DETALJREGULERING G/BNR 168/ 1944 M.FL. LEHMKUHLBODEN BERGEN KOMMUNE

Transkript

1 DETALJREGULERING G/BNR 168/ 1944 M.FL. LEHMKUHLBODEN BERGEN KOMMUNE KONSEKVENSUTREDNING, BYFORM OG LANDSKAP Opus Bergen AS Dato

2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Lehmkuhlstranden AS Rapporttittel: Utgave/dato: Oppdrag: Type oppdrag: Oppdragsleder: Tema Dokumenttype: Skrevet av: Kvalitetskontroll: Opus Bergen AS Konsekvensutredning 01/ P14093 Lehmkuhlboden Konsekvensutredning Gunnar Wiederstrøm Byform og landskap Rapport Kari Olrich Sørebø Ambjørg Reinsnos

3

4 Innholdsfortegnelse Sammendrag Innledning Gjeldende planer for området Analysetema byform Analysetema landskap Verdi- og konsekvensvurdering byform og landskap

5 Sammendrag Planområdet ligger i Sandviken som er en bysone for næringsarealer, trafikknutepunkt og transformasjonsområder mot Byfjorden (sentrum nord). Bergen kommune har i sine overordnede planer satt flere krav til byutvikling når det gjelder høyder, utforming, symbolog verneverdi, og byrommenes detaljer/kvalitet. Planforslaget utfordrer ikke de grunnleggende kravene her, bortsett fra byggehøyder. Byrommene ivaretas selv om området blir ytterligere utbygd, og det etableres flere byrom innenfor planområdet. Adkomst, gang- og sykkelmønstre vil forbedres med utbyggingsalternativene. Gjennom utfyllingen i sjø gjøres arealer tilgjengelige fra sjøsiden og landsiden. Områdets verdivurdering er basert på analysetemaenes beskrivelse av planområdet; som del av et større byrom, bebyggelsesstruktur, gateløp, byrom og landskap. Samlet sett vurderes verdiene i planområdet som liten, med begrunnelse i at dagens situasjon er lite tiltalende med ustrukturerte tekniske flater og strukturer, men får forhøyet verdi ved at planområdet ligger sentralt i byens havnebasseng, gir opplevelseskvaliteter og tilgjengelighet til sjø, samt siktlinjer mot det overordnede landskapsrommet. Konsekvensvurderingen av planforslaget konkluderer med at Alternativ 0 ikke får noen konsekvens i forhold til analysetemaene. Alternativ 1 og 2 får ikke stor innvirkning på det overordnede landskapsbildet, da det inngår i en bebyggelsesmessig sammenheng langs Sandvikens strandlinje (det legges her til grunn alternativ 2 med m 2 BRA). En større kompakthet i bygningsmassen er mest tydelig i nærområdet. Totaleffekten konkluderes med å ha middels negativt omfang for den overordnede bytopografien (fjernvirkning). De viktigste, offentlige byrommene forbedres av tiltakene i begge utbyggingsalternativ. Sandvikens bebyggelsesstruktur vil være den samme og orienteringsmulighet og byromsløsninger er ivaretatt i utbyggingsalternativene. Byggene og byrommene i planområdet får en bygningsform som finnes i tilgrensende områder. Utbyggingsalternativene gir derfor ikke et stort bygningstypologisk brudd, men omfanget kan oppleves som massivt lokalt og vurderes derfor til å være middels negativt. Totalt vurderes tiltakene i utbyggingsalternativene 1 og 2 til å ha middels negativt omfang når det gjelder byform og landskap. Liten verdi og middels negativt omfang gir følgende konsekvens for planforslaget når det gjelder byform og landskap: Alternativ 0 Alternativ 1 Alternativ 2 Ubetydelig konsekvens Liten negativ konsekvens Liten negativ konsekvens 3

6 1. INNLEDNING Figur 1. Bebyggelsen i området per 2016 (bergenskart.no). Planområdet er omtrentlig markert med rød sirkel. 4

7 Figur 2. Planområdet sin avgrensning. I forbindelse med reguleringsarbeid for Lehmkuhlboden, gnr 168 bnr 74 m.fl., Bergenhus bydel, skal det utarbeides konsekvensutredning for planområdet hvor byform og landskap inngår som ett tema. Analysen er utført av Opus Bergen AS, og er basert på eksisterende planer, bilder og illustrasjonsmateriale. Metoden tar utgangspunkt i Miljøverndepartementet sin veileder om stedsanalyse, T-986 og Statens vegvesens håndbok V712 om konsekvensanalyser. I tillegg er det utarbeidet stedsanalyse for Sandviken (Link Arkitektur AS, 2016), og denne er en sentral basis for denne rapporten. Formålet med analysen er å gi innsikt i områdets fysiske form og funksjonelle sammenhenger slik det framstår i dag. Det er utarbeidet egen rapport som omhandler faktorer som har bidratt til å forme planområdet gjennom tidene (kulturminne/kulturmiljø). Denne rapporten fokuserer 5

8 derfor på dagens kvaliteter og hvilket potensiale som finnes fremover. Det er lagt vekt på å finne fram til tålegrenser for vekst slik at ikke veksten går på bekostning av byens særpreg og identitet. Temaene i rapporten tar for seg: Byform: Bebyggelsesstruktur og byrom Landskap: landskapstype og landskapsbilde I rapporten brukes begrepene: Vertikal fortetting (påbygg og utvidelse av bygninger og kvartaler i høyden) Horisontal fortetting (utfylling og komplettering av kvartaler ved hjelp av infill-prosjekter). I følge planprogrammet skal følgende tema vurderes: Tema Forholdet mellom ny bebyggelse og eksisterende bebyggelse. Bebyggelsens framtoning og funksjon mot et byrom med mulighet for bybanestopp. Tiltakets konsekvenser for naboer Tiltakets konsekvenser for landskapet Mulig virkning Bebyggelsens framtoning og funksjon mot veg og byrom. Bruk av byrom. Utforming av byrom og bebyggelse. Bylandskapet, fjernvirkning og silhuett. Skape et attraktivt byrom med eller uten bybanestopp. Tap av utsikt, og sol. Påvirkning av landskapstype og landskapsbilde Planområdet ligger sentralt i Sandviken og grenser til Byfjorden i vest, mot Sandviksveien i øst, samt ulike bebyggelsesstrukturer: Lerøy Seafoods i nordvest Leilighetsbygg i Sandviksveien 114 i øst Boliger i Sandviken brygge i sør Eksisterende bebyggelse i planområdet består av eldre industribygg (se figur under). 6

9 Figur 3. Bebyggelsen i planområdet per 2016 (bergenskart.no). Reguleringsplanen for Lehmkuhlboden presenterer to utbyggingsalternativ; ett med BRA og hovedvekt på kontor, og ett med BRA med blanding av bolig, kontor, tjenesteyting og noe handel. Figur 4. Utbyggingsalternativ 1; kvm BRA. Illustrasjon: Link Arkitektur AS. Figur 5. Utbyggingsalternativ 2; kvm BRA. Illustrasjon: Link Arkitektur AS. 7

10 2. GJELDENDE PLANER FOR OMRÅDET Planområdet og tilgrensende arealers videreutvikling er i stor grad gitt av overordnede planer og noen mindre reguleringsplaner. Kommuneplanens arealdel (2010) Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som sentrumsformål (S8). Det samme gjelder for tilgrensende arealer. Hele Sandviken inngår i sone for kompakt byutvikling. Figur 6. Utsnitt plankart KPA 10. Planområdet innenfor rød stiplet ring. Kommunedelplaner Gjeldende kommunedelplan er KDP Sandviken Fjellsiden nord hvor det fastsettes at planområdet skal utvikles med næring (landareal) og noen arealer er vist som vei, gangareal og friområde. Videre gjelder KDP Bergen havn hvor planområdet er avsatt til vannareal for allmenn flerbruk ferdselsområde, og en mindre del som småbåthavn. 8

11 Kommunedelplan Sandviken Fjellsiden nord Figur 7 Utsnitt fra KDP Sandviken - Fjellsiden nord, planid Planområdet omtrentlig markert. Planområdet ligger innenfor delområde M-Maaseskjæret og L-Stranden i kommunedelplanen for Sandviken Fjellsiden Nord med formål næring. Kommunedelplanen slår fast at området skal ha både boliger og næring. Sandvikens beboere skal sikres kontakt med sjøen i dette området. Kommunedelplan for Bergen havn I KDP Bergen havn er det vist en småbåthavn rett utenfor tomten der Lehmkuhlboden lå, helt sør i planområdet. 9

12 Figur 8 Utsnitt plankart KDP Bergen havn. Planområdet innenfor stiplet ring. Reguleringsplaner Det meste av planområdet er uregulert, men tomten der Lehmkuhlboden sto er regulert i gnr 168 bnr 369, 2081, 2082, Lehmkuhlbodene, Sandviken brygge PlanID: Måseskjærveien gjennom planområdet er regulert i gnr 168 bnr 377, 379, Sandviksbodene 78 c 80 planid: I planarbeidet skal det tas høyde for et mulig bybanestopp innenfor planområdet. Figuren under viser hva som er utredet hittil i kommunal regi. Lokalisering og funksjon er tema i planforslaget som skal utarbeides. Dersom bybanen legges via Sandviken vil bybanestopp ligge øst i planområdet; Sandviken brygge. 10

13 Figur 9. Utsnitt fra Bergen kommunes utredning om Bybanen. 11

14 3. ANALYSETEMA BYFORM Analysen vurderer alternativenes tiltak i planområdet i forhold til byform, det vil si som del av det overordnede byrommet, og sett opp mot tilgrensende bebyggelsesstrukturer og gateløp/byrom. Overordnede krav for byutvikling i planområdet og tilgrensende sentrumsformål finnes både i kommuneplanen og kommunedelplan. For kommuneplanens arealdel 2010 er det vedtatt følgende bestemmelse for sentrumsformål: Maksimale byggehøyder (inkl. takoppbygg) og arealutnyttelse: Sjøfronten (S 8): 16 meter, %-BRA = 200% Lokalsentra og bybanestopp: 16 meter, %-BRA = 250% Følgende mål er konkretisert i kommunedelplanen for Sandviken om byrom: Bestemmelsenes 5, punkt 8 inngrep i bebyggelsen: Bygninger i de forskjellige områdene skal ha en dimensjon som samsvarer med den eksisterende bygningsstrukturen og typologien. Dette gjelder både byggehøyde, fasadelengde og detaljering. Byggehøyder i næringsområdet nedenfor Strandens Grend; maksimalt 4 etasjer. Videre har kommuneplanen bestemmelser som gjelder byrom og byromløsninger i senterområdene. Det legges til grunn at disse vil kunne gjøres gjeldende i sentrumsformål også, blant annet: I nye senterområder og ved omfattende fornyelse skal det tilrettelegges for et sentralt møtested med høy fysisk og sosial kvalitet. Reguleringsplaner skal omfatte alle tilstøtende byrom (plasser, allmenninger, gater og parker). Bebyggelsen skal gis en urban utforming med klart definerte byrom og ha sammenhengende fasadeliv. Byrommene skal ha god sammenheng med eksisterende og planlagt bystruktur, kollektivholdeplasser, historiske strukturer og kulturminner, oppholdsareal langs sjø og vassdrag og ta utgangspunkt i viktige utsyn eller siktlinjer til omgivelsene. Gangakser skal lede til og gjennom sentrale byrom. Byrom skal reguleres til offentlig trafikkområde eller friområde eller på annen måte sikres fullverdig og varig allmenn tilgjengelighet. Gesimshøyde skal være maksimalt 110 % av byrommenes bredde. Parkeringsplasser skal legges i underjordiske anlegg. Viktige gangforbindelser til bybanestopp og kollektivholdeplass skal identifiseres. Bergen kommune har også vedtatt en Arkitektur- og byformingspolitikk (2011). I dette dokumentet er byrom nevnt innenfor Nivå 2: Byrom, fellesarealer og hverdagslandskapet. 12

15 Figur 10 Utsnitt fra stedsanalysen (LINK 2016). Figur 11 Oversiktbilde av planområdets plassering i Sandviken (oransje sirkel). 13

16 Som utsnittet av stedsanalysen og bildet over viser, ligger planområdet i overgangen mellom gulvflaten og veggen i et storskala landskapsrom. Bildet under viser hvordan Fjellsiden virker som vegg i landskapsrommet, og bebyggelsen er hovedsakelig konsentrert i et belte langs sjøen. På denne måten faller bebyggelsen i planområdet inn i en romlig, bymessig sammenheng langs sjølinjen. Selv om utbyggingen er en massiv fortetting i sjøfronten, så bryter ikke utbyggingsalternativene vesentlig med bysilhuetter eller foreslår fremmede størrelser og former i bystrukturen. Dette gjelder i overordnet skala. Figur 12 Utsnitt fra stedsanalysen (LINK 2016). Bebyggelsesstruktur Dagens bygningstypologi i området viser et svært sammensatt bygningsmønster med få tydelig strukturerende mønster eller elementer. Det er stort spenn i flater, høyder og volum, og denne variasjonen i bygningstypologi er et resultat av at bydelen er et transformasjonsområde slik det fremgår av figuren under. 14

17 Figur 13 Utsnitt fra stedsanalyse (LINK Arkitektur AS, 2016). Planområdet markert med rød sirkel. Sammen med Sandvikens historiske, sjønære næringsområder med bevart bygningsmasse ligger nye boligkomplekser med til dels høy utnyttelse. Mellomrommene har i tillegg næringsflater som i dag står brakk, som i planområdet. Mange av næringsarealene har store lagerhaller og romslige kaiområder. I planområdet brukes kaiområdene til kai og delvis til lager, delvis til parkering og delvis til temporære funksjoner som trenger plass. Tilstøtende arealers bruk/status Planområdet ligger mellom de store boligområdene i Sandviken Brygge (7) (nummeret henviser til kartet under) og nær til eldre bebyggelse i Strandens grend (2) og Gamle Bergen. Sandviken Brygge er et tett utbygget boligområde med tilstøtende servicefunksjoner som butikk, treningssenter og et hotell. Strandpromenaden langs Sandviken Brygge ender opp i kaiområdet innenfor planområdet, der Lehmkuhlboden (6) lå. Sørøst for Sandviken Brygge ligger lyststedet Måseskjæret (8) som er fredet. Mellom planområdet og hovedveien ligger Christineborg borettslag med sine 45 leiligheter (4) og en større snekkerbedrift for interiør (11). Det ble varslet oppstart for regulering av denne siste eiendommen i 2007 jf. Bergenhus. Gnr 168 Bnr 75. Sandviksveien 110. PlanID Ved innkjøringen til området fra Gjensidigekrysset ligger de fredede byggene Mesterhuset (10) og Tjærebygget, Reperbanen (9) samt fire tilliggende bygg (Reperbanekvartalet) med høy historiefortellende og samfunnsmessig verdi. Dette området er under transformasjon til et kultursenter med næring, service, kulturfunksjoner og torg, og vil få stor betydning for utviklingen av planområdet i et helhetlig områdeperspektiv. Nord i planområdet ligger den 15

18 verneverdige Grønlandsboden og fredede Holmefjordboden (1), samt den gjenoppbygde Sandviksboden 77ab (3) Figur 14 Viktige bygg i og ved planområdet. 16

19 Figur 15. Utbyggingsområdet (rød sirkel) med tilgrensende bygningsstrukturer med samme formål. Illustrasjon: Link Arkitektur AS. 17

20 Figur 16 Eksisterende og planlagte bygninger i og ved planområdet. Link Arkitektur AS. Figur 17. Utbyggingsalternativ : kvm BRA. Illustrasjon: Link Arkitektur AS. Dagens store utfyllingsflater og opprustningsklare bygningsmasser inngår i Bergen kommunes planer for transformasjon. Hovedtrekkene i ny byromsstruktur i Sandviken er definert i kommunedelplanen, samt i kommunen sine planer for bybanetrasè hvor det er laget byromskonsept ved forslaget som tilrettelegger for bybanestopp innenfor planområdet. Her vises det hovedtrekk i framtidige byrom og grønnstruktur i området. Målet er å skape en opprustet bydel langs Sandvikens strandlinje. Bebyggelsen er tenkt organisert ut fra denne for å skape aktivitet, gi tilgang til sjø og variasjon i 18

21 bygningsstrukturene mellom nytt og gammelt. Variasjon i bygningenes definerte formål gir også skille mellom offentlige soner og det mer private. Analysen legger til grunn gjennomføring av føringene som er fastsatt i kommunens egne planer, sett opp mot planforslagets tiltak. Planlagte bygninger i planområdet utgjør en ny form i Sandvikens sjøfront. Bevegelseslinjen fra Bontelabo via Kristiansholm, Hegreneset og mot Breiviken viser store variasjoner mellom ny og gammel strandlinje, bygningsformer og strukturer og kontakt med vannet. Lehmkuhlstranden faller inn i en bebygd sammenheng hvor kompakt utnyttelse langs sjøen er et gjentagende trekk (se figur over og under). Volumene i alternativ 2 er derimot noe høyere, mer kompakt i strukturen og mer markant i nord enn en del av tilgrensende strukturer (se under). Det er derfor også vurdert en lavere utnyttelse som legger til grunn m 2 BRA over bakken. Analysen videre visualiserer denne mellomløsningen da alternativet har et noe lettere preg, mindre bygningsmasse inn mot Sandviksboder og gir åpnere byrom internt. Figur 18. Utbyggingsalternativ: kvm BRA. Illustrasjon: Link Arkitektur AS. 19

22 Figur 19. Utvikling av strandlinjen i Sandviken (planområdet markert med rød sirkel). Illustrasjon: Link Arkitektur AS. Planområdet er hovedsakelig plassert på fylling, uten å komme i konflikt med etablerte allmenninger og ferdselsårer. Plasseringen medfører en viktig (visuell) kontakt mot byen og det store landskapsrommet rundt vannet. Områdets transformasjon i bebyggelsesstrukturen går således fra ensartede næringsflater til et kompakt og variert område, med bolig, forretning/næring/service og offentlig oppholdsareal. Det blir lagt til rette for nye byggehøyder og volum. Følgende føringer ligger til grunn for utviklingen av planområdet: Tema Kommuneplanen Kommunedelplanen Utnyttingsgrad %-TU = 200 % / 250 % dersom bybanestopp %-TU = 200 % / 250 % dersom bybanestopp Byggehøyde 5 etasjer, maks. 16 m Maks. 16 m, 4 etasjer nedenfor Strandens grend Gateløp og byrom Planprogrammet for Lehmkuhlboden presenterer to utbyggingsalternativ; ett med m 2 BRA og hovedvekt på kontor, og ett med m 2 BRA med blanding av bolig, kontor, tjenesteyting og noe handel. Planen viser et område for bolig- og næringsbebyggelse, med mulighet for å etablere et lokalsenter dersom det kommer et bybanestopp her. Det er foreslått en rekke offentlige og/eller fellesareal som torg, bademuligheter, promenade langs sjøside/kai, gater og grøntaral skal inngå i planen. Den nedbrente Lehmkuhlboden foreslås gjenreist. I planområdet inngår også to restaurerte sjøboder og en gjenoppbygd sjøbod. 20

23 Som figuren under viser, er det lagt opp til et bybanestopp som er godt forankret i bevegelseslinjene i planområdet og tilgrensende arealer. Det legges til rette for offentlige rom, strand, barnehage, tilknytning til omkringliggende områder, gang og sykkelvei samt parkering. Disse tiltakene vil ta av naturlig byggeland, og planen legger derfor opp til utfylling i sjø. Parkering legges i anlegg under bakken, og parkeringsanlegget skal betjene ny bebyggelse i området og tilgrensende ny bebyggelse, samt gi parkering til deler av øvrig bebyggelse i området, inkludert Reperbanen. Figur 20. Planområdet sett med nye kailinjer, grøntareal og offentlige områder. Illustrasjon: Link Arkitektur AS. Siden parkeringsløsningen er forutsatt plassert under bakken i begge utbyggingsalternativene, så får de ingen effekt på byromsløsningene og orienteringen i planområdet. Figuren over viser m 2 BRA hvor det skapes nye byrom og orienteringslinjer i bygningsmassen på utfyllingen i planområdet. Den offentlige tilgangen er lagt mot sør, som er den mest direkte koblingen mot bybanestoppet og har høyest kvalitet med sol og le. Hovedkanalen i prosjektet følger den historiske strandlinjen fra ca. 1883, noe som sikrer en historisk forankring slik det nevnes i overordnede planer. 21

24 Figur 21. Situasjonsplan. Illustrasjon: Link Arkitektur AS. Figur 22 Landskapsplan som viser uterom og oppholdsareal for beboere og offentligheten. Mulig bybanestopp er markert med rød sirkel. Link Arkitektur AS. 22

25 Figur 23. Oversikt over ferdselsmønster, trafikk, utfylling og formål. Illustrasjon: Link Arkitektur AS. Påvirkning på omgivelsene Figurene over viser m 2 BRA, men begge utbyggingsalternativene ligger godt orientert mot sol, sjø og utsikt. Internt i planområdet er kvaliteten sikret jevnt i bebyggelsen på grunn av luft mellom bygningsvolumene. Figur 24 Solforhold og sikt. Link Arkitektur AS. Utbyggingsalternativene gir ikke ugunstig skyggevirkning på tilgrensende arealer, se figuren under. 23

26 Figur 25 Sol/skyggesituasjon. Link Arkitektur AS. Når det gjelder utsikt mot sjø så er dette et sentralt tema siden ny bebyggelse legges på fylling ut fra land og skaper nytt byggeland med høy utnyttelsesgrad. Det er derfor utarbeidet snitt som viser hvordan ny bebyggelse forholder seg til bakenforliggende og annen tilgrensende bebyggelse. Se figurene under som viser m 2 BRA. Figur 26 Snitt øst - vest. Link Arkitektur AS. 24

27 Figur 27 Snitt nord - sør. Link Arkitektur AS. Snittene viser at ny bebyggelse får markante høyder mot husene bak, og går noe over terrenghøydene hvor annen bebyggelse er plassert. Det vil således være noe utsiktstap mot de nærmeste sjøarealene langs strandlinjen. Utsikten mot Byfjorden vil beholdes, sammen med solforholdene. Det er byggene nord og sør for planområdet (langs strandlinjen) som vil påvirkes mest utsiktsmessig. Særlig Marine Harvest sine sjøboder i nord vil miste utsikt sørvestover Byfjorden, men påvirkes ikke når det gjelder solforhold. I skala legger utbyggingsalternativene seg på en linje som ligner de andre transformsjonsområdene i Sandviksboder. Det er tenkt en variasjon i byggehøyde mellom 4 og 7 etasjer. De høyeste etasjene er noe høyere enn tilgrensende prosjekter, men er likevel i en skala som forholder seg til bakenforliggende terrenghøyder. Prosjektets mellomrom mellom byggene og bystranden som en avslutning mot sjøflaten i vest, gir utbyggingen er luftig preg sett i forhold til utnyttingsgraden (se figurene under). 25

28 Figur 28 3D-illustrasjon av utbyggingsalternativ 2 på m 2. Link Arkitektur AS. 26

29 Figur 29 Perspektiv utbyggingsalternativ 1 og 2 sett fra sørvest. Link Arkitektur AS. Det er jobbet med å sikre siktlinjer i hele planområdet, og dette er foreslått både i øst-vest, og nord-sør retning. Figuren viser siktlinjer fra terrenghøyden i øst og ut langs Lehmkuhlboden slik den er tenkt gjenoppført. Siktlinjene gir luft i prosjektet og gjenskaper noe av det historiske preget i Sandviken med tett bebyggelse langs sjølinjen, med fjordgløtt mellom. Figur 30 Perspektiv utbyggingsalternativ 1 og 2 sett fra øst. Link Arkitektur AS. 27

30 Sandvikens strandlinje er som nevnt i ferd med å transformeres bort fra de historiske industriog næringsflatene til et område med hovedpreg av boligutvikling i kombinasjon med næring. En rekke leilighetsbygg er oppført, som Elsesro, Sandviken brygge og Måseskjæret. Det opprinnelige kulturmiljøet er derfor oppstykket, men den historiske sammenhengen i området er delvis bevart og gir variasjon i bygningstypologi og skala. Den lite helhetlige bygningsmassen gir rom for å vurdere nye og urbane elementer i området. Offentlige planer legger opp til bygg med inntil 16 meters høyde i og rundt planområdet. I et transformasjonsområde vil leilighetsbygg få en noe dempet effekt av tilgrensende, høye bygg. Det vil likevel være et visst bygningstypologisk brudd mellom 7 etasjers leilighetsbygg og den historiske bygningsmassen mot nord og nordøst. Områdets bevegelseslinjer vil ikke endres som følge av endringen, men siden bygningsmassen får en forskyvning ut på fylling, vil veggfunksjonen reduseres. Sammen med de planlagte gjennomgangene og at prosjektet har en naturlig overgang mot sjø i den planlagte bystranden, så blir bygningsmassen lettere i formen og kan dermed avdempe en kompakt virkning av flere leilighetsbygg samlet på et avgrenset område. De overordnede planene legger stor vekt på byrommenes kvaliteter i form av aktivitet, grønnstruktur, siktlinjer og diversitet i bruk. Prosjektet gir rom for hvert enkelt av disse elementene, særlig gjennom en bevisst bruk av kanaler/vann. Utbyggingsalternativene ivaretar dagens vegadkomst og gang-/sykkelforbindelser, samtidig som de kan tilpasses bybanestoppet som er under vurdering. Planforslaget legger til rette for nødvendig rom til bybanestopp og koblinger videre til promenade og strandsonen i prosjektet. 28

31 4. ANALYSETEMA LANDSKAP Landskapstype Planområdet ligger ved Byfjordens østside og vender mot havnebassengets åpne rom. Her ligger det på strandsonens avflatning mot sjø, samt utfylling. De overordnede landskapsstrukturene rundt planområdet ligger i landskapsregionen Ytre fjordbygder på Vestlandet og underregionen de Indre Bergensbuene (se figur under). Figur 31 Landskapsregion. Kilde: Nibio.no Landskapstypen er videre definert i underregioner, og Sandviken ligger i landskapstypen Middels brede fjordløp og landskapsområde Byfjorden (se figur under). Det overordnede landskapsrommet rundt Byfjorden har et særlig åpent preg på grunn av den store vannflaten. Rommet får på denne måten sin avgrensing i de store landformene, med mange interne landskapsrom. Middels brede fjordløp har med andre ord en veldefinert romlig avgrensing, og den visuelle kontakten mellom fjordsidene er god, med avstander på mellom 1 2 km. Landskapsrelieffet er i hovedsak preget av bratte fjordsider, i mange tilfeller med en flatere sone med løsmassedekke langs fjordkanten. Her finner en mye av bosetningen. Med et stort antall områder fordelt over det meste av fylket, vil det være store individuelle forskjeller i natur- og kulturmessig innredning av landskapsrommene. Langsgående veier preger de fleste områdene. Fjordenes funksjon som ferdselsåre har også vært bestemmende for bosetning og 29

32 utvikling av tettsteder og lokalisering av industrianlegg siden slutten av 1800-tallet. Typen er åpenbart viktig i nærings- og reiselivssammenheng. For Sandviken gjelder særlig næringsforankringen, sammen med bosetning. Geografisk og verdimessig så finnes denne landskapstypen jevnt fordelt i alle de tre fjordregionene i Hordaland. Med nærhet til dynamiske by næringsutviklingsområder vil mange områder være preget av omfattende utbygging, og slik sett være vanlig forekommende landskap i regionene. Endringsfaktorer som kan påvirke landskapskarakter er få siden landskapstypen inneholder storskala områder med stor utstrekning. Det gjør generelt landskapskarakteren mer robust mot utbygging. Likevel vil punktvise tiltak ofte være godt synlige fra store deler av området. Ett eksempel er mastetårnene til den nye Hardangerbrua som vil virke inn på landskapskarakteren i området. Dette er likevel svært markante vertikalstrukturer som er uaktuelle i planområdet. Figur 32. Landskapstype og landskapsområde for Sandviken. Landskapstypen er svært vanlig i Hordaland, og planområdets landskapsområde er definert som Vanlig forekommende landskap (se figur under). 30

33 Figur 33. Landskapstype og landskapsområde for Sandviken. Landskapsbilde Planområdet har det typiske relieffet som særpreger landskapstypen. Fra Sandvikens strandlinje stiger den bratte fjordsiden opp til Sandviksfjellet. Bebyggelse og veistrukturer ligger som et belte langs strandlinjen (de typiske trekkene ved landskapstypen) og definerer den tekniske rammen rundt planområdet. Vegetasjon er mindre fremtredende i planområdet og tilgrensende områder enn flere av forekomstene av landskapstypen på grunn av at området er bygrunn. Selve planområdet er flatt, og ligger på en fylling som strekker seg ut fra den opprinnelige strandlinjen. De tilgrensende arealene er også i stor grad fyllinger, noe som gjør 31

34 at planområdet og naboeiendommene utgjør større flater som en overgangssone mellom sjø og naturlige terrenghøyder i bakkant. Landskapsbildet er derfor sterkt preget at landskapets store former, hvor strandbeltet er sterkt bebygd og de høyereliggende delene av landskapsrommet har få tekniske inngrep (se bildene under). Figur 34. Landskapsformene i og rundt planområdet. Planområdet markert med rød sirkel. 32

35 Figur 35. Landskapstopografien for Sandviken. Planområdet markert med rød sirkel. Figurene over og under viser hvordan planområdet ligger eksponert mot vann og innsyn i det overordnede landskapsrommet, med bratt fjordside i øst. Planområdet markert med rød sirkel. 33

36 Figur 36. Utstrekningen til influensområdet markert mørkere grått. (Kartkilde: kilden.skogoglandskap.no, 2016). Planområdet er markert med rød sirkel. 34

37 Som figuren over viser, er influenssonen for utbyggingsalternativene stor. Men som tidligere nevnt bidrar landskapstypen og det storskala landskapsrommet til at området er mer robust mot byggetiltak (Aurland Naturverkstad, 2009). Planforslaget legger til rette for bygg med små fotavtrykk, men som strekker seg i høyden. En mønehøyde på c + 25,5 meter gir en markant form som fra flere vinkler strekker seg mot de nærmeste, bakenforliggende terrenghøydene. Utfyllingen i sjø og bygningsmassen gir stedet et helt nytt element og skaper en ny form mot de eksisterende, naturlige landformene. Planområdet ligger eksponert i det overordnede landskapsrommet i overgangen mellom gulv og vegg i rommet. I stor skala, sett fra vest i Byfjorden, vil 4-7 etasjer likevel ikke bryte landskapssilhuetten i det overordnete byrommet siden landskapsrommets vegger er høye (Byfjellene/Sandviksfjellet). Det bryter heller ikke med de etablerte bebyggelsesstrukturene og -volumene i Sandvikens strandsone. Fra de laveste områdene i tilgrensende arealer vil bygninger opp mot 7 etasjer i planområdet skape en markant størrelse i den sjønære delen av landskapsrommet rundt Sandviken. For landskapsbildet og det overordnede landskapsrommet har utbyggingsalternativene likevel en liten innvirkning. Ny boligmasse rundt planområdet demper effekten, og en ny form i sjøkanten vil også kunne være et landskapsmessig orienteringspunkt og øke landskapsverdien med oppgradering og nye opplevelseskvaliteter. 5. VERDI- OG KONSEKVENSVURDERING BYFORM OG LANDSKAP Planområdet ligger i et område som i lang tid har vært del av en bydelsfornying og transformasjon. Utbyggingsalternativene legger til rette for bygningsmasse med høy utnyttelsesgrad, men som ligger i en bebygd sammenheng som har en stor byromsskala ved at det vender seg direkte mot Byfjorden og havnebassenget. Denne romlige sammenhengen gir planområdet en høyere absorbsjonsevne for nye tiltak, spesielt med tanke på at akkurat denne overgangen mellom land og sjø både i historisk og nyere tid er tungt utbygd. Bebyggelsesstrukturen i og utenfor planområdet vil ikke bære preg av stor endring ved å tilrettelegge for utfylling og en bygningsstruktur som alternativene viser. De aller nærmeste eiendommene får en markant økt bygningsmasse tett på. Det er således den helt lokale effekten av utbyggingen som er størst, mens fjernvirkning og romlighet påvirkes i liten grad. Prosjektets utbyggingsalternativer ivaretar bevegelseslinjer gjennomgående internt i planområdet, samt mot arealene utenfor. Det sikres adkomst for offentligheten helt frem til stranden mot Byfjorden. Tilgrensende byrom får ikke endret form eller innhold annet enn det mulige bybanestoppet som evt må sikres. Framkommeligheten langs Sandvikens strandsone vil forbedres gjennom realisering av prosjektet. Det vil bli lettere å orientere seg, samtidig som boligstrøk føles som tryggere områder å ferdes i, sammenlignet med dagens situasjon. Landskapstypen i planområdet er vanlig forekommende og er robust i forhold til nye tiltak også av en viss størrelse. Dette er på grunn av landskapets store, overordnede former og at planområdet ligger i en sterkt utbygd overgangssone mellom gulv og vegg i landskapsrommet. 35

38 Verdivurdering Verdivurderingen er basert på analysetemaenes beskrivelse av planområdets byformfunksjon. Det vil si hvordan planområdet faller inn i bystrukturen; byens landskap, bebyggelsesstruktur, byrom og som transportåre (bevegelseslinjer). Samlet sett vurderes dagens verdier i planområdet til liten verdi. Dette er begrunnet i at planområdet er et næringsareal uten særpreg og med et betydelig opprustningsbehov. Symbolverdien for Sandvikens historiske bygningsmasse og bruk er ikke sentral. Omfang 0-Alternativet 0-Alternativet får intet omfang i forhold til analysetemaene. De to utbyggingsalternativene skilles av kvadratmeter BRA, med en noe økt bygningsmasse i nord for alternativ 1. Bygningsmassen for øvrig blir hovedsakelig lik i uttrykk. Alternativ 1 Alternativ 1 får ikke stor innvirkning på planområdets synlighet i det overordnede landskapsrommet. Noe lavere profil på grunn av mindre BRA kan lette den visuelle påvirkningen lokalt, men mer utnyttelse av planområdets nordlige del vil være mer negativt for Marine Harvest (Sandviksboder) og Strandens grend (jf. KDP). Alternativ 1 vurderes til å ha liten innvirkning på det overordnede byrommet, men vil derimot ha større effekt på den lokale opplevelsen av bebyggelsesstruktur, byromsstruktur og gateløp i og rundt planområdet. Totaleffekten vil kunne sies å ha middels negativt omfang på grunn av at prosjektet kan virke massivt for de aller mest nærliggende eiendommene nord og øst for planområdet. Alternativ 1 sin påvirkning på landskapsbilde og landskapstype vurderes som liten. Prosjektets fotavtrykk og beliggenhet/orientering i bytopografien vil være den samme som i den øvrige bebygde sammenhengen i Sandviken. Alternativ 1 gir derfor ikke et markant bygningstypologisk brudd, og men størrelsen på tiltaket medfører at omfang vurderes å være middels negativt. Alternativ 2 Alternativ 2 får ikke stor innvirkning på planområdets synlighet i det overordnede landskapsrommet. Noe høyere profil enn alternativ 1 på grunn av mer BRA kan gi et litt tyngre preg, men alternativet trekkes i nord noe bort fra Marine Harvest (Sandviksboder) og Strandens grend (jf. KDP). Alternativ 2 vurderes til å ha liten innvirkning på det overordnede byrommet, men vil derimot ha større effekt på den lokale opplevelsen av bebyggelsesstruktur, byromsstruktur og gateløp i og rundt planområdet. Totaleffekten vil kunne sies å ha middels negativt omfang på grunn av at prosjektet kan virke massivt for de aller mest nærliggende eiendommene nord og øst for planområdet. 36

39 Alternativ 2 sin påvirkning på landskapsbilde og landskapstype vurderes som liten. Prosjektets fotavtrykk og beliggenhet/orientering i bytopografien vil være den samme som i den øvrige bebygde sammenhengen i Sandviken. Alternativ 2 gir derfor ikke et markant bygningstypologisk brudd, men størrelsen på tiltaket medfører at omfang vurderes å være middels negativt. Konklusjon Totalt vurderes planområdet til å ha liten verdi og tiltakene i utbyggingsalternativene 1 og 2 vurderes til å ha middels negativt omfang når det gjelder byform og landskap. Endelig verdi, omfang og konsekvens for byform blir følgende: 0-alternativ Omfang Stort neg. Middels neg. Liten/ingen Middels pos. Stor Pos Figur 35 Omfanget av tiltak for byform og landskap, uten utbygging Alternativ 1 Omfang Stort neg. Middels neg. Liten/ingen Middels pos. Stor Pos Figur 36 Omfanget av tiltak for byform og landskap, med foreslått økt utnyttelse av bygg Alternativ 2 Omfang Stort neg. Middels neg. Liten/ingen Middels pos. Stor Pos Figur 37 Omfanget av tiltak for byform og landskap, med foreslått økt utnyttelse av bygg 37

40 0 1 og 2 Figur 38 Samlet verdi, omfang og konsekvens for byform og landskap vist i konsekvensvifte Oppsummering av konsekvens for byform og landskap: Alternativ 0 Alternativ 1 Alternativ 2 Ubetydelig konsekvens Liten negativ konsekvens Liten negativ konsekvens 38

41 6. Kilder Bergen kommune, 2010: Planbeskrivelse, forslag til kommuneplanens arealdel. Bergen kommune, 2006: Planbeskrivelse kommunedelplan for Store Lungegårdsvann. Bergen kommune, 2010: Planbeskrivelse, reguleringsplan for Møllendal øst. Miljøverndepartementet, 1993: Stedsanalyse innhold og gjennomføring. Veileder T 986. Aurland Naturverkstad, 2009: Landskapskartlegging av Hordaland fylke. Rapport Nettsteder: 39

42 ADRESSE: Strandgaten Bergen EPOST: TELEFON: WEB: PROSJEKTNUMMER P14093 OPPDRAGSANSVARLIG Gunnar Wiederstrøm MEDARBEIDERE Kari Olrich Sørebø Ambjørg Reinsnos ADRESSE: Gnr 168 bnr 1944 m.fl. Lehmkuhlboden Bergen kommune PLANNR REGULERINGSPLAN OPPDRAGSGIVER Leehmkuhlstranden AS