1/10. Kode Representert v/ Adresse Oslo. SR Jan Skau Postboks 128, Skøyen 0212 Oslo

Transkript

1 1/10 TILSTANDSRAPPORT AV TAK Oppdrag nr. A Befaringsdato Oppdragsnavn LYBEKKVEIEN Møtested Lybekkveien Rapportdato Oppdragsleder Jan Skau Underskrift Ansvarlig for kvalitetssikring Jan Johansen Underskrift Deltakere Oppdragsgiver/ firma/institusjon Oppdragsgiver: Holmenskogen Boligsameie Kode Representert v/ Adresse OPG Torill Torp-Holte Lybekkveien 39 B 0770 Oslo DEL- TATT x DISTRI BUERT TIL x Skaderådgiver: OPAK AS SR Jan Skau Postboks 128, Skøyen 0212 Oslo x x SAMMENDRAG OPAK AS v/jan Skau har befart utvendig tak og loft på boligblokker i ovennevnte adresse, for en tilstandvurdering av taktekking og piper. Blokkene ble bygget i Takene er siden den gang, lagt om tidlig på 80-tallet. Taket (korrugerte aluminiumsplater) er montert oppå tidligere taktekking av eternitt. Etter OPAKs vurdering er takets generelle tilstand tilfredstillende, alder tatt i betraktning. Det ble ikke funnet aktive lekkasjer som ga utslag ved fuktsøk på loftene. Det er enkelte løse skruer der pakningen ikke tetter godt nok ned til taket, som gjøre at det er enkelte steder er lekkasjer ned til undertaket. Lekkasjevannet fanges opp av dette, og leder det frem til takfoten. Ved takfoten er undertaksbelegget ikke ført opp i takrenna. Dvs. takrenna henger for høyt for at dette er teknisk mulig, slik at lekkasjevann renner ut bak takrenna, nedfukter et forkantbord og deler av gesimsen. I forbindelse med nedfukting av gesimsen, har det oppstått rustdannelser i enkelte armeringsjern, slik at det enkelte steder er utfelling av betong. Utfellingen er også påvirket av innfestingen til forkantbordet, der dette er skutt fast med "Hiltispiker". Etter OPAKs vurdering har taktekkingen en antatt restlevetid på ca år, forutsatt at det utføres vedlikeholdsarbeid på takfoten. Dette for og stanse utvikling av skader på betong og trekonstruksjon. Utbedringsarbeidene er beskrevet på side 8 og 9. Etter vår vurdering er kostnadene for utbedringsarbeider av takfoten ca. kr inkl. mva. Takene er grovt oppmålt til ca m². Kostnader for total omtekking er vurdert til ca. kr ,-, inkl. mva. etter dagens kostnader. Pipene på blokkene er murt opp av murstein, som igjen er slemmet. Pipene bærer preg av manglende vedlikehold, noe som nå tilsier at pipene må pusses/slemmes på nytt. Det må påregnes at noe murstein må mures fast og kanskje enkelte deler av noen piper må mures om. Kostnadene er vurdert til ca. kr ,-, pr. pipe inkl. mva. Det er totalt ca. 56 piper. Ved en snittkost på kr utgjør dette en kostnad på ca. kr ,-, inkl. mva.

2 2/10 OPPDRAG Oppdraget er gitt OPAK av Holmenskogen Boligsameie v/torill Torp-Holte jevnfør vår oppdragsbekreftelse av HENSIKT Hensikten med oppdraget var å foreta en tilstandvurdering av taktekking, taktro og piper. EIENDOM På eiendommen er oppført boligblokker fra 1951 over 3 og 4 etasjer i murstein og betong. Takkonstruksjonen har tradisjonelle takstoler og taktro av tre, opprinnelig tekket med eternittplater, som igjen er tekket med korrugerte aluminiumsplater. OPPLYSNINGER Oppdragsgiver opplyser følgende: Det er så langt de vet, ingen aktive lekkasjer i takene. OPAK opplyser følgende: Takene er inspisert fra loftet og via lift. OPAK har ikke foretatt rivninger eller åpninger i konstruksjoner (med unntak av ett sted på taket i Lybekkveien 39). Det tas derfor forbehold om at skjulte feil/mangler/skader kan forekomme, uten at dette ble oppdaget på befaringen. Måleinstrumenter: Fuktsøk med Protimeter Surveymaster gjøres etter følgende fargeskala og tallverdi: Grønt felt spenner fra ca % : Tørt og i balanse med luften. Ingen fare for råte. Gult felt spenner fra ca % : Tvilsområde. Unormalt innendørs og kan tyde på vann- eller kondensproblemer. Utendørs kan det være normalt i fuktig klima. Rødt felt spenner fra ca. 20% og over : Alvorlige fuktproblem. Råte i trevirke uunngåelig dersom fuktigheten vedvarer. Protimeteret er kalibrert mot treverk slik at vektprosent kun anvendes i treverk. I andre materialer benyttes skalaen TØRT, FUKTIG og VÅTT. BEFARING Loft: Ved befaring på loft, ble samtlige loft gjennomgått. Det er flere av pipene som har fuktmerker/renner etter gamle lekkasjer. Det ble gjort fuktsøk uten at det ble funnet forhøyede fuktverdier noe sted inne på loftene. Det er også enkelte av pipene som har saltutslag, men det ble heller ikke der funnet forhøyede fuktverdier.

3 3/10 Taket til loftet i nr. 39 er det eneste loftet som har luftelyrer montert i møne. Det er skjolder etter fukt, med svertesopp og mulig muggsopp i undertaket inne på loftet. Det ble ikke funnet forhøyede fuktverdier i undertaket. Oppganger: Øverst i oppgangene er det et overlys med trådglass. Glassene er ikke isolert. Det er merker/skjolder etter fukt på betongkonstruksjonen. Dette antas å være kondensvann.

4 4/10 Utvendig tak: Taktekkingen består av korrugerte aluminiumsplater, som er lakkerte. Lakken har flasset av i større områder, spesielt på solsiden. Takene er festet med pakningsskruer, skruene viser tendens til å være litt slakke, slik at pakningen ikke tetter tilfredstillende mot takplatene. Taktekkingen ble løsnet på blokk nr. 39. Ved åpning i takfoten, viser dette at taket er lektet opp direkte oppå den gamle eternittekkingen. Det er dog revet helt ned til undertaksbelegget i takfoten. Som lekte nr. 1, er det satt opp en litt kraftigere lekte/planke, slik at takrenne er festet til denne. Dette gjøre at takrenna ligger høyere enn undertaksbelegget og at undertaksbelegget slipper vann ut på baksiden av takrenna.

5 5/10 Det er flere steder i takfoten det er lekkasje, som leder vann ut og ned på forkantbordet, som igjen nedfukter betongen i gesimsen. Enkelte steder, kanskje 30 i alt, er det utfelling av betong i gesimsen. Der det er utfelling av betong, er det et rustent armeringsjern, spesielt i forbindelse med en "Hiltispiker" som fester inn forkantbordet. Bildet viser en kombinasjon av dette. Forkantbordet er stedvis løst. Ved fuktsøk i forkantbordet og enkelte steder nederst i takfoten ble det funnet forhøyede fuktverdier, opp til 30-40% fukt. Oppdragsgiver opplyser at de øverste balkongene blir nedfuktet i forbindelse med avdrypp, bak takrenna. Det dannes også istapper på baksiden av takrenna i vintersesongen. Piper: Pipene er murt opp med murstein, som igjen er slemmet. Flesteparten av pipene viser at de er dårlig vedlikehold. Det er avflassing av slemmingen og noen av pipene sprekker opp i toppen.

6 6/10 Dette gjelder spesielt fyrpipene på hver blokk. Bildet viser fyrpipe i Lybekkveien 33, Beslagene på pipene ser ut til å være i god stand og slutter tett ned mot taktekkingen.

7 7/10 Enkelte av pipene har topper av skiferplate. Andre piper har topper med blytopp. Det ser ut til at piper med skifertopp er luftepiper, mens de med blytopper er røykpiper/skorsteiner. Overlys: Det er overlys at trådglass i forbindelse med hver oppgang. Overlysene ble ikke rehabilitert ved siste takomlegging. Det ble kun montert beslag over kanten på disse. Rammene/jernene i overlysene ser ut til å være i god stand, men kittet sprekker noe opp.

8 8/10 Takrenner og nedløp: Takrenner og nedløp ble skiftet i forbindelse med takomleggingen, og er i god stand. Det ble ikke observert lekkasjer i takrennene, men det var enkelte mindre lekkasjer i nedløpsrørene i forbindelse med kne og fals inn mot veggen. Resultatet er et grønt mosebelegg på de hvite nedløpsrørene. Det ble funnet 4-5 nedløpsrør der det har vært en isspregning i bakkant ved falsen på rørene. Dette syntes også på rørene i utslag av sopp/grønske på selve røret. VURDERING/ TILTAK Tak: Etter OPAKs vurdering er takene i relativt god stand, alder tatt i betraktning. Lakken er flasset av på solsiden, men det er etter OPAKs vurdering liten eller ingen betydning for restlevetid. Vi anslår en forventet restlevetid av taktekkingen til ca år, da tatt i betraktning at de senere anbefalte tiltak følges. Det er et problem med innfesting av takplatene, ved at enkelte skruer er litt løse. Det oppstår en lekkasje mellom takplaten og pakningen på skruene. Tetthet her er svært avgjørende, da skurene står montert i bunnen av bølgene, der vannet samles. Etter vår vurdering, bør takene gås over, skruer etterstrammes, evt. skiftes ut med nye skruer, som er litt større/tykkere. Dette for at festet for platene ikke skal reduseres. Feilen med skruer og pakninger som ikke tetter, gjør seg gjeldende i takfoten. Etter at takene ble lagt om, er takrenna plassert for høyt i forhold til undertaksbelegget, slik at dette ikke går opp i takrenna. Som et resultat av flere mindre lekkasjer, gjennom ved skruer, kommer det nå vann ut bak takrenna, som igjen nedfukter et forkantbord, som igjen nedfukter betongen i gesimsen. Betongen har stedvis skader, delvis pga. rustent armeringsjern og pga. innfesting av forkantbord med "Hiltispiker". Vi anbefaler at takfoten bygges om, med at de nederste cm. av taktekkingen kappes av og demonteres. Takrennene demonteres, og takfoten renses ned til taktro. Nytt undertaksbelegg monteres og stikkes inn under eksisterende undertaksbelegg, i overgang mot øvrig taktekking. Forkantbordet demonteres og skader på betongen i gesimsen utbedres. En utbedring vil være å pigge vekk løs betong, sandblåse rustne armeringsjern og rustbinde disse, før gesimsen pussen inn med ny betong.

9 9/10 Nytt forkantbord monteres langs hele takfoten, med innfesting med skurer og plugger (eventuelt spikerplugger), slik at den forholdsvis tynne betonggesimsen ikke skades. Ny takrenne kan deretter monteres i forkantbordet i en høyde, slik at undertaksbelegget blir lagt opp i takrenna. Det monteres deretter nytt forkantbeslag og en fottekking, som går inn under kanten på den avkappede eksisterende taktekking. Det monteres så et lektebeslag i overgang mellom fottekking og eksisterende taktekking. Bildet er hentet fra Sintef/Byggforsk/Byggdetalj: Bånd- og skivetekking med falsede tynnplater. Det viser da de nederste cm av taket. Etter at takene er utbedret med fottekking, kan det på inngangssidene monteres en 2- rørs snøfanger, langs hele blokkenes lengde. Dette vil forbedre situasjonen med snøras fra taket, samtidig som kravet i forskriften blir oppfylt. Forslaget til løsning begrunnes med at takfoten sikres for fuktinntregning og at fottekkingen kan benyttes videre ved videre rehabilitering av takene, selv etter ca år. Piper: Etter OPAKs vurdering har enkelte av pipene skader ved at noe murstein er løs, det er sprekker, slik at noe av dette må mures om. Pipene kan deretter renses for all løs puss/slemming, før de primes og slemmes på nytt. Beslag og takplater må tildekkes under utbedringsarbeidene. Luftelyrer: Det 3 luftelyrene på Lybekkveien 33, bør gås over, og muligens bygges helt om. Det er etter vår vurdering for stor mengde fuktig luft som trenger inn på loftet i forbindelse med disse, noe som gjøre at det dannes svertesopp og mulig muggsopp i undertaket inne på loftene. Etter OPAKs vurdering bør det gjøres en forsøksvis ordning med å begrense luftinntaket til ca. 1/3 av det er i dag. Vi anbefaler at det tas kontakt med for eksempel Mycoteam, for bestemmelse av typer sopp, og for å avgjøre om disse er skadelige. Det må fremkomme i en eventuell rapport, hvilke tiltak som må gjøres for å rengjøre undertaket. Ved utbedring av hele taket, anbefaler vi at hele taktekkingen (bortsett fra fortekking) rives ned til taktro, før det bygges opp på tradisjonelt vis. Dette vil være fordyrende, da det ble valgt en enklere løsning ved forrige takomlegging (eternittaket ble ikke revet). Eternitt er "spesialavfall" som inneholder asbest, og må rives av kvalifisert personell.

10 10/10 KOSTNADER Kostnader for anbefalt utbedring av takfoten er vurdert til ca. kr ,-, pr. lm. Samlet er takfoten målt opp til ca. 344 lm, og utgjør en kostnad på ca. kr ,-, inkl. mva. Det må også beregnes for stillaskostnader på ca. kr ,-, inkl. mva, men disse kan selvsagt benyttes ved utbedring av piper og gesims. Kostnader for utbedring av betong i gesims er usikkert, men er vurdert til ca ,-, inkl. mva. Kostnader for utbedring av piper, er vurdert til ca. kr ,-, pr. pipe, helt avhengig av hvilken tilstand den enkelte pipen har. Vi har vurdert et snitt til kr ,-, pr. pipe. Det er ca. 56 piper totalt, som da utgjør en kostnad på ca. kr ,-, inkl. mva. Kostnader for utbedring av total takflate ligger i størrelse ca. kr ,-, pr. m². Dette forutsatt at takfoten er utbedret. Takene er relativt dyre pr. m², grunnet riving av gammel eternitt. Takene er grovt oppmålt til 3200 m². Kostnaden vil da være ca ,-, inkl. mva. Her er stillaser medregnet. Kostnader for utbedring/skifting av nedløp er ca. kr 500,-, pr. lm. inkl. mva. Kostnader for kontroll av loft, vedr. sopp er ca. kr ,-, inkl. mva. Kostnader for utbedring er usikkert, avhengig av konklusjon, men antatt til ca. kr ,-, inkl. mva. Her er ombygging av luftelyrer medtatt. Kostnadene er basert på følgende forutsetninger : - Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, men er basert på erfaringstall fra liknende arbeider. - Det innhentes konkurrerende pristilbud fra flere entreprenører. - Pris- og lønnsnivå pr. januar Evt. lønns- og prisstigning i byggetiden er ikke inkludert. - Finanskostnader er ikke inkludert. - Administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er ikke inkludert. KONKLUSJON Taktekkingen og pipebeslagene har en antatt restlevetid på år, forutsatt at takfoten utbedres. Vi anbefaler ny kontroll av takene etter ca 5-7 år. Takfoten bør utbedres innen ett år. Piper bør utbedres inne ett år.