SAMEIET SUHMS GATE 20 HUSBANKENS TRINN 1 RAPPORT TILSTANDSVURDERING MED VEDLIKEHOLDSPLAN

Transkript

1 OPAK MANUAL / NÆRING Mal 09E02 Ver. E A SAMEIET SUHMS GATE 20 HUSBANKENS TRINN 1 RAPPORT TILSTANDSVURDERING MED VEDLIKEHOLDSPLAN OSLO - HOVEDKONTOR: STAVANGER: TRONDHEIM: OPAK AS HOVFARET 13 OPAK AS Tlf OPAK AS Tlf POSTBOKS 128 SKØYEN Tlf Maskinveien 6 Pb. 113, 4065 STAVANGER Klæbuveien 196 B 7037 TRONDHEIM 0212 OSLO Faks BERGEN: SKI: E-post: firmapost@opak.no OPAK AS Tlf OPAK AS Tlf ORG. NR. NO Pb Solh.viken 2363 BERGEN Idrettsveien SKI

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 OPPDRAGSOPPLYSNINGER INNLEDNING SAMMENDRAG RAPPORTERING KOSTNADER BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK BYGNING VVS EL-KRAFT TELE OG AUTOMATISERING UTENDØRS BRANNSIKRING SIKKERHET MILJØ FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET DOKUMENTASJON SOSIALE OG FUNKSJONELLE FORHOLD ØKONOMISK SITUASJON UNIVERSELL UTFORMING ANBEFALTE TILLEGGSUNDERSØKELSER Vedlegg: Fotoserie og prioritering med kostnadsoverslag Side 2 av 29

3 1 OPPDRAGSOPPLYSNINGER Oppdrag nr. A Befaringsdato Oppdragsnavn SAMEIET SUHMS GATE 20 Rapportdato Oppdragsleder Heidi Hybbestad Underskrift KS-ansvarlig John Morten Kvam Underskrift Oppdragsgiver/ firma/institusjon Oppdragsgiver: Sameiet Suhms gate 20 Representert v/ Adresse DELTATT DISTRI- BUERT TIL Egil Andersen Suhms gate 20 B egil.andersen@gmail.com x Omviser på befaring: Vaktmester Styremedlem Thorstein Wolden Solfrid Simensen post@fvtj.no solfrsi@online.no x x Rådgiver : OPAK AS Heidi Hybbestad, Bygg Ola Thingelstad, VVS/Elektro Postboks 128 Skøyen, 0212 Oslo tlf.: x x x 2 INNLEDNING OPAK AS har foretatt en tilstandskontroll av eiendommen tilhørende Sameiet Suhms gate 20, med gnr. 46 og bnr. 77, beliggende på Majorstuen i Oslo kommune. Kontrollen utføres i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker en oversikt over teknisk tilstand på bygningene, de tekniske anleggene, og en vedlikeholdsplan som kan benyttes til budsjettering og planlegging av vedlikeholdsarbeider de neste 10 årene. Eiendommen består av to boligblokker som er sammenbygd med et 2 etasjers lavbygg. Byggene er oppført i 1938 og med adresse Suhms gate 20. Det er til sammen 96 boenheter, fordelt på 4 trappeoppganger. Boligblokkene har 8 etasjer + kjeller. Rapporten er utarbeidet iht. Husbankens trinn I norm. OPAK har befart en leilighet i sameiet for å få et inntrykk av tekniske installasjoner og bygningsmessige forhold i denne, samt fellesarealer (trappeoppganger og kjellere) og utvendig klimaskjerm. Side 3 av 29

4 3 SAMMENDRAG Kostnader Samlet er kostnadene forbundet med aktuelle tiltak de neste 10 årene vurdert til kr ,- inkl. mva. Av dette utgjør ca. kr , akutte tiltak og ca. kr ,- moderniseringstiltak. Resten fordeler seg på vedlikehold i årene fremover. Bygningsmessig Vårt hovedinntrykk er at det bygningsmessige ved eiendommen fremstår i generelt tilfredsstillende teknisk stand, men med noe etterslep på vedlikeholdet. Sameiet har utført noe periodisk vedlikehold av eiendommen og enkelte nødvendige oppgraderinger ved behov. Det vil likevel være behov for oppgraderinger både utvendig og innvendig i årene fremover. Taket på mellombygget ble lagt om (etterisolert og ny papp) i 2012/2013. OPAK har ikke fått opplyst om når takene på høyblokkene ble lagt om sist. I følge opplysninger gitt av styret er det lenge siden, kanskje tilbake til tallet. Vi anbefaler at det utføres omlegging av taktekkingen på begge byggene, inkl. utskifting av innvendig nedløp/sluk og beslag, i løpet av 10 års perioden. OPAK anbefaler at det utføres en kontroll av taktekkingene og beslagene, med regelmessige intervaller, fortrinnsvis hvert år. Byggene er oppført i betong, med pussede malte fasader. I 2012 ble fasaden, mot hagen, pusset og malt, mens øvrige fasader ble flekkutbedret og malt. Videre opplyses det at fasaden mot hagen, i 7. og 8. et., ble etterisolert samtidig. Mellombygget ble også pusset og malt i Etter OPAKs vurdering vil det ikke være behov for rehabilitering/oppussing av fasadene i løpet av kommende 10 års periode. De skiftede leilighetsvinduene (i perioden ) fremstår i god stand og har lang restlevetid, forutsatt jevnlig vedlikehold og kontroll. Det samme gjelder for trapperomsvinduene. Når det gjelder de eldre leilighetsvinduene og kjellervinduene, så fremstår disse i dårlig vedlikeholdt stand. De er tørre og oppsprukne og har behov for snarlig vedlikehold. OPAK anbefaler at de eldre vinduene skiftes i løpet av kommende 10 års periode. Det er i dag beboerne selv som har ansvaret for utskiftning av vinduene i egen seksjon. OPAK anbefaler at dette blir et fellesansvar, dvs. vedlikehold av fasader, vinduer, trappeoppganger og fellesarealer generelt blir en fellesutgift, samt skifting av vinduene. Når det gjelder inngangspartiene/trappeoppgangene så har disse blitt pusset opp de siste årene og fremstår i generelt tilfredsstillende vedlikeholdt stand. Det er kun registrert enkelte slitte veggoverflater i noen av oppgangene. Etter OPAKs vurdering vil det ikke være behov for en helhetlig oppussing av trappeoppgangene i kommende 10 års periode, men det vil erfaringsmessig være behov for noe malingsarbeid av slitte veggoverflater. Fellesarealer i kjellerne er av varierende utførelse og vedlikeholdt stand. Noe vedlikehold av vegger, himling og gulv i byggenes kjellerarealer må påregnes i kommende 10 års periode. Fyrrommet anbefales pusset opp (gulv, himlinger og vegger, samt ny belysning) Side 4 av 29

5 VVS Byggenes vann- og avløpsrør er i all hovedsak fra byggeåret 1938, men det er registrert enkelte nyere MA-rør i kjelleren. Avløpsrørene fra kjøkken ble oppgradert med innvendig epoxystrømpe i 2008, mens uttrekksledninger fikk dette i Siden det ikke er utført en helhetlig våtromsrehabilitering, inkl. vann- og avløpsrør, samt at mye av rørføringene ligger skjult i sjakter, er det vanskelig å vurdere tilstanden på rørføringene, uten å åpne konstruksjoner. OPAK vil opplyse at, ut i fra normale levetidsbetraktninger, har vann- og avløpsledninger en levetid på 40 år +/- 10 år, mens baderommene har en levetid på ca. 30 år. Videre vil OPAK opplyse at det er viktig med en helhetlig vurdering av byggenes ledningsnett og ikke minst beboernes baderom. Erfaringsmessig er badene av varierende standard og tilstand. I denne sammenheng anbefaler OPAK at det gjennomføres en utvidet kontroll/vurdering (forprosjekt/fase II) av tilstanden på baderommene og vann- og avløpsledningene i byggene. Dette for å få en mer nøyaktig oversikt over badenes og rørføringens tilstand/restlevetider, samt en plan for fremtidig vedlikehold/utskiftninger. Ventilasjonen i byggene er basert på naturlig oppdriftsventilasjon. Friskluftstilførselen i byggene skjer via klaffventiler i ytterveggene, spalte over radiator i stue og via spalteventil over vindu. OPAK anbefaler at ventilasjonen ombygges og gjøres mekanisk sammen med en eventuell full oppgradering av røranlegget og baderommene. Elektro OPAKs hovedinntrykk, av de elektrotekniske installasjonene i blokkene, er at de fremstår i tilfredsstillende vedlikeholdt stand, alder tatt i betraktning. Det vil likevel være behov for enkelte oppgraderinger i kommende 10 års periode. Belysningen i byggene vurderes å være i tilfredsstillende stand og har en restlevetid på ca. 10 år +. Hovedtavlen og de fire hovedundersentralene er fra 1990 og vurderes å være i tilfredsstillende stand. Hovedtavlen i fyrrommet fremstår noe skitten og anbefales rengjort. Videre registreres det at tavlen ikke er låst. Det er viktig at tavlen holdes låst til enhver tid. De eldre underfordelinger/sikringsskap for leilighetene anbefaler vi skiftet pga. alder og av sikkerhetsmessige grunn. Antatt teknisk levetid for hovedtavler, underfordelere og stigere, ved normal bruk, er ca. 30 år +/- 10 år. Sameiet Suhms gate 20 har ikke etablert Internkontroll elektro. I henhold til Internkontrollforskriften og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg skal styret sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske fellesanlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. Dette er et forskriftskrav. Side 5 av 29

6 Brannsikkerhet OPAK anbefaler at det gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering av eiendommen for å få en oversikt over byggenes branntekniske svakheter. Dette fordi det ble registrert enkelte mangler ved brannsikkerheten. Det er ikke installert heldekkende brannalarmanlegg i blokkene. I henhold til Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) er det fra 1. Juli 2010 krav at byggverk skal ha utstyr for tidlig oppdagelse av brann slik at nødvendig rømningstid reduseres. OPAK anbefaler at det installeres heldekkende brannalarmanlegg i boligblokkene, for å øke personsikkerheten. Dvs. at alle fellesarealer som trappeoppganger, kjellerne og leiligheter dekkes. Et brannalarmanlegg bør kombineres med en effektiv bygningsmessig oppgradering for å hindre røyk- og brannspredning. Flere av dørene til leilighetene, fra trappeoppgangene, er gamle uklassifiserte dører som ikke tilfredsstiller dagens krav og forskrifter. Dette gjelder også flere av dørene i kjellerne. OPAK anbefaler at det skiftes til godkjente brannklassifiserte dører i branncellebegrensende skiller (trapperom, tekniske rom). Brannklassifisert dør til fyrrommet må i tillegg være selvlukkende. Videre er det registrert at det ikke er utført forskriftsmessig brannsikring av gjennomføringer i branncellebegrensende konstruksjoner. Dette gir stor risiko i forhold til spredning av brann og røyk. Rørgjennomføringene i brannskillende konstruksjoner må branntettes i henhold til gjeldende krav og forskrift. Byggene har noe slukkeutstyr i fellesarealene, men OPAK anbefaler at det suppleres med håndslukkerapparater i oppgangene og i kjellerne, samt i tekniske rom. Videre kreves det service og vedlikehold av slukkeutstyret minimum hvert 5. år. Hvert 10 år bør håndslukkingsapparatene skiftes ut. Dette er styrets ansvar å følge opp. OPAK gjør oppmerksom på at den enkelte beboer er ansvarlig for brannsikkerheten i egen boenhet. Styret bør sende årlige påminnelser til beboerne om deres ansvar i forbindelse med å ivareta brannsikkerheten i egen seksjon og minne om å skifte batterier i røykvarslere og etterse slokkeutstyr. Hva kan lagres i rømningsvei? Lovverket er tydelig. Rømningsveier (alle trapperom og ganger som fører til trapperom) skal være fri for brennbart materiale og gjenstander som kan være til hinder for rask og sikker rømning. Et trapperom/inngangsparti hvor det hensettes brennbart materiale og større gjenstander (barnevogner, bildekk, sykler, akebrett osv.), går dermed på tvers av de krav som følger av lovverket. Side 6 av 29

7 4 RAPPORTERING OPAK AS har fått i oppdrag av sameiet Suhms gate 20, v/egil Andersen, å utarbeide en tilstandsvurdering med vedlikeholdsplan for eiendommen i henhold til Husbankens trinn I norm. En tilstandsvurdering etter trinn I normen er en generell, overordnet vurdering som skal redegjøre for de viktigste tekniske, funksjonelle og miljømessige forhold, og behov for utbedringer og endringer i årene som kommer. Vurderingen omfatter bygningsmessige og tekniske anlegg tilknyttet bygningene. svurderingen skal i all hovedsak omfatte fellesarealer og fellesdeler av bygningene. Leilighetene omfattes ikke av rapporten. OPAK har basert sin vurdering på egen befaring og opplysninger gitt av representant fra styret, Solfrid Simensen, samt vaktmester Thorstein Wolden. I tillegg har OPAK fått noe dokumentasjon fra styret oversendt på e-post. OPAK har ikke foretatt riving eller åpning av konstruksjoner. Det tas derfor forbehold om mulige skjulte feil og mangler. Skjulte installasjoner er generelt ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet, verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dvs. at tekniske anlegg som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. Aktuelle tiltak som er funnet for de enkelte fag, og ved dokumentasjonen, er angitt i vedlagte registreringsskjemaer. I den grad det lar seg gjøre er forslag til tiltak sett ca. 10 år frem i tid. Disse er etter beste skjønn delt inn etter følgende prioritering: I Akutt Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare, eller skader eller mangler som kan føre til større økonomiske konsekvenser. II Vedlikehold Vedlikehold som foretas for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. III Modernisering Moderniseringsarbeider som kan være aktuelle å gjennomføre for å tilfredsstille manglende funksjoner eller formelle krav, eller der det er funnet store avvik i forhold til dagens byggenorm/offentlige forskrifter. Side 7 av 29

8 5 KOSTNADER Samlet er kostnadene ved de foreslåtte tiltak anslått til kr 61,7 mill. inkl. mva. Kostnadene er å betrakte som budsjettsummer. Omfanget av tiltak er anslått i hvert enkelt tilfelle, og baserer seg på grove mengdeoverslag. Se for øvrig skjemaer for tiltak og prioritering. Kostnadene fordeler seg slik: Akutt Vedlikehold Modernisering Totalt Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utomhus Brann SUM SUM avrundet Kostnadene er basert på følgende forutsetninger: Erfaringstall fra liknende arbeider. Konkurrerende pristilbud fra flere entreprenører. Dagens pris- og lønnsnivå. Finanskostnader er ikke inkludert. Prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er inkludert. Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, og kostnadene er inkl. mva. Kostnadene kan grafisk fremstilles slik: Akutt Vedlikehold Modernisering Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utendørs Brann Side 8 av 29

9 6 BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK Følgende er en beskrivelse av de ulike bygningsdeler, deres tilstand slik de fremstod ved befaringen og OPAKs forslag til tiltak. Se for øvrig egen tiltaksliste med budsjettsummer. 2 Bygning Kortfattet beskrivelse, tilstand og anbefalte tiltak 21 Grunn og fundamenter Beskrivelse OPAK har ikke gjort særskilte undersøkelser vedrørende grunnforholdene for bygningene. Det er betonggulv på grunn i kjellerne. Sameiet utført i 1998 en tilleggsundersøkelse vedr. vurdering av byggenes grunnforhold og fundamentering. Konklusjonen den gang var at bygning A og B antas å være fundamentert med peler til fjell, mens bygning C og D er fundamentert dels på fjell og dels på stålpeler som trolig er utsatt for korrosjon. I følge OBOS Prosjekt, som utførte denne vurderingen, kan kapasiteten reduseres over tid og det anbefales derfor ikke tilleggsbelastning av fasadene. Det er ikke registrert tegn som tyder på svikt i byggenes grunn eller fundamenter. Det er ikke registrert fuktighet i kjellerarealene, som tilsier at dreneringen er sviktende eller at fuktsikringen i grunnen er dårlig. Vi antar at dreneringen ikke er skiftet ut siden byggeåret Ut i fra normale levetidsbetraktninger har dreneringen en levetid på ca. 50 år +/- 10 år. Dvs. at dreneringen har stått ut over normal levetid. Siden innemiljøet i kjellerne er relativt god, anser ikke OPAK det nødvendig å skifte dreneringen i kommende 10 års periode. Det anbefales å holde eventuelle endringer av fuktforholdene under oppsikt, da økt fuktighet medfører økt risiko for soppvekst og dårlig innemiljø. Når det gjelder vedlikehold av drensledninger i grunnen, så anbefaler OPAK at det foretas spyling av drensledninger med jevne intervaller, ca. hvert femte år. Det anbefales at drensledningene spyles og at drenskummene kontrolleres, i løpet av kommende 10 års periode (tiltak 1). 22 Bæresystemer Beskrivelse Bygningene har bæresystem og etasjeskillere av betong. Det er ikke registrert tegn til svikt i bygningenes bæresystemer. Ingen tiltak vurdert nødvendig. 23 Yttervegger Beskrivelse Byggene er oppført i betong, med pussede malte fasader. I 2012 ble fasaden mot hagen pusset og malt, mens øvrige fasader ble flekkutbedret og malt. Videre opplyses det at fasaden mot hagen, i 7. og 8. et., ble etterisolert samtidig med et pussbasert system. Mellombygget ble også pusset og malt i Grunnmuren er i betong, i all hovedsak utvendig kledt med skiferheller. Inngangspartiene har omramming av skifer. Det er en kombinasjon av eldre og relativt nye vinduer og balkongdører i sameiet. Ca. 50 % av leilighetsvinduene er skiftet den senere tid (2012/2007/2000) og de er av tre med utvendige aluminiums beslag. De eldre vinduene er i treutførelse, enten med isolerglass (trolig fra 1980-tallet) eller med enkle glass (to-rams). Side 9 av 29

10 Videre er det er trevinduer med utvendig aluminiums beslag, fra 1994, i trappeoppgangene. Alle sålbenker er av skifer. Kjellervinduene er trolig originale, med enkle glass. Ytterdørene til inngangspartiene/oppgangene ble skiftet i 2011 og er utført i aluminium med glassfelt. Det er montert elektrisk dørpumpe på disse. Det er ståldører til kjellerarealer fra bakgården/hagen. Fasadene fremstår i god vedlikeholdt stand. Det er dog registrert enkelte riss/sprekker på fasadene, særlig ved vinduenes sidekanter/underkant og på lavblokken mot Suhms gate. Rissene bør utbedres for å unngå at vann trenger inn i murverket og gir økt skadeomfang over tid. Etter OPAKs vurdering vil det ikke være behov for noen helhetlig rehabilitering/oppussing av fasadene i løpet av kommende 10 års periode, men kun behov for noe mindre utbedringer. Grunnmuren fremstår i generelt god stand. Det er ikke registrert større skader på skiferhellene. Det er kun registrert noe tagging, som bør fjernes. Omrammingen rundt ytterdørene, v/inngangene, vurderes å være i tilfredsstillende stand. De nye leilighetsvinduene (i perioden ) fremstår i god stand og har lang restlevetid, forutsatt jevnlig vedlikehold og kontroll. Det samme gjelder for trapperomsvinduene. Når det gjelder de eldre leilighetsvinduene og kjellervinduene, så fremstår disse i dårlig vedlikeholdt stand. De er tørre og oppsprukne og har behov for snarlig vedlikehold. Det er også registrert noe råte i nedre del av karm og i bunnstokk på enkelte vinduer. OPAK anbefaler at de eldre vinduene skiftes i løpet av kommende 5 års periode. I følge opplysninger gitt av oppdragsgiver er det beboers eget ansvar å skifte vinduene i egen leilighet. OPAK anbefaler at dette blir et fellesansvar, dvs. vedlikehold av fasader, vinduer, trappeoppganger og fellesarealer generelt blir en fellesutgift, samt skifting av vinduer/balkongdører. Ytterdørene til trappeoppgangene vurderes å være i god stand, med lang restlevetid. Ståldørene fra kjellere og ut mot bakgården/hagen fremstår i noe dårlig vedlikeholdt stand. Disse anbefales slipt og malt i løpet av kommende 5 års periode. Generelt vedlikehold av fasader i perioden. Dvs. utbedre riss på fasadene og fjerne tagging på grunnmuren (tiltak 1). Byggenes leilighetsvinduer skiftes (trevinduer m/utvendig aluminiums beslag) (tiltak 2). Kjellervinduene skiftes (tiltak 3). Maling av tørre og oppsprukne vinduer og balkongdører. Dette tiltaket utgår dersom styret skifter vinduene samlet i løpet av kommende 1-3 års periode (tiltak 4) Ståldørene slipes og males (tiltak 5). OPAK anbefaler at fasadene rengjøres jevnlig. Dette regnes som en driftskostnad og vi medtar derfor ingen kostnad i tiltaksplanen. OPAK ønsker å nevne hva Enova opplyser vedr. utskifting av eldre vinduer; "Det er flere faktorer som er avgjørende for hvorfor man skal skifte vinduer. Ifølge Enova utgjør varmetapet fra eldre vinduer mer enn 40 prosent av husets/eiendommens totale varmetap. Det betyr at å skifte ut gamle vinduer vil føre til en jevnere innetemperatur og spare den enkelte beboer store strømutgifter. Det anbefales at alle vinduer eldre enn 30 år skiftes ut. Side 10 av 29

11 Hvis vinduene er punkterte bør de skiftes ut. Punkterte vinduer holder ikke på varmen. Det har oppstått lekkasje mellom glasslagene, noe en ser på at det danner seg dugg inne i glasset, slik at det blir uklart og skjoldet. Den isolerende gassen som holder på varmen blir borte, og vinduet får redusert U-verdi, hvilket gir større varmetap. Dette betyr igjen økte fyringsutgifter. Et dårlig isolert vindu kan også gi såkalt kaldras, noe som skjer når varm inneluft møter et kaldt vindu. Den nedkjølte luften synker, eller raser ned langs vindusflaten og blir presset utover gulvet av sin egen tyngde. Resultatet oppleves som kald trekk langs gulvet. I tillegg til isolasjonsevnen er nye vinduer bedre når det gjelder støydemping, og de er ofte enklere å vedlikeholde". Generell informasjon om rengjøring av fasader: Rengjøring av fasadene hvert femte år er som regel tilstrekkelig, men hyppigere rengjøring kan være nødvendig. Sålebenker, vindusrammer og karmer bør rengjøres hyppigere, for eksempel i forbindelse med den vanlige vindusvasken. Generell informasjon om vedlikehold av vinduer og dører: Vinduer og dører hører med til de mest utsatte bygningsdelene hva gjelder påkjenninger fra både ute- og inneklimaet. I tillegg må de tåle mekaniske belastninger ved betjening, rengjøring o.l. Påkjenningene fra slagregn og sollys er svært avhengige av bygningens beliggenhet og fasadeorientering. Behovet for vedlikehold av vinduene kan derfor variere mye på samme bygning. Manglende vedlikehold reduserer levetiden betraktelig for både vinduer og dører. Det kan lett oppstå følgeskader i tilstøtende konstruksjoner, for eksempel på grunn av lekkasjer rundt vinduer. Dårlig vedlikeholdte vinduer og dører kan også bli vanskelige å betjene eller de får nedsatt funksjon ved at det oppstår luftlekkasjer. Vinduer og dører bør helst inspiseres hvert år, men minimum hvert femte år, for å vurdere tilstanden og planlegge nødvendige tiltak. 24 Innervegger Beskrivelse Byggene har bærende vegger i betong med varierende overflater. Inngangspartiene/ trappeoppgangene består av betongvegger med malte strielagte vegger. I kjellerarealene er det plasstøpte betongvegger, i all hovedsak malte. Det er boder i treutførelse i kjellerne. Fyrrommet har ubehandlede betong vegger. Innerdørene i byggene er av varierende alder og vedlikeholdt stand. I kjellerarealene er det originale stålbelagte tredører og trefyllingsdører. I branncellebegrensende skiller/konstruksjoner er det krav til brannklassifiserte dører. Det er en kombinasjon av eldre uklassifiserte tredører og relativt nye B30-dører til leilighetene. Veggene i trappeoppgangene og inngangspartiene fremstår i god vedlikeholdt stand. Trappeoppgangene ble i 2010 malt fra 4. til 8. et., mens det fra kjellere til 3. et. ble malt i Det er kun registrert enkelte slitte veggoverflater i noen av oppgangene. Veggene i kjellerarealene, m/boder, er av varierende utførelse og vedlikeholdt stand. Veggene er, etter OPAKs vurdering, ikke vedlikeholdt regelmessig og enkelte av veggene fremstår noe slitte og skitne. Det vil være behov for noe oppussing av veggoverflater i kjellerlokalene i løpet av kommende 10 års periode. Det er ikke registret fuktighet i kjelleren. Det er viktig at ventilasjonsluker er åpne. Vaskeriene ble sist pusset opp i 2007 og fremstår i generelt tilfredsstillende vedlikeholdt stand. Vi anbefaler også her at veggene males i perioden, samt maling av innvendige tredører. Når det gjelder veggene i søppelrommene, så ble også disse sist malt i I dag fremstår de i noe dårlig vedlikeholdt stand og noe tilgriset. Det er både sluk og vannuttak i rommene, så rengjøring bør være enkelt. De uklassifiserte Side 11 av 29

12 originale dørene til søppelrommene må skiftes til brannklassifiserte dører. Søppelrommene skal være egne brannceller og det stilles derfor krav til at vegger, himlinger og dør skal riktig brannmotstand, slik at et evt. branntilløp ikke utvikler seg. Når det gjelder fyrrommet, så fremstår rommet i dårlig vedlikeholdt stand. Det er puss- og maling avskalling, samt noe fukt- og saltutslag på vegger og himlinger. Det er også tegn etter gammel lekkasje fra vindu og fra luke i taket, mot terreng. Ståldøren (A60) til fyrrommet anbefales slipt og malt. I tillegg må det monteres dørpumpe, da dette er et forskriftskrav. Ca. 40 % av leilighetsdørene er skiftet til brannklassifiserte B30-dører, de resterende er eldre uklassifiserte dører som ikke tilfredsstiller dagens brann- og røykkrav. Videre registreres det at dørene til tavlerommene, under trappeløpet nederst i trappeoppgangene, er originale tredører som heller ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav til røyktetthet og brannmotstand. Det samme gjelder for dørene til kjellerne fra trappeoppgangene, samt flere av dørene til tekniske rom. Kjellervinduer er originale og flere av disse fremstår noe skitne og i dårlig innvendig vedlikeholdt stand. OPAK anbefaler at vinduene vaskes innvendig, før de slipes lett og males. Det er registrert utette gjennomføringer i branncellebegrensende bygningsdeler (tekniske rom, sjakter, etasjeskiller) i bygningene, som må kartlegges og utbedres. I denne sammenheng anbefaler OPAK at det gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering av hele eiendommen, slik at det kan dannes en fullstendig oversikt over eiendommens branntekniske mangler/svakheter. Kostnaden er medtatt under pkt. 8 Brannsikring, i tiltaksplanen. OPAK vil gjøre oppmerksom på at tiltakene i den foreslåtte branntekniske vurderingen vil overstyre OPAKs tiltak i forbindelse med brannsikring. Alle fire trappeoppgangene og inngangspartiene anbefales malt mot slutten av 10 års perioden. Medtar budsjettkostnad for maling av vegger og himlinger, samt dørkarmer/gerikter/oppgangsvinduer/rekkverk (tiltak 1). Medtar budsjettsum for generelt vedlikehold (maling) av veggoverflater i kjellerarealene i kommende 10 års periode. Ved overmaling er det viktig at det benyttes en diffusjonsåpen maling som har evne til å slippe noe av fuktigheten igjennom (tiltak 2). Veggene i vaskeriene males (tiltak 3). Innvendige trefyllingsdører i kjellerarealet slipes og males (tiltak 4). Som et moderniseringstiltak medtar vi kostnad for utskifting av eldre dører i kjellere. Dvs. dører som ikke står i branncellebegrensende skille (tiltak 5). Male veggene i søppelrommene (tiltak 6). Skifte de gamle uklassifiserte dørene til søppelrommene (tiltak 7). OPAK anbefaler at fyrrommet pusses opp, inkl. utskifting av vindu og luke. Ståldørene slipes og males, samt montering av dørpumpe (tiltak 8). OPAK anbefaler at kjellervinduene vaskes innvendig, før de slipes lett og males. Dette tiltaket utgår dersom styret i sameiet vedtar at kjellervinduene skal skiftes (tiltak 9). Av person- og sikkerhetsmessige årsaker må uklassifiserte dører til leilighetene byttes ut slik at de tilfredsstiller dagens brannforskrifter (tiltak 10). Skifte de gamle uklassifiserte dørene til tavlerommene i oppgangene (tiltak 11). Skifte de uklassifiserte dørene til kjellerne fra trappeoppgangene (tiltak 12). Skifte dørene til heismaskinrommene i kjellere (tiltak 13). Side 12 av 29

13 25 Dekker (gulv og himlinger) Beskrivelse Gulvene i kjellerne er i stålglattet betong, ubehandlet og/eller malte. Videre er det både pussede og upussede betonghimlinger i kjellerne. Når det gjelder gulvene i inngangspartiene/trappeoppgangne, så er disse belagt med terrazzobelegg. Himlingene i trappeoppgangene er pusset og malt betong. en på gulv og himlinger i fellesarealene, vurderes å være i noe dårlig vedlikeholdt stand. Etter OPAKs vurdering vil det være behov for vedlikehold i årene fremover. Himlingene i inngangspartiene og trappeoppgangene vurderes å være i generelt god stand, og ble sist malt i hhv og De bør males samtidig med veggoppussing, som vi anbefaler utført mot slutten av 10 års perioden. Når det gjelder terrazzobelegget på gulvene i oppgangene, så fremstår dette i generelt god stand med normal slitasje. Gulvene i kjellerarealene derimot, fremstår noe slitte og skitne. Det er behov for en grundig rengjøring og overflatebehandling (maling) av gulvene i kjellere. Gulvene og himlingene i søppelrommene, heismaskinrommene og vaskeriene ble sist malt i Søppelrommene fremstår i dag i noe dårlig vedlikeholdt stand og tilgriset. Det bør foretas hyppigere renhold av gulvene i søppelrommene. Det er registrert noe malingsavflassing på de malte gulvene i vaskeriene, men generelt vurderes de å være i god vedlikeholdt stand. Vi anbefaler likevel at gulvene og himlingene i søppelrommene og vaskeriene males i løpet av kommende 10 års periode. I fyrrommet fremstår gulvene og himlingene også i dårlig vedlikeholdt stand, og har behov for vedlikehold i kommende 10 års periode. Himlingene i alle trappeoppgangene pusses og males samtidig med oppussingen av veggene. Kostnaden er medtatt under tiltak 1 i pkt. 24, innervegger. Betonggulvene i kjellere overflatebehandles med for eksempel epoxymaling, for støvbinding og enklere renhold (tiltak 1). Maling av gulvene og himlingene i søppelrommene (tiltak 2). Slipe og male gulvet i fyrrommet, samt maling av himling (tiltak 3). Maling av gulvene og himlingene i vaskeriene (tiltak 4). 26 Yttertak Beskrivelse Bygningene har flate tak tekket med papp. Det er oppforet tretak på et dekke av betong med fall mot innvendige sluk. Adkomst til taket er via fastmontert ståltrapp på brannbalkong i 8. et. Taket på mellombygget ble lagt om (etterisolert og ny papp) i 2012/2013. OPAK har ikke fått opplyst om når takene på høyblokkene ble lagt om sist. I følge opplysninger gitt av styret er det lenge siden, kanskje så langt tilbake som på tallet. Det er ikke opplyst om lekkasjer fra takene. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har papptekkingen en levetid på ca. 25 år +/- 10 år. Dvs. at tekkingen trolig har stått ut over normal levetid. Omlegging av taktekkingen på begge byggene, inkl. utskifting av innvendig nedløp/sluk og beslag (tiltak 1). OPAK anbefaler at det utføres regelmessig kontroll av tak, piper, nedløp/sluk og beslag. Dette er en driftskostnad og er ikke medtatt i tiltaksplanen. Side 13 av 29

14 27 Fast inventar (murte piper/skorsteiner) Beskrivelse Bygningene har 39 stk. skorsteiner. Det er sotluker i kjelleren. Sotlukene i kjelleren vurderes å være i tilfredsstillende stand. OPAK har ikke vurdert tilstanden på skorsteinene på byggene. I følge rapport, datert , fra Oslo Brann- og redningsetat er det ikke utført rehabilitering av skorsteinene siden bygget ble oppført i Ut i fra normale levetidsbetraktninger har skorsteiner en levetid på ca. 30 år +/- 10 år. Ompussing av murte pussede skorsteiner anbefales utført ca. hvert 20 år. På generelt grunnlag anbefaler OPAK at det gjennomføres en videoregistrering av innvendige røykkanaler og kontroll av skorsteiner over tak. OPAK vil gjerne opplyse hva Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn sier.: 2-4 Ettersyn og vedlikehold av installasjoner, utstyr, bygningsdeler, fyringsanlegg mv. «Eier av ethvert brannobjekt skal, der det er nødvendig, sørge for at kvalifisert personell foretar jevnlig kontroll, ettersyn og vedlikehold av installasjoner, utstyr, konstruksjoner m.m. for å forhindre teknisk forfall som kan redusere brannsikkerheten. Eier må sørge for at skorstein og øvrig fyringsanlegg er intakt og virker som forutsatt. Blir det oppdaget feil eller mangler som åpenbart kan øke risikoen for brann må fyringsanlegget ikke brukes.» OPAK anbefaler at det foretas en videoregistrering av innvendige røykkanaler i skorsteiner og skorsteiner over tak, med etterfølgende rapport. Dette for å få en kartlegging av tilstanden på skorsteinene i byggene (tiltak 1). 28 Trapper og balkonger Beskrivelse Trappene i oppgangene er i betong og belagt med terrazzobelegg. Rekkverkene er i stålutførelse og malte. I fyrrommet og i gangarealet i kjellere er det stålglattede betongtrapper, både behandlede og ubehandlede. Alle leilighetene har tilgang til balkong. Balkongene i midtseksjonen av bygget er bygget som brannbalkonger, som igjen er delt opp med i seksjoner som adskiller hver leilighet. Balkongene består av utkragede betongdekker, fra 1. til 7. et. I 8. et. er fasadene trukket og det takterrasser på begge sider. Balkongene har betong dekker og rekkverkene er av malt betong. Det er utvendige trapper i forbindelse med inngangspartiene, samt ved butikk i enden av bygget (v/oppgang A). Disse er i betong/mur med skiferheller i inntrinnene. en på trappene i oppgangene vurderes som god, med normal slitasje. Rekkverkene framstår i relativt god vedlikeholdt stand og har kun behov for periodisk vedlikehold i perioden. Anbefalt malt samtidig som oppgangene males mot slutten av 10 års perioden. Det bør monteres håndløper på veggen i trappeoppgangene, for å øke personsikkerheten. Trappene i fyrrommet fremstår i dårlig vedlikeholdt stand og har behov for reparasjon og overflatebehandling. Trappene i kjelleren fremstår noe slitte og skitne. Bør rengjøres skikkelig og males. Utvendige trapper, v/inngangene, er i følge opplysninger utbedret den senere tid (2011). Likevel registreres det løse heller i inntrinnene. Dette må utbedres. Trappen, v/butikken, er skadet og må repareres. en på balkongene og rekkverkene vurderes som god. Alle balkongene, mot hagen, opplyses rehabilitert i år Videre opplyses det at terrassene i 8. et., mot Suhms gate, er pigget opp og ny membran lagt. Dette arbeidet ble utført i Det er også foretatt utbedringer av balkongene i 7. og 8. et. i 2012/2013. Side 14 av 29

15 Rekkverkene i trappeoppgangene bør males samtidig som oppgangene pusses opp. Kostnaden er medtatt under tiltak 1 i pkt. 24, innervegger. OPAK anbefaler at det monteres håndløper på veggen i trappeoppgangene, der det mangler (tiltak 1). Utbedre trappene i fyrrommet og overflatebehandle disse (tiltak 2). Rengjøre og male trappene i kjellergangene (tiltak 3). Feste løse inntrinn (skiferheller) på trappene ved inngangene (tiltak 4). Reparerer trappen ved butikken (tiltak 5). 3 VVS 31 Sanitær Beskrivelse Bunnledninger for sanitærinstallasjoner (vann- og avløpsledninger) er lagt i bakken fra utvendig kommunal hovedledning og frem til byggenes ledningsnett. Videre går ledningsnett for sanitærinstallasjoner (vann- og avløpsledninger) under kjellergulvene og frem til hhv. hovedstoppekran for vannledning og til vertikale røropplegg for avløp (over grunnen). Vann- og avløpsledninger, over grunnen, består hhv. av kobber og en kombinasjon av gamle støpejernsrør og enkelte nyere MA-rør. Mye av rørføringene ligger skjult og omfanget av rør som kan være skiftet vites ikke med sikkerhet. OPAK har ikke kontrollert alle badene i byggene og har derfor ikke vurdert tilstanden hos den enkelte beboer. I følge opplysninger gitt av oppdragsgiver, er det ikke foretatt en felles våtromsrehabilitering inkl. utskifting av vann- og avløpsrør. I 2008 ble det trukket strømpe innvendig i alle avløpsrør for kjøkken. Varmtvannforsyning kommer fra Hafslund netts fjernvarme og er plassert i eget rom (fyrrommet) i kjelleren. en på bunnledninger for sanitærinstallasjoner (vann- og avløpsledninger) i grunnen og under kjellergulvene er ikke vurdert av OPAK, da disse ikke lar seg inspisere uten spesialutstyr. Det opplyses at disse ble rehabilitert med strømpe i Det er i all hovedsak originale vann- og avløpsrør fra byggeåret 1938, men det er registrert flere MA-rør i kjellerarealene, som trolig stammer fra beboeres egne oppussinger. Avløpsrør fra kjøkken er utbedret med epoxystrømpe i Det meldes likevel om mange lekkasjer fra byggenes ledningsnett. Siden det ikke er utført en helhetlig våtromsrehabilitering inkl. vann- og avløpsrør, samt at mye av rørføringene ligger skjult i sjakter, er det vanskelig å vurdere tilstanden på rørføringene, uten å åpne konstruksjonene. OPAK vil opplyse at ut i fra normale levetidsbetraktninger har vann- og avløpsledninger en levetid på 40 år +/- 10 år, mens baderommene har en levetid på ca. 30 år. Videre vil OPAK opplyse at det er viktig med en helhetlig vurdering av byggenes ledningsnett og ikke minst beboernes baderom. Erfaringsmessig er tilstanden på badene av varierende standard. I denne sammenheng anbefaler vi at det gjennomføres en utvidet kontroll/vurdering (fase II) av tilstanden på baderommene og vann- og avløpsledningene i byggene. Varmtvannsforsyningsanlegget vurderes å være i god stand, med en restlevetid på ca. 40 år +. Vannledningene for varmt- og kaldtvann er fra byggeåret 1938 og det meldes om flere store lekkasjer. Det er også registrert at vannrørene er dårlig isolert. Stengeventilene på vannrørene i kjellerne er i all hovedsak skiftet den senere tid og fremstår i god stand. I henhold til normale levetidsbetraktninger har vannledninger en levetid på ca. 40 år +/- 10 år. Ledningene er i dag 75 år gamle og har stått langt ut over normal levetid. Side 15 av 29

16 Etter OPAKs vurdering kan vannrørisolasjonen (rørbend og avslutninger) inneholde asbest. Det ingen fare så lenge isolasjon ligger i ro rundt rørene. Risikoen oppstår først når det foretas riving/fjerning av rør. Da kan løse asbestfibre opptre i form av støv, som kan pustes inn. Normalt vil ikke asbestholdige plater/isolasjon innebære noen risiko med mindre de skades, bearbeides eller utsettes for påkjenninger. For å kontrollere dette må det utføres en utvidet kontroll med prøvetagning og innsendelse til laboratorium. På bakgrunn av ukjent tilstand på badene og på rørføringene i byggene, bør det utføres en tilleggskontroll/vurdering (forprosjekt/fase II). Dette gjelder både gamle og nye baderom. Dette for å få en bedre oversikt over badenes og rørføringenes tilstand ifm. en evt. fremtidig våtromsrehabilitering (tiltak 1). Avhengig av resultatet av fase II undersøkelsen, kan det i verste fall bli aktuelt å foreta en totalrehabilitering av bad/wc. OPAK medtar, under modernisering i tiltaksplanen, kostnaden for en felles utskiftning av vann- og avløpsledninger inkl. en totalrehabilitering av bad/wc. OPAK anbefaler at en eventuell utskiftning av vann- og avløpsledninger utføres samtidig med en total rehabilitering av bad/wc (tiltak 2). Uansett tilstand på badene/wc anbefaler vi at alle ledninger for varmt- og kaldt tappevann skiftes pga. overhengende fare for større lekkasjer (tiltak 3). Generell informasjon om våtromsrehabilitering: Ved uthugging av gamle rørdeler i baderomsgulv medfører dette at membraner brytes, og er vanskelige å få tettet igjen. Totalrehabilitering gjøres ved at alle rør og alt utstyr i baderommene rives/hugges ut, rommene strippes og alt bygges opp igjen med moderne membranløsninger. Beboerne i boligsameiet Sums gate 20 må i mellomtiden informeres/advares mot å på egenhånd gå i gang med oppussing av enkelte baderom. Når rørdeler en gang i relativt nær fremtid muligens må hugges ut, kan skadene bli så store at omtrent alt må gjøres om igjen. Det samme gjelder for så vidt innbygging av røropplegg i kjøkken og WC. OPAK anbefaler ikke strømpetrekking i avløpsrør pga. at dette er dyrere enn nye rør, flere svakheter og sterkt begrenset levetid. Prosjektet bør gjennomføres i en totalentreprise, hvor utførende entreprenør tar stilling til om det er mulig å skifte rør og rørdeler uten å skade nyoppussede baderom, men likevel kunne gi garantier for at ikke lekkasjer vil oppstå. Slike vurderinger vil blant annet være avhengig av om forrige entreprenør har godkjent tiltakssøknad fra Oslo kommune, v/plan - og bygningsetaten, og om det foreligger en våtromsgaranti fra entreprenøren. 32 Varme Beskrivelse Det er installert vannbårent varmeanlegg med varme til radiatorer og varmtvannsforsyningsanlegget. Anlegget er fra byggeåret Varmen leveres av Hafslund netts fjernvarmesentral, som ble installert i Trykkstyrte pumper sirkulerer vannet via termisk isolerte rørledninger av stål, frem til radiatorer under vinduene i leilighetene. Radiatorene har termostatkraner. Varmeanlegget har ekspansjonskar, type lukkede membrankar, fra Det er ikke gitt opplysninger om sviktende varmeeffekt, men det opplyses om problemer med støy fra varmeanlegget. Utbedringsarbeider pågår og OPAK forutsetter derfor at varmeanlegget blir utbedret, slik at det oppfyller normale oppvarmingskrav. Radiatorene har termostatkraner og energiavregningssystem fra Disse vurderes å ha lang forventet restlevetid. OPAK vurderer varmeanleggets tilstand i dag som bra, med noe restlevetid på røranleggene. Isolasjonen på varmerørene kan også inneholde asbest i rørbend, t-rør og ved røravslutninger. Det opplyses at asbest sanering på deler av røranlegget ble utført i Det påhviler ingen fare så lenge isolasjon ligger i ro rundt rørene. Side 16 av 29

17 Risikoen oppstår først når det foretas riving/fjerning av rør, da kan løse asbestfibre opptre i form av støv, som kan pustes inn. Dette anbefales undersøkt nærmere i en kontroll. I tillegg er enkelte av rørene noe mangelfullt isolert. Rørføringer, i fyrrommet og i kjellere, med manglende isolasjon må suppleres (tiltak 1). Etter OPAKs vurdering kan det bli aktuelt å skifte varmeanleggets rørføringer, stigeledninger og radiatorer i kommende 10 års periode, dersom ikke styret i sameiet kommer i mål med å redusere støyen fra anlegget. Vi medtar derfor en budsjettkostnad, under modernisering, i tiltaksplanen (tiltak 2). 33 Brannslukking Beskrivelse Det opplyses fra oppdragsgiver at alle leilighetene har brannslukkeapparat. I tillegg er det registrert noen håndslukkingsapparater i kjellerarealene og i fyrrommet. OPAK har ikke kontrollert slukkeutstyret i den enkelte seksjon/leilighet. Den enkelte beboer er selv ansvarlig for brannsikkerheten i egen seksjon. Det er montert brannslukkeapparat i hver leilighet. Dette tilfredsstiller dagens forskrift, som sier at hver boenhet skal minimum ha et håndslukkingsapparat eller husbrannslange, som når hele leiligheten. Byggene har noe slukkeutstyr i fellesarealene i kjellerne, men OPAK anbefaler at det suppleres med flere håndslukkerapparater i blant annet i trappeoppgangene og i kjellerne, samt tekniske rom. Videre kreves det service og vedlikehold av slukkeutstyret minimum hvert 5. år. Hvert 10 år bør håndslukkingsapparatene skiftes ut. Dette er styrets ansvar å følge opp. Det opplyses at slukkeutstyret skal byttes i løpet av våren. Håndslukkingsapparater monteres i kjellere, tekniske rom og i trappeoppgangene (tiltak 1). 36 Luftbehandling Beskrivelse Det er naturlig oppdriftsavtrekk fra bad/wc og kjøkken i leilighetene. Avtrekkene går opp i separate sjakter/avtrekkspiper fra hvert våtrom og kjøkken, og videre til over byggenes tak. Luften kommer inn via klaffventiler og spalteventiler i yttervegg og vinduer. Luftbehandlingsanlegget fungerer tilfredsstillende og det er ikke opplyst om problemer med ventilasjonen. Erfaringsmessig kan avtrekkskanalene i leiligheter være tilsmusset. Disse bør rengjøres med jevne intervaller. Det opplyses imidlertid at kanalene ble rengjort i OPAK anbefaler at det installeres mekanisk avtrekksanlegg, når baderommene eventuelt rehabiliteres/ oppgraderes i fremtiden. Det er erfaringsmessig ofte tilfeller hvor beboere kobler kjøkkenvifter og mekaniske vifter på baderom til avtrekksventilene, noe som kan medføre at det blåser stekos osv. inn til naboen. Det er ikke kjent om dette er tilfelle i dette sameiet. Luftoverstrømning mellom rommene skjer via dørspalter. Dette er lett å glemme ved utskiftinger av dørene inne i leilighetene. OPAK medtar, under modernisering i tiltaksplanen, kostnad for oppgradering av ventilasjonsanlegget, dersom baderomsrehabilitering blir iverksatt (tiltak 1). Side 17 av 29

18 Dokumentasjon Det ble ikke fremlagt, og det antas at det ikke finnes, dokumentasjon på VVSanleggene. 4 El-kraft 41 Basisinstallasjon for elkraft Beskrivelse Systemet for fremføring av elektrotekniske installasjoner er delvis basert på skjult røranlegg forlagt i vegger og i tak, kabelbruer, og delvis åpent forlagt med kabel. Røranlegget er hovedsakelig utført med stålrør og noen kabelkanaler i trapperommene. Føringsveiene fremstår i all hovedsak å være i generelt god stand, alder tatt i betraktning. Det registreres at flere kabler ikke er i bruk og disse bør fjernes. Fjerne alle kabler som ikke er i bruk og bytte enkelte eldre kabler (tiltak 1). 42 Høyspent forsyning Beskrivelse Hovedtavlen forsynes med kabel fra E-verkets trafostasjon utenfor byggene. Kun E-verkets personell har tilgang. OPAK har ikke vurdert høyspent forsyningen. Ingen tiltak. 43 Lavspent forsyning Beskrivelse Stigeledninger: Fra hovedfordelingen i kjelleren (fyrrommet) er stigeledningene forlagt i på kabelbru frem til respektive hovedunderfordelinger, plassert nederst under trappen i oppgangene. Fra hovedunderfordeler er kablene forlagt i rør opptil underfordeler/sikringsskap, for hver leilighet, i oppgangene i hver etasje. Hovedtavle: Det er en hovedtavle plassert i fyrrommet i kjelleren. Det er utført som stålplateskap. Hovedtavlen antas å være fra oppgraderingen i 1990, og er utført etter datidens standard, effektbehov og forskrifter. Spenningssystemet er 230 V IT. Fra denne tavlen fordeles strømmen til fire stk. hovedunderfordelere (i trappeoppgangene). Disse er trolig fra 1990 og er utstyrt med skrusikringer, samt strømmåler. Underfordelinger: Underfordelinger/sikringsskap for leilighetene er plassert i trapperommene. Underfordelingene er utført som stålplateskap og består av skrusikringer og automatsikringer. Strømmålere er plassert i respektive underfordelere. Alle fordelingene er godt merket. Underfordelingene er utført etter gjeldende elforskrifter og krav til effektbehov, fra da de ble montert. Stigeledninger: Det er ingen synlige tegn til skade på stigeledningene som indikerer behov for øyeblikkelig, akutte tiltak. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har stigeledninger en teknisk levetid, ved normal bruk, på 30 år +/- 10 år. Dvs. at stigeledningene vurderes å ha en retslevetid på ca. 10 år +. Hovedtavle: Hovedtavlen er fra 1990 og vurderes å være i akseptabel stand. Den er skitten og anbefales rengjort. Videre registreres det at tavlen ikke er låst. Det er viktig at tavlen holdes låst til enhver tid. OPAK anbefaler også at tavlen merkes. Hovedtavlen har en teknisk levetid, ved normal bruk, på ca. 30 år +/- 10 år. Dvs. at hovedtavlen vurderes å ha en restlevetid på ca. 10 år +. Side 18 av 29

19 Når det gjelder de fire hovedunderfordelingene i oppgangene så vurderes også disse å ha en restlevetid på ca. 10 år +. Underfordelinger: Det er vurdert at ca. 50% av underfordelerne er oppgradert av beboere til moderne underfordeler med automatsikringer, mens resten er eldre skap med skrusikringer fra byggeåret. Underfordelere, for fellesinstallasjoner og vaskerier, er også gamle og bør skiftes. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har underfordelinger en teknisk levetid ved normal bruk på 30 år +/- 10 år. Dvs. at de eldste underfordelingene i dag har passert normal levetid. Det opplyses fra oppdragsgiver at det er beboernes eget ansvar å skifte underfordelingene. Stigeledninger: Ingen tiltak. Hovedtavle: Rengjøre, merke og avlåse hovedtavlen som er plassert i fyrrommet (tiltak 1). Underfordelinger: OPAK vil anbefale en utskifting av de eldste underfordelingene av sikkerhetsmessige grunner. Vi medtar derfor en budsjettkostnad for utskifting av underfordelingene til leilighetene (ca. 50%), slik at de tilfredsstiller dagens forskriftskrav (tiltak 2). Skifte alle underfordeler for fellesinstallasjonene/vaskeri/fyrrom (tiltak 3). 44 Lys Beskrivelse Belysningsanlegget i byggene er av varierende kvalitet og alder. Belysningen i kjelleren består hovedsakelig av glødelampearmaturer, fra ca Fyrrommet har i all hovedsak lysstoffarmaturer, men det er også enkelte glødelamper. Vaskeriene har lysstoffarmaturer. Når det gjelder belysningen i trappeoppgangene/inngangspartiene så består de av nyere (ca. 10 år gamle) lysarmaturer, m/lysstyringsautomatikk. Kursopplegget er delvis utført med kabel forlagt skjult i vegg og tak og delvis åpent forlagt. Belysningen i kjellerne og vaskeriene gir, etter OPAKs syn, generelt akseptabelt lys. Restlevetiden er ca. 10 år +. Når det gjelder belysningen i trappeoppgangene/inngangspartiene, så vurderes disse å være i god stand og gir tilfredsstillende med lys. Gjenværende restlevetid vurderes til ca. 10 år +. Antatt teknisk levetid på belysningsutstyr, ved normal bruk, er ca. 20 år +/- 5 år. Ingen tiltak nødvendig. 45 Elvarme Beskrivelse Boligsameiet Suhms gate 20 har vannbårent varmeanlegg. Se kapittel Dokumentasjon Beskrivelse Iht. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften, fra 1 jan 1997) og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg omfattes sameier/borettslag av forskriftene om å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el. forskriftene. Side 19 av 29

20 Det er styrets ansvar å etterse og vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon/fdv-dokumentasjon på elektro ved OPAKs befaring. Sameiet har ikke lovpålagt avtale med elektrofirma, som skal utføre internkontroll av det elektriske anlegget i byggenes fellesarealer. I leilighetene er beboerne selv ansvarlig for det elektriske anlegget. Styret har imidlertid plikt til å gjøre beboerne oppmerksom på det ansvar de har. System for internkontroll elektro, i byggenes fellesområder, må opprettes (lovpålagt) (tiltak 1). 5 Tele og automatisering 53 Telefoni og personsøking (porttelefoner) Beskrivelse Blokkene har porttelefonanlegg som består av anropsapparater ved inngangene og svarapparater i leilighetene. Det er ikke opplyst om alder på porttelefonanleggene, men trolig er det fra slutten 1990-tallet, mulig starten av 2000-tallet. Det ikke opplyst om problemer med anleggene. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har anlegget noe restlevetid, minst 10 år +. Ingen tiltak vurdert nødvendig. 54 Alarm og signal Brannalarmanlegg: Beskrivelse Det er ikke installert felles brannalarmanlegg i bygningene. I henhold til Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) er det fra 1. Juli 2010 krav at byggverk skal ha utstyr for tidlig oppdagelse av brann slik at nødvendig rømningstid reduseres. Som et brannsikkerhetstiltak anbefaler OPAK at det installeres heldekkende brannalarmanlegg i trappeoppgangene, kjellerarealene og i leilighetene. Minimum en detektor i hver leilighet og en i trappeoppgang i hver etasje, samt kjellerarealene. Dette for å ivareta rask varsling og evakuering ved brann eller tilløp til brann (tiltak 1). 6 Andre installasjoner 62 Person- og varetransport (heiser) Beskrivelse Det er 4 stk. heiser i blokkene, en for hver oppgang. Personheisene går over 9 etasjer og har kapasitet for 4 personer/315 kg. Heisene er av type wireheis. Heisenes tilstand vurderes som tilfredsstillende. Heisene er oppgradert/modernisert i 2000 og har servicekontrakt og det er ikke opplyst om problemer. Normal levetid for en heisinstallasjon er ca. 40 år +/- 10 år. Ingen tiltak nødvendig. 7 Utendørs 73 Utendørs røranlegg Beskrivelse Det er overvannshåndtering fra innvendige taknedløp til offentlig overvann. en vurderes å være tilfredsstillende. Side 20 av 29