MERKNADSSKJEMA - FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL MERKNADER, UTTALELSER OG FAGNOTAT - OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 MERKNADSSKJEMA - FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL MERKNADER, UTTALELSER OG FAGNOTAT - OFFENTLIG ETTERSYN Side1 Plannavn Ytrebygda, gnr.110, bnr. 53 m. fl., Hotell - Lønningen, PlanID Saksnummer Utarbeidet av Stephane B. Trotta, BGO Bygg AS Datert/Revidert Avsender Hovedpunkt i merknad / uttalelse Forsalgsstillers kommentar Fagetaten i Bergen Kommune Fagetatens mener følgende forhold i planen trenger nærmere avklaring : 1. Har hotellet rett plassering dersom området for øvrig fortsatt skal være industriområder med lagervirksomhet og verkstedsområder mv. 2. Er Lønningen rett sted å plassere en konferansesal av denne størrelsen, og skal det være høy parkeringsdekning til dette formålet. 3. Tilpasning til naboeiendommer, landskapshensyn og fremtidig infrastruktur. 4. Tåler tomten tåler både et hotell i 9 etasjer og kontorbygg i 6 etasjer. 1. Hotellet i tiltaket er et flyplasshotell og med sin umiddelbare nærhet til Flesland Flyplass er dette en riktig plassering for hotell. I tillegg til nærheten til flyplassen blir hotellet lokalisert i et område som i fremtiden vil bli betraktet som indre by og vil derfor ha god tilgjengelighet med gåavstand fra flyplass og bybanestopp, kollektiv busstransport, shuttelbuss fra lokale bedrifter eller med personbil. Hotellet er lokalisert nært store næringsparker som Sandsli, Kokstad, Lønningen og Espehaugen. Dette spm. er forøvrig allerede avklart med det politiske miljø. Viser herved til Komité for Miljøog Byutvikling sitt vedtak i sak 241/ Juni Tiltaket inneholder hotell med konferanseavdeling tilsvarende andre hotell/konferansehotell. Det er viktig å understreke at konferanseavdelingen er en integrert, naturlig del av hotellet og driftes av hotelloperatøren. Dette er ikke et separat drevet konferanse-/messesenter. Konferansedelen skal i hovedsak betjene hotellet og er dermed ikke et eget formål og behøver ikke egen parkeringsdekning. Dette inngår i det totale antall parkeringsplasser tilhørende hotellet. 3. Det er viktig å påpeke at gjeldende reguleringsplan åpner for et minst like stort terrenginngrep som det Kart Endringer Best.

2 som er foreslått med hotellutbygging. Side2 Hotellet er gitt en optimal plassering og volum i forhold til omkringliggende arealer/infrastruktur. Dette for å gi riktig nivå på atkomstarealer og ellers en effektiv arealdisponering inne på tomten. Virkningen av denne disponeringen er at det skapes muligheter for bedre utnyttelse og bearbeidelse av utomhusarealene. Dermed unngås også at tiltaket kommer i strid med byggerestriksjonsbestemmelsene som forvaltes av Avinor. Det skal gis spesiell oppmerksomhet til det som gjelder skjæringer mot fjellet. Disse vil med hjelp av material, beplantning og belysning bli en positiv opplevelse for de som bruker/ ferdes i anlegget. 4. Tiltaket er lokalisert i Portalen til Bergen og i det som i fremtiden vil bli betraktet som indre by. Tiltaket er i tråd med politiske signaler om å øke utnyttelsen i området i tillegg til å utvide formålene utover dagens bruk. Tomten er foreslått bebygget med hotellbygg på i prinsippet 9 etasjer og et næringsbygg på opp til 6 etasjer. De foreslåtte høyder er opp mot øvre grense av hva Avinor vil kunne tillatt i området. Høyden på hotellet er begrunnet av flere forhold. Det er en tradisjon at hoteller markedsfører seg gjennom særpreg. Dette kan være beliggenhet, form og høyde. Form og høyde er vanlige effekter i urbane strøk og i trafikk knutepunktene. Eksempler på dette er mange som for eksempel hotell Plaza I Oslo, Seilet i Molde og Farris Bad i Larvik. Hoteller skal signalisere sin tilstedsværelse og være lette å finne frem til. Hoteller består av en gjentakelse av mange like elementer i det de fleste rommene er like i størrelse. Det monotone øker

3 med størrelsen på bygget. Nettopp denne gjentakelsen har gjort det formålstjenlig å stable i høyden for å kunne redusere tomtebelastingen pr. rom og ansatte. Det er derfor av stor betydning at gjentakelsen av bygningselementene får en bevist form og en innpakning som gir nødvendig særpreg og identitet til anlegget. De viste illustrasjonene ivaretar disse hensynene. Side3 Fylkesmannen i Hordaland v/torgeir Flo Fylkesmannen har rettet innsigelse mot at planen åpner for omfattende bilparkering som strider imot rikspolitisk retningslinjer for samordnes areal- og transportplanlegging. Et storhotell må lokaliseres hvor det enkelt kan betjenes med et velutbygget kollektivtransport tilbud. I tillegg kan det nevnes at den operasjonelle logistikken i et hotell er avgjørende for bedriftens lønnsomhet. Logistikken til gjester er et viktig element i dette bildet. I tillegg er gjestelogistikken et viktig element i gjesteopplevelsen. I den forbindelse er det allment kjent i hotellbransjen at man oppnår aller best logistikk ved å bygge i høyden. Kilde: Simen Haare, Vice President Business Development, First Hotels AS 1. Fylkesmannen refererer til Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging pkt. 3.1 og 3.6, hvor det legges vekt at det tilrettelegges for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses ved utbygginger. Antall passasjerer som reiser over Flesland er p.t. ca. 4,6mill/år. Dette forventer å stige noe ved utgangen av 2013 når ny terminale er på plass og eksisterende er ombyget. Til sammenlikning reiser nå ca. 18 mill. personer over hovedflyplassen på Gardermoen hvert år. I dette området er til nå etablert ca 2500 hotellrom, nettopp fordi det er økonomiske og miljømessige gevinster å lokalisere hotell i trafikknutepunkter med henblikk på alle type kurs/ konferansefasiliteter og overnatting i forbindelse med reiser.

4 Med samme forholdstall kan det være et samlet behov for ca. 500 hotellrom ved Flesland. Dette er foreløpig ikke situasjonen selv ved etablering av det foreslåtte hotellet. Side4 Nettopp fordi det er stor trafikk til og fra flyplassen er også kollektivtilbudet her svært godt. Det er regelmessige og frekvent bussforbindelse og bybanen er planlagt fremført til området. Det er viktig å påpeke at hotellet i vårt tilfelle blir liggende i en avstand mellom m. til den nye flyplassterminalen på Flesland. Da det etableres et hotell med denne beliggenheten er det da målet i hovedtrekk, å betjene gjestene som kommer nettopp med fly. Ved å ha konferansefasiliteter i hotellet, unngår man å måtte transportere deltakere til byens sentrum. Vi mener derfor at hotellet og konferansefasilitetene vil bli liggende i en allerede etablert knutepunkt og derfor ikke strider med Rikspolitiske retningslinjer. 2. Dimensjonering av parkeringsdekningen i tilknytning til tiltaket er avklart i Komité for Miljø- og Byutvikling sitt vedtak i sak 241/ Juni X Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ble referert til vedtaket, men hele vedtaket ble ikke kunngjort i forbindelse med høringen etter 1. gangs behandling av planen. Det ble heller ikke sendt over til partene og samarbeidende statlige og regionale myndigheter. I saksutredningen til planens 1. gangs behandling og ved kunngjøring av saken til offentlig ettersyn foreligger det en faktafeil i saksutredningen hvor det ble opplyst at det skulle tilrettelegges for 500 p-plasser. Det riktige tallet er 200 p-plasser, hvorav ca. 100 plasser i tilknytning til hotellet og 100 tilknyttet næringsbygget. Dette antallet er i

5 tråd med parkeringsvedtektene for Bergen Kommune. Det er viktig å påpeke at gjeldene regulering på tomten åpner for ca. 185 p-plasser. Reguleringsbestemmelsene vedrørende parkering i planen strammes opp slik at de blir helt entydige med tanke på antall parkeringsplasser som tillates på tomten. Bestemmelsene åpner for en maksimalt utnyttelse over bakken på 187%BRA. Samlet areal for byggeformålene over bakken er 11,004m2, det vil si, med maksimal utnyttelse kan det bygges 20,577m2 BRA. Med foreslått bestemmelse, resulterer dette i å kunne bygge maksimalt 205 parkeringsplasser på hele reguleringsområdet. Side5 3. Prosjektet ligger ca m fra terminalbygget til Flesland Flyplass. Det er i tillegg tilrettelagt for utstrakt bruk av kollektiv transport ifm hotellet og næringsbygget. Busstopp for rutebuss er lokalisert ca. 400 m fra eiendommen, fremtidig planlagt bybanestopp og eksisterende stopp for flybuss ca m fra eiendommen. Vi oppfordrer at innsigelsen trekkes tilbake Byutvikling, næring og klima/grønn etat v/tom J Sandahl Solveig Kalvø Roald Byutvikling, næring og klima/vann- og Avløpsetaten Grønn etat mener at planforslaget langt på vei ivaretar hensyn som ble uttalt ifm oppstart av planareidet De ønsker at forslagstiller endrer fra opprinnelig turvei i grønnstrukturen til Turdrag sikres for allmennhetens atkomst fra kommunal gang- og sykkelvei til terreng 1. Ber om at det blir sendt inn en fullstendig VA-rammeplan. 2. Ber om at det i reguleringsbestemmelsene tar med at overvannshåndtering skal løses i hht VA-norm for Bergen Kommune. 3. Forutsetter at garasjeanlegg under bakken utføres som en tett konstruksjon så man ikke risikerer innsig av grunnvann. Tatt til følge 1. VA-rammeplan foreligger. 2. Tatt til følge 3. Bygget skal bygges iht gjeldene tekniske forskrifter. x x x

6 Side6 Avinor AS v/ Petter Hope Helse og inkludering / Helsevernetaten Etat for plan og geodata v/ Ida Hermansen Legger til grunn at foreslåtte arealutnyttelse i planarbeidet ikke kommer i konflikt med arealutnyttelsen for Bergen Lufthavn 1. Bør utrede følgene ift støy, vibrasjon, støv og lukt forutsatt at det blir etablert bybanedepot på nabotomt. 2. Trafikkmønster. Hvordan vil tiltaket påvirke veinettet i området. 1. Anmerker at lokaliseringen ikke er optimal for plassering av et hotell mtp omliggende næring og avstand til kollektiv transport. 2. Mener tiltakshaver skal vente på ferdigstillelse av fremtidige, overordnede planer. Prosjekt kommer ikke i konflikt med arealutnyttelse for Bergen Lufthavn. 1. Dette ivaretas som en del av byggesaken. Utredes nærmere når plassering av Bybanedepot er bestemt. Tiltaket vil ikke skape begrensninger for en eventuell fremtidig lokalisering av bybandedepot i nærområdet. Da tiltakene er lokalisert like ved Flesland Flyplass vil bygningene tåle støy, støv, lukt og vibrasjoner. 2. Dette er ivaretatt gjennom Trafikkanalyse. Gjeldene regulering tillater etablering av ca. 185 p-plasser og foreslått tiltak vil ikke belaste trafikkmønsteret utover dagens situasjon. 1. Dette er avklart i et politisk vedtak fra Komité for Miljø- og Byutvikling i sak 241/ Juni 2008 som støtter oppstart av arbeidet med en formålsendring til hotell på eiendommen. Forslagstiller mener dette er en optimal plassering. Henviser til forslagstillers kommentar til Fylkesmannens innsigelse. 2. Dette er avklart i et politisk vedtak fra Komité for Miljø- og Byutvikling i sak 241/ Juni 2008 der forslag om å vente på ny Kommunedelplan ble nedstemt. Dette vedtaket ble referert, men ble ikke kunngjort i sin helhet i forbindelse med høringen. Vi har ivaretatt hensynet til mulig annen arealutnyttelse på omkringliggende arealer i planmateriellet og dette er tilstrekkelig sikret gjennom den medvirkning som prosessreglene i planarbeidet følger.

7 Side7 Statens Vegvesen Region Vest v/ Sindre Lilleø Odd Høylandsvik Dolviken Eiendom AS v/bjørnsen Tillitsmann for byens utseende v/ Byutvikling, Næring og Klima / Byantikvaren v/jonatan Krzywinski Byutvikling, Næring og Klima / Samferdseletaten v/svein-arne Langeland Valentina Knutsen Anbefaler å vente til overordnet planarbeid er nærmere avklart. Dolviken Eiendom AS har følgende merknader til forslaget: 1. Høyde, plassering og volum vil få negative konsekvenser for framtidig bygg mtp dårlige solforhold og manglende utsyn. 2. Byggeavstand er ikke iht pbl 70 nr Ønsker egen tomt medtatt i reguleringsplanen. TFBU anbefaler at planforslaget bearbeides med en bedre terrengtilpasning, slik at man unngår en sjaktvirkning rundt bygningsmassen. Byantikvaren har ingen merknader til planen. Samferdseletaten har ingen merknader til planen. Dette er avklart i et politisk vedtak fra Komité for Miljø- og Byutvikling i sak 241/ Juni 2008 der forslag om å vente på ny Kommunedelplan ble nedstemt. Dette vedtaket ble referert, men ble ikke kunngjort i sin helhet i forbindelse med høringen. Vi har ivaretatt hensynet til mulig annen arealutnyttelse på omkringliggende arealer i planmateriellet og dette er tilstrekkelig sikret gjennom den medvirkning som prosessreglene i planarbeidet følger. Statens vegvesen gav ikke uttale i forbindelse med kunngjøring av oppstart av planarbeidet. 1. Området er satt av til næringsvirksomhet og tiltaket påvirker ikke naboeiendommens tiltenkte bruk. 2. Denne paragrafen gjelder kun der byggegrense ikke er fastsatt i reguleringsplan. 3. Vi har ikke mottatt konkrete innspill til planarbeider som kan hensyntas i den videre behandlingen av planforslaget. Etter ny planlov er tiltaket fremmet som detaljplan, der Bergen kommune åpnet for et mer avgrenset planforslag enn det som opprinnelig ble kunngjort. Det foreligger allerede en godkjent reguleringsplan for tomten og reguleringsendringen vil ikke medføre annen virkning av tomten enn hva tidligere reguleringsplan åpnet for.

8 Ytrebygda Bydelsstyre Ytrebygda Bydelsstyre har ingen merknader og støtter forslaget. Side8 Plankart Her oppsummeres punktvis (jf. eksempel side 3) samtlige endringer som er foretatt i plankartet etter offentlig ettersyn. Suppler med eventuelle andre endringer som ikke er foretatt på bakgrunn av innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn. 1. Korridor sør på tomten avsatt til turvei endres i plankartet til turdrag. Reguleringsbestemmelser Her oppsummeres punktvis (jf. eksempel side 3) samtlige endringer som er foretatt i reguleringsbestemmelsene etter offentlig ettersyn. Suppler med eventuelle andre endringer som ikke er foretatt på bakgrunn av innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn. 1. Pkt 3.1. parkeringsbestemmelsene omskrives til Det tillates 1 stk. parkeringsplass for hver 100m2 BRA over bakken. 2. Pkt 4.1. underformål endres fra turvei (kode 3031) til turdrag (kode 3030) 3. Overvannshåndtering iht VA norm for Bergen Kommune tas inn i bestemmelsenes generelle del.