Detaljregulering for Sagåvegen boligtun - 1. gangsbehandling. Utvalg Saksnummer Møtedato Formannskapet 081/

Transkript

1 ArkivsakID 18/138 Sakspapir Vår saksbehandler: Charlotte Marie Norstrøm Surèn Arealplan Detaljregulering for Sagåvegen boligtun - 1. gangsbehandling Utvalg Saksnummer Møtedato Formannskapet 081/ Dokumenter vedlagt saken: Planbeskrivelse_ Plankart_ Bestemmelser_ Situasjonsplan ROS-analyse FSK-081/19 Vedtak: Formannskapet vedtar å legge forslag til detaljregulering for Sagåvegen boligtun, arealplan-id , med tilhørende plandokumenter datert , ut til offentlig ettersyn med følgende forutsetning: Under fellesbestemmelsene, 1, nytt punkt, innarbeides følgende bestemmelse: Ny bebyggelse skal ligge høyere enn nivået for 200-års flom + sikkerhetsmargin på 0,2 meter, kote 210,4 moh. Under dette nivået kan det ikke innredes boligrom til varig opphold, og tiltak som planlegges i kjellernivå må bygges på en slik måte at de tåler å bli satt under vann. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven og Behandling i Formannskapet FSK - møtebehandling:

2 Avstemming: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Forslag til vedtak: Formannskapet vedtar å legge forslag til detaljregulering for Sagåvegen boligtun, arealplan-id , med tilhørende plandokumenter datert , ut til offentlig ettersyn med følgende forutsetning: Under fellesbestemmelsene, 1, nytt punkt, innarbeides følgende bestemmelse: Ny bebyggelse skal ligge høyere enn nivået for 200-års flom + sikkerhetsmargin på 0,2 meter, kote 210,4 moh. Under dette nivået kan det ikke innredes boligrom til varig opphold, og tiltak som planlegges i kjellernivå må bygges på en slik måte at de tåler å bli satt under vann. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven og

3 Utredning Bakgrunn ARR Arkitekter AS har på vegne av Enter Utvikling AS utarbeidet og fremmet forslag til privat detaljregulering for Sagåvegen boligtun, arealplan-id Hensikten med planforslaget er å legge til rette for fortetting og høyere utnyttelse på gbnr. 30/ Sagåvegen 69 og 71 i Øverleiret. Det er planlagt to hybelbygg og tre tomannsboliger. Som konsekvens av planen må to eksisterende bygninger (begge hybelbygg) rives. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Planområdet Planen omfatter tre eiendommer i Øverleiret: Sagåvegen 73, 75 og 69/71. Det er kun konkrete byggeplaner for én av eiendommene: Sagåvegen 69/71, som er på ca. 5 daa. Planområdet ligger i et eksisterende boligområde med småhusbebyggelse og grenser blant annet til Kjerneby borettslag. Planområdet er på totalt 11,7 daa og ligger ca. 1,2 km fra sentrum. Eiendommene tilhører skolekretsen for Ydalir skole, som ligger ca. 0,5 km fra planområdet. Det er sammenhengende gangog sykkelveg helt fram til både skolen og barnehagen. Det er ikke fullverdig gang- og sykkelvegtilbud til sentrum, men i området er det boliggater med fartsgrense 30 km/t. Langs med planområdet i nord renner Sagåa, som har status som viktig bekkedrag i Naturbase (statlig kartlagt). På de tomtene hvor det ikke er planlagt mer bebyggelse er det to eneboliger. På Sagåvegen 73 er det i tillegg to SEFRAKregistrerte bygg (dvs. eldre enn 1900). Disse er begge stadfestet fra 1700-tallet og tilhører gården «Kjerneby». Planstatus Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til eksisterende boligformål. Dette er videreført i forslag til ny byplan, Byplan Ved utarbeidelse av den private reguleringsplanen er blant annet rammene for parkering, utnyttelse, uteoppholdsarealer m.m. i den nye byplanen lagt til grunn. I den nye byplanen er det lagt som ramme at fortetting i eksisterende boligområder skal skje som enten frittliggende småhusbebyggelse (ene- eller tomannsboliger) eller som konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus, firemannsboliger, kjedede eneboliger). I byplanen er det i tillegg avsatt grønnstruktur langs Sagåa. Deler av Sagåvegen 69 inngår i en mindre endring av reguleringsplan for Kjerneby, vedtatt i I denne planen er ca. 1,1 daa av eiendommen regulert til enebolig. Resterende areal av planområdet inngår i plan 2 fra 1924 og har i praksis ingen rammer for utbygging, annet enn generelle bestemmelser i plan- og bygningsloven. Alt av tilgrensende områder er allerede regulert, det er kun de tre eiendommer som ikke er detaljregulert. Det ble derfor avklart ved oppstarten av planarbeidet at i tillegg til eiendommen som skal utvikles skal også Sagåvegen 73 og 75 inngå i planen for å gi disse gode og forutsigbare rammer dersom grunneierne ønsker tiltak på sin eiendom. Planforslaget

4 Hensikten med planen er å legge til rette for å bygge to hybelbygg med inntil 16 hybler og tre tomannsboliger på Sagåvegen 69/71 (BKS2 og BKS3 i plankartet). Hybelbyggene er planlagt i én etasje med forslag til parkeringsnorm på 0,5 per enhet. Tomannsboligene er prosjektert i 1 etasje med parkeringsnorm 1,5 per boenhet. Det er sikret både privat og felles uteoppholdsareal for alle boenhetene. I planen er det avsatt areal for lekeplass, som skal være felles for de nye boligene og Sagåvegen 73 (BKS1). Det er planlagt felles adkomst for tomannsboligene og hyblene samt en felles løsning for renovasjon. Det er planlagt Molok avfallsbrønn (nedgravd renovasjons-løsning). I forbindelse med planprosessen er det utarbeidet en illustrasjonsplan. Denne viser interne adkomstveger, byggenes plassering, renovasjon m.m. som ikke framkommer av plankartet. Illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende, men viser hvordan området kan bygges ut. I planen er det lagt til rette for at det også kan fortettes på Sagåvegen 75 (BKS1). Her er det ingen konkrete byggeplaner, men planen legger til rette for en framtidig utvikling. Det er satt samme rammer for denne eiendommen som for BKS2 for å sikre høy kvalitet på et eventuelt prosjekt. På denne eiendommen er det to eldre bygg, én låve fra sent 1700-tallet og ett stabbur fra tidlig tallet. Disse bygningene er foreslått regulert til vern. Den siste eiendommen, Sagåvegen 71 (B1) er gitt rammer i forhold til dagens bruk ene- eller tomannsbolig med utnyttelse på % BYA = 30 %. Det er åpnet for én sekundærleilighet. Langs Sagåa er det lagt inn grønnstruktur (f_g1) med krav til opprettholdelse av stedegen vegetasjon for å sikre hensynet til naturmangfoldet, sikring av Sagåa som landskapselement og forhindring av erosjon og skade på eiendom. Sagåa er flomutsatt, men det foreligger ingen utregninger for situasjonen dersom/når Sagåa flommer over og hvilke konsekvenser man kan vente seg. Det er derfor lagt inn en generell hensynssone for flom på 20 meter fra vannkanten. Innenfor denne sona tillates ikke gjennoppføring eller ny bebyggelse. Vurdering: Planforslaget er i tråd med både gjeldende og forslag til ny byplan, hvor det er lagt til rette for moderat fortetting i eksisterende boligområder, dvs. enten frittliggende eller konsentrert småhusbebyggelse. Rådmannen vurderer det som positivt å fortette i sentrumsnære områder med gode forbindelse for gående og syklende til både skole/barnehage og sentrum. Forslaget anses å være i tråd med nasjonale forventninger og føringer for kommunal planlegging, hvor man skal satse på kompakte og miljøvennlige byer og god folkehelse. Prosjektet er med på å gi et variert botilbud i Elverum, som er positivt for byens befolkning og tilflyttende. Bokvalitet Området anses som trafikksikkert og barnevennlig og har gode forbindelser til offentlige og private servicefunksjoner. I tillegg er det lett tilgjengelige friluftsområder og turmuligheter. Alle nye beboere er sikret en privat uteplass og det er i tillegg avsatt noe fellesareal. Rådmannen merker seg positivt at det er gitt lavere parkeringsnorm for hyblene og at det satses på sykkel for beboerne her. Den planlagte renovasjonsløsningen er et godt grep for å utnytte eiendommen maksimalt, er et godt

5 estetisk valg samt at det gir mindre trafikk av renovasjonsbiler. Barn og unge Det er sikret et felles lekeareal for barna, som ligger godt tilgjengelig og trygt plassert i området. Det er satt krav til innhold og når lekeplassen skal være ferdig opparbeidet. I tillegg ligger området såpass nært både skolen i Ydalir og Svartholtet at de større barna har mulighet for annen aktivitet i nærområdet. I den nye byplanen er det gitt rammer for både nærlekeplasser og områdelekeplasser og deres maksimale avstand fra nye boliger. I dette prosjektet er nærlekeplass oppfylt, men det er ingen områdelekeplass som ligger så nært som byplanen har som ramme, som er 300 meter fra boligene. Rådmannen mener likevel at det må kunne aksepteres avvik fra krav til områdelekeplass i saker som gjelder fortetting i eksisterende boligområder. Sagåa og flom Det er beskjeden stigning fra vannkanten til de nærmeste boligene innenfor planområdet. Ved normalvannstand regnet fra vannflaten til bebyggelsen er høydeforskjellen på 1,4 meter. I forbindelse med en byggesak på andre siden av Sagåa i 2017 (Gamle Trysilveg 65 og 67) ble flom tilknyttet Sagåa utredet. I denne rapporten, utarbeidet av Skred AS, datert er det konkludert med at 200-års flomnivåa er beregnet til kote + 210,2 m.o.h. ved tomtene. Det vurderes videre at man bør legge på en sikkerhetsmarging på minimum 20 cm. Tar man utgangspunkt i kotehøyde 210,4 m.o.h. må man forvente at flomvannet strekker seg utover det som er vist som hensynssone for flom i planen. Rådmannen vurderer derfor at man i planen må sette ytterligere rammer for å forhindre eventuelle flomskader. Derfor foreslår rådmannen at man i tillegg til hensynssone for flom setter ramme for at ny bebyggelse skal ligge høyere enn nivået for 200-årsflom + sikkerhetsmargin på 0,2 meter. Med denne innarbeidelsen i bestemmelsene anses flomhensynet som tilstrekkelig ivaretatt. Det er positivt at det er satt rammer for kantvegetasjonen for å forhindre erosjon, sikre hensynet til naturmangfoldet og markere Sagåa som et blå-grønt landskapselement. Utgifter for kommunen Sagåvegen er en kommunal veg hvor drift og vedlikehold er kommunens ansvar. Det er ingen planer for at denne vegen skal privatiseres, og drift og vedlikehold vil fortsette slik som det er i dag. Planforslaget vil derfor ikke gi noen økte utgifter for kommunen. Konklusjon Rådmannen vurderer planforslaget som i tråd med både nasjonale og kommunale føringer og forventninger. Planforslaget legger til rette for god bokvalitet i et område som er lite støyutsatt, er trafikksikkert, har gode solforhold og ligger sentralt for aktivitet og rekreasjon. Beliggenheten i Øverleiret tilsier at behovet for bilkjøring er minimalt. Rådmannen mener planforslaget legger til

6 rette for gode oppvekstvilkår og god folkehelse. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.