Vestby kommune Planbeskrivelse Pepperstad skog Felt D, område B17-18 Framlagt for kommunestyret X.X.XXXX

Transkript

1 Vestby kommune Planbeskrivelse Pepperstad skog Felt D, område B17-18 Framlagt for kommunestyret X.X.XXXX Formål Grunneier (Block Watne AS) ønsker å legge til rette for leilighetsbebyggelse og frittliggende eneboliger. Det skal i tillegg sikres arealer for lek og opphold, veier, parkering og renovasjon. Turveier og grøntdrag skal knytte nye og eksisterende boligområder sammen. Planen utløser ikke krav om planprogram eller konsekvensutredning etter Plan- og bygningsloven 12-9 (jf. Plan- og bygningsloven 4-2 og Forskrift om konsekvensutredning). Hovedinnhold Beskrivelse av planområdet Planområdet eies i sin helhet av Pepperstad skog Felt D AS (Block Watne AS) og består av eiendommene GBNR 6/894 og 6/893 (vist i gult). Området er 16,5 dekar stort og utgjør siste byggetrinn i reguleringsplanen for Pepperstad skog Felt D. Området ligger like inntil Risil ungdomsskole og Bjørlien barneskole. Adkomst er fra Johan H. Wessel vei. Det er 2,5 km til E6, mens gang/sykkelavstand til Vestby sentrum og jernbanestasjonen er ca. 3 km.

2 Det forutsettes at kapasiteten på VA-nettet er tilstrekkelig. Tilsvarende er det etablert offentlig infrastruktur langs nordsiden. Tverrgående gangforbindelse mellom B17 og B18 er etablert med belysning. Dagens trafikkforhold Området betjenes via Johan Herman Wessels vei som er knyttet til Erikstadveien (FV 2). Dette gir relativt lang omkjøring for trafikanter mot E6 og Vestby. J. H. Wessels vei er imidlertid under utbygging fram til Hvitstenveien. Dette vil redusere kjøreavstanden til E6 fra dagens 4 km til 3 km når utbyggingen er ferdig. Statens vegvesens NVDB-base opplyser at trafikkmengden for Erikstadveien er ÅDT =5000, og ÅDT = 1300 for Hvitstenveien. Fartsgrensen er 80 km/t for begge veiene, og mellom 50 og 60 km/t for J.H. Wessels vei. Internt i området er det etablert et godt og sammenhengende gangveisystem som gir trygge forbindelser til skole, barnehage og buss. Fra planområdet er det kun få meter til barne- og ungdomsskole, samt idrettsbaner og lekeplasser. Det er også separat gang- og sykkelvei langs Risliveien fram til bussholdeplass i Erikstadveien. Herfra er det imidlertid verken gangsykkelvei eller fortau videre mot E6/Vestby sentrum. Etter utbygging av Pepperstad skog Nord, og ny gang- og sykkelvei langs Hvitstenveien, vil imidlertid dette gi et godt alternativ for gående og syklende i retning Vestby sentrum. Planområdet betjenes av busslinje 519 og 921 fra J.H Wessels vei (ca. 300 m) og skolebuss 1132 og 1135 fra Vestbyhallen (ca. 200 m). Bussen går ca. hver halvtime på dagtid og hver time på kvelden til/fra Vestby stasjon. Skoler og barnehager Det ligger barne- og ungdomsskole like inntil planområdet. Bjørlien barneskole er en toparallell skole med ca. 320 elever. Vestby kommune opplyser at kapasiteten i dag er tilfredsstillende. Ved skolen finner man også Pepperstad grendehus. Risli ungdomskole er bygget i 1979, og ligger tett på Bjørlien skole. Skolen har fire paralleller på hvert trinn, ca. 300 elever, og tar i mot elever fra Vestby, Bjørlien og Garder skole. Det er vedtatt bygging av ny ungdomsskole i skolekretsen som skal bedre kapasiteten i området. Ny skole vil bli lokalisert på Sole skog, og er vedtatt å stå ferdig ved skolestart i august Det ligger to barnehager i området; Pepperstad barnehage (0-5 år) og Risil barnehage. Kapasiteten er grei slik situasjonen er i dag forutsatt at ny barnehage etableres i Pepperstad skog nord. Det er avsatt areal for ny barnehage i området, men avhengig av antall nye boliger kan det være behov barnehage også utover dette. Natur og landskap Feltene B17 og B18 er tilnærmet flate skogarealer med gran og innslag av mindre løvtrær. Feltene ligger på østsiden av åsen som utgjør Pepperstad skog, med en liten høydeforskjell mot nordøst som tas opp av grøntdraget.

3 Søk i artsdatabanken og naturbasen til Direktoratet for Naturforvaltning gir ingen treff i rød- eller svartlistearter, eller viktige og sårbare naturtyper/områder. Skråfoto (2006) viser omtrentlig avgrensing. Området til høyre er delvis bebygd i etterkant. Kilde: Follokart/Mapaid AS Friluftsliv og idrett Det er et omfattende idretts- og aktivitetstilbud i nærområdet. Vestbyhallen ligger i tilknytning til skolene og tilbyr er bredt tilbud av innendørs aktiviteter. I tillegg er det både idrettsbane, ball-løkke, skatepark, lekeplasser, ridestier og skiløyper i umiddelbar nærhet til planområdet. Skiløyper på og ved Pepperstad skog. Kilde: Follokart Løypene er delvis skogsveier og delvis stier som også benyttes til turer i sommerhalvåret. I tillegg går det merket riderute på sørsiden av Risil skole og langs vestsiden av planområdet. Det vises for øvrig til innspill fra Vestby idrettslag med tilhørende trasékart. Kulturminner I forbindelse med reguleringsplan for Pepperstad skog i 2008 ble det gjennomført arkeologiske registreringer. Det ble da gjort funn av flere automatisk fredete kulturminner,

4 men ingen av disse ligger innenfor denne planens begrensning. Det er heller ikke registrert nyere tids kulturminner i planområdet. Akershus fylkeskommune har ikke bedt om at det gjennomføres ytterligere registeringer i området. Forholdet til kulturminner og kulturmiljø anses derfor som avklart. Barn og unges interesser Planområdet ligger like inntil barne- og ungdomskolen hvor det foregår både organisert og uorganisert lek og idrett. Det er generelt et stort idrettstilbud i umiddelbar nærhet. Det er rimelig å anta at barna tar i bruk større områder enn dem som er spesielt avsatt til lek og idrett. Det er imidlertid ikke funnet særskilte spor etter dette i planområdet. Barn til og fra skolen benytter gangforbindelsen mellom felt B17 og B18 for å komme seg til/fra eksisterende boligområder. Reguleringsformål Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Boligbebyggelse-blokkbebyggelse 4.0 Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse 8.0 Lekeplass 0.8 Renovasjonsanlegg (2) 0.1 Sum areal denne kategori: Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (daa) Angitte samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 0.1 Gang-/sykkelveg 0.3 Parkeringsanlegg 0.8 Veg (2) 0.4 Sum areal denne kategori: Nr. 3 - Grønnstruktur Areal (daa) Friområde (4) 1.8 Turveg (2) 0.2 Sum areal denne kategori: 1.9 Totalt alle kategorier: 16.5 Grad av utnytting og høyder Utnyttelsesgraden er angitt som % bebygd areal (% BYA), kombinert med høydebestemmelser. Det er fastsatt felles høydebestemmelser for alle byggeområder. Maksimal gesimshøyde er 6,5 meter og skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. For garasje, uthus o.l. er maksimal gesimshøyde 3,5 meter. Utnyttelsen for det enkelte byggeområde er som følger (% BYA): Felt % BYA B17 Bebygd areal %-BYA=50 %. Utnyttelsesgrad skal beregnes samlet for hele feltet. B18a-c Minste netto regulerte tomteareal er 700 m². Bebygd areal for den enkelte tomt %-BYA=25 %.

5 Utnyttelsen beregnes samlet for det enkelte byggeområdet. Dette innebærer at felles parkering og renovasjon ikke medregnes da disse er regulert som egne formål. Illustrasjonsplanen viser en utnyttelse, målt ved % BYA, som er lavere enn det planen åpner for. Det er ikke ønskelig å øke denne ytterligere av hensyn til utbyggingsavtalens krav til antall boliger. Forholdet til gjeldende reguleringsplan og utbyggingsavtale Utbyggingsavtalen tillater et samlet antall boliger på inntil 108 enheter i felt D. I tråd med gjeldende planer er det så langt bygget 59 boliger i form av eneboliger og kjedehus. I tillegg planlegges det for ytterligere 28 boliger i felt B Dersom planen for B19-20 gjennomføres vil 87 av 108 boliger være etablert, noe som kun gir 21 boliger til felt B I planen legges det derfor opp til etablere 12 leiligheter og 9 eneboliger. Dette vil være innenfor rammen av utbyggingsavtalen. Pepperstad skog har i dag en homogen boligmasse dominert av rekkehus og eneboliger. Dette gir et godt tilbud til familier med barn og god økonomi, men få muligheter for eldre, enslige og unge i etableringsfasen. I planforslaget er det derfor valgt å erstatte konsentrert småhusbebyggelse i gjeldende plan med blokkbebyggelse for B17. I tillegg erstattes konsentrert småhusbebyggelse med frittliggende småhusbebyggelse i B18. Leilighetsbebyggelse i B17 gir et bredere boligtilbud som treffer flere segmenter av befolkningen. Blokkbebyggelsen vil være i form av leilighetsbygg med småhuspreg. Bygningstypologien ligger dermed i grenseland mellom blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse, men arealformålet blokkbebyggelse er valgt fordi det ikke legges opp til private hager i tilknytning til den enkelte boenhet. Byggegrenser Byggegrensene er satt med utgangspunkt i gjeldende plan for området, fire meter fra offentlig vei og friområder. Bebyggelse Det er lagt vekt på å etablere boligområder med gode uteoppholdsarealer og en hensiktsmessig bebyggelsesstruktur. Dette innebærer at alle boligene vil ha soleksponerte utearealer/balkonger med kort vei til felles lekeplass, renovasjon og parkering. B17 vil i hovedsak være bilfri med parkering samlet i fellesanlegg nært opp til veinettet. Foruten felles lekeplass vil boligene ha private hager i B18. Det vil være mulighet for å etablere gangforbindelser internt i områdene og ut i friområder, mot skolen og idrettsanleggene. B17 er tiltenkt leilighetsbygg hvor to horisontaldelte bygninger er satt sammen i tre par. Til sammen vil B17 romme 12 leiligheter med en fordeling på 2-roms, 3-roms og 4-roms leiligheter. Bygningene vil ha to etasjer, hvor parkering foregår i fellesanlegg.

6 Parvise leilighetsbygg Aktuelle eneboliger for B18 I byggeområdene vil det være behov for et internt veisystem som sikrer adkomst til den enkelte bolig. I B18 løses dette som kjørbare veier (f_v1-2). Adkomstveier i B17 skal utformes som gangveier, men hvor det ved behov er mulighet for å komme fram med bil og utrykningskjøretøy. Fellesarealer For byggeområdene B17 er det avsatt felles lekeområde, f_l1 på ca. 780 m². Arealet ligger skjermet fra trafikk, sentralt plassert ved offentlig gangvei og lekeområde ved Bjørlien skole. Det er naturlig at disse to områdene fungerer i en sammenheng, men hvor det legges særlig vekt på tilrettelegging for de minste i f_l1. Vei og parkering Vei Byggeområdene tilknyttes offentlig vei via felles parkeringsanlegg eller med adkomst direkte til tomt. Det vil i tillegg være behov for interne veier i det enkelte byggeområde i B17 som gir tilgang til boligene ved behov. Disse er ikke regulering inn, men antydet med en bredde på 3 meter i illustrasjonsplanen. Turvei Som forlengelse av felles kjørevei i B18 er det regulert felles turvei fram mot friområdet ved Bjørlien skole. Turveiene skal være allment tilgjengelig og gi snarveier fram til skolen.

7 Parkering Parkeringsdekning og utforming følger av kravene i Vestby kommunes parkeringsforskrift. For B17 er all parkering avsatt i felles parkeringsanlegg, f_p1. Byggeområdene gir et potensial for 12 leiligheter, som gir behov for 25 plasser (gitt at to av leilighetene bygges som to-roms og dermed har redusert parkeringskrav. Tre plasser er avsatt til gjesteparkering og 2 plasser dimensjoneres for HC. Dersom alle leiligheter skal ha garasje vil f_p1 kunne romme garasjer for inntil én bil til hver leilighet. For B18 løses parkering på egen tomt. Det er vist plassering for doble garasjer ved hver enkelt bolig. Renovasjon og teknisk infrastruktur Det legges opp til felles renovasjonsanlegg under bakken. Plassering og arealer er sikret i plankartet og bestemmelsene. I alt tre punkter er avsatt med jevne mellomrom, med meters avstand. Dette gir god dekning for boligene, uten unødvendig lange gangavstander, samtidig som henting av avfall blir effektivt. Renovasjonspunktene er plassert langs offentlig vei, slik at de får enkel og god tilkomst for renovasjonsbil. Arealet som er avsatt til det enkelte renovasjonspunkt varierer mellom 25 og 40 m². Fordi det er valgt å benytte nedgravde løsninger vil arealbehovet på terreng være lite. Resterende arealer i B17 kan dermed benyttes til parkering. Dette er sikret gjennom å benytte kombinerte formål for parkering og renovasjon i plankartet. Kilde: Follo Ren

8 Nedgravde beholdere kan romme betydelig mer avfall enn tradisjonelle beholdere (opp til 5000 m³) og gir en ryddig og renslig løsning for fellesarealene. Løsningen gir også bedre brannsikkerhet og luktkontroll. Den er enkel i bruk og tilfredsstiller kravet til universell utforming. Løsningen består av en nedgravd konteiner for matavfall/restavfall/plastemballasje og en for papir/papp/drikkekartong. Eksempelet ved siden av er hentet fra Follo Ren og viser hvordan nedkastet kan se ut. Vann og avløp vil bli tilknyttet offentlig VA-anlegg i Grethes vei. Gjennomføring og framdrift Block Watne AS planlegger byggestart i løpet av Det forventes en utbyggingstakt på ca. 30 boligenheter pr år, men etterspørselen etter boligene avgjør fremdriften for utbyggingen. Det etterstreber hele tiden og kunne tilby markedet ulike boligtyper, og tilbudet vil derfor avgjøre rekkefølgen på hvilke områder som blir utviklet først. Rammer og retningslinjer for området Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan for Pepperstad skog Felt D har krav i bestemmelsene om at: «Det skal vedtas en detaljregulering for områdene B17 og B18 [ ], før det gis tillatelse til tiltak. Detaljreguleringen må, for hvert enkelt område, eller for flere av byggeområdene, vise felles private lekeplasser, felles avkjørsler og eventuell felles parkering og fellesområder for renovasjon» Ved oppstart av planarbeidet har i tillegg administrasjonen i kommunen bedt om at følgende momenter tas med: Tilstrekkelig med arealer for lek/opphold, med gode solforhold og tilknytning til overordnet grøntdrag og turveisystem. Fleksible planer, uten unødvendig detaljering. Gang- sykkelveiforbindelse til skolene, i forbindelse med turvei T2 i gjeldende regulering. Det er inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Vestby kommune, datert 12. juni Avtale omfatter blant annet krav til opparbeidelse av vann og avløp, veier, lekeplasser, grøntområder, samt skole- og barnehagedekning. Det henvises til Vestby kommune for ytterligere informasjon om innholdet i avtalen. Kommuneplanen for Vestby Området er avsatt til byggeområde for framtidige boliger i kommuneplanens arealdel.

9 Retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging (1993) Retningslinjene tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å tilrettelegge for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Barn og unges interesser i planleggingen (1995) Retningslinjene skal ivareta at arealer som brukes av barn og unge skal sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Videre skal det sikres varierte, gode og store nok lekearealer i nærmiljøet og avsettes tilstrekkelige arealer for barnehager. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Samordnet areal- og transport for Oslo og Akershus (pågår) Planen legger opp til en samordning av arealbruk og transport for Oslo og Akershus. Hensikten er å drøfte ulike utbyggingsstrategier som imøtekommer forventet framtidig vekst i bosatte og ansatte. Mer informasjon om plansamarbeidet er tilgjengelig fra: Regional plan for kulturminner og kulturmiljøer i Akershus Planen er både et praktisk oppslagsverk med kart over kulturminner, retningslinjer og virkemidler for formidling, vern og verdiskapning av kulturminner. I tillegg angir den mål og strategier, med et handlingsprogram for prioriterte tiltak. Planen kan lastes ned fra: Virkninger Virkninger for barn og unge Planforslaget gir positive konsekvenser for barn og unge gjennom tilrettelagt lekeplass i kort avstand fra boligene og knyttet opp til eksisterende lekeområder. Virkninger for næringsliv og sysselsetting Planen gir ingen vesentlige konsekvenser for næringsliv og sysselsetting. Virkninger for trafikk Pepperstad skog er et i all hovedsak et boligområde basert på pendling. Området er i sykkelavstand fra Vestby stasjon, og det går buss store deler av dagen. Samtidig er det kort avstand til E6 og det er rimelig å anta at kollektivandelen vil være lav sammenliknet med mer sentrale områder. For beregning av trafikkbelastning er det benyttet erfaringstall fra PROSAM-rapport 137 (2006) «Turproduksjon for boliger i Oslo og Akershus». Rapporten bygger på undersøkelser av ulike boligområder i Oslo og Akershus med hensyn til tetthet, avstand fra Oslo, boligtyper og service- og tjenestetilbud. Pepperstad skog ligger ca. 4 mil fra Oslo, og det meste av servicetilbudet ligger utenfor tettstedet - med unntak av skole og barnehage. Selv om området er til dels tett bebygd vil det i denne sammenheng være rimelig å definere det i sjiktet lav-middels tetthet. I planen er det antydet et potensial på 12 leiligheter. Med utgangspunkt i boligtype og antatt befolkningstetthet ligger turproduksjonen for leiligheter mellom 3,1 og 4,7 turer per dag. For eneboliger ligger turproduksjonen på ca. 5,5 turer per dag. Turproduksjonen vil trolig ligge nærmere det øvre nivået ettersom servicetilbudet er mangelfullt. Det legges derfor til grunn en

10 turproduksjon på 4 turer per døgn for leilighetene og 5,5 for eneboligene. Dette gir en total belastning på 98 ÅDT til/fra områdene B Utbyggingen vil ikke gi kapasitetsutfordringer på veinettet. Trafikken vil bli ledet direkte til Johan Herman Wessels vei, videre i utkanten av boligområdet og ut på hovedveinettet. Det er også bilfrie gangforbindelser til skole- og idrettsområdet, som sikrer trygg skolevei uten konflikt med annen trafikk. Virkninger for støy og annen forurensning Ingen særskilte konsekvenser knyttet til forurensing og støy. Nedgravd avfallsløsning vil gi positive virkninger med hensyn til estetikk og brannsikkerhet. Virkninger for naturmangfold Planen er ikke i konflikt med truede eller sårbare arter. Eksisterende skog er i dag delvis hugget, og resterende trær vil bli fjernet ved utbygging. Virkninger for friluftsliv Ingen konsekvenser for friluftsliv. Virkninger for kulturminnevernet Ingen konsekvenser for kulturminner. Virkninger for kulturlandskap og estetikk Terrenget i området heller slakt mot øst. Byggeområdet vil ligge på nedsiden av en åsrygg, mellom skolen og eksisterende bebyggelse. Akershus fylkeskommune har gjennom kartlegging av kulturlandskapet i Follo definert området rundt Vestby kirke som kulturlandskap av regional og/eller nasjonal verdi. Det vil ikke være mulig å se endringer i terreng eller landskap fra dette området. Bebyggelsen vil i hovedsak være skjermet av skog og eksisterende bygninger, og blir først synlig når man kommer helt inn på skoleområdet på Risil. Virkninger for sikkerhet og beredskap Området vil ha tilgang fra to sider, i tråd med anbefalinger for tilkomst med utrykningskjøretøy. Det er knyttet trafikksikkerhetsproblematikk til veiene mot Vestby sentrum da det ikke finnes separat gang- og sykkelvei. Både Fv 2 Erikstadveien og Fv 6 Hvitstenveien ligger imidlertid utenfor denne planens avgrensing. Det er ikke identifisert andre problemstillinger knyttet til sikkerhet og beredskap. Virkninger for kommunens økonomi Virkningene for skole- og barnehagekapasitet baserer seg på statistiske analyseverktøy som tar utgangspunkt i forventninger om demografisk fordeling, basert på blant annet boligtype. Vi har benyttet fire kjøpegrupper, basert på alder og livssituasjon, som grunnlag for beregningene: 1. Første kjøpegruppe består av de som etablerer seg på boligmarkedet for første gang. Førstegangskjøperne finner seg gjerne en mindre leilighet (40-70 kvm) av moderat standard, med leilighetspriser som er rimelige og overkommelige. Her flytter det derfor inn en stor andel unge enslige eller par, noen få med helt små barn. 2. Andre kjøpegruppe finner gjerne veien videre til en noe større leilighet, horisontalt eller vertikalt delt flerbolighus eller rekkehus. Her er det gjerne et utemiljø som er mer

11 tiltrekkende for familier med små barn. Her flytter det derfor inn unge par med små barn eller med planer om å få det. 3. Tredje kjøpegruppe er typisk de som vil ha enebolig med egen tomt. Kjøpet av eneboligen er kanskje drevet av familiestørrelsen eller bedre økonomi. Familien som flytter inn i eneboligen har ofte to eller flere barn og minst ett av dem er gjerne i tenårene. 4. Fjerde kjøpegruppe er typisk de familier hvor barna er flyttet ut. Dette er gjerne eldre par eller enslige som vil ha en mindre og mer lettstelt bolig. Folk i denne gruppen kjøper gjerne en kostbar leilighet med god standard. Typisk for slike leiligheter er også en attraktiv og/eller sentral beliggenhet. 20% Innflyttingsrater alle etablerere vektet etter antatt boligbygging Prosent av alle innflyttere i alle boligtyper 15% 10% 5% 0% Aldersgrupper Figur 1 - Prosentvis fordeling innen de ulike aldersgruppene, og fordelt mellom kjønn Figuren over viser forventet fordeling av aldersgrupper for feltene B17-18 dersom disse bygges ut iht. planforslaget. Det er tatt utgangspunkt i at feltene bebygges med til sammen 21 boliger, fordelt på 9 eneboliger og 12 leiligheter. Basert på beliggenhet, boligtype og boligstandard er det ventet at andelen i kjøpegruppe 1 og 4 er lav. Dette gir en gjennomsnittlig familiestørrelse på 2,93 personer per bolig, til sammen 62 personer. Dette gir følgende utslag for aldersgruppene: 0-4 år (6 barn), 5-9 år (6 barn) og år (6 barn). Til sammen gir dette en forventning om ca. 18 barn i skole- og barnehagealder. Offentligrettslige virkninger Det er inngått utbyggingsavtale mellom forslagsstiller og Vestby kommune. Avtalen regulerer blant annet opparbeidelse og drift av vann- og avløpsanlegg, fellesareal, forholdet til skole- og barnehagekapasitet, utbyggingsetapper og antall boliger. For mer informasjon om innholdet i utbyggingsavtalen henvises det til Vestby kommune. Privatrettslige og privatøkonomiske virkninger Se punktet om offentligrettslige virkninger.

12 Virkninger for energibruk Det legges opp til bruk av strøm og vedfyring. Energiforsyning skal tilfredsstille gjeldende tekniske forskrifter (TEK10). Virkninger for universell utforming Områdene er tilnærmet flat og det vil være uproblematisk å opparbeide fellesarealer og gangveier med universell utforming. For bebyggelsen legges teknisk forskrift til grunn. 5 % av parkeringsplassene skal opparbeides som HC-plasser iht. Statens vegvesens normaler.