Vestby kommune Pepperstad skog Nord, GNR. 6/BNR. 836 Planbeskrivelse Framlagt for kommunestyret X.X.XXXX

Transkript

1 Vestby kommune Pepperstad skog Nord, GNR. 6/BNR. 836 Planbeskrivelse Framlagt for kommunestyret X.X.XXXX Formål Grunneier (Block Watne AS) ønsker å legge til rette for frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, blokkbebyggelse og barnehage. Det skal i tillegg sikres arealer for lek og opphold, internveier, parkering og renovasjon. Turveier og grøntdrag skal knytte nye og eksisterende boligområder sammen. Planen utløser ikke krav om planprogram eller konsekvensutredning etter Plan- og bygningsloven 12-9 (jf. Plan- og bygningsloven 4-2 og Forskrift om konsekvensutredning). Hovedinnhold Beskrivelse av planområdet Planområdet er på 116 dekar og utgjør første byggetrinn i reguleringsplanen for Pepperstad skog Nord. Planavgrensningen ligger i eiendomsgrensen til eiendommen GNR. 6/BNR. 836 i syd og sydvest. I sydøst avgrenses planen av overordnet reguleringsplan for Pepperstad skog Nord. Mot nordvest ligger plangrensen i regulert veigrunn til Johan Herman Wessels vei. På nordøstsiden ligger planavgrensningen for det meste i eiendomsgrensen til eiendommen GNR. 6/BNR. 836, men viker fra den for å inkludere kvartalslekeplassen FL1 og barnehageområdet A1 - begge fra gjeldende regulering. Adkomst er fra samlevei V1 (Johan Herman Wessel vei), men i gangavstand er det 3 km til Vestby sentrum og jernbanestasjonen. Til E6 er det 2,5 km. Boligområdet sør for planområdet er delvis ferdig bygget med offentlig vei, vann og avløp fram til felt B19 og B20 i Pepperstad skog felt D, som er ferdig regulert. Eksisterende turstier ligger fra sør til nord tvers i gjennom planområdet (Turveg T1-2) og over det sørøstligste hjørnet, gjennom planlagt byggeområde for konsentrert småhusbebyggelse (BK5-6) og friområde (F4). Forlengelsen av Johan Herman Wessels vei er under utbygging fram til Hvitstensveien, vest for planområdet. Det finnes ikke bebyggelse eller anlegg utover dette i planområdet. Offentlig vann- og avløp og vei er ferdig bygget fram til planområdets avgrensning med Pepperstad skog felt D i sydvest. Disse fasilitetene er under opparbeiding videre mot adkomsten til området. Det forutsettes at kapasiteten på VA-nettet er tilstrekkelig da området er under utbygging. Gjeldende reguleringsplan tillater trafokiosker og pumpehus i friområdene.

2 Dagens trafikkforhold Området vil betjenes via Johan Herman Wessels vei, som er knyttet til Erikstadveien (FV 2) og er under utbygging fram til Hvitstenveien. Når utbyggingen er ferdig vil korteste kjøreavstand til E6 bli 2,5 km mens avstanden til Vestby sentrum blir 3 km. Statens vegvesens NVDB-base opplyser at trafikkmengden for Erikstadveien er ÅDT =5000, og ÅDT = 1300 for Hvitstenveien. Fartsgrensen er 80 km/t for begge veiene, og mellom 50 og 60 km/t for J.H. Wessels vei. I tilstøtende område (Pepperstad skog felt D) er det etablert et godt og sammenhengende gangveisystem som gir trygge forbindelser til skole, barnehage og buss. Fra planområdets østre del er det meter til barne- og ungdomsskole, samt idrettsbaner og lekeplasser. Fra planområdets vestre del er det meter til disse fasilitetene. Det er separat gangog sykkelvei langs Risilveien fram til bussholdeplass i Erikstadveien. Herfra er det imidlertid verken gang- sykkelvei eller fortau videre mot E6/Vestby sentrum. Etter utbygging av ny gang- og sykkelvei langs Hvitstenveien, vil forholdene bli vesentlig bedre for gående og syklende i retning Vestby sentrum. Planområdet betjenes av busslinje 519 og 921 fra J.H Wessels vei (ca m) og skolebuss 1132 og 1135 fra Vestbyhallen (ca m). Bussen går ca. hver halvtime på dagtid og hver time på kvelden til/fra Vestby stasjon. Det foreligger planer om nye busslommer langs med Hvitstenveien ved adkomst til felt GB 6/205. Når disse tas i bruk vil flere få kortere vei til kollektivtransport. Skoler og barnehager Det ligger barne- og ungdomsskole i kort avstand fra planområdet. Bjørlien barneskole er en to-parallell skole med ca. 320 elever. Vestby kommune opplyser at kapasiteten i dag er tilfredsstillende. Ved skolen finner man også Pepperstad grendehus. Risil ungdomskole er bygget i 1979, og ligger tett på Bjørlien skole. Skolen har fire paralleller på hvert trinn, ca. 300 elever, og tar i mot elever fra Vestby, Bjørlien og Garder skole. Det er vedtatt bygging av ny ungdomsskole i skolekretsen som skal bedre kapasiteten i området. Ny skole vil bli lokalisert på Sole skog, og er vedtatt å stå ferdig ved skolestart i august Det ligger to barnehager i området; Pepperstad barnehage (0-5 år) og Risil barnehage. Kapasiteten er grei slik situasjonen er i dag forutsatt at ny barnehage etableres i Pepperstad skog Nord. Det er avsatt areal for ny barnehage i området, men avhengig av antall nye boliger kan det være behov for barnehage også utover dette. Natur og landskap Området består mest av gammel skogsbunn, hvor store deler av skogen ble hugget for flere år siden. Det går et høydedrag fra felt D opp til Hvitstensveien, med til dels bratte hellinger mot øst. Dette innebærer at størstedelen av planområdet har naturlig fall mot vest, mens resten har fall mot øst. Nord i området finnes det et par fine koller, noen av dem med fjell i dagen. Gjennom området ligger en til dels godt bevart skogsvei. Den utgjør områdets viktigste ferdselsåre for gående, både sommer og vinter. Området i vest mot felt D, fra skogsveien og ut mot jordet, er den flateste og fuktigste delen av planområdet. Her finnes åpen bekk om sommeren, og vegetasjon som består mest av beskjeden løvskog. Den østre delen består av skogarealer med gran og innslag av mindre løvtrær.

3 Søk i artsdatabanken og naturbasen til Direktoratet for Naturforvaltning gir ingen treff i rødeller svartlistearter, eller viktige og sårbare naturtyper/områder. Ortofoto fra 2010 med omtrentlig avgrensing. Området nedenfor planområdet er delvis bebygd i etterkant. Kilde: Follokart/Mapaid AS Friluftsliv og idrett Det er et omfattende idretts- og aktivitetstilbud i nærområdet. Vestbyhallen ligger i tilknytning til skolene og tilbyr er bredt tilbud av innendørs aktiviteter. I tillegg er det både idrettsbane, ballløkke, skatepark, lekeplasser, ridestier og skiløyper i umiddelbar nærhet. Skiløyper på og ved Pepperstad skog. Kilde: Follokart

4 Skiløypene i området går både inntil og gjennom deler av planområdet. Løypene er delvis skogsveier og delvis stier som også benyttes til turer i sommerhalvåret. I tillegg går det merket riderute på sørsiden av Risil skole og langs østsiden av planområdet. Kulturminner I forbindelse med reguleringsplan for Pepperstad skog i 2008 ble det gjennomført arkeologiske registreringer. Det ble da gjort funn av flere automatisk fredete kulturminner. Et av disse (ID121588) ligger innenfor planens begrensning. Dette består av to kokegroper med datering til jernalder. Kulturminnet vil søkes frigitt av Fylkesrådmannen, uten vilkår om ytterligere undersøkelser, når planen legges ut til offentlig ettersyn. Det er ikke registrert nyere tids kulturminner i planområdet. Akershus fylkeskommune har ikke bedt om at det gjennomføres ytterligere registeringer i området. Forholdet til kulturminner og kulturmiljø anses derfor som avklart. Barn og unges interesser Planområdet ligger nærme barne- og ungdomskolen hvor det foregår både organisert og uorganisert lek og idrett. Det er generelt et stort idrettstilbud i umiddelbar nærhet. Det er rimelig å anta at barna tar i bruk større områder enn dem som er spesielt avsatt til lek og idrett. Det er imidlertid ikke funnet særskilte spor etter dette i planområdet. Barn til og fra skolen benytter gangforbindelsen mellom felt B17 og B18 (Pepperstad skog felt D) for å komme seg til/fra eksisterende boligområder. Det er viktig at forbindelsene suppleres med tilsvarende forbindelser til nye utbyggingsområder på Pepperstad Nord. Reguleringsformål Nr. 1 Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Barnehage Boligbebyggelse (3) ,7 Boligbebyggelse-blokkbebyggelse (2) 12,1 Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse (4) 15,2 Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse (4) 18,4 Lekeplass (6) 4,6 Renovasjonsanlegg (4) 0,2 Sum areal denne kategori: 76, Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (daa) Annen veggrunn grøntareal (10) 2,5 Fortau (3) 0,8 Gang-/sykkelveg (2) 0,7 Kjøreveg (9) 5,9 Parkeringsanlegg (10) 4,0 Sum areal denne kategori: 13, Nr. 3 Grønnstruktur Areal (daa) Friområde (6) 18,1 Turveg (10) 8,6 Sum areal denne kategori: 26,7 Totalt alle kategorier: 116,7 dekar

5 Grad av utnytting og høyder Det legges opp til en variert boligbebyggelse med frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Utnyttelsesgraden er angitt som % bebygd areal (% BYA), kombinert med høydebestemmelser. Det er fastsatt høydebestemmelser for det enkelte byggeområde. Maksimal gesimshøyde for byggeområdene er som følger: B1A-B, B2A-B, B3A-B, B4, B5, B6A-B, B7A-B, B8 8 meter Gesimshøyde skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. For garasje, uthus o.l. er maksimal gesimshøyde 3,5 meter. Utnyttelsen for det enkelte byggeområde er som følger (%-BYA): Felt %-BYA Felt %-BYA Felt %-BYA B1A 50 % B3A 35 % B6A 25 % B1B 45 % B3B 40 % B6B 25 % B2A 45 % B4 35 % B7A 25 % B2B 45 % B5 50 % B7B 25 % B8 40 % Utnyttelsen beregnes samlet for det enkelte byggeområde. Dette innebærer at felles parkering og renovasjon ikke medregnes da disse er regulert som egne formål. Ved tomtedeling i byggeområdene vil utnyttelsesgraden kunne bli høyere på den enkelte tomt. Den samlede utnyttelsen skal imidlertid ikke overstige makstallet som er satt for byggeområdet. Et eksempel: B4 er regulert til en samlet utnyttelse på maksimalt 35 % BYA. Det er antatt at området vil kunne romme til sammen ti boliger i kjede. Noen av kjedehustomtene vil ha en utnyttelse som er høyere enn 35 % BYA da disse ikke er enderekkehus. Planen tillater dette så lenge den samlede utnyttelsen ikke overstiger 35 %. En slik beregning er hensiktsmessig fordi den styrer utnyttelsen for byggeområdet som helhet, heller enn at tomten med høyest utnyttelse blir styrende for hele byggeområdet. Forholdet til gjeldende reguleringsplan og utbyggingsavtale Utbyggingsavtalen tillater inntil 350 boliger i hele Pepperstad skog Nord. I tillegg er det gjort avtale om ytterligere 5 enheter i forbindelse med salg av barnehagetomt, totalt 355 enheter. Ut fra gjeldende regulering er det lagt opp til at området, som denne detaljreguleringen omfatter, kan bebygges med ca. 125 boliger i frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. For å oppnå en mer arealeffektiv og variert utbygging til enhver tid, med mulighet for flere leiligheter i blokkbebyggelse, er det i denne detaljreguleringen foreslått omgjøring av feltene B1-5 og B8. Det foreslås å dele opp feltene i gjeldende regulering samt omdisponere og gjøre om boligformål for å kunne tilby bredere utvalg av boligtyper i en større del av planområdet. I tillegg er fellesarealer (parkering, renovasjon, lekeplasser og adkomstveier) regulert inn som egne formål samtidig som det er lagt opp til noe høyere utnyttelse i boligfeltene. Dette innebærer at det blir mulig å etablere inntil 225 boliger innenfor området som denne detaljreguleringen omfatter. I denne detaljreguleringen er det foreslått følgende endringer fra gjeldende plan: Felt B1 og B2 i gjeldende plan deles opp og boligformål gjøres om. Noen av boligformålene innenfor området foreslås gjort om fra "konsentrert småhusbebyggelse" (rekkehus og kjedehus) til "blokkbebyggelse" mens andre foreslås gjort om fra

6 "konsentrert småhusbebyggelse" til "frittliggende småhusbebyggelse" (tomannsboliger). Det foreslås å øke utnyttelsen for flere av delfeltene med boligformål. Gjeldende regulering Detaljregulering Felt Boligformål Areal %BYA Delfelt Boligformål Areal %BYA B1A Blokkbebyggelse 3,2 daa 50% B1 Konsentrert Frittl. småhusbeb. og 5,9 daa 45% 10,9 daa 30% B1B småhusbebyggelse blokkbebyggelse B2 Konsentrert småhusbebyggelse 16,4 daa 35% B2A B2B Totalt: Frittl. småhusbeb. og blokkbebyggelse Frittl. småhusbeb. og blokkbebyggelse. 9,1 daa 7,5 daa 45% 6,3 daa 45% Totalt: 12,4 daa Felt B3 og B4 foreslås gjort om fra "frittliggende småhusbebyggelse" (eneboliger og tomannsboliger) med utnyttelsesgrad %BYA=25% til "konsentrert småhusbebyggelse" (rekkehus og kjedehus) med utnyttelsesgrad %BYA=35-40%. Det er foreslått kjedehus og rekkehus på delfeltene. Gjeldende regulering Detaljregulering Felt Boligformål Areal %BYA Delfelt Boligformål Areal %BYA Frittliggende B3A Kons. småhusbeb. 2,1 daa 35% B3 6,6 daa 25% småhusbebyggelse B3B Kons. småhusbeb. 6,5 daa 40% Totalt: 8,6 daa B4 Frittliggende småhusbebyggelse 6,1 daa 25% B4 Kons. småhusbeb. 4,1 daa 35% Totalt: 4,1 daa Det foreslås å gjøre om felt B5 fra boligformål "konsentrert småhusbebyggelse" til "blokkbebyggelse" og øke utnyttelsesgrad til %BYA=50%. Gjeldende regulering Detaljregulering Felt Boligformål Areal %BYA Delfelt Boligformål Areal %BYA B5 Blokkbebyggelse 9 daa 50% Konsentrert B5 10,7 daa 30% småhusbebyggelse Totalt: 9 daa Innenfor felt B8 i gjeldende regulering er det foreslått høyere utnyttelse på delfelter med boligformål. Utnyttelsen i denne detaljreguleringen blir %BYA=40%. Gjeldende regulering Detaljregulering Felt Boligformål Areal %BYA Delfelt Boligformål Areal %BYA Konsentrert B8 Kons. småhusbeb. 5,7 daa 40% B8 6,7 daa 30% småhusbebyggelse Totalt: 5,7 daa

7 Generelle, overordnede behov De siste årene har det skjedd en markant endring i boligproduksjonen i Akershus fra eneboliger til leiligheter. I kommunene Vestby, Ås, Ski, Frogn Oppegård og Nesodden har det for eksempel blitt bygget 1100 eneboliger i perioden , mot 1800 blokkleiligheter for samme periode (SSB). Gode økonomiske utsikter for Norge og en aldrende befolkning i Akershus tilsier at denne tendensen vil fortsette. En vesentlig del av boligbyggingen og offentlig planlegging av arealer i Akershus bør derfor rettes inn mot å skaffe flere leiligheter. Vestby kommune har arealpress og det er et uttrykt regionalt og nasjonalt ønske om at det skal satses på en mer arealeffektiv utbygging. En høyere utnyttelse på Pepperstad skog, som både gir mer variert boligmasse og reduserer arealbruken, vil være et positivt bidrag for å bygge opp under eksisterende tettsteder og reduserer presset på andre, mindre egnede områder for eksempel dyrket mark. Vestby har generelt få leiligheter sammenliknet med kommuner som Ås og Ski. Antall eneboliger i Ås er for eksempel omtrent på samme nivå som i Vestby, mens antallet boliger i blokkbebyggelse er mer enn dobbelt så høyt. Mens 11 % av boligmassen i Vestby består av blokkbebyggelse er andel henholdsvis 20 % for Ås og 19 % for Ski (SSB 2011). Lokale behov og forutsetninger Pepperstad skog har i dag en homogen boligmasse dominert av rekkehus og eneboliger. Dette gir et tilbud til familier med barn og god økonomi, men få muligheter for eldre, enslige og unge i etableringsfasen. Leilighetsbebyggelsen i B1, B2 og B5 vil bidra til et bredere tilbud av boligtyper som treffer flere segmenter av befolkningen. Leilighetsbebyggelsen gir en åpnere struktur enn rekkehusbebyggelsen, fordi denne utbyggingsformen beslaglegger mindre areal. Mer enn 18 dekar av arealet i byggeområdene B1, B2 og B5 vil være lekeplasser og felles oppholdsarealer (parkering og friområder ikke inkludert). Områdene ligger like inntil barne- og ungdomskolen, samt idrettsområdet på Pepperstad skog og ny barnehage er planlagt nordøst for felt B1. Nærheten og gangveinettet gjør at det er trygt og enkelt å gå og sykle til og fra skole- og fritidstilbud. Byggegrenser Byggegrensene er satt med utgangspunkt i gjeldende plan for området. Byggegrenser er beholdt til 8 meter mot senterlinje adkomstvei og 7 meter mot senterlinje boligvei. Der hvor parkering eller andre formål gir større avstand, fungerer formålsgrense som byggegrense. Dette fordi tilstrekkelig avstand allerede er sikret, og det er derfor ikke behov for ytterligere byggegrenser. Bebyggelse Det er lagt vekt på å etablere boligområder med gode uteoppholdsarealer og en hensiktsmessig struktur. Dette innebærer at alle boligene vil ha soleksponerte utearealer/balkonger med kort vei til felles lekeplass, renovasjon og parkering. Boligområdene vil i hovedsak være bilfrie med parkering samlet i fellesanlegg nært opp til veinettet. Foruten felles lekeplasser vil boligene ha private hager (for eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og kjedehus), eller fellesanlegg. Det vil i tillegg være mulighet for å etablere gode gangforbindelser både internt i områdene og ut i friområder, mot skolen og idrettsanleggene. I det enkelte byggeområde er det også lagt vekt på en miks av boligtyper og størrelser. Fordelingen er gjort som følger:

8 Feltene B3A og B4 er tiltenkt kjedete eneboliger i to etasjer, med carport. B3A vil kunne romme 5 boliger, mens B4 kan romme 10 boliger. Tomtestørrelsen vil variere mellom m². All parkering vil foregå på egen tomt (2 plasser). Mulig boligtype for B3A og B4 sett fra nordøst/norvest. Deler av felt B3B er tiltenkt rekkehus i en etasje med underetasje, hvor parkering skjer delvis på tomt (én p-plass pr. tomt) og delvis i fellesanlegg. B3B vil kunne bebygges med inntil 14 boliger. Tomtestørrelsen varierer mellom m². Mulig boligtype for B3B sett fra øst Mulig boligtype for B3B sett fra vest Deler av felt B3B og B8 er tiltenkt rekkehus i to etasjer, hvor parkering skjer i fellesanlegg. Feltene vil til sammen kunne bebygges med inntil 14 boliger. Tomtestørrelsen varierer mellom 156 og 304 m². Mulig boligtype for deler av felt B3B og B8

9 Deler av B8 er tiltenkt kjedehus i 2 etasjer med underetasje. Adkomst er i underetasjen fra øst og all parkering skjer på tomt. Husene har garasje i underetasjen. B8 vil kunne bebygges med inntil 12 boliger i kjede. Tomtestørrelsen varierer mellom 160 og 301m². Mulig boligtype for deler av B8 B1A og deler av B1B er tiltenkt leilighetsbygg i kvartalsform, rekke eller som parvise punkthus i to etasjer. Til sammen vil byggeområdene kunne romme 32 leiligheter gitt en omtrent lik fordeling mellom 2-roms, 3-roms og 4-roms leiligheter. B5 og deler av B2A-B er tiltenkt leilighetsbygg i kvartalsform, rekke eller som parvise punkthus i to etasjer. Til sammen vil byggeområdene kunne romme 96 leiligheter gitt en omtrent lik fordeling mellom 2-roms, 3-roms og 4-roms leiligheter. Det er ikke tatt stilling til endelig leilighetsfordeling eller antall boliger i blokkbebyggelsen i B1-2 og B5 i reguleringsplanen. Parkering foregår i regulert fellesanlegg og på tomt med overflateparkering og/eller underjordiske anlegg. Kommunens parkeringskrav vil bli oppfulgt. Deler av B1B og B2A-B er tiltenkt tomannsboliger i to etasjer hvor parkering skjer på tomt (2 p-plasser pr. tomt). Byggeområdene vil til sammen kunne romme 22 boenheter i tomannsbolig. Tomtestørrelsen varierer mellom 239 og 338m². B6A-B og B7A-B er tiltenkt eneboliger og eneboliger med sekundærleilighet i to etasjer hvor parkering skjer på tomt. Byggeområdene vil til sammen kunne bebygges med 20 eneboliger. Tomtene er alle større enn 700 m² og den største tomten er på 817m². I noen av byggeområdene vil det være behov for et internt veisystem som sikrer adkomst til den enkelte bolig. Adkomstveier skal utformes som gangveier, men hvor det ved behov er mulighet for å komme fram med bil og utrykningskjøretøy. Barnehage Det legges opp til ny barnehage på kommunal tomt nordøst i planområdet. Tomten ligger like inntil utbyggingsområdet og vil ha god tilgjengelighet med interne gangveiforbindelser.

10 Tomten er ca. 6 daa og vil med dette kunne romme et stort og skjermet uteområde med god soleksponering. Barnehagen er illustrert med følgende prinsippskisse for utbygging: Illustrasjonen viser hvordan barnehagen er tenkt plassert med hensyn til uteområder, bebyggelse og parkering. Eksisterende turvei som går over eiendommen må legges om. Dette er hensyntatt ved regulering og ligger inne i plankart og bestemmelser. Fellesarealer Det er avsatt fem felles lekeområder (FL2-6) for planområdet og ett (FL1) som er en kvartalslekeplass for hele Pepperstad skog Nord. Lekearealene er alle store og de vil være et supplement til private og felles hager. Arealene ligger skjermet fra hovedadkomstvei, sentralt plassert i byggeområdene. Det er i hovedsak under 50 meter avstand fra alle boligene til én eller flere lekeplasser. FL1 er en del av en kvartalslekeplass for Pepperstad skog Nord som skal være egnet for ballek, sykling og andre aktiviteter. Lekeplassen skal opparbeides parkmessig. FL2-FL6 er felles sandlekeplasser for alle boligeiendommene innenfor planområdet. De aller fleste boligene vil ha mindre enn 50 meter avstand til nærmeste lekeplass. Vei og parkering Byggeområdene tilknyttes offentlig vei via felles adkomst, parkeringsanlegg eller med adkomst direkte til tomt. Det vil i tillegg være behov for interne veier i det enkelte byggeområde. Offentlige veier er regulert med utgangspunkt i gjeldende plan dvs. adkomstveg (V2-3 og V9) med 5 meter kjørebane, 2,5 meter fortau inntil turvei T1 og 1,5 meter grøft på hver side og boligvei (V4) med 4,5 meter kjørebane og 1,5 meter grøft på hver side. Grøfteareal er offentlig, men tillates opparbeidet med adkomster til eiendommene og parkeringsanlegg. Parkering for B1B, B2A-B, B6A-B og B7A-B

11 All parkering for byggeområder for frittliggende småhusbebyggelse løses på tomt med minimum 2 p-plasser pr. tomt. Parkering for B1A og B1B Det er delvis avsatt areal for felles parkering for B1A og B1B i P1-2. Her skal all gjeste- og HC parkering for boligfeltene etableres. Det vil være mulig å bebygge hele eller deler av parkeringsarealet med garasjer eller carporter. Øvrig beboerparkering skal løses innenfor boligfeltene B1A-B. Blokkbebyggelsen gir et potensial for 32 boliger, som gir, ifølge kommunens parkeringsnorm, behov for 59 plasser, hvorav 7 er gjesteparkering og 4 plasser dimensjoneres for HC. Parkering for B2A og B2B Parkering er delvis avsatt i felles parkeringsanlegg, P3-5. Her skal all gjeste- og HC parkering for boligfeltene etableres. Det vil være mulig å bebygge hele eller deler av parkeringsarealet med garasjer eller carporter. Øvrig beboerparkering skal løses innenfor boligfeltene B2A-B. Blokkbebyggelsen gir et potensial for 48 boliger, som gir, ifølge kommunens parkeringsnorm, behov for 88 plasser, hvorav 10 er gjesteparkering og 6 plasser dimensjoneres for HC. Parkering for B5 Parkering er delvis avsatt i felles parkeringsanlegg P7-8. Her skal all gjeste- og HC parkering for boligfeltet etableres. Det vil være mulig å bebygge hele eller deler av parkeringsarealet med garasjer eller carporter. Øvrig beboerparkering skal løses innenfor boligfelt B5. Byggeområdet gir et potensial for 48 boliger, som gir, ifølge kommunens parkeringsnorm, behov for 88 plasser, hvorav 10 er gjesteparkering og 5 plasser dimensjoneres for HC. Parkering for B3B Parkering er delvis avsatt i felles parkeringsanlegg P6. Her skal all gjeste- og HC parkering for boligfeltene etableres. Det vil være mulig å bebygge hele eller deler av parkeringsarealet med garasjer eller carporter. Øvrig beboerparkering skal løses innenfor boligfeltene B3A-B. Byggeområdene gir et potensial for 21 boliger, som gir behov for 47 plasser, hvorav 5 er gjesteparkering og 3 plasser dimensjoneres for HC. Parkering for B8 Parkering er avsatt i felles parkeringsanlegg P8. Her skal all gjeste- og HC parkering for boligfeltet etableres. Det vil være mulig å bebygge hele eller deler av parkeringsarealet med garasjer eller carporter. Byggeområdet gir et potensial for 19 boliger, som gir behov for 42 plasser hvorav 4 er gjesteparkering og 3 plasser dimensjoneres for HC. Parkering for B3A og B4 Parkering løses på tomt med minimum 2 p-plasser og mulighet for 1 gjesteplass pr.tomt.

12 Grønnstruktur Byggeområdene er delt opp mellom grøntområdene F1-4 og T1-2. Grønnstrukturen og gang-/sykkelveien, som ligger gjennom T2, gir gangforbindelser gjennom området til skole, barnehage og idrettsanlegg. Alle feltene i området vil ha direkte tilgang til grønnstrukturen via felles turveier eller direkte fra tomt. Grønnstrukturen og gangveien er en del av et sammenhengende system som strekker seg gjennom hele Pepperstad skog. Planen har derfor vært koordinert med reguleringsplanarbeidet for Pepperstad skog felt D slik at gangveier og grøntområder i de to planene får en hensiktsmessig kobling. Renovasjon og teknisk infrastruktur Det legges opp til felles renovasjonsanlegg under bakken. Plassering og arealer er sikret i plankartet og bestemmelsene. I alt tolv punkter er avsatt, plassert i direkte tilknytning til byggeområdene som de hører til. Renovasjonspunktene er plassert langs offentlig vei eller felles adkomst, slik at de får enkel og god tilkomst for renovasjonsbil. Kilde: Follo Ren Nedgravde beholdere kan romme betydelig mer avfall enn tradisjonelle beholdere (opp til 5000 m³) og gir en ryddig og renslig løsning for fellesarealene. Løsningen gir også bedre brannsikkerhet og luktkontroll. Den er enkel i bruk og tilfredsstiller kravet til universell utforming. Løsningen består av en nedgravd konteiner for matavfall/restavfall/plastemballasje og en for papir/papp/drikkekartong. Eksempelet ved siden av er hentet fra Follo Ren og viser hvordan nedkastet kan se ut. Vann og avløp vil bli tilknyttet offentlig VA-anlegg i Johan Herman Wessel vei. Gjennomføring og framdrift Block Watne AS planlegger byggestart i løpet av Det forventes en utbyggingstakt på ca. 30 boligenheter pr. år, men etterspørselen etter boligene avgjør fremdriften for utbyggingen. Block Watne AS etterstreber hele tiden å kunne tilby markedet ulike boligtyper, og etterspørselen vil derfor avgjøre rekkefølgen på hvilke områder som blir utviklet først. Rammer og retningslinjer for området Gjeldende reguleringsplan Reguleringsplan for Pepperstad skog nord har krav i bestemmelsene om at: «Det skal godkjennes en eller flere detaljregulering(er) før det gis tillatelse til tiltak eller gjennomføres mindre tiltak. Detaljreguleringen skal vise private lekeplasser, felles avkjørsler, fellesområder for renovasjon og eventuell felles parkering. Krav om detaljregulering gjelder ikke for

13 videreføringen av Johan Herman Wessels vei.» Ved oppstart av planarbeidet har i tillegg administrasjonen i Vestby kommune bedt om at følgende momenter tas inn i arbeidet: Tilstrekkelig med arealer for lek/opphold, med gode solforhold og tilknytning til overordnet grøntdrag og turveisystem. Fleksible planer, uten unødvendig detaljering. Gang- sykkelveiforbindelse til skolene, i forbindelse med turvei T2, samt se på mulighet for skiløype ved siden av. Vurderes opp mot terrengforhold. Det er inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Vestby kommune, datert 12. juni Avtalen omfatter blant annet krav til opparbeidelse av vann og avløp, veier, lekeplasser, grøntområder, samt skole og barnehagedekning. Det henvises til Vestby kommune for ytterligere informasjon om innholdet i avtalen. Kommuneplanen for Vestby Området er avsatt til byggeområde for framtidige boliger i kommune-planens arealdel. Kommuneplanen viser en forbindelse mellom Risilveien og Hvitstenveien (sort stipling) som passerer like utenfor planområdet. Det er også vist forlengelse av Hermann Wessels vei fram til Hvitstenveien og ny gang- sykkelvei (rød stipling). Retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging (1993) Retningslinjene tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å tilrettelegge for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Barn og unges interesser i planleggingen (1995) Retningslinjene skal ivareta at arealer som brukes av barn og unge skal sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Videre skal det sikres varierte, gode og store nok lekearealer i nærmiljøet og avsettes tilstrekkelige arealer for barnehager. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Samordnet areal- og transport for Oslo og Akershus (pågår) Planen legger opp til en samordning av arealbruk og transport for Oslo og Akershus. Hensikten er å drøfte ulike utbyggingsstrategier som imøtekommer forventet framtidig vekst i bosatte og ansatte. Mer informasjon om plansamarbeidet er tilgjengelig fra: Regional plan for kulturminner og kulturmiljøer i Akershus Planen er både et praktisk oppslagsverk med kart over kulturminner, retningslinjer og virkemidler for formidling, vern og verdiskapning av kulturminner. I tillegg angir den måk og strategier, med et handlingsprogram for prioriterte tiltak. Planen kan lastes ned fra: Planens virkninger Virkninger for barn og unge Planforslaget gir positive konsekvenser for barn og unge gjennom tilrettelagte lekeplasser i kort avstand fra boligene. I tillegg vil planen legge til rette for flere forbindelser til skole- og idrettsområdet samt grønnstrukturen rundt.

14 Virkninger for næringsliv og sysselsetting Planen gir ingen vesentlige konsekvenser for næringsliv og sysselsetting. Virkninger for trafikk Pepperstad skog er i all hovedsak et boligområde basert på pendling. Området er i sykkelavstand fra Vestby stasjon, og det går buss store deler av dagen. Samtidig er det kort avstand til E6 og det er rimelig å anta at kollektivandelen vil være lav sammenliknet med mer sentrale områder. For beregning av trafikkbelastning er det benyttet erfaringstall fra PROSAM-rapport 137 (2006) "Turproduksjon for boliger i Oslo og Akershus". Rapporten bygger på undersøkelser av ulike boligområder i Oslo og Akershus med hensyn til tetthet, avstand fra Oslo, boligtyper og service- og tjenestetilbud. Pepperstad skog ligger ca. 4 mil fra Oslo, og det meste av servicetilbudet ligger utenfor tettstedet - med unntak av skole og barnehage. Selv om området er til dels tett bebygd vil det i denne sammenheng være rimelig å definere det i sjiktet lav-middels tetthet. I planen er det antydet et potensial på inntil 225 boliger fordelt på leiligheter og småhusbebyggelse. Med utgangspunkt i boligtype og antatt befolkningstetthet (jf. beregninger i forbindelse med virkninger for skole- og barnehagekapasitet) ligger turproduksjonen per bolig (snitt for alle boliger) et sted mellom 3,1 og 4,7 turer per dag. Turproduksjonen vil trolig ligge nærmere det øvre nivået ettersom servicetilbudet er mangelfullt. Det legges derfor til grunn en turproduksjon på 4 turer per døgn, som gir en total belastning på 900 ÅDT til/fra området. Utbyggingen vil ikke gi kapasitetsutfordringer på veinettet. Trafikken vil bli ledet direkte til Johan Herman Wessels vei, videre i utkanten av boligområdet og ut på hovedveinettet. Det er også bilfrie gangforbindelser til skole- og idrettsområdet, som sikrer trygg skolevei uten konflikt med annen trafikk. Virkninger for støy og annen forurensning Ingen særskilte konsekvenser knyttet til forurensing og støy. Nedgravd avfallsløsning vil gi positive virkninger med hensyn til estetikk og brannsikkerhet. Virkninger for naturmangfold Planen er ikke i konflikt med truede eller sårbare arter. Eksisterende skog er i dag delvis hugget, og resterende trær vil bli fjernet ved utbygging. Virkninger for friluftsliv Utbyggingen innebærer at deler av dagens skiløypetrasé må legges om. Denne vil imidlertid bli erstattet av ny trase, i tillegg til at det sikres ny gang- og sykkelveiforbindelse gjennom Pepperstad skog Nord til skoleområdet. Planen er med dette ventet å gi positive virkninger for friluftslivet. Virkninger for kulturminnevernet Ett automatisk fredet kulturminne (ID121588) ligger innenfor planens begrensning. Kulturminnet vil søkes frigitt av Fylkesrådmannen, uten vilkår om ytterligere undersøkelser, når planen legges ut til offentlig ettersyn. Akershus fylkeskommune har ikke bedt om at det gjennomføres ytterligere registeringer i området. Forholdet til kulturminner og kulturmiljø anses derfor som avklart.

15 Virkninger for kulturlandskap og estetikk Terrenget i området heller i hovedsak slakt mot vest, mens den østligste delen av planområdet (B8) ligger i en østvendt skråning. Byggeområdene som skrår mot vest vender mot landbruksområder ved Pepperstad gård. Akershus fylkeskommune har gjennom kartlegging av kulturlandskapet i Follo definert deler av området og tilstøtende områder til nord vest, som kulturlandskap med arkeologiske funn/ potensial for funn og området rundt Vestby kirke som kulturlandskap av regional og/eller nasjonal verdi. I forbindelse med reguleringsplan for Pepperstad skog i 2008 ble det gjennomført arkeologiske registreringer. Det ble da gjort funn av én automatisk fredet kulturminne innenfor planens begrensning som søkes frigitt av Fylkesrådmannen (se punkt om kulturminner). Deler av planområdet vil kunne være synlig fra landbruksområdene i vest og nord ettersom byggeområdene ligger i et høydedrag som henvender seg mot de lavere jordene i vest. Det vil ikke være mulig å se endringer i terreng eller landskap fra området rundt Vestby kirke. Bebyggelsen vil i hovedsak være skjermet av skog og eksisterende bygninger, og blir først synlig når man kommer helt inn på tilstøtende planområde, Pepperstad skog felt D. Virkninger for sikkerhet og beredskap Planområdet er kun tilgjengelig for utrykningskjøretøy fra én hoved adkomst fra Johan Herman Wessels vei. Det er usikkert om gang- og sykkelvei på den østligste delen av området eller turveier i området vil kunne benyttes som adkomst for brannbil. Det er knyttet trafikksikkerhetsproblematikk til veiene mot Vestby sentrum da det ikke finnes separat gang- og sykkelvei. Både Fv 2 Erikstadveien og Fv 6 Hvitstenveien ligger imidlertid utenfor denne planens avgrensing. Det er ikke identifisert andre problemstillinger knyttet til sikkerhet og beredskap. Virkninger for kommunens økonomi Virkningene for skole- og barnehagekapasitet er her beregnet for utbygging med maksimum antall boliger. Beregningene baserer seg på statistiske analyseverktøy som tar utgangspunkt i forventninger om demografisk fordeling, basert på blant annet boligtype. Vi har videre benyttet fire kjøpegrupper, basert på alder og livssituasjon, som grunnlag for beregningene: 1. Første kjøpegruppe består av de som etablerer seg på boligmarkedet for første gang. Førstegangskjøperne finner seg gjerne en mindre leilighet (40-70 kvm) av moderat standard, med leilighetspriser som er rimelige og overkommelige. Her flytter det derfor inn en stor andel unge enslige eller par, noen få med helt små barn. 2. Andre kjøpegruppe finner gjerne veien videre til en noe større leilighet, horisontalt eller vertikalt delt flerbolighus eller rekkehus. Her er det gjerne et utemiljø som er mer tiltrekkende for familier med små barn. Her flytter det derfor inn unge par med små barn eller med planer om å få det. 3. Tredje kjøpegruppe er typisk de som vil ha enebolig med egen tomt. Kjøpet av eneboligen er kanskje drevet av familiestørrelsen eller bedre økonomi. Familien som flytter inn i eneboligen har ofte to eller flere barn og minst ett av dem er gjerne i tenårene. 4. Fjerde kjøpegruppe er typisk de familier hvor barna er flyttet ut. Dette er gjerne eldre par eller enslige som vil ha en mindre og mer lettstelt bolig. Folk i denne gruppen kjøper gjerne en kostbar leilighet med god standard. Typisk for slike leiligheter er også en attraktiv og/eller sentral beliggenhet.

16 20% Innflyttingsrater alle etablerere vektet etter antatt boligbygging Prosent av alle innflyttere i alle boligtyper 15% 10% 5% 0% Aldersgrupper Kjede-/rekkehus, eneboliger og tomannsboliger - Prosentvis fordeling innen de ulike aldersgruppene, og fordelt mellom kjønn Figuren over viser forventet fordeling av aldersgrupper for boligfelt med rekkehus/kjedehus, tomannsboliger og eneboliger. Det er tatt utgangspunkt i at området kan bebygges med til sammen 97 slike boliger, fordelt på 55 kjede-/rekkehus, 22 tomannsboliger og 20 eneboliger. Basert på beliggenhet, boligtype og boligstandard er det ventet at andelen i kjøpegruppe 1 og 4 er lav. Dette gir en gjennomsnittlig familiestørrelse på 2,71 personer per bolig, til sammen 262 personer. Disse forutsetningene gir relativt store utslag for aldersgruppene 0-4 år (36 barn), 5-9 år (30 barn) og år (36 barn). Til sammen gir dette en forventning om ca. 102 barn i skole- og barnehagealder.

17 20% Innflyttingsrater alle etablerere vektet etter antatt boligbygging Prosent av alle innflyttere i alle boligtyper 15% 10% 5% 0% Aldersgrupper Leiligheter - Prosentvis fordeling innen de ulike aldersgruppene, og fordelt mellom kjønn Figuren over viser forventet fordeling av aldersgrupper for boligfelt med leiligheter. Det er tatt utgangspunkt i at området kan bebygges med til sammen 128 leiligheter. Basert på beliggenhet, boligtype og boligstandard er det ventet at andelen i kjøpegruppe 1 og 2 er omtrent lik, men at kjøpegruppe 4 er noe mer representert enn i alternativ 1. Dette gir en gjennomsnittlig familiestørrelse på 2,07 personer per bolig, til sammen 265 personer. Med disse forutsetningene får man i aldersgruppene 0-4 år (32 barn), 5-9 år (20 barn) og år (16 barn). Til sammen gir dette en forventning om ca. 68 barn i skole- og barnehagealder. Konklusjon Totalt vil maksimal utbygging etter denne detaljreguleringen gi en forventning om ca. 170 barn i skole og barnehagealder. Offentligrettslige virkninger Det er inngått utbyggingsavtale mellom forslagsstiller og Vestby kommune. Avtalen regulerer blant annet opparbeidelse og drift av vann- og avløpsanlegg, fellesareal, forholdet til skole- og barnehagekapasitet, utbyggingsetapper og antall boliger. For mer informasjon om innholdet i utbyggingsavtalen henvises det til Vestby kommune. Privatrettslige virkninger Se punktet om offentligrettslige virkninger. Virkninger for energibruk Det legges opp til bruk av strøm og vedfyring. Energiforsyning skal tilfredsstille gjeldende tekniske forskrifter (TEK10). Universell utforming Områdene er i hovedsak tilnærmet flat bortsett fra østligste delen som ligger i en østvendt skråning. Det vil være uproblematisk å opparbeide fellesarealer og gangveier med universell utforming for største delen av planområdet. Mindre partier i den østligste delen vil kunne ha en stigning på inntil 1:12. For bebyggelsen legges teknisk forskrift til grunn. 5% av parkeringsplassene skal opparbeides som HC-plasser iht. Statens vegvesens normaler.