" Detaljregulering for Tørka Tistedal"

Transkript

1 Halden kommune REGULERINGSBESTEMMELSER " Detaljregulering for Tørka Tistedal" for Bestemmelsene er datert: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: Dato for kommunestyrets vedtak: 1 Planens avgrensing Det regulerte planområdet er vist med reguleringsgrense på plankartet. 2 Arealformål reguleringsplan (Pbl. 12-5) 1. Bebyggelse og anlegg - Industri (I) - Renovasjonsanlegg (R) - Småbåtanlegg i vassdrag - Brygge (B) - Forretning, kontor (F/K) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjøreveg (V) - Fortau (F) - Gangveg (G) - Annen veggrunn grønt areal (AV) - Parkering(P) 3. Grønnstruktur - Park (GP) - Vegetasjonsskjerm (GV) 6. Bruk og vern av sjø og vassdrag - Friluftsområde i Vassdrag (Fv) Utarbeidet av:

2 3 Hensynssoner reguleringsplan (Pbl. 12-6) Sikringsone - Frisikt Faresone - Flomfare 4 Fellesbestemmelser 4.1 Byggegrenser Der byggegrense ikke er vist i plankartet går den i formålsgrensen. 4.2 Universell utforming Gangveger og publikumsbygg skal utformes i samsvar med Pbl Krav til universell utforming og forsvarlighet. 4.3 Grunnundersøkelser Før igangsettingstillatelse kan gis må det gjennomføres grunnundersøkelser med geotekniske vurderinger som dokumenterer valgte løsninger og evt. sikringstiltak. 4.4 Miljøteknisk kartlegging av grunnforurensning Før igangsettingstillatelse kan gis må det gjennomføres miljøteknisk undersøkelse ift. eventuell grunnforurensning på stedet. 4.5 Støy Klima- og miljøverndepartementets retningslinjer for støy T-1442/2016 skal følges for støyfølsomme bruksområder. Dvs. at innendørs støy for kontorer skal tilfredsstille klasse C i Norsk Standard, NS Sykkelparkering Sykkelparkering skal plasseres nær inngang til forretninger. Det skal benyttes sykkelstativ med låsemulighet. Sykkelparkeringer kan plasseres innenfor feltene F/K1-2, P1 og AV2. Plassering av sykkelparkering avklares gjennom utomhusplanen. Det skal opparbeides minimum 2 plasser pr. 100 m 2 BRA. 4.7 Utomhusplan I forbindelse med byggesøknad skal det utarbeides utomhusplan i Mål 1:500 for hele planområdet. Utomhusplanen skal godkjennes av kommunen før igangsetting av nye søknadspliktige tiltak kan tillates innenfor planområdet. Følgende skal dokumenteres i utomhusplanen. - omsøkte bygg / tiltak - tilrettelagte sitte- / møteplasser Side 2 av 7

3 - biloppstillingsplasser og utforming av disse - sykkeloppstillingsplasser - utforming og materialbruk for opparbeiding av offentlig gangvei mellom Rv. 21 og Femsjøen samt strandpromenade langs Femsjøen - sikkerhetshensyn som følge av nærhet til vann - bevaring av eksisterende vegetasjon - - tekniske forhold som avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk - sone for varelevering - beplantning - terrengforhold - miljøstasjonen 4.8 Estetikk og byggeskikk Ny bebyggelse må tilstrebes å tilpasses målestokken og bygningsuttrykket i eksisterende bebyggelse i nærområdet. I byggesøknaden skal det redegjøres for tiltakets estetiske sider, både i forhold til seg selv og omgivelsene, spesielt Tørka, Femsjøen / vannspeilet og eksisterende kulturhistoriske industrimiljø. 4.9 Skilting Kommuneplanens bestemmelser legges til grunn for skilting. 5 Bebyggelse og anlegg 5.1 Renovasjonsanlegg (R) Miljøstasjonen skal etableres med nedgravd løsning. Type innkast må tilpasses området og anlegget skal ha et godt estetisk utseende. 5.2 Forretning, kontor (F/K1) Tørka skal bevares som en verdifull del av det kulturhistoriske industrimiljøet knyttet til Tistafossen. Bygningen er regulert med eksisterende gesimshøyde og takform og tillates ikke revet eller vesentlig ombygd. Innvendige endringer, etasjeinndeling inkl. mesanin kan etableres forutsatt at eksteriøret ikke endres vesentlig. Alle søknadspliktige tiltak skal forelegges fylkeskommunale vernemyndigheter for faglig vurdering og uttalelse før igangsettingstillatelse kan gis. 5.3 Forretning, kontor (F/K2) Innenfor området felt (F/K 2) kan det oppføres kombinert forretnings- og kontorbygg med samlet BRA på 2000 m 2 over 2 etasjer. I 1.etg. tillates kun forretning. Det tillates trinnvis utbygging. Maksimum gesimshøyde er 9,5 meter og maksimum mønehøyde 12,0 meter Side 3 av 7

4 målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Bebyggelse i to etasjer skal ha saltak. Takoppbygg for tekniske installasjoner som ventilasjonsanlegg, heissjakt mv. tillates med inntil 3 meter over tillat gesimshøyde. Utendørs lagring av forretningsavfall må være skjermet. - Materialbruk og åpenhet. Bygget skal oppføres med en variasjon i materialer for å bryte opp fasadenes lengder. Det skal benyttes felt med teglstein, trekledning og glass for å oppnå dette. Fasadene skal åpnes med glassfelter mot hhv. Fv. 21, strandpromenade G2., P1 og hovedinngangsparti mot Fv. Fargebruk skal være avdempet og tilpasses omkringliggende bebyggelse. 5.4 Industri (I-2) Område for industri skal ha samme bestemmelser som tilliggende spesialområde verneverdig industribebyggelse i «Reguleringsplan for Tistedal sentrum», Nasjonal plan ID G-314 (datert og sist revidert ). 5.5 Brygge (B) I tilknytning til Bommen (G3) og strandpromenaden (G2) tillates oppført anløpsbrygge (B) for småbåtanløp. Bryggen skal oppføres i treverk m. sklisikkert dekke i impregnert treverk. 6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 6.1 Kjørevei (V1-V2) Avkjørsel (V1) er adkomstveg for fellesparkering P1. Avkjørsel (V2) er adkomstveg for varelevering og personalparkering i P Kjørevei (V3) V3 er adkomstveg for varelevering til forretningsdriften i F/K1 samt adkomst til industriområdet I1 og I2. Avkjøring direkte fra fremtidig rundkjøring på Fv. 21 kan ikke etableres før rundkjøringen blir realisert. For å bidra til trygg kryssing av G1 ved varelevering skal kryssing skje så langt unna husveggen som mulig. Tiltak i beleggningsstruktur, trafikkspeil eller lignende skal etableres for å bedre trafikksikkerheten. Ved byggesøknaden skal det følge en redegjørelse for dette. 6.3 Fortau (F1-4) Fortau langs Fv. 21 skal opparbeides med en bredde på minimum 2,5 m. iht. byggeplan godkjent av Statens Vegvesen. Side 4 av 7

5 6.4 Gangveg (G1-3) Gangvei (G1) mellom Fv. 21 og Bommen (G3) samt strandpromenade (G2) langs Femsjøen skal opparbeides i hht. godkjent utomhusplan, jf Annen veggrunn grønt areal (AV1-3) Annen veggrunn grøntareal skal opparbeides parkmessig med innslag av trær. Det tillates felter av fast belegg hvor naturlige ganglinjer tilsier det. I felt AV3 skal tre- og buskplanting etableres for å dempe eksponeringen av parkeringsplassen. 6.6 Parkering (P1-2) Parkeringsplassen (P 1) er felles for F/K1 og F/K2. Forretning skal ha minimum 1 p-plass pr. 100 m 2 bruksareal BRA. Kontor skal ha minimum 0,5 p-plass pr. 100 m 2 bruksareal BRA. Min. 5% av parkeringsplassene skal være dimensjonert for bevegelseshemmede. Parkeringsarealer (P 1-2) og tilstøtende gangveier (G1-2) skal skilles tydelig med annet belegg, kantstein eller grøntareal. Parkeringsarealene skal utformes slik at front/hekk på kjøretøy ikke kommer inn over arealene til gangvei. 7 Grønnstruktur 7.1 Park (GP) Park (GP) skal opparbeides med parkmessig beplanting og oppholdsplasser samtidig med anlegg av felles avkjørsel (V3). 7.2 Vegetasjonsskjerm (GV1) Formålet omfatter kantvegetasjonen mellom strandpromenaden og Tista/Femsjøen. Eksisterende vegetasjon skal bevares. Skjøtselstiltak for å ivareta sikkerhet og en variert kantsone kan tillates. Slike tiltak må avklares med kommunens miljøforvaltning før gjennomføring. 8 Hensynssoner 8.1 Sikringssone Frisiktsoner skal være fri for sikthindre høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegers plan. 8.2 Flomfare Laveste gulvnivå for ny bygningsmasse skal ligge over kote Tekniske anlegg (sikringsskap og lignende) som sikrer drift av installasjoner, skal sikres Side 5 av 7

6 mot flom opp til sikkerhetskote for 200-års flom på kote + 82,25. Det tillates ikke bygget kjeller. Drenering av ny bebyggelse skal anlegges slik at avløpet også fungerer under flom. Renovasjonsanlegget/miljøstasjonen skal forankres i grunnen for å forhindre avdrift ved flom. 9 Rekkefølgebestemmelser 9.1 Fortau (F1-4) Fortau (F2-4) fra gangvei (G1) langs Rv. 21 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse til nytt forretnings-/kontorbygg. Øvrig del av fortau (F1-2) opparbeides i forbindelse med etablering av rundkjøring og felles avkjørsel (V3). 9.2 Gangvei(G1-3) Gangvei (G1) mellom Fv. 21 og Bommen (G3) samt strandpromenade (G2) langs Femsjøen skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse for nytt forretnings-/kontorbygg. 9.3 Brygge (B) Brygge (B) skal være ferdig opparbeidet i henhold før det kan gis brukstillatelse for nytt forretnings-/kontorbygg. 9.4 Parkering (P1-2) Felles parkering (P1) og P2 skal være ferdigstilt iht. godkjent utomhusplan før det kan gis brukstillatelse for nytt forretnings-/kontorbygg. 9.5 Sykkelparkering Sykkelparkering skal være ferdig opparbeidet iht. godkjent utomhusplan før det kan gis brukstillatelse for nytt forretnings-/kontorbygg. 9.6 Kjørevei V1 og V2 Avkjørslene V1 og V2 skal være ferdig opparbeidet iht. byggeplan godkjent av Statens vegvesen, før det kan gis brukstillatelse for nytt forretnings-/kontorbygg. Side 6 av 7

7 10 Eierform 10.1 Bebyggelse og anlegg Renovasjonsanlegg (R) har offentlig eierform Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg (V1-2), Fortau (F1-4), Gangveg (G1-3) og Annen veggrunn grønt areal (AV1-3) har offentlig eierform Kjøreveg (V3) og Parkering (P1-2) er felles for virksomheter i F/K1 og F/K Grønnstruktur Park (GP) har offentlig eierform Vegetasjonsskjerm (GV1) har offentlig eierform Bruk og vern av sjø og vassdrag Friluftsområde i vassdrag (Fv) har offentlig eierform. Utarbeidet av: Per Christensen Sivilarkitekt MNAL Arkitektur Side 7 av 7