Vestby kommune Planbeskrivelse Pepperstad skog Felt D, område B

Transkript

1 Vestby kommune Planbeskrivelse Pepperstad skog Felt D, område B Formål Grunneier (Block Watne AS) ønsker å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse. Både rekkehus og to- og firemannsboliger er aktuelle boligtyper. Det skal i tillegg sikres arealer for lek og opphold, veier, parkering og renovasjon. Turveier og grøntdrag skal knytte nye og eksisterende boligområder sammen. Planen utløser ikke krav om planprogram eller konsekvensutredning etter Plan- og bygningsloven 12-9 (jf. Plan- og bygningsloven 4-2 og Forskrift om konsekvensutredning). Hovedinnhold Beskrivelse av planområdet Planområdet eies i sin helhet av Pepperstad skog Felt D AS (Block Watne AS) og består av eiendommene GBNR 6/813, 6/835 (vist i gult). Området er 19,1 dekar stort og utgjør nest siste byggetrinn i reguleringsplanen for Pepperstad skog Felt D. Området ligger like inntil Risil ungdomsskole og Bjørlien barneskole. Adkomst er fra Johan H. Wessel vei. Det er 2,5 km til E6, mens gang/sykkelavstand til Vestby sentrum og jernbanestasjonen er ca. 3 km. Offentlig vei, vann og avløp er under opparbeidelse fram til felt B19 og B20. Det forutsettes at kapasiteten på VA-nettet er tilstrekkelig. Dagens trafikkforhold Området betjenes via Johan Herman Wessels vei som er knyttet til Erikstadveien (FV 2). Dette gir relativt lang omkjøring for trafikanter mot E6 og Vestby. J. H. Wessels vei er imidlertid under utbygging fram til Hvitstenveien. Dette vil redusere kjøreavstanden til E6 fra dagens 4 km til 3 km når utbyggingen er ferdig. Statens vegvesens NVDB-base opplyser at trafikkmengden for Erikstadveien er ÅDT =5000, og ÅDT = 1300 for Hvitstenveien. Fartsgrensen er 80 km/t for begge veiene, og mellom 50 og 60 km/t for J.H. Wessels vei. Internt i området er det etablert et godt og sammenhengende gangveisystem som gir trygge forbindelser til skole, barnehage og buss. Fra planområdet er det kun få meter til barne- og

2 ungdomsskole, samt idrettsbaner og lekeplasser. Det er også separat gang- og sykkelvei langs Risliveien fram til bussholdeplass i Erikstadveien. Herfra er det imidlertid verken gangsykkelvei eller fortau videre mot E6/Vestby sentrum. Etter utbygging av Pepperstad skog Nord, og ny gang- og sykkelvei langs Hvitstenveien, vil imidlertid dette gi et godt alternativ for gående og syklende i retning Vestby sentrum. Planområdet betjenes av busslinje 519 og 921 fra J.H Wessels vei (ca. 300 m) og skolebuss 1132 og 1135 fra Vestbyhallen (ca. 200 m). Bussen går ca. hver halvtime på dagtid og hver time på kvelden til/fra Vestby stasjon. Skoler og barnehager Det ligger barne- og ungdomsskole like inntil planområdet. Bjørlien barneskole er en toparallell skole med ca. 320 elever. Vestby kommune opplyser at kapasiteten i dag er tilfredsstillende. Ved skolen finner man også Pepperstad grendehus. Risli ungdomskole er bygget i 1979, og ligger tett på Bjørlien skole. Skolen har fire paralleller på hvert trinn, ca. 300 elever, og tar i mot elever fra Vestby, Bjørlien og Garder skole. Det er vedtatt bygging av ny ungdomsskole i skolekretsen som skal bedre kapasiteten i området. Ny skole vil bli lokalisert på Sole skog, og er vedtatt å stå ferdig ved skolestart i august Det ligger to barnehager i området; Pepperstad barnehage (0-5 år) og Risil barnehage. Kapasiteten er grei slik situasjonen er i dag forutsatt at ny barnehage etableres i Pepperstad skog nord. Det er avsatt areal for ny barnehage i området, men avhengig av antall nye boliger kan det være behov barnehage også utover dette. Natur og landskap I felt B19 og B20 er vegetasjonen fjernet og området planert. Feltene ligger på østsiden av åsen som utgjør Pepperstad skog, med en liten høydeforskjell mot sørvest som tas opp av grøntdraget. Søk i artsdatabanken og naturbasen til Direktoratet for Naturforvaltning gir ingen treff i rød- eller svartlistearter, eller viktige og sårbare naturtyper/områder. Skråfoto (2006) viser omtrentlig avgrensing. Området til høyre er delvis bebygd i etterkant. Kilde: Follokart/Mapaid AS Friluftsliv og idrett Det er et omfattende idretts- og aktivitetstilbud i nærområdet. Vestbyhallen ligger i tilknytning til skolene og tilbyr er bredt tilbud av innendørs aktiviteter. I tillegg er det både idrettsbane, ball-løkke, skatepark, lekeplasser, ridestier og skiløyper i umiddelbar nærhet til planområdet.

3 Skiløyper på og ved Pepperstad skog. Kilde: Follokart Skiløypene i området går både inntil og gjennom deler av planområdet. Løypene er delvis skogsveier og delvis stier som også benyttes til turer i sommerhalvåret. I tillegg går det merket riderute på sørsiden av Risil skole og langs vestsiden av planområdet. Det vises for øvrig til innspill fra Vestby idrettslag med tilhørende trasékart. Kulturminner I forbindelse med reguleringsplan for Pepperstad skog i 2008 ble det gjennomført arkeologiske registreringer. Det ble da gjort funn av flere automatisk fredete kulturminner, men ingen av disse ligger innenfor denne planens begrensning. Det er heller ikke registrert nyere tids kulturminner i planområdet. Akershus fylkeskommune har ikke bedt om at det gjennomføres ytterligere registeringer i området. Forholdet til kulturminner og kulturmiljø anses derfor som avklart. Barn og unges interesser Planområdet ligger like inntil barne- og ungdomskolen hvor det foregår både organisert og uorganisert lek og idrett. Det er generelt et stort idrettstilbud i umiddelbar nærhet. Det er rimelig å anta at barna tar i bruk større områder enn dem som er spesielt avsatt til lek og idrett. Det er imidlertid ikke funnet særskilte spor etter dette i planområdet. Det er heller ikke registrert at planområdet brukes som krysningsforbindelse, men det er imidlertid nødvendig å ivareta nye gode gangforbindelser.

4 Reguleringsformål Arealtabell Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse (4) 7.5 Lekeplass (2) 1.4 Renovasjonsanlegg (2) 0 Sum areal denne kategori: Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (daa) Annen veggrunn - grøntareal (3) 0.5 Gang-/sykkelveg (2) 0.5 Kjøreveg 1 Parkeringsanlegg (3) 2.3 Sum areal denne kategori: Nr. 3 - Grønnstruktur Areal (daa) Friområde (2) 4.6 Turveg (3) 1.2 Sum areal denne kategori: 5.8 Totalt alle kategorier: 19.1 daa Grad av utnytting og høyder Utnyttelsesgraden er angitt som % bebygd areal (% BYA), kombinert med høydebestemmelser. Det er fastsatt felles høydebestemmelser for alle byggeområder. Maksimal gesimshøyde er 6,5 meter og skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. For garasje, uthus o.l. er maksimal gesimshøyde 3,5 meter. Utnyttelsen for det enkelte byggeområde er som følger (% BYA): B19A = 35 % B19B = 35 % B20A = 35 % B20B = 35 % Utnyttelsen beregnes samlet for det enkelte byggeområdet. Dette innebærer at felles parkering og renovasjon ikke medregnes da disse er regulert som egne formål. Ved tomtedeling i byggeområdene vil utnyttelsesgraden kunne bli høyere på den enkelte tomt. Den samlede utnyttelsen skal imidlertid ikke overstige makstallet som er satt for byggeområdet. Et eksempel: B20B er regulert til en samlet utnyttelse på maksimalt 35 % BYA. Det er antatt at området vil kunne romme til sammen åtte rekkehus i to rekker. Noen av rekkehustomtene vil ha en utnyttelse som er høyere enn 35 % da disse ikke er enderekkehus. Planen tillater dette så lenge den samlende utnyttelsen ikke overstiger 35 %. En slik beregning er hensiktsmessig fordi den styrer utnyttelsen ut fra byggeområdet som helhet, heller enn at tomten med høyest utnyttelse blir styrende for hele byggeområdet. Forholdet til gjeldende reguleringsplan og utbyggingsavtale Utbyggingsavtalen tillater inntil 108 boliger i felt D. I tråd med gjeldende planer er det så langt bygget 59 boliger i form av eneboliger og kjedehus det gjenstår da 49 boliger. I dette planforslaget legges det opp til å bygge 28 boliger, i form av tre firemannsboliger (12 enheter til sammen) og 16 rekkehus. Gjeldende regulering angir at området skal bygges ut med

5 kjedehus. Det er imidlertid valgt å benytte en blanding av kjedehus og rekkehus for å få en mer hensiktsmessig utnyttelse. Utnyttelsen i gjeldende plan er 35 %, som er videreført i denne detaljreguleringen. Byggegrenser Byggegrensene er i hovedsak satt med utgangspunkt i gjeldende plan for området. Disse er imidlertid justert på noen områder som følge av tilpasning til planlagt bebyggelse. Dette gjelder: Byggegrenser mot vei er beholdt til 8 meter fra senterlinje. Der hvor parkering eller andre formål gir større avstand enn 8 meter fungerer formålsgrense som byggegrense. Dette fordi tilstrekkelig avstand allerede er sikret, og det er derfor ikke behov for ytterligere byggegrenser. Byggegrense for B19A er satt til 2 meter mot f_l1 i vest. f_l1 er i gjeldende plan angitt som utbyggingsområde, men vil i denne detaljreguleringen omdisponeres til leke- og oppholdsareal. Byggegrense for B19B er justert i øst med ca. 1,5 m. Justeringen sikrer tilstrekkelig avstand mellom boligene iht. til brannforskrift. Justeringen vil ha liten praktisk betydning da området i øst er regulert til friområde. Bebyggelse Det er lagt vekt på å etablere boligområder med gode uteoppholdsarealer og en hensiktsmessig bebyggelsesstruktur. Dette innebærer at alle boligene vil ha soleksponerte utearealer/terrasser med kort vei til felles lekeplass, renovasjon og parkering. Boligområdene vil være bilfrie med parkering samlet i fellesanlegg nært opp til veinettet. Foruten felles lekeplasser vil boligene også ha private hager. Det vil være mulig å etablere gode gangforbindelser internt i området og ut til friområdene, mot skolen og idrettsanleggene. I det enkelte byggeområde er det lagt vekt på en miks av boligtyper og størrelser. Fordelingen er gjort som følger: Feltene B19A-B er tiltenkt horisontaldelte tomannsboliger, kjedet sammen i par (til sammen fire enheter). B19A vil kunne romme 4 boliger, og B19B 8 boliger. Tomtestørrelsen vil variere mellom ca m² for hver tomannsbolig. All parkering vil foregå i fellesanlegg f_p1. Boligtype for B19A-B

6 Feltene B20A-B er tiltenkt rekkehus i to etasjer, med parkering i fellesanlegg. Feltene vil til sammen kunne bebygges med inntil 16 boliger. Tomtestørrelsen varierer mellom 190 og 440 m². Boligtype for B20A-B I byggeområdene vil det være behov for et internt veisystem som sikrer adkomst til den enkelte bolig. Adkomstveier skal utformes som gangveier, men hvor det ved behov er mulighet for å komme fram med bil og utrykningskjøretøy. Fellesarealer For byggeområdene B19A-B og B20A-B er det avsatt felles lekeområder, hver på ca. 700 m² (f_l1-2). Arealene er store og vil være et supplement til de private hagene. 24 av 28 boliger vil ha mindre enn 50 meter avstand til lekeplassen. De resterende fire boligene har maksimalt 75 meter avstand. Disse boligene har også de største private hagene. Vei og parkering Byggeområdene tilknyttes offentlig vei via felles parkeringsanlegg eller med adkomst direkte til tomt. Det vil i tillegg være behov for interne veier i det enkelte byggeområde. Offentlig vei er regulert med utgangspunkt i gjeldende plan dvs. 5 meter kjørebane og 1,5 meter grøft på hver side. Grøftareal er offentlig, men tillates opparbeidet med adkomst til eiendommer og parkeringsanlegg. Det er lagt inn innsnevret kjørebane (4 meter bredde) i plankart og bestemmelser ved kryssing av gang- og sykkelveien fra Pepperstad skog Nord. Innsnevringen skal sikre at bilistene bremser ned farten i området hvor gående og syklende krysser veibanen. I tillegg er det krav om å sette opp bom/sluser på gang- og sykkelveien slik at syklister reduserer farten før krysset. Parkering Det er avsatt areal for felles parkering for alle boliger i f_p1-3. Seks plasser for gjesteparkering og tre plasser for HC parkering er plassert i f_p2. Det vil være mulig å bebygge deler av parkeringsarealet med garasjer eller carporter. Det vil bli lagt opp til at hver boenhet får én garasje hver, mens resterende parkering løses som overflateparkering. De 28 boligene i B19A-B og B20A-B gir ifølge kommunes parkeringsnorm behov for 62 parkeringsplasser, inklusiv gjesteparkering og HC-parkering. Alle plassene er vist i illustrasjonsplanen. Grønnstruktur Byggeområdet grenser til friområdene o_fr1-2 som gir gangforbindelser til skole og idrettsanlegg. Området er omgitt av skogområder med mye vegetasjon og direkte tilgang til skiløypene via felles turveier. Grønnstrukturen og gangveien er en del av et sammenhengende

7 system som strekker seg gjennom hele Pepperstad skog. Planen har derfor vært koordinert med reguleringsplanarbeidet for Pepperstad skog Nord slik at gangveier og grøntområder i de to planene får en hensiktsmessig kobling. Renovasjon og teknisk infrastruktur Det legges opp til felles renovasjonsanlegg under bakken. Plassering og arealer er sikret i plankartet og bestemmelsene. To punkter er avsatt med ca. 40 meters avstand. Dette gir god dekning for boligene, uten unødvendig lange gangavstander, samtidig som henting av avfall blir effektivt. Renovasjonspunktene er plassert langs offentlig vei, slik at de får enkel og god tilkomst for renovasjonsbil. Fordi det er valgt å benytte nedgravde løsninger vil arealbehovet være svært lite. Det er 2 x 27 m² til renovasjon, som sikrer en romslig avfallscontainer under terreng. Kilde: Follo Ren Nedgravde beholdere kan romme betydelig mer avfall enn tradisjonelle beholdere (opp til 5000 m³) og gir en ryddig og renslig løsning for fellesarealene. Løsningen gir også bedre brannsikkerhet og luktkontroll. Den er enkel i bruk og tilfredsstiller kravet til universell utforming. Løsningen består av en nedgravd konteiner for matavfall/restavfall/plastemballasje og en for papir/papp/drikkekartong. Eksempelet ved siden av er hentet fra Follo Ren og viser hvordan nedkastet kan se ut. Vann og avløp vil bli tilknyttet offentlig VA-anlegg i Grethes vei. Gjennomføring og framdrift Block Watne AS planlegger byggestart i løpet av Det forventes en utbyggingstakt på ca. 30 boligenheter pr år, men etterspørselen etter boligene avgjør fremdriften for utbyggingen. Det etterstrebes hele tiden å kunne tilby markedet ulike boligtyper, og tilbudet vil derfor avgjøre rekkefølgen på hvilke områder som blir utviklet først. Rammer og retningslinjer for området Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan for Pepperstad skog Felt D har krav i bestemmelsene om at: «Det skal vedtas en detaljregulering for områdene [ ]B19 og B20 før det gis tillatelse til tiltak. Detaljreguleringen må, for hvert enkelt område, eller for flere av byggeområdene, vise felles private lekeplasser, felles avkjørsler og eventuell felles parkering og fellesområder for renovasjon. Detaljregulering skal utarbeides samlet for områdene B19 og B20.»

8 Ved oppstart av planarbeidet har i tillegg administrasjonen i kommunen bedt om at følgende momenter tas med: Tilstrekkelig med arealer for lek/opphold, med gode solforhold og tilknytning til overordnet grøntdrag og turveisystem. Fleksible planer, uten unødvendig detaljering. Gang- sykkelveiforbindelse til skolene, i forbindelse med turvei T2 i gjeldende regulering, samt se på mulighet for skiløype ved siden av. Det er inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Vestby kommune, datert 12. juni Avtale omfatter blant annet krav til opparbeidelse av vann og avløp, veier, lekeplasser, grøntområder, samt skole- og barnehagedekning. Det henvises til Vestby kommune for ytterligere informasjon om innholdet i avtalen. Kommuneplanen for Vestby Området er avsatt til byggeområde for framtidige boliger i kommuneplanens arealdel. Kommuneplanen viser en forbindelse mellom Risliveien og Hvitstenveien som passerer like utenfor planområdet. Det er også vist forlengelse av Johan Hermann Wessels vei fram til Hvitstenveien og ny gang- sykkelvei mot Vestby. Retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging (1993) Retningslinjene tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å tilrettelegge for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Barn og unges interesser i planleggingen (1995) Retningslinjene skal ivareta at arealer som brukes av barn og unge skal sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Videre skal det sikres varierte, gode og store nok lekearealer i nærmiljøet og avsettes tilstrekkelige arealer for barnehager. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Samordnet areal- og transport for Oslo og Akershus (pågår) Planen legger opp til en samordning av arealbruk og transport for Oslo og Akershus. Hensikten er å drøfte ulike utbyggingsstrategier som imøtekommer forventet framtidig vekst i

9 bosatte og ansatte. Mer informasjon om plansamarbeidet er tilgjengelig fra: Regional plan for kulturminner og kulturmiljøer i Akershus Planen er både et praktisk oppslagsverk med kart over kulturminner, retningslinjer og virkemidler for formidling, vern og verdiskapning av kulturminner. I tillegg angir den mål og strategier, med et handlingsprogram for prioriterte tiltak. Planen kan lastes ned fra: Virkninger Virkninger for barn og unge Planforslaget gir positive konsekvenser for barn og unge gjennom tilrettelagte lekeplasser i kort avstand fra boligene. I tillegg vil planen legge til rette for nye forbindelser til skole- og idrettsområdet. Virkninger for næringsliv og sysselsetting Planen gir ingen vesentlige konsekvenser for næringsliv og sysselsetting. Virkninger for trafikk Pepperstad skog er et i all hovedsak et boligområde basert på pendling. Området er i sykkelavstand fra Vestby stasjon, og det går buss store deler av dagen. Samtidig er det kort avstand til E6 og det er rimelig å anta at kollektivandelen vil være lav sammenliknet med mer sentrale områder. For beregning av trafikkbelastning er det benyttet erfaringstall fra PROSAM-rapport 137 (2006) «Turproduksjon for boliger i Oslo og Akershus». Rapporten bygger på undersøkelser av ulike boligområder i Oslo og Akershus med hensyn til tetthet, avstand fra Oslo, boligtyper og service- og tjenestetilbud. Pepperstad skog ligger ca. 4 mil fra Oslo, og det meste av servicetilbudet ligger utenfor tettstedet - med unntak av skole og barnehage. Selv om området er til dels tett bebygd vil det i denne sammenheng være rimelig å definere det i sjiktet lav-middels tetthet. I planen er det antydet et potensial på 28 boliger. Med utgangspunkt i boligtype og antatt befolkningstetthet (jf. beregninger i forbindelse med virkninger for skole- og barnehagekapasitet) ligger turproduksjonen per bolig (snitt for alle boliger) et sted mellom 5 og 5,5 turer per dag. Turproduksjonen vil trolig ligge nærmere det øvre nivået ettersom servicetilbudet er mangelfullt. Det legges derfor til grunn en turproduksjon på 5,5 turer per døgn, som gir en total belastning på 154 ÅDT til/fra områdene B Utbyggingen vil ikke gi kapasitetsutfordringer på veinettet. Trafikken vil bli ledet direkte til Johan Herman Wessels vei, videre i utkanten av boligområdet og ut på hovedveinettet. Det er også bilfrie gangforbindelser til skole- og idrettsområdet, som sikrer trygg skolevei uten konflikt med annen trafikk. Virkninger for støy og annen forurensning Ingen særskilte konsekvenser knyttet til forurensing og støy. Nedgravd avfallsløsning vil gi positive virkninger med hensyn til estetikk og brannsikkerhet. Virkninger for naturmangfold Planen er ikke i konflikt med truede eller sårbare arter. Eksisterende skog er i dag delvis hugget, og resterende trær vil bli fjernet ved utbygging.

10 Virkninger for friluftsliv Utbyggingen innebærer at deler av dagens skiløypetrasé må legges om. Denne vil imidlertid bli erstattet av ny trase, i tillegg til at det sikres ny gang- og sykkelveiforbindelse til skoleområdet fra Pepperstad skog Nord. Planen er med dette ventet å gi positive virkninger for friluftslivet. Virkninger for kulturminnevernet Ingen konsekvenser for kulturminner. Virkninger for kulturlandskap og estetikk Terrenget i området er tilnærmet flatt. Byggeområdene vil ligge på nedsiden av en åsrygg i vest, mellom skogen og eksisterende bebyggelse. Akershus fylkeskommune har gjennom kartlegging av kulturlandskapet i Follo definert området rundt Vestby kirke som kulturlandskap av regional og/eller nasjonal verdi. Det vil ikke være mulig å se endringer i terreng eller landskap fra dette området. Bebyggelsen vil i hovedsak være skjermet av skog og eksisterende bygninger, og blir først synlig når man kommer helt inn på skoleområdet på Risil. Virkninger for sikkerhet og beredskap Områder er kun tilgjengelig for utrykningskjøretøy fra én adkomst. Det er knyttet trafikksikkerhetsproblematikk til veiene mot Vestby sentrum da det ikke finnes separat gangog sykkelvei. Både Fv 2 Erikstadveien og Fv 6 Hvitstenveien ligger imidlertid utenfor denne planens avgrensing. Det er ikke identifisert andre problemstillinger knyttet til sikkerhet og beredskap. Virkninger for kommunens økonomi Det er gjennomført beregninger for å belyse utbyggingens virkninger for skole- og barnehagekapasitet. Beregningene baserer seg på statistiske analyseverktøy som tar utgangspunkt i forventninger om demografisk fordeling, basert på blant annet boligtype. Vi har benyttet fire kjøpegrupper, basert på alder og livssituasjon, som grunnlag for beregningene: 1. Første kjøpegruppe består av de som etablerer seg på boligmarkedet for første gang. Førstegangskjøperne finner seg gjerne en mindre leilighet (40-70 kvm) av moderat standard, med leilighetspriser som er rimelige og overkommelige. Her flytter det derfor inn en stor andel unge enslige eller par, noen få med helt små barn. 2. Andre kjøpegruppe finner gjerne veien videre til en noe større leilighet, horisontalt eller vertikalt delt flerbolighus eller rekkehus. Her er det gjerne et utemiljø som er mer tiltrekkende for familier med små barn. Her flytter det derfor inn unge par med små barn eller med planer om å få det. 3. Tredje kjøpegruppe er typisk de som vil ha enebolig med egen tomt. Kjøpet av eneboligen er kanskje drevet av familiestørrelsen eller bedre økonomi. Familien som flytter inn i eneboligen har ofte to eller flere barn og minst ett av dem er gjerne i tenårene. 4. Fjerde kjøpegruppe er typisk de familier hvor barna er flyttet ut. Dette er gjerne eldre par eller enslige som vil ha en mindre og mer lettstelt bolig. Folk i denne gruppen kjøper gjerne en kostbar leilighet med god standard. Typisk for slike leiligheter er også en attraktiv og/eller sentral beliggenhet.

11 20 % Innflyttingsrater alle etablerere vektet etter antatt boligbygging Prosent av alle innflyttere i alle boligtyper 15 % 10 % 5 % 0 % Aldersgrupper Prosentvis fordeling innen de ulike aldersgruppene, og fordelt mellom kjønn Figuren over viser forventet fordeling av aldersgrupper for feltene B19-20 dersom disse bygges ut iht. planforslaget. Det er tatt utgangspunkt i at feltene bebygges med til sammen 28 boliger, fordelt på 6 tomannsboliger og 16 rekkehus. Basert på beliggenhet, boligtype og boligstandard er det ventet at andelen i kjøpegruppe 1 og 4 er lav. Dette gir en gjennomsnittlig familiestørrelse på 2,5 personer per bolig, til sammen 70 personer. Boligtypene medfører relativt store utslag for aldersgruppene 0-4 år (12 barn), 5-9 år (8 barn) og år (6 barn). Til sammen gir dette en forventning om ca. 26 barn i skole- og barnehagealder. Offentligrettslige virkninger Det er inngått utbyggingsavtale mellom forslagsstiller og Vestby kommune. Avtalen regulerer blant annet opparbeidelse og drift av vann- og avløpsanlegg, fellesareal, forholdet til skole- og barnehagekapasitet, utbyggingsetapper og antall boliger. For mer informasjon om innholdet i utbyggingsavtalen henvises det til Vestby kommune. Privatrettslige og privatøkonomiske virkninger Se punktet om offentligrettslige virkninger. Virkninger for energibruk Det legges opp til bruk av strøm og vedfyring. Energiforsyning skal tilfredsstille gjeldende tekniske forskrifter (TEK10). Virkninger for universell utforming Områdene er tilnærmet flat og det vil være uproblematisk å opparbeide fellesarealer og gangveier med universell utforming. For bebyggelsen legges teknisk forskrift til grunn. 5 % av parkeringsplassene skal opparbeides som HC-plasser iht. Statens vegvesens normaler.