Joa Næringsområde, bestemmelser Side 1 av 6 RGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTTING TIL REGULERINGSPLAN 0405 JOA NÆRINGSOMRÅDE

Transkript

1 Joa Næringsområde, bestemmelser Side 1 av 6 RGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTTING TIL REGULERINGSPLAN 0405 JOA NÆRINGSOMRÅDE I medhold av 12-7 og i plan- og bygningsloven av nr. 71 har Sola kommunestyre vedtatt denne reguleringsplanen med tilhørende reguleringsbestemmelser i møte xx.xx.xxxx som sak xxxx/xx. Dato: Ole Ueland Ordfører 1.0 FORMÅL MED PLANEN Formålet med planen er å legge til rette for utvikling av Joa næringsområde som et industriområde, konsentrert arealutvikling, ny adkomst og felles rammer for videre utvikling. Området reguleres til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl. 12-5, 1.ledd) Industri SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl. 12-5, 2.ledd) Veg Fortau Gang- og sykkelveg Annen veggrunn- tekniske anlegg Annen veggrunn- grøntareal Parkeringsplasser GRØNNSTRUKTUR (pbl. 12-5, 3. ledd) Park HENSYNSSONER (pbl. 12-6) Frisikt Andre sikringssoner byggeforbud rundt kommunalteknisk anlegg Faresone - flomfare 2.0 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen 1. Opplistede tiltak i infrastrukturen angår alle næringsfelt og skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for utvidelse av næringsområdet. a) Kryss mellom Joavegen og Fv 510 med tilhørende gang- og sykkelveg o_gs2 og fortau o_f1. Maks BRA som kan tillates i planområdet uten at krysser er opparbeidet er m 2

2 Joa Næringsområde, bestemmelser Side 2 av 6 b) Veg f_v3 Maks BRA som kan tillates i planområdet uten at V3 er opparbeidet er m 2 c) Fortau o_f4, o_f5 og gang og sykkelsti o_gs1 d) Annen veggrunn grøntareal e) o_park f) Del av turveg langs planområdet i samsvar med gjeldende reguleringsplan 0494 Turveg Hafrsjord Trase Joa g) Parkeringsplasser til turveg Hafrsfjord P1 og P2 Med utvidelse av næringsområdet menes her en økning av utnyttelse som gir totall BRA større enn: 930 m 2 for felt I-1, 1500 m 2 for felt I-2, 3840 m 2 for felt I-3, 3410 m 2 for felt I-4, og 1280 m 2 for felt I-5 2. f_v1 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for utvidelse av felt I-2, felt I-3, felt I-4 og felt I-5. Eksisterende adkomster fra Joavegen (med unntak om adkomsten som er regulert til eiendom gnr/bnr 34/218) skal stenges og feltene skal tilknytes ny adkomstveg. Med utvidelse av feltene menes her en økning av utnyttelse som gir totall BRA større enn: 1500 m 2 for felt I-2, 3840 m 2 for felt I-3, 3410 m 2 for felt I-4 og 1280 m 2 for felt I f_v2 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for utvidelse av felt I-1 og felt I- 2, Med utvidelse av næringsområdet menes her en økning av utnyttelse som gir totall BRA større enn: 930 m 2 for felt I-1, 1500 m 2 for felt I-2, 3840 m 2 for felt I-3, 3410 m 2 for felt I-4, og 1280 m 2 for felt I Før brukstillatelse for nye bygg innenfor planområdet skal nødvendige støyskjermingstiltak være etablert. 5. Vegetasjonsskjerm o_vs1 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis igangsettelsestillatelse for utvidelse av felt I-2. Med utvidelse av feltet menes her en økning av utnyttelse som gir total BRA større enn 1500 m2. 6. Vegetasjonsskjerm o_vs2 og o_vs3 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis igangsettelsestillatelse for utvidelse av felt I-1. Med utvidelse av feltet menes her en økning av utnyttelse som gir total BRA større enn 930 m2. 7. Vegetasjonsskjerm o_vs4 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse for utvidelse av felt I-5. Med utvidelse av feltet menes her en økning av utnyttelse som gir total BRA større enn 1280 m2. 8. Vegetasjonsskjerm o_vs5 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse for utvidelse av felt I-4. Med utvidelse av feltet menes her en økning av utnyttelse som gir total BRA større enn 3410 m2. 3 KRAV TIL SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK 1. Ved byggesøknad skal det foreligge geoteknisk vurdering av tiltaket og bruk av uteområde. Det skal gis oversikt over nødvendig sikring av tiltaket og området i anleggsfasen og permanent. 2. Ved byggesøknad skal det utarbeides situasjonsplan som viser hele delfeltet. Situasjonsplanen skal vise avkjørsler, parkering, terrengbehandling, gjerder over 1,5 meter, beplantning, plassering av søppeloppbevaring og innretninger som er søknadspliktige etter plan og bygningslovens forskrifter. Det skal også vises plan for evt. ubebygd del av delfelt. 3. Plassering, høyde og utforming av innhegning skal godkjennes av kommunen. 4. Det skal utarbeides en vurdering som kartlegger ev. risikofaktorer for bedrifter innenfor egen eiendom og i forhold til naboer, eksempelvis som følge av tidligere forurensning eller radon i grunnen. Eventuelle tiltak for å fjerne eller redusere faren skal beskrives. 5. Ved byggesøknad må det vises planer for hvordan Sømmevågen hensynstas i utbyggingsfasen for å hindre avrenning ut i vågen.

3 Joa Næringsområde, bestemmelser Side 3 av 6 6. Ved byggesøknad eller ved endring av virksomhet skal det utarbeides støyrapport for den aktuelle bedriften iht Ved byggesøknad skal det utarbeides renovasjonsteknisk plan som viser areal for oppstilling av avfallscontainere og adkomst for tømmebil. 8. Alle søknader om byggetillatelse etter Plan- og bygningsloven for nye bygninger og anlegg innenfor planområdet, skal sendes Avinor for radioteknisk vurdering og godkjenning. Med søknaden må det følge konkrete fasadetegninger, tegninger av tak, materialvalg, plassering og fasaderetning. Tiltakshaver må videre lage en beskrivelse av byggeprosessen herunder bruk av kraner. Kommunen kan ikke gi byggetillatelse/rammetillatelse før det foreligger positiv radioteknisk vurdering for bygningene/anleggene og byggeprosessen. 9. Sammen med byggesøknad skal det foreligge dokumentasjon om at bygninger tilfredsstiller krav til energiklasse B. Dokumentasjon skal være utarbeidet av godkjent foretak innen energimarking av bygg. 10. Ved søknad om byggetillatelse for kontorareal skal det foreligge dokumentasjon om at kontorarealet er knyttet til industri interne behov i planområdet. 11. Sammen med søknad om byggetillatelse for utvidelse av næringsområdet skal det foreligge grøntplan og skjøtselplan for park, vegetasjonsskjerm og for annen veggrunn grøntareal. Planen skal utarbeides iht. gjeldende normer av fagkyndige og godkjennes av Park og grønt seksjonen i kommunen. 4 FELLESBESTEMMELSER Det stilles høye krav til arkitektonisk utforming og materialbruk på bebyggelse som grenser opp mot rampe for Solasplitten, Joavegen og Hafrsfjord. Området kan nyttes til lettere industriell virksomhet som ikke medfører luktulemper eller forurensning som overskrider anbefalte grenser i gjeldende rettingslinjer/normer. Det skal etableres vegetasjonsbelter langs Joavegen og langs gang- og sykkelveger. Vegetasjonsbelter skal beplantes slik at det skapes et visuelt skille mellom næringsområdet og offentlige arealer. Det skal legges opp til beplanting med egnede trær og vegetasjon med veksling i farger og bladverk for å bidra til å skape identitet, mangfold og orientering i området i alle tider av året. Eksisterende vegetasjon langs o_g/s1 i strekning mellom I-1 og I-2 på eiendom 33/1 skal søkes bevart i størst mulig grad. Eksisterende kantvegetasjon ut mot kanalen på eiendom 34/218 bør søkes bevart og forsterket. Det tillates direkte avkjørsel fra Joavegen til eiendom gnr/bnr 34/218. Avkjørsel kun tillatt til virksomhet på denne eiendommen. Ved eventuell sammenslåing av eiendommer eller sammenslåing av drift i felt I4 skal adkomst være fra f_v1 og avkjørsel fra Joavegen skal stenges. For prosjekter innenfor delfelt I-2 skal det etableres en inngang som henvender seg mot parkanlegg Park. For prosjekter innenfor delfelt I-3 skal det etableres en inngang som henvender seg mot turveg Hafrsfjord. 4.1 Krav til miljøkvalitet energi Alle nye bygg skal tilfredsstille krav til energiklasse B. 4.2 Parkering All parkering skal skje på egen tomt eller i felles anlegg. Det tillates maksimal 1 parkeringsplass per. 100 m 2 BRA. Minst 5 prosent av parkeringsplassene skal avsettes til bevegelseshemmede, på plasser som ligger nær hoved- og personalinnganger. 4.3 Sykkelparkering For nye tiltak i området skal det etableres parkeringsplasser for sykkel på egen tomt, med trygg adkomst til tilliggende gang-/sykkelvei og sentralt plassering i forhold til personalinnganger. Det stilles krav om at det opparbeides p-plasser for sykkel for minimum 40 prosent av de ansatte innenfor hvert tiltak. Minst halv part av plassene skal være overdekket. 4.4Universell utforming Alle bygninger og uteområder skal tilfredsstille krav til universell utforming. Forholdene skal sikres ivaretatt og dokumentert gjennom søknad om byggetillatelse.

4 Joa Næringsområde, bestemmelser Side 4 av Støy (pbl 12-7 nr.3) Total støysituasjon fra planområdet må tilfredsstille Miljøverndepartementets retningslinjer for støy, T-1442 og Norsk Standard Lydforhold i bygninger Lydklassifisering av ulike bygningstyper, eller det til enhver tid gjeldende regelverk For å sikre at samlet støynivå ikke overskrider kravet i T-1442 må støyen fra hver bedrift ha noe margin til kravet til samlet støynivå. Tabellen nedenfor viser krav til støy fra enkeltbedrifter ved fasaden og på uteoppholdsplassen for boliger og annen støyømfintlig bebyggelse rundt planområdet: Støykilde Utendørs støynivå Utendørs støynivå, lørdager og søn- /helligdager Utendørs støynivå, natt kl Industri 50 Lden 45 Levening Lørdag: 45 Lden Søndag: 40 Lden 40 Lnight 60 LAFmax Ved byggesøknad må nye virksomheter dokumentere at støy for deres aktiviteter ikke fører til at kravet for deres delområde overskrides. Ved endring av virksomhet skal det også foretas vurdering av den endrede driften mht. støy. Ved vurdering av støy skal det gjøres rede for nødvendige støyskjermingstiltak. Analysen må angi hvilke støyfølsom bruksformål som må vurderes med hensyn til skjermingstiltak. Støybidrag fra flyog vegtrafikk skal inngå i beregningene. Flystøysonekart for lufthav, rapport SINTEF A23013, datert eller til enhver tid gjeldende kart legges til grunn for flystøynivå i planområde. Støy fra nye tekniske installasjoner, som f.eks. klima- og ventilasjonsanlegg, må ivaretas under prosjektering av nybyggene. Randsonen mot bolig- og rekreasjonsområder skal i hovedsak nyttes til kontor eller anlegg som gir tilsvarende støyskjermende effekt. Dette gjelder arealene som vender mot Joavegen og mot turveg Hafrsfjord. 4.6 Renovasjon Det skal velges løsninger i tråd med kommunalteknisk avfallsnorm og estetikk. Utstyr skal skjermes på en estetisk tilfredsstillende måte og i størst mulig grad inngå som en del av bygget. 4.7 Overvann og utslipp I utbyggingsfasen må det tas hensyn til Sømmevågen og hindre avrenning ut i vågen. Det må ikke føres oljeholdig overvann fra området ut i vågen. Tilkopling til offentlig avløp (spillvann/overvann) som vil ligge under kote 3.0m.o.h må være godkjent av VAansvarlig i kommunen. 4.8 Brannvannsdekning Det må legges opp til brannuttak på internt ledningsnett. Utbygger står ansvarlig for å dokumentere eventuelle krav til brannvannsdekning ved byggesøknad. 4.9 Eksisterende virksomheter Reguleringsplanen har som målsetning å legge til rette for utvikling av Joa næringsområde som et industriområde, legge til rette for konsentrert arealutvikling, ny adkomst og rammer for videre utvikling. Eksisterende handel med større byggevarer og trelast innenfor felt I-4 kan bestå og videreutvikles til maks salgsareal på m 2 Ikke plasskrevende varer som naturlig tilhører de nevnte plasskrevende varegruppene, tillates solgt på maksimalt 15 % av salgsarealet, 4.10 Bruk av kran under byggearbeidene Dersom det skal brukes tårnkran under byggearbeidene, må det analyseres nærmere av Avinor. Mobilkran har vesentlig mindre horisontal utstrekning enn en tårnkran og gir normalt langt mindre påvirkning på navigasjonsanleggene. Det kan komme krav fra Avinor om bruk av mobilkran i stedet for tårnkran Belysning ved Stavanger lufthavn Sola Avinor skal høres i forbindelse med søknad om tiltak som endrer lyssettingen rundt lufthavnen og som kan ha innvirkning på sikkerheten for lufttrafikken Energi Plassering av nettstasjoner skal avklares ved utarbeidelse av byggesøknad i samråd med energileverandør. Nettstasjoner og tilhørende kabelnett må være driftsatt før innflytting i ny bebyggelse.

5 Joa Næringsområde, bestemmelser Side 5 av 6 Adkomst- og ventilasjonsforhold til eksisterende nettstasjoner må ikke forringes i forbindelse med nye tiltak innen planområdet Grunnforhold Det er påvist meget bløt og kompressible kvikkleire til store dybder på store deler av planområdet. Alle bygningsmessige tiltak og bruk av uteområder må utredes av geoteknisk sakkyndig for å dokumentere tilstrekkelig stabilitet både i anleggsfasen og permanent. Det må ikke settes i verk graving, bygging, sprengning, massedeponi eller lignende, uten et det foreligger geoteknisk vurdering av tiltaket. Egnede tiltak mot utrasing, siging, risting, steinsprut, lufttrykk og lignende for naboeiendommer skal være sikret, jf grannelova 5. I anleggsperioden skal det være kjent for de utførende at det ikke må foretas fysiske inngrep i området uten geoteknisk vurdering av tiltaket. 5.0 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl. 12-5, 1.ledd) 5.1 Område for industri Områdene reguleres til industri. Det tillates at det etableres kontorvirksomheter og lager som har tilknytting til industrivirksomhetene i området. Parkering skal ikke regnes med i bruksarealet. Lagring skal skjermes med innhegning eller foregå innendørs. Det tillates lagring utenfor byggegrensene, men for arealer som grenser mot offentlig formål, Foruskanalen og LNF-områder settes det en høydebegrensning på 4 meter. Skjemmende tekniske anlegg skal skjermes av bygningsdeler eller innhegning som harmonerer med bygningen ellers. Felt I-1: Maks BRA m 2 av disse kan 15% disponeres til kontor som er tilknytet til industri interne behov. Største mønehøyde / maksimalhøyde 17 moh. Felt I-2: Maks BRA m 2 av disse kan 15% disponeres til kontor som er tilknyttet industri interne behov. Største mønehøyde / maksimalhøyde 17 moh. Felt I-3: Maks BRA m 2 av disse kan 15% disponeres til kontor som er tilknyttet industri interne behov. Største mønehøyde / maksimalhøyde 17 moh. Felt I-4: Maks BRA m 2 av disse kan 15% disponeres til kontor som er tilknyttet industri interne behov. Største mønehøyde / maksimalhøyde 17 moh. Felt 1-5: Maks BRA m 2 av disse kan 15% disponeres til kontor som er tilknytet til industri interne behov. Største mønehøyde / maksimalhøyde 17 moh. Det tillates økning av kontorareal fra 15 % til 35 % for hvert felt etter at høyverdig kollektivakse fra Forus til flyplassen, med stopp ved Einargården er etablert. Kontorarealet skal være knyttet til industri interne behov på planområdet. 5.2 Minimumsutnyttelse Ved etablering av nye virksomheter i planområdet skal minimum arealutnyttelse være på 65 % av maks BRA for hvert felt. Nye bygg for eksisterende virksomheter skal ivareta langsiktige målsetning om effektiv arealbruk (mht. utforming, størrelse og plassering av bygg m.m.). 6.0 INFRASTRUKTUR OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl. 12-5, 2.ledd) Alle veganleggene skal dimensjoneres og etableres iht. kommunalteknisk norm og iht. tekniske planer godkjent av relevante fagmyndighet før tiltaket kan igangsettes. Sammen med de tekniske planene skal det utarbeides skiltplan som skal godkjennes av skiltmyndigheten. For tomter som grenser mot f_v1 skal det etableres adkomst fra denne vegen. Bredden på avkjørselen skal ikke overskride 6 m for spesielle kjøretøyer kan det opparbeides et overkjørbart område, bredere enn avkjørselen. 6.1 Fortau Fortau F4 og F5 skal opparbeides med rotvennlig bærelag i tråd med Statens vegvesen sin veileder. 6.2 Gang- og sykkelveg Alle gang- og sykkelveger reguleres til offentlige. 6.3 Annen veggrunn grøntanlegg Området regulert til Annen veggrun grøntareal AVG1, AVG4, AVG5 og AVG6 skal beplantes med søyletrær iht. utomhusplan godkjent av Park og Grønt seksjonen. Trætype og størrelse må tåle sterk vind.

6 Joa Næringsområde, bestemmelser Side 6 av Parkering Arealet o_p1 og o_p2 skal være tilgjengelig for brukere av turveg Hafrsfjord. 7.0 GRØNNSTRUKTUR (pbl. 12-5, 3.ledd) 7.1 Park o_park skal opparbeides som parkanlegg med møblering og samlingsplass iht. utomhusplan godkjent av Park og Grønt seksjonen. Ved utforming av alle tiltak i friområdet skal det tas hensyn til landskap og tilpasning til friområdet mot sør og til turveg langs Hafrsfjord. Det skal tilrettelegges for inngang til delfelt I-2 fra parkfelt. 8.0 HENSYNSSONER (pbl. 12-6) 8.1 Frisikt I områder regulert til frisiktsoner skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. Høydebegrensningene gjelder også for eventuelle støttemurer. Det kan tillates søyler og høystammede trær. 8.2 Andre sikringssoner byggeforbud rundt kommunalteknisk anlegg Innenfor området regulert til byggeforbud rundt kommunalteknisk anlegg tillates det ikke oppført bebyggelse pga. kommunaltekniske anlegg under bakken. Dersom hovedledningen må ligge nærmere enn 4 meter må et av følgende tiltak gjøres (Absolutt minimumsavstand mellom bygninger og hovedledninger er 2,0 meter).: Støpe en vertikal sikringsmur minimum 0,5 meter under bunn av underste ledning. Føre ned fundamentet på bygningen og eller installasjoner minimum 0,5 meter under bunn av underste ledning. Legge ledningene som evigvarende ledninger, innstøpt og armert i vanntett betong. Innstøpning skal skje under konstruksjonen og 4 meter ut fra konstruksjonen i begge ender. Bygging nærmere enn 4 meter fra hovedledningen må avklares med VA-ansvarlig i kommunen. Eventuell flytting av ledningsnettet må avklares og godkjennes av Sola kommune. Beskrivelse med tegninger må være godkjent før arbeidet igangsettes. Sola kommune har innenfor sikringssone rett til på et hvilket som helst tidspunkt å foreta tilsyn, vedlikehold og utbedringsarbeider. Dersom det i denne forbindelse er nødvendig å foreta utgraving eller andre arbeider, skal kommunen tilbakeføre områdene etterpå. 8.3 Annen sikringssoner høyderestriksjon omkring Stavanger lufthavn Sola Innenfor hele planområdet gjelder de høyderestriksjoner som er angitt med koter på restriksjonsplanen, Avinors tegning ENZV-P-08 datert , vedlegg 1. For områder beliggende mellom de viste koter, skal høyde-restriksjonen beregnes gjennom interpolasjon. Innenfor restriksjonsområdet kan det ikke etableres hinder (bygninger, vegetasjon, anlegg eller andre innretninger) som overstiger høyderestriksjonene som angitt på plankartet. Vegetasjon skal holdes under hinderflatene, og nødvendig fjerning av vegetasjon vil bli gjennomført av Avinor. 8.4 Faresone - flomfare I områder regulert til faresone - flomfare skal alle søknadspliktige tiltak som skal etableres på lavere nivå enn 3 moh flomsikres tilsvarende sikkerhetsklasse for flom F2. Sammen med byggesøknad i områder regulert til faresone - flomfare skal det foreligge vurdering av tiltaket med hensyn til flomfare og beskrivelse av sikringstiltak mot oversvømmelse. Bygningsdeler og bruk av uteområder under kote +3 skal vurderes med hensyn til flomfare for å minimere risikoen for at bygg og utsatte uteområder blir ødelagt ved en evt. flom.