RAPPORT // TILSTANDSVURDERING

Transkript

1 RAPPORT // TILSTANDSVURDERING Bentsebrugata 6-8 Oppdragsgiver: Myrahagen BRL Oppdragsnummer: Dato: OPAK AS // // Org.nr. NO // firmapost@opak.no //

2 Innholdsfortegnelse Sammendrag... 3 Rapportering... 5 Kostnader... 7 Beskrivelse, tilstand og anbefalte tiltak BYGNING VVS EL-KRAFT TELE OG AUTOMATISERING ANDRE INSTALLASJONER UTENDØRS... 8 Brannsikring... 2 Anbefalte tilleggsundersøkelser (nivå 2)... 2 Vedlegg : splan med kostnadsoverslag Bildedokumentasjon fra befaring OPAK AS OPAK BERGEN AS OPAK TRONDHEIM AS org.nr org.nr org.nr Engebrets vei 7 Solheimsgaten 6 b Abels gate 5 Postboks 28 Skøyen 5058 Bergen 7030 Trondheim 022 Oslo Tlf Tlf Tlf firmapost@opak.no LinkedIn

3 Oppdragsopplysninger Oppdragsgiver Myrahagen BRL Kontaktperson Kirsten Gulbrandsen Befaringsdato Omviser på befaring Oppdragsleder Kirsten Gulbrandsen Kristin Krogstad Holtmon Rådgiver bygg Rådgiver VVS Rådgiver elektro Kristin Krogstad Holtmon Ola Thingelstad Ola Thingelstad Gnr. Bnr. Festenr. Seksjonsnr. Andelsnr. Aksjenr , 28, 29, 30 Adresse Postnr. og kommune Bentsebrugata OSLO, Oslo kommune Byggeår Bygningstype Ant. bygninger Ant. etasjer Ant. oppganger Ant. boenheter 938 Boligblokk loft og kjeller 5 80 Sammendrag Eiendommen består av fire langblokker oppført i 938, med til sammen 80 boenheter fordelt på 5 oppganger. Det er på eiendommen gjort en rekke vedlikeholds- og utbedringstiltak de siste årene, og borettslaget har god oversikt over hva som er gjort ved bygningsmassen. 208 Drenering av byggene og utskiftning av vann- og kloakkledninger. 203 Oppgradering av inngangspartier. 202 Overflatebehandling av vinduer og balkongdører. 200 Nytt brannalarmanlegg samt nye branndører i kjeller i 8 blokka. Nye dørpumper i samtlige leiligheter. 200 Bygging av balkonger samt rehabilitering av eksisterende 2006 Bytte av inngangsdører til leilighetene 2004 Våtromsrehabilitering 996 Nytt el. anlegg i hele borettslaget 99 Nye baderoms- og trappegangsvinduer Skiftet inngangsdører og vindfang. Nye tak, takrenner og nedløp 987 Skiftet vinduer og balkongdører Kostnader Samlet er kostnadene forbundet med aktuelle vedlikeholdstiltak de neste 0 årene er vurdert til kr inkl. mva. I tillegg anbefales det strakstiltak for kr inkl. mva. som bør utføres innen et år. Moderniseringstiltak som kan være aktuelle å gjennomføre for å oppgradere, utover normalt vedlikehold, utgjør tilsammen kr inkl. mva. Side 3 av 2

4 Bygningsmessig Vårt hovedinntrykk er at det bygningsmessige ved eiendommen fremstår i generelt tilfredsstillende teknisk stand, med noe vedlikeholdsetterslep på enkelte områder. Det anbefales at det vurderes å skifte enkelte vinduer og ytterdører mot slutten av perioden, samt at de øvrige vinduene har behov for regelmessig vedlikehold. Det anbefales også at takene undersøkes med lift, da tilstanden på disse er usikker. VVS Vårt hovedinntrykk er at VVS-anleggene generelt fremstår i generelt tilfredsstillende stand. De fleste vann- og avløpsrørene ble byttet under våtromsrehabiliteringen i 2004, og fremstår i tilfredsstillende stand. Det er i kjeller noen gjenværende rør og utstyr, spesielt i fyrrom, dette bør fjernes og det bør undersøkes om det i rør-bend er asbestisolasjon. Borettslaget har oppvarming via oljefyr i dag, men er i gang med å gå over til bergvarme og bio-olje i 209. Fyrrommet er iht. oppdragsgiver planlagt utbedret ifb. med dette. Fra og med 2020 er det ulovlig å benytte mineralsk (fossil) olje til oppvarming. Elektro Vårt hovedinntrykk er at elektrotekniske anleggene generelt fremstår i generelt tilfredsstillende stand. El-anlegget er hovedsakelig fra 996 og tilfredsstiller datidens forskrifter. Det anbefales å skifte ut belysningen i fellesareal til LED-armaturer med moderne lysstyring og en mer enhetlig utførelse. Myrahagen BRL har etablert Internkontroll elektro. I henhold til Internkontrollforskriften og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg skal styret sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. Dette er et forskriftskrav. Brannsikkerhet OPAK har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Kun forhold som er avdekket under befaring av de øvrige fag er medtatt. Iht. Forskrift om brannforebygging 7. desember 205 er det eieren av en bygning, dvs. styret, som skal kjenne kravene til brannsikkerhet som gjelder, og er ansvarlig for at bygningen tilfredsstiller branntekniske krav. Side 4 av 2

5 Rapportering Bakgrunn Oppdragsgiver ønsker å få en oversikt over den tekniske tilstanden for det bygningsmessige og de tekniske anleggene, og få utarbeidet en vedlikeholdsplan for de neste 0 årene, som kan benyttes til budsjettering og vedlikeholdsplanlegging for eiendommen. Omfang Det er gjennomført en tilstandsanalyse med fokus på teknisk og funksjonell tilstand, med en gjennomgang av bygningens klimaskjerm som yttertak, fasader, vinduer, dører og innvendige fellesarealer som trapperom, kjeller/loft og felles tekniske anlegg. Leilighetene omfattes ikke av rapporten. Det er imidlertid foretatt en stikkprøvekontroll i 3 leiligheter, for å få et generelt inntrykk av teknisk standard. Vurderingen er basert på egen befaring og opplysninger gitt av oppdragsgiver. Premisser svurderingen er utført i henhold til NS 3424:202 på analysenivå (visuell kontroll). OPAK verken river eller åpner konstruksjoner. Skjulte installasjoner er generelt ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet, verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dvs. at tekniske anlegg som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. OPAK har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Kun forhold som er avdekket under befaring av de øvrige fag er medtatt. Det forutsettes at de opplysninger som er gitt av oppdragsgiver, både skriftlig og muntlig, er korrekte. Mengder er skjønnsmessig beregnet og ev. målt på kart og tegninger. Alle mengder må ses på som omtrentlige. Kostnadene er budsjettkostnader, basert på erfaringspriser. Aktuelle tiltak er, i den grad det lar seg gjøre, angitt for en periode på 0 år. Disse er etter beste skjønn delt inn etter følgende prioritering: I II III Strakstiltak (0 - år) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. Vedlikehold ( - 3 år, 3-5 år og 5-0 år) Vedlikehold er rutinemessige arbeider på en bygning og tekniske installasjoner, for å opprettholde et kvalitetsnivå, hindre forfall og for å rette på skader som allerede er oppstått. I vedlikeholdsplanen er tiltakene inndelt i tre tidsintervaller avhengig av anbefalt utførelsestidspunkt. Modernisering Moderniseringsarbeider som kan være aktuelle å gjennomføre for å tilfredsstille manglende funksjoner eller formelle krav, eller der det er funnet store avvik i forhold til dagens byggenorm/offentlige forskrifter. Side 5 av 2

6 Definisjon av tilstandsgrader Vurdering av tilstandsgrader er basert på NS Begrepet tilstandsgrad er definert i standarden. Ved registering av tilstand benyttes tilstandsgradene som definert i tabellen under. sgrad TG i forhold til referansenivået Beskrivelse TG 0 Ingen avvik Ingen symptomer på avvik, ingen merknader TG Mindre eller moderate avvik Bygningsdelen har normal slitasje og er vedlikeholdt Ingen vesentlige avvik, mangler eller konsekvenser har oppstått, kun behov for normalt vedlikehold fremover TG 2 Vesentlige avvik Bygningsdelen er sterkt nedslitt Bygningsdelen er vesentlig skadet Bygningsdelen har redusert funksjon Bygningsdelen har kort gjenværende brukstid Bygningsdelen har mangelfull eller feil utførelse i forhold til referansenivået Bygningsdelen er mangelfullt eller feil vedlikeholdt Bygningsdelen mangler vesentlig dokumentasjon for fagmessig utførelse i forhold til referansenivået Bygningsdelen bør overvåkes for å unngå større skader eller følgeskader TG 3 Store eller alvorlig avvik Bygningsdelen har total eller nært forestående funksjonssvikt Det er fare for liv og helse TGIU Ikke undersøkt Mulig risiko Bygningsdelen var ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon. Eksempler kan være snødekket tak og krypkjeller uten inspeksjonsmulighet på befaringstidspunktet. Side 6 av 2

7 Kostnader Samlet er kostnadene ved de foreslåtte tiltak anslått til kr ,- inkl. mva. Se for øvrig skjemaer for tiltak og prioritering. Kostnadene fordeler seg slik: Strakstiltak Vedlikehold Modernisering Totalt 0 - år - 3 år 3-5 år 5-0 år ved behov Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, tele/aut, andre Utendørs Sum Sum avrundet Kostnadene er basert på følgende forutsetninger: Erfaringstall fra liknende arbeider. Konkurrerende pristilbud fra flere entreprenører. Dagens pris- og lønnsnivå. Finanskostnader er ikke inkludert. Prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er inkludert. Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, og kostnadene er inkl. mva. Side 7 av 2

8 Beskrivelse, tilstand og anbefalte tiltak Følgende er en beskrivelse av de ulike bygningsdeler og deres tilstand slik de fremstod ved befaringen og OPAKs forslag til tiltak. Se for øvrig egen tiltaksliste med budsjettsummer. 2 BYGNING 2 Grunn og fundamenter Beskrivelse Det er ikke gjort særskilte undersøkelser vedr. fundamentering og grunnforhold. Det er ikke usannsynlig at bygget er fundamentert med en betongsåle på grunn, basert på datidens byggeskikk. Grunnmuren er i plass-støpt betong, og innerveggene i kjeller består av betong- og teglsteinsvegger. Dreneringen rundt byggene ble lagt om mellom 207 og 208, og det er synlig knotteplast rundt grunnmuren. Det er enkeltvis registrert mindre riss i kjellervegg og gulv, dette er normalt i eldre bygg da de ofte «setter seg» noe etter de blir oppført. Det er ikke registrert setninger eller tegn på skader i grunn eller fundamenter. Det er stedvis innvendig registret avskalling av maling som tyder på at kjelleren er utsatt for fukt. Mest trolig er skadene gamle, og iht. omviser ble dreneringen lagt om på bakgrunn av fuktlekkasjer inn i kjeller. Det er ikke usannsynlig at noen av skadene kommer fra fuktoppsug fra grunnen, og det er ikke uvanlig med fukt i eldre bebyggelse da disse ofte mangler fuktsikring under kjellergulvet. Det antas at fukt i kjelleren har blitt bedre etter at dreneringen ble lagt om og det etter OPAKs vurdering ikke behov for tiltak. Det er registrert at kantlist på knotteplasten er montert feil, slik at fukt kan trenge inn på baksiden av plasten. Dette bør utbedres av utførende entreprenør. 22 Bæresystemer Beskrivelse Montere kantlist over knotteplast slik at fukt ikke trenger inn bak. Bygningene har bæresystem og etasjeskillere av betong. Det er ikke registrert tegn til svikt i bygningenes bæresystemer. Ingen tiltak. 23 Yttervegger Beskrivelse Overflater: Bygningene har ubehandlede teglsteinsfasader. Rundt inngangspartiene på Bentsebrugata 6 A-J er det vegger i tre med beslåtte tak. Side 8 av 2

9 Vinduer, dører og porter: Byggenes vinduer er i tre med to-lags isolerglass, og er hovedsakelig fra 987. Balkongdører, og vinduer ved balkongene er skiftet ut i forbindelse med balkongutbygging i 200. I trappeoppgangene er det vinduer i tre med to-lags isolerglass fra 99. Samtlige vinduer har sålebenker av skifer. Ytterdører til trappeoppgangene er i tre med glassfelt fra 988. Til kjellerarealene, til blokk nr. 6, er det ytterdører i tre fra 988 med glassfelt, mens det i nr. 8 er nyere brannklassifiserte (A60) ståldører. Overflater: Fasadene er generelt vurdert til å være i tilfredsstillende stand. Det er noe merker etter oppføring og fjerning av balkonger, men dette er kun estetisk og ingen tiltak er vurdert nødvendig. Det er rundt vindfanget på Bentsebrugata 6 D-F enkelte flater som ikke er overflatebehandlet. Disse er planlagt overflatebehandlet iht. oppdragsgiver. Vinduer, dører og porter: Normal forventet levetid for vinduer i tre er 40 år +/- 0 år. De fleste vinduene er i dag 3 år gamle, og nærmer seg forventet levetid. Det er ikke meldt om eller registrert problemer med vinduene, og trolig er det ikke behov for utskiftning før om 5-0 år. Balkongdører og vinduene ved balkongene er vurdert som tilfredsstillende, likeså vinduer i trappeoppganger. Vinduene og dørene ble overflatebehandlet sist i 202 og disse bør overflatebehandles på nytt om 3-5 år for å forlenge levetiden. Vinduer bør normalt overflatebehandles ca. hvert 6. år, avhengig av ytre påkjenning vinduene utsettes for. Byggets ytterdører er i all hovedsak fra 988 og i tre. Dører i tre har normalt en forventet levetid på 40 år, men det er også observert dører som varer opp til 80 år. Dørene er vurdert til å være i generelt akseptabel stand, men det har iht. oppdragsgiver vært en rekke forsøk på innbrudd og som har ført til at de er dårlige. Det anbefales at dørene utbedres og justeres, og at de bedre sikres mot innbrudd. Male vegger på vindfang. Kostnad ikke medtatt. 2 Overflatebehandle vinduer. 3 Utskiftning av vinduer fra Slipe og overflatebehandle ytterdører, samt justering, utbedring og sikring mot innbrudd. 5 Utskiftning av låskasser og dørpumper. Side 9 av 2

10 24 Innervegger Beskrivelse Overflater: Innvendige vegger i teglstein, disse er malt. I kjeller er det malte betongvegger. Vaskeriene har pussede og malte vegger, to av vaskeriene ble pusset opp i 200. I kjeller er det vegger i tre til bodene, og på loft er det gittervegger. Trapperommene har malte flater, og ble pusset opp i Inngangspartiene i Bentsebrugata 6 A-J ble oppgradert i 203. Dører: Leilighetsdørene er brannklassifiserte (B30) dører i tre med dørpumpe. I kjeller er det i Bentsebrugata 6 A-J hovedsakelig gamle trefyllingsdører. I Bentsebrugata 8 er det ståldører med dørpumpe fra 200. Til loft er det brannklassifiserte (B30) dører i tre. OPAK har ikke vurdert innvendige vegger i leilighetene, da dette er beboers eget ansvar. Overflater: Vegger i kjeller og på loft er generelt vurdert som akseptabel. Da arealene ikke er ment for varig opphold anses ingen tiltak nødvendig. Veggene i vaskeriene bør overflatebehandles på nytt om 5-0 år. Vegger i trapperommene er generelt akseptabel, men også disse bør overflatebehandles på nytt i løpet av kommende periode. Dører: Ståldørene i kjeller i Bentsebrugata 8 slår ikke ordentlig igjen og dørene og dørpumpe må gås over og justeres slik at disse lukker seg ordentlig. Dette vurderes som et driftstiltak og er ikke medtatt i tiltaksplanen. Overflatebehandle vegger i vaskerier. 2 Overflatebehandle vegger i trapperom. 25 Gulv og himlinger (Dekker) Beskrivelse Byggene har i hovedsak betonggulv med tilfarergulv i tre i leilighetene. Gulvene i kjellerarealene i de fire blokkene er i all hovedsak ubehandlet betong og det er malte betonghimlinger. Det er registrert flislagte gulv i enkelte av vaskeriene, mens enkelte har malte betonggulv. Inngangspartiene til trappeoppgangene har flislagte gulv og pusset og malt betonghimling. Loftet har originalt tregulv og himling er åpent mot taktro. Side 0 av 2

11 OPAK har ikke vurdert gulv og himlinger i leilighetene da dette er beboers eget ansvar. Gulv: Gulvene i fellesarealene i kjelleren fremstår i akseptabel stand. vil hovedsakelig være kosmetisk og er ikke vurdert som nødvendig for rom uten varig opphold. Tregulv på loft er i tilfredsstillende stand. De malte betonggulvene i to av vaskerommene er slitte og maling skaller av, disse bør enten påføres ny overflatebehandling eller flislegges slik som de øvrige vaskeriene. Dette medtas som et moderniseringstiltak. Himling: Himlingene i kjellerarealene og trappeoppganger fremstår i tilfredsstillende stand. Det er i en av hovedtavlerommene registrert at himling i kork faller ned, dette bør utbedres. 26 Yttertak Beskrivelse Oppgradere gulv i to av vaskeriene. 2 Utbedre himling i hovedtavlerom. Takene er besiktiget fra bakken, balkonger og fra en takluke på loft. Bygningene har valmet tak, med takkonstruksjoner i tre og med utvendige takrenner og nedløp langs fasadene. Taktekkingen består av TP-plater i stål er fra 988/-89, med beslag i bly rundt takvinduer og skorsteiner. Det har iht. omviser vært utfordringer med lekkasjer på taket. Under befaringen ble det registrert enkelte fuktmerker rundt takluker, de fleste er trolig fra at vinduet har blitt stående åpent ved regn. Det er også registrert noe trekk fra enkelte av lukene. Stålplatetak har normalt en forventet levetid på 40 år +/- 0 år, men det er undertaket som normalt er den begrensende faktoren. Det ble under befaringen ikke registrert lekkasjer, men ut fra opplysninger gitt av omviser anbefales det at taket vurderes tekket om. Det anbefales i førsteomgang å gjøre en tilleggsundersøkelse av taket med lift, hvor undertak med lekter og sløyfer undersøkes. Spesielt i de områdene det har vært meldt om fuktskader. Omlegging av taket til takstein (slik som fra oppføring) medtas som et moderniseringstiltak, da det er usikkert hvor prekært tiltaket er. Tilleggsundersøkelse av taket med lift, hvor undertak samt lekter og sløyfer undersøkes. 2 Tekke om taket, og legge takstein. Side av 2

12 Det bør gjennomføres regelmessige kontroller og rengjøring av taket for å fange opp behov for vedlikeholdstiltak. Dette regnes som driftskostnader og er derfor ikke tatt med som vedlikehold i tiltaksplanen. 27 Fast inventar (Murte piper og ildsteder) Beskrivelse Byggene har ingen ildsteder, men skorsteiner i mur over tak for ventilasjon. Pipene er kun befart fra takvindu, og tilstanden er tilsynelatende akseptabel. Ved tilleggsundersøkelse av takene bør også disse undersøkes. Iht. Forskrift om brannforebygging 6, må eier av bygningen, dvs. styret, sørge for fyringsanlegget virker som forutsatt. Ingen tiltak. 28 Trapper og balkonger Beskrivelse Trapper: Byggene har malte trapper i betong med rekkverk i stål og håndløper i malt tre. Til kjeller er det ubehandlede betongtrapper. Balkonger: Balkongene er fra 200 og er utført som utkragete stålbalkonger. De fleste balkongene har fall mot fasade med utvendige nedløp, men det er også registrert balkonger med fall ut fra fasade og utkast uten nedløp. Balkongrekkverk er i stål og samtlige balkonger har plantekasser. Trapper: Trappetrinn i oppgangene er vesentlig slitt, spesielt i de nedre etasjene, og det anbefales at trinnene overflatebehandles på nytt i kommende periode. Også håndløpere bør slipes og overflatebehandles. Det er ikke håndløpere på begge sider i trapperommene. Teknisk forskrift (TEK 7) til Plan og bygningsloven har krav om håndløper på begge sider. Kravet har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales at dette monteres for økt personsikkerhet. Balkonger: Det er usikkert om utkast uten nedløp fungerer tilfredsstillende, men det har ikke vært tilbakemeldinger med utfordringer knyttet til dette. Balkongene vurderes å være i tilfredsstillende stand. Sluk på balkonger må sørges for å holde rene og åpne av beboere, for å sikre god avrenning. Tette sluk og nedløp vil kunne føre til vannoppsamling og skader på dekkene. Side 2 av 2

13 Slipe og male trinn i trappeoppgangene. 2 Slipe og overflatebehandle håndløpere. 3 Montere håndløper langs vegger i trapperom. 29 Dokumentasjon bygg Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon for bygget, men borettslaget har god oversikt over vedlikeholdstiltak som er gjort i de senere år. Det anbefales å fremskaffe FDV-dokumentasjon for det bygningsmessige, elog VVS og etablere et sporbart system for alle fag. 3 VVS 3 Sanitær Beskrivelse Bygningen har ordinære sanitæranlegg med sanitærutstyr installert på bad, WC og kjøkken. Deler av røranleggene er fra oppgraderingen i 2004 da baderommene ble oppgradert. Andre deler av røranlegget i kjellergang er fra oppgradering i 20. Ledningen ut og inn i byggene ble byttet i 207. Leilighetene har varmt tappevann fra gammelt berederanlegg fra 985. Vanninnlegget er lagt i bakken fra utvendig kommunal hovedledning. Uttrekksledning for avløpsvann, fra bad/wc og kjøkken, er lagt til utvendig kommunal hovedledning via stikkledning. Innenfor grunnmuren går vann- og avløpsledningene under gulvet i kjelleren til hovedstoppekran for vannledning over gulv, og til vertikale opplegg for avløp. Vannrør over gulv inne i leilighetene er av kobber. Avløpsrørene er i plast. Vanninnlegget til bygningen er PEH plastrør. Badene, som ble besiktiget, har flislagte gulv og vegger og sanitærutstyr fra oppgraderingsåret. Det er opplyst om en vannlekkasje til underliggende leilighet. Sanitæranlegget og røranlegg er i god stand. Det er lang forventet restlevetid på røranlegget. Normal levetid for rørene er 40 år +/- 0 år. Vann- og avløpsrørene er i dag ca. 4 år gamle. Basert på normale levetidsbetraktninger, og tilstanden, har rørene en restlevetid på min. 20 år. Rørisolasjonen kan inneholde asbest i endemansjett, etc. Noen korte rørstrekk er mangelfullt isolert. Ubrukt utstyr og rør i varmesentral bør fjernes, iht. oppdragsgiver er dette planlagt gjennomført ifb. oppgradering til bergvarme. Røranleggene og utstyr i de ulike vaskerier bør oppgraderes. Det er opplyst om at varmeanlegget skal oppgraderes til bergvarme, med nytt beredersystem i den forbindelse. Undersøke om isolasjonen inneholder asbest. 2 Isolere rør der dette mangler. 3 Oppgradere røranlegg i vaskeriene. Side 3 av 2

14 32 Varme Beskrivelse Det er installert vannbårent varmeanlegg, med varmtvann levert fra to oljekjeler fra 999 og 985, og to el-kjeler fra 985 og 207 som er plassert i teknisk rom i Bentsebrugata 6 F. Det leveres varme til radiatorer og berederanlegg. Røranlegget er fra år 938. Radiatorene har nyere termostatkraner. Nyere pumper sirkulerer vannet via termisk isolerte rørledninger av stål frem til de ulike anlegg. Varmeanlegget har ekspansjonskar type trykkstyrt nytt membrankar. Det opplyses at hele varmesentralen skal oppgraderes i 209 til bergvarmeanlegg. en på eksisterende varmesentral vurderes som dårlig, med kort forventet restlevetid på varmesentralen. Røranleggene og utstyret er fra 938. Normal levetid for varmerørsanlegg er 40 år +/- 0 år. Anlegget fra varmeanlegg og ut til leilighetene er i dag 80 år og har kort restlevetid. Det er flere lekkasjer i rør/stengekraner. Rørisolasjonen kan inneholde asbest i endemansjett, etc. Flere rørstrekk er noe mangelfullt isolert. 33 Brannslukking Beskrivelse Opprette feil og mangler i fyrrom og fjerne ubrukte rør og utstyr. Dette er iht. oppdragsgiver planlagt utført. 2 Føre utløp fra sikkerhetsventiler i fyrrom ned til gulv. Dette er iht. oppdragsgiver planlagt utført. 3 Skifte røranlegget og radiatoranlegg, medtas som et moderniseringstiltak. 4 Undersøke om isolasjonen inneholder asbest. 5 Isolere rør der dette mangler. Den enkelte beboer er selv ansvarlig for brannsikkerheten i egen leilighet. I henhold til dagens forskrifter skal hver boenhet minimum inneholde et brannslukkingsapparat eller husbrannslange som når hele leiligheten. Borettslaget har husbrannslange i hver leilighet. OPAK har ikke kontrollert slukkeutstyret i den enkelte leilighet, men disse bør skiftes hvis de er over 8 år. Det er nye slanger i leihetene og håndslukkere i fellesarealene fra 206. Ingen tiltak. 34 Gass og trykkluft Ikke relevant. 35 Prosesskjøling Ikke relevant. Side 4 av 2

15 36 Luftbehandling Beskrivelse Det er naturlig oppdriftsventilasjon fra bad/wc og kjøkken i leilighetene. Avtrekkene går opp i separate sjakter fra hvert våtrom og kjøkken, til over tak. Tilluft via spalteventiler i vinduene. I leilighetene som er befart vurderes ventilasjonen å være tilfredsstillende. På kjøkken er det avtrekksventiler, og på baderom er det avtrekksventiler til oppdriftspipe over tak. Erfaringsmessig kan avtrekkskanalene i leiligheter være tilsmusset. Disse bør rengjøres med faste intervaller. Luftgjennomstrømning mellom rommene skjer via dørspalter. Dette er lett å glemme ved utskifting av innvendige dører i leilighetene. Kjøkkenvifter og mekaniske vifter som er montert på avtrekksventilene til hhv. kjøkken og bad, kan skape en ubalanse i avtrekket for alle som er koblet til ventilasjonssjakten. Dette kan føre til at det blåser stekos el. inn til naboen. Ingen tiltak. 37 Komfortkjøling Ikke relevant. 38 Dokumentasjon VVS Det ble ikke fremlagt noe VVS-dokumentasjon ved befaringen. 4 EL-KRAFT 4 Basisinstallasjoner for elkraft Beskrivelse Systemet for fremføring av elektrotekniske installasjoner er delvis basert på skjult røranlegg forlagt i vegger og tak, og delvis åpent forlagt med kabel. Røranlegget er hovedsakelig utført med stålrør. I kjelleretasjen er det meste åpent forlagt. Stigeledningene er forlagt skjult i rør fra hovedtavlene i kjeller, og videre opp til de respektive underfordelinger utenfor leilighetene. Anlegget er oppgradert i 996. Fordelingsanlegget for stikkontakter og teknisk kabling er utført med utenpåliggende PR-kabel, og som ledninger i rør. Vann og avløpsrør er jordet med separat gul/grønn jordleder. Jordleder er åpent forlagt. Normal levetid for driftstekniske anlegg er 30 år +/- 0 år. Anlegget fremstår generelt i tilfredsstillende stand, og det ble ikke registrert synlige skader på befaringen. Ingen tiltak. Side 5 av 2

16 42 Høyspent forsyning Beskrivelse Hovedtavlen forsynes via PVC-isolert kabel fra E-verkets trafostasjon utenfor bygningene. Ikke vurdert, da netteier er ansvarlig. 43 Lavspent forsyning (fordeling) Beskrivelse Stigeledninger: Fra hovedfordelingene i underetasjen i hvert bygg er stigeledningene forlagt i rør frem til de respektive underfordelingene til leilighetene i hver etasje. Stigeledningene er av typen PN med PVC-isolasjon og kobberledere, og er fra 996. Hovedtavle: Det er en hovedtavle i kjelleren i hvert bygg med både skrusikringer og automatsikringer og sikringskillebrytere. Tavlene er plassert som egne rack i eget rom i kjelleren, med kabelinntak i toppen, utført etter oppgraderings årets 996 gjeldende normer og forskrifter. Spenningssystemet er 230 V IT. Underfordelinger: Underfordelingene/sikringsskapene for leilighetene er plassert i skap på veggen i trappeoppgangen utenfor hver boenhet. Underfordelingene som ble besiktiget er fra oppgradering i 996, har automatsikringer, strømmåler og er godt merket. Stigeledninger: Normal levetid på stigeledninger er 30 år +/- 0 år. Det er ingen synlige tegn til skade på stigeledningene som indikerer behov for akutte tiltak. Stigeledningene vurderes å være i god stand, og er utført på en slik måte at det kan forventes en restlevetid utover 5 år. Hovedtavle: Normal levetid på hovedtavler er 30 år +/- 0 år. Hovedtavlen er godt merket og i god stand. Hovedtavlen er utført på en slik måte at det kan forventes en restlevetid utover de neste 5 årene. Underfordelinger: Normal levetid på underfordelinger er 30 år +/- 0 år. Det er ingen synlige tegn til skader på underfordelingene som indikerer behov for tiltak. Underfordelerne er utført på en slik måte at det kan forventes en levetid utover 5 år. Underfordelingene er utført etter byggeårets el-forskrifter og krav til effektbehov, og er i god stand. Side 6 av 2

17 Stigeledninger: Ingen tiltak. Hovedtavle: Ingen tiltak. Underfordelinger: Ingen tiltak. 44 Lys Beskrivelse Belysningsanlegget i trapperommene består hovedsakelig av kompaktlampearmaturer fra 998. I kjeller og loft er det lysstoffarmaturer fra 998. Kursopplegget er hovedsakelig utført med kabel trukket i stålrør og noe åpent forlagt. Lyset er styrt med av/på brytere. Belysningsanlegget for bygningen vurderes å være i akseptabel stand. Normal levetid for belysningsutstyr er 20 år +/- 0 år, og belysningen i fellesarealene vurderes å ha noe restlevetid. Anleggene anbefales oppgradert. Skifte belysning til LED-belysning med enhetlig utførelse i kjelleretasjen, loft og i trapperommene med lysstyring. 45 Elvarme Det er vannbårent varme se kapittel Reservekraft Ikke relevant. 49 Dokumentasjon elektro (Internkontroll elektro) Beskrivelse Iht. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften, fra jan 997) og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg omfattes borettslag av forskriftene om å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el. forskriftene. Det er borettslagets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvar for sin egen seksjon. Styret har imidlertid plikt til å gjøre beboerne oppmerksom på det ansvar de har. Borettslaget har etablert internkontroll elektro, dette skal gjennomføres med jevne mellomrom, ca. hvert 3-4. år. Ingen tiltak Side 7 av 2

18 5 TELE OG AUTOMATISERING 53 Telefoni og Beskrivelse personsøking Det antas at porttelefonanlegget er fra 200, med anropsapparater ved (porttelefonanlegg) hovedinngangen og svarapparater i leilighetene. Normal levetid for porttelefonanlegg er 0 år +/- 5 år. Generelt vurderes porttelefonanlegget å være i dårlig stand, basert på alderen har anlegget etter OPAKs vurdering kort restlevetid. Dette er iht. oppdragsgiver planlagt utført i løpet av de kommende årene. Skifte porttelefonanlegget. 54 Alarm- og signalsystemer (Brannalarmanlegg) Beskrivelse Brannvarslingsanlegg: Brannvarslingsanlegg av type Esmi er installert i alle blokkene. Anlegget er fra 200, med detektorer i hver leilighet, trapperom, loft og kjeller. Normal levetid for brannvarslingsanlegg er 5 år +/- 5 år. en til brannalarmanlegget vurderes som god, med noe gjenværende restlevetid utover 0 år. Ingen tiltak. 55 Lyd- og bildesystemer Beskrivelse GET er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Kabel-TV anlegget er ikke vurdert da det er netteiers ansvar. 56 Automatisering (SD-anlegg) Ikke relevant. 6 ANDRE INSTALLASJONER 62 Heiser (Person- og varetransport) Ikke relevant. 7 UTENDØRS 72 Utendørs konstruksjoner Beskrivelse Det er en utvendig bod med vegger i tre. Tekkingen er ikke kjent, men kan tenkes å være asfalttakbelegg. Side 8 av 2

19 Vindskier og panel på boden er svært slitt. Vindskiene er råtne og må skiftes. Veggene bør overflatebehandles, det kan også vurderes å legge om taket samtidig. 73 Utendørs røranlegg Beskrivelse Overflatebehandle panel og skifte vindskier på bod. 2 Legge om tak på bod. Takvannet går til egen tomt og offentlig overvannsystem. Det er en sandfangskum på gården. Ny overvannssystem og drenering. en vurderes som god. Ingen tiltak. 74 Utendørs elkraft Beskrivelse Det er utelamper ved inngangspartiene og langs byggene. Utelampene er fra 998 over dør og nyer for fasaden. Belysningen vurderes å være i god stand med lang forventet restlevetid for det på fasaden. 76 Veier og plasser Beskrivelse Skifte belysningen over dørene sammen med trappelyset. Det er snø på veien på befaringsdagen. Det er flere stikkveier rundt byggene, disse er hovedsakelig ikke asfalterte da det ble gjort flere gravearbeider rundt byggene i Etter opprettelse av nedgravde avfallsbeholdere er det planlagt å utbedre stikkveiene rundt byggene. Det medtas en budsjettsum for å asfaltere stikkveiene rundt byggene. 77 Parker og hager Beskrivelse Asfaltere stikkveiene rundt bygget. Det er snø på eiendommen på befaringsdagen. Det er et pent opparbeidet grøntområde rundt byggene, med sykkelparkering og busker og trær. Side 9 av 2

20 en på området vurderes å være god. Ingen tiltak. Side 20 av 2

21 Brannsikring Det gjøres oppmerksom på at OPAK har ikke fortatt noen fullstendig brannteknisk kontroll av bygningen. Iht. Forskrift om brannforebygging 7. desember 205 er det eieren av en bygning, dvs. styret, som skal kjenne kravene til brannsikkerhet som gjelder, og er ansvarlig for at bygningen tilfredsstiller branntekniske krav. Anbefalte tilleggsundersøkelser (nivå 2) På bakgrunn av de observasjoner som er gjort under befaringen anbefaler vi å foreta følgende tilleggsundersøkelser: Bygg Tilleggsundersøkelse av taket med lift, hvor undertak samt lekter og sløyfer undersøkes. VVS Undersøke om rør-isolasjonen inneholder asbest. Elektro Ingen tilleggsundersøkelser anbefalt. Oslo, For OPAK Kristin Krogstad Holtmon Eiendomsrådgiver / Byggingeniør Egenkontroll Sidemannskontroll KKH TN Distribuert til: Myrahagen BRL v/ Kirsten Gulbrandsen Side 2 av 2

22 Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Dato: Myrahagen BRL VEDLIKEHOLDSPLAN FOR Straks- Vedlikehold Moderni- Bentsebrugata 6-8 tiltak sering TG 0 - år - 3 år 3-5 år 5-0 år ved behov 2 Bygning 2 Grunn og fundamenter Montere kantlist over knotteplast slik at fukt ikke trenger inn bak Bæresystem Ingen tiltak. 23 Yttervegger Male vegger på vindfang. Kostnad ikke medtatt. 2 Overflatebehandle vinduer. Legger til grunn ca. 300 vinduer Utskiftning av vinduer fra 988. Legger til grunn ca. 250 vinduer Slipe og overflatebehandle ytterdører, samt justering, utbedring og sikring mot innbrudd. Ingen kostnad medtatt, se tiltak Utskiftning av låskasser og dørpumper, pris hentet fra oppdragsgiver Innervegger Overflatebehandle vegger i vaskerier Overflatebehandle vegger i trapperom Gulv og himlinger (Dekker) Oppgradere gulv i to av vaskeriene Utbedre himling i hovedtavlerom Yttertak Tilleggsundersøkelse av taket med lift, hvor undertak samt lekter og sløyfer undersøkes Tekke om taket, og legge takstein. Legger til grunn 2700 m2 tak Fast inventar (Murte piper og ildsteder) Ingen tiltak. 28 Trapper og balkonger Slipe og male trinn i trappeoppgangene Slipe og overflatebehandle håndløpere Montere håndløper langs vegger i trapperom Dokumentasjon bygg Opprette et sporbart system for FDV-dokumentasjon. Ingen kostnad medtatt. sgrad Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum bygning % % ID 265

23 Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Dato: Myrahagen BRL VVS VEDLIKEHOLDSPLAN FOR Straks- Vedlikehold Moderni- Bentsebrugata 6-8 tiltak sering 3 Sanitær Undersøke om isolasjonen inneholder asbest Isolere rør der dette mangler Oppgradere røranlegg i vaskeriene sgrad TG 0 - år - 3 år 3-5 år 5-0 år ved behov 32 Varme 2 Opprette feil og mangler i fyrrom og fjerne ubrukte rør og utstyr Føre utløp fra sikkerhetsventiler i fyrrom ned til gulv Skifte røranlegget og radiatoranlegg som et moderniseringstiltak Undersøke om isolasjonen inneholder asbest Isolere rør der dette mangler Brannslukking Ingen tiltak. 34 Gass og trykkluft Ikke relevant. 35 Prosesskjøling Ikke relevant. 36 Luftbehandling Ingen tiltak. 37 Komfortkjøling Ikke relevant. 38 Dokumentasjon VVS Ingen tiltak. Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum VVS-anlegg % % ID 265

24 Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Dato: Myrahagen BRL VEDLIKEHOLDSPLAN FOR Straks- Vedlikehold Moderni- Bentsebrugata 6-8 tiltak sering TG 0 - år - 3 år 3-5 år 5-0 år ved behov 4 Elkraft 4 Basisinstallasjon for elkraft Ingen tiltak. 42 Høyspent forsyning Ikke vurdert, da netteier er ansvarlig. 43 Lavspent forsyning Ingen tiltak. sgrad 44 Lys Skifte belysning til LED-belysning med enhetlig utførelse i kjelleretasjen, loft og i trapperommene med lysstyring som et moderniseringstiltak Elvarme Det er vannbårent varme se kapittel Reservekraft Ikke relevant. 49 Dokumentasjon elektro (Internkontroll elektro) Ingen tiltak. Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum Elkraft 5 % % ID 265

25 Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Dato: Myrahagen BRL VEDLIKEHOLDSPLAN FOR Straks- Vedlikehold Moderni- Bentsebrugata 6-8 tiltak sering TG 0 - år - 3 år 3-5 år 5-0 år ved behov 5 Tele- og automatisering 53 Telefoni og personsøking (porttelefonanlegg) Skifte porttelefonanlegget Alarm- og signalsystemer (brann- og innbruddsalarmanlegg) Ingen tiltak. 55 Lyd- og bildesystemer Kabel-TV anlegget er ikke vurdert da det er netteiers ansvar. 56 Automatisering (SD-anlegg) Ikke relevant. sgrad Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum Tele og automatisering 5 % % Andre installasjoner 62 Heiser (Person- og varetransport) Ikke relevant. Sum Rigg, drift og administrasjon Mva Sum Andre installasjoner 5 % % ID 265

26 Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Dato: Myrahagen BRL VEDLIKEHOLDSPLAN FOR Straks- Vedlikehold Moderni- Bentsebrugata 6-8 tiltak sering TG 0 - år - 3 år 3-5 år 5-0 år ved behov 7 Utendørs 72 Utendørs konstruksjoner 2 Overflatebehandle panel og skifte vindskier på bod Legge om tak på bod Utendørs røranlegg Ingen tiltak. 74 Utendørs elkraft Skifte belysningen over dørene sammen med trappelyset Veier og plasser Asfaltere stikkveiene rundt byggene Parker og hager Ingen tiltak. sgrad Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging Mva Sum utendørs % % TOTALSUM (Alle fag) ID 265

27 BILDER Myrahagen BRL Befaringssted: Bentsebrugata 6-8, 0476 Oslo Befaringsdato: Utført av: Kristin Krogstad Holtmon og Ola Thingelstad Bilde nr. Bentsebrugata 6 og 8. Bilde nr. 2 Dreneringen rundt byggene ble lagt om mellom 207 og -8. Bilde nr. 3 Knotteplasten rundt muren spriker på skjøtene og kantlist er montert slik at vann kan trenge inn bak. Bilde nr. 4 Kantlist er montert slik at vann kan trenge inn bak. Bilde nr. 5 Det er betonggulv på grunn. Bilde nr. 6 På fasaden er det merker etter balkonger som er fjernet. Merkene er i hovedsak estetisk og tiltak anses ikke nødvendig. Side av 8 ID

28 BILDER Myrahagen BRL Bilde nr. 7 Vinduer i borettslaget er hovedsakelig fra 987, men vinduer ved balkongene er fra 200. Bilde nr. 8 Trapperomsvinduene er fra 99. Bilde nr. 9 Ytterdørene er i tre og er fra 988. Bilde nr. 0 Flere av vinduene og balkongdørene har behov for ny overflatebehandling for å forlenge levetiden. Bilde nr. Flere av vinduene og balkongdørene har behov for ny overflatebehandling for å forlenge levetiden. Bilde nr. 2 Kjellerdører på Bentsebrugata 8 er uten glassfelt. Side 2 av 8 ID

29 BILDER Myrahagen BRL Bilde nr. 3 På vindfang på Bentsebrugata 6 er enkelte flater ikke malt. Bilde nr. 4 Boder i kjeller har vegger i tre, vegger er i pusset og malt betong og teglstein. Bilde nr. 5 Det er malte flater i vaskerom, enkelte vaskerom er flislagte. Bilde nr. 6 På loft er det tilfarergulv i tre og bodvegger med gitter og stål. Bilde nr. 7 Det er malte flater i trappeoppgangene, flere av disse ble oppgradert i 203. Bilde nr. 8 Leilighetsdørene er i tre med dørpumpe. Side 3 av 8 ID

30 BILDER Myrahagen BRL Bilde nr. 9 I Bentsebrugata 8 er det mellom kjellerne brannklassifiserte ståldører. Disse bør justeres da de ikke slår ordentlig igjen. Bilde nr. 20 Malte gulv i vaskerom, disse er lite tilfredsstillende og bør oppgraderes. Bilde nr. 2 Himling i en av hovedtavlerommene, dette bør utbedres. Bilde nr. 22 Takene er stålplatetak fra 988/-89. Bilde nr. 23 Mht. alder og tilstand bør takene undersøkes med lift. Bilde nr. 24 Det er malte betongtrapper med rekkverk i stål og håndløpere i tre. Trinn og håndløpere har behov for overflatebehandling. Side 4 av 8 ID

31 BILDER Myrahagen BRL Bilde nr. 25 Trinn og repos har behov for nye overflatebehandling. Bilde nr. 26 Håndløpere bør slipes og males. Bilde nr. 27 Det er nyere balkonger fra 200, her med fall utover og utkast. Bilde nr. 28 Enkelte balkonger har fall inn mot fasaden med nedløp. Bilde nr. 29 Undersøke om isolasjonen inneholder asbest. Bilde nr. 30 Isolere rør der dette mangler. Side 5 av 8 ID

32 BILDER Myrahagen BRL Bilde nr. 3 Oppgradere røranlegget i vaskeriene. Bilde nr. 32 Oppgradere røranlegget i vaskeriene. Bilde nr. 33 Opprette feil og mangler i fyrrom og fjerne ubrukte rør og utstyr. Bilde nr. 34 Opprette feil og mangler i fyrrom og fjerne ubrukte rør og utstyr. Bilde nr. 35 Føre utløp fra sikkerhetsventiler i fyrrom ned til gulv. Bilde nr. 36 Skifte røranlegget og radiatoranlegg som et moderniseringstiltak. Side 6 av 8 ID

33 BILDER Myrahagen BRL Bilde nr. 37 Skifte røranlegget og radiatoranlegg som et moderniseringstiltak. Bilde nr. 38 Undersøke om isolasjonen inneholder asbest. Bilde nr. 39 Isolere rør der dette mangler. Bilde nr. 40 Isolere rør der dette mangler. Bilde nr. 4 Skifte belysning til LED-belysning med enhetlig utførelse i kjelleretasjen, loft og i trapperommene med lysstyring som et moderniseringstiltak. Bilde nr. 42 Skifte belysning til LED-belysning med enhetlig utførelse i kjelleretasjen, loft og i trapperommene med lysstyring som et moderniseringstiltak. Side 7 av 8 ID

34 BILDER Myrahagen BRL Bilde nr. 43 Skifte belysning til LED-belysning med enhetlig utførelse i kjelleretasjen, loft og i trapperommene med lysstyring som et moderniseringstiltak. Bilde nr. 44 Etablere internkontroll elektro. Bilde nr. 45 Skifte porttelefonanlegget. Bilde nr. 46 Skifte porttelefonanlegget. Bilde nr. 47 Uteområdene er generelt tilfredsstillende, det medtas en sum for å asfaltere stikkveien etter endt prosjekt vedr. avfallshåndtering. Bilde nr. 48 Pent opparbeidede uteareal. Side 8 av 8 ID