verdier ved eiendommen. Størsteparten av planområdet er dekket av løvskog og er påvirket av gjengroingsarter, hageplanter og innførte treslag. Det er ikke registrert rødelistearter. Planforslaget tilrettelegger for friluftsaktivitet i form av offentlig turveg langs Nordåsvannet. Turvegen skal kobles til eksisterende stier utenfor planområdet. Fagetaten vurderer det er viktig å gjøre Nordåsvannet mer tilgjengelig, men at det samtidig er viktig å bevare mest mulig av de grønne områdene og unngå større terrenginngrep til dette. Etter offentlig ettersyn er naustbebyggelse tatt ut av planforslaget og reguleres til grønnstruktur. Det tillates et felles naust 25 meter fra sjølinjen i BUN3. Vassdrag Det finnes en mindre bekk i planområdet, som etter vannressursloven defineres som et vassdrag. Som konsekvens er det i henhold til kommuneplanens 4.2 krav om 20-metersbelte på begge sider av vassdraget hvor det ikke tillates tiltak etter 1-6. Bekken kommer sørfra og går videre vestover før den renner ut i sjøen. Deler av bekken er alt lagt i rør. Det kommer også et bekkeløp østfra ved gnr. 121, bnr. 414, som møter det andre bekkeløpet omtrent midt på eiendom gnr. 121, bnr I henhold til planforslaget skal bekkens hovedtilførsel legges om slik at den går gjennom boligområdet og vil bli liggende nærmere enn 20 meter fra ny bebyggelse. Bekken blir både åpen og lukket. Som hovedregel kan vassdragets forløp ikke endres og ikke legges i rør, men fagetaten mener at omlegging av bekken gjennom boligområdets felles uteoppholdsareal vil tilføre gode bokvaliteter. Skole/barnehage Skole- og barnehagedekning i området er belyst i planbeskrivelsen. Universell utforming Prinsippet om universell tilgjengelighet skal legges til grunn for prosjektering og utforming av nybygg i området. Det er medtatt en bestemmelse om at 30 % av boenhetene skal være universelt utformet. Krav til universell utforming ivaretas i byggesak. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Krav til terrassering av bygg i felt BBB1 må presiseres tydeligere. - Antall bilparkeringsplasser for felt BBB1 reduseres fra 2 til 1,5 per boenhet. - Antall sykkelparkeringsplasser for felt BBB1 økes fra 1 til 2 per boenhet, hvorav minst halvparten skal etableres under tak. - Antall bilparkeringsplasser for felt BBB2 reduseres fra 24 til Sykkelparkeringsdekning for felt BBB2 endres fra 28 sykkelparkeringer til 2 sykkelparkeringer per boenhet. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 7 av 9

8 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Ytrebygda, Gnr. 121, Bnr. 53, 54, 273 m.fl., Kannevikneset boligområde, Reguleringplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: - Bestemmelse 5.11 endrer ordlyd til «Bebyggelsen skal terrasseres etter terreng, jf. terrengsnitt datert ». - Bestemmelse 5.11 tilføyes «Fasader mot Nordåsvannet skal ha maks 3 etasjer over gjennomsnittlig planert terreng dersom bygget ikke terrasseres.». - Bestemmelse 5.11 pkt.2 endres til «Innenfor formålet kan det etableres inntil 1,5 parkeringsplasser per boenhet, hvorav minst 1 innendørs/i garasjerekke. Det skal etableres minst 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet, hvorav minst halvparten skal etableres under tak.». - Bestemmelse 5.12 pkt.2 endres til «Innenfor formålet kan det etableres inntil 21 parkeringsplasser. Parkeringsplassene skal etableres i parkeringskjeller. Det skal etableres minst 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet innendørs eller utendørs med tak. Lukkede fasader rundt innendørs parkering skal utføres i kvalitet som bygningen for øvrig.». PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes etatsdirektør Petter Wiberg byggesakssjef Side 8 av 9

9 Vedlegg: A. Plankart, datert , dok.91 fil.2. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok.94 fil.4. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok.94 fil.6. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok.85 fil.10. E. Illustrasjonsplan, datert , dok.94 fil.2. F. Terrengsnitt, datert , dok.85 fil.16. G. Vegplan, datert , dok.85 fil.19. H. Trafikkvurdering, datert , dok.85 fil.34. I. Solstudier, datert , dok.92 fil.3. J. Fjernvirkning, dok.85 fil.14. K. Kulturminnedokumentasjon, datert , dok.85 fil.43. L. ROS-analyse, datert , dok.85 fil.44. M. Skredrapport, datert , dok.30 fil.10. N. Biologisk mangfold, , dok.24 fil.14. O. VA-rammeplan, datert , dok.85 fil.42. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9