Dette var Persaunet: Eiendomsutviklingsløp

Transkript

1 VERDIØKENDE UTVIKLING FØR SALG AV FAST EIENDOM I STATEN Persaunet i Trondheim, muligheter og begrensninger Trond Eliassen Seksjonssjef i Skifte eiendom Dette var Persaunet: Bygd Forlegning for den tyske ubåtflåten Benyttet av Forsvaret fram til i dag Grunnareal 107 da 40 eksisterende bygninger med et areal på m² Fredningsvedtak på 28 bygninger Ca 80 da omfattet av vern som militærhistorisk landskap Eiendomsutviklingsløp Verdiskapning/ risiko Salg Utleie Bygging Rammetillatelse Skifte tar Reguleringsplan aldri mer risiko en dette Kommuneplan Avdekke og synliggjøre potensial As-is Bearbeidingsgrad/ressurser/tid 1

2 Kritiske suksesskriterier for utvikling av eiendom i Skifte eiendom Planfaglig kvalitet Prosesskvalitet Møte Forsvarets forventninger Ivaretakelse av samfunnsverdier Byggverk basert på visjoner og ideèr PLANEN Kvaliteten i reguleringsarbeid viser seg ofte ikke før etter mange år PROSESSEN Kvalitet viser seg umiddelbart Viktige faktorer for prosessen Felles entydige prosessmål Grundig deltakeranalyse Gjennomtenkt strategi Timing og politisk teft 2

3 Strategivalg Salg as is eller utvikling? % Salgsforberedelse Salgsgjennomføring Nye prosjekter As is el. utvikle Etterarbeid Avslutning % Strategiutvikling Utvikling Salgsforberedelse Salgs- Gjennomføring Avhendingsstrategi Utviklingsretning Persaunet... Salg "as-is" høy middel lav NETTO KONTANTSTRØM *) Sanns (*) NNV 30 % MNOK: Salg av eiendommen under ett, m2 a kr/m2 + utbyggingspotensiale 200 bolig enheter 2000kr x m2 Oppsplitting av eiendommen kan optimalisere verdien 50 % MNOK: Salg av eiendommen under ett, m2 a kr/m2 + utbyggingspotensiale 200 bolig enheter Oppsplitting av eiendommen kan optimalisere verdien 20 % MNOK: Salg av eiendommen under ett, m2 a kr/m2 + utbyggingspotensiale 200 bolig enheter 900kr x m2 Oppsplitting av eiendommen kan optimalisere verdien Regulering (egenregi) Regulering (allianse) høy middel lav høy middel lav 25,0% MNOK: Oppdeling av arealet i 3. A) Nedre del 25 da (200 enh), B)Midtre del 22000m2 bebygd, 60 da tomt, c) Øvre del 5000m2 bebygd, 20 da tomt. A) 60, B) 88 C) 46 60,0% MNOK: Oppdeling av arealet i 3. A) Nedre del 25 da (200 enh), B)Midtre del 22000m2 bebygd, 60 da tomt, c) Øvre del 5000m2 bebygd, 20 da tomt. A) 45, B) 77 C) 36,5 15,0% MNOK: Oppdeling av arealet i 3. A) Nedre del 25 da (200 enh), B)Midtre del 22000m2 bebygd, 60 da tomt, c) Øvre del 5000m2 bebygd, 20 da tomt. A) 30, B) 66 C) 27 20,0% MNOK: ,0% MNOK: Oppdeling av arealet i 3. A) Nedre del 25 da (200 enh), B)Midtre del 22000m2 bebygd, 60 da tomt, c) Øvre del 5000m2 bebygd, 20 da tomt. As/is veddi + 30% upside 20% mer utnyttelse 20,0% MNOK: Den formelle reguleringsprosessen To tiltakshavere Mange deltakere Mange faggrupper Sterke økonomiske interesser Sterke samfunnsmessig interesser Ressurskrevende / tidkrevende Mye følelser 3

4 Vår felles visjon Faser i utviklingsarbeidet Intern modning Persaunet Transit Infomøter med FBEU/FBMO / FLO / HV Salgsforum Motivasjon av Prosjekteringsgruppen Forankring i forvaltningen Styringsgruppe Studietur Uformelle møter med saksbehandlere God kontakt med Riksantikvar, Fylkeskonservator og Byantikvar Utviklingsprosjekt med Fylkeskommune, kommune og Husbank Politisk goodwill Infomøter med naboer, personlige kontaktmøter med meningsdannere Stakeholder analyser Lav medieprofil Fyldige svar på alle henvendelser Infomøter med Formannskap Infomøter med enkeltpolitikere Studietur 4

5 Interessenter Målgrupper Segmenter Kritiske suksessfaktorer Samfunn Politikere God nok informasjon mot politiske beslutningstakere Regional/lokalmedia Naboer God informasjon til naboer og pressgrupper Lokalt næringsliv Lokale offentlige etater Kjøpere Nasjonale/lokale Etablering av Persaunet som et innovativt og attraktiv entreprenører produkt i markedet. Avklart risiko ved kjøp Partnere Interessegrupper Sluttbrukere/private kjøpere Trondheim Eiendom Sør Trøndelag fylkeskommune Eiendomsmegler 1 Fylkesantikvaren Riksantikvaren Miljøorganisasjoner Parkeringsselskaper Fagmiljøer - arkitekter/rådgivere/ Eiendomsbransjen FB FD Yngre familier Barnefamilier Senior God informasjon Felles prosjekter Felles visjon Felles ansvarstagen for god prosess Avklare aktørenes myndighetsområde Felles fokus på fremdrift Etablering av Persaunet som et innovativt og attraktivt bomiljø med høy bokvalitet STYRINGSGRUPPE Antikvariske myndigheter Politikere Prosjektråd Utviklingsprosjekt Kommuneadministrasjon Prosjektleder Prosjekteringsteam Salgsforum Workshops Fylkeskommune Fylkesmann 5

6 Kulturminnemyndigheten 3 nivå med forskjellig myndighet 3 nivå med ulike faglige innfallsvinkler 3 nivå med stor grad av individuell skjønnsutøvelse Lite forutsigbarhet Mange målkonflikter Uklare ansvarsområder Lang saksbehandlingstid Kronisk kapasitetsmangel Salgsopplegg Få i gang utviklingsmotoren gjennom et større salg Dele opp resten i faser og pakker basert på økonomisk optimale transaksjoner Salgsfaser basert på innbyrdes avhengigheter i utbyggingstakt Pakker med innhold tilpasset markedet Samlet forhandling med kommunen om offentlige arealer 5 2 Salgsfase 1 Salgsfase 2 Salgsfase 3 Salgsfase 4 Salgsfase

7 Nøkkeltall etter regulering Ny bydel åpen for alle Ca m2 bolig / næring m2 offentlig bebyggelse Antall boliger ca barnehager 1 sykehjem Bydelshus Idrettsbane med klubbhus Store friområder for aktivitet og rekreasjon Begrenset rom for verdiutvikling - hvordan utvide rommet EIER Budsjettkrav, arealnedtrekk, kompetanse, avhendingsinstruks, konkurranseregler, KUNDER Åpne muligheter, redusere risiko, unngå begrensninger, sannsynliggjøre lønnsomhet KOMMUNER Aksept for SE som utviklerrollen. Planmyndighet, forkjøpsberettiget. Fellesinteresser- motsetninger kommune - SE MARKEDET Rolle, posisjon, aksept som utvikler, legitimitet De tre viktigste erfaringene Ingen økonomisk sympati når Staten regulerer Valg av samarbeidspartner er en suksessfaktor Ting tar tid 7