TILSTANDSVURDERING TRINN 1 MED VEDLIKEHOLDPLAN

Transkript

1 Tangen V Borettslag Oppdragsgiver: Tangen V Borettslag TILSTANDSVURDERING TRINN 1 MED VEDLIKEHOLDPLAN OSLO HOVEDKONTOR: BERGEN: TRONDHEIM: OPAK AS OPAK AS OPAK AS firmapost@opak.no Hovfaret 13 Solheimsgaten 16 b Tungasletta 8 Postboks 128 Skøyen 5058 Bergen 7047 Trondheim ORG.NR. NO Oslo Tlf Tlf Tlf

2 Innholdsfortegnelse Oppdragsopplysninger... 3 Innledning... 3 Sammendrag... 4 Rapportering... 6 Kostnader... 7 Beskrivelse/tilstand Bygning VVS El-kraft Tele og automatisering Utendørs Garasjeanlegget Sikkerhet Miljø Inneklima termiske forhold Avfallshåndtering Luft og støy Forhold til offentlig myndighet Dokumentasjon Sosiale og funksjonelle forhold Økonomisk situasjon Universell utforming Vedlegg: Fotoserie Tiltak og prioritering med kostnadsoverslag. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 2 av 19

3 Oppdragsopplysninger Oppdragsnummer Rapportdato Oppdragsnavn Tangen V Borettslag Referent Thomas Johannesen Oppdragsleder Thomas Johannesen Befaringsdato Oppdragsgiver/ firma/institusjon Oppdragsgiver: Tangen V Borettslag Omviser på befaring: Tangen V Borettslag Rådgiver: OPAK AS Representert v/ Adresse Deltatt Distribuert til Olav Berstad Blomsterveien 20 A x x Olav Berstad Blomsterveien 20 A x x Thomas Johannesen (bygg) Ola Thingelstad (El/VVS) Postboks 128 Skøyen 0212 Oslo Tlf x x Innledning Bakgrunnen for denne rapporten er at oppdragsgiver Tangen V Borettslag ønsker en tilstandsvurdering av bygningene med tilhørende tekniske anlegg. Styret i borettslaget har gitt OPAK i oppdrag å utarbeide en tilstandsrapport med vedlikeholdsplan for de neste 10 år. Rapporten er utarbeidet på bakgrunn av en visuell tilstandskontroll/befaring med hensikt å avdekke/kartlegge vedlikeholdsbehovet for borettslaget. Rapporten er et styringsdokument som kan benyttes til budsjettering og planlegging av vedlikeholdsarbeider de neste 10 år. Med vedlikehold menes de tiltak som må gjennomføres for å opprette bygningstekniske, estetiske og funksjonelle krav og kvaliteter. Rapporten er utarbeidet iht. Husbankens TRINN 1 norm. OPAK har foretatt en visuell tilstandskontroll av eiendommen tilhørende Tangen V Borettslag som har følgende adresser; Blomsterveien 16 A D, 18 A F, 20 A F, 22 A F, 24 A F, 25, 27, 29 A D Konvallveien 23 A B, 25 A D Tangen terrasse 48 A B, 50 A B, 52 A B, 54 A B, 55 A B, 56 A B, 57 A B, 59 A D, 61 A D, 63, 65 Tangen V Borettslag er registrert i Foretaksregisteret med organisasjonsnummer Borettslaget er beliggende på Nesoddtangen med gnr. 2 og bnr. 1005, 1018 og 1127 i Nesodden kommune. Tomten er eiet og har et areal på ,5 m 2. Boligene er oppført omkring 1957 og består av 4 stk. firemannsboliger, 8 stk. vertikaldelt tomannsboliger og 9 stk. rekkehus, til sammen 74 leiligheter og 2 næringslokaler. Borettslaget har også frittstående garasjer på eiendommen. Det er ikke foretatt egne vurderinger av næringslokalene. Eiendommen ligger hovedsakelig i flatt terreng. Fellesarealene er opparbeidet med variert vegetasjon og asfalterte internveier til inngangsdørene. Fra eiendommen er det kort vei til bussholdeplass og ferge skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 3 av 19

4 som går fra Nesoddtangen til Aker brygge. Storsenter med forretninger og ulike servicetilbud ligger i gangavstand. Bygningene har kjellere som opprinnelig var ment for lagring/oppbevaring. I senere tid er flere kjellere innredet til oppholdsrom. Grunnmur og gulv på grunn er i støpt betong. Bygningene er oppført i 2 etasjer over kjeller med bærevegger og etasjeskillere i tre. Loft er av typen kaldloft med yttertak/saltak i tre/uisolert sperrekonstruksjon, tekket med dobbeltkrummet betongtakstein. Yttervegger/fasader er i bindingsverk med utvendig liggende trekledning. Bygningene er ikke tilrettelagt for bevegelseshemmede og det er ikke installert heis. Skilt for husnummer er plassert ved inngangsdørene. Leilighetene har naturlig avtrekksventilasjon med friskluftsventiler i yttervegg og avtrekksventiler på kjøkken og bad. Sammendrag Bygningsmessig Bygningene er oppført på midten av 1950-tallet og fremstår normalt vedlikeholdt, men med behov for oppgraderinger på enkelte områder. Bygningene har ingen registrerte setninger annet enn de skjevheter som man normalt må kunne påregne for bygninger oppført på 1950-tallet. Opprinnelige yttervegger antas isolert med ca. 10 cm mineralull. I følge styreleder har ca. 40 % bygget ut i senere tid. Yttervegger her antas å ha varierende tykkelse på isolasjonen. Fasadene er kledd med liggende trekledning og ble sist overflatebehandlet i Det har vist seg at kledningen fra byggeåret har fått en god del «bobler/blærer» i malingsfilmen. Nyere kledning har ikke samme fenomen. Basert på normale levetidsbetraktninger har utvendig trekledning en levetid på år avhengig av ytre påkjenninger og vedlikehold. Med gjentatte malingsstrøk blir malingsfilmen tykkere og tettere, dette kan være en årsak til fenomenet med «bobler/blæredannelser». OPAK anbefaler at styret går i gang med et forprosjekt vedr. tilleggsisolering og utskifting av kledning. Vinduer er skiftet ut på forskjellige tidspunkter. Vedlikeholdsansvaret for vinduene iht. lagets vedtekter, tilligger den enkelte andelseier. Yttertakene ble tekket om i 1988 og det er ifølge styreleder ikke rapportert om lekkasjer. Basert på normale levetidsbetraktninger anses ikke omtekking nødvendig i de 10 nærmeste årene. VVS VVS-anleggene i byggene med vanninntak og avløp er fra byggeåret Etter opplysning fra styreleder har veldig mange av beboerne oppgradert sine bad og kjøkken, av de besiktigede leilighetene var det bad fra både byggeår og nyere tid (2000-tallet). Alle leilighetene har egen varmtvannsbereder som er plassert i boenheten. en på sanitæranleggene vurderes som tilfredsstillende. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 4 av 19

5 Avløpsrørene er av støpejern og fremstår generelt i god stand. på uttrekksledningene er ukjent og det bør gjennomføres TV-inspeksjon av avløpsrørene i bakken ut av leilighetene til kommunal ledning. Det er naturlig ventilasjon fra leilighetene til over husets tak. Elektro Vårt hovedinntrykk av de elektrotekniske installasjoner er at de fremstår å være av eldre årgang fra byggene ble oppført. Anleggene er hovedsakelig fra byggeåret 1957, og stigeledninger, kabelanlegg og underfordelinger er i dårlig forfatning for de beboerne som ikke har oppgradert dette. Med unntak av firemannsboligenes fellesanlegg og inntakskalen er dette den enkelte beboers ansvar. Borettslaget har ikke etablert forskriftsmessig internkontroll elektro. Dette skal utføres av autorisert personell minimum hver 3. år med etterfølgende rapport. Ut fra mottatt dokumentasjon kan vi ikke se at dette er utført. Brannsikkerhet OPAK AS har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Kun forhold som er avdekket under befaring av de øvrige fag er medtatt, vi refererer her til forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn. Nedenfor nevnes branntekniske forhold som ble avdekket under befaringen: Dører til kjeller i firemannsboligene er ikke klassifisert og tilfredsstiller ikke gjeldende brannkrav. I firemannsboligene er det flere rørgjennomføringer i etasjeskiller mellom kjeller og 1. etasje som ikke er tilfredsstillende brannsikret. Mangelfull brannsikring hvor deler av loft er innredet til bolig. Av person- og sikkerhetsmessige årsaker anbefaler OPAK at det gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering/kontroll av bygningen, slik at det kan dannes en oversikt over eiendommens branntekniske mangler/svakheter og nødvendige tiltak iverksettes. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 5 av 19

6 Rapportering Vurderingen omfatter bygningsmessige og tekniske anlegg tilknyttet bygningene. OPAK har basert sin vurdering på egen befaring og opplysninger gitt av styreleder Olav Berstad. Det forutsettes at de opplysninger som er gitt av oppdragsgiver, både skriftlig og muntlig, og som iht. avtale ikke er kontrollert, er korrekte. Skjulte installasjoner er generelt ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet, verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dvs. at tekniske anlegg som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være defekt. Aktuelle tiltak som er funnet for de enkelte fag, og ved dokumentasjonen, er angitt i vedlagte registreringsskjemaer. I den grad det lar seg gjøre er forslag til tiltak sett ca.10 år frem i tid. Disse er etter beste skjønn delt inn etter følgende prioritering: I II III Akutt Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare, eller skader eller mangler som kan føre til større økonomiske konsekvenser. Vedlikehold Vedlikehold som foretas for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. Modernisering Moderniseringsarbeider som kan være aktuelle å gjennomføre for å tilfredsstille manglende funksjoner eller formelle krav, eller der det er funnet store avvik i forhold til dagens byggenorm/offentlige forskrifter. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 6 av 19

7 Kostnader Samlet er kostnadene ved de foreslåtte tiltak anslått til kr inkl. mva. Se for øvrig skjemaer for tiltak og prioritering. Kostnadene fordeler seg slik: Akutt Vedlikehold Modernisering Totalt Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utomhus SUM SUM avrundet Kostnadene er basert på følgende forutsetninger: Erfaringstall fra liknende arbeider. Konkurrerende pristilbud fra flere entreprenører. Dagens pris- og lønnsnivå. Finanskostnader er ikke inkludert. Prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er inkludert. Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, og kostnadene er inkl. mva. Kostnadene kan grafisk fremstilles slik: Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utendørs 0 Akutt Vedlikehold Modernisering skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 7 av 19

8 Beskrivelse/tilstand Kortfattet beskrivelse, tilstand og tiltak 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter Beskrivelse Det er ikke gjort særskilte undersøkelser omkring grunnforhold og fundamentering. Av de kjellere som ble besiktiget ble det registrert fjell i flere krypkjellere. Bygningene antas fundamentert med betongvegger til fjell. Enkelte bygninger kan også være fundamentert med støpt såle på komprimerte løsmasser. Denne fundamenteringsmetoden er vanlig brukt når det er langt ned til fjell. I følge styreleder er det ikke gjort noen felles utskifting av drenering de siste årene. Det ble for øvrig opplyst om at flere leiligheter er bygget ut og at en andelseier for egen regning har utbedret dreneringen og at noen andre har meldt om noe fuktighet, bl.a. i kjellere som er omgjort til oppholdsrom. Ut i fra gitte opplysninger og egne observasjoner vurderes drenering å være av varierende alder. Drenering fra byggeåret består normalt av tegl eller betongrør grunnmuren ble påsmurt fuktsikring i form av Guodron tettemasse (påstryksmasse) tilbakefylling med stedlige masser. Drenering fra 70-/80-tallet frem til 2014 består normalt av slissede plastrør lagt i fall 1:200 fuktsikring av grunnmur med knotteplast (i de senere årene også trykkfast isolasjon XPS på utsiden av knotteplasten) tilbakefylling med drenerende masser. Etablert fall på terreng fra grunnmur og ut. Under befaringen ble det ikke registrert setningsrelaterte skader som tilsier at bygningene har hatt ujevn setning. Allikevel kan det være tilfeller av setningsrelaterte skader som ikke ble oppdaget/avdekket på befaringen. Styreleder hadde for øvrig ingen kjennskap til setningsrelaterte problemer. Toleransekrav for plan- og retningsavvik har i nyere tid blitt betydelig innskjerpet og det er ikke unormalt at bygninger fra 50- og 60 tallet har større skjevheter enn nyere bygg. Basert på normale levetidsbetraktninger, er normal levetid for dreneringen 50 år +/- 10 år. I følge styreleder har ikke styret noen kjennskap til om det er foretatt en større utskifting av dreneringen. Det ble ikke informert om problemer med dreneringen. Siden mange har bygget ut er tilstanden å anse som varierende. Flere leiligheter er bygget ut i regi av den enkelte sameier. Ingen tiltak anbefales for grunn og fundamentering. Det anbefales ingen større tiltak på drenering. I de tilfellene kjelleren oppleves fuktig og med typisk kjellerlukt kan det med enkle grep gjøres mindre tiltak før skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 8 av 19

9 ev. utskifting av drenering foretas. Veggventiler åpnes og holdes åpne hele året for å bedre luftutskifting, nedløpsrør på vegg kan videreføres med rør ut fra veggen, oppvarming og ev. luftavfukter. Terrenget rundt huset kontrolleres for å se om det er tilstrekkelig fall ut fra bygningen, og om overflatevann ved nedbør har god nok avrenning bort fra bygningen. Vann fra nedløpsrør nær husveggen kan være en potensiell årsak til lokal oppfukting av kjellerveggen og bør føres i rør eller vannrenne bort fra husveggen. Dersom de overstående tiltakene over tid ikke bedrer situasjonen bør det vurderes utskifting av drenering. Nedenfor er det skissert vanlige årsaker til fuktproblemer i kjeller. Kilde: SINTEF Byggforsk 23 Yttervegger Beskrivelse Siden byggeåret 1957 er det flere leiligheter som er bygget ut i forskjellige tidsperioder. Oppbygningen til ytterveggen er antakelig noe forskjellig, men hovedsakelig oppført som bindingsverk av tre. Vinduer og balkongdører er i malt tre. Alder er varierende ettersom utskifting tilfaller den enkelte andelseier. Inngangsdører til firemannsboligene er i malt tre med glassfylling og sprosser i øvre del av dørblad. Dørene er blitt skiftet i løpet av de siste tiårene. Alle yttervegger over grunnmur er kledd med liggende malt trekledning. Trekledningen er hovedsakelig fra byggeåret med sporadisk lokale utskiftninger. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 9 av 19

10 Opprinnelig yttervegger har erfaringsmessig dårlig isolerende effekt. Dels på grunn av lite isolasjon, men også på grunn av luftlekkasjer. Nyere yttervegger er normalt bedre isolert og tettet med vindsperre på utvendig side og dampsperre innvendig. Vinduer og balkongdører har varierende tilstand. Basert på normale levetidsbetraktninger er levetid for vinduer og balkongdører 30 til 40 år. Inngangsdørene er i god teknisk stand med lite overflateslitasje. Trekledningen fra byggeåret bærer preg av alder og gjentatte overflatebehandlinger. Med hensyn på alder og teknisk løsning er det stor sannsynlighet for forekomster av råteskader i trekledningen, spesielt rundt vinduer, i skjøter og andre overganger er spesielt utsatt. Alle fasadene ble malt sist i I ettertid har det kommet en del bobler i malingsfilmen. Basert på normale levetidsbetraktninger er levetid for utvendig trekledning 40 til 60 år. Trekledningen har i utgangspunktet ingen gjenværende levetid og kan med fordel skiftes av flere grunner dels for et finere fasadeuttrykk og dels for muligheten for tilleggsisolering. For yttervegger anbefales tilleggsisolering og ny luftet trekledning. Tiltaket er omfattende og kan medføre at vinduer/balkongdører må flyttes ut i vegglivet. Her medtas i denne omgang kun kostnader forbundet med forprosjektering hvor man beskriver alle forhold rundt en slik rehabilitering (brukes som beslutningsgrunnlag i den videre prosessen) (tiltak 1). Ingen tiltak anbefales for vinduer og balkongdører Ingen tiltak anbefales for ytterdører til firemannsboligene. 24 Innervegger Beskrivelse Trapperomsveggene i firemannsboligene er oppført i bindingsverk av tre, kledd med stående trepanel. Entredørene i firemannsboligene er i malt tre. Dørene er byttet i nyere tid og tilfredsstiller gjeldende krav til brann og lyd. Originale kjellerdører fra oppgang og ned i kjelleren i firemannsboligene, er i tre fra byggeåret. I alt er det 4 stk. trapperom. To av trapperommene er pusset opp med nytt belegg på repos og trinn og ny maling på vegger. To av trapperommene er så å si originale fra byggeåret, disse er planlagt pusset opp inne kort tid. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 10 av 19

11 De originale kjellerdørene er ikke brannklassifisert og tilfredsstiller ikke gjeldende krav til brannmotstand og røyktetthet mellom rømningsvei og kjeller. Ingen tiltak anbefales for trapperomsvegger ettersom borettslaget er i gang med innhenting av tilbud, innstilling og kontrahering av entreprenør. Ingen tiltak anbefales for entredører Uklassifiserte dører kjellerdører fra byggeåret byttes til dører som tilfredsstiller gjeldende krav til brann (tiltak 1). 25 Dekker Beskrivelse Etasjeskillere er utført med trebjelkelag. en vurderes generelt som tilfredsstillende. Det er for øvrig registrert avløpsrør i plast og støpejern som er ført fra 1. etasje til kjeller i firemannsboligene som ikke er branntettet med godkjent tettesystem. Det anbefales branntetting rundt utette rørgjennomføringer mellom kjeller og 1. etasje i firemannsboligene (tiltak 1). 26 Yttertak Beskrivelse Yttertak/saltak i tre / uisolert sperrekonstruksjon med papptekket undertak, sløyfer, lekter og dobbelt krummet betongtakstein. Loft er opprinnelig laget som kaldt loft. Yttertakene ble tekket om ned ny takstein i 1988 ifølge styreleder. Basert på normale levetidsbetraktninger er levetiden for taktekking med betongtakstein ca. 50 år +/- 10 år. Omtekking anses ikke nødvendig i de 10 nærmeste årene. Det er registrert et tilfelle av gamle vannlekkasjer rundt pipe. På enkelte loft i rekkehusene ble det registrert mørke områder (mulig svertesopp) på underside av underpanel. Dette er mest sannsynlig en følge av kondensering som oppstår i vinterhalvåret. Årsaken er at fuktig luft siver ut av leiligheten via utettheter/manglende dampsperre og opp på det kalde loftet. Snøfangere mangler. Takflatene har til dels noe forekomster av mose og lav. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 11 av 19

12 Det anbefales nærmere undersøkelse med hensyn til kondensering. Underpanelen undersøkes for svertesopp. Det bør foretas kartlegging av omfanget og utbedringsmetode (tiltak 1). Alle loft bør holdes under oppsikt med jevne mellomrom. Styret bør oppfordre beboerne til å gjøre jevnlig inspeksjon ved kraftig nedbør. Ev. lekkasjer må utbedres. Rens av takstein for mose og lav (tiltak 3). Montering av snøfangere over inngangspartier (tiltak 4) 27 Fast inventar/ Murte piper og ildsteder Beskrivelse Skorsteiner er oppført i murt tegl. Piper over tak ble murt om i Ingen synlige skader ble registrert utvendig på pipene. Ingen tiltak anbefales. 28 Trapper og balkonger Beskrivelse I alt er det 4 stk. trapperom med tretrapper. To av trapperommene er pusset opp med nytt belegg på repos og trinn. To av trapperommene er så å si originale fra byggeåret, disse er planlagt pusset opp inne kort tid. Ingen tiltak anbefales for trapperomsvegger ettersom borettslaget allerede er i gang med innhenting av tilbud, innstilling og kontrahering av entreprenør. 3 VVS 31 Sanitær Beskrivelse VVS-anleggene i byggene med vanninntak og avløp er fra byggeåret Etter opplysning fra styreleder har veldig mange av beboerne oppgradert sine bad og kjøkken, av de besiktigede leilighetene var det bad fra både byggeår og nyere tid (2000-tallet). Avløpsledningene er av støpejern (soilrør) og vannledningene av kobber. Hver enkelt leilighet har egen varmtvannsbereder plassert i leiligheten. VVS-anleggene i byggene med vanninntak og avløp er fra byggeåret Varmtvannsberederne er den enkelte beboers ansvar. Normal levealder for disse er ca. 30 år. Dvs. de antas å være skiftet. Den enkeltes restlevetid er ikke vurdert og er forskjellig. Når det gjelder røranleggene så har disse en levealder på ca. 50 år og har således normalt passert restlevetid. Avløpsrørene i leilighetene er av støpejern og fremstår fortsatt i god stand. Det er ikke opplyst om lekkasjer skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 12 av 19

13 fra baderom eller rørføringer. All rørføring fra rør i gulv i kjeller er den enkelte beboers ansvar. Det er felles røranlegg i alle firemannsboligene fra kjeller og opp til leilighetene. Det anbefales at det utføres innvendig inspeksjon av spillvanns-/kloakkrør i bakken fra leilighetene til offentlig hovedledning (tiltak 1). 32 Varme Beskrivelse Elektrisk oppvarming se kapittel Brannslukking Beskrivelse Det er pulverapparat og eventuelle husbrannslange i den enkelte seksjon. Den enkelte beboer er selv ansvarlig for brannsikkerheten i egen seksjon. I henhold til dagens forskrifter skal hver boenhet minimum inneholde et brannslukningsapparat eller en husbrannslange som når hele leiligheten. OPAK har ikke vurdert/kontrollert slukkeutstyret i den enkelte seksjon. OPAK anbefaler at det inngås serviceavtale med godkjent firma som utfører kontroll av slukkeutstyret i alle leilighetene. Kostnad er ikke medtatt da dette er en driftskostnad. 36 Luftbehandling Beskrivelse Det er naturlig oppdriftsventilasjon med avtrekk fra bad, vaskerom og kjøkken i hver boenhet, ført til over tak. Friskluftstilførsel skjer via spalteventiler i vinduene og klaffventiler i ytterveggene. Flere beboere har montert vifte på kjøkken og bad. Det antas at det er god ventilasjon fra baderommene og kjøkken. en vurderes som god. Ingen tiltak. 4 El-kraft 41 Generelle anlegg Beskrivelse Systemet for fremføring av elektrotekniske installasjoner er delvis basert på skjult røranlegg forlagt i vegger og i tak, og delvis åpent forlagt med kabel. Stigeledningene er forlagt skjult i rør fra kabel inntak oppe på vegg utvendig, til respektive underfordelinger i leilighetene. Anlegget er fra byggeåret 1957 og vurderes å være 57 år og moden for utskifting. Det var ingen ytre, synlige tegn som indikerer at det er oppstått noen skader som må umiddelbart utbedres. Ingen tiltak vurderes nødvendig skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 13 av 19

14 42 Høyspenning Beskrivelse Det utvendig luftkabel fra E-verkets (netteier) trafostasjon utenfor bygningen/eiendommen. Kun netteiers personell har tilgang. Ikke vurdert. Netteiers personell vurderer dette. 43 Fordeling Beskrivelse Stigeledninger: Fra fordelingsskap oppe på loft i gavelvegg er stigeledningene forlagt i rør frem til respektive underfordelinger til leilighetene. Stigeledningene er av typen gammel Quelokabel med lerret og kobberledere. Stigeledningene er fra byggeåret Hovedtavle: Det er ett fordelingsskap som er plassert oppe på loft i gavelvegg i de ulike husene. Det er kurssikringer som knivsikringer og skrusikringer/uz elementer til hver leilighet. Det er utført etter byggeårets effektbehov og forskrifter. Spenningssystemet er 230 V IT. Underfordelinger: Underfordelinger/sikringsskap for de enkelte leiligheter er plassert i leilighetene for rekkehusene, for 4 mannsboligene i gangen på utsiden. Underfordelingene er utført som utenpåliggende stålplateskap og består av skrusikringer for de eldste og av automatsikringer (for de beboere som har oppgradert sine) som kurssikringer. Alle fordelingene er godt merket. Enkelte underfordelinger er fra leilighetene var nye i 1957 og utført etter datidens gjeldene el-forskrifter og krav til effektbehov. Innmaten i underfordeler er den enkelte beboers ansvar. Stigeledninger: Det er ingen synlige tegn til skade på stigeledningene som indikerer behov for akutte tiltak. Alderen tilsier dog at disse bør byttes. Ledninger i den enkelte bolig er beboers ansvar. Hovedtavle: Fordelingsskapet vurderes å være i dårlig stand, med kort restlevetid. Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 40 år +/- 10 år. Dvs. at de i dag er 57 år og bør skiftes. Underfordelinger: Underfordelingene for leiligheter som er oppgrader fremstår jevnt over å være i tilfredsstillende stand. Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 40 år +/- 10 år. Dvs.at alle gamle underfordeler bør byttes av den enkelte beboer. Underfordeler for alle fellesanlegg i firemannsboliger bør skiftes Stigeledninger: Stigeledninger bør byttes for alle som ikke har utført dette ved oppgradering av leiligheten (tiltak 1). skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 14 av 19

15 Hovedtavle: Anbefaler utskifting. Sikringstavler i gavler bør fjernes og sikringer flyttes inn i den enkelte underfordeler (tiltak 1). Underfordelinger: Alle beboere som ikke har oppgradert underfordelere bør pålegges å utføre dette. Beboers ansvar. Underfordeler for alle fellesanlegg i firemannsboliger bør skiftes (tiltak 1). 44 Lys Beskrivelse Lysanlegget i den enkelte leilighet er en kombinasjon av forskjellige typer lysarmaturer og glødelamper (ikke vurdert). Kursopplegget er delvis utført med kabel forlagt skjult i vegg og tak og delvis åpent forlagt. Belysningsanlegget generelt i leilighetene synes å være i tilfredsstillende stand. Belysningen er den enkelte beoers ansvar. Belysningsanlegg i fellesarealer i firemannsboliger er gamle glødelamper med energipære og noen kompaktarmaturer. Ingen tiltak vurdert for leilighetene. Lysanlegget i fellesarealene i firemannsboligene bør skiftes (tiltak 1). 45 Elvarme Beskrivelse Oppvarmingen av leilighetene skjer ved hjelp av elektriske panelovner, hovedsakelig plassert under vinduene. Det opplyses også at enkelte beboere har elektriske varmekabler montert i gulv. Varme i den enkelte leilighet er beboers ansvar og OPAK har derfor ikke vurdert tilstanden på anleggene. Ingen tiltak. 46 Dokumentasjon Beskrivelse Ingen dokumentasjon/fdv-dokumentasjon på elektro er gjennomgått. Iht. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften, fra 1 jan 1997) og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg omfattes sameiet/borettslag av forskriftene om å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el.forskriftene. Det er borettslagets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvar for sin egen bolig. Styret har imidlertid plikt til å gjøre beboerne oppmerksom på det ansvar de har. Borettslaget må inngå en avtale med et elektrofirma som ivaretar internkontrollen. System for internkontroll må opprettes (tiltak 1). skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 15 av 19

16 5 Tele og automatisering 53 Data/telefon Beskrivelse Det er installert et enkelt manuelt ringeklokkeanlegg til leilighetene. Dette er ikke vurdert av OPAK. Disse antas for øvrig å være den enkelte beboers ansvar. Ingen tiltak vurderes nødvendig. 54 Alarm og signal Beskrivelse Det er ikke installert felles brannalarmanlegg i bygningene. I henhold til Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) er det fra 1. Juli 2010 krav at byggverk skal ha utstyr for tidlig oppdagelse av brann slik at nødvendig rømningstid reduseres. Som et brannsikkerhetstiltak anbefaler OPAK at det installeres heldekkende brannalarmanlegg i hver av de frittstående byggene. Dette for å ivareta rask varsling og evakuering ved brann eller tilløp til brann (tiltak 1). 55 Lyd og bilde Beskrivelse Det er internett/kabel-tv som ikke er vurdert. 7 Utendørs 73 Utendørs VVS Beskrivelse Det er overvannshåndtering av takvannet fra nedløpene til drenering på egen tomt. en vurderes å være tilfredsstillende. Det er ikke opplyst om spesielle problemer. Ingen tiltak. 74 Utendørs EL Beskrivelse Det er utvendig belysning på fasaden ved inngangspartiene og fra den ulike leilighet og til garasje. Kursopplegget er delvis utført med kabel åpent forlagt. en på utvendige el-opplegg og belysning vurderes som gammel og moden for fornying. Det opplyses at enkelte internveier er dårlig opplyst. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 16 av 19

17 Skifte felles utebelysning for firemannsboliger og garasjeanlegg. (tiltak 1). Etablering av bedre utebelysning langs interne gangveier (tiltak 2) 76 Veier. Plasser Beskrivelse Fellesområder er opparbeidet med variert vegetasjon. Felles internveier er asfaltert og gruslagt. en er varierende og en del av fellesarealene disponeres av og vedlikeholdes av de enkelte med som f. eks utenfor hver inngangsdør ol. Ingen tiltak anbefales Garasjeanlegget Garasjerekken i Tangen Terrasse Garasjene antas oppført på 60/70-tallet og fremstår i god stand og godt vedlikeholdt. Som vedlikeholdsmessig tiltak anbefales her jevnlig overflatebehandling og ev. lokale utbedringer/utskiftinger av kledningsbord, vindskier o.l. Porter justeres ved behov. Låser byttes/smøres ved behov. Garasjerekkene i Blomsterveien Garasjene antas oppført på 50-/60-tallet. Vegger er oppført i bindingsverk med utvendig stående tømmermannskledning. Garasjeporter i tre. Yttertak med trebjelkelag og undertak, tekket med asfalt takbelegg. Garasjerekkene har til dels store setninger noe som kan forårsake at det er vanskelig å åpne garasjeportene. Trekledning og vindskier er til dels slitt, oppsprukket og vridd. Trekledningen er i tillegg ført helt ned til bakken, noe som forårsaker råte. Trekledningen antas å være skiftet i senere tid. Garasjeportene er også til dels slitt, nedre del av kledning på portene har malingsflass, enkelte har antakelig råteskader. Det vil antakelig ikke være økonomisk lønnsomt å rette opp garasjene og ev. foreta full utskifting av garasjeporter og kledning. OPAKs vurdering er at styret bør gå i gang med et forprosjekt vedr. nye garasjer og ev. se på hvordan området maksimalt kan utnyttes. Garasjerekken i Konvallveien Garasjene antas oppført på 60/70-tallet og fremstår i god stand og godt vedlikeholdt. Som vedlikeholdsmessig tiltak anbefales her jevnlig overflatebehandling og ev. lokale utbedringer/utskiftinger av kledningsbord, vindskier o.l. Porter justeres ved behov. Låser byttes/smøres ved behov. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 17 av 19

18 Sikkerhet Det er ikke avdekket vesentlige feil/mangler hva angår sikkerheten i bygningene. Vi vil imidlertid bemerke følgende: Mangler håndløpere på vegg i trapperommene slik dagens forskrift tilsier. Mangler snøfangere på yttertak foran inngangene. Miljø Inneklima termiske forhold OPAK AS har ikke foretatt noen særskilt vurdering av inneklimaet i byggene. Ventilasjonssystemet er bygget som naturlig avtrekksystem. Frisk luft kommer inn via ventiler i vindu og klaffventiler i yttervegg, naturlig avtrekk på kjøkken og bad. Det er imidlertid viktig for et godt inneklima å holde ventiler oppe hele året, dette også for å ventilere ut fuktig luft. Avfallshåndtering Borettslaget bruker pr. i dag avfallskontainere plassert rundt på området. Av estetiske og hygieniske hensyn bør styret vurdere nedgravde avfallsbeholdere. Dette blir mer og mer utbredt for boligselskaper og det finnes et stort sortiment på markedet. Luft og støy Borettslaget ligger godt skjermet for trafikkstøy. Ingen tiltak anbefales på dette området. Forhold til offentlig myndighet Det er ikke gjort undersøkelser om pålegg eller krav hos offentlige myndigheter. Dokumentasjon Borettslagets internkontrollsystem er ikke kontrollert. Ifølge styreleder sendes et kontrollskjema til beboerne årlig. Borettslag er som foretak pliktig iht. «Internkontrollforskriften» å ha et fungerende internkontrollsystem. Sosiale og funksjonelle forhold Borettslaget ligger i et veletablert trafikkstille og barnevennlig boområde. Det er kort vei til nærmeste kjøpesenter som tilbyr blant annet butikker, bakeri mm. Det er kort vei til offentlig kommunikasjon med buss. Ferge fra Nesoddtangen går inn til Aker brygge. I borettslaget bor det en god blanding av beboere i alle aldere og flere barnefamilier. Økonomisk situasjon Borettslaget hadde pr et resultat årsresultat på kr ,- og en egenkapital på kr Felleskostnader pr. måned ligger på ca. kr 2 000,-. skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 18 av 19

19 Ut i fra OPAKs vurdering, basert på resultat for 2013 og informasjon fra styreleder, har borettslaget relativt god økonomi, lite langsiktig lån og lave felleskostnader. Dette er et godt utgangspunkt når en skal gå i gang med vedlikeholdsoppgaver. Universell utforming Universell utforming legger vekt på at de fysiske omgivelsene skal utformes for alle. I Norge defineres dette som: "Universell utforming er utforming og sammensetning av ulike produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpassing og en spesiell utforming". Plan- og bygningsloven stiller de samme krav til tilgjengelighet ved ombygginger som ved nybygging. Det er mulig, med relativt enkle midler, og drastisk bedre brukervennligheten i eksisterende bygg, for orienterings- og bevegelseshemmede. Bygningene er ikke spesielt tilpasset universell utforming. Det er ikke installert heis. Det er i utgangspunktet kun firemannsboligene som har felles trappeoppgang. Som et enkelt tiltak bør det her monteres ekstra håndløper på vegg. Utebelysningen er vurdert som gammel og moden for fornying. Husnummerskiltene er plassert på fasaden og er lett synlig med god belysning i mørket. Oslo, For OPAK Thomas Johannesen Takstmann/Ing. Egenkontroll Sidemannskontroll Overordnet kontroll TJ KL Dato Initialer Distribuert til: Tangen V Borettslag v/styret skontroll med kostnader / Malnr. 43 Versjon A Side 19 av 19