SAMEIET OSCARS GATE 67 RAPPORT TILSTANDSKONTROLL TRINN 1

Transkript

1 OPAK MANUAL / NÆRING Mal 09E02 Ver. D A SAMEIET OSCARS GATE 67 RAPPORT TILSTANDSKONTROLL TRINN 1 HH/mai OSLO - HOVEDKONTOR: STAVANGER: TRONDHEIM: OPAK AS HOVFARET 13 OPAK AS Tlf OPAK AS Tlf POSTBOKS 128 SKØYEN Tlf Maskinveien 6 Pb. 113, 4065 STAVANGER Klæbuveien 196 B 7037 TRONDHEIM 0212 OSLO Faks BERGEN: SKI: E-post: firmapost@opak.no OPAK AS Tlf OPAK AS Tlf ORG. NR. NO Pb Solh.viken 2363 BERGEN Idrettsveien SKI

2 OPAK MANUAL / NÆRING Mal 09E02 Ver. D INNHOLDSFORTEGNELSE 1 OPPDRAGSOPPLYSNINGER INNLEDNING SAMMENDRAG RAPPORTERING KOSTNADER BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK BYGNING VVS EL-KRAFT TELE OG AUTOMATISERING ANDRE INSTALLASJONER UTENDØRS BRANNSIKRING SIKKERHET MILJØ...17 INNEKLIMA TERMISKE FORHOLD...17 AVFALLSHÅNDTERING...17 ENERGIFORBRUK...17 LUFT OG STØY...18 GRUNNFORHOLD FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET DOKUMENTASJON SOSIALE OG FUNKSJONELLE FORHOLD ØKONOMISK SITUASJON UNIVERSELL UTFORMING ANBEFALTE TILLEGGSUNDERSØKELSER...21 Vedlegg: Fotoserie og prioritering med kostnadsoverslag Side 1 / 22

3 1 OPPDRAGSOPPLYSNINGER Oppdrag nr. A Befaringsdato Oppdragsnavn SAMEIET OSCARS GATE 67 Rapportdato Oppdragsleder Heidi Hybbestad Underskrift KS-ansvarlig John Morten Kvam Underskrift Oppdragsgiver/ firma/institusjon Oppdragsgiver: Sameiet Oscars gate 67 Representert v/ Adresse DELTATT DISTRI- BUERT TIL Mette N. Stokke Oscars gate 67 B, 056 Oslo x x Omviser på befaring: Mette N. Stokke Nina Haffner Oscars gate 67 B, 056 Oslo Oscars gate 67 A, 056 Oslo x x Rådgiver : OPAK AS Heidi Hybbestad, Bygg Ola Thingelstad, VVS/Elektro Postboks 128 Skøyen, 0212 Oslo tlf.: x x 2 INNLEDNING OPAK har foretatt en tilstandskontroll av eiendommen tilhørende Sameiet Oscars gate 67 med gnr. 213 og bnr. 314, beliggende på Frogner/Briskeby i Oslo kommune. Kontrollen utføres i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker en oversikt over teknisk tilstand på bygningen, de tekniske anleggene, og en vedlikeholdsplan som kan benyttes til budsjettering og planlegging av vedlikeholdsarbeider de neste 10 årene. Eiendommen består av en bygård fra 1922, med adresse Oscars gate 67. Bygningen har 6. etasjer, inkl. kjeller og loft og det er til sammen 21 boenheter. Bygningen har fire trappeoppganger, to hovedtrapper og to baktrapper. Det er en liten bakgård med portinngang fra Meltzers gate. Det er utført lite periodisk vedlikehold av eiendommen den senere tid, men enkelte nødvendige oppgraderinger er utført ved behov. Det ble blant annet utført fasaderehabilitering mot bakgården i starten av 2000-tallet. Det ble også opplyst at tekkingen på flere balkonger, var ny i Det er noe etterslep på vedlikeholdet og bygningen har behov for oppgraderinger både utvendig og innvendig i årene fremover. OPAK har befart to leiligheter for å få et generelt inntrykk av tekniske installasjoner og bygningsmessige forhold i disse. De tekniske anleggene fremstår i generelt tilfredsstillende stand alder tatt i betraktning, men det vil likevel være behov for noe utskiftinger i årene fremover. Bygningen er oppført på Byantikvarens Gule Liste som vernet. Fasadene er besiktiget fra bakkenivå. Rapporten er utarbeidet iht. Husbankens trinn I norm. Side 2 av 22

4 3 SAMMENDRAG Kostnader Samlet er kostnadene forbundet med aktuelle tiltak de neste 10 årene vurdert til ca. kr ,- inkl. mva. Av dette utgjør kr ,- akutte tiltak. Resten fordeler seg på vedlikehold og fornyelser i årene fremover. Bygningsmessig Vårt hovedinntrykk er at det bygningsmessige ved eiendommen fremstår i generelt tilfredsstillende teknisk stand, men med noe etterslep på vedlikeholdet. Bygningen har behov for oppgraderinger både utvendig og innvendig i årene fremover. Bygården har takkonstruksjoner i tre med saltaksform, som er tekket med Decraplater fra 1990-tallet. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har tekkingen en restlevetid på ca. 30 år +/-. Det er ikke opplyst om lekkasjer eller feil med taket. Ved OPAKs befaring ble det ikke registrert lekkasjer gjennom taket på loftet. Undertaket og takkonstruksjonene virker tørre og fine. Fasadene mot bakgården er rehabilitert den senere tid og fremstår i god stand. Mot gaten er de pussede fasadene også i relativt god vedlikeholdt stand. Noen riss/sprekker er registrert og bør utbedres. Bygningen har i all hovedsak nyere malte trevinduer, som fremstår i god vedlikeholdt stand. Disse har lang restlevetid. De eldre vinduene i bygården anbefales skiftet i løpet kommende 10 års periode. OPAK vil gjøre oppmerksom på at bygården er vernet. Dette er kommunens fremste mulighet til å beskytte verneverdige kulturminner- og miljøer. Vi refererer til plan- og bygningslovens For hvert spesialområde er det utarbeidet et sett med reguleringsbestemmelser som fastsetter bruk, setter grensene for hva som kan tillates av endringer på eksisterende bebyggelse. I Oslo vedtas reguleringssaker av bystyret. Fellesarealer i kjelleren er av varierende utførelse og tilstand og vedlikehold av vegger, himling og gulv må påregnes. Både hovedtrappeoppgangene og baktrappene fremstår i generelt god vedlikeholdt stand. Det anbefales dog å pusse opp oppgangene i løpet av kommende 10 års periode. Det er i dag beboerne selv som har ansvaret med å skifte ut vinduene. OPAK anbefaler at dette blir et fellesansvar, dvs. vedlikehold av fasader, vinduer, trappeoppganger og fellesarealer blir en fellesutgift. VVS Røranlegget er i all hovedsak fra bygget ble oppført i Vann- og avløpsinstallasjoner i kjelleren fremstår som gamle og stengeventiler har noe mangelfull isolasjon. Det er også registrert rørføringer av plast uten brannbeskyttelse. OPAK anbefaler en fase II vurdering med tanke på full rehabilitering av vann- og avløpsrørene. Vi har erfaring med at utskifting av røropplegg og sluk i baderomsgulv medfører så store inngrep i bygningen at rehabilitering av baderommene blir en naturlig konsekvens. Som oftest blir en full rehabilitering nødvendig for å oppnå tilfredsstillende løsninger med hensyn til vanntette gulv og vegger iht. "Byggebransjens Våtromsnorm" (BVN). Ventilasjonen i bygget er basert på oppdriftsventilasjon med egne kanaler, fra Side 3 av 22

5 henholdsvis toaletter og kjøkken, ført til over tak. Friskluftstilførsel er via klaffventiler i yttervegger og vindus lufting. Elektro Vårt hovedinntrykk av de elektrotekniske installasjoner er at de fremstår generelt å være i tilfredsstillende stand, fra oppgradering på midten av 1990-tallet. Belysningen er av varierende alder, men jevnt over i bra forfatning. Deler av belysningsanlegget bør likevel oppgraderes i løpet av kommende 5-10 års periode. Dette gjelder hovedsakelig loft og kjeller. Hovedtavlen og deler av underfordelingene er skiftet ut på 1990-tallet, og fremstår i bra stand. Porttelefonanlegget synes også å være av nyere dato, og er i bra stand. Sameiet har ikke etablert Internkontroll elektro. I henhold til Internkontrollforskriften og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg skal borettslaget sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. Brannsikkerhet OPAK har ikke foretatt en fullstendig brannteknisk kontroll av bygningen. OPAK anbefaler at det gjennomføres en brannteknisk tilstandskontroll av eiendommen for å få en oversikt over byggets branntekniske svakheter. Dette fordi det ble registrert enkelte mangler ved brannsikkerheten. Det er blant annet registrert at det ikke er forskriftsmessig brannsikring av gjennomføringer i branncellebegrensende konstruksjoner. Rørgjennomføringene i skillende konstruksjoner må branntettes i henhold til gjeldende krav og forskrifter. Det er også uklassifiserte dører i alle branncellebegrensende skiller, dvs. til leiligheter og til loft/kjeller. Dette gir stor risiko i forhold til spredning av brann og røyk. I forbindelse med loftsutbygging er det montert røykdetektorer på loftet som er tilkoblet sireneanlegg. Eiendommen har ikke fulldekkende brannalarmanlegg. OPAK anbefaler at det monteres brannalarmanlegg i alle fellesarealene og leiligheter for å øke personsikkerheten. Byggets fellesarealer har enkelte håndslukkingsapparater, men mange er gamle og er ikke kontrollert regelmessig. Det må etableres kontrollrutiner av brannslukkings utstyret i fellesarealer, samt anbefales det å supplere håndslukkingsapparatene. OPAK gjør oppmerksom på at den enkelte seksjonseier er ansvarlig for brannsikkerheten i egen boenhet. Styret bør sende årlige påminnelser til beboerne om deres ansvar i forbindelse med å ivareta brannsikkerheten i egen seksjon og minne om å skifte batterier i røykvarslere og etterse slokkeutstyret. Side 4 av 22

6 4 RAPPORTERING OPAK har fått i oppdrag av Sameiet Oscars gate 67 å utarbeide en tilstandsrapport for eiendommen i henhold til Husbankens trinn 1 norm. Vurderingen omfatter bygningsmessige og tekniske anlegg tilknyttet bygningen. Leilighetene omfattes ikke av rapporten. OPAK har basert sin vurdering på egen befaring og opplysninger gitt av representanter fra styret. OPAK har ikke foretatt riving eller åpning av konstruksjoner. Det tas derfor forbehold om mulige skjulte feil og mangler. Skjulte installasjoner er generelt ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet, verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dvs. at tekniske anlegg som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. Aktuelle tiltak som er funnet for de enkelte fag, og ved dokumentasjonen, er angitt i vedlagte registreringsskjemaer. I den grad det lar seg gjøre er forslag til tiltak sett ca. 10 år frem i tid. Disse er etter beste skjønn delt inn etter følgende prioritering: I II III Akutt Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare, eller skader eller mangler som kan føre til større økonomiske konsekvenser. Vedlikehold Vedlikehold som foretas for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. Modernisering Moderniseringsarbeider som kan være aktuelle å gjennomføre for å tilfredsstille manglende funksjoner eller formelle krav, eller der det er funnet store avvik i forhold til dagens byggenorm/offentlige forskrifter. Side 5 av 22

7 5 KOSTNADER Samlet er kostnadene ved de foreslåtte tiltak anslått til ca kr ,- inkl. mva. Kostnadene er å betrakte som budsjettsummer. Omfanget av tiltak er anslått i hvert enkelt tilfelle, og baserer seg på grove mengdeoverslag. Se for øvrig skjemaer for tiltak og prioritering. Kostnadene fordeler seg slik: Akutt Vedlikehold Modernisering Totalt Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utomhus Brann SUM SUM avrundet Kostnadene er basert på følgende forutsetninger: Erfaringstall fra liknende arbeider. Dagens pris- og lønnsnivå. Finanskostnader er ikke inkludert. Prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er inkludert. Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, og kostnadene er inkl. mva. Kostnadene kan grafisk fremstilles slik: Bygningsmessig VVS installasjoner Elkraft, Tele/aut., m.m Utendørs Brann Akutt Vedlikehold Modernisering Side 6 av 22

8 6 BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK Følgende er en beskrivelse av de ulike bygningsdeler, deres tilstand slik de fremstod ved befaringen og OPAKs forslag til tiltak. Se for øvrig egen tiltaksliste med budsjettsummer. 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter Beskrivelse Kortfattet beskrivelse, tilstand og anbefalte tiltak. Det er ikke gjort undersøkelser vedrørende grunnforholdene, men bygningen antas å være fundamentert til fast grunn. Betonggulv på grunn i kjeller. Det er ikke registrert tegn som tyder på svikt i bygningens grunnforhold eller fundamenter. Det er registrert saltutslag/fuktinnsig gjennom grunnmuren flere steder i kjelleren. Dette skyldes trolig sviktende drenering rundt deler av bygningen. OPAK anbefaler at fuktinnsiget holdes under oppsikt en tid fremover og at det i løpet av 5-10 år planlegges utskifting av dreneringen rundt bygningen (tiltak 1). 22 Bæresystemer Beskrivelse Bygningen har bærevegger av murverk (tegl) og trebjelkelag med stubbeloftsleire i etasjeskillere. Tre i takkonstruksjonene. Det er ikke registrert tegn til svikt i bygningens bæresystemer. Ingen tiltak. 23 Yttervegger Beskrivelse Bygningen har pussede teglfasader, ubehandlet og malte. Det er malte trevinduer av varierende alder og vedlikeholdt stand. Originale massive ytterdør i tre til hovedtrappeoppgangene og portrommet. Eldre malte tredører til baktrappene. Fasadene mot bakgården er rehabilitert på begynnelsen av 2000-tallet og fremstår i god stand. Fasaden mot gaten fremstår også i relativt god vedlikeholdt stand, men det ble registrert enkelte sprekker/riss. Grunnmuren bærer preg av enkelte skader pga. fuktoppsug og flere pussavskallinger. Dette bør utbedres. Vinduene i bygget fremstår i all hovedsak i god stand, men de er av ulik alder og noe varierende vedlikeholdt stand. De fleste av beboerne har byttet vinduene i egen boenhet den senere tid og disse har lang restlevetid. OPAK anbefaler at maling av vinduer utføres med regelmessige intervaller, da det vil forlenge levetiden. Det ble kun registrert noen få eldre vinduer mot gaten. De fleste av vinduene i baktrappene (mot bakgården) er gamle. Disse anbefales skiftet. Kjellervinduene er også gamle og er dårlig vedlikeholdt både inn- og utvendig. Ytterdørene til hovedtrappeoppgangene og portrommet vurderes å være i god stand, men er noe slitt. Det anbefales at de massive tredørene vedlikeholds regelmessig for å forlenge levetiden. De resterende ytterdørene (mot bakgården) er trolig også originale og fremstår i noe dårlig vedlikeholdt stand. OPAK anbefaler at disse dørene byttes. Vedlikehold av sprekker og pussavskalling av grunnmuren (tiltak 1). Bytte de gamle vinduene i baktrappene (tiltak 2). Bytte kjellervinduene (tiltak 3). Side 7 av 22

9 Ytterdører slipes og oljes (tiltak 4). Ytterdører til baktrappene slipes og males (tiltak 5). Generelt vedlikehold av portrommet (tiltak 6). Bytte dører til baktrappene (tiltak 7). Vask av frontfasaden (tiltak 8). 24 Innervegger Beskrivelse Bærende vegger i mur (tegl) og lettvegger av tre. I hovedtrappeoppgangene og baktrappene er det pussede og malte murvegger. I kjellerne er det pussede/slemmede murvegger, malte eller ubehandlet. Det er boder i kjellerne. Det er i all hovedsak originale massive trefyllingsdører til leilighetene fra trappeoppgangene. Dørene fra trappeoppgangene til kjeller/loft er gamle også eldre tredører som ikke tilfredsstiller dagens brann- og røykkrav. en på veggene i hovedtrappeoppgangene, inngangspartiene og baktrappene fremstår i god vedlikeholdt stand. Det ble kun registrert enkelte merker/sår på veggene. Veggene bør males i slutten av kommende 10 års periode. Veggene i kjelleren er av varierende utførelse og vedlikeholdt stand. Veggene er ikke vedlikeholdt regelmessig og fremstår som noe slitte. Det er også generelt mange utette gjennomføringer og hull i vegger mellom de enkelte branncellene. Dette må utbedres. Vi anbefaler at det gjennomføres en brannteknisk tilstandskontroll, hvor særlig forhold omkring utette gjennomføringer i branncellebegrensende bygningsdeler i kjelleren kartlegges og utbedres. Dørene i kjellerarealene er også i dårlig vedlikeholdt stand. Som beskrevet i pkt. 21 "Grunn og fundamenter" - er det registrert noe fuktog saltutslag på enkelte vegger i kjelleren. OPAK anbefaler at, når dreneringen er skiftet, oppgraderes veggene i kjelleren. OPAK gjør oppmerksom på at alle dørene i branncellebegrensende konstruksjoner er gamle uklassifiserte dører som ikke tilfredsstiller dagens krav og forskrifter. Dørene må skiftes. Av person- og sikkerhetsmessige årsaker må alle dørene i branncellebegrensende skiller, som ikke tilfredstiller dagens brann- og røykkrav, skiftes (tiltak 1). Generelt vedlikehold av vegger i hovedtrappeoppgangene og inngangsparti (tiltak 2). Maling av vegger i baktrappene (tiltak 3). Generelt vedlikehold av slitte vegger i kjelleren (tiltak 4). De gamle originale trefyllingsdørene i kjellerarealene må vedlikeholds (tiltak 5). Kostnad for brannteknisk tilstandskontroll er medtatt under pkt. 8 i tiltaksplanen. 25 Gulv og himlinger Beskrivelse Gulvene i kjelleren er i betong, ubehandlet og/eller malte. Inngangspartiet til hovedtrappeoppgangene har terrazzogulv. Baktrappene har malte tregulv. Himlingene i hovedtrappeoppgangene er pusset og malt betong. Baktrappene har malte trehimlinger. Loftet har originalt tregulv og åpent mot taktro. Gulvene i kjelleren er generelt slitte og bør overflatebehandles for støvbinding og enklere renhold. Himlingene i kjellerarealene vurderes å være i tilfredsstillende stand. Det er registrert flere utette gjennomføringer i etasjeskille i kjeller, som må utbedres. Metoden vil avhenge av hva som avdekkes ved en brannteknisk gjennomgang, som OPAK anbefaler. Se pkt. 8 i tiltaksplanen. Himlingene i inngangspartiene og trappeoppgangene er i god stand. De anbefales malt samtidig med veggoppussing. Terrazzogulvene er i bra stand med normal slitasje. Tregulv i baktrappene er generelt slitte og har behov for vedlikehold. Vedlikehold av gulvene i kjeller (tiltak 1). Generelt vedlikehold av himlinger i alle trappeoppgangene (tiltak 2). Vedlikehold av tregulv i baktrapper (tiltak 3). Side 8 av 22

10 26 Yttertak Beskrivelse Bygningen har takkonstruksjoner i tre med saltaksform og med nedløp på fasadene. Taktekkingen består av Decraplater, trolig fra 1990-tallet. en på taktekkingen, som ble skiftet ut på 1990-tallet (15-20 år siden), vurderes å være tilfredsstillende, med lang restlevetid. Vi anbefale likevel at det utføres en kontroll av taket regelmessig. Det var ingen indikasjoner på lekkasje gjennom taket. Undertaket og takkonstruksjonene på loftet virker å være tørre og fine, men det var spor av "gamle" lekkasjer blant annet rundt takvinduene. Takvinduene på loftet er i all hovedsak nye. Pipebeslag, takrenner og nedløp ble trolig skiftet ut ifm. rehabiliteringen av taket for ca år siden. Taket er kun besiktiget fra bakkenivå. OPAK anbefaler at det utføres regelmessig kontroll av tak, piper og beslag (tiltak 1). 28 Trapper og balkonger Beskrivelse Hovedtrappene er i betong og belagt med terrazzobelegg. Nedre del har steintrappetrinn. Baktrappene har vanger og trappetrinn av tre, samt rekkverk med vertikale spiler i tre. Det er ikke håndløper på veggene. Tretrapp ned til kjelleren. I hovedtrappene vurderes tilstanden på trappene som god, med normal slitasje. Rekkverkene er også i tilfredsstillende vedlikeholdt stand. Baktrappene og trapp ned til kjeller er noe slitte og har behov for overflatebehandling. Trappetrinn slipes og males/lakkes. Rekkverkene bør også overflatebehandles. Slipes og lakkes. Det bør monteres håndløper på vegg i trappeoppgangene av sikkerhetshensyn. Montere håndløper på vegg i oppgangene, der det mangler (tiltak 1). Generelt vedlikehold av rekkverkene i hovedtrappene. Slipes og males (tiltak 2). Vedlikehold av slitte tretrapper. Slipes og males (tiltak 3). Vedlikehold av rekkverk i baktrappene (tiltak 4). 3 VVS 31 Sanitær Beskrivelse Bygningen har ordinære sanitæranlegg med sanitærutstyr installert på bad/wc og kjøkken. Befaring av to baderom viser at disse er fra noe forskjellige årstall. Det ene med nyere standard og det andre av gammel standard. Hver enkelt leilighet har enten plassert varmtvannsbereder i kjøkkenbenk eller på baderom. Vanninnlegget er lagt i bakken fra nedgravd kommunal hovedledning utvendig. Uttrekksledning for avløpsvann fra bad/wc og kjøkken er lagt fra utvendig kommunal hovedledning via stikkledning. Innenfor grunnmur går vann- og avløpsledninger under kjellergulv til hovedstopper for vannledning over kjellergulv og til vertikale opplegg for avløp. Ledningene for vann og avløp over gulv er av kobber og støpejern (soilrør). Avløpsrør i plast for en eller to leiligheter i 1. etasje. Vanninnlegget er av kobberrør. Bad/wc, i den ene leiligheten som ble besiktiget, har nyere sanitærinstallasjoner med flislagte vegger/gulv og tilfredsstillende membranløsninger. Den andre har badekarløsning med avløp til sluk som ikke har fungerende vannlås (kloakklukt kan spre seg i leiligheten). Det er vanskelig og omfattende å kontrollere hvorvidt det i denne forbindelse er etablert tilstrekkelig gode membraner for å hindre at vann trenger inn i bakenforliggende konstruksjon. Synlige nye avløpsrør i kjeller er av plast. Disse mangler branntetting og brannmansjett for å hindre spredning av brann. Side 9 av 22

11 Varmtvannsberedere er beboers eget ansvar. Normal levealder for en bereder er ca. 30 år. en på vanninnlegg til bygningen er ikke vurdert. Uttrekksledning/stikkledning for spillvann er av ukjent alder og tilstanden er ikke kjent. Vann- og avløpsledninger i bygningen er i akseptabel stand, alder tatt i betraktning. Mange av stengeventilene er gamle sleideventiler og vanskelig å få stengt helt. Ingen ventiler er merket. Noen mindre deler av rørføringen mangler isolasjon og i all hovedsak er ledninger og rørføringer gamle. Det er kun utført oppgradering i forbindelse med at noen beboere har bygget om og modernisert sin leilighet. Antall ikke kjent. Alder er vanskelig å anta, men vi antar at det ene befarte baderom er oppusset og modernisert etter år Innvendig videokontroll av rørledningene i bakken utført av spesialfirma anbefales (tiltak 1). På bakgrunn av kun besiktning av 2 leiligheter anbefales alle leilighetene besiktiges for å få en full oversikt over rør og baderom fase II (tiltak 2). Skifte stengeventiler i kjellertak til nye kuleventiler og merking av disse (tiltak 3). Supplering av rørisolering (tiltak 4). 32 Varme Beskrivelse Oppvarming ved el-ovner (se elektriske anlegg). 33 Brannslukking Beskrivelse Den enkelte beboer er selv ansvarlig for brannsikkerheten i egen seksjon. I henhold til dagens forskrifter skal hver boenhet minimum inneholde et brannslukkingsapparat eller husbrannslange som når hele leiligheten. Det ble registrert flere pulverapparater i fellesarealer på loft og i kjeller. OPAK har ikke kontrollert slukkeutstyret i den enkelte seksjon. OPAK har heller ikke kontrollert tilstanden på de håndslukkerapparatene som er plassert i fellesarealer. OPAK anbefaler at det etableres kontrollrutiner for kontroll av håndslukkerapparater i fellesarealer (tiltak 1). 36 Luftbehandling Beskrivelse Det er oppdriftsavtrekk fra bad/wc og kjøkken i leilighetene. Avtrekkene går opp i separate sjakter/avtrekkspiper fra hvert våtrom og leilighet, og videre til over tak. Luften kommer inn via firkantventiler i ytterveggen mot bakgården og inn til kjøkken og via vinduslufting. Det er erfaringsmessig ofte tilfeller hvor beboere kobler kjøkkenvifter og vifter på baderom til avtrekksventilene, noe som kan medføre at man blåser stekeos osv. inn til naboen. Trekken i ildstedet kan også bli ødelagt. Det er per dags dato opplyst at dette ikke var noe problemer her. Luftoverstrømning mellom rommene skjer via dørspalter. Dette er lett å glemme ved utskiftinger av dørene inne i leilighetene. Erfaringsmessig kan avtrekkskanalene i eldre leiligheter være tilsmusset. Rengjøring av avtrekkssjakter/avtrekkspiper (tiltak 1). 38 Dokumentasjon Det finnes ingen dokumentasjon på VVS-anleggene. Side 10 av 22

12 4 El-kraft 41 Generelle anlegg Beskrivelse føringsveier Systemet for fremføring av elektrotekniske installasjoner er delvis basert på skjult røranlegg forlagt i vegger og i tak, og delvis åpent forlagt med kabel. Røranlegget er hovedsakelig utført med stålrør. I kjellerarealer er det forlagt delvis åpent i tak med PR kabel (kabel med PVC-isolasjon), og delvis PR kabel trukket i opprinnelige stålrør. Stigeledningene er forlagt skjult i stålrør fra hovedtavle i kjeller, og opp til respektive underfordelinger i leilighetene. Anlegget er fra oppgraderingen, antatt gjennomført midt på 1990-tallet, og vurderes å være i tilfredsstillende stand. Det var ingen ytre synlige tegn som skulle indikere at det er skader som må utbedres. Ingen tiltak nødvendig. Beskrivelse jording Der hvor vannrør og soil er tilgjengelig er jording utført. Tilkobling av jordelektrode, f.eks jordspyd og lignende, var det ikke mulig å se om var utført. Annen jording som jording av hovedtavler og underfordelinger er utført. Fordelinger/tavler er jordet med separat gul/grønn jordleder. Anlegget vurderes å være i tilfredsstillende stand. Ingen tiltak nødvendig. 42 Høyspenning Beskrivelse Hovedtavlen forsynes med kabel fra E-verkets (netteier) trafostasjon plassert utenfor bygningen. Kun netteiers personell har tilgang. 43 Fordeling Beskrivelse Stigeledninger: Fra hovedfordelingen i kjeller er stigeledningene forlagt i stålrør frem til respektive underfordelinger til leiligheter i hver etasje. Stigeledningene er av typen PN (ledninger) og PFSP (grå kabel) med PVC-isolasjon og kobberledere. Hovedtavle: Det er en hovedtavle i kjelleren, utført som stålplateskap. Hovedtavlen er av nyere dato, utført etter datidens standard, effektbehov og forskrifter og består av knivsikringer og skrusikringer. Strømmålere er plassert i hovedtavle og i underfordelingene. Spenningssystemet er 230 V IT. Underfordelinger: Underfordelinger/sikringsskap for leiligheter er plassert inne i de respektive leilighetene og de er fra oppgraderingen på 1990-tallet. Underfordelingene er utført som utenpåliggende stålplateskap og består av automatsikringer. Stigeledninger: Stigeledningene er av nyere dato, antatt 1990-tallet. Det var ingen synlige tegn til skade på stigeledningene som indikerer behov for akutte tiltak. Stigeledningene fremstår jevnt over å være i bra stand. Hovedtavle: Hovedtavlen er greit merket og vurderes å være i tilfredsstillende stand. Underfordelinger: Underfordelingene for leilighetene fremstår å være av god standard. Underfordelingene er utført etter utførelsestidens gjeldende elforskrifter og effektbehov. Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år /+ 10 år. Side 11 av 22

13 Stigeledninger: Ingen tiltak nødvendig. Hovedtavle: Ingen tiltak nødvendig. Underfordelinger: Ingen tiltak nødvendig. 44 Lys Beskrivelse Lysanlegget i sameiet består hovedsakelig av glødelampearmaturer, styrt via lysbrytere. På loftet er det montert glødepærearmaturer av noe eldre dato. I kjellerarealer er det nyere lysarmaturer. Kursopplegget er delvis utført med kabel forlagt skjult i vegg og tak og delvis åpent forlagt. Belysningsanlegget i bygningen synes delvis å være av nyere dato og i tilfredsstillende stand. Loftet har belysning som er gammelt og gir generelt dårlig med lys. Vi anbefaler å skifte til kompaktlysrørarmaturer. Disse bruker mindre strøm og har lang levetid på lyskilden. Utskifting av eldre og defekt belysning på loftet (tiltak 1). Ellers ingen tiltak vurdert som nødvendig, utover normalt drift og vedlikehold. Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 20 år +/- 5 år. 45 Elvarme Beskrivelse Oppvarmingen av bygningen/leilighetene skjer ved hjelp av elektriske panelovner, hovedsakelig plassert under vinduene. Panelovnene/el-ovner styres individuelt via termostat og/eller av/på bryter. OPAK har ikke vurdert leilighetenes panelovner, da dette er beboers eget ansvar. Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år +/- 10 år. Ingen tiltak nødvendig. 46 Driftsteknisk Beskrivelse Fordelingsanlegget for stikkontakter og lys i fellesarealer er utført med PR kabel av ulik alder, utenpåliggende og som kabler/ledninger i rør. Ingen dokumentasjon/fdv-dokumentasjon på elektro er fremlagt. Iht. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften, fra 1 jan 1997) og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg omfattes sameiet/borettslag av forskriftene om å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el. forskriftene. Lysbrytere og stikkontakter, samt kursopplegget for lys/stikk er generelt i tilfredsstillende stand, tross noe ulik alder på deler av anlegget. De eldste lysbryterne og stikkontaktene antas å være fra 1990-tallet. Lystenningssystemet på loftet er gammeldags og uhensiktsmessig. Det er sameiets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvar for sin egen bolig. Styret har imidlertid plikt til å gjøre beboerne oppmerksom på det ansvar de har. Kjeller og loftbelysningen bør ha flere felles brytere som tenner alt lys, fortrinnsvis med tidsstyring (tiltak 1). Side 12 av 22

14 5 Tele og automatisering 53 Data/telefon Beskrivelse Porttelefonanlegg består av anropsapparater ved innganger og svarapparater i leilighetene. Porttelefonanlegget er av nyere dato og synes å være i god stand. Ingen tiltak nødvendig. 54 Alarm og signal Brannalarmanlegg: Beskrivelse Det er i forbindelse med loftsutbyggingen montert detektorer på loftet som er tilkoblet sirener i trapperommet. Eiendommen har ikke fulldekkende brannalarmanlegg. Leilighetene har desentraliserte røykmeldere som er den enkelte beboers ansvar. OPAK har ikke vurdert tilstanden på anlegget på loftet. Som et brannsikkerhetstiltak vil OPAK anbefale at det installeres brannalarmanlegg i fellesarealer. Minimum en detektor i trappeoppgangene i hver etasje, samt i kjellerarealer. Dette for å ivareta rask varsling og evakuering ved brann eller tilløp til brann (tiltak 1). 6 Andre installasjoner 63 Dokumentasjon Beskrivelse Ingen dokumentasjon/fdv-dokumentasjon på elektro er fremlagt ved OPAKs befaring. Iht. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften, fra 1 jan 1997) og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg omfattes sameiet/borettslag av forskriftene om å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el. forskriftene. Det er styrets ansvar å etterse/vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvar for sin egen bolig. Styret har imidlertid plikt til å gjøre beboerne oppmerksom på det ansvar de har. System for internkontroll må opprettes (tiltak 1). 66 Piper Beskrivelse Det er flere piper i bygningen knyttet til ildsteder i den enkelte leilighet. Det er sotluker i kjeller og feieluker på loft. en vurderes å være tilfredsstillende. Ingen tiltak. 7 Utendørs 73 Utendørs VVS Beskrivelse Det er overvannshåndtering av takvannet, fra nedløpene, til drenering på egen tomt og til kommunale ledninger. Det er en egen overvannskum i bakgården. Side 13 av 22

15 en vurderes å være tilfredsstillende. Ingen tiltak nødvendig. 74 Utendørs EL Beskrivelse Utvendig på fasade ved inngangspartier er det montert utelyslamper. Kursopplegget er delvis utført med kabel forlagt skjult i vegg og tak og delvis åpent forlagt. Lampene vurderes å være i tilfredsstillende stand, men vi anbefaler at belysningen i bakgården og portrommet suppleres. Nye lyspunkter etableres (tiltak 1). 77 Park. Hage Beskrivelse Bakgården var ved OPAKs befaring dekket med snø noe som vanskeligjorde en vurderingene av heller og beplantningen. Det er anlagt plen som er beplantet med busker og trær på eiendommen. Det er enkelte lekeapparater i bakgården. OPAK har ikke vurdert tilstanden på utområdet i bakgården, pga. snø ved befaringstidspunktet. Det er ikke boder/skur til sykler og barnevogner på eiendommen. Det er heller ikke skur til søppelcontainere. Etablere nye skur/boder til sykler/vogner (tiltak 1). Søppelskur anbefales bygget (tiltak 2). 7 BRANNSIKRING Generelt I henhold til brann- og eksplosjonsvernloven med forskrifter, herunder internkontrollforskriften, stilles det krav til vedlikehold og oppgradering av bygningers tekniske sikkerhetsnivå samt til organisatoriske tiltak i bygningers driftsfase. Det minnes i den forbindelse også om at styret i et sameie/borettslag har plikt til å påse at gjeldende lover og forskrifter overholdes for å opprettholde en forsvarlig brannsikkerhet. OPAK gjør oppmerksom på at den enkelte leilighetseier er ansvarlig for brannsikkerheten i sin boenhet. Hver enkelt boenhet skal minimum ha en røykvarsler. Det bør monteres røykvarslere i alle oppholdsrom, samt i og utenfor soverom. Av hensyn til driftssikkerheten bør røykvarslerne være nett-tilkoblet og ha nødbatteri. I leiligheter over flere plan må røykvarslerne være seriekoblet. Dette anbefales også generelt i store leiligheter. Hver enkelt boenhet skal være utstyrt med godkjent brannslokkeutstyr (husbrannslange eller pulverapparat). Styret bør sende årlige påminnelser til beboerne om deres ansvar i forbindelse med å ivareta brannsikkerheten i egen seksjon og minne om å skifte batterier i røykvarslere og etterse slokkeutstyr. Side 14 av 22

16 Bygg OPAK har ikke foretatt en fullstendig brannkontroll av bygget. OPAK har kun registrert forhold som ble oppdaget ved vår befaring av eiendommen. Det er avdekket enkelte feil vedrørende brannsikkerheten i bygget i forhold til dagens lover og forskrifter. Av brann- og personsikkerhetshensyn anbefaler OPAK styret å foreta en brannteknisk gjennomgang av hele eiendommen. Vi refererer i denne forbindelse til Forskrift om Brannforebyggende og Tilsyn (FOBTOT) som i 2 1 sier: Eksisterende bygninger for øvrig skal oppgraderes til sikkerhetsnivået for nye bygninger så langt dette kan gjennomføres innen en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Rømningssikkerhet må prioriteres høyt. Oppgraderingen kan skje ved bygningstekniske tiltak, ved andre risikoreduserende tiltak, eller en kombinasjons av slike. OPAK har registrert følgende mangler vedrørende brannsikkerheten ved vår befaring: Det er manglende branntetting rundt rør- og kabelgjennomføringer i branncellebegrensende konstruksjoner. Det er uklassifiserte dører i brannskille. Etter OPAKs vurdering er følgende branntekniske svakheter i borettslag/sameier de vanligste og også de alvorligste ut i fra hensynet til personsikkerheten: Manglende eller dårlig fungerende brannalarmutstyr. Mangelfull brannmotstand i branncellebegrensende vegger og etasjeskillere generelt. Svake dører mellom brannceller (leilighet-trapperom, kjeller-trapperom) Mulig brannspredning til trapperom gjennom uklassifiserte vindusglass. Svake og utette tilslutninger rundt gjennomføringer og mellom ulike bygningsdeler. Gjennomgående kanaler/sjakter/hulrom. Dårlig tilgjengelighet for brannvesenet ved utvendig fasade eller inne i gårdsrom. Gamle og svake elektriske anlegg/installasjoner i bygget. Side 15 av 22

17 Nedenfor er det tatt inn et byggdetaljblad fra Norges byggforskningsinstitutt som viser anbefalte tiltak i forbindelse med utbedringer av eldre murgårder. Byggforskblad nr sier blant annet følgende mht. brannsikring av gamle murgårder: Oversikt over brannteknisk særlig svake punkter i eldre murgårder. Anbefalte branntekniske tiltak ved utbedring av eldre murgårder med boliger. Bygningsdel Rømningsveier generelt Vegger og kledninger i trapperom Anbefalt utbedring/tiltak Prinsipielt skal hver branncelle ha adgang til to trapper. Bare én av trappene bør gå til kjeller, med mindre spesielle krav til brannsikring oppfylles. Én av trappene kan erstattes av rømningsvindu eller balkong/terrasse dersom det installeres automatisk brannalarm- eller sprinkleranlegg. Med bare én trapp, og avstand fra planert terreng til underkant vindu eller overkant balkongrekkverk over 12 m, må det installeres sprinkleranlegg. Trapperomsvegg: Tilnærmet EI 60 (B 60) Kledning på vegger, tak og under trapp: K1-A/ In1, som kan erstattes med brannhemmende maling under trapp og på mindre brystningshøyder av trepanel. Tilnærmet R 30. Gamle ståltrapper kan beholdes uendret forutsatt at de er i god stand. EI 60 (B 60). Bærende stålbjelker under repos må beskyttes der reposet er en del av skillekonstruksjonen. Trappeløp Skillekonstruksjoner mellom kjeller og trapperom Dører Dører fra leil. til trapperom: EI 30C (B 30 S) Dør fra leil. til korridor: EI 30C (B 30 S) Dør fra kjeller til trapperom: EI 60C (B 60 S) Dør fra loft til trapperom: EI 30C (B 30 S) Etasjeskillere Tilnærmet EI 60 (B 60) Kledning K2/In2 Tilslutning mellom etasjeskiller og yttervegg. Skillevegg mot Tilnærmet EI 60 (B 60) naboleilighet Nye kledninger: K2/In2 Andre innvendige vegger Nye bærende vegger: EI 60 (B 60) Nye kledninger: K2/In2 Innredning av loft til bolig Ny leilighet på loft må utføres som egen branncelle EI 60 (B 60) med dører EI 30C (B 30 S) til trapperom. Takoppbygg som arker, takopplett o.l. må ha minst 2 m avstand fra brannvegg. Hvis avstanden til brannvegg er mellom 2 og 4 m må eksponert (side-) vegg i takoppbygget ha brannmotstand minst EI 60 (B 60). Arker i forskjellige brannceller må være atskilt med EI 60 (B 60) hvis avstanden mellom dem er mindre enn 8,0 m. Motstående vinduer i innerhjørne Brannvarsling Manuelt slokkeutstyr Vinduene på den ene siden må være minst E 30 (F 30) i fast ramme (med "vaktmesternøkkel") hvis avstand mellom motstående vinduer i ulike brannceller ved innerhjørne er mindre enn 5 m. Røykvarsler i alle leiligheter. Flerplans leiligheter må ha seriekoblede, nettdrevne røykvarslere. Husbrannslange eller håndslokkeapparat i hver leilighet, i kjeller og på loft. Side 16 av 22

18 8 SIKKERHET Det er ikke avdekket vesentlige feil/mangler hva angår sikkerheten ved bygget. Vi vil imidlertid bemerke følgende: Bygg Montering av håndløper på vegg i trappeoppgangene av personsikkerhetshensyn. VVS Ingen bemerkninger. Elektro Ingen bemerkninger. 9 MILJØ Inneklima termiske forhold I dette tilfelle er det ikke opplyst om spesielle problemer med inneklimaet i leilighetene. Vi gjør allikevel oppmerksom på at det er viktig for inneklimaet med god lufttilførsel. Dette sikres best ved at ventiler står åpne til en hver tid. Det er viktig at det stilles krav til inneklima ift. forurensninger i inneluften. Faktorer som kan forurense inneluften er: avgasser fra materiale, mat og matsøl, damp, radon, støv, kroppslukt, møbler, tekstiler og tobakksrøyk. Avfallshåndtering Søppel fra beboere kastes i søppelcontainere som er plassert i bakgården. Som et moderniseringstiltak anbefaler vi at det settes opp eget søppelskur. Kostnad for dette er medtatt under pkt. 77 i tiltaksplanen. Elektrisk og elektronisk avfall (EE-avfall), helse- og miljøfarlig avfall, møbler, tekstiler, trevirke og bildekk skal alltid leveres til godkjent avfallsmottak. Kildesortering i flere fraksjoner kan bli et fremtidig myndighetskrav, hvor det også skilles mellom organisk og ikke- organisk avfall. Sameiet kan etter OPAKs vurdering, med enkle tiltak, håndtere et eventuelt slikt fremtidig pålegg. Ingen tiltak påkrevet. Energiforbruk Det er ikke gjort særskilte undersøkelser omkring energibruken i sameiet. Det er elektrisk fyring med panelovner plassert under vinduene. OPAK har ikke foretatt en vurdering av de enkelte leilighetenes energiforbruk. Basert på en generell vurdering av bygningstypen og byggeår, antar vi at energibruken er relativt høy sammenliknet med mer moderne bygg. Det anbefales å gjennomføre en enøkanalyse av hele bygården for å kartlegge mulighetene for energibesparelser, hvilke kostnader som er forbundet med slike og lønnsomheten. Side 17 av 22

19 Bygården har vinduer av varierende alder og vedlikeholdt stand. Det er i all hovedsak nyere vinduer i leilighetene. Trappeoppgangene og kjelleretasjene har eldre vinduer som anbefales skiftet. OPAK ønsker å nevne hva Enova opplyser ved utskifting av eldre vinduer. "Det er som sagt flere faktorer som er avgjørende for hvorfor man skal skifte vinduer. Ifølge Enova utgjør varmetapet fra eldre vinduer mer enn 40 prosent av husets/leilighetens totale varmetap. Det betyr at å skifte ut gamle vinduer vil føre til en jevnere innetemperatur og spare den enkelte beboer store strømutgifter. Hvis vinduene er punkterte bør de skiftes ut. Punkterte vinduer holder ikke på varmen. Det har oppstått lekkasje mellom glasslagene, noe en ser på at det danner seg dugg inne i glasset, slik at det blir uklart og skjoldet. Den isolerende gassen som holder på varmen blir borte, og vinduet får redusert U-verdi, hvilket gir større varmetap. Dette betyr igjen økte fyringsutgifter." Luft og støy Eiendommen ligger relativt gunstig til med hensyn til luftforurensing og støy. Det er relativt lite gjennomgående trafikk på eiendommen. Det er ikke gjort spesielle lydisolerende tiltak ved eiendommen. I likhet med energibesparelser, ved utskifting av vinduer, er også luft og støy et argument for å skifte vinduer ved eiendommen. I tillegg til isolasjonsevnen er nye vinduer bedre når det gjelder støydemping, og de er ofte enklere å vedlikeholde. Grunnforhold Det er ikke opplyst om, eller mistanke om forurensing i grunnen. 10 FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET Det er ikke gjort undersøkelser om pålegg eller krav hos offentlige myndigheter. I følge styreleder er det ingen kjente offentlige pålegg som ikke er etterkommet. Oppdragsgiver har svært lite dokumentasjon for eiendommen tilgjengelig. 11 DOKUMENTASJON Primært mangler Internkontrollhåndbok ihht Internkontrolforskriften av samt FDV dokumentasjon. Med FDV dokumentasjon menes et sporbart system hvor bygningens vedlikehold kan følges, som bla. opplysninger om materialbruk, farger etc. samt når neste vedlikehold bør planlegges. Også skriftlige prosedyrer for driften, vaktmestertjenester etc. bør komme på plass. Vi henviser i denne sammenheng til: Lov om brannfarlige varer samt væsker og gasser under trykk. Lov om eksplosive varer. Lov om brannvern. Lov om vern mot forurensinger og om avfall. Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Side 18 av 22

20 Sameiet Oscars gate 67 har ikke etablert kontroll- og vedlikeholdsinstrukser i henhold til "Veiledning til forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn". Virksomheten/bruker skal påse at bygningstekniske brannverntiltak og øvrige sikringstiltak ikke forringes. Dette gjelder bl.a. brannalarm, røykventilasjon, slokkeutstyr, rømningsveier, dører i rømningsveier, ledesystemer og organisatoriske tiltak. Det er heller ikke etablert Internkontroll elektro. I henhold til Internkontrollforskriften og 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg skal sameiet sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. Vi anbefaler at det opprettes et eget system med rutinekontroller og loggføring, samt at det opprettes en servicekontrakt med en elektroentreprenør. Det er sameiets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvaret for sin egen leilighet. Det er eier og bruker av elektriske anlegg som er ansvarlig for at anlegget til en hver tid tilfredsstiller de lovpålagte sikkerhetskrav. Eier og bruker er også ansvarlig for at kvalifisert personell brukes til vedlikehold og/eller utbedring av anlegget. Styret skal gjennom systematisk informasjonsarbeide e.l. gjøre eier eller bruker av leilighet oppmerksom på den enkeltes ansvar etter lov/forskrift. 12 SOSIALE OG FUNKSJONELLE FORHOLD Beliggenhet Eiendommen ligger på Frogner/Briskeby i Oslo og i gangavstand til offentlig kommunikasjon. Det er kort vei til en rekke butikker, sentrum, servicebedrifter og parker. Beboerundersøkelse Det er utført en enkel beboerundersøkelse i forbindelse med tilstandsvurderingen. Av i alt 21 boenheter er det kun mottatt 3 besvarelser. Av disse fremgår det at det mest positive er følgende: Stille og rolig område med lite gatetrafikk Sentral beliggenhet Gode naboer, med lite gjennomtrekk av beboere Av dårlige/negative forhold er det i hovedsak følgende forhold som er beskrevet: Til tider mye rot i fellesarealer Manglende felles ansvarsfølelse Store utgifter på vedlikehold Lite parkeringsplasser Av forslag til endringer er bl.a. følgende forhold beskrevet: Bedre dugnandsånden Få en langsiktig vedlikeholdsplan og brannsikre oppgangene Ta felles ansvar for ro og orden Alderssammensetningen for de som har svart på beboerundersøkelsen varierer fra 52 til 92 år. Snittet ligger på ca. 67 år, barn ikke medregnet. Beboelsestiden varierer fra 5 år til 52 år, med et gjennomsnitt på ca. 24 år. Det er en viss interesse blant beboerne for å delta i dugnadsarbeider i forbindelse med uteområder og fellesarealer. Side 19 av 22

21 13 ØKONOMISK SITUASJON OPAK har ikke foretatt noen vurdering av Sameiet Oscars gate 67 sine finansieringsmuligheter når det gjelder utførelsen av de foreslåtte tiltakene, som beløper seg til ca. kr ,- over de neste 10 år. Sameiet har noen midler tilgjengelig for vedlikeholdsoppgaver. Det er imidlertid behov for langt større midler til dekning av vedlikeholdskostnader i en 10 års periode. Låneopptak, kombinert med økede fellesutgifter, er den mest nærliggende løsningen. OPAK har fått overlevert årsregnskapet for 2009, samt budsjettene for UNIVERSELL UTFORMING Generelt Universell utforming legger vekt på at de fysiske omgivelsene skal utformes for alle. I Norge defineres dette som :"Universell utforming er utforming og sammensetning av ulike produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpassing og en spesiell utforming". Plan og bygningsloven stiller de samme krav til tilgjengelighet ved ombygginger som ved nybygging. Det er mulig, med relativt enkle midler, og drastisk bedre brukervennligheten i eksisterende bygg, for orienterings- og bevegelseshemmede. Følgende forhold er registrert: Stigninger/nivåforskjeller Eiendommen ligger generelt tilfredsstillende til i terrenget for atkomst til bygget. Det er dog nivåforskjell ifm. inngangspartiet, men det kan med enkle grep monteres rampe, slik at atkomstmulighetene blir tilfredsstillende. Kontrast Fargesettingen på bygningsdelene er ikke tilrettelagt for universell utforming. Det er likevel en tilfredsstillende kontrast mellom vegg og inngangsdører i bygget. Inngangen er trukket noe inn og skyggevirkningen bidrar til at dørene blir noe enklere å lokalisere for synshemmede. Bredde, høyde, avstand Bredden på hovedtrappene vurderes å være tilfredsstillende mht. montering av trappeheis. Nå- og rekkehøyder Porttelefonanleggene i bygget er plassert noe høyt i forhold til de minimumsytelser som er angitt av REN (0,9-1,1 m). Ved en evt. utskifting av anlegget må dette tas hensyn til. Dette gjelder også ved montering av nye postkasser i inngangspartiet. Side 20 av 22

22 Lysforhold Når det gjelder belysningen ved inngangspartiet til hovedtrappene og baktrappene, er det i dag montert utelampe over inngangsdørene. Belysningen er av nyere dato og etter OPAKs vurdering gir dette tilfredsstillende med lys. I bakgården er det kun belysning over dørene og vi anbefaler at det suppleres med nye lyspunkter. Portrommet har også behov for flere lyspunkter, da det i dag er kun en glødelampe som gir generelt dårlig lys. Det anbefales minimum 50 lux i inngangspartier (utvendig). Det er viktig med god belysning utvendig for å skape trygghet og forebygge ulykker. Etter OPAKs vurdering er eiendommen i Oscars gate 67 lite egnet for orienterings- og bevegelseshemmede. Det vil være problematisk å bedre tilgjengeligheten uten omfattende ombygginger. Når det gjelder håndlister og rekkverk i trappeoppgangen, tilfredsstiller ikke bygget minimumskravene. Inngangspartiene er også noe dårlig merket og kan med fordel merkes noe tydeligere. 15 ANBEFALTE TILLEGGSUNDERSØKELSER På bakgrunn av de observasjoner som er gjort under befaringen anbefaler vi Sameiet Oscars gate 67 å foreta følgende tilleggsundersøkelser: VVS Det anbefales innvendig videokontroll av rørledningene i bakken. OPAK anbefaler at alle leiligheter besiktiges for å få en full oversikt over rør og baderom, ifm. en fremtidig våtromsrehabilitering. Elektro Termografering av alle underfordelinger og hovedtavlen mhp. å avdekke potensielle tilløp til varmgang, som igjen kan føre til brann. Brannsikring Det anbefales på generelt grunnlag å gjennomføre en brannteknisk tilstandskontroll av hele gården. Side 21 av 22

23 Prosjekt Oslo OPAK-MANUAL / SPES.RODG A SAMEIET OSCARS GATE 67 TILTAK OG PRIORITERING Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Vedlike Vedlike Moderni- Akutt hold hold sering 0-1 år 1-5 år 5-10 år ved behov 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter 1 Det er registrert noe fuktinnsig og saltutslag gjennom grunnmur i ytterveggene. Dette skyldes trolig sviktende drenering. OPAK anbefaler at fuktinnsiget holdes under oppsikt en tid fremover. Det bør planlegges utskifting av dreneringen rundt deler av bygningen. Medtar budsjettsum dersom 25 m skiftes Bæresystem 1 Ingen tiltak. 23 Yttervegger 1 Vedlikehold av sprekker og pussavskalling på grunnmuren Bytte de gamle vinduene i baktrappene Bytte kjellervinduene Ytterdører slipes og oljes Ytterdører til baktrappene slipes og males Generelt vedlikehold av portrommet. Overflatene rengjøres og påføres maling Bytte dørene til baktrappene Vask av frontfasaden Innervegger 1 Av person- og sikkerhetsmessige årsaker må alle dørene i branncellebegrensende skiller skiftes eller oppgraderes. Dvs. alle dørene til leilighetene og til kjeller/loft. Medtar budsjettsum på oppgradering av leilighetsdører og skifting av dører til kjeller/loft. OPAK anbefaler at det foretas en egen brannteknisk tilstandsvurdering, for å få oversikt over de strakstiltak som må utføres, pga. personsikkerheten Generelt vedlikehold av vegger i hovedtrappeoppgangene og inngangspartiene Maling av vegger i baktrappene Generelt vedlikehold av slitte vegger i kjelleren De gamle originale trefyllingsdørene i kjellerarealene må vedlikeholdes Kostnad for brannteknisk tilstandskontroll er medtatt under pkt. 8 i tiltaksplanen. 25 Gulv og himlinger 1 Vedlikehold av gulvene i kjeller (males/støvbindes) Generelt vedlikehold av himlinger i alle trappeoppgangene. Males Vedlikehold av tregulv i baktrapper xls Side 1 av 5

24 Prosjekt Oslo OPAK-MANUAL / SPES.RODG A SAMEIET OSCARS GATE 67 TILTAK OG PRIORITERING Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Vedlike Vedlike Moderni- Akutt hold hold sering 0-1 år 1-5 år 5-10 år ved behov 26 Yttertak 1 OPAK anbefaler at det utføres regelmessig kontroll av tak, piper og beslag Trapper, balkonger m.m. 1 Montere håndløper på vegg i oppgangene, der dette mangler Generelt vedlikehold av rekkverkene i hovedtrappene. Slipes og males Vedlikehold av slitte tretrapper. Slipes og males Vedlikehold av rekkverk i baktrappene Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging 15 % Mva 25 % Sum bygningsmessig VVS 31 Sanitær 1 Videokontroll av avløpsledninger i grunnen Kontroll av alle baderom/kjøkken, samt vann- og avløpsledninger i bygningen (Fase II) Skifte stengeventiler i kjellertak til nye kuleventiler og merking Supplering av rørisolering Brannslokking 1 Se pkt. 8 brannsikring. 36 Luftbehandling 1 Rengjøring av alle oppdriftspiper for støv, skitt og løse murrester Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging 15 % Mva 25 % Sum VVS-anlegg xls Side 2 av 5

25 Prosjekt Oslo OPAK-MANUAL / SPES.RODG A SAMEIET OSCARS GATE 67 TILTAK OG PRIORITERING Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Vedlike Vedlike Moderni- Akutt hold hold sering 0-1 år 1-5 år 5-10 år ved behov 4 El-kraft 41 Generelle anlegg 1 Ingen tiltak nødvendig. 42 Høyspenning 1 Ingen tiltak nødvendig. 43 Fordeling 1 Ingen tiltak nødvendig. 44 Lys 1 Belysningsanlegget på loftet og baktrappene oppgraderes Elvarme 1 Ingen tiltak nødvendig. 46 Driftsteknisk 1 Kjeller- og loftbelysningen bør ha flere felles brytere som tenner alt lys og at dette styres med tidsbrytere Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging 15 % Mva 25 % Sum Elkraft-anlegg xls Side 3 av 5

26 Prosjekt Oslo OPAK-MANUAL / SPES.RODG A SAMEIET OSCARS GATE 67 TILTAK OG PRIORITERING Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Vedlike Vedlike Moderni- Akutt hold hold sering 0-1 år 1-5 år 5-10 år ved behov 5 Tele- og automatisering 53 Telefon 1 Ingen tiltak nødvendig. 54 Alarm og signal 1 Se under pkt. 8 Brannsikkerhet. Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging 15 % Mva 25 % Sum Tele og automatisering Andre installasjoner 63 Dokumentasjon 1 Etablering av internkontroll elektro Piper 1 Ingen tiltak. Sum Rigg, drift og administrasjon 15 % Mva 25 % Sum Andre installasjoner xls Side 4 av 5

27 Prosjekt Oslo OPAK-MANUAL / SPES.RODG A SAMEIET OSCARS GATE 67 TILTAK OG PRIORITERING Orienterende beskrivelse av tiltak Prioritering av tiltak Vedlike Vedlike Moderni- Akutt hold hold sering 0-1 år 1-5 år 5-10 år ved behov 7 Utendørs 73 Utendørs VVS 1 Ingen tiltak nødvendig. 74 Utendørs EL 1 Etablere nye lyspunkt i bakgården og i portrommet Park. Hage 1 Etablere nye skur/boder til sykler/vogner Søppelskur anbefales oppført Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging 15 % Mva 25 % Sum utendørs Brannsikring 81 Brannslokking 1 Serviceavtale for slokkeutstyr. Kostnad ikke medtatt, da dette er driftskostnader. 82 Brannalarmanlegg 1 Som et brannsikringstiltak anbefales det å etablere et brannalarmanlegg med detektor i fellesarealer og i leilighetene. Ved tilløp til brann kan man få tidlig varslig og raskt komme ut før brannen blir for stor Diverse 1 Av brann- og personsikkerthetshensyn anbefaler vi å foreta en brannteknisk tilstandsvurdering av eiendommen Sum Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging 15 % Mva 25 % Sum brannsikring xls Side 5 av 5

28 A Sameiet Oscars gate 67 Side 1 av 10 Bilde nr. 1 - Hovedtrappen (oppgang B) av betong. Rekkverk i stål med håndløper i tre. Bilde nr. 2 - Uklassifiserte dører fra trappeoppgangene til loft og leiligheter. Bilde nr. 3 - Typisk entrédør til leilighetene. Originale trefyllingsdører som ikke tilfredsstiller dagens brann- og røyk krav. Bilde nr. 4 - Orienterende bilde av inngangspartiet i oppgang B. ::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt: OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D Bilder tatt

29 A Sameiet Oscars gate 67 Side 2 av 10 Bilde nr. 5 - Det er stor åpning mellom entrédørene til leilighetene og gulvet. Tilfredsstiller ikke brannkravene. Bilde nr. 6 - Sprekk/riss på undersiden av hovedtrappeløpet. Bilde nr. 7 - Trappetrinn av stein i nederste del av hovedtrappen. Bilde nr. 8 - Nyere belysning på fasaden ved portrommet. Bilde nr. 9 - Sprukket betongdekke i portrommet. Bilde nr Orienterende bilde av portrommet. ::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt: OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D Bilder tatt

30 A Sameiet Oscars gate 67 Side 3 av 10 Bilde nr Inngangsdør til oppgang B. Originale trefyllingsdører. Bilde nr Nedløp med isdannelser. Utbedres. Bilde nr I bakgården er det flere av vinduene som er gamle. Anbefales skiftet. Bilde nr Her bilde av nyere vindu. ::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt: OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D Bilder tatt

31 A Sameiet Oscars gate 67 Side 4 av 10 Bilde nr Orienterende bilde av fasaden i bakgården, som ble rehabilitert på starten av 2000-tallet. Bilde nr Taktekkingen består av Dekraplater og ble lagt for ca år siden. Bilde nr Det er enkelte lekeapparater i bakgården. Bilde nr Søppelcontainere er plassert i bakgården. Bilde nr Typisk baktrapp. Malte overflater, trapp med trevanger og trinn. Eldre glødelampebelysning som gir dårlig lys. Bilde nr Baktrappene har eldre vinduer med manglende vedlikehold. ::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt: OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D Bilder tatt

32 A Sameiet Oscars gate 67 Side 5 av 10 Bilde nr Malte baktrapper i tre. Bilde nr Dør fra baktrapp til loft er ikke brannklassifisert og må skiftes for å tilfredsstille dagens brannkrav. Bilde nr Bygningen har brannalarmanlegg med detektorer som kun dekker loftet. Bilde nr Flere av taklukene er av nyere dato. Bilde nr Her er en gammel takluke. Bilde nr Trappeoppgangene skal ha frie rømningsveier, og det skal ikke lagres møbler og lignende. ::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt: OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D Bilder tatt

33 A Sameiet Oscars gate 67 Side 6 av 10 Bilde nr Overlyshimling i hovedtrappen. Bilde nr Glødelampearmatur med energi pære. Kloakklufting på loft. Bilde nr Nyere belysning i oppgangene. Bilde nr Bygningen har noe fukt- og saltutslag, blant annet i baktrappene. Bilde nr Noe slitte overflater i baktrappene. Bilde nr Soilavløpsrør med ny avgrening av plast. Er ikke tettet forskriftsmessig i etasjeskille. ::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt: OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D Bilder tatt

34 A Sameiet Oscars gate 67 Side 7 av 10 Bilde nr Gammel gassledning og isolert vannledning. Trekkerør for elkabler og elkabler. Bilde nr Avløpsrør med rust i overflaten. Bilde nr Avløpsrør og vannledninger. Spor etter lekkasjer rundt rør opp til gulvsluk. Bilde nr Dør til kjeller fra baktrapp er uklassifisert. Bilde nr Avløpsrør i plast kan spre brann opp i etasjen over. Må tettes forskriftsmessig. Bilde nr Som bilde nr. 30. ::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt: OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D Bilder tatt

35 A Sameiet Oscars gate 67 Side 8 av 10 Bilde nr Feil med nedløpet kan være årsak til fuktinntregning i kjelleren. Når vannet er ledet til bakken er det viktig at det ledes videre bort fra huset, for eksempel ved terrengfall fra - og ikke mot - grunnmuren. Bilde nr Avskalling av puss på grunnmuren. Utbedres. Bilde nr Bygningen har flere eldre vinduer som snart er modne for utskifting. Bilde nr Enkelte riss/sprekker rundt trekninger rundt vinduer og dører på fasadene. Bilde nr Typisk trappeoppgang. Bilde nr Terrazzobelegg i trappetrinn og reposer i begge hovedtrappene. ::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt: OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D Bilder tatt

36 A Sameiet Oscars gate 67 Side 9 av 10 Bilde nr Ytterdører har behov for vedlikehold. Bilde nr Orienterende bilde av inngangsparti, oppgang A. Bilde nr Malingsavskalling og eldre vinduer. OPAK anbefaler at vinduer byttes. Bilde nr Enkelte sprekker/riss i pussen. Bilde nr Fasaden mot Meltzers gate. Bilde nr Underfordeler i en av leilighetene. ::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt: OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D Bilder tatt

37 A Sameiet Oscars gate 67 Side 10 av 10 Bilde nr Gammelt baderomssluk uten vannlås for å hindre lukt. Bilde nr Gammelt skap med nye kabler og automatsikringer. Bilde nr Nyere baderomsluk med synlig membran. Bilde nr Portelefontablå. Bilde nr Hovedtavlen er plassert i kjelleren. Bilde nr Avløpstamme av soilrør. Vannledninger av kopper. ::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt: OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D Bilder tatt