A BORETTSLAGET BAGLERBYEN TILSTANDSVURDERING MED VEDLIKEHOLDSPLAN HUSBANKENS TRINN 1 RAPPORT

Transkript

1 OPAK MANUAL / NÆRING Mal 09E02 Ver. F A BORETTSLAGET BAGLERBYEN TILSTANDSVURDERING MED VEDLIKEHOLDSPLAN HUSBANKENS TRINN 1 RAPPORT ADRESSE Alnagata 14, 16 & 18, 0192 Oslo G.NR./B.NR. 233/244 RAPPORT DATO OSLO HOVEDKONTOR: BERGEN: TRONDHEIM: OPAK AS Hovfaret 13 OPAK AS OPAK AS Postboks 128 Skøyen Tlf Solheimsgaten 16 b Tungasletta OSLO E:post: firmapost@opak.no 5058 Bergen 7047 Trondheim ORG.NR.NO Tlf Tlf

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 OPPDRAGSOPPLYSNINGER INNLEDNING SAMMENDRAG RAPPORTERING KOSTNADER BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK BYGNING VVS EL-KRAFT TELE OG AUTOMATISERING ANDRE INSTALLASJONER UTENDØRS BRANNSIKRING SIKKERHET MILJØ FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET DOKUMENTASJON SOSIALE OG FUNKSJONELLE FORHOLD ØKONOMISK SITUASJON UNIVERSELL UTFORMING ANBEFALTE TILLEGGSUNDERSØKELSER Vedlegg: Vedlikeholdsplan med kostnader Fotodokumentasjon Side 2 av 22

3 1 OPPDRAGSOPPLYSNINGER Oppdrag nr. A Befaringsdato Oppdragsnavn BORETTSLAGET BAGLERBYEN Rapportdato Oppdragsleder Heidi Hybbestad Underskrift KS-ansvarlig John-Morten Kvam Underskrift Oppdragsgiver Representert v/ Adresse DELTATT DISTRI- BUERT TIL Oppdragsgiver: Borettslaget Baglerbyen Oddvar Støylen Alnagata 14, 0192 Oslo x x Tilstede ved befaring: Oddvar Støylen Christopher Le Alnagata 14, 0192 Oslo Alnagata 18, 0195 Oslo x x Rådgiver: OPAK AS Heidi Hybbestad, Bygg Ola Thingelstad, VVS/EL heidi.hybbestad@opak.no ola.thingelstad@opak.no x x x 2 INNLEDNING OPAK AS har foretatt en tilstandskontroll av eiendommen tilhørende borettslaget Baglerbyen med gnr. 233 og bnr. 244, beliggende i gamlebyen i Oslo kommune. Kontrollen utføres i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker en oversikt over teknisk tilstand på bygningene og en vedlikeholdsplan som kan benyttes til budsjettering og planlegging av vedlikeholdsarbeider sett ca. 10 år frem i tid. Eiendommen består av tre boligblokker. Byggene er oppført/tatt i bruk i 2006/2007 og har adresse Alnagata 14, 16 og 18. Det er til sammen 210 boenheter, fordelt på 3 trappeoppganger. Boligblokkene har 8 etasjer + 2 underetasjer. Det er et garasjeanlegg under byggene. OPAK har befart byggenes fellesarealer og utvendig klimaskjerm for å få et generelt inntrykk av tekniske installasjoner og bygningsmessige forhold. Rapporten er utarbeidet i henhold til Husbankens trinn 1 norm. Side 3 av 22

4 3 SAMMENDRAG Kostnader Samlet er kostnadene forbundet med aktuelle tiltak de neste 10 årene vurdert til kr ,- inkl. mva. Av dette utgjør ca. kr ,- moderniseringstiltak. Resten fordeler seg på vedlikehold i årene fremover. Bygningsmessig OPAKs hovedinntrykk er at det bygningsmessige ved eiendommen fremstår i god teknisk stand, men med noe etterslep på vedlikeholdet. Borettslaget har utført noe periodisk vedlikehold av eiendommen og enkelte nødvendige oppgraderinger ved behov. Det vil likevel være behov for vedlikeholdsarbeider både utvendig og innvendig i årene fremover. Byggenes «skallkonstruksjoner» er originale fra byggeåret Takene har original tekking og vurderes å ha lang restlevetid. I følge opplysninger gitt av oppdragsgiver er det ikke kjente lekkasjer fra takene. OPAK anbefaler at det utføres en kontroll av taktekkingene og beslagene, med regelmessige intervaller, fortrinnsvis hvert år. Fasadene, vinduene og balkongdørene fremstår i god stand, med lang restlevetid. Det vil dog være behov for vedlikehold av trekledningen i kommende 5 års periode. Når det gjelder inngangspartiene/trappeoppgangene så er det ikke foretatt noe vedlikehold av overflater eller av innerdører siden byggene var nye i Etter OPAKs vurdering vil det være behov for maling av veggoverflater i oppgangene og korridorene i kommende 10 års periode. Innerdørene har også behov for vedlikehold, da enkelte av dørene fremstår noe slitt og med sår/merker på dørblader, karmer og gerikter. en på gulvene og himlingene i fellesarealene, vurderes å være generelt god. Ingen tiltak vurderes nødvendig i kommende 10 års periode, men banebelegget bør vedlikeholdes (bones) regelmessig (driftskostnad). en på trappene vurderes som god, med normal slitasje. Ingen tiltak vurdert nødvendig i kommende 10 års periode, men OPAK forutsetter at trappene rengjøres og banebelegget bones jevnlig (driftskostnad). VVS Blokkenes vann- og avløpsledninger er originale fra byggeåret 2007 og vurderes å være i god stand, med lang restlevetid. Byggene har også sanitæranlegg fra byggeåret, med sanitærutstyr installert på bad/wc og kjøkken. I tillegg har alle leilighetene felles varmtvannsberedere, som er plassert i underetasjene. en på sanitæranleggene vurderes som tilfredsstillende, med lang restlevetid. Det er mekanisk ventilasjon fra leilighetene med avtrekksvifte, i underetasje som tilluft til garasjen. Etter OPAKs vurdering fremstår ventilasjonsanlegget i tilfredsstillende stand, med lang restlevetid. Elektro OPAKs hovedinntrykk av de elektrotekniske installasjonene, er at de fremstår å være i tilfredsstillende stand. Anleggene er fra byggeåret Stigeledninger, hovedtavlene, underfordelingene og kabelanlegget fremstår alle i god stand, med lang restlevetid. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har hovedtavler, underfordelinger og stigeledninger en teknisk levetid, ved normal bruk, på ca. 30 år +/- 10 år. Side 4 av 22

5 Belysningen i fellesarealene i bygningene er fra byggeåret. Etter OPAKs vurdering fremstår armaturene i noe dårlig stand og bruker mye energi. Disse anbefales skiftet til LED-belysning. Borettslaget Baglerbyen har ikke etablert Internkontroll elektro. I henhold til Internkontrollforskriften og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg skal styret sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske fellesanlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. Dette er et forskriftskrav. Brannsikkerhet OPAK har ikke foretatt en brannteknisk tilstandsvurdering av byggene. OPAK har kun registrert forhold som ble oppdaget ved vår befaring av øvrige fag ved eiendommen. Brannsikkerheten i borettslaget vurderes som tilfredsstillende. Vi anbefaler likevel at det gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering av eiendommen for å få en oversikt over byggenes branntekniske svakheter. Det er ikke installert heldekkende brannalarmanlegg i blokkene. I henhold til Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) er det fra 1. Juli 2010 krav at byggverk skal ha utstyr for tidlig oppdagelse av brann slik at nødvendig rømningstid reduseres. OPAK anbefaler at det installeres heldekkende brannalarmanlegg i byggene, for å øke personsikkerheten. Dvs. at alle fellesarealer som trappeoppganger, kjellere og leiligheter dekkes. Et brannalarmanlegg bør kombineres med en effektiv bygningsmessig oppgradering for å hindre røyk- og brannspredning. Det er brannklassifiserte dører i alle branncellebegrensende skiller i byggene. Dørene fremstår i god stand og har lang restlevetid. OPAK har ikke kontrollert slukkeutstyret i den enkelte seksjon/leilighet, men det opplyses at hver leilighet har husbrannslange. Dette tilfredsstiller dagens forskrift, som sier at hver boenhet skal minimum ha et håndslukkingsapparat eller husbrannslange, som når hele leiligheten. I blokkenes fellesarealer er det brannslukkeutstyr bestående av brannslanger. OPAK gjør oppmerksom på at det kreves service og vedlikehold av slukkeutstyret minimum hvert 5 år. Det er styrets ansvar å følge opp at dette blir ivaretatt i borettslaget. OPAK gjør oppmerksom på at den enkelte seksjonseier er ansvarlig for brannsikkerheten i egen boenhet. Styret bør sende årlige påminnelser til beboerne om deres ansvar i forbindelse med å ivareta brannsikkerheten i egen seksjon og minne om å skifte batterier i røykvarslere og etterse slokkeutstyr. Hva kan lagres i rømningsvei? Lovverket er tydelig. Rømningsveier (alle trapperom og ganger som fører til trapperom) skal være fri for brennbart materiale og gjenstander som kan være til hinder for rask og sikker rømning. Et trapperom/inngangsparti hvor det hensettes brennbart materiale og større gjenstander (barnevogner, bildekk, sykler, akebrett osv.), går dermed på tvers av de krav som følger av lovverket. Side 5 av 22

6 4 RAPPORTERING OPAK AS har fått i oppdrag av borettslaget Baglerbyen, v/oddvar Støylen, å utarbeide en vedlikeholdsplan for byggene. Rapporten skal benyttes i forbindelse med planlegging og gjennomføring av vedlikeholdsarbeider de neste 10 år. Vurderingen omfatter bygningsmessige forhold som yttertak, fasader og vinduer/dører og innvendige fellesarealer, samt de tekniske fellesinstallasjonene (VVS/EL). En tilstandsvurdering etter trinn 1 normen, er en generell, overordnet vurdering som skal redegjøre for de viktigste tekniske, funksjonelle og miljømessige forhold, og behov for utbedringer og endringer i årene som kommer. Vurderingen omfatter bygningsmessige og tekniske anlegg tilknyttet bygningene. svurderingen skal i all hovedsak omfatte fellesarealer og fellesdeler av bygningene. Leilighetene omfattes ikke av rapporten. OPAK har basert sin vurdering på egen befaring og opplysninger gitt av representanter fra styret. Det forutsettes at de opplysninger som er gitt av oppdragsgiver, både skriftlig og muntlig, og som iht. avtale ikke er kontrollert, er korrekte. OPAK har ikke foretatt riving eller åpning av konstruksjoner. Det tas derfor forbehold om mulige skjulte feil og mangler. Skjulte installasjoner er generelt ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke vurdert eller funksjonstestet, verken for VVS- eller elektroanlegg. Dvs. at tekniske anlegg som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. Aktuelle tiltak som er funnet for de enkelte fag, og ved dokumentasjonen, er angitt i vedlagte registreringsskjemaer. I den grad det lar seg gjøre er forslag til tiltak sett ca. 10 år frem i tid. Disse er etter beste skjønn delt inn etter følgende prioritering: I II III Akutt Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år. Vedlikehold Vedlikehold som foretas for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. Vedlikehold er inndelt i tre underkategorier avhengig av anbefalt utførelsestidspunkt. Disse er oppdelt i intervaller, hhv. 1-5 år og 5-10 år. Modernisering Moderniseringsarbeider som kan være aktuelle å gjennomføre for å tilfredsstille manglende funksjoner eller formelle krav, eller der det er funnet store avvik i forhold til dagens byggenorm/offentlige forskrifter. Side 6 av 22

7 5 KOSTNADER Samlet er kostnadene ved de foreslåtte tiltak anslått til kr ,- inkl. mva. Kostnadene er å betrakte som budsjettsummer. Omfanget av tiltak er anslått i hvert enkelt tilfelle, og baserer seg på grove mengdeoverslag. Se for øvrig skjemaer for tiltak og prioritering. Kostnadene fordeler seg slik: Akutt Vedlikehold Modernisering Totalt Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utomhus Brann SUM SUM avrundet Kostnadene er basert på følgende forutsetninger: Erfaringstall fra liknende arbeider. Konkurrerende pristilbud fra flere entreprenører. Dagens pris- og lønnsnivå. Finanskostnader er ikke inkludert. Prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er inkludert. Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, og kostnadene er inkl. mva. Kostnadene kan grafisk fremstilles slik: Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utendørs Brann 0 Akutt Vedlikehold Modernisering Side 7 av 22

8 6 BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK Følgende er en beskrivelse av de ulike bygningsdeler, deres tilstand slik de fremstod ved befaringen og OPAKs forslag til tiltak. Se for øvrig egen tiltaksliste med budsjettsummer. Kortfattet beskrivelse, tilstand og anbefalte tiltak. 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter Beskrivelse OPAK har ikke gjort særskilte undersøkelser vedrørende grunnforholdene for bygningene. Det er betonggulv på grunn i kjelleretasjen. Det er ikke registrert tegn som tyder på svikt i byggenes grunn eller fundamenter. Det er original drenering rundt byggene. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har dreneringen en levetid på ca. 50 år +/- 10 år. Dvs. at dreneringen har lang restlevetid. Når det gjelder vedlikehold av drensledninger i grunnen, så anbefaler OPAK at det foretas spyling av drensledninger med jevne intervaller, ca. hvert femte år. Det anbefales at drensledningene spyles og at drenskummene kontrolleres i løpet av kommende 10 års periode (tiltak 1). 22 Bæresystemer Beskrivelse Bygningene har bæresystem og etasjeskillere av betong. Det er ikke registrert tegn til svikt i bygningenes bæresystemer. Ingen tiltak vurdert nødvendig. 23 Yttervegger Beskrivelse Bygningene er oppført i betong og forblendet med teglstein. Mellom vinduspartiene og balkongene på fasadene, samt i øverste etasje, er det isolerte bindingsverksvegger kledt med malt liggende trekledning. Trappehusene har kledning bestående av fargede fasadeplater, type Steni Colour eller tilsvarende. Inngangspartiene/trappeoppgangene har vinduer og ytterdører i aluminiumsutførelse. Leilighetsvinduene, balkongdørene og oppgangsvinduene er aluminiums beslåtte utvendig og malt tre innvedig. Bygningenes fasader fremstår i generelt god vedlikeholdt stand, men det vil være behov for maling av trepanelet i løpet av kommende 5 års periode. Teglsteinsfasadene og fasadeplatene vurderes å være i god stand, med lang restlevetid. Når det gjelder trekledningen på fasadene vil det være behov for overflatebehandling. Det samme gjelder for de malte dekkbordene rundt vinduene. OPAKs vurdering er at vinduene fremstår i god teknisk- og vedlikeholdt stand. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har byggenes vinduer og balkongdører en levetid på ca år. Dvs. at vinduene har lang restlevetid, forutsatt regelmessig vedlikehold og kontroll. Ytterdøren til oppgangen vurderes å være i generelt god teknisk- og vedlikeholdt stand, med lang restlevetid, forutsatt regelmessig vedlikehold og kontroll. OPAK anbefaler at fasadene rengjøres jevnlig. Dette regnes som en driftskostnad og vi medtar derfor ingen kostnad i tiltaksplanen. Kledningen beises/males (tiltak 1). Side 8 av 22

9 OPAK anbefaler at dekkbordene rundt vinduene beises/males samtidig som fasadene (kledningen) (tiltak 2). Generell informasjon om vedlikehold og rengjøring av fasader: Fasader blir rengjort både av estetiske grunner og for å redusere overflateskader. En fasade utsettes for klimatiske, mekaniske og kjemiske angrep som bidrar til å bryte ned fasadematerialet. Luftforurensninger spiller en viktig rolle i nedbrytningsprosessen. Videre må fasadene rengjøres før oppussing/maling. Rengjøring av fasadene avdekker skader på et tidlig tidspunkt slik at man kan utbedre dem og forebygge større reparasjoner. Rengjøring hvert femte til tiende år er som regel tilstrekkelig, men hyppigere rengjøring kan være nødvendig. Nordvegger er mer utsatt for tilsmussing enn sørvegger. Sålebenker, vindusrammer og karmer bør rengjøres hyppigere, for eksempel i forbindelse med den vanlige vinduspussingen. Generell informasjon om vedlikehold av vinduer og dører: Vinduer og dører hører med til de mest utsatte bygningsdelene hva gjelder påkjenninger fra både ute- og inneklimaet. I tillegg må de tåle mekaniske belastninger ved betjening, rengjøring o.l. Påkjenningene fra slagregn og sollys er svært avhengige av bygningens beliggenhet og fasadeorientering. Behovet for vedlikehold av vinduene kan derfor variere mye på samme bygning. Manglende vedlikehold reduserer levetiden betraktelig for både vinduer og dører. Det kan lett oppstå følgeskader i tilstøtende konstruksjoner, for eksempel på grunn av lekkasjer rundt vinduer. Dårlig vedlikeholdte vinduer og dører kan også bli vanskelige å betjene eller de får nedsatt funksjon ved at det oppstår luftlekkasjer. Vinduer og dører bør helst inspiseres hvert år, men minimum hvert femte år, for å vurdere tilstanden og planlegge nødvendige tiltak. 24 Innervegger Beskrivelse Innvendige fellesarealer, som OPAK har vurdert, er byggenes inngangspartier/ trappeoppganger, korridorer, kjellere og garasjen. Bygningene har i all hovedsak bærende vegger i betong og Leca. Inngangspartiene/ trappeoppgangene har malte pussede betongvegger, mens korridorene har malte plate- og gipsvegger. Kjellerarealene har i all hovedsak malte Leca og betongvegger. Det er klassifiserte branndører i alle branncellebegrensende skiller, som tilfredsstiller dagens brann- og røykkrav. Veggene i inngangspartiene, trappeoppgangene, korridorene og i kjellerne fremstår i generelt tilfredsstillende vedlikeholdt stand, men det vil være behov for maling av overflater i kommende 10 års periode. Enkelte av veggene er noe oppskrapet og det registreres også enkelte skader på gipsveggene. Alle dørene i branncellebegrensende konstruksjoner fremstår i god teknisk- og vedlikeholdt stand, med lang restlevetid. Det forutsetter dog jevnlig kontroll av innvendige dører. Det registreres at dørene fra trappeoppgangene til korridorer i 1. et. er noe oppskrapet. Her anbefaler vi at dørblader, inkl. karmer og gerikter slipes og males. Når det gjelder ståldørene til kjelleren, så vurderes disse også være i god teknisk- og vedlikeholdt stand, men bør trolig males i løpet av kommende 10 års periode. Enkelte av dørene, i de mest trafikkerte områdene, fremstår noe slitt og har behov for noe hyppigere vedlikeholds intervaller. Medtar budsjettsum for vedlikehold (maling) av veggoverflater i byggenes fellesarealer (trappeoppganger, inngangspartier og korridorer) (tiltak 1). OPAK medtar kostnad for maling av slitte og oppskrapte innerdører, inkl. karmer og gerikter, i kommende 10 års periode (tiltak 2). Side 9 av 22

10 25 Dekker (gulv og himlinger) Beskrivelse Inngangspartiene til blokken har linoleumsbelegg på gulvene og det er malte betong himlinger. Når det gjelder gulvene i trappene, reposene og korridorene er også de belagt med linoleumsbelegg. Det er systemhimlinger i korridorene. en på gulv og himlinger i fellesarealene, vurderes å være generelt god. Alle gulvene i blokkene har lang restlevetid, forutsatt jevnlig rengjøring og vedlikehold. Gulvbelegget i korridorene er skiftet til støydempende belegg. Dette belegget fremstår i god stand, med lang restlevetid. Det er ellers originalt banebelegg i trappene og inngangspartiene. Det originale linoleumsbelegget fremstår i all hovedsak i god stand og vurderes å ha en restlevetid på ca. 15 år +. Når det gjelder betonggulvene og himlingene i kjelleren, så fremstår de i all hovedsak i god stand. Ingen tiltak vurderes nødvendig i kommende 10 års periode. Banebelegget (linoleum) bør vedlikeholdes (bones/renses) regelmessig, men dette vurderes å være en driftskostnad. 26 Yttertak Beskrivelse Taktekkingen er fra byggeåret OPAK har ikke besiktiget takene pga. manglende tilgang. Vi har kun besiktiget yttertakene fra trappeoppgangene. Bygningene har flate tak tekket med papp. I følge FDV-dokumentasjonen består takene av lett tak elementer (6,5m spenn) ferdig levert med underlagspapp. Takene er isolerte. Det er innvendige nedløp. Etter OPAKs vurdering fremstår taktekkingen i god stand. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har tekkingen en levetid på ca. 30 år +/- 10 år. Dvs. at tekkingen har en restlevetid på 20 år +. OPAK anbefaler at det utføres regelmessig kontroll av tak, piper, nedløp/sluk og beslag. Dette er en driftskostnad og er ikke medtatt i tiltaksplanen. 28 Trapper og balkonger Beskrivelse Trappeoppgangen har trapper i betong, belagt med linoleumsbelegg i inntrinn og reposer. Trappene har rekkverk, m/håndløper, i stålutførelse. Utvendig: Alle tre blokkene har utvendig rømningstrapp (vindel) i stålutførelse. Alle leilighetene har balkonger, med unntak av leilighetene i 1. et. De har direkte utgang til platting på bakkenivå. Balkongene er utført som utkragede betongdekker, med rekkverk i stål. en på trappene, trappetrinnene og rekkverkene vurderes som tilfredsstillende. OPAK forutsetter at trappene rengjøres jevnlig og at banebelegget renses og bones, samtidig som gulvene for øvrig (driftskostnad). Balkongene og rekkverkene vurderes å være i god stand, med lang restlevetid. Balkonger: Umalte betongdekker beskyttes mot fuktgjennomgang & CO2 inntrengning (tiltak 1). Generell informasjon om ubehandlet utvendig betong: På generelt grunnlag anbefaler vi at all umalt betong utvendig beskyttes. Dette for å beskytte betongen mot fremtidige skader, pga. bla. karbonatisering. Side 10 av 22

11 3 VVS 31 Sanitær Beskrivelse Bunnledninger for sanitærinstallasjoner (vann- og avløpsledninger) er lagt i bakken fra utvendig kommunal hovedledning og frem til byggenes ledningsnett. Videre går ledningsnett for sanitærinstallasjoner (vann- og avløpsledninger) under kjeller- og garasjegulvene og frem til hovedstoppekran, reduksjonsventil og filter for vannledning, samt og til vertikale røropplegg for avløp (over grunnen). Vann- og avløpsledninger, over grunnen, består hhv. av kobber og støpejernsrør (MA-system). Disse er fra byggeåret. Vanninnlegget er av plast (PH). Bygningene har ordinære sanitæranlegg med sanitærutstyr installert på bad/wc og kjøkken, og er utført etter våtromsnormen. OPAK har ikke kontrollert noen av badene i boligblokkene og har derfor ikke vurdert tilstanden på badene hos den enkelte beboer. Eiendommen har to sentrale berederom, et i nr. 18 med 6 stk. 600l OSO varmtvannsberedere og 13 stk. OSO bereder for nr. 14 og 16. Det er blandeventil og selvregulerende varmekabel på varmtvannsledningen for å holde vannet varmt. en på bunnledninger for sanitærinstallasjoner (vann- og avløpsledninger) i grunnen og under kjeller- og garasjegulvene er ikke vurdert av OPAK, da disse ikke lar seg inspisere uten spesialutstyr. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har de lang restlevetid. OPAK anbefaler dog jevnlig kontroll av rørene. Det er originale vann- og avløpsrør fra byggeåret OPAK vil opplyse at ut i fra normale levetidsbetraktninger har vann- og avløpsledninger en levetid på 40 år +/- 10 år, mens baderommene har en levetid på ca. 30 år. Dvs. at vann- og avløpsrørene har en restlevetid på 30 år +. Det er ikke opplyst om lekkasjer fra byggenes ledningsnett eller fra badene. Varmtvannsberederne fremstår i god stand, med relativt lang restlevetid. Normal levealder for en varmtvannsbereder er ca år. Det opplyses at en av berederne har lekkasje. Utbedring fra rørlegger er bestilt medio januar OPAK anbefaler at det foretas innvendig videokontroll av utvendige bunnledninger/uttrekksledninger i kommende 10 års periode (tiltak 1). 32 Varme Beskrivelse Bygningene har elektrisk oppvarming. Se kapittel Brannslukking Beskrivelse I leilighetene er det husbrannslange/pulverapparat. I tillegg er det brannslukkeutstyr (brannslangeskap) i fellesarealene. Disse har årlig ettersyn/serviceavtale. OPAK har ikke kontrollert slukkeutstyret i den enkelte seksjon/leilighet. Den enkelte beboer er selv ansvarlig for brannsikkerheten i egen seksjon. Slukkeutstyret tilfredsstiller dagens forskrift, som sier at hver boenhet skal minimum ha et håndslukkingsapparat eller husbrannslange, som når hele leiligheten. I byggenes fellesarealer er det brannslukkeutstyr bestående av brannslanger. OPAK gjør oppmerksom på at det kreves service og vedlikehold av slukkeutstyret minimum hvert 5 år. Dette er ivaretatt i borettslaget. Ingen tiltak vurdert nødvendig. Side 11 av 22

12 36 Luftbehandling Beskrivelse Boligblokkene/leilighetene har mekanisk avtrekksventilasjon. Det er mekanisk avtrekk fra kontrollventil på badet og fra kjøkkenet til vifte som er plassert nede i garasjen. Det er også mekanisk avtrekk fra bodarealer, med avkast i garasjen. Tilluften til leiligheten skjer via klaffventiler i ytterveggene. en på byggenes ventilasjonsanlegg vurderes som god, med lang restlevetid. Normal levealder for avtrekksvifter er 20 år +/- 5 år. Ingen tiltak nødvendig. 4 El-kraft 41 Basisinstallasjon for elkraft Beskrivelse Systemet for fremføring av elektrotekniske installasjoner er delvis basert på skjult røranlegg forlagt i vegger og tak, og delvis åpent forlagt med kabel. Røranlegget er hovedsakelig utført med plastrør med PR-kabel (kabel med PVCisolasjon). Stigeledningene er forlagt skjult i rør fra hovedtavlene i kjeller etasjen og opp til respektive underfordelinger i trappeoppgangen utenfor leilighetene. Anlegget fremstår generelt i tilfredsstillende stand og vurderes å ha lang restlevetid. Ingen synlige skader ble registrert på befaringen. Normal levealder for fremføringer er 40 år +/- 10 år. Ingen tiltak nødvendig. Beskrivelse jording Avløp- og vannrør er jordet med separat gul/grønn jordleder. Jordleder er åpent forlagt. jording Anlegget fremstår generelt i tilfredsstillende stand. Ingen synlige skader ble registrert på befaringen. Normal levealder på jording er 40 år +/- 10 år. jording Ingen tiltak nødvendig. 42 Høyspent forsyning Beskrivelse Hovedtavlene forsynes via PVC isolert kabel fra E-verkets trafostasjon utenfor bygningene. Kun E-verkets personell har tilgang. OPAK har ikke vurdert byggenes høyspent forsyning. Ingen tiltak nødvendig. 43 Lavspent forsyning Beskrivelse Stigeledninger: Fra hovedfordelingene i kjellerarealene er stigeledningene forlagt i rør frem til respektive underfordelinger til leiligheter i hver etasje. Stigeledningene er fra 2007 og er av typen PN med PVC-isolasjon og kobberledere. Hovedtavle: Det er to hovedtavler, fra 2007, med automatsikringer. Disse er plassert i underetasjen. Disse er utført etter datidens gjeldende normer og forskrifter. Hovedtavlene er utført som egne stålplateskap og spenningssystemet er 400 V TN. Side 12 av 22

13 Underfordelinger: Underfordelinger/sikringsskap for leilighetene er plassert utenfor leilighetene og er fra Underfordelingene er utført som innfelte stålplateskap og består av strømmåler og automatsikringer. Alle fordelingene er godt merket. Underfordelingene er utført etter datidens gjeldende el-forskrifter og krav til effektbehov. Stigeledninger: Det er ingen synlige tegn til skade på stigeledningene som indikerer behov for akutte tiltak. Stigeledningene fremstår å være i bra stand, og det er ikke meldt om problemer med anlegget. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har stigeledninger en teknisk levetid, ved normal bruk, på ca. 30 år +/- 10 år. Stigeledningene er utført på en slik måte at det kan forventes en levetid på ytterligere 20 år +. Hovedtavle: Hovedtavlene vurderes å være i god stand og er godt merket. De fremstår dog noe støvete, og må rengjøres av kompetent personell. Antatt teknisk levetid ved normal bruk ca. 30 år +/- 10 år. Hovedtavlene er utført på en slik måte at det kan forventes en levetid på ytterligere 20 år +. Underfordelinger: De underfordelingene for leiligheter som ble besiktet, fremstår i tilfredsstillende stand. Normal levetid på underfordelere er 30 år +/- 10 år. Underfordelerne er utført på en slik måte at det kan forventes en levetid på ytterligere 20 år +. Stigeledninger: Ingen tiltak nødvendig. Hovedtavle: Ingen tiltak nødvendig. Underfordelinger: Ingen tiltak nødvendig. 44 Lys Beskrivelse Lys i oppgangene og korridorene består av lysarmaturer, kompaktarmaturer og ledelysarmaturer. Kursopplegget er hovedsakelig utført med kabel trukket i plastrør og noe åpent forlagt. Belysningsanlegget i fellesarealene i bygningene vurderes å være i noe dårlig stand, da disse bruker mye energi og armaturenes deksler løsner. I bodarealene i kjelleretasjene (-1/0) er det lysarmaturer fra 2007, som fremstår i god stand og gir tilfredsstillende med lys. Noe lys styring er ødelagt. Normal levealder for belysningsutstyr er ca. 20 år +/- 5 år. Skifte all belysning i korridorene i etasjene og i trappeoppgangene til LEDbelysning (tiltak 1). Skifte lysstyringen i bodarealene (tiltak 2). 45 Elvarme Beskrivelse Leilighetene oppvarmes av elektriske panelovner. Trappeoppgangene og korridorer oppvarmes også av panelovner med termostat. Inngangspartiene oppvarmes av el-varmekabel i gulv. Etter OPAKs vurdering fremstår oppvarmingen av fellesarealer og leilighetene i god stand. Normal levealder for varmeovner er ca. 30 år +/- 10 år. Dvs. ovnene har lang restlevetid. Side 13 av 22

14 Ingen tiltak nødvendig. 49 Dokumentasjon Beskrivelse Iht. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften, fra 1 jan 1997) og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg omfattes sameiet/borettslag av forskriftene om å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el. forskriftene. Det er styrets ansvar å etterse og vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon/fdv-dokumentasjon på elektro ved OPAKs befaring. Borettslaget har ikke lovpålagt avtale med elektrofirma, som skal utføre internkontroll av det elektriske anlegget i byggenes fellesarealer. I leilighetene er beboerne selv ansvarlig for det elektriske anlegget. Styret har imidlertid plikt til å gjøre beboerne oppmerksom på det ansvar de har. System for internkontroll elektro, i byggenes fellesområder, må opprettes (lovpålagt) (tiltak 1). 5 Tele og automatisering 51 Basisinstallasjoner for tele og automatisering Beskrivelse Systemet for fremføring av teletekniske installasjoner er delvis basert på skjult røranlegg forlagt i vegger og tak. Røranlegget er hovedsakelig utført med plastrør. Anlegget fremstår generelt i tilfredsstillende stand. Ingen synlige skader ble registrert på befaringen. Normal levealder for fremføringer er 40 år +/- 10 år. Ingen tiltak nødvendig. 53 Telefoni og personsøking (porttelefoner) Beskrivelse Blokkene har porttelefonanlegg, fra byggeåret 2007, som består av anropsapparater ved inngangene og svarapparater i leilighetene. Det er i tillegg kortleseranlegg for åpning av hovedinngangsdørene. Ut i fra normal levetidsbetraktninger har porttelefonanlegg en levetid på ca. 20 +/- 5 år. Porttelefonanlegget har lang restlevetid. Ingen tiltak nødvendig. 54 Alarm- og signalsystemer Brannalarmanlegg: Beskrivelse Det er ikke installert felles brannalarmanlegg i byggene. I henhold til Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) er det fra 1. Juli 2010 krav at byggverk skal ha utstyr for tidlig oppdagelse av brann slik at nødvendig rømningstid reduseres. Som et brannsikkerhetstiltak anbefaler OPAK at det installeres heldekkende brannalarmanlegg i trappeoppgangene, korridorene, kjellerarealene og i leilighetene. Minimum en detektor i hver leilighet og en i trappeoppgang i hver etasje, samt kjellerarealene og i korridorene. Dette for å ivareta rask varsling og evakuering ved brann eller tilløp til brann (tiltak 1). Side 14 av 22

15 55 Lyd- og bildesystemer Beskrivelse Det er kabel-tv anlegg i byggene som ikke er nærmere vurdert. 56 Automatisering Beskrivelse Det er enkel automatikk til avtrekksviftene som ikke er nærmere vurdert. 6 Andre installasjoner 62 Person- og varetransport (heiser) Beskrivelse Det er 3 stk. heiser i blokkene, en for hver oppgang. Personheisene (OTIS) går over 10 etasjer og har kapasitet for 13 personer/1000 kg. Heisene er av type wireheis, med maskinrom/skap ved siden av heisen i toppetasjen. Heisenes tilstand vurderes som tilfredsstillende. Heisene er fra 2007 og har servicekontrakt og det er ikke opplyst om problemer. Normal levetid for en heisinstallasjon er ca. 40 år +/- 10 år. Ingen tiltak nødvendig. 7 Utendørs 73 Utendørs røranlegg Beskrivelse Det er overvannshåndtering med avrenning til sandfagskummer på gårdsplassen. en er vurdert som god. Ingen tiltak nødvendig. 74 Utendørs elkraft Beskrivelse Det er utelamper montert på fasadene ved inngangspartiene, samt enkelte lysmaster på gårdsplassen. en på den utvendige belysningen vurderes som god, med en restlevetid på 10 år +. Normal levealder for belysningsutstyr er ca. 20 år +/- 10 år. Ingen tiltak nødvendig. 77 Parker og hager Beskrivelse Eiendommen har noe grøntområder som er beplantet med busker og trær, samt sittegrupper. Det er ikke lekeplass på eiendommen. Det er kun registrert et lite lekeapparat. en på uteområdet vurderes som tilfredsstillende. Det anbefales at beskjæring av busker og trær utføres regelmessig. Kostnad er ikke medtatt da dette er en driftskostnad. Side 15 av 22

16 7 BRANNSIKRING Generelt I henhold til brann- og eksplosjonsvernloven med forskrifter, herunder internkontrollforskriften, stilles det krav til vedlikehold og oppgradering av bygningers tekniske sikkerhetsnivå samt til organisatoriske tiltak i bygningers driftsfase. Styrets ansvar for internkontroll Styret er ansvarlig for at brann- og elsikkerheten i bygningene er ivaretatt på en forskriftsmessig måte gjennom internkontrollsystem. Hensikten med internkontroll i boligvirksomheten er å ivareta sikkerheten til beboerne, slik at de til enhver tid er trygge i sine nærområder. Vi refererer i denne forbindelse til Forskrift om Brannforebyggende og Tilsyn (FOBTOT) som i 2 1 sier: Eksisterende bygninger for øvrig skal oppgraderes til sikkerhetsnivået for nye bygninger så langt dette kan gjennomføres innen en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Rømningssikkerhet må prioriteres høyt. Oppgraderingen kan skje ved bygningstekniske tiltak, ved andre risikoreduserende tiltak, eller en kombinasjons av slike. Forebyggende brannvern Forebyggende brannvern er en svært viktig del av internkontrollen i borettslag og sameier. De fleste branner utvikler seg veldig raskt. Fire ting er spesielt viktig i denne sammenheng: beboerne må varsles om at det brenner så tidlig som mulig egnede slukkemidler må finnes lett tilgjengelig, slik at beboerne kan forsøke å slukke brannen brannskillene må virke som forutsatt, slik at brannen ikke får anledning til å spre seg videre i bygningen beboerne må raskt og trygt kunne rømme den brennende bygningen Branninstruks Instrukser for hvordan beboerne skal opptre i tilfelle brann, bør henges opp på synlig sted i fellesområder. Hver beboer bør også få en slik branninstruks. På denne måten sikrer man rask reaksjon, dersom det skulle begynne å brenne. En branninstruks bør inneholde følgende: telefonnummer til brannvesenet korrekt adresse på eiendommen eller bygningen oppmøteplass for beboerne plassering av slukkeutstyr bruk av felles brannalarmanlegg viktigheten av ryddige rømningsveier orientering om rømningsveier og eventuelle alternativer Røykvarsler Det er krav om at hver boenhet skal ha montert minst én røykvarsler. Denne skal monteres slik at den høres tydelig på alle soverommene når dører er lukket. Det må ikke være mer enn én dør mellom røykvarsler og soverom/oppholdsrom for å være sikker på at varslersignalet høres tydelig. Det er eier, representert ved styret i borettslaget, som har ansvaret for at det blir montert røykvarsler og manuelt håndslukkeutstyr i hver boenhet. Eier kan komme i erstatningsansvar, hvis anskaffelse og montering ikke er fulgt opp. Side 16 av 22

17 Krav om slukkeutstyr i boenhetene Det er krav om at hver boenhet skal ha manuelt slukkeutstyr som kan benyttes i alle rom i boligen. Dette kan enten være en husbrannslange eller et håndslukkeapparat. Håndslukkeapparatet må minst tilfredsstille effektivitetsklasse A21. Hvis man husbrannslange, må man passe på at den er lang nok til å nå inn i alle rom i boligen. Slukkeutstyr i fellesarealer Borettslaget har slukkeutstyr i fellesarealer. Kontroll av slokkeutstyr Innenfor boenheten er det beboerens ansvar å sørge for vedlikehold og tilsyn med slokkeutstyret. Styret må minne beboerne på deres ansvar for at utstyret er til stede og at det er i orden. Styret bør med noen års mellomrom sørge for at kvalifisert fagpersonell kontrollerer håndslokkerne i boenhetene. Dermed sikrer man at slukkeutstyret er i tilfredsstillende stand. En slik kontroll kan gjerne omfatte røykvarslerne i boenhetene. Denne type kontroller anbefales gjennomført minst hvert 5. år. Brannskiller Brannskiller skal sørge for at et eventuelt branntilløp ikke sprer seg videre i bygningen i løpet av en fastsatt tid, som vanligvis er 30 eller 60 minutter. De vanligste årsakene til at brann og røyk sprer seg er at: gjennomføringer av kabler og rør ikke er tettet dører ikke er skikkelig lukket eller tettet det ikke er brukt godkjente materialer i vegger og dører spredning via ventilasjonskanaler i anlegg som ikke er i drift Styret har ansvaret for å kontrollere om disse brannskillene må utbedres. Beboerne har ansvar for å melde fra til styret dersom de oppdager feil eller mangler ved brannsikringen. Hva kan lagres i rømningsvei? Lovverket er tydelig. Rømningsveier (alle trapperom og ganger som fører til trapperom) skal være fri for brennbart materiale og gjenstander som kan være til hinder for rask og sikker rømning. Et trapperom/inngangsparti hvor det hensettes brennbart materiale og større gjenstander (barnevogner, bildekk, sykler osv.), går dermed på tvers av de krav som følger av lovverket. Brann i en barnevogn eller annet brennbart materiale nederst i en trappeoppgang vil gi giftig røyk i hele eller deler av trappegangen, og dermed sette rømningsveien ut av spill. Det er styrets ansvar å sørge for at rømningsveien er fri og at beboeres rømningssikkerhet ved et branntilfelle er ivaretatt. Anbefalte branntekniske tiltak ved utbedring av bygninger Bygningsdel Rømningsveier generelt Vegger og kledninger i trapperom Anbefalt utbedring/tiltak Prinsipielt skal hver branncelle ha adgang til to trapper. Bare én av trappene bør gå til kjeller, med mindre spesielle krav til brannsikring oppfylles. Én av trappene kan erstattes av rømningsvindu eller balkong/terrasse dersom det installeres automatisk brannalarm- eller sprinkleranlegg. Med bare én trapp, og avstand fra planert terreng til underkant vindu eller overkant balkongrekkverk over 12 m, må det installeres sprinkleranlegg. Trapperomsvegg: Tilnærmet EI 60 (B 60) Kledning på vegger, tak og under trapp: K1-A/ In1, som kan erstattes med brannhemmende maling under trapp og på mindre brystningshøyder av trepanel. Side 17 av 22

18 Trappeløp Tilnærmet R 30. Gamle ståltrapper kan beholdes uendret forutsatt at de er i god stand. Skillekonstruksjoner mellom kjeller og trapperom EI 60 (B 60). Bærende stålbjelker under repos må beskyttes der reposet er en del av skillekonstruksjonen. Dører Dører fra leil. til trapperom: EI 30C (B 30 S) Dør fra leil. til korridor: EI 30C (B 30 S) Dør fra kjeller til trapperom: EI 60C (B 60 S) Dør fra loft til trapperom: EI 30C (B 30 S) Etasjeskillere Tilnærmet EI 60 (B 60) Kledning K2/In2 Tilslutning mellom etasjeskiller og yttervegg. Skillevegg mot naboleilighet Tilnærmet EI 60 (B 60) Nye kledninger: K2/In2 Andre innvendige vegger Nye bærende vegger: EI 60 (B 60) Nye kledninger: K2/In2 Innredning av loft til bolig Motstående vinduer i innerhjørne Ny leilighet på loft må utføres som egen branncelle EI 60 (B 60) med dører EI 30C (B 30 S) til trapperom. Takoppbygg som arker, takopplett o.l. må ha minst 2 m avstand fra brannvegg. Hvis avstanden til brannvegg er mellom 2 og 4 m må eksponert (side-) vegg i takoppbygget ha brannmotstand minst EI 60 (B 60). Arker i forskjellige brannceller må være atskilt med EI 60 (B 60) hvis avstanden mellom dem er mindre enn 8,0 m. Vinduene på den ene siden må være minst E 30 (F 30) i fast ramme (med "vaktmesternøkkel") hvis avstand mellom motstående vinduer i ulike brannceller ved innerhjørne er mindre enn 5 m. Brannvarsling Manuelt slokkeutstyr Røykvarsler i alle leiligheter. Flerplans leiligheter må ha seriekoblede, nettdrevne røykvarslere. Husbrannslange eller håndslokkeapparat i hver leilighet, i kjeller og på loft. OPAKs vurdering (bygg/vvs/elektro) OPAK har ikke foretatt en brannteknisk tilstandsvurdering av byggene. OPAK har kun registrert forhold som ble oppdaget ved vår befaring av øvrige fag ved eiendommen. Av brann- og personsikkerhetshensyn anbefaler OPAK borettslaget å foreta en brannteknisk gjennomgang av hele eiendommen for å få en oversikt over byggenes branntekniske svakheter. OPAK anbefaler at det installeres heldekkende brannalarmanlegg. OPAK refererer til Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) der det fra 1. Juli 2010 stilles krav at byggverk skal ha utstyr for tidlig oppdagelse av brann slik at nødvendig rømningstid reduseres. Side 18 av 22

19 8 SIKKERHET OPAK har ikke avdekket vesentlige feil/mangler hva angår sikkerheten ved byggene, men vi vil imidlertid bemerke følgende: Elektro Borettslaget har ikke lovpålagt avtale om Internkontroll elektro. Dette må opprettes omgående. Internkontrollforskriften skal blant annet sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget i fellesarealer slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. 9 MILJØ Inneklima termiske forhold OPAK har ikke foretatt noen særskilt vurdering av inneklimaet i byggene. Det er viktig at det stilles krav til inneklima ift. forurensninger i inneluften. Faktorer som kan forurense inneluften er: avgasser fra materialer, mat og matsøl, damp, radon, støv, kroppslukt, møbler, tekstiler og tobakksrøyk. I dette tilfelle er det ikke opplyst om spesielle problemer med inneklimaet i leilighetene. Vi gjør allikevel oppmerksom på at det er viktig for inneklimaet med god lufttilførsel. Dette sikres best ved at ventiler står åpne til en hver tid. Avfallshåndtering Søppel fra beboere kastes i søppelcontainere som er plassert i egen bod, på eiendommen. Som et moderniseringstiltak anbefaler vi borettslaget å bygge lukkede søppelrom. Elektrisk og elektronisk avfall (EE-avfall), helse- og miljøfarlig avfall, møbler, tekstiler, trevirke og bildekk skal alltid leveres til godkjent avfallsmottak. Energiforbruk OPAK har ikke foretatt en vurdering av de enkelte leilighetenes energiforbruk. Luft og støy Eiendommen har sentral beliggenhet i Oslo. Det er ikke gjort spesielle lydisolerende tiltak ved eiendommen. Grunnforhold Det er ikke opplyst om, eller mistanke om, forurensing i grunnen. Boligblokkene har elektrisk varme og det er ingen nedgravde oljetanker på eiendommen. 10 FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET Det er ikke gjort undersøkelser om pålegg eller krav hos offentlige myndigheter. Det er ikke opplyst om kjente offentlige pålegg som ikke er etterkommet. Det foreligger god FDV-dokumentasjon for byggene. Denne dokumentasjonen er plassert i fellesrom i kjelleren. Side 19 av 22

20 11 DOKUMENTASJON Primært mangler Internkontrollhåndbok iht. internkontrollforskriften av samt FDV dokumentasjon. Med FDV dokumentasjon menes et sporbart system hvor bygningens vedlikehold kan følges, som bl.a. opplysninger om materialbruk, farger etc. samt når neste vedlikehold bør planlegges. Også skriftlige prosedyrer for driften, vaktmestertjenester etc. bør komme på plass. Vi henviser i denne sammenheng til: Lov om brannfarlige varer samt væsker og gasser under trykk. Lov om eksplosive varer. Lov om brannvern. Lov om vern mot forurensinger og om avfall. Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Baglerbyen borettslag har ikke etablert kontroll- og vedlikeholdsinstrukser i henhold til "Veiledning til forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn". Virksomheten/bruker skal påse at bygningstekniske brannverntiltak og øvrige sikringstiltak ikke forringes. Dette gjelder bl.a. brannalarm, røykventilasjon, slokkeutstyr, rømningsveier, dører i rømningsveier, ledesystemer og organisatoriske tiltak. Det er heller ikke etablert Internkontroll elektro. I henhold til Internkontrollforskriften og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg skal borettslag/sameier sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. Vi anbefaler at det opprettes et eget system med rutinekontroller og loggføring, samt at det opprettes en servicekontrakt med en elektroentreprenør. Det er borettslagets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvaret for sin egen leilighet. Det er eier og bruker av elektriske anlegg som er ansvarlig for at anlegget til en hver tid tilfredsstiller de lovpålagte sikkerhetskrav. Eier og bruker er også ansvarlig for at kvalifisert personell brukes til vedlikehold og/eller utbedring av anlegget. Styret skal gjennom systematisk informasjonsarbeid e.l. gjøre eier eller bruker av leilighet oppmerksom på den enkeltes ansvar etter lov/forskrift. 12 SOSIALE OG FUNKSJONELLE FORHOLD Beliggenhet Eiendommen ligger i Gamlebyen i Oslo kommune, som er et attraktivt og populært boligområde. Eiendommen ligger sentralt i forhold til skoler, barnehager, kjøpesenter, servicebedrifter og sentrum. Det er gangavstand til offentlig kommunikasjon (buss og trikk). Beboerundersøkelse Det er utført en enkel beboerundersøkelse i forbindelse med tilstandsvurderingen. Av i alt 210 boenheter er det kun mottatt 20 besvarelser. Av disse fremgår det at det mest positive er følgende: Uteområdet og grøntarealene Rolige omgivelser Trivelige beboere Side 20 av 22

21 Eiendommen er bra vedlikeholdt og styret er opptatt av sikkerhet og ny teknologi Kort vei til butikker og kollektivtransport Sentral beliggenhet Av dårlige/negative forhold er det i hovedsak følgende forhold som er beskrevet: Dårlige inngangsdører For mange utleieleiligheter Det mangler restauranter, caféer og barer i nærområdet Manglende gjesteparkering Tyveri og forsøpling i fellesarealer Dårlig søppelhåndtering Av forslag til endringer er bl.a. følgende forhold beskrevet: Bedre søppelhåndteringen Vedlikehold av uteområdet (lekeplass, sittegrupper ol.) Bedre dugnadsånd Låsbar sykkelbod Innføre IN-ordning Sikring mot tyveri i fellesarealer Fasadevask Alderssammensetningen for de som har svart på beboerundersøkelsen varierer fra 24 til 51 år. Snittet ligger på ca. 34 år, barn ikke medregnet. Beboelsestiden varierer fra 0,5 år til 7 år, med et gjennomsnitt på ca. 4,5 år. Det er en positiv interesse blant beboerne for å delta i dugnadsarbeider i forbindelse med uteområder og fellesarealer. 13 ØKONOMISK SITUASJON Borettslaget Baglerbyen består av 210 boenheter. OPAK har fått overlevert årsregnskapet for 2012, samt budsjettene for OPAK har ikke foretatt noen vurdering av borettslagets finansieringsmuligheter når det gjelder utførelsen av de foreslåtte tiltakene, som beløper seg til ca. kr ,- inkl. mva. over de neste 10 år. Borettslaget har noen midler tilgjengelig for vedlikeholdsoppgaver. Det er imidlertid behov for større midler til dekning av vedlikeholdskostnader i en 10 års periode. Låneopptak, kombinert med økede fellesutgifter, er den mest nærliggende løsningen. 14 UNIVERSELL UTFORMING Universell utforming legger vekt på at de fysiske omgivelsene skal utformes for alle. I Norge defineres dette som: "Universell utforming er utforming og sammensetning av ulike produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpassing og en spesiell utforming". Plan og bygningsloven stiller de samme krav til tilgjengelighet ved ombygginger som ved nybygging. Det er mulig, med relativt enkle midler, og drastisk bedre brukervennligheten i eksisterende bygg, for orienterings- og bevegelseshemmede. Side 21 av 22

22 Følgende forhold er registrert: Stigninger/nivåforskjeller Eiendommen ligger generelt tilfredsstillende til i terrenget for god atkomst til byggene. Det er trinnfri ankomst til oppgangene og direkte inn til heis. Det er heis i alle tre oppgangene. Kontrast Fargesettingen på bygningsdelene er ikke tilfredsstillende tilrettelagt for universell utforming. Det er dog kontrast mellom vegg og inngangsdører til blokkene, som kan bidra til at dørene blir noe enklere å lokalisere for f. eks. synshemmede. Trappeløpene er ikke merket mht. øverst og nederste trinn, men oppgangene fremstår lyse og med god belysning. Bredde, høyde, avstand Inngangsdørene til oppgangene tilfredsstiller bredden for rullestolbrukere. Bygningene har heis i hvert trapperom. Overflater Uteområdene består hovedsakelig av stikkveier/områder som er belagt med asfalt. Inngangspartiene, trappetrinnene og reposer er belagt med banebelegg. Overflatene vurderes som relativt bra med hensyn til sklisikring, jevnhet og rengjøringsvennlighet. Nå- og rekkehøyder Porttelefonanleggene er plassert i henhold til kravene som er angitt av REN (0,9-1,1 m). Lysforhold Det er tilfredsstillende med utebelysning over inngangspartiene. Når det gjelder innvendig belysning i inngangspartiene og i trappeoppgangene, så vurderes belysningen som god. Det er viktig med god belysning ut- og innvendig for å skape trygghet og forebygge ulykker. Det er gode og tydelige husnummer henvisning ved inngangene, samt orienterende tegning av området. Etter OPAKs vurdering er eiendommen i Alnagata relativt godt egnet for orienterings- og bevegelseshemmede. 15 ANBEFALTE TILLEGGSUNDERSØKELSER Basert på de registreringer som er gjort, under de ulike fag, anbefaler OPAK følgende tilleggsundersøkelser gjennomført: VVS Videokontroll av avløpsledninger i grunnen. Elektro Termografering av alle underfordelinger og hovedtavle mhp. å avdekke potensielle tilløp til varmgang, som kan føre til brann. Side 22 av 22

23 Prosjekt Oslo OPAK-MANUAL / SPES.RODG A BORETTSLAGET BAGLERBYEN TILTAK OG PRIORITERING Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Vedlike Vedlike Moderni- Akutt hold hold sering 0-1 år 1-5 år 5-10 år ved behov 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter 1 Det anbefales at drensledningene spyles og at drenskummene kontrolleres i løpet av kommende 10 års periode Bæresystem 1 Ingen tiltak. 23 Yttervegger 1 Medtar budsjettsum for maling/beising av byggenes kledning, inkl. stillas og/eller lift OPAK anbefaler at dekkbordene rundt vinduene beises/males samtidig som fasadene (kledningen). Kostnaden er medtatt under tiltak Innervegger 1 Medtar budsjettsum for vedlikehold (maling) av veggoverflater i byggenes fellesarealer (trappeoppganger, inngangspartier og korridorer) i perioden OPAK medtar budsjettkostnad for maling av slitte og oppskrapte innerdører, inkl. karmer og gerikter, i kjellerarealene og oppganger/korridorer. Gjelder ikke entrédørene til leilighetene Dekker 1 Ingen tiltak vurderes nødvendig i kommende 10 års periode. Banebelegget (linoleum) bør vedlikeholdes (bones/renses) regelmessig, men dette vurderes som en driftskostnad. 26 Yttertak 1 OPAK anbefaler at det utføres regelmessig kontroll av tak, piper, nedløp/sluk og beslag. Dette er en driftskostnad og kostnader er ikke medtatt. 28 Trapper, balkonger m.m. 1 På generelt grunnlag anbefaler vi at all umalt betong utvendig beskyttes (f. eks. impregnering). Dette for å beskytte betongen mot fremtidige skader, pga. karbonatisering og mulige frostskader. Denne kostnaden kan bli betydelig. Medtar 1 mill. på modernisering Side 1 av 6