MYRAHAGEN BORETTSLAG RAPPORT TILSTANDSVURDERING MED VEDLIKEHOLDSPLAN TRINN I

Transkript

1 OPAK MANUAL / NÆRING Mal 09E02 Ver. E A MYRAHAGEN BORETTSLAG RAPPORT TILSTANDSVURDERING MED VEDLIKEHOLDSPLAN TRINN I HH/februar OSLO - HOVEDKONTOR: STAVANGER: TRONDHEIM: OPAK AS HOVFARET 13 OPAK AS Tlf OPAK AS Tlf POSTBOKS 128 SKØYEN Tlf Maskinveien 6 Pb. 113, 4065 STAVANGER Klæbuveien 196 B 7037 TRONDHEIM 0212 OSLO Faks BERGEN: SKI: E-post: firmapost@opak.no OPAK AS Tlf OPAK AS Tlf ORG. NR. NO Pb Solh.viken 2363 BERGEN Idrettsveien SKI

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 OPPDRAGSOPPLYSNINGER INNLEDNING SAMMENDRAG RAPPORTERING KOSTNADER BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK BYGNING VVS EL-KRAFT ANDRE INSTALLASJONER UTENDØRS BRANNSIKRING SIKKERHET MILJØ INNEKLIMA TERMISKE FORHOLD...17 AVFALLSHÅNDTERING...18 ENERGIFORBRUK...18 LUFT OG STØY...18 GRUNNFORHOLD FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET DOKUMENTASJON SOSIALE OG FUNKSJONELLE FORHOLD ØKONOMISK SITUASJON UNIVERSELL UTFORMING ANBEFALTE TILLEGGSUNDERSØKELSER Vedlegg: Fotoserie og prioritering med kostnadsoverslag Side 2 av 22

3 1 OPPDRAGSOPPLYSNINGER Oppdrag nr. A Befaringsdato Oppdragsnavn MYRAHAGEN BORETTSLAG Rapportdato Oppdragsleder Heidi Hybbestad Underskrift KS-ansvarlig John Morten Kvam Underskrift Oppdragsgiver/ firma/institusjon Oppdragsgiver: Myrahagen borettslag Representert v/ Adresse DELTATT DISTRI- BUERT TIL Kirsten Gulbrandsen Bentsebrugata 16, 0476 Oslo Omviser på befaring: Kirsten Gulbrandsen x x Rådgiver : OPAK AS Heidi Hybbestad, Bygg Ola Thingelstad, VVS/Elektro Postboks 128 Skøyen, 0212 Oslo tlf.: x x 2 INNLEDNING OPAK har foretatt en tilstandskontroll av eiendommen tilhørende Myrahagen borettslag, med gnr. 225 og bnr , 29, 30, beliggende på Torshov i Oslo kommune. Kontrollen utføres i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker en oversikt over teknisk tilstand på bygningene, de tekniske anleggene, og en vedlikeholdsplan som kan benyttes til budsjettering og planlegging av vedlikeholdsarbeider de neste 10 årene. Eiendommen består av fire boligblokker fra 1938 og det er til sammen 180 boenheter. Bygningene har adresse Bentsebrugata og det er 15 trappeoppganger. Det er utført noe periodisk vedlikehold av eiendommen siden byggeåret og det er også utført enkelte nødvendige oppgraderinger ved behov. Det ble blant annet i 2010 bygget balkonger og installert heldekkende brannalarmanlegg. Trappeoppgangene ble pusset opp i 2006 og i 2001 ble det montert nytt porttelefonanlegg. Borettslaget gjennomførte i 2004 en full våtromsrehabilitering. OPAK har befart en leilighet for å få et generelt inntrykk av tekniske installasjoner. De tekniske fellesanleggene fremstår i generelt tilfredsstillende stand alder tatt i betraktning, men det vil likevel være behov for noe utskiftinger i årene fremover. Takene er besiktiget fra trappeoppgangene og fra bakkenivå. Rapporten er utarbeidet iht. Husbankens trinn I norm. Side 3 av 22

4 3 SAMMENDRAG Kostnader Samlet er kostnadene forbundet med aktuelle tiltak de neste 10 årene vurdert til ca. kr ,- inkl. mva. Av dette utgjør ca. kr ,- akutte tiltak. Resten fordeler seg på vedlikehold og fornyelser i årene fremover. Bygningsmessig Vårt hovedinntrykk er at det bygningsmessige ved eiendommen fremstår i generelt tilfredsstillende teknisk stand, med kun et mindre etterslep på vedlikeholdet. Taktekkingen, som består av korrugerte stålplater, er fra slutten av 1980-tallet og syntes hovedsakelig å være i god stand. Ved OPAKs befaring ble det ikke registrert lekkasjer gjennom taket på loftet. Undertaket og takkonstruksjonene virker tørre og fine. OPAK anbefaler allikevel en tilleggskontroll av takene. Når det gjelder fasadene på de fire blokkene så fremstår de i god vedlikeholdt stand. Vinduene er i all hovedsak fra 1987 og fremstår i god teknisk stand, men er malingsslitte. I 2010 ble det bygget nye balkonger. Brannbalkongene i 4. og 5. etasje ble revet og gavlbalkongene skiftet ut. Trappeoppgangene fremstår i godt vedlikeholdt stand og ble sist malt i Fellesarealer i kjellerarealene er av varierende utførelse og tilstand og fremstår i all hovedsak med noe slitte overflater. Noe saltutslag er også registrert på nedre del av veggene. Det må påregnes noe vedlikeholdsarbeider i kommende 10 års periode. VVS Det ble i 2004 foretatt en full våtromsrehabilitering. De originale kaldt-, varmt- og sirkulasjonledningene i kjellerarealene ble ikke berørt av våtromsrehabiliteringen og fremstår i dag med lekkasjer og anbefales derfor skiftet. Isolasjonen på vannledningene i rørbend og avslutninger kan inneholde asbest. Deler av varmeanlegget og fyrhuset ble oppgradert i Deler av røranlegget i fyrrom må suppleres på enkelte områder. Oljetank nedgravd utvendig må sertifiseres. På noe sikt, år, bør det vurderes om varmeanlegget skal tilknyttes Hafslunds netts fjernvarmenett. Dette som et alternativ til en oppgradering av fyringsanlegget. Ved fjernvarme står utbygger Hafslund Nett for kostnaden for sentralen, mens borettslaget dekker kostnaden med fjerning av gammelt utstyr og røranlegget etter fjernvarmevekslerne. Det er fordelingsnett for fjernvarme fra Hafslund Netts Fjernvarme i området. Hvis fyranlegget skiftes til nytt tilsvarende anlegg, står borettslaget for kostnadene. Elektro De elektrotekniske installasjonene er fra en større oppgradering i 1996 og er jevnt over i normalt bra stand. Belysningen er fra 1998, også i god stand med unntak av noe dårlig lysdekning på loftet. Stigeledninger, hovedtavler og underfordelinger ble skiftet i 1996 og er i tilfredsstillende stand. Porttelefonanlegget er fra 2001 og vurderes også å være i generelt bra stand. Side 4 av 22

5 Brannsikkerhet Borettslaget har gjennomført flere branntekniske utbedringer den senere tid. Det ble i 2010 installert heldekkende brannalarmanlegg som dekker alle fellesarealer, trapperom og leiligheter. Det er i tillegg montert brannklassifiserte B30 dører m/dørpumpe til alle entrédører til leilighetene. Ytterdørene til kjellerne i blokk nr. 18 er også byttet til godkjente ståldører med klasse A60. Dette for å hindre brannsmitte fra kjeller til trapperom. OPAKs vurdering er at bygningene fremstår i god brannteknisk stand. Når det gjelder slukkeutstyr i fellesarealer, så er det ikke registrert noe utstyr som er fastmontert. OPAK anbefaler at håndslukkerapparater monteres i trappeoppgangene og i kjelleren. OPAK gjør oppmerksom på at det kreves service og vedlikehold av slukkeutstyret minimum hvert 5. år. Hvert 10 år bør apparatene skiftes ut. Dette er styrets ansvar. Styret bør videre sende årlige påminnelser til beboerne om deres ansvar i forbindelse med å ivareta brannsikkerheten i egen seksjon og minne om å skifte batterier i røykvarslere og etterse slokkeutstyr. Den enkelte seksjonseier er ansvarlig for brannsikkerheten i egen boenhet. 4 RAPPORTERING OPAK har fått i oppdrag av Myrahagen borettslag å utarbeide en tilstandsrapport for eiendommen i henhold til Husbankens trinn I norm. svurdering etter trinn I er en generell, overordnet vurdering som skal redegjøre for de viktigste tekniske, funksjonelle og miljømessige forhold, og behov for utbedringer og endringer i årene som kommer. Vurderingen omfatter bygningsmessige og tekniske anlegg tilknyttet bygningene. svurderingen skal i all hovedsak omfatte fellesarealer og fellesdeler av bygninger. Leilighetene omfattes ikke av rapporten. OPAK har basert sin vurdering på egen befaring og opplysninger gitt av representant fra styret. OPAK har ikke foretatt riving eller åpning av konstruksjoner. Det tas derfor forbehold om mulige skjulte feil og mangler. Skjulte installasjoner er generelt ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet, verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dvs. at tekniske anlegg som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. Aktuelle tiltak som er funnet for de enkelte fag, og ved dokumentasjonen, er angitt i vedlagte registreringsskjemaer. I den grad det lar seg gjøre er forslag til tiltak sett ca. 10 år frem i tid. Disse er etter beste skjønn delt inn etter følgende prioritering: I II III Akutt Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare, eller skader eller mangler som kan føre til større økonomiske konsekvenser. Vedlikehold Vedlikehold som foretas for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. Modernisering Moderniseringsarbeider som kan være aktuelle å gjennomføre for å tilfredsstille manglende funksjoner eller formelle krav, eller der det er funnet store avvik i forhold til dagens byggenorm/offentlige forskrifter. Side 5 av 22

6 5 KOSTNADER Samlet er kostnadene ved de foreslåtte tiltak anslått til ca kr ,- inkl. mva. Kostnadene er å betrakte som budsjettsummer. Omfanget av tiltak er anslått i hvert enkelt tilfelle, og baserer seg på grove mengdeoverslag. Se for øvrig skjemaer for tiltak og prioritering. Kostnadene fordeler seg slik: Akutt Vedlikehold Modernisering Totalt Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utomhus Brann SUM SUM avrundet Kostnadene er basert på følgende forutsetninger: Erfaringstall fra liknende arbeider. Konkurrerende pristilbud fra flere entreprenører. Dagens pris- og lønnsnivå. Finanskostnader er ikke inkludert. Prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er inkludert. Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, og kostnadene er inkl. mva. Kostnadene kan grafisk fremstilles slik: Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utendørs Brann 0 Akutt Vedlikehold Modernisering Side 6 av 22

7 6 BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK Følgende er en beskrivelse av de ulike bygningsdeler og deres tilstand slik de fremstod ved befaringen og OPAKs forslag til tiltak. Se for øvrig egen tiltaksliste med budsjettsummer. Kortfattet beskrivelse, tilstand og anbefalte tiltak. 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter Beskrivelse Det er ikke gjort undersøkelser vedrørende grunnforholdene, men bygningene antas å være fundamentert til fast grunn. Betonggulv på grunn i kjelleretasjene. Det er ikke registrert tegn som tyder på svikt i bygningenes grunnforhold eller fundamenter. Det er registrert noe saltutslag på flere av veggene i kjelleren, men kjellerarealene fremstår i dag tørre og fine. Det er god lufting i ytterveggene. Ingen tiltak. 22 Bæresystemer Beskrivelse Bygningene har bæresystem og etasjeskillere av betong. Det er ikke registrert tegn til svikt i bygningenes bæresystemer. Ingen tiltak. 23 Yttervegger Beskrivelse Bygningene har ubehandlede teglsteinsfasader. Vinduene er i all hovedsak fra 1987, mens balkongvinduer og balkongdørene er skiftet ifm. balkongrehabiliteringen i Det er malte trevinduer med sålebenker av skifer. Ytterdører til trappeoppgangene er i tre m/glassfelt. Til kjellerarealene, til blokk nr. 16, er det ytterdører i tre m/glassfelt, mens det i nr. 18 er nye ståldører. en på fasadene vurderes som god, alder tatt i betraktning. Det anbefales fasadevask med påfølgende impregnering for å øke levetiden. Gesimsen, som er av betong, fremstår i noe dårlig vedlikeholdt stand. Når det gjelder vinduene i leilighetene, som er ca. 23 år gamle, så er de i god teknisk stand, men fremstår malingsslitte og har behov for overflatebehandling. Ut i fra normale levetidsbetraktninger er antatt levetid for vinduer 40 år +/- 10 år. Dvs. at vinduene har en restlevetid på ca I trappeoppgangene er det vinduer fra 1991 og disse fremstår i god stand, men har også behov for utvendig maling. I kjellerarealene er det i all hovedsak gamle kjellervinduer, men i vaskeriene er det nye vinduer. Vinduene der fremstår i god stand og har lang restlevetid. Både vinduene og dørene på balkongene er nye og har lang restlevetid. OPAK anbefaler at maling av vinduer og dører utføres med regelmessige intervaller, da det vil forlenge levetiden. Ytterdørene til trappeoppgangene, er opplyst å være fra slutten av 1980-tallet, og er i relativt god teknisk stand. Dørene har noe restlevetid, men borettslaget bør vurdere å skifte ytterdørene til oppgangene om noen år. Dette bjelder også dørene til kjelleren i nr. 16. OPAK har medtatt kostnad for utskifting, som et moderniseringstiltak i tiltaksplanen. Nye ståldører i nr. 18 er i god stand og har lang restlevetid. Side 7 av 22

8 Fasadevask inkl. impregnering av alle fire blokkene (tiltak 1). Gesimsen på boligblokkene kontrolleres og utbedres. Sprekker/avskallinger utbedres og gesimskant males (tiltak 2). Alle vinduene anbefales rengjort, før de skrapes og males utvendig. Gjelder vinduene i leilighetene, i oppgangene og kjellervinduene (tiltak 3). Vedlikehold av 15 ytterdører til oppgangene og 9 ytterdører til kjellerarealene. Dørene slipes lett og lakkes (tiltak 4). Dørene til oppgangene og til kjeller anbefales byttet. Kostnad medtatt under modernisering (tiltak 5). 24 Innervegger Beskrivelse Bærende skillevegger er i plasstøpt betong og mur (tegl) med varierende overflater. Malte betongvegger i trappeoppgangene. I kjellerarealene er betongveggene i all hovedsak malte. Veggene i vaskeriene er pussede og malt. Det er boder i treutførelse i kjeller. Dører fra trapperom til leiligheter er brannklassifiserte B30 dører og disse er fra I kjellerarealene er det gamle trefyllingsdører, trolig fra byggeåret. Veggene i trappeoppgangene og inngangspartiene fremstår i god vedlikeholdt stand og ble sist malt i Da ble det samtidig skiftet entrédører til leilighetene. Dørene er brannklassifiserte B30 dører og tilfredsstiller dagens brannkrav. OPAKs vurdering er at oppgangene (vegger, himlinger og innvendig vinduer) trolig ikke bør males før om ca. 10 år. Det anbefales at det gjøres en ny vurdering i slutten av kommende 10 års periode. Det ble i 2001 foretatt oppussing i to av fire vaskerom. Veggene fremstår i generelt god vedlikeholdt stand, men anbefales malt i perioden 5-10 år. Veggene i kjelleren er av varierende utførelse, men fremstår i noe dårlig vedlikeholdt stand. Kjellervinduene er originale, med unntak i vaskeriene, og fremstår som skitne og i noe dårlig vedlikeholdt stand. Tredørene i kjellerarealene fremstår i generelt dårlig vedlikeholdt stand og har behov for overflatebehandling. Veggene i to av vaskerommene anbefales oppusset i nær fremtid. De to andre kan males i slutten av kommende 10 års periode (tiltak 1). I kjellerarealene anbefales det at veggene rengjøres og males (tiltak 2). Kjellervinduene bør vaskes innvendig, før de slipes lett og males (tiltak 3). Samtlige dører inkl. karmer og terskler må slipes og males i kjellerne (tiltak 4). 25 Gulv og himlinger Beskrivelse Gulvene i kjellerarealene i de fire blokkene er i all hovedsak ubehandlet betong og det er malte betonghimlinger. To av vaskeriene har fliser på gulvene, mens de resterende har malte betonggulv. Inngangspartiene til trappeoppgangene har fliser på gulvet og pusset og malt betonghimling. Loftet har originalt tregulv og er åpent mot taktro. Gulvene i fellesarealene i kjelleren fremstår slitte og har behov for vedlikehold. Gulvene rengjøres skikkelig og påføres for eksempel en epoxymaling, for støvbinding og enklere renhold. Himlingene i kjellerarealene fremstår også i dårlig vedlikeholdt stand og bør rengjøres og males. Himlingene i trappeoppgangene har kun behov for periodisk vedlikehold. Tregulv på loft er i tilfredsstillende stand. De malte betonggulvene i to av vaskerommene er svært slitte. OPAK anbefaler at det legges fliser på gulvene, slik det gjort i de to andre. Alle gulvene i kjelleren overflatebehandles med for eksempel epoxymaling (tiltak 1). Himlingene i kjellerarealene rengjøres og males. Dette bør gjøres samtidig som veggene vedlikeholdes (tiltak 2). Legge fliser på to vaskerom (tiltak 3). Side 8 av 22

9 26 Yttertak Beskrivelse Bygningene har takkonstruksjoner i tre med valmet saltaksform og med nedløp på fasadene. Taktekkingen består av lakkerte stålplater og er fra 1988/89. Deler av takene er besiktiget fra trappeoppgangene. en på taktekkingen vurderes å være tilfredsstillende, med relativ lang restlevetid. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har tekkingen en restlevetid på ca. 15 år +/-. Ved OPAKs befaring ble det ikke registrert lekkasjer gjennom taket på loftet. Undertaket og takkonstruksjonene på loftet virker å være tørre og fine, men det var spor av "gamle" lekkasjer blant annet rundt takvinduene. Takvinduene på loftet er i all hovedsak gamle og bør skiftes ved neste takomlegging. Når det gjelder takrennene og nedløpene vurderes disse å være i tilfredsstillende stand. OPAK anbefaler at tekkingen inkl. beslag bør kontrolleres om ca. 1-3 år (tiltak 1). Det er også viktig at det gjennomføres regelmessig rengjøring av takrenner og nedløp. 28 Trapper og balkonger Beskrivelse Trappene er av betong og er malte. Malte stålrekkverk. Det er registrert enkelte håndløpere på veggene i noen av trappeoppgangene. Men i all hovedsak er det ikke montert håndløpere på veggene. Det er ubehandlede betongtrapper til kjelleren. Balkongene er utført som utkraget stålkonstruksjon og er fra Trappene ble malt i 2006 og vurderes å være i god stand, med normal slitasje. OPAK anbefaler at trappene males i løpet en 5-10 års periode. Rekkverkene i alle trappeoppgangene fremstår i god stand. Det bør monteres håndløper på vegg i trappeoppgangene av sikkerhetshensyn. Balkongene er i god stand og er under nygaranti. Montere håndløper på vegg i oppgangene, der det mangler (tiltak 1). Betongtrappene til kjelleren anbefales overflatebehandlet for støvbinding og enklere renhold (tiltak 2). 3 VVS 31 Sanitær Beskrivelse Borettslaget fikk i 2004 oppgradert alt sanitærutstyret på bad/wc og kjøkken, dvs. en full rør- og baderomsoppgradering. Nye kobbervannrør og plastavløpsrør fra kjeller og opp til alle leiligheter. Det er sentralt varmtvannsberederanlegg fra 1985 plassert i fyrrom i kjeller. Vanninnlegget er lagt fra nedgravd kommunal hovedledning utvendig. Uttrekksledning for avløpsvann fra bad/wc og kjøkken er lagt fra utvendig kommunal hovedledning via stikkledning. Innenfor grunnmur går vann- og avløpsledninger under kjellergulv til hovedstopper for vannledning over kjellergulv og til vertikale opplegg for avløp. Ledningene for vann og avløp over gulv, er henholdsvis av kobber og lydsvake plastrør som er forskriftssmessig tettet med brannmansjetter i etasjeskillene. Berederanlegget ble verken omfattet av oppgradering av varmeanlegget (2000) eller oppgradering av baderommene (2004). Normal levealder for en bereder er ca. 30 år. Dvs. at berederanlegget har en restlevetid ved normal bruk på ca. 10 år. Kaldt-, varmt- og sirkulasjonsledning i kjeller ble ikke skiftet ved baderomsoppgraderingen. Dette er de opprinnelige rørene fra byggene ble bygget. Det har pr. i dag vært flere lekkasjer fra varmtvann og sirkulasjonsledningen, fordi disse er gamle, korrodert og utslitte. Må skiftes. Isolasjonen på vannrørene kan inneholde asbest i bend, t-rør og isolasjonsavslutninger. Side 9 av 22

10 Avløprørene fra kjellergulv og ut er også de opprinnelige rørene. Røranlegget som er oppgradert i leilighetene i 2004 har en levealder på år. Berederanlegget må forventes skiftet innen 10 år, eventuelt byttes til tappevannsvekslere basert på fjernvarme. Da står Hafslund Nett fjernvarme for installasjonskostnadene (tiltak 1). Kaldt-, varmt- og sirkulasjonsledninger i kjeller må skiftes pga. alder og fortsatt lekkasjefare (tiltak 2). Innvendig videokontroll av rørledninger i bakken utført av spesialfirma anbefales (tiltak 3). Undersøkelse av røranlegget om dette inneholder asbest i bend, t-rør og isolasjons avslutninger (tiltak 4). 32 Varme Beskrivelse Det er installert vannbårent varmeanlegg for varme til radiatorer og varmtvannsberederanlegg. Varme produseres av to oljefyrte kjeler type AMA fra 1984, på henholdsvis 700 kw og på 930 kw i fyrrom i kjeller. Kjelene har nye brennere fra 2010 og Oljetank nedgravd utendørs er på liter og er opplyst å være fra Varmeanlegget består også av to el-kjeler type Asea fra 1985 på 225 kw hver. Pumpe sirkulerer kjelevannet via termisk isolerte rørledninger av stål, frem til radiatorer under vinduene i leilighetene. Varmetilførsel til radiatorsystemet reguleres av shuntventil med automatikk fra 2000 styrt av utetemperaturen og urfunksjon for evt. nattesenkning. Anleggene har ekspansjonskar, type lukkede membrankar fra Det er ikke gitt opplysninger om sviktende varmeeffekt eller andre problemer, og OPAK forutsetter derfor at varmeanlegget oppfyller normale oppvarmingskrav. Radiatorene har lang forventet restlevetid. OPAK vurderer varmeanleggets tilstand i dag som bra. Det er dog noe lekkasjespor i fyrrommet på et røranlegg og det er noen sikkerhetsventiler som ikke er sikret forskriftsmessig. Isolasjonen på varmerørene kan inneholde asbest i bend, t-rør og isolasjons avslutninger. Noen rørføringer er mangelfullt isolert. Oljefyrt kjele med brenner fra 1984 og Kjeleanlegget har normalt en levetid på 30 år. Oljetanken er fra Denne skulle vært kontrollert av sertifisert firma første gang i 2009 iht. kommunale krav, og kontrolleres deretter hvert 5 år. Sikkerhetsventilåpninger i fyrrommet, som er i ansikthøyde, må føres ned til gulv (forskriftskrav) (tiltak 1). Rør med spor av lekkasje i tak må undersøkes nærmere og eventuelt skiftes (tiltak 2). Rørføring i fyrrom med manglende isolasjon må suppleres (tiltak 3). Gammel fyrkjele må saneres (tiltak 4). Oljetank utvendig må sertifiseres (tiltak 5). Kjeler, automatikk og hovedsirkulasjon i fyrrommet anbefales beholdt i 5-10 år til disse er modne for oppgradering. Deretter anbefaler OPAK at varmeanlegget erstattes av fjernvarmesentral installert av Hafslunds Nett Fjernvarme. Hafslund Nett Fjernvarme har utbygd fjernvarmedistribusjon i gatene i området. Ved fjernvarme leveres varme til veksler for radiatoranlegg og til veksler for varmt tappevann. Kostnader ved installasjon dekkes av fjernvarmeleverandør, hvor leie og drift avregnes via energi prisen fra leverandør. Oljefyranlegg, berederanlegg og oljetank må demonteres og fjernes. Røranlegg etter fjernvarmeveksler må ombygges av BH (tiltak 6). Undersøkelse av røranlegget om dette inneholder asbest i bend, t-rør og isolasjons avslutninger (tiltak 7). 33 Brannslukking Beskrivelse I henhold til dagens forskrifter skal hver boenhet minimum inneholde et brannslukkingsapparat eller husbrannslange som når hele leiligheten. OPAK har ikke kontrollert slukkeutstyret i den enkelte seksjon. Dette er den Side 10 av 22

11 enkelte beboers ansvar. Det ble ikke registrert noe brannslukkingsutstyr i fellesarealer utenom fyrrom. Denne ble sist kontrollert i OPAK anbefaler at det utplasseres håndslukkerapparater i trappeoppgangene, kjellerarealene og på loftet (tiltak 1). 36 Luftbehandling Beskrivelse Det er oppdriftsavtrekk fra bad/wc og kjøkken. Avtrekkene går opp i sjakt/avtrekkspipe og videre over tak. Luften kommer inn i leilighetene via spalteventil i vinduene. Disse anleggene ble inspisert og tilknyttet ved oppgradering av badene og er i god stand. Ingen tiltak vurderes nødvendig. 4 El-kraft 41 Generelle anlegg Beskrivelse føringsveier Systemet for fremføring av elektrotekniske installasjoner er delvis basert på skjult røranlegg forlagt i vegger og i tak, og delvis åpent forlagt med kabel. Røranlegget er hovedsakelig utført med stålrør. I kjellerarealer er det forlagt åpent på kabelbruer med PR kabel (kabel med PVC-isolasjon). Stigeledningene er forlagt skjult i rør fra hovedtavle i kjeller, og opp til respektive underfordelinger i trappegang. Anlegget er hovedsakelig fra 1996 og i tilfredsstillende forfatning. Det er ingen ytre synlige tegn som indikerer at det er noen skader som må utbedres. Ingen tiltak vurderes nødvendig. Beskrivelse jording Soil og vannrør er jordet med separat gul/grønn jordleder. Jordleder er åpent forlagt. Anlegget synes å være av nyere dato og fremstår å være i bra stand. Ingen tiltak vurderes nødvendig. 42 Høyspenning Beskrivelse Hovedtavlen forsynes med kabel fra E-verkets trafo stasjon utenfor bygningen. Delvis gammel kabel skjøtt til ny kabel innenfor hovetavlerom i de ulike bygg. Kun E-verkets personell har tilgang. Ingen tiltak. Side 11 av 22

12 43 Fordeling Beskrivelse Stigeledninger: Fra hovedfordelingen i kjellerarealene er stigeledningene forlagt i rør frem til respektive underfordelinger til leiligheter i hver etasje, samt til fellesarealer og tekniske rom etc. Stigeledningene er av typen PN med PVC-isolasjon og kobberledere. Stigeledningene ble skiftet i Hovedtavle: Det er 1 stk. hovedtavle plassert i kjeller i hvert bygg, som er fra Anlegget er utført etter datidens standard, effektbehov og forskrifter. Hovedtavlene er utført som bygningsmessige rom med veggstativ og gulvmontert stålplateskap med kabelinntak i toppen. Spenningssystemet er 230 V IT. Underfordelinger: Underfordelinger /sikringsskap for leiligheter er plassert i trappegangene. Underfordelingene er utført som innfelt stålplateskap. Disse består hovedsakelig av automatsikringer fra oppgraderingen i 1996 og jordfeilbrytere fra seneste oppgradering i forbindelse med våtromsrehabiliteringen som ble utført i Alle fordelingene er godt merket. Stigeledninger: Det er ingen synlige tegn til skade på stigeledningene som indikerer behov for akutte tiltak. Stigeledningene fremstår å være i normalt bra stand. Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år +/- 10 år. Hovedtavle: Hovedtavlene er godt merket og er i tilfredsstillende stand. Underfordelinger: Underfordelingene for leiligheter fremstår jevnt over å være i tilfredsstillende stand. De oppgraderte fordelingene med automatsikringer er utført på en slik måte at en levetid på ytterligere 20 år forventes. Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år +/- 10 år. Stigeledninger: Ingen tiltak vurdert nødvendig. Hovedtavle: Ingen tiltak vurdert nødvendig. Underfordelinger: Ingen tiltak vurdert nødvendig. 44 Lys Beskrivelse Lysanlegget i kjellerne består av lysrørarmaturer som etter vår vurdering gir tilfredsstillende med lys. Lys i trappeoppgangene består av kompaktlysarmaturer. Loftene har lysstoffarmaturer. Belysningsanlegget er fra oppgraderingen i 1998 og er i god stand. Anlegget gir tilfredsstillende med lys, med unntak av loft som enkelte steder har for dårlig lys. Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år +/- 10 år. Det anbefales å supplere med noe lys på loftene der dette er dårlig (tiltak 1). Side 12 av 22

13 45 Elvarme Beskrivelse Oppvarming skjer ved vannbåren varme, se kapitte 32 VVS. 46 Driftsteknisk Beskrivelse Fordelingsanlegget for stikkontakter og teknisk er utført med PR kabel utenpåliggende og som ledninger i rør. Kursopplegget for lys/stikk og teknisk er generelt i tilfredsstillende stand. Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år +/- 10 år. Ingen tiltak vurderes nødvendig. 5 Tele og automatisering 53 Data/telefon Beskrivelse Det er installert porttelefonanlegg med anropsapparater ved innganger og svarapparater i leilighetene. Porttelefon anlegget som er fra 2001 vurderes å være i tilfredsstillende stand. Det er ikke opplyst om feil eller mangler ved anlegget. Ingen tiltak vurderes nødvendig. 54 Alarm og signal Brannvarslingsanlegg: Beskrivelse Det er montert heldekkende brannalarmanlegg i boligblokkene i Detektorer med summer er plassert i leiligheten, trapperom, fellesarealer i kjeller og loft. en er ikke vurdert. Anleggene er under ny garanti. Ingen tiltak. 6 Andre installasjoner 63 Dokumentasjon Beskrivelse Ingen dokumentasjon/fdv-dokumentasjon på elektro er fremlagt. I hht Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften, fra 1 jan 1997) og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg omfattes sameiet/borettslag av forskriftene om å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el.forskriftene. Det er borettslagets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvar for sin egen bolig. Styret har imidlertid plikt til å gjøre beboerne oppmerksom på det ansvar de har. System for internkontroll må opprettes (tiltak 1). Side 13 av 22

14 66 Piper Beskrivelse Det er en skorstein fra fyrrommet i nr. 16 (midtblokken). OPAKs vurdering er at skorsteien fra fyrrommet fremstår i generelt god stand. Ingen tiltak. 7 Utendørs 71 Terrengbehandling Beskrivelse På grunn av pågående balkongarbeider på befaringstidspunktet var det vanskelig å foreta en vurdering av terrenget på eiendommen, da det stod mange maskiner, brakker og annet utstyr. Ikke vurdert. 73 Utendørs VVS Beskrivelse Det er overvannshåndtering på egen tomt og til kommunale ledninger. en vurderes å være tilfredsstillende. Ingen tiltak vurdert nødvendig. 74 Utendørs EL Beskrivelse Utvendig på fasadene, ved inngangspartier, er det montert utelys. OPAKs vurdering er at utebelysningen på blokkene gir generelt dårlig med lys. Belysningen v/inngangene er av eldre årgang og anbefales byttet. Det anbefales en generell oppgradering av utvendig belysning. Dvs. bytte ved inngangene og supplere på fasadene, slik at utområdene rundt blokkene blir bedre belyst (tiltak 1). 76 Veier. Plasser Beskrivelse Det er stikkveier langs boligblokkene. Ved OPAKs befaring var det pågående arbeider ifm. utvidelse av stikkveier pga. tilkomst for brannvesenets biler. en er ikke vurdert. 77 Park. Hage Beskrivelse Det er relativt store områder mellom blokkene som er "grønne". Det er anlagt plen som er beplantet med busker og trær. Det er ikke lekeplass med apparater på eiendommen. en på uteområdet er ikke vurdert pga. pågående arbeider med blant annet balkonger og utviderlse av stikkveier. Side 14 av 22

15 Det anbefales at busker og trær beskjæres regelmessig. Det anbefales også at det etableres en lekeplass på eiendommen, siden det trolig bor barnefamilier i boligblokkene. Når de pågående arbeidende er avsluttet bør uteområdet oppgraderes (tiltak 1). 7 BRANNSIKRING Generelt I henhold til brann- og eksplosjonsvernloven med forskrifter, herunder internkontrollforskriften, stilles det krav til vedlikehold og oppgradering av bygningers tekniske sikkerhetsnivå samt til organisatoriske tiltak i bygningers driftsfase. Det minnes i den forbindelse også om at styret i et borettslag/sameie har plikt til å påse at gjeldende lover og forskrifter overholdes for å opprettholde en forsvarlig brannsikkerhet. Vi refererer i denne forbindelse til Forskrift om Brannforebyggende og Tilsyn (FOBTOT) som i 2 1 sier: Eksisterende bygninger for øvrig skal oppgraderes til sikkerhetsnivået for nye bygninger så langt dette kan gjennomføres innen en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Rømningssikkerhet må prioriteres høyt. Oppgraderingen kan skje ved bygningstekniske tiltak, ved andre risikoreduserende tiltak, eller en kombinasjons av slike. Styret bør sende årlige påminnelser til beboerne om deres ansvar i forbindelse med å ivareta brannsikkerheten i egen seksjon og minne om å skifte batterier i røykvarslere og etterse slokkeutstyr. Hver enkelt boenhet skal være utstyrt med godkjent brannslokkeutstyr (husbrannslange eller pulverapparat). Bygg/VVS/elektro OPAK har ikke foretatt en brannteknisk tilstandsvurdering av bygget. OPAK har kun registrert forhold som ble oppdaget ved vår generelle befaring av eiendommen. Det er ikke avdekket alvorlige feil vedrørende brannsikkerheten i boligblokkene i forhold til dagens lover og forskrifter. Eiendommen vurderes å være i generelt god brannteknisk stand. Borettslaget har den senere tid utført flere branntekniske tiltak som har forbedret brannsikkerhten betydelig. Det er nylig installert heldekkende brannalarmanlegg som dekker alle fellesarealer og leiligheter. I henhold til Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) er det fra 1. Juli 2010 krav at byggverk skal ha utstyr for tidlig oppdagelse av brann slik at nødvendig rømningstid reduseres. Borettslaget oppfølger et slikt forskriftskrav. Videre er det montert klassifiserte B30 dører m/pumpe til leilighetene fra trappeoppgangene. Det er også skiftet til nye A60 dører til kjelleren i blokk nr. 18. Dette for å hindre brannspredning mellom kjeller og trappeoppgang. Side 15 av 22

16 Etter OPAKs vurdering er følgende branntekniske svakheter i borettslag/sameier de vanligste og også de alvorligste ut i fra hensynet til personsikkerheten: Manglende eller dårlig fungerende brannalarmutstyr. Mangelfull brannmotstand i branncellebegrensende vegger og etasjeskillere generelt. Svake dører mellom brannceller (leilighet-trapperom, kjeller-trapperom) Brennbare kledninger i rømningsvei, i mange tilfeller kan også selve trappen være brennbar. Mulig brannspredning til trapperom gjennom uklassifiserte vindusglass. Svake og utette tilslutninger rundt gjennomføringer og mellom ulike bygningsdeler. Gjennomgående kanaler/sjakter/hulrom. Dårlig tilgjengelighet for brannvesenet ved utvendig fasade eller inne i gårdsrom. Gamle og svake elektriske anlegg/installasjoner i bygget. Figur og tabell under viser anbefalte tiltak i forbindelse med utbedringer av bygninger. Anbefalte branntekniske tiltak ved utbedring av bygninger. Bygningsdel Rømningsveier generelt Vegger og kledninger i trapperom Trappeløp Anbefalt utbedring/tiltak Prinsipielt skal hver branncelle ha adgang til to trapper. Bare én av trappene bør gå til kjeller, med mindre spesielle krav til brannsikring oppfylles. Én av trappene kan erstattes av rømningsvindu eller balkong/terrasse dersom det installeres automatisk brannalarm- eller sprinkleranlegg. Med bare én trapp, og avstand fra planert terreng til underkant vindu eller overkant balkongrekkverk over 12 m, må det installeres sprinkleranlegg. Trapperomsvegg: Tilnærmet EI 60 (B 60) Kledning på vegger, tak og under trapp: K1-A/ In1, som kan erstattes med brannhemmende maling under trapp og på mindre brystningshøyder av trepanel. Tilnærmet R 30. Gamle ståltrapper kan beholdes uendret forutsatt at de er i god stand. Skillekonstruksjoner mellom kjeller og trapperom EI 60 (B 60). Bærende stålbjelker under repos må beskyttes der reposet er en del av skillekonstruksjonen. Dører Dører fra leil. til trapperom: EI 30C (B 30 S) Dør fra leil. til korridor: EI 30C (B 30 S) Dør fra kjeller til trapperom: EI 60C (B 60 S) Dør fra loft til trapperom: EI 30C (B 30 S) Side 16 av 22

17 Etasjeskillere Tilnærmet EI 60 (B 60) Kledning K2/In2 Tilslutning mellom etasjeskiller og yttervegg. Skillevegg mot naboleilighet Tilnærmet EI 60 (B 60) Nye kledninger: K2/In2 Andre innvendige vegger Nye bærende vegger: EI 60 (B 60) Nye kledninger: K2/In2 Innredning av loft til bolig Motstående vinduer i innerhjørne Ny leilighet på loft må utføres som egen branncelle EI 60 (B 60) med dører EI 30C (B 30 S) til trapperom. Takoppbygg som arker, takopplett o.l. må ha minst 2 m avstand fra brannvegg. Hvis avstanden til brannvegg er mellom 2 og 4 m må eksponert (side-) vegg i takoppbygget ha brannmotstand minst EI 60 (B 60). Arker i forskjellige brannceller må være atskilt med EI 60 (B 60) hvis avstanden mellom dem er mindre enn 8,0 m. Vinduene på den ene siden må være minst E 30 (F 30) i fast ramme (med "vaktmesternøkkel") hvis avstand mellom motstående vinduer i ulike brannceller ved innerhjørne er mindre enn 5 m. Brannvarsling Manuelt slokkeutstyr Røykvarsler i alle leiligheter. Flerplans leiligheter må ha seriekoblede, nettdrevne røykvarslere. Husbrannslange eller håndslokkeapparat i hver leilighet, i kjeller og på loft. 8 SIKKERHET Det er ikke avdekket vesentlige feil/mangler hva angår sikkerheten ved byggene. Vi vil imidlertid bemerke følgende: Bygg Trappene har ikke håndløper på vegg slik dagens forskrift tilsier. Kravet har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales at dette monteres for økt personsikkerhet. Elektro Borettslaget har ikke avtale om Internkontroll elektro. Internkontrollforskriften skal bl.a. sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget i fellesarealer slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. 9 MILJØ Inneklima termiske forhold Det er viktig at det stilles krav til inneklima ift. forurensninger i inneluften. Faktorer som kan forurense inneluften er: avgasser fra materialer, mat og matsøl, damp, radon, støv, kroppslukt, møbler, tekstiler og tobakksrøyk. I dette tilfelle er det ikke opplyst om spesielle problemer med inneklimaet i leilighetene. Vi gjør allikevel oppmerksom på at det er viktig for inneklimaet med god lufttilførsel. Dette sikres best ved at ventiler står åpne til en hver tid. Side 17 av 22

18 Avfallshåndtering Søppel fra beboere kastes i søppelcontainere som er plassert i søppelskur/boder på eiendommen. Elektrisk og elektronisk avfall (EE-avfall), helse- og miljøfarlig avfall, møbler, tekstiler, trevirke og bildekk skal alltid leveres til godkjent avfallsmottak. Kildesortering i flere fraksjoner kan bli et fremtidig myndighetskrav, hvor det også skilles mellom organisk og ikke- organisk avfall. Borettslaget kan etter OPAKs vurdering, med enkle tiltak, håndtere et eventuelt slikt fremtidig pålegg. Ingen tiltak påkrevet. Energiforbruk OPAK har ikke foretatt en vurdering av de enkelte leilighetenes energiforbruk. Basert på en generell vurdering av bygningstypen og byggeår, antar vi at energibruken er noe høy sammenliknet med mer moderne bygg. Det anbefales å gjennomføre en enøkanalyse av boligblokkene for å kartlegge mulighetene for energibesparelser, hvilke kostnader som er forbundet med slike og lønnsomheten. Blokkene har hovedsaklig vinduer fra Det er ikke opplyst om trekk fra vinduene. Luft og støy Eiendommen ligger relativt gunstig til med hensyn til luftforurensing og støy. Det er relativt lite gjennomgående trafikk rundt eiendommen, men i Bentsebrugata er det en del busstrafikk. Det er ikke gjort spesielle lydisolerende tiltak ved eiendommen. Grunnforhold Det er en nedkravd oljetank på eiendommen. Oljetanken er fra Denne skulle vært kontrollert av sertifisert firma første gang i 2009 iht. kommunale krav. Deretter skal den kontrolleres hvert 5 år. Det er ikke opplyst om, eller mistanke om forurensing i grunnen. OPAK vil informere om hva som står i forurensningsforskriften: "I forurensningsforskriften er det fastsatt forskrift om tiltak for å motvirke fare for forurensing fra nedgravde oljetanker. Formålet er å sikre at tankene til enhver tid er i en slik tilstand at risiko for forurensing er minst mulig. Det er eieren selv (grunneieren) som står ansvarlig for nedgravde oljetanker på eiendommen. Den ansvarlige for en nedgravd oljetank skal gi skriftlig beskjed om tanken til kommunen. Eieren skal sørge for at nødvendig kontroll og eventuell reparasjon av tanken blir utført. For oljetanker som midlertidig tas ut av bruk, skal påfyllingsrør låses eller forsegles og påmonteres skilt som viser at røret ikke er i bruk. Det skal aldri være olje i en tank som ikke er i bruk. Tanker som permanent tas ut av bruk, skal tømmes og graves opp. Tanker som ikke kan gjenbrukes uten å representere fare for lekkasje, skal destrueres. Hvor ofte skal den kontrolleres? Ståltanker: Første kontroll etter 15 år, deretter periodisk tilstandskontroll hvert 5 år. Gup-tank: Skal gjennomføres en trykktesting 2 år etter tanken ble nedgravd. Deretter ordinær førstegangskontroll ved 30 års alder. Med GUP-tanker menes oljetanker av glassfiberarmert, umettet polyester. Rekondisjonert tank: Første kontroll etter 10 år, deretter periodiske tilstandskontroller hvert 5 år." Side 18 av 22

19 10 FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET Det er ikke gjort undersøkelser om pålegg eller krav hos offentlige myndigheter. I følge styreleder er det ingen kjente offentlige pålegg som ikke er etterkommet. Oppdragsgiver har svært lite dokumentasjon for eiendommen tilgjengelig. 11 DOKUMENTASJON Primært mangler Internkontrollhåndbok ihht internkontrollforskriften av samt FDV dokumentasjon. Med FDV dokumentasjon menes et sporbart system hvor bygningens vedlikehold kan følges, som bla. opplysninger om materialbruk, farger etc. samt når neste vedlikehold bør planlegges. Også skriftlige prosedyrer for driften, vaktmestertjenester etc. bør komme på plass. Vi henviser i denne sammenheng til: Lov om brannfarlige varer samt væsker og gasser under trykk. Lov om eksplosive varer. Lov om brannvern. Lov om vern mot forurensinger og om avfall. Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Myrahagen borettslag har ikke etablert kontroll- og vedlikeholdsinstrukser i henhold til "Veiledning til forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn". Virksomheten/bruker skal påse at bygningstekniske brannverntiltak og øvrige sikringstiltak ikke forringes. Dette gjelder bl.a. brannalarm, røykventilasjon, slokkeutstyr, rømningsveier, dører i rømningsveier, ledesystemer og organisatoriske tiltak. Det er heller ikke etablert Internkontroll elektro. I henhold til Internkontrollforskriften og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg skal borettslag sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. Vi anbefaler at det opprettes et eget system med rutinekontroller og loggføring, samt at det opprettes en servicekontrakt med en elektroentreprenør. Det er borettslagets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvaret for sin egen leilighet. Det er eier og bruker av elektriske anlegg som er ansvarlig for at anlegget til en hver tid tilfredsstiller de lovpålagte sikkerhetskrav. Eier og bruker er også ansvarlig for at kvalifisert personell brukes til vedlikehold og/eller utbedring av anlegget. Styret skal gjennom systematisk informasjonsarbeide e.l. gjøre eier eller bruker av leilighet oppmerksom på den enkeltes ansvar etter lov/forskrift. Side 19 av 22

20 12 SOSIALE OG FUNKSJONELLE FORHOLD Beliggenhet Myrahagen borettslag ligger sentralt på Torshov. Det er gangavstand til offentlig kommunikasjon som buss og trikk. Det er også kort vei til en rekke butikker, sentrum, servicebedrifter og parker. Beboerundersøkelse Det er utført en enkel beboerundersøkelse i forbindelse med tilstandsvurderingen. Av i alt 180 boenheter er det mottatt kun 28 besvarelser. Av disse fremgår det at det mest positive er følgende: Sentral beliggenhet på Torshov Et stille og rolig område med gode naboer Fine grøntområder Fellesvaskeri og sentralvarme Veldrevet borettslag med ordnet økonomi, godt styre og månedlig informasjon til beboerne Oppgradering av byggene Av dårlige/negative forhold er det i hovedsak følgende forhold som er beskrevet: Fellesareal/grøntområder er ustelte og uryddige pga. byggearbeider Mangler vaktmester i borettslaget Økte felleskostnader Lytt mellom leilighetene Av forslag til endringer er bl.a. følgende forhold beskrevet: Prioritere uteområdet, få det satt i stand igjen etter rehabiliteringen. F.eks. ha dugnad, få felles grill, gjøre det mer barnevennlig, plante nye trær etc. Få ordnede forhold rundt vaktmestertjenesten Ordne sykkelparkering og oppbevaring for barnevogner Få bedre hjemmesider/informasjon fra styret Alderssammensetningen for de som har svart på beboerundersøkelsen varierer fra 23 til 66 år. Snittet ligger på ca. 38 år, barn ikke medregnet. Beboelsestiden varierer fra 1 år til 43 år, med et gjennomsnitt på ca. 8 år. Det er en viss interesse blant beboerne for å delta i dugnadsarbeider i forbindelse med uteområder og fellesarealer. 13 ØKONOMISK SITUASJON Myrahagen borettslag består av 180 boenheter. OPAK har fått overlevert årsregnskapet for 2009, samt budsjettene for OPAK har ikke foretatt noen vurdering av borettslagets finansieringsmuligheter når det gjelder utførelsen av de foreslåtte tiltakene, som beløper seg til ca. kr ,- over de neste 10 år. Myrahagen borettslag har noen midler tilgjengelig for vedlikeholdsoppgaver. Det er imidlertid behov for langt større midler til dekning av vedlikeholdskostnader i en 10 års periode. Låneopptak, kombinert med økede fellesutgifter, er den mest nærliggende løsningen. Side 20 av 22

21 14 UNIVERSELL UTFORMING Generelt Universell utforming legger vekt på at de fysiske omgivelsene skal utformes for alle. I Norge defineres dette som: "Universell utforming er utforming og sammensetning av ulike produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpassing og en spesiell utforming". Plan og bygningsloven stiller de samme krav til tilgjengelighet ved ombygginger som ved nybygging. Det er mulig, med relativt enkle midler, og drastisk bedre brukervennligheten i eksisterende bygg, for orienterings- og bevegelseshemmede. Følgende forhold er registrert: Stigninger/nivåforskjeller Eiendommen ligger generelt tilfredsstillende til i terrenget for atkomst til bygget. Det er dog nivåforskjell ifm. inngangspartiet, men det kan med enkle grep monteres rampe, slik at atkomstmulighetene blir tilfredsstillende. Kontrast Fargesettingen på bygningsdelene er ikke tilrettelagt for universell utforming. Det er ingen kontrast mellom vegg og inngangsdører i bygget. Inngangen er dog trukket noe inn og skyggevirkningen bidrar til at dørene blir noe enklere å lokalisere for f. eks. synshemmede. Trappeløpene er heller ikke merket mht. øverst og nederste trinn. Bredde, høyde, avstand Bredden på trappene vurderes å være tilfredsstillende mht. montering av trappeheis. Nå- og rekkehøyder Porttelefonanleggene, som er fra 2001, er plassert noe høyt i forhold til de minimumsytelser som er angitt av REN (0,9-1,1 m). Ved en eventuell utskifting av anlegget må dette tas hensyn til. Dette gjelder også ved montering av nye postkasser i inngangspartiene. Lysforhold Når det gjelder belysningen ved inngangspartiet til trappeoppgangene, er det i dag montert utelamper. Belysningen over inngangsdørene gir etter OPAKs vurdering noe dårlig med lys og bør oppgraderes slik at det blir tilfredsstillende med lys ved inngangspartiene. Det er viktig med god belysning utvendig for å skape trygghet og forebygge ulykker. Det anbefales minimum 50 lux i inngangspartier (utvendig). Side 21 av 22

22 Etter OPAKs vurdering er eiendommen i Bentsebrugata lite egnet for orienteringsog bevegelseshemmede. Det vil være problematisk å bedre tilgjengeligheten uten omfattende ombygginger. Når det gjelder håndlister og rekkverk i trappeoppgangen, tilfredsstiller ikke byggene minimumskravene. Inngangspartiene er relativt godt merket. 15 ANBEFALTE TILLEGGSUNDERSØKELSER På bakgrunn av de observasjoner som er gjort under befaringen anbefaler vi Myrahagen borettslag å foreta følgende tilleggsundersøkelser: Bygg Gjennomføre en enøkanalyse av hele eiendommen for å kartlegge mulighetene for energibesparelser, hvilke kostnader som er forbundet med slike og lønnsomheten. Elektro Termografering av alle underfordelinger og hovedtavlen mhp. å avdekke potensielle tilløp til varmgang, som igjen kan føre til brann. Side 22 av 22

23 Prosjekt Oslo OPAK-MANUAL / SPES.RODG A MYRAHAGEN BORETTSLAG TILTAK OG PRIORITERING Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Vedlike Vedlike Moderni- Akutt hold hold sering 0-1 år 1-5 år 5-10 år ved behov 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter 1 Ingen tiltak. 22 Bæresystem 1 Ingen tiltak. 23 Yttervegger 1 Fasadevask inkl. impregnering av ubehandlet teglstein Sprekker/avskallinger på gesimskant utbedres og males Vinduene rengjøres før de skrapes og males utvendig. Gjelder vinduene i leilighetene, i oppgangene og kjellervinduene Vedlikehold av 15 ytterdører til trappeoppgangene og 9 ytterdører til kjellerinngangene. Dørene slipes lett og lakkes Dørene til oppgangene og til kjeller anbefales byttet Innervegger 1 Veggene i to av vaskerommene anbefales oppusset i nær fremtid. De to andre kan males i slutten av kommende 10 års periode. Medtar maling av vegger Veggene i kjellerarealene rengjøres før de males Kjellervinduene bør vaskes innvendig, før de slipes lett og males Dører, inkl. karmer og terskler, i kjellerarealene slipes og males Gulv og himlinger 1 Gulvene i kjelleren overflatebehandles med for eksempel epoxymaling, for enklere renhold Himlingene i kjellerarealene rengjøres og males. Dette bør gjøres samtidig som veggene vedlikeholdes Flislegge to vaskerom Yttertak 1 OPAK anbefaler at det utføres regelmessig kontroll av tak, piper og beslag. Dette er en driftskostnad og er ikke medtatt i tiltaksplanen. 28 Trapper, balkonger m.m. 1 Montere håndløper på vegg i oppgangene, der det mangler Betongtrappene til kjelleren overflatebehandles for støvbinding og enklere renhold, med for eksempel epoxymaling Sum xls Side 1 av 6

24 Prosjekt Oslo OPAK-MANUAL / SPES.RODG A MYRAHAGEN BORETTSLAG TILTAK OG PRIORITERING Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Vedlike Vedlike Moderni- Akutt hold hold sering 0-1 år 1-5 år 5-10 år ved behov Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging 15 % Mva 25 % Sum bygningsmessig VVS 31 Sanitær 1 Skifte varmtvannsberederanlegget. Utgår dersom fjernvarme blir installert Skifte opprinnelige kaldt-, varmt- og sirkulasjonledninger i kjeller etasjen Videokontroll av avløpsledninger i grunnen Undersøkelse av røranlegget om dette inneholder asbest i bend, t-rør og isolasjons avslutninger Varme 1 Sikkerhetsventil på røranlegget for olje- og elfyr må føres ned til gulv. Forskriftskrav Rørføringer med spor av lekkasje må utbedres Manglende rør isolasjon i fyrom må utbedres/suppleres Gammel fyrkjele må saneres Oljetanken må sertifiseres Hvis borettslaget går over til fjernvarme, så står fjernvarmeleverandøren for installasjonskostnadene. Medtatt kostnader for fjerning av eksisterende anlegg og tilknytting til fjernvarmeanlegget (borettslagskostnad). 7 Undersøkelse av røranlegget om dette inneholder asbest i bend, t-rør og isolasjons avslutninger Brannslokking 1 Se under pkt. 8 Brannsikkerhet. 36 Luftbehandling 1 Ingen tiltak nødvendig. Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging 15 % Mva 25 % Sum VVS-anlegg xls Side 2 av 6