VERKSGATA BORETTSLAG RAPPORT TILSTANDSVURDERING TRINN 1 MED VEDLIKEHOLDSPLAN

Transkript

1 OPAK MANUAL / NÆRING Mal 09E02 Ver. D A VERKSGATA BORETTSLAG RAPPORT TILSTANDSVURDERING TRINN 1 MED VEDLIKEHOLDSPLAN Mars 2012/HSY OSLO - HOVEDKONTOR: STAVANGER: TRONDHEIM: OPAK AS HOVFARET 13 OPAK AS Tlf OPAK AS Tlf POSTBOKS 128 SKØYEN Tlf Maskinveien 6 Pb. 113, 4065 STAVANGER Klæbuveien 196 B 7037 TRONDHEIM 0212 OSLO Faks BERGEN: SKI: E-post: firmapost@opak.no OPAK AS Tlf OPAK AS Tlf ORG. NR. NO Pb Solh.viken 2363 BERGEN Idrettsveien SKI

2 OPAK MANUAL / NÆRING Mal 09E02 Ver. D /49 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 OPPDRAGSOPPLYSNINGER INNLEDNING... 2 SAMMENDRAG... 3 RAPPORTERING... 5 KOSTNADER BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK BYGNING VVS EL-KRAFT TELE OG AUTOMATISERING UTENDØRS BRANNSIKRING SIKKERHET MILJØ INNEKLIMA TERMISKE FORHOLD AVFALLSHÅNDTERING ENERGIFORBRUK LUFT OG STØY GRUNNFORHOLD FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET DOKUMENTASJON SOSIALE OG FUNKSJONELLE FORHOLD ØKONOMISK SITUASJON UNIVERSELL UTFORMING ANBEFALTE TILLEGGSUNDERSØKELSER Vedlegg: Fotoserie og prioritering med kostnadsoverslag Side 1 / 28

3 3/49 1 OPPDRAGSOPPLYSNINGER Oppdrag nr. A Befaringsdato Oppdragsnavn VERKSGATA BORETTSLAG Rapportdato Oppdragsleder Henrik Syvertsen Underskrift KS-ansvarlig John-Morten Kvam Underskrift Oppdragsgiver/ firma/institusjon Oppdragsgiver: Verksgata borettslag Representert v/ Adresse DELTATT DISTRI- BUERT TIL Thore Pettersen Fjellgata 1 og Oslo x x Omviser på befaring: Thore Pettersen Fjellgata Oslo x Rådgiver : OPAK AS Henrik Syvertsen, Bygg Ola Thigelstad, VVS/Elektro Postboks 128 Skøyen, 0212 Oslo tlf.: x x x x 2 INNLEDNING OPAK har foretatt en visuell kontroll av eiendommen tilhørende Verksgata borettslag med Gnr. 227 og Bnr. 470 og 135 i Oslo kommune. Kontrollen utføres i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker en oversikt over teknisk tilstand på bygningene, de tekniske anleggene og en vedlikeholdsplan som kan benyttes til budsjettering og planlegging av vedlikeholdsarbeider de neste 10 årene. Verksgata borettslag består av to boligblokker som ble ferdigstilt i 1983, beliggende på Rodeløkka i Oslo. Fjellgata 1 og Fjellgata 2a-e består av henholdsvis 5 etasjer, underetasje + loft og 4 etasjer + U2-U1 garasjeplan + loft. Det er totalt 77 leiligheter i borettslaget. OPAK har befart to leiligheter i borettslaget, samt fellesarealer, garasje og loftet for å få et generelt inntrykk av tekniske installasjoner og bygningsmessige forhold i disse. Også brannsikkerheten er vurdert på et overordnet nivå under de enkelte fag, i forhold til gjeldende lover og forskrifter. Rapporten er utarbeidet iht. Husbankens TRINN 1 norm.

4 4/49 3 SAMMENDRAG Kostnader Samlet er kostnadene forbundet med aktuelle vedlikeholdstiltak de neste 10 årene vurdert til ca. kr inkl. mva. I tillegg er det er også vurdert ca. kr inkl. mva. til akuttiltak (branntiltak). Samlet er kostnadene forbundet med aktuelle tiltak de neste 10 årene vurdert til ca. kr ,- inkl. mva, hvorav ca. kr ,- utgjøres av en mulig våtromsrehabilitering, som det hersker uvisshet om kommer til å utføres i perioden. Bygningsmessig Vårt hovedinntrykk er at det bygningsmessige ved eiendommen fremstår i generelt tilfredsstillende stand. Taket på begge bygningene, som ble lagt om i 2010 med nye beslag, takrenner og nedløpsrør, er i god stand. Både fasadene med metallplater, trepanel og pussede murog betongvegger vurderes å være i tilfredsstillende stand, men bør samlet overflatebehandles i løpet av 5-10 år. Vinduene og ytterdørene i borettslaget er hovedsakelig fra byggeåret og vurderes å ha en restlevetid utover 10 års perioden, forutsatt regelmessig vedlikehold. I underetasjen og i trappehuset i Fjellgata 1 er det flere steder tegn på fuktinntregning. Det anbefales å gjøre en nærmere undersøkelse for å kartlegge mulige årsaker og om det fortsatt kan være lekkasjer i dag. Det er registrert mulige setningsskader i Fjellgata 2. Varierende grunnforhold under bygningen kan være årsaken og det anbefales å kontrollere om det fortsatt er bevegelse sprekkene. VVS Vann- og avløpsanlegget er 29 år gammelt og i god stand. Plastavløpsrør i garasjen er ikke brannsikret i gjennomføringer i etasjeskillere mot boligetasjene. Baderommene som ble besiktiget fremstår i tilfredsstillende stand. Det bør gjennomføres en kontroll (tilstandsvurdering trinn II) av et representativt utvalg baderom/kjøkken hvor rørgjennomføringer, membranløsninger, spor av lekkasjer m.m. kontrolleres. Dette for å bestemme tidspunktet for en eventuell våtromsrehabilitering. Berederanlegget i Fjellgata 1 bør skiftes. Gamle kuldeanlegg med miljøfarlig kjølemedie må demonteres og fjernes og kjølemediet må saneres. Ventilasjonsanlegget bør rengjøres den nærmeste meteren ned mot avtrekksventilene i hver leilighet. Det anbefales også at brannspjeldene og brannisolasjonen i underetasjer og garasje kontrolleres og klamres forskriftsmessig. Elektro De elektrotekniske installasjonene er i hovedsak fra bygget ble oppført i 1983, og fremstår i tilfredsstillende stand. Tilstanden på stigeledninger, hovedtavle og undersentraler er tilfredsstillende og det kan forventes en levealder på ytterligere år kan forventes. Belysningen er hovedsakelig fra byggeåret og belysningen i trapper og på loft bør skiftes til kompaktarmaturer og utstyres med lysstyringsautomatikk. Lysanlegget på fasaden bør også skiftes til moderne kompaktarmaturer med lysstyringsautomatikk. Porttelefonanlegget er fra byggeåret og bør skiftes. Det bør etableres heldekkende brannalarmanlegg i bygningene. Heisen er kontrollert av heiskontrollen og fremstår i god stand. Det er ikke etablert internkontroll elektro.

5 5/49 Brannsikkerhet Brannsikkerheten i bygningene er ikke særskilt kontrollert. OPAK anbefaler at det gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering av eiendommen for å få en oversikt over byggets branntekniske svakheter. OPAK har likevel registrert følgende mangler vedrørende brannsikkerheten ved befaringen: Ikke forskriftsmessige brannsikring av rørgjennomføringer i etasjeskillere i underetasjene. Bygningene har ikke felles brannalarmanlegg. Det skal iht. dagens forskrift monteres brannalarmanlegg med klokker, røykdetektorer og manuell meldere i trapperom, fellesarealer, leiligheter og garasjeanlegg. Kabler til røykluker i oppganger Fjellgata 2 er frakoplet og må repareres.

6 6/49 4 RAPPORTERING OPAK har fått i oppdrag av Verksgata borettslag å utarbeide en tilstandsrapport for eiendommen i henhold til Husbankens trinn 1 norm. Vurderingen omfatter bygningsmessige og tekniske anlegg tilknyttet bygningen. Leilighetene omfattes ikke av rapporten. OPAK har basert sin vurdering på egen befaring og opplysninger gitt av beboer i sameiet Thore Pettersen. Skjulte installasjoner er generelt ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet, verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dvs. at tekniske anlegg som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. Aktuelle tiltak som er funnet for de enkelte fag, og ved dokumentasjonen, er angitt i vedlagte registreringsskjemaer. I den grad det lar seg gjøre er forslag til tiltak sett ca. 10 år frem i tid. Disse er etter beste skjønn delt inn etter følgende prioritering: I II III Akutt Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare, eller skader eller mangler som kan føre til større økonomiske konsekvenser. Vedlikehold Vedlikehold som foretas for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. Modernisering Moderniseringsarbeider som kan være aktuelle å gjennomføre for å tilfredsstille manglende funksjoner eller formelle krav, eller der det er funnet store avvik i forhold til dagens byggenorm/offentlige forskrifter.

7 7/49 5 KOSTNADER Samlet er kostnadene forbundet med aktuelle vedlikeholdstiltak de neste 10 årene vurdert til ca. kr inkl. mva. I tillegg er det er også vurdert ca. kr inkl. mva. til akuttiltak (branntiltak). Samlet er kostnadene forbundet med aktuelle tiltak de neste 10 årene vurdert til ca. kr ,- inkl. mva, hvorav ca. kr ,- utgjøres av en mulig våtromsrehabilitering, som det hersker uvisshet om kommer til å utføres i perioden. Kostnadene fordeler seg slik: Akutt Vedlikehold Modernisering Totalt Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utendørs Brann SUM SUM avrundet Kostnadene er basert på følgende forutsetninger: Erfaringstall fra liknende arbeider. Dagens pris- og lønnsnivå. Finanskostnader er ikke inkludert. Prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er inkludert. Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, og kostnadene er inkl. mva. Kostnadene kan grafisk fremstilles slik: Akutt Vedlikehold Modernisering Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utendørs Brann

8 8/49 6 BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK Følgende er en beskrivelse av de ulike bygningsdeler og deres tilstand slik de fremstod ved befaringen og OPAKs forslag til tiltak. Se for øvrig egen tiltaksliste med budsjettsummer. Kortfattet beskrivelse, tilstand og anbefalte tiltak 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter Beskrivelse Det er ikke gjort særskilte undersøkelser omkring grunnforhold og fundamentering. Bygningene opplyses å være fundamentert på faste masser med kort dybde til fjell. Noe varierende grunnforhold for Fjellgata 2. Drenering fra byggeåret. Grunnmurer er i armert betong isolert med 100 mm Leca. Betonggulv/såle på grunn. Tilstand Det er ikke registrert tegn som tyder på svikt i bygningens grunnforhold eller fundamenter. Kjelleren fremstår som tørr. Det er registeret enkelte sprekker/riss i innvendige murvegger, og det opplyses om skjevheter i gulvet i enkelte leiligheter. Se 24-Innervegger for vurdering av sprekker/riss og ev. setningsskader. Ingen tiltak nødvendig. 22 Bæresystemer Beskrivelse Bygningene har innvendige bærevegger og etasjeskillere i armert betong. Takkonstruksjon i tre. Tilstand Det er ikke registrert svikt i bygningens bæresystemer. Ingen tiltak nødvendig. 23 Yttervegger Beskrivelse Generelt: Bygningene har yttervegger i bindingsverk og betong med utvendig panel av stålplater og tre. 13 mm gipsplater innvendig og vindsperre er 5 mm plate. Heis- og trapperom i Fjellgata 1 har yttervegger i mur/leca, som er malt utvendig. Leilighetene har malte trevinduer og balkongdører fra 1982/83, med to lags isolerglass, spalteventiler og sålebenk i metall. I oppgangene er det oljet/lakkerte trevinduer fra byggeåret. I underetasjen mot vaktmesterkontor og lager i Fjellgata 2 og i næringslokalene i Fjellgata 1, er det større oljet/lakkerte vinduer som også antas å være fra byggeåret. Det er ståldører til alle søppelrom i begge bygningene. Alle ytterdører antas å være fra byggeåret. Fjellgata 1: Inngangsdøren til trappehuset er i tre med glassfelt, mens øvrige dører fra trappehuset til svalgangene er i aluminium med trådglass. Leilighetsdører til svalganger i Fjellgata 1 er i treutførelse og er ikke merket med brannklassifisering. I underetasjen i Fjellgata 1 er det en tredør med store glassfelt til næringslokaler og en tredør fra utvendig trapp. Fjellgata 2: Ytterdører til oppganger er i tre med glassfelt. Inngangsdør til leiligheten i underetasjen, tidligere hobby-/fellesrom, er i treutførelse. Det er ståldører ved porter/innkjøringer til begge garasjeplan.

9 9/49 Tilstand Fasadene fremstår generelt i tilfredsstillende stand, alderen tatt i betrakning. Metallkledningen har flere steder falmet pga. vær og vind og overflatebehandlingen har enkelte steder flasset av. Det anbefales å overflatebehandle metallkledningen i løpet av 5-10 år. Arbeidene bør prosjekteres med hensyn til valg av produkt og metode. Det er registret enkelte sår på pussen mot underetasjen i Fjellgata 1 og noe misfarging/malingsavflassing på betong/murvegg mot Gøteborggata. Trepanelet på fasadene fremstår i tilfredsstillende stand. Det opplyses at deler av panelet nylig er malt, men at det gjenstår malearbeider for ca. kr ,-. Det anbefales å utføre gjenstående malearbeider av trepanelet i løpet av 1-3 år. Deretter bør neste overflatebehandling av utvendig trepanel gjennomføres i samtidig med metallkledningen og de pussede fasadene i løpet av 5-10 år. Dette for å samkjøre intervallene for vedlikehold av alle utvendige fasader i fremtiden. Venstre trelist på dør ved innkjøring til garasjeanlegget i U1 fra Gøteborggata, er knekt og bør skiftes. Kostnader for rengjøring av fasadene er ikke medtatt, da dette betegnes som driftskostnad. Vinduene til leilighetene og fellesarealene er 29 år gamle, og fremstår i all hovedsak i tilfredsstillende stand. Basert på normale levetidsbetrakninger er antatt levetid for vinduer 40 år +/- 10 år. Det opplyses at noen vinduer i enkelte leiligheter har blitt skiftet ut. De opprinnelige vinduene vurderes å ha en restlevetid på over 10 år, forutsatt regelmessig vedlikehold. Vi vil likevel opplyse om at vinduer fra 1982/83 ikke tilfredsstiller dagens krav til isolasjon og tetthet. Det bør gjøres en løpende vurdering for utskiftning av vinduer. Dersom beboere opplever kaldras og trekk eller skjevheter/funksjonsfeil på vinduene bør det vurderes en utskiftning i løpet av 10 års perioden. Entredørene til leilighetene i Fjellgata 1 og ytterdørene til trappeoppgangene, søppelrommene og garasjeanlegget fremstår i tilfredsstillende stand. OPAK anbefaler at det gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering, hvor særlig forhold omkring godkjente branndører kartlegges. Kostnaden er medtatt under pkt. 8 - Brannsikring i tiltaksplanen. Ferdigstillelse av gjenstående malearbeider på utvendig trepanel innen 1-3 år (tiltak 1). Maling av metallkledning i løpet av 5-10 år (tiltak 2). Maling av utvendig trepanel i løpet av 5-10 år (tiltak 3). Vedlikehold og maling av pussede fasader (tiltak 4). Alle vinduer og balkongdører i leilighetene og fellesarealene males (tiltak 5). Overflatebehandling av leilighetsdørene i Fjellgata 1 og øvrige ytterdører i tre til fellesarealer (tiltak 6). Vedlikehold og maling av ståldører til alle søppelrom og garasjeanlegg (tiltak 7). Skifte list på dør ved innkjøring til garasjeanlegg i U1 (tiltak 8). 24 Innervegger Beskrivelse Generelt: Innvendige bærevegger er i armert betong. Andre innvendige vegger i bindingsverk med gipsplater på begge sider og noe Leca. Det er boder på loftet og i kjelleren med enkle stål/trevegger. Fjellgata 1: Det er i all hovedsak ubehandlede betongvegger i underetasjen, men også gips og trepanel. Det er pussede murvegger i trapperommet. Det er ståldører til loftet og fra trapperommet til øvrige fellesarealer i underetasjen.

10 10/49 Fjellgata 2: Innvendige mur/betongvegger i underetasjene og garasjeanlegget er malt. I oppgangene er det pussede murvegger, men det er også noe ubehandlede Lecavegger ved inngangspartiene. Leilighetsdørene i oppgangene er i treutførelse og antas å være fra byggeåret. Det er brannklassifiserte (B30) ståldører fra trapperommene til loft og til underetasjene/parkeringen, som antas å være fra byggeåret. Øvrige dører i underetasjene er tredører. Tilstand OPAK har ikke vurdert innvendige vegger i leilighetene/næringslokalene da dette er beboers/leietakers eget ansvar. Tilstanden på veggene i trapperommene, i begge bygningene, vurderes å være tilfredsstillende. Det opplyses at veggene ikke er malt siden byggeåret. Tilstanden på veggene på loftene, fellesarealene i underetasjene og i garasjeanlegget vurderes som tilfredsstillende. Ubehandlede betongvegger i alle fellesarealene bør males. Branncellebegrensende vegger på alle loft skal utføres med to lag gips og skjøter må sparkles. For å tilfredsstille dagens brannforskrifter må plateskjøtene være forskjøvet. Ubehandlede gipsvegger i alle fellesarealer bør sparkles, grunnes og deretter males. Alle dører fra trapperommene til underetasjene og loftene er godkjente branndører. Leilighetsdører antas å være fra byggeåret og fremstår som noe slitt med behov for vedlikehold. Fjellgata 1: Det er flere steder i underetasjen registeret tegn på tidligere lekkasjer med salt- /kalkutslag og svartsopp i øvre del av veggene og i himlingene. Trolig skyldes fuktskadene utettheter mot overliggende utvendige terreng, omkring trappehus og inngangspartier i 1. etasje. Det opplyses at det nå er lagt ny membran og betongheller og at lekkasjene nå er stoppet. Fuktutsatte vegger bør holdes under oppsikt i fremtiden. Det er registrert noe maling- og pussavskallinger på trapperomsveggene og skade/hull på en gipsvegg i teknisk rom i underetasjen. Fjellgata 2: Det er i et av trapperommene i underetasjen og i garasjeanlegget registrert noe sprekker/riss på veggene. Det er også registeret sprekker/riss i gulvet, se pkt. 25-Gulv og himlinger for mer informasjon. Sprekker i murvegger kan ha en rekke ulike årsaker. Det opplyses i dette tilfellet at grunnforholdene er varierende, nærmere bestemt at dybden til fjell varierer fra 0,3 til 4 meter. Setninger kan oppstå dersom underliggende jordart utsettes for en større belastning en den tidligere har hatt. Jordarter som leire kan gi setninger som utvikler seg over lang tid. Skadene vurderes å være synlige, men ufarlige. Det er ikke registrert noen aktivitet i området som kan være årsaken. Det anbefales å sjekke om sprekkene/rissene er aktive, dvs. om det er forhold som er under utvikling. Det lages en gipsplombe over sprekken/risset som sjekkes igjen etter noe tid. Er det aktivt vil gipsen sprekke opp. OPAK anbefaler at det gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering, hvor særlig forhold omkring utette gjennomføringer i branncellebegrensende bygningsdeler på loftene kartlegges og utbedres. Kostnaden er medtatt under pkt. 8 - Brannsikring i tiltaksplanen. Maling av vegger i alle seks trapperom. Reparasjon av pussavskallinger i trapperom (tiltak 1). Maling av vegger i underetasjen i Fjellgata 1. Reparasjon av skader på gipsvegg (tiltak 2). Maling av vegger på loftene (tiltak 3). Maling av vegger i fellesarealene i underetasjene i Fjellgata 2, dvs. styrerom, vaktmester, bodarealer, tekniske rom ol. (tiltak 4). Maling av vegger i begge plan i garasjeanlegget (tiltak 5). Etablering av gipsplomber over sprekker/riss i Fjellgata 2 (tiltak 6). Maling av leilighetsdører i oppganger i Fjellveien 2 (tiltak 7).

11 11/49 25 Gulv og himlinger Beskrivelse Leilighetene har opprinnelig linoleumsbelegg på gulvene. Fjellgata 1: Gulvene i underetasjen og på loftet er i ubehandlet betong. I trapperommet er det linoleumsbelegg på reposene. Det er ubehandlet gipsplatehimling på loftet og malte betonghimlinger i trapperommet. I underetasjen er det betonghimling og noe platehimling. Fjellgata 2: Begge parkeringsplan har asfaltdekker. Det er laminatgulv på vaktmesterkontor, mens øvrige fellesarealer i underetasjene i all hovedsak har malte betonggulv. I oppgangene er det anti-ski gummibelegg. Det er noe nedforet systemhimling i inngangspartier, mens øvrige himlinger er malte betonghimlinger. Det er platehimling på loftet som i all hovedsak er ubehandlet. Tilstand OPAK har ikke vurdert gulv og himlinger i leilighetene og næringslokalene da dette er beboers/leietakers eget ansvar. Fjellgata 1: Det ubehandlede betonggulvet i underetasjen og på loftet vurderes å være i tilfredsstillende stand. Det anbefales å overflatebehandle alle ubehandlete betonggulv i underetasjen og på loftet. For enklere renhold og støvbinding kan det for eksempel legges et epoxybelegg. Linoleumsbelegget i reposer i trapperommet vurderes å være i tilfredsstillende stand. Forutsatt regelmessig boning av linoleumsbelegget, med voks eller polish, er en levetid på år ikke uvanlig. Ingen tiltak medtatt da dette betegnes som driftskostnad. Himlingene på loftet vurderes å være i tilfredsstillende stand, men det anbefales at alle utettheter og plateskjøter sparkles og at himlingen males. Himlingene i trapperommet vurderes å være i tilfredsstillende stand, men det er enkelte steder registeret tegn på fuktinntrenging ved maling som skaller av. Himlingene i underetasjen er i varierende stand. Det er flere steder også her registeret tegn på lekkasjer med salt-/kalkutslag og svartsopp. Det opplyses at fuktskadene skyldes utettheter mot overliggende utvendige terreng omkring trappehus og inngangspartier i 1. etasje, og at dette nå er utbedret med ny membran og belegg. Fuktutsatte himlinger bør holdes under oppsikt. Lekkasjene kan være stoppet i dag, men det anbefales å gjennomføre en grundigere tilleggsundersøkelse (tilstandsvurdering trinn II) for å kartlegge årsaken til fuktskadene i underetasjen og trappehuset. Dette for å kartlegge mulige årsaker til fuktinntrengingen, om det fortsatt er forhold under utvikling og ev. finne mulige utbedringsmetoder. Ubehandlete himlinger bør males. Ubehandlede gipsplatehimlinger bør sparkles og grunnes før overflatebehandling. Maling av himlinger bør utføres i sammenheng med maling av vegger. Fjellgata 2: Asfaltbelegget i garasjeanlegget vurderes å være i tilfredsstillende stand. Gulvene i fellesarealene i underetasjen er i varierende utførelse og stand, men generelt i tilfredsstillende stand. Betonggulvene/reposene i trapperommene i underetasjene er slitt med behov for vedlikehold. Ubehandlede betonggulv i underetasjen (lager, tekniske rom, bodarealer mm.) og på loftet vurderes å være i tilfredsstillende stand. Det anbefales å overflatebehandle alle ubehandlete betonggulv i underetasjene og på loftene. For enklere renhold og støvbinding kan det for eksempel legges et epoxybelegg. Det er registeret sprekker/riss i dekker i underetasjen, og en beboer opplyser at gulvet i leiligheten er skjevt. Dette kan ses i sammenheng med sprekker/riss på innervegger. Se pkt. 24 Innervegger for nærmere beskrivelse og tiltak angående mulige setningsskader. Himlingene på loftet vurderes å være i tilfredsstillende stand, men det anbefales at alle utettheter og plateskjøter sparkles og at himlingen males. Himlingene i underetasjen er i generelt tilfredsstillende stand.

12 12/49 Det er generelt mye utette gjennomføringer i etasjeskillere i underetasjene i begge bygningene som må utbedres. Om platene i himlingene i underetasjene tilfredsstiller dagens krav til brannmotstand, og hvilken metode som benyttes for utbedring av utette rørgjennomføringer i himlingene vil være avhengig av hva som avdekkes ved en brannteknisk gjennomgang. OPAK anbefaler at det gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering, hvor særlig forhold omkring utette gjennomføringer i branncellebegrensende bygningsdeler i kjelleren kartlegges og utbedres. Kostnaden er medtatt under pkt. 8 Brannsikring i tiltaksplanen. Maling av gulv på alle seks loft (tiltak 1). Sparkling og maling av himlinger i alle seks trapperom (tiltak 2). Maling av gulv i underetasje i Fjellgata 1 (tiltak 3). Maling av betonggulv i fellesarealene i underetasjene i Fjellgata 2 (tiltak 4). Maling av himlinger i underetasjen i Fjellgata 1 (tiltak 5). Maling av himlinger i begge plan av garasjeanlegget (tiltak 6). Maling av himlinger i de øvrige fellesarealene i underetasjene i Fjellgata 2 (tiltak 7). Maling av himlinger på alle de seks loftene (tiltak 8). Tilleggsundersøkelse for å kartlegge årsaken til fuktproblemene i underetasjen og trappehuset i Fjellgata 1 (tiltak 9). 26 Yttertak Beskrivelse Bygningene har sperretak i tre med saltaksform og med nedløp på fasadene. Takkonstruksjonen er tekket med korrugerte metallplater, isolert og kledd med plater mot loft. I Fjellgata 1 er det satt opp et mindre tak i plast over en liten del av svalgangen i 5. etasje. Det er også et mindre tak tekket med korrugerte metallplater over alle søppelrom og inngangspartier i borettslaget. Det opplyses at taket på begge bygningene ble lagt om i Det forutsettes at underlagspapp, sløyfer og lekter, metallplater, luftehatter, soilhatter, takrenner og nedløpsrør også ble skiftet. I Fjellgata 2 er det overlys/røykluker i taket i hver oppgang. Tilstand Tilstanden på taktekkingen og beslagene vurderes som god, med lang restlevetid. Det bør gjennomføres regelmessige kontroller og rengjøring av taket for å fange opp behov for vedlikeholdstiltak. Dette regnes som driftskostnader og er derfor ikke tatt med som vedlikehold i tiltaksplanen. 28 Trapper og balkonger Beskrivelse Generelt: Leilighetene har balkonger med dekker i armert betong og rekkverk i stål kledd med metallplater. Det opplyses at balkongdekkene opprinnelig er malt med epoxybelegg, men disse har nå varierende belegg lagt av den enkelte beboer. Det er balkonger mot gate og mindre balkonger mot bakgård i Fjellgata 2. Fjellgata 1: I trappehuset er trappene i betong med terrazzobelegg på trinn og vanger. Rekkverk i rød/oransjemalt stål med håndløper i tre. Trapp til loft har gummibelegg på inntrinn uten håndløpere. Leilighetene i etasje har adkomst fra svalganger med dekker i malt betong og brystning kledd med metallplater. Underside av dekker på svalgangene er malt betong. Det er en utvendig betongtrapp med håndløper i metall ned til underetasjen. Det er også en utvendig tretrapp opp til uteplass/sittegruppe.

13 13/49 Fjellgata 2: I oppgangene er trappene i betong med terrazzobelegg og gummibelegg på inntrinn. Rekkverk i blåmalt stål med håndløper i tre. Det er håndløpere på begge sider i alle trapperommene. Trappene i underetasjene er både med og uten gummibelegg på inntrinn og alle med håndløpere på begge sider. Leiligheter i 1. etasje, og leilighet i underetasjen, har treplattinger inn mot bakgården. Tilstand Trapper og rekkverk i oppgangene fremstår i tilfredsstillende stand. Håndløpere er enkelte steder noe slitt, spesielt i Fjellgata 2. Trappen til loftet i Fjellgata 1 mangler håndløpere. Det bør monteres håndløpere på vegg i alle trapperommene av sikkerhetsmessige hensyn. Teknisk forskrift (TEK 10) til Plan- & bygningsloven har krav om håndløper på begge sider. Kravet har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales at dette monteres for økt personsikkerhet. Balkongene og svalgangene fremstår i tilfredsstillende stand. Metallplatene på brystningene er noe værslitte. Utvendig trapp til underetasjen i Fjellgata 1 fremstår i dårlig stand med behov for vedlikehold. Trappen bør rengjøres og overflatebehandles. Sluket i bunnen av trappen bør kontrolleres. Montere håndløper på vegger i trappen til loftet i Fjellgata 1 (tiltak 1). Rekkverk og håndløpere i trapperom vedlikeholdes (tiltak 2). Vedlikehold av utvendig trapp til underetasje i Fjellgata 1. Rengjøres og males med sklisikkert belegg. Kontroll av sluk (tiltak 3). Maling av dekker på svalgangene (tiltak 4). Maling av himlinger på svalgangene (tiltak 5). Maling av metallkledning på brystninger på svalgangene. Arbeidene bør utføres i sammenheng med øvrig metallkledning på fasadene (tiltak 6). 29 Dokumentasjon Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon for bygget. 3 VVS 31 Sanitær Beskrivelse Bygningene har ordinære sanitæranlegg med sanitærutstyr installert på bad/wc og kjøkken. Det er to sentrale varmtvannsberederanlegg. I Fjellgata 1 er det 1 stk. OSO bereder på 2000 liter fra I Fjellgata 2 er det 5 stk. OSO beredere på 600 liter fra Vanninnlegget er lagt i bakken fra utvendig kommunal hovedledning. Uttrekksledning for avløpsvann fra bad/wc og kjøkken er lagt fra utvendig kommunal hovedledning via stikkledning. Innenfor grunnmuren går vann- og avløpsledningene under kjellergulvet til hovedstoppekran, reduksjonsventil og filter for vannledning over kjellergulv, og til vertikale opplegg for avløp. Ledningene for vann og avløp over gulv er av henholdsvis kobber og plast. Avløpsrørene er plastrør fra byggeåret. Vanninnlegget er av kobberrør. Tilstand Bad/WC i leilighetene som ble besiktiget har installert moderne sanitærutstyr. Flislagte vegger og flislagte gulv på badet. Det er ikke opplyst at det har vært vannlekkasjer fra noen baderom ned til underliggende leiligheter. Vann- og avløpsrørene i bygningene er av kobber og plast fra byggeåret. Rørene er dermed 29 år gamle. Normal levetid er 40 +/- 10 år. Det vil si at vann- og avløpsrørene har restlevetid på ca. 15 år. Berederanleggene er borettslagets ansvar. Normal levealder for en bereder vil være ca år. Berederanlegget i Fjellgata 1 har en liten lekkasje i tilkoplingen og levetiden tilsier at denne må skiftes.

14 14/49 Vanninnlegget til bygningene antas å være kobberrør. Tilstanden er ikke vurdert. Uttrekksledning/stikkledning for spillvann er også 29 år og tilstanden er ukjent. Plastavløpsrør i kjeller og parkering mangler brannmansjettbeskyttelse der disse går opp i etasjeskillet. Det anbefales en innvendig videokontroll av avløpsledningene i bakken utført av spesialfirma (tiltak 1). På bakgrunn av ukjent tilstand for baderom og vann- og avløpsrør, anbefales det å gjennomføre en tilleggsundersøkelse hvor et representativt antall kjøkken og baderom stikkprøvekontrolleres. Røranleggets oppbygging med tanke på brannspredning via plastrør må avklares i den sammenheng (tiltak 2). Avhengig av resultatet av tilleggsundersøkelsen for baderommene, kan det bli aktuelt med en våtromsrehabilitering av alle baderommene med nye vann- og avløpsrør i løpet av 10 års perioden. Medtar kostnader for full våtromsrehabilitering av alle bad som et moderniseringstiltak, da det er usikkert hvor akutt tiltaket er (tiltak 3). Skifte gammelt berederanlegg fra 1982 i Fjellgata 1 (tiltak 4). Kontroll av plastavløpsrør og montering av brannmansjett der disse går opp fra underetasjene/garasje (tiltak 5). 32 Varme Beskrivelse Oppvarming ved el-ovner (se pkt Elvarme). 33 Brannslukking Beskrivelse Den enkelte beboer er selv ansvarlig for brannsikkerheten i egen leilighet. I henhold til dagens forskrifter skal hver boenhet minimum inneholde et brannslukkingsapparat eller husbrannslange som når hele leiligheten. Det er brannslanger i garasjearealet og håndslukkere i fellesarealene. Tilstand OPAK har ikke kontrollert slukkeutstyret i den enkelte leilighet, men disse er opplyst skiftet i Det er registrert tilstrekkelig brannslukkingsutstyr i fellesarealene. Ingen tiltak nødvendig. 35 Kulde Beskrivelse Det er flere gamle kuldeanlegg for gamle kjølerom som ikke er i bruk. Disse inneholder miljøfarlig kjølemedie. Tilstand Det er fare for lekkasje av det miljøfarlige kjølemediet. Kuldeanleggene må fjernes og kjølemediet må håndteres som spesial avfall (tiltak 1).

15 15/49 36 Luftbehandling Beskrivelse Det er mekanisk avtrekk fra kontrollventil i bad og kjøkken til egen vifte i teknisk rom på loftet i Fjellgata 1. I Fjellgata 2 er det mekanisk avtrekk til vifter i garasjen. Det er avtrekk fra garasjen til egen vifte i teknisk rom. Det er tilluft til leilighetene gjennom spalteventiler i alle vinduene. Tilstand Tilstanden på ventilasjonsanlegget vurderes som god. Brannspjeldene er ikke klamret forskriftsmessig. Den første meteren av alle avtrekksventiler og kanaler fra leilighetene bør rengjøres (tiltak 1). Alle brannspjeld og brannisolasjon i kjeller gås over, spjeld klamres og utbedres (tiltak 2). 38 Dokumentasjon Det er ikke fremlagt noen VVS-dokumentasjon for bygget. 4 El-kraft 41 Generelle anlegg Beskrivelse Systemet for fremføring av elektrotekniske installasjoner er delvis basert på skjult røranlegg forlagt i vegger og tak, og delvis åpent forlagt med kabel. Røranlegget er hovedsakelig utført med plastrør. I kjellerarealer er det meste forlagt i plastrør med PR-kabel (kabel med PVC-isolasjon). Stigeledningene er forlagt skjult i rør fra hovedtavle i kjeller og opp til respektive underfordelinger i gang utenfor leilighetene. Tilstand Anlegget fremstår generelt i tilfredsstillende stand. Ingen synlige skader ble registrert på befaringen. Ingen tiltak nødvendig. Beskrivelse jording Avløp- og vannrør er jordet med separat gul/grønn jordleder. Jordleder er åpent forlagt. Tilstand jording Anlegget antas å være 29 år gammelt, og fremstår i god stand. jording Ingen tiltak nødvendig. 42 Høyspenning Beskrivelse Hovedtavlene forsynes via PVC isolert kabel fra E-verkets trafostasjon utenfor bygningen. Tilstand Kun E-verkets personell har tilgang. Ingen tiltak.

16 16/49 43 Fordeling Beskrivelse Stigeledninger: Fra hovedfordelingen i kjellerarealene er stigeledningene forlagt i rør frem til respektive underfordelinger til leiligheter i hver etasje. Stigeledningene er fra 1983 og er av typen PN med PVC-isolasjon og kobberledere. Hovedtavle: Det er to hovedtavler fra 1983 med skrusikringer plassert i kjelleren. Disse er utført etter datidens gjeldende normer og forskrifter. Hovedtavlene er utført som egne stålplateskap. Spenningssystemet er 230 V IT. Underfordelinger: Underfordelinger/sikringsskap for leilighetene er plassert utenfor leilighetene og er fra Underfordelingene er utført som stålplateskap og består for de fleste av gamle skrusikringer (UZ-elementer). Alle fordelingene er godt merket. Underfordelingene er utført etter datidens gjeldende el-forskrifter og krav til effektbehov. Tilstand Stigeledninger: Det er ingen synlige tegn til skade på stigeledningene som indikerer behov for akutte tiltak. Stigeledningene fremstår å være i normalt stand. Normal levetid på stigeledninger er 30 +/- 10 år. Stigeledningene er utført på en slik måte at det kan forventes en levetid på ytterligere år. Hovedtavle: Hovedtavlene vurderes å være bra merket og er i tilfredsstillende stand. Normal levetid på hovedtavler er 30 +/- 10 år. Hovedtavlene er utført på en slik måte at det kan forventes en levetid på ytterligere år. Hovedtavlene fremstår som skitne og uryddige, og må rengjøres av kompetent personell. Underfordelinger: De underfordelingene for leiligheter som ble besiktet, fremstår i tilfredsstillende stand der sikringene er skiftet til automatsikringer. Normal levetid på underfordelere er 30 +/- 10 år. Underfordelerne er utført på en slik måte at det kan forventes en levetid på ytterligere år. Underfordelerne er den enkelte beboers ansvar. Stigeledninger: Ingen tiltak nødvendig. Hovedtavle: Ingen tiltak nødvendig. Underfordelinger: Ingen tiltak nødvendig. 44 Lys Beskrivelse Lysanlegget i kjelleren og loftene består hovedsakelig av lysstoffrørarmaturer og glødelampearmaturer fra byggeåret. Lys i oppgangene og korridorene består av glødelampearmaturer med energi pærer. Kursopplegget er hovedsakelig utført med kabel trukket i plastrør og noe forlagt åpent. Tilstand Generelt er belysningsanlegget for bygningen i varierende stand og fra bygget var nytt i Normal levealder for belysningsutstyr er 20 +/- 10 år. Utskifting av glødelampearmaturer i oppgangene og på loftene til kompaktarmaturer styrt av lysstyringsautomatikk (tiltak 1).

17 17/49 45 Elvarme Beskrivelse Leilighetene oppvarmes via elektriske panelovner. Trappeoppgangen i Fjellgata 1 oppvarmes av gamle ribberørsovner. Trappeoppgangen i Fjellgata 2 oppvarmes av nyere panelovner. Tilstand Normal levealder for varmeovner er 30 +/- 10 år. Ingen tiltak nødvendig. 46 Driftsteknisk Beskrivelse Fordelingsanlegget for stikkontakter og teknisk er utført med PR kabel utenpåliggende og som ledninger i rør. Tilstand Kursopplegget for lys/stikk og teknisk er i tilfredsstillende stand. Normal levetid for driftsteknisk anlegg er 30 +/- 10 år. Kabler til røykluker i Fjellgata 2 er frakoplet og må repareres (tiltak 1). 5 Tele og automatisering 53 Data/telefon Beskrivelse Det er porttelefonanlegg fra byggeåret i 1983 med anropsapparater ved innganger og svarapparater i leilighetene. Tilstand Normal levealder for porttelefonanlegg er 10 +/- 5 år. Porttelefonenes normale levetid er utgått. Som et moderniseringstiltak anbefales porttelefonanleggene skiftet (tiltak 1). 54 Alarm og signal Brannalarmanlegg: Beskrivelse Det er ikke installert felles brannalarmanlegg i bygget. Kun doble røykvarslere i leilighetene. I henhold til Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) er det fra 1. Juli 2010 krav at byggverk skal ha utstyr for tidlig oppdagelse av brann slik at nødvendig rømningstid reduseres. Det er krav om brannalarmanlegg i leiligheter, oppganger og andre fellesarealer. Som et brannsikkerhetstiltak vil OPAK anbefale at det installeres brannalarmanlegg i trappeoppgangene, underetasjene, loftene, leilighetene og i garasjene. Minimum en detektor i hver leilighet og en i hver trappeoppgang, etasje og i underetasjene. Dette for å ivareta rask varsling og evakuering ved brann eller tilløp til brann (tiltak 1).

18 18/49 6 Andre installasjoner 62 Heiser Beskrivelse Det er en heis i trappehuset i Fjellgata 1 som går over 6 etasjer. Heisen er en kombinert person- og vareheis (Kone heis) for 8 personer/600 kg. Heisen er en wireheis med maskinrom på loftet. Tilstand Heisens tilstand vurderes som tilfredsstillende til byggets bruk. Heisen er rehabilitert med doble dører. Heisen er kontrollert av heiskontrollen i Normal levetid for en heisinstallasjon er 40 +/- 10 år. Ingen tiltak nødvendig. 63 Dokumentasjon Beskrivelse Ingen dokumentasjon/fdv-dokumentasjon på elektro er fremlagt. Iht. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften, fra 1 jan 1997) og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg omfattes sameiet/borettslag av forskriftene om å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el. forskriftene. Tilstand Det er borettslagets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvar for sin egen bolig. Styret har imidlertid plikt til å gjøre beboerne oppmerksom på det ansvar de har. Etablering av internkontroll for elektro må opprettes (tiltak 1). 7 Utendørs 73 Utendørs VVS Beskrivelse Det er overvannskummer i bakgårdene. Tilstand. Det er ikke opplyst om problemer og tilstanden fremstår som god. Ingen tiltak. 74 Utendørs EL Beskrivelse Det er utelamper montert på fasadene ved inngangspartiene, og som lysmastarmaturer. Tilstand Tilstanden fremstår som god, dog styres fasadebelysningen av lysbrytere. Utvendig belysning bør styres automatisk av utelyssensor (tiltak 1).

19 19/49 76 Veier. Plasser Beskrivelse Adkomstveier og gangveier utenfor begge bygningene er asfaltert. Det er lagt betongheller utenfor alle inngangspartiene. Det opplyses at veien utenfor Fjellgata 1 ble asfaltert i november 2011, og at det det også ble lagt nye betongheller med membran. Avfallsbeholdere for papir er for Fjellgata 1 plassert utenfor søppelrommet og for Fjellgata 2 er de plassert ved innkjøring fra Gøteborggata. Tilstand Tilstanden på asfaltdekkene på eiendommen vurderes å være generelt tilfredsstillende. Asfalt lagt på et bæredyktig og telefritt fundament bør ha en levetid på minst 20 år. Avfallsbeholdere for papir kan med fordel ha en skjermet plassering av estetiske hensyn. Etablere skjermvegg/skur til avfallsbeholdere for papir (tiltak 1). 77 Park. Hage Beskrivelse Fjellgata 1 har en uteplass med gress og en sittegruppe på en forhøyning i bakgården. Fjellgata 2 har i bakgården en lekeplass med sandkasse, lekeapparater og flere benker. Plassen har belegningsstein av betong, gress og gummibelegg rundt lekeapparatene. Det er også en tilliggende plass belagt med belegningsstein av betong og en sittegruppe. Begge bakgårder er omkranset av busker/beplantning og tregjerder. Tilstand Tilstanden på bakgården fremstår som god, men med muligheter for oppgraderinger på uteplassen i Fjellgata 1. Utearealene kan være en møteplass for beboerne med for eksempel grillmuligheter og lekemuligheter for barn. Det anbefales at det avsettes av et beløp til oppgradering av utearealer i bakgård (tiltak 1).

20 20/49 7 BRANNSIKRING Generelt OPAK har ikke fortatt noen brannkontroll av bygningene. OPAK har kun registrert forhold som ble oppdaget ved vår befaring av eiendommen. Det er avdekket enkelte feil vedrørende brannsikkerheten i bygget i forhold til dagens lover og forskrifter. Av brannog personsikkerhetshensyn anbefaler vi at det foretas en brannteknisk gjennomgang av hele eiendommen. OPAK har likevel registrert følgende mangler vedrørende brannsikkerheten ved befaringen: Ikke forskriftsmessige brannsikring av rørgjennomføringer i etasjeskillere i underetasjene. Bygningene har ikke felles brannalarmanlegg. Det skal iht. dagens forskrift monteres brannalarmanlegg med klokker, røykdetektorer og manuell meldere i trapperom, fellesarealer, leiligheter og garasjeanlegg. Kabler til røykluker i oppganger Fjellgata 2 er frakoplet og må repareres. I henhold til brann- og eksplosjonsvernloven med forskrifter, herunder internkontrollforskriften, stilles det krav til vedlikehold og oppgradering av bygningers tekniske sikkerhetsnivå samt til organisatoriske tiltak i bygningers driftsfase. Det minnes i den forbindelse også om at styret i et sameiet har plikt til å påse at gjeldende lover og forskrifter overholdes for å opprettholde en forsvarlig brannsikkerhet. Vi refererer i denne forbindelse til Forskrift om Brannforebyggende og Brannsyn (FOBTOB) som i 2 1 sier: Eksisterende bygninger for øvrig skal oppgraderes til sikkerhetsnivået for nye bygninger, så langt dette kan gjennomføres innen en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Rømningssikkerhet må prioriteres høyt. Oppgraderingen kan skje ved bygningstekniske tiltak, ved andre risikoreduserende tiltak, eller en kombinasjons av slike. OPAK gjør oppmerksom på at den enkelte beboerne selv er ansvarlig for brannsikkerheten i sin boenhet. Hver enkelt boenhet skal minimum ha en godkjent røykvarsler. Det bør monteres røykvarslere i alle oppholdsrom, samt i og utenfor soverom. Av hensyn til driftsikkerheten bør røykvarslerne være nett-tilkoblet og ha nødbatteri. Hver enkelt boenhet skal være utstyrt med godkjent brannslokkeutstyr (husbrannslange eller pulverapparat). Styret bør sende årlige påminnelser til beboerne om deres ansvar i forbindelse med å ivareta brannsikkerheten i egen seksjon og minne om å skifte batterier i røykvarslere og etterse slokkeutstyr.

21 21/49 Anbefalte branntekniske tiltak ved utbedring av eldre murgårder med boliger. Bygningsdel Rømningsveier generelt Vegger og kledninger i trapperom Trappeløp Anbefalt utbedring/tiltak Prinsipielt skal hver branncelle ha adgang til to trapper. Bare én av trappene bør gå til kjeller, med mindre spesielle krav til brannsikring oppfylles. Én av trappene kan erstattes av rømningsvindu eller balkong/terrasse dersom det installeres automatisk brannalarm- eller sprinkleranlegg. Med bare én trapp, og avstand fra planert terreng til underkant vindu eller overkant balkongrekkverk over 12 m, må det installeres sprinkleranlegg. Trapperomsvegg: Tilnærmet EI 60 (B 60) Kledning på vegger, tak og under trapp: K1-A/ In1, som kan erstattes med brannhemmende maling under trapp og på mindre brystningshøyder av trepanel. Tilnærmet R 30. Gamle ståltrapper kan beholdes uendret forutsatt at de er i god stand. Skillekonstruksjoner mellom kjeller og trapperom EI 60 (B 60). Bærende stålbjelker under repos må beskyttes der reposet er en del av skillekonstruksjonen. Dører Dører fra leil. til trapperom: EI 30C (B 30 S) Dør fra leil. til korridor: EI 30C (B 30 S) Dør fra kjeller til trapperom: EI 60C (B 60 S) Dør fra loft til trapperom: EI 30C (B 30 S) Etasjeskillere Tilnærmet EI 60 (B 60) Kledning K2/In2 Tilslutning mellom etasjeskiller og yttervegg. Skillevegg mot naboleilighet Tilnærmet EI 60 (B 60) Nye kledninger: K2/In2 Andre innvendige vegger Nye bærende vegger: EI 60 (B 60) Nye kledninger: K2/In2 Innredning av loft til bolig Motstående vinduer i innerhjørne Ny leilighet på loft må utføres som egen branncelle EI 60 (B 60) med dører EI 30C (B 30 S) til trapperom. Takoppbygg som arker, takopplett o.l. må ha minst 2 m avstand fra brannvegg. Hvis avstanden til brannvegg er mellom 2 og 4 m må eksponert (side-) vegg i takoppbygget ha brannmotstand minst EI 60 (B 60). Arker i forskjellige brannceller må være atskilt med EI 60 (B 60) hvis avstanden mellom dem er mindre enn 8,0 m. Vinduene på den ene siden må være minst E 30 (F 30) i fast ramme (med "vaktmesternøkkel") hvis avstand mellom motstående vinduer i ulike brannceller ved innerhjørne er mindre enn 5 m. Brannvarsling Manuelt slokkeutstyr Røykvarsler i alle leiligheter. Flerplans leiligheter må ha seriekoblede, nettdrevne røykvarslere. Husbrannslange eller håndslokkeapparat i hver leilighet, i kjeller og på loft.

22 22/49 8 SIKKERHET Det er ikke avdekket vesentlige feil/mangler hva angår sikkerheten ved bygningene. Vi vil imidlertid bemerke følgende: Bygg Trapp til loft i Fjellgata 1 mangler håndløper på vegg slik dagens forskrift tilsier. Kravet har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales at dette monteres for økt personsikkerhet. Se tiltaksplan pkt. 28. VVS Ingen bemerkninger. Elektro Verksgata borettslag har ikke avtale om Internkontroll elektro. Internkontrollforskriften skal bl.a. sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. Se tiltaksplan pkt. 63. Brannsikring Av brann- og personsikkerhetshensyn anbefaler OPAK borettslaget å foreta en brannteknisk gjennomgang av boligblokkene. Se tiltaksplan pkt MILJØ Inneklima termiske forhold Det er viktig at det stilles krav til inneklima ift. forurensninger i inneluften. Faktorer som kan forurense inneluften er: avgasser fra materiale, mat og matsøl, damp, radon, støv, kroppslukt, møbler, tekstiler og tobakksrøyk. I dette tilfelle er det ikke opplyst om spesielle problemer med inneklimaet i leilighetene. Vi gjør likevel oppmerksom på at det er viktig for inneklimaet med god lufttilførsel. Dette sikres best ved at ventiler står åpne til enhver tid. Avfallshåndtering Søppel fra beboere kastes i søppelkasser plassert i søppelrom utenfor hver enkelt oppgang. Søppelsjaktene er i bruk. Avfallsbeholdere for papir er for Fjellgata 1 plassert utenfor søppelrommet og for Fjellgata 2 er plassert ved innkjøring fra Gøteborggata. Elektrisk og elektronisk avfall (EE-avfall), helse- og miljøfarlig avfall, møbler, tekstiler, trevirke og bildekk skal alltid leveres til godkjent avfallsmottak. Kildesortering i flere fraksjoner kan bli et fremtidig myndighetskrav, hvor det også skilles mellom organisk og ikke- organisk avfall.

23 23/49 Energiforbruk OPAK har ikke foretatt en vurdering av de enkelte leilighetenes energiforbruk. Basert på en generell vurdering av bygningstypen og byggeår, antar vi at energibruken er noe høy sammenliknet med mer moderne bygg. Bygningene har vinduer fra 1982/83 som ikke tilfredsstiller dagens krav til varmeisolering. Enova opplyser følgende ved utskifting av eldre vinduer: "Det er flere faktorer som er avgjørende for hvorfor man skal skifte vinduer. Varmetapet fra eldre vinduer utgjør mer enn 40 prosent av husets/leilighetens totale varmetap. Det betyr at å skifte ut gamle vinduer vil føre til en jevnere innetemperatur og spare den enkelte beboer store strømutgifter." "Hvis vinduene er punkterte bør de skiftes ut. Punkterte vinduer holder ikke på varmen. Det har oppstått lekkasje mellom glasslagene, noe en ser på at det danner seg dugg inne i glasset, slik at det blir uklart og skjoldet. Den isolerende gassen som holder på varmen blir borte, og vinduet får redusert U-verdi, hvilket gir større varmetap. Dette betyr igjen økte fyringsutgifter." Luft og støy Eiendommen ligger relativt gunstig til med hensyn til luftforurensing og støy. Det er relativt lite gjennomgående trafikk rundt eiendommen. Det er ikke gjort spesielle lydisolerende tiltak ved eiendommen. Enkelte beboere klager over trafikk og byggestøy. Dette kan imidlertid være pga. pågående byggearbeider på nabotomten. Beboerne klager også over at det er lytt mellom leilighetene og ut mot gaten. Grunnforhold Det er ingen mistanke om forurensning av grunnen. Ingen oljetanker er nedgravd på eiendommen. 10 FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET Det er ikke gjort undersøkelser om pålegg eller krav hos offentlige myndigheter. I følge styreleder er det ingen kjente offentlige pålegg som ikke er etterkommet. Oppdragsgiver har lite dokumentasjon for eiendommen tilgjengelig.

24 24/49 11 DOKUMENTASJON Primært mangler Internkontrollhåndbok iht. Internkontrollforskriften av samt FDV dokumentasjon. Med FDV dokumentasjon menes et sporbart system hvor bygningens vedlikehold kan følges, som bla. opplysninger om materialbruk, farger etc. samt når neste vedlikehold bør planlegges. Også skriftlige prosedyrer for driften, vaktmestertjenester etc. bør komme på plass. Vi henviser i denne sammenheng til: Lov om brannfarlige varer samt væsker og gasser under trykk. Lov om eksplosive varer. Lov om brannvern. Lov om vern mot forurensinger og om avfall. Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Verksgata borettslag har ikke etablert kontroll- og vedlikeholdsinstrukser i henhold til "Veiledning til forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn". Virksomheten skal påse at bygningstekniske brannverntiltak og øvrige sikringstiltak ikke forringes. Dette gjelder bl.a. brannalarm, røykventilasjon, slokkeutstyr, rømningsveier, dører i rømningsveier, ledesystemer og organisatoriske tiltak. Det er heller ikke etablert Internkontroll elektro. I henhold til Internkontrollforskriften og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg skal sameiet sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. Vi anbefaler at det opprettes et eget system med rutinekontroller og loggføring, samt at det opprettes en servicekontrakt med en elektroentreprenør. Det er sameiets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvaret for sin egen leilighet. Det er eier og bruker av elektriske anlegg som er ansvarlig for at anlegget til en hver tid tilfredsstiller de lovpålagte sikkerhetskrav. Eier og bruker er også ansvarlig for at kvalifisert personell brukes til vedlikehold og/eller utbedring av anlegget. Styret skal gjennom systematisk informasjonsarbeidet e.l. gjøre eier eller bruker av leilighet oppmerksom på den enkeltes ansvar etter lov/forskrift.