ØVRE TÅSEN BOLIGSAMEIE RAPPORT TILSTANDSKONTROLL TRINN 1

Transkript

1 OPAK MANUAL / NÆRING Mal 09E02 Ver. D A ØVRE TÅSEN BOLIGSAMEIE RAPPORT TILSTANDSKONTROLL TRINN 1 HH/februar OSLO - HOVEDKONTOR: STAVANGER: TRONDHEIM: OPAK AS HOVFARET 13 OPAK AS Tlf OPAK AS Tlf POSTBOKS 128 SKØYEN Tlf Maskinveien 6 Pb. 113, 4065 STAVANGER Klæbuveien 196 B 7037 TRONDHEIM 0212 OSLO Faks BERGEN: SKI: E-post: firmapost@opak.no OPAK AS Tlf OPAK AS Tlf ORG. NR. NO Pb Solh.viken 2363 BERGEN Idrettsveien SKI

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 OPPDRAGSOPPLYSNINGER INNLEDNING SAMMENDRAG RAPPORTERING KOSTNADER BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK BYGNING VVS EL-KRAFT TELE OG AUTOMATISERING ANDRE INSTALLASJONER UTENDØRS BRANNSIKRING SIKKERHET MILJØ INNEKLIMA TERMISKE FORHOLD...15 AVFALLSHÅNDTERING...15 ENERGIFORBRUK...15 LUFT OG STØY...16 GRUNNFORHOLD FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET DOKUMENTASJON SOSIALE OG FUNKSJONELLE FORHOLD ØKONOMISK SITUASJON UNIVERSELL UTFORMING ANBEFALTE TILLEGGSUNDERSØKELSER Vedlegg: Fotoserie og prioritering med kostnadsoverslag Side 2 av 19

3 1 OPPDRAGSOPPLYSNINGER Oppdrag nr. A Befaringsdato Oppdragsnavn ØVRE TÅSEN BOLIGSAMEIE Rapportdato Oppdragsleder Heidi Hybbestad Underskrift KS-ansvarlig John Morten Kvam Underskrift Oppdragsgiver/ Representert v/ Adresse DELTATT DISTRI- BUERT TIL Oppdragsgiver: Øvre Tåsen Boligsameie Omviser på befaring: Kyrre Falch-Hennum P.A. Munchs vei 4, 0870 Oslo x x Kyrre Falch-Hennum Rådgiver : OPAK AS Heidi Hybbestad Postboks 128 Skøyen, 0212 Oslo tlf.: x x 2 INNLEDNING OPAK har foretatt en tilstandskontroll av eiendommen tilhørende Øvre Tåsen Boligsameie med gnr. 53 og bnr. 72, beliggende på Tåsen i Oslo kommune. Kontrollen utføres i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker en oversikt over teknisk tilstand på bygningene, de tekniske anleggene, og en vedlikeholdsplan som kan benyttes til budsjettering og planlegging av vedlikeholdsarbeider de neste 10 årene. Øvre Tåsen Boligsameie består av 12 firemannsboliger, med adressene P. A. Munchs vei 1-8, Tåsenveien og Løvåsveien 1-5. Det er til sammen 48 eierseksjoner i boligsameiet. Bygningene er oppført i 1924 og har i de senere år gjennomgått diverse oppgraderingsarbeider. I forbindelse med at flere av beboerne har bygget ut kjeller/loft i egen seksjon, har dette ført til at kledning og vinduer er skiftet hos den enkelte beboer. Det opplyses også om at det er utført felles vedlikehold og utskiftninger. Taktekkingen er i følge opplysninger skiftet ut på 1980-tallet og fremstår i god stand. Det er også utført felles utskifting av dreneringen rundt bygningene på starten av 2000-tallet. OPAK har befart 1 stk. leilighet for å få et generelt inntrykk av de tekniske installasjoner og bygningsmessige forhold. Fasadene og taket er besiktiget fra bakkenivå. 3 SAMMENDRAG Samlet er kostnadene forbundet med aktuelle tiltak de neste 10 årene vurdert til ca. kr ,- inkl. mva. Av dette utgjør kr ,- akutte tiltak. Resten fordeler seg på vedlikehold og fornyelse i årene fremover. Side 3 av 19

4 Bygningsmessig Vårt hovedinntrykk er at det bygningsmessige ved eiendommen fremstår i generelt tilfredsstillende teknisk stand. I forbindelse med at flere av beboerne har bygget ut kjeller/loft i egen seksjon, har dette ført til at kledning og vinduer er skiftet hos den enkelte beboer. Fasadene fremstår i god stand, men det er registrert noe malingsavskalling på enkelte vegger. Det anbefales at vinduer og dører males med jevne intervaller. Utvendige trapper har behov for oppgraderinger. Takene ble tekket om på 1980-tallet og fremstår i god stand, med lang restlevetid. Trappeoppgangene, som er eneste innvendige fellesareal på eiendommen fremstår også i generelt god vedlikeholdt stand og har kun behov for periodisk vedlikehold. VVS en på rør og sluk i våtrommene i de forskjellige leilighetene er ikke kontrollert. Boligsameiet har ikke gjennomført noen organisert våtromsrehabilitering. De enkelte våtrommene er i større eller mindre grad pusset opp av hver enkelt seksjonseier. OPAK anbefaler en Trinn II rapport med tanke på en full rehabilitering av vann- og avløpsrørene. Det er opplyst om flere lekkasjer i røranlegget i byggene. Vi har erfaring med at utskifting av røropplegg og sluk i baderomsgulv medfører så store inngrep i bygningen at rehabilitering av baderommene blir en naturlig konsekvens. Som oftest blir en full rehabilitering nødvendig for å oppnå tilfredsstillende løsninger med hensyn til vanntette gulv og vegger iht. "Byggebransjens Våtromsnorm" (BVN). Elektro Iht. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften, fra 1 jan 1997) og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg omfattes sameiet/borettslag av forskriftene om å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el. forskriftene. Boligsameiet har ikke et slikt system og vi anbefaler at det opprettes et eget system med rutinekontroller og loggføring, samt at det opprettes en servicekontrakt med en elektroentreprenør. Det er boligsameiets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvar for sin egen bolig. Styret har imidlertid plikt til å gjøre beboerne oppmerksom på det ansvar de har. Brannsikkerhet OPAK har ikke foretatt en fullstendig brannteknisk kontroll av bygningene. Brannsikkerheten i bygningene vurderes som generelt tilfredstillende. Hver enkelt seksjonseier har røykvarsler og slokkeutstyr (husbrannslange eller håndslokkerapparat). OPAK gjør oppmerksom på at den enkelte seksjonseier er ansvarlig for brannsikkerheten i egen boenhet. Styret bør sende årlige påminnelser til beboerne om deres ansvar i forbindelse med å ivareta brannsikkerheten i egen seksjon og minne om å skifte batterier i røykvarslere og etterse slokkeutstyr. Side 4 av 19

5 4 RAPPORTERING OPAK har fått i oppdrag av Øvre Tåsen Boligsameie å utarbeide en tilstandsrapport for eiendommen i henhold til Husbankens trinn 1 norm. Vurderingen omfatter bygningsmessige og tekniske anlegg tilknyttet bygningen. Leilighetene omfattes ikke av rapporten. OPAK har basert sin vurdering på egen befaring og opplysninger gitt av representant fra styret under befaringen. OPAK har ikke foretatt riving eller åpning av konstruksjoner. Det tas derfor forbehold om mulige skjulte feil og mangler. Skjulte installasjoner er generelt ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet, verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dvs. at tekniske anlegg som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. Aktuelle tiltak som er funnet for de enkelte fag, og ved dokumentasjonen, er angitt i vedlagte registreringsskjemaer. I den grad det lar seg gjøre er forslag til tiltak sett ca 10 år frem i tid. Disse er etter beste skjønn delt inn etter følgende prioritering: I II III Akutt Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare, eller skader eller mangler som kan føre til større økonomiske konsekvenser. Vedlikehold Vedlikehold som foretas for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. Modernisering Moderniseringsarbeider som kan være aktuelle å gjennomføre for å tilfredsstille manglende funksjoner eller formelle krav, eller der det er funnet store avvik i forhold til dagens byggenorm/offentlige forskrifter. Side 5 av 19

6 5 KOSTNADER Samlet er kostnadene ved de foreslåtte tiltak anslått til ca kr ,- inkl. mva. Kostnadene er å betrakte som budsjettsummer. Omfanget av tiltak er anslått i hvert enkelt tilfelle, og baserer seg på grove mengdeoverslag. Se for øvrig skjemaer for tiltak og prioritering. Kostnadene fordeler seg slik: Akutt Vedlikehold Modernisering Totalt Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utomhus Brann SUM SUM avrundet Kostnadene er basert på følgende forutsetninger: Erfaringstall fra liknende arbeider. Dagens pris- og lønnsnivå. Finanskostnader er ikke inkludert. Prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er inkludert. Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, og kostnadene er inkl. mva. Kostnadene kan grafisk fremstilles slik: Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utendørs Brann Akutt Vedlikehold Modernisering Side 6 av 19

7 6 BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter Beskrivelse Kortfattet beskrivelse, tilstand og anbefalte tiltak. Det er ikke gjort undersøkelser vedrørende grunnforholdene, men byggene antas å være fundamentert til fast grunn. Byggene har betonggrunnmur og betonggulv på grunn i kjeller. Bygningene har drenering fra ca Det er ikke registrert tegn som tyder på svikt i bygningenes grunn eller fundamenter. Det ble på starten av 2000-tallet foretatt en utskifting av dreneringen rundt alle husene på eiendommen. Dreneringen fremstår i god stand og har lang restlevetid. Ingen tiltak. 22 Bæresystemer Beskrivelse Bygningene har bæresystemer og etasjeskillere av tre. Det er ikke registrert tegn til svikt i bygningenes bæresystem. Ingen tiltak. 23 Yttervegger Beskrivelse Bygningene har yttervegger som er kledt med stående trepanel. Enkelte seksjonseiere har skiftet panel og vinduer den senere tid i forbindelse med utbygging. Bygningene har en kombinasjon av gamle og nye trevinduer. Ytterdørene er malte, originale tredører og balkongdørene er også av tre. Det er enkelte utvendige boder som står fritt på eiendommen. en på fasadene varierer, men fremstår i all hovedsak som god. Flere av seksjonseierne har skiftet kledning, vinduer og dører og disse er i god stand, med lang restlevetid. Det er registrert enkelte malingsslitte vegger, vinduer og dører, samt råteskader på vannbrett i bunn av kledningen. Ytterdørene er originale trefyllingsdører som fremstår i generelt god stand. Bytte eldre vinduer og balkongdører (tiltak 1). Maling av kledning og vinduer i løpet av kommende 5 års periode (tiltak 2). Bytte kledning og vannbrett i bunn av kledningen som har råte (tiltak 3). Vedlikehold av ytterdører (tiltak 4). 24 Innervegger Beskrivelse Bærende og ikke bærende skillevegger i tre. Kjeller etasjen har yttervegger i betong. Det er 2 stk. inngangspartier med trapperom i hver bygning. Trepanel på vegger i trapperom. Trapperommene er de eneste som er felles på eiendommen, selv om kostnadene for vedlikeholdsarbeider/oppussing av disse i praksis blir delt mellom de to boenhetene pr. oppgang. Innvendige vegger i boenhetene er av varierende utførelse og vedlikeholdt stand og er seksjonseiers eget ansvar. en på veggene i trapperommene vurderes å være i tilfredsstillende vedlikeholdt stand. Det er kun behov for periodisk vedlikehold i perioden. Generelt vedlikehold av vegger i trapperom (tiltak 1). Side 7 av 19

8 25 Gulv og himlinger Beskrivelse Innvendige gulv i boenhetene er en kombinasjon av tregulv (parkett), tepper og fliser. Malte trepanelhimlinger i trapperommene. Innvendige gulv og himlinger i boenhetene er i varierende utførelse og vedlikeholdt stand og er seksjonseiers eget ansvar. en på himlingene og gulvene i trapperommene vurderes å være i tilfredsstillende vedlikeholdt stand. Det er kun behov for periodisk vedlikehold i perioden. Generelt vedlikehold av gulv/himlinger i trapperom (tiltak 1). 26 Yttertak Beskrivelse Yttertakene på 4 mannsboligene består av tretak med saltaksform, tekket med takstein. Det er ingen kjente lekkasjer fra takene. Yttertakene er ikke befart, bare besiktiget fra bakkeplan. Taktekkingen er fra 1980-tallet og fremstår i god stand. Tekkingen har lang restlevetid, ca. 40 år +/-. Ingen tiltak. 28 Trapper og balkonger Beskrivelse Hvert bygg har to trapperom med trappevanger og trinn (180 svingtrapp) i treutførelse. Det er belegg i trappetrinnene av nyere dato. Rekkverk med vertikale spiler i tre. Balkonger/terrasser er av varierende utførelse og vedlikeholdt stand og er seksjonseiers eget ansvar. Det er utvendige trapper ifm. inngangspartiene, i all hovedsak utført i betong og belagt med skifer. Det også enkelte tretrapper, da særlig ifm terrasser/uteplasser. Trapper og rekkverk vurderes å være i god stand. Det er kun behov for periodisk vedlikehold av overflatene. OPAK har ikke vurdert tilstanden på utvendige balkonger/terrasser/plattinger, da dette er seksjonseiers eget ansvar. en på trappene ifm. inngangspartiene er generelt dårlig. OPAK anbefaler at det utføres en felles rehabilitering av inngangstrappene i hver 4 mannsbolig. Oppgradering av inngangstrapper (tiltak 1). 3 VVS 31 Sanitær Beskrivelse Bygningene har ordinære sanitæranlegg med sanitærutstyr installert på bad/wc og kjøkken. Det er normale installasjoner med trykkvannsledninger av stive kobberledninger og avløp i støpejernsutførelse. Beboerne har foretatt, i større eller mindre grad, utskifting av røranlegget ifm. moderniseringer av bad/wc og kjøkken. Det er benyttet plastrør. Varmtvannforsyningen skjer fra egne beredere som er plassert i hver enkel boenhet. Det ble opplyst at det har vært lekkasjer gjennom tak fra overliggende bad. Siden hver boenhet har foretatt individuell oppussig/rehabilitering av bad/wc/kjøkken, er trolig kun deler av rørsystemet skiftet. Det er ikke foretatt en organisert/felles utskifting av vertikale rørføringer, dvs. at originale rørføringer er fra byggeåret Normal levetid er ca. 50 år +/-. Side 8 av 19

9 OPAK anbefaler at det utføres en undersøkelse blant seksjonseierne om oppussing av bad/wc er utført med "våtromssertifikat". Dette vil kunne gi et verdifull tilskudd til tilstandsvurderingen. Kan seksjonseier fremlegge "våtromssertifikat", vil sannsynligheten for at det er etablert tette og holdbare membranløsninger være meget stor. Kan ikke "våtromssertifikat" fremlegges vil situasjonen være usikker, og dersom lekkasjevann kommer inn i vegger og gulv/tak vil råteskader kunne utvikle seg over tid og kan ende opp med å bli meget kostbare å utbedre. OPAK har ikke vurdert varmtvannberedere, da dette er seksjonseiers eget ansvar. Normal levealder for en bereder er ca. 25 år +/-. OPAK anbefaler at det utføres en fase II undersøkelse blant seksjonseierne for blant annet å kartlegge om oppussing av bad/wc er utført iht. våtromsnormen (tiltak 1). 33 Brannslukking Beskrivelse Den enkelte beboer er selv ansvarlig for brannsikkerheten i egen seksjon. I henhold til dagens forskrifter skal hver boenhet minimum inneholde et brannslukkingsapparat eller husbrannslange som når hele leiligheten. OPAK har ikke kontrollert slukkeutstyret i den enkelte seksjon. Ingen tiltak. 36 Luftbehandling Beskrivelse Naturlig oppdriftsventilasjon. Stedvis er det installert mekaniske avtrekksvifter på bad og kjøkken. en vurderes som tilfredstillende og ingen spesielle forhold ble registrert. Ingen tiltak. 4 El-kraft 41 Generelle anlegg Beskrivelse føringsveier OPAK har kun vurdert generelle anlegg i trapperommene. System for fremføring av de elektrotekniske anleggene er delvis basert på skjult forlegning og delvis åpen forlegning. Anlegget er av eldre dato men, i tilfredsstillende stand. Det er ingen ytre synlige tegn som skulle indikere at det er noen feil/mangler som må utbedres. Ingen tiltak. 42 Høyspenning Beskrivelse Hovedtavlene forsynes med kabel fra E-verkets trafo stasjon utenfor eiendommen. Kun E-verkets personell har tilgang. OPAK har ikke vurdert anlegget. Ingen tiltak. Side 9 av 19

10 43 Fordeling Beskrivelse Underfordeling/Sikringsskap: Underfordeling/sikringsskap for leiligheter er plassert i trappegangene og de er utført som veggmonterte stålplateskap. Mange av fordelingene er oppgradert med automatsikringer og jordfeilbryter. Hovedfordeling: Det er en hovedfordeling plassert i veggmontert stålplateskap i hvert trapperom med to stigere frem til 2 stk. sikringsskap/underfordeling. Underfordeling/Sikringsskap: Underfordelingene for leiligheter fremstår jevnt over å være i tilfredsstillende stand. Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år +/- 10 år. Hovedfordeling: Hovedfordelingen antas å være fra 1980-tallet og vurderes å være i tilfredsstillende stand. Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år +/- 10 år. Ingen tiltak. 44 Lys Beskrivelse Belysningsanlegget i trapperommene består i all hovedsak av glødelamper. Kursopplegget er hovedsakelig utført med kabel forlagt åpent på vegg og i tak. Belysningsanlegget vurderes å være i tilfredsstillende stand, men gir noe dårlig lys i trappeoppgangen. OPAK anbefaler å skifte til kompaktlysrørarmaturer da disse bruker mindre strøm og har lang levetid på lysskildende. Skifte belysningsanlegg i trapper (tiltak 1). 45 Elvarme Beskrivelse Oppvarmingen av leilighetene skjer ved hjelp av elektriske panelovner, hovedsakelig plassert under vinduer. Panelovnene styres individuelt via termostat og av/på bryter. OPAK har ikke vurdert leilighetenes panelovner, da det er beboers eget ansvar. Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år +/- 10 år. Ingen tiltak. 46 Dokumentasjon Beskrivelse Ingen dokumentasjon/fdv-dokumentasjon på elektro er fremlagt ved OPAKs befaring. Iht. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften, fra 1 jan 1997) og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg omfattes sameiet/borettslag av forskriftene om å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el. forskriftene. Det er boligsameiets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvar for sin egen bolig. Styret har imidlertid plikt til å gjøre beboerne oppmerksom på det ansvar de har. Side 10 av 19

11 System for internkontroll må opprettes (tiltak 1). 5 Tele og automatisering 53 Data/telefon Beskrivelse Dette er den enkelte seksjonseiers ansvar sammen med nettleverandør. Ikke nærmere vurdert. Ingen tiltak. 54 Alarm og signal Brannalarmanlegg: Beskrivelse Det er ikke installert brannalarmanlegg i bygningene. Som et brannsikkerhetstiltak vil OPAK anbefale at det installeres brannalarmanlegg i hver enkelt boligseksjon og i trapperommene. Minimum en detektor i hver seksjon. Dette for å ivareta rask varsling og evakuering når alarmen utløses. 6 Andre installasjoner 66 Piper Beskrivelse Det er 4 stk. piper pr. bygning. Det er 2 stk. ildsteder i den enkelte boseksjon. Det er sotluker i kjeller og feieluker på loft. Utvendige pipeløpe er besiktiget fra bakkenivå og vurderes å være i tilfredstillende stand. Beslag antas skiftet ifm. omleggingen av tekkingen på 1980-tallet. Det er ikke meldt om problemer med pipene og det foreligger ingen kjente pålegg fra Brann- og Feiervesenet i kommunen. Ingen tiltak. 7 Utendørs 72 Konstruksjoner Beskrivelse Det er gjerder med smijernsporter til hver 4 mannsbolig. en vurderes som tilfredsstillende. Det er kun behov for periodisk vedlikehold av gjerder og porter. Vedlikehold av gjerder og porter (tiltak 1). 73 Utendørs VVS Beskrivelse Utendørs VVS anlegg består av bunnledninger frem til kommunalt nett. en er ikke vurdert og alder er ikke kjent. OPAK anbefaler at det foretas videoinspeksjon, slik at tilstanden på rørene kan vurderes. Side 11 av 19

12 Videoinspeksjon av bunnledninger (tiltak 1). 74 Utendørs EL Beskrivelse Utvendige lyskilder med glødelampearmaturer, av eldre årgang, over inngangsdører. en på lyskildene vurderes som tilfredsstillende. OPAK anbefaler å skifte til kompaktlysrørarmaturer da disse bruker mindre strøm og har lang levetid på lysskildende. Det bør også suppleres med nye lyspunkter pga. noe dårlig utebelysning rundt bygningene.. Etablering av fotocelle for styring av utelyset og supplering av belysningspunkter (tiltak 1). 76 Veier. Plasser Beskrivelse Det er stikkveier fra asfaltert gate inn til 4 mannsboligene. Stikkveiene er i varierende utførelse og tilstand. Det er både singel, asfalt og belegningstein i oppkjørsel og ved inngangspartiene. Det er parkering i gate. en vurderes som generelt tilfredsstillende. Ingen tiltak. 77 Park. Hage Beskrivelse Bygningene har store hager med plen som er beplantet med trær, busker og blomster. Det er seksjonseiers eget ansvar å vedlikeholde hagen. Det er ikke felles lekeplass på eiendommen. Eiendommen har fine opparbeidede grøntarealer som fremstår i god vedlikeholdt stand. Busker og trær må dog beskjæres regelmessig. Ingen tiltak. Side 12 av 19

13 7 BRANNSIKRING Generelt I henhold til brann- og eksplosjonsvernloven med forskrifter, herunder internkontrollforskriften, stilles det krav til vedlikehold og oppgradering av bygningers tekniske sikkerhetsnivå samt til organisatoriske tiltak i bygningers driftsfase. Det minnes i den forbindelse også om at styret i et sameiet/borettslag har plikt til å påse at gjeldende lover og forskrifter overholdes for å opprettholde en forsvarlig brannsikkerhet. OPAK gjør oppmerksom på at den enkelte seksjonseier er ansvarlig for brannsikkerheten i sin boenhet. Hver enkelt boenhet skal minimum ha en røykvarsler. Det bør monteres røykvarslere i alle oppholdsrom, samt i og utenfor soverom. Hver enkelt boenhet skal være utstyrt med godkjent brannslokkeutstyr (husbrannslange eller pulverapparat). Styret bør sende årlige påminnelser til beboerne om deres ansvar i forbindelse med å ivareta brannsikkerheten i egen seksjon og minne om å skifte batterier i røykvarslere og etterse slokkeutstyr. Som et brannsikkerhetstiltak vil OPAK anbefale at det installeres brannvarslingsanlegg i hver enkelt boligseksjon. Minimum en detektor i hver seksjon. Dette for å ivareta rask varsling og evakuering når alarmen utløses. Bygg Det er avdekket enkelte feil vedrørende brannsikkerheten i bygget i forhold til dagens lover og forskrifter. Vi refererer i denne forbindelse til Forskrift om Brannforebyggende og Tilsyn (FOBTOT) som i 2 1 sier: Eksisterende bygninger for øvrig skal oppgraderes til sikkerhetsnivået for nye bygninger så langt dette kan gjennomføres innen en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Rømningssikkerhet må prioriteres høyt. Oppgraderingen kan skje ved bygningstekniske tiltak, ved andre risikoreduserende tiltak, eller en kombinasjons av slike. OPAK har ikke foretatt en fullstendig brannkontroll av bygget. Det er viktig med jevnlig komplettering av branntekniske forhold for å ivareta brannsikkerheten. OPAK har registrert følgende mangler vedrørende brannsikkerheten ved vår befaring: Uklassifiserte dører i branncellebegrensende skille. Kontroll av branntetting ved kabel- og rørgjennomføring i branncellebegrensende konstruksjoner. Etter OPAKs vurdering er følgende branntekniske svakheter i borettslag/sameier de vanligste og også de alvorligste ut i fra hensynet til personsikkerheten: Manglende eller dårlig fungerende brannalarmutstyr. Mangelfull brannmotstand i branncellebegrensende vegger og etasjeskillere generelt. Svake dører mellom brannceller (leilighet-trapperom, kjeller-trapperom) Brennbare kledninger i rømningsvei, i mange tilfeller kan også selve trappen være brennbar. Mulig brannspredning til trapperom gjennom uklassifiserte vindusglass. Svake og utette tilslutninger rundt gjennomføringer og mellom ulike bygningsdeler. Gjennomgående kanaler/sjakter/hulrom. Dårlig tilgjengelighet for brannvesenet ved utvendig fasade eller inne i gårdsrom. Gamle og svake elektriske anlegg/installasjoner i bygget. Side 13 av 19

14 Nedenfor er det tatt inn et byggdetaljblad fra Norges byggforskningsinstitutt som viser anbefalte tiltak i forbindelse med utbedringer av eldre murgårder. Byggforskblad nr sier blant annet følgende mht. brannsikring av gamle murgårder: Oversikt over brannteknisk særlig svake punkter i eldre murgårder Anbefalte branntekniske tiltak ved utbedring av eldre murgårder med boliger. Bygningsdel Rømningsveier generelt Vegger og kledninger i trapperom Anbefalt utbedring/tiltak Prinsipielt skal hver branncelle ha adgang til to trapper. Bare én av trappene bør gå til kjeller, med mindre spesielle krav til brannsikring oppfylles. Én av trappene kan erstattes av rømningsvindu eller balkong/terrasse dersom det installeres automatisk brannalarm- eller sprinkleranlegg. Med bare én trapp, og avstand fra planert terreng til underkant vindu eller overkant balkongrekkverk over 12 m, må det installeres sprinkleranlegg. Trapperomsvegg: Tilnærmet EI 60 (B 60) Kledning på vegger, tak og under trapp: K1-A/ In1, som kan erstattes med brannhemmende maling under trapp og på mindre brystningshøyder av trepanel. Tilnærmet R 30. Gamle ståltrapper kan beholdes uendret forutsatt at de er i god stand. EI 60 (B 60). Bærende stålbjelker under repos må beskyttes der reposet er en del av skillekonstruksjonen. Trappeløp Skillekonstruksjoner mellom kjeller og trapperom Dører Dører fra leil. til trapperom: EI 30C (B 30 S) Dør fra leil. til korridor: EI 30C (B 30 S) Dør fra kjeller til trapperom: EI 60C (B 60 S) Dør fra loft til trapperom: EI 30C (B 30 S) Etasjeskillere Tilnærmet EI 60 (B 60) Kledning K2/In2 Tilslutning mellom etasjeskiller og yttervegg. Skillevegg mot Tilnærmet EI 60 (B 60) naboleilighet Nye kledninger: K2/In2 Andre innvendige vegger Nye bærende vegger: EI 60 (B 60) Nye kledninger: K2/In2 Innredning av loft til bolig Ny leilighet på loft må utføres som egen branncelle EI 60 (B 60) med dører EI 30C (B 30 S) til trapperom. Takoppbygg som arker, takopplett o.l. må ha minst 2 m avstand fra brannvegg. Hvis avstanden til brannvegg er mellom 2 og 4 m må eksponert (side-) vegg i takoppbygget ha brannmotstand minst EI 60 (B 60). Arker i forskjellige brannceller må være atskilt med EI 60 (B 60) hvis avstanden mellom dem er mindre enn 8,0 m. Motstående vinduer i innerhjørne Brannvarsling Manuelt slokkeutstyr Vinduene på den ene siden må være minst E 30 (F 30) i fast ramme (med "vaktmesternøkkel") hvis avstand mellom motstående vinduer i ulike brannceller ved innerhjørne er mindre enn 5 m. Røykvarsler i alle leiligheter. Flerplans leiligheter må ha seriekoblede, nettdrevne røykvarslere. Husbrannslange eller håndslokkeapparat i hver leilighet, i kjeller og på loft. Side 14 av 19

15 8 SIKKERHET Det er ikke avdekket vesentlige feil/mangler hva angår sikkerheten ved byggene. Vi vil imidlertid bemerke følgende: Bygg Ingen bemerkninger. VVS Ingen bemerkninger. Elektro Boligsameiet har ikke avtale om Internkontroll elektro. Internkontrollforskriften skal bl.a. sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. 9 MILJØ Inneklima termiske forhold Det er viktig at det stilles krav til inneklima ift. forurensninger i inneluften. Faktorer som kan forurense inneluften er: avgasser fra materiale, mat og matsøl, damp, radon, støv, kroppslukt, møbler, tekstiler, tobakksrøyk. I dette tilfelle er det ikke opplyst om spesielle problemer med inneklimaet i leilighetene. Vi gjør allikevel oppmerksom på at det er viktig for inneklimaet med god lufttilførsel. Dette sikres best ved at ventiler står åpne til en hver tid. Avfallshåndtering Søppel fra beboere kastes i søppelcontainere som er plassert ute på gårdsplassen. Elektrisk og elektronisk avfall (EE-avfall), helse- og miljøfarlig avfall, møbler, tekstiler, trevirke og bildekk skal alltid leveres til godkjent avfallsmottak. Kildesortering i flere fraksjoner kan bli et fremtidig myndighetskrav, hvor det også skilles mellom organisk og ikke- organisk avfall. Sameiet kan etter OPAKs vurdering, med enkle tiltak, håndtere et eventuelt slikt fremtidig pålegg. Ingen tiltak påkrevet. Energiforbruk OPAK har ikke foretatt en vurdering av de enkelte leilighetenes energiforbruk. Det anbefales å gjennomføre en enøkanalyse av hele eiendommen for å kartlegge mulighetene for energibesparelser, hvilke kostnader som er forbundet med slike og lønnsomheten. Bygningene har en kombinasjon av nye og gamle vinduer. Flere av vinduene er skiftet den senere tid og disse har lang restlevetid. OPAK ønsker likevel å nevne hva Enova opplyser om ved utskifting av eldre vinduer. "Det er som sagt flere faktorer som er avgjørende for hvorfor man skal skifte vinduer. Side 15 av 19

16 Ifølge Enova utgjør varmetapet fra eldre vinduer mer enn 40 prosent av husets/leilighetens totale varmetap. Det betyr at å skifte ut gamle vinduer vil føre til en jevnere innetemperatur og spare den enkelte beboer store strømutgifter. Hvis vinduene er punkterte bør de skiftes ut. Punkterte vinduer holder ikke på varmen. Det har oppstått lekkasje mellom glasslagene, noe en ser på at det danner seg dugg inne i glasset, slik at det blir uklart og skjoldet. Den isolerende gassen som holder på varmen blir borte, og vinduet får redusert U-verdi, hvilket gir større varmetap. Dette betyr igjen økte fyringsutgifter. Isolerruter fra før 1975 inneholder høyst sannsynlig PCB-holdig fugemasse langs ytterkanten av forseglingen mellom glassene. Vinduer med ruter som kan inneholde PCB må betraktes som spesialavfall." Luft og støy Eiendommen ligger relativt fredelig til i et boligområde på Tåsen i Oslo. Bygningene har store tomter med god skjerming mot veiene rundt bygningene. Noen av bygningen ligger tett inntil Tåsenveien, som er relativt sterkt trafikkert, som medfører noe støy. Det er ikke gjort spesielle lydisolerende tiltak ved eiendommen. I likhet med energibesparelser ved utskifting av vinduer er også luft og støy et argument for å skifte vinduer ved eiendommen. Isolasjonsevnen på nye vinduer er også bedre når det gjelder støydemping, og de er ofte enklere å vedlikeholde. Grunnforhold Det er ikke opplyst om, eller mistanke om, forurensing i grunnen. Bygget har ikke nedgravde oljetanker. 10 FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET Det er ikke gjort undersøkelser om pålegg eller krav hos offentlige myndigheter. I følge styreleder er det ingen kjente offentlige pålegg som ikke er etterkommet. Oppdragsgiver har svært lite dokumentasjon for eiendommen tilgjengelig. 11 DOKUMENTASJON Primært mangler Internkontrollhåndbok ihht Internkontrolforskriften av samt FDV dokumentasjon. Med FDV dokumentasjon menes et sporbart system hvor bygningens vedlikehold kan følges, som bla. opplysninger om materialbruk, farger etc. samt når neste vedlikehold bør planlegges. Også skriftlige prosedyrer for driften, vaktmestertjenester etc. bør komme på plass. Vi henviser i denne sammenheng til: Lov om brannfarlige varer samt væsker og gasser under trykk. Lov om eksplosive varer. Lov om brannvern. Lov om vern mot forurensinger og om avfall. Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Side 16 av 19

17 Øvre Tåsen Boligsameie har ikke etablert kontroll- og vedlikeholdsinstrukser i henhold til "Veiledning til forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn". Virksomheten/bruker skal påse at bygningstekniske brannverntiltak og øvrige sikringstiltak ikke forringes. Dette gjelder bl.a. brannalarm, røykventilasjon, slokkeutstyr, rømningsveier, dører i rømningsveier, ledesystemer og organisatoriske tiltak. Det er heller ikke etablert Internkontroll elektro. I henhold til Internkontrollforskriften og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg skal sameiet sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. Vi anbefaler at det opprettes et eget system med rutinekontroller og loggføring, samt at det opprettes en servicekontrakt med en elektroentreprenør. Det er styrets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvaret for sin egen leilighet. Det er eier og bruker av elektriske anlegg som er ansvarlig for at anlegget til en hver tid tilfredsstiller de lovpålagte sikkerhetskrav. Eier og bruker er også ansvarlig for at kvalifisert personell brukes til vedlikehold og/eller utbedring av anlegget. Styret skal gjennom systematisk informasjonsarbeide e.l. gjøre eier eller bruker av leilighet oppmerksom på den enkeltes ansvar etter lov/forskrift. 12 SOSIALE OG FUNKSJONELLE FORHOLD Beliggenhet Eiendommen ligger på Tåsen i Oslo og i gangavstand til offentlig kommunikasjon. Det er kort vei til en rekke butikker, sentrum, servicebedrifter og parker. Beboerundersøkelse Det er utført en enkel beboerundersøkelse i forbindelse med tilstandsvurderingen. Av i alt 48 boenheter er det kun mottatt 13 besvarelser. Av disse fremgår det at det mest positive er følgende: Et stille, rolig og barnevennlig område med sentral beliggenhet Gode naboer Store grøntarealer Et veldrevet sameie Av dårlige/negative forhold er det i hovedsak følgende forhold som er beskrevet: Stor trafikk langs Tåsenveien Skjemmende ledninger utendørs Dårlig isolerte ytterdører og vinduer Få parkeringsmuligheter, spesielt på vinterstid Brudd på ordensregler/retningslinjer Av forslag til endringer er bl.a. følgende forhold beskrevet: Klarere retningslinjer for hva som er tillatt i sameiet, ved f.eks oppussing o.l. Bedre isolasjon av husene Ledninger lagt i bakken utendørs Fartsdumper i Tåsenveien Få en mer aktiv hjemmeside for sameiet Side 17 av 19

18 Alderssammensetningen for de som har besvart på beboerundersøkelsen varierer fra 32 til 69 år. Snittet ligger på ca. 48 år, barn ikke medregnet. Beboelsestiden varierer fra 1 år til 45 år, med et gjennomsnitt på ca. 11 år. Det er en viss interesse blant beboerne for å delta i dugnadsarbeider i forbindelse med uteområder og fellesarealer. 13 ØKONOMISK SITUASJON Øvre Tåsen Boligsameie består av 48 boenheter. OPAK har fått overlevert årsregnskapet for 2008, samt budsjettene for Øvre Tåsen Boligsameie har noen midler tilgjengelig for vedlikeholdsoppgaver. Det er imidlertid behov for langt større midler til dekning av vedlikeholdskostnader i en 10 års periode. OPAK har ikke foretatt noen vurdering av Øvre Tåsen Boligsameie sine finansieringsmuligheter når det gjelder utførelsen av de foreslåtte tiltakene, som beløper seg til ca. kr ,- over de neste 10 år. Låneopptak, kombinert med økede fellesutgifter, er den mest nærliggende løsningen. 14 UNIVERSELL UTFORMING Generelt Universell utforming legger vekt på at de fysiske omgivelsene skal utformes for alle. I Norge defineres dette som :"Universell utforming er utforming og sammensetning av ulike produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpassing og en spesiell utforming". Plan og bygningsloven stiller de samme krav til tilgjengelighet ved ombygginger som ved nybygging. Det er mulig, med relativt enkle midler, og drastisk bedre brukervennligheten i eksisterende bygg, for orienterings- og bevegelseshemmede. Etter OPAKs vurdering ligger eiendommen tilfredsstillende til i terrenget for atkomst til bygget. Det er dog trapper ifm. inngangspartiene, men det kan med enkle grep monteres ramper, slik at adkomstmulighetene fra gateplan blir tilfredsstillende. Når det gjelder belysningen ved inngangspartiene, er det i dag kun 1 stk. utelampe, med glødepærer, plassert over inngangsdøren. Etter OPAKs vurdering gir dette noe dårlig lys. Det anbefales minimum 50 lux i inngangspartier (utvendig). Det er viktig med god belysning utvendig for å skape trygghet og forebygge ulykker. Uteområdet på eiendommen har ikke utebelysning. OPAK anbefaler at styret å oppgraderer utebelysningen. Side 18 av 19

19 15 ANBEFALTE TILLEGGSUNDERSØKELSER På bakgrunn av våre observasjoner gjort under befaringen anbefaler vi Øvre Tåsen Boligsameie å foreta følgende tilleggsundersøkelser: VVS En videobesiktigelse av avløpsrør. Elektro Termografering av alle underfordelinger og hovedtavlen mhp. å avdekke potensielle tilløp til varmgang, som igjen kan føre til brann. Brannsikring En brannteknisk gjennomgang av hele eiendommen. Side 19 av 19

20 Prosjekt Oslo OPAK-MANUAL / SPES.RODG A ØVRE TÅSEN BOLIGSAMEIE TILTAK OG PRIORITERING Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Vedlike Vedlike Moderni- Akutt hold hold sering 0-1 år 1-5 år 5-10 år ved behov 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter 1 Ingen tiltak. 22 Bæresystem 1 Ingen tiltak. 23 Yttervegger 1 Bytte eldre vinduer og balkongdører. OPAK anbefaler at det foretas en vurdering av alle vinduer, slik at alder og tilstand kartlegges. Kostnad for kontroll er medtatt Maling av kledning og vinduer/balkongdører. Skrapes og males Bytte kledning og vannbrett i bunnen av kledningen som har råte Vedlikehold av ytterdører Innervegger 1 Generelt vedlikehold av vegger i 24 stk. trapperom. Maling Gulv og himlinger 1 Generelt vedlikehold av gulv/himlinger i 24 stk. trapperom. Maling Yttertak 1 Ingen tiltak. 28 Trapper, balkonger m.m. 1 Oppgradering av 24 stk. yttertrapper ifm. inngangspartiene Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging 15 % Mva 25 % Sum bygningsmessig xls Side 1 av 5