PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING LINS VEG 2

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING LINS VEG 2 GNR./BNR. 3/21, /30, /379, /380 LEVANGER KOMMUNE Oppdragsgiver: Kjølen & Nydal Bygg AS Utarbeidet av:

2 BESKRIVELSE/AVGRENSNING Området ligger ca. 1,5km. nordvest for Levanger sentrum i Levanger kommune. Planområdets størrelse er på ca. 7,2 daa (alle formål), og er avsatt til bolig, allmennyttige forhold og parkering i gjeldende reguleringsplan med planident L Høydekotene i terrenget går fra ca ,5 m.o.h. BILDE 1: OVERSIKTSBILDE GOOGLE EARTH. OMRÅDETS KARAKTER Planområdet har en haug i nordøst langs Sivs veg som heller bratt sørover mot eksisterende 4- mannsbolig og vestover mot eksisterende barnehagebygg og parkeringsplass. Haugen består av skog og utmark. I bakkant av den eksisterende barnehagen ligger et grøntområde som skråner oppover mot haugen. BILDE 2: PANORAMA SETT FRA EKSISTERENDE PARKERINGSPLASS. BARNEHAGEN TIL HØYRE Planområdet grenser mot Sivs veg i nord og eneboligbebyggelse i øst, sør og vest. 2

3 BILDE 3: PLANOMRÅDET SETT FRA SØR (LEVANGER 3D-KART). Eksisterende bebyggelse i nærområdet omfatter i stor grad frittstående og kjedede eneboliger med 1,5 2 etasjer med saltak. PLANGRUNNLAG/BAKGRUNN For området foreligger godkjent reguleringsplaner med plan-id L og L Dagens formål for området er bolig, allmennyttige formål (barnehage), parkering, sykkel- og gangveg og park/grøntareal. Oppstartsmøte er avholdt BILDE 4: UTSNITT GAMMEL REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDET. 3

4 Oppstart av reguleringsarbeider er kunngjort i Levangeravisa , samt at naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater er blitt varslet i eget brev datert Merknadsfrist var satt til

5 PLANENS INTENSJON Formålet med planen er å legge til rette for: - 1 nytt område for enebolig i kjede med bebyggelse i 2 etg - 2 områder med konsentrert bebyggelse, enebolig i kjede og leilighetsbygg i 2 etg. - Uteoppholdsområder for beboerne av området - Felles lekeplasser for barn og unge, universelt utformet med gode solforhold. Samlet planlegges det å tilrettelegge for 9 nye enheter (evt. utleieenheter ikke medregnet). TABELL 1: AREALFORDELING Arealtabell Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse (3) 4,1 Lekeplass 0,8 Renovasjonsanlegg (2) 0 Sum areal denne kategori: Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (daa) Annen veggrunn - tekniske anlegg (5) 0,5 Gang-/sykkelveg (3) 0,3 Kjøreveg (3) 1,1 Sum areal denne kategori: 1, Nr. 3 - Grønnstruktur Areal (daa) Grønnstruktur (2) 0,3 Sum areal denne kategori: 0,3 Totalt alle kategorier: 7,2 Kommuneplanen krever minimum 50m 2 felles eller offentlig uteareal pr. boligenhet. Det legges til rette for 9 boliger. Dette gir et nødvendig uteoppholdsareal på 450m 2. Det er satt av 800m 2 til felles lekeplass. Forslagsstiller mener at uteoppholdskravet derfor er mer enn godt nok tatt vare på. Bestemmelsene tar ellers høyde for at all overordnet og intern infrastruktur skal være ferdig etablert før nye boliger tas i bruk. Perspektivene de neste sidene er ment å illustrere hvordan bebyggelsen kan utføres på området. 5

6 BILDE 5: OMRÅDET SETT FRA SØRVEST BILDE 6: OMRÅDET SETT FRA FUGLEPERSPEKTIV 6

7 BILDE 7: OMRÅDET SETT FRA NORDØST BILDE 8: OMRÅDET SETT FRA BAKKENIVÅ I SØRVEST. 7

8 BILDE 9: PRINSIPPSKISSE FOR PARKERING VED OMBYGD BARNEHAGE. FOR ALLE PERSPEKTIVER ER BOLIGUTFORMING OG -PLASSERING VEILEDENDE OG FOR ILLUSTRATIVT BRUK, OG ENDELIG FORSLAG KAN AVVIKE NOE FRA DISSE. 8

9 EIERFORHOLD Planområdet er underlagt 9 ulike gårds- og bruksnummer (hele eller deler av disse): - 3/380 Barnehageutv. I Alstadhaug - 3/379 Barnehageutv. I Alstadhaug - 3/430 Skogn Menighet Pleie Barnehage - 3/21/0/1 Vidar og Ingela Eira Gunvor Larsen - 3/21/0/2 Hans Morten Løvrød - 3/21/0/3 Monica Korsnes - 3/21/0/4 Øystein Brenna - 3/21/0/5 Bjørn Sjømæling Jensen - 3/33 Levanger kommune KARTGRUNNLAG Kartgrunnlaget er digitalt teknisk kartverk, EUREF 89 Sone 32. Ekvidistanse er 1 meter. 9

10 FORMÅLSBESKRIVELSE. Konsentrert småhusbebyggelse (B1-B3) Området B1 planlegges bebygd med eneboliger i kjede i inntil 2 etg. Utnyttelse for dette området er %BYA = 30%. B1 et koteintervall fra vest til øst som går fra 69,6 til 75,8. Bebyggelsen kan utformes som boliger med plate på mark med trapping for å ta av høydeforskjeller i området. Det vil bli nødvendig å ta av litt av toppen av haugen for å tilpasse bedre for boliger. Området B2 planlegges bebygd med eneboliger i kjede i inntil 2 etasjer i nord og leiligheter i 2 etasjer i sør. Det er den eksisterende barnehagen som planlegges renovert og ombygd til leiligheter. Utnyttelse for dette området er %BYA = 35%. For B3 planlegges det ingen endring i eksisterende bebyggelse. Det er stilt krav i bestemmelsene om at det skal etableres 2 parkeringsplasser pr. enhet for enebolig/tomannsbolig. For leilighetsbygg med flere enn 3 enheter skal det opprettes 1,5 parkeringsplass pr. enhet. Ved B2 er det ikke plass til egen adkomstveg foran bebyggelsen. Enheter her vil få parkering med planlagte avkjørsler direkte til Lins veg. Så mange parkeringsplasser som mulig vil bli opparbeidet på sørøstsiden av barnehagebygget for å redusere utkjøring på kommunikasjonsåren mellom Lins veg og gang- og sykkelvegen i sør. BILDE 10: EKSISTERENDE BARNEHAGE (GOOGLE STREET VIEW) Andre typer nærmere angitt bebyggelse eller anlegg Området kan benyttes til håndtering av avfall, evt. andre fellestjenester etter behov. Lekeplass (f_l1) Lekeplass L1 plasseres i midten av planområdet. Denne blir liggende på østsiden av B2 og på nedsiden av haugen for B1. Deler av denne lekeplassen tilrettelegges for universell utforming. Dette er i dag lekeområdet for barnehagen. Det vil derfor være hensiktsmessig å plassere lekeplassen her. Kjøreveg (o_kv1 o_kv2, f_kv1) o_kv1 er offentlig kjøreveg (Sivs veg). o_kv2 er offentlig kjøreveg (Lins veg). 10

11 f_kv1 er regulert til privat felles adkomstveg. Denne skal ikke ha større stigningsgrad enn 1:8. Personbiler kan benytte private oppkjørsler til å snu hvis nødvendig. Annen veggrunn tekniske anlegg Annen veggrunn kan benyttes til skjæring/fylling, evt. teknisk infrastruktur i grunnen. Områdene kan også beplantes med egnet lav vegetasjon langs fylkesvegen for å etablere visuelle grøntbuffere mot planlagt bebyggelse. Ved vegende kan annen veggrunn benyttes til snødeponi. Frisiktsone Ved avkjørselen mot o_kv1 fra o_kv2 og f_kv1, samt ved avkjørselen fra o_gv1 mot o_kv2 skal det etableres frisiktsoner på 3 x 20 meter. Fartsgrensen i området er 30 km/t. ANNET. Vann/avløp/overvann Planlagt bebyggelse skal tilknyttes eksisterende offentlig vannledninger vest for planområdet og avløpsnett ved B2. Dette forutsetter at det er tilstrekkelig kapasitet på ledningsnettet. BILDE 11: VA I OMRÅDET Det skal utarbeides tekniske planer for vann/avløp/overvann sammen med første byggemelding som skal godkjennes av kommunen (tatt med i rekkefølgebestemmelser i planen). 11

12 Geoteknikk/Områdestabilitet BILDE 12: GRUNNTYPER. KILDE: NGU Grunnen i planområdet består av tynn og tykk morene. Det er ikke registrert kvikkleireforekomster i planområdet. Forslagsstiller anslår derfor at nærmere geotekniske undersøkelser for området ikke bør være nødvendig. 12

13 BILDE 13: EROSJONSRISIKO. KILDE: NGU Selve planområdet er ikke klassifisert i hht. Erosjonsrisiko, men NGU har registrert middels til liten erosjonsfare i nærliggende områder. Det er derfor ingen grunn til å tro at planområdet utviser stor erosjonsrisiko. Støy Det er ikke utført en spesifikk støyanalyse for området. I nord ligger Sivs veg som server det nærliggende boligfeltet. Denne vegen har fartsgrense 30 km/t. Gjemblevegen ligger sørvest for planområdet med fartsgrense 50 km/t. Levanger Kommune anslår i oppstartsmøte an denne har ÅDT på ca Nærmeste veg med registrerte trafikkdata er FV119 som krysser med Gjemblevegen 500 m sørøst for planområdet. Den har ÅDT på 1700 (2013). Planområdet er delvis skjermet av vegetasjon, samt at det er hevet en del over nivået til Gjemblevegen. Uteoppholdsarealene blir skjermet bak eksisterende og ny bebyggelse. For øvrig gjelder lydkrav innendørs gitt i Byggteknisk forskrift og Miljøverndepartementets veileder T Dette ivaretas i fasade. Det er ingen grunn til å anta at støyforholdene her skal være problematiske. Energiforsyning Alle typer ny strømforsyning skal legges i bakken. Eksisterende strømledninger som kommer i konflikt med planlagt bebyggelse skal også legges i bakken. Det legges opp til tradisjonell strømforsyning i området, da investeringskostnadene/enhetskostnadene for et fellesanlegg basert på vannbåren oppvarming blir svært høye for et boligfelt av en slik karakter og størrelse. Det blir for øvrig opp til den enkelte husstand og vurdere hvorvidt en ønsker å legge til rette for vannbåren oppvarming (privat grunnvannsbrønn med boring på egen tomt). Det foreligger ikke fjernvarmekonsesjon i området. 13

14 Avvik i forhold til gjeldende kommuneplan Kommuneplanen beskriver gesimshøyde 6,5m og mønehøyde 9,5m for boligbebyggelse. For B2 og B3 mener forslagsstiller det bør åpnes for noe høyere bebyggelse. Bakken i bakkant vil forhindre silhuettvirkning av byggene. De vil heller ikke hindre utsikt fra ovenforliggende bebyggelse. I tillegg er nye tekniske forskrifter for romhøyder svært strenge. Å ha litt å gå på her vil forenkle prosjekteringen av bebyggelsen. 14

15 OVERSIKT OVER INNKOMNE MERKNADER Merknad fra: Datert Hovedpunkt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruk: Støtter utbygging av sentrumsnært område. Ber om at det minimum planlegges for det antall boliger som signalisert i oppstartsvarsel (13-16). Kommentar: Nærmere vurderinger viser at det kan bli vanskelig med så mange nye enheter. Sannsynlig utnytting blir nye enheter. Miljøvern: Det vises til Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 om barn og planlegging, samt rundskriv T-5/99B om tilgjengelighet for alle for å sikre barn og funksjonshemmedes interesser Kommentar: Planområdet vil utformes med felles lekeplass som tilrettelegges etter prinsippene for universell utforming. Planforslaget må ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området. Minner om at planen må vurderes etter prinsippene i naturmangfoldloven. Kommentar: Kart fra NGU, Artsdatabanken og Skog og Landskap viser ingenting som skulle tilsi at området bør vernes i særlig grad. Forslagsstiller anser disse kartene som god nok dokumentasjon. Kommunalavdelingen: Nord-Trøndelag Fylkeskommune Kulturminner Minner om at ROS-analyse må utføres for planen. Kommentar: Forenklet ROS-analyse er gjennomført. Ingen hinder for plan avdekket. Minner om det generelle aktsomhetsansvaret for kulturminner. Kommentar: Aktsomhetskrav vil bli ivaretatt ved utbygging. Sametinget Minner om generelt aktsomhetsansvar. Oppdages det gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og NTFK jfr. lov 9. juni Minner også om at samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredet. Kommentar: Aktsomhetskrav vil bli ivaretatt ved utbygging. 15

16 Innherred Renovasjon Innherred Renovasjon ser for seg nedgravd avfallssystem, selv om det er litt for få enheter til dette. Åpnes for at eksisterende boenheter i nærheten kan knytte seg til dette. Kommentar: Ingen 16