Overordnet utviklingsplan

Transkript

1 RAPPORT Overordnet utviklingsplan OPPDRAGSGIVER Møre og Romsdal fylkeskommune EMNE Utarbeidelse av utviklingsplan for Møre og Romsdal fylkeskommune DATO / REVISJON: Februar 2016 / 00

2 Denne rapporten er utarbeidet av Multiconsult i egen regi eller på oppdrag fra kunde. Kundens rettigheter til rapporten er regulert i oppdragsavtalen. Tredjepart har ikke rett til å anvende rapporten eller deler av denne uten Multiconsults skriftlige samtykke. Multiconsult har intet ansvar dersom rapporten eller deler av denne brukes til andre formål, på annen måte eller av andre enn det Multiconsult skriftlig har avtalt eller samtykket til. Deler av rapportens innhold er i tillegg beskyttet av opphavsrett. Kopiering, distribusjon, endring, bearbeidelse eller annen bruk av rapporten kan ikke skje uten avtale med Multiconsult eller eventuell annen opphavsrettshaver. Februar 2017 / 00 Side 2 av 18

3 RAPPORT OPPDRAG Vedlikeholdsplan DOKUMENTKODE TL-RAP-xx EMNE Utarbeidelse av utviklingsplan for Møre og Romsdal fylkeskommune TILGJENGELIGHET OPPDRAGSGIVER Møre og Romsdal fylkeskommune OPPDRAGSLEDER KONTAKTPERSON Pall Bjørgvinsson UTARBEIDET AV Tom Løkkeberg, Hilde Warp ANSVARLIG ENHET Åpen 1064 Oslo Eiendomsledelse INNHOLDSFORTEGNELSE Februar 2017 / 00 Side 3 av 18

4 1 Innledning... 5 Strategiske mål... 5 Føringer Definisjoner og begreper Tilstandsgrad Konsekvensgrad... 6 Verdibevarende vedlikehold Bygningers tilpasningsdyktighet... 8 Bygningers funksjonalitet Levedyktighetsmodellen Prinsipper for investeringer og FDVU-kostnader i eksisterende bygningsmasse... 8 Bygningskategorier... 9 Investeringsvurderinger FDVU-kostnader Fra vedlikehold til hovedombygging Utviklings- og vedlikeholdsplaner for Møre og Romsdal fylkeskommune Akseptnivå, referansenivå og ambisjonsnivå Akseptnivå Referansenivå Ambisjonsnivå Drift, vedlikehold og utskifting etter NS 3454: Prioritering av vedlikeholdstiltak Lovpålagte, økonomiske og konsekvensbaserte vedlikeholdstiltak Periodisk vedlikehold (drift og vedlikehold) Vedlikehold av antikvariske og vernede bygninger Utskiftingstiltakene fordelt på bygningskategorier Underliggende premisser og føringer for vedlikeholdsplanen Ord og uttrykk Februar 2017 / 00 Side 4 av 18

5 1 Innledning Møre og Romsdal fylkeskommune (M&R FK) har siden 2004 laget utviklingsplaner for enkeltskoler. Disse har vært relativt detaljerte og omfattende med skisser av potensiell fremtidig utvikling av skolene uten at det foreligger vedtatt finansiering av utviklingsplanene. Erfaring viser at utviklingsplanene slik sett blir utdatert gitt nye krav til både funksjonalitet (pedagogisk virksomhet) og tekniske løsninger og krav. Da flere skoler manglet utviklingsplan og/ eller hadde behov for rullering og oppdatering av eksisterende utviklingsplan ble det i toppledergruppen i M&R FK besluttet å lage en mer generell overordnet utviklingsplan for fylkeskommunens bygningsmasse som helhet. Utviklingsplanen og prioritering av nødvendige tiltak baseres da på objektive kriterier gitt i denne planen, samt gjennomførte tilstandskartlegginger som viser behov for tiltak for både eiendommer/ skoler som helhet og for enkeltbygg på den enkelte eiendom/ skole. Det understrekes også at denne overordnede utviklingsplanen inkluderer alle bygg og eiendommer for fylkeskommunens virksomheter, ikke bare videregående skoler. Godt vedlikeholdte bygninger er en forutsetning for et godt arbeidsmiljø og innbyggernes bruk av byggene. Et av målene for eiendomsforvaltningen i M&R FK er å drive verdibevarende vedlikehold. Gjennomført tilstandskartlegging av M&R fylkeskommunes bygningsportefølje viser et betydelig vedlikeholdsetterslep. Totalt er det identifisert et vedlikeholdsetterslep på rundt 1,2 milliarder kroner (per september 2016). Av disse er om lag 500 millioner kroner for tiltak av akutt karakter som det haster å utbedre for å ivareta lovkrav og/ eller HMS-krav (tiltak bør gjennomføres i perioden 0-5 år). For å nå målet om verdibevarende vedlikehold må det legges en plan for hvordan dette vedlikeholdsetterslepet skal lukkes og hvordan man sikrer kontinuerlig verdibevarende vedlikehold videre. Denne overordnede utviklingsplanen setter ambisjonen og gir tydelige føringer for vedlikeholdet av M&R FKs eiendommer på både kort og lang sikt. Dette gir videre grunnlag for overordnede og operasjonelle vedlikeholdsplaner. I det følgende beskrives de strategiske målene som er vedtatt i eiendomsstrategien. Videre beskrives overordnede føringer for utviklingsplanen og underliggende vedlikeholdsplaner. Strategiske mål I arbeidet med å etablere eiendomsstrategi for M&R FK er det vedtatt fire overordnede mål for arbeidet med eiendomsforvaltning i fylkeskommunen: Eiendomsforvaltningen i M&R FK skal understøtte kjernevirksomheten på best mulig måte Møre og Romsdal FK skal drive verdibevarende vedlikehold Eiendomsstrategien skal bidra til økt kompetanse i M&R FK Eiendomsutvikling og forvaltning skal bidra til felles identitet i og godt omdømmet for M&R FK Utviklingsplanen til M&R FK skal understøtte måloppnåelse for de to første målene gjengitt over. 1 Dette skal oppnås gjennom å ivareta dagens bygningsmasse på en god måte gitt bygningenes funksjonalitet, egnethet, tilpasningsdyktighet, tilstandsgrad, byggeår og strategiske bruk sett opp mot kjernevirksomhetens behov. Videre, for å sikre måloppnåelse, skal Bygge- og Vedlikeholdsavdelingen (ByVe) og de enkelte virksomhetene sammen være en eiendomsforvalter som utfører vedlikehold med høy kompetanse og som baserer arbeidet på planlagt vedlikehold og målrettet forvaltningspraksis i tråd med eiendomsstrategien og utviklingsplanen. 1 Se utdyping av tilhørende resultatmål i Eiendomsstrategi Møre og Romsdal Februar 2017 / 00 Side 5 av 18

6 Føringer Utviklingsplanene baserer seg på bygningenes tilstand, egnethet, tilpasningsdyktighet og framtidige planer gitt av M&R FK. Det er en ambisjon om at tilstandsgraden til M&R FKs eide bygninger gjennomsnittlig skal være 1,2. Leide bygninger skal vedlikeholdes i henhold til leieavtalens krav til indre vedlikehold og som et minimum ivareta brukernes krav til lokalenes standard og funksjonalitet. Følgende prioriteringer og premisser skal legges til grunn i utviklings- og vedlikeholdsplanene: Tiltak som skal gjennomføres i henhold til 5-års vedlikeholdsplan (ekstraordinære tiltak): Oppgradere alle bygningsdeler/ -komponenter som har en tilstandsgrad på 3 i henhold til de føringer som er beskrevet i kapitel 4.3 prioritering av vedlikehold (se den til enhver tid gjeldende tilstandskartlegging for hvilke bygningsdeler/ -komponenter dette gjelder) Langsiktige og løpende tiltak: Lovpålagte krav, HMS, klimaskjerm og ENØK tiltak Gjennomføre tiltak for å opprettholde gjennomsnittlig tilstandsgrad på 1,2 Tilstandsanalyser av bygningene skal oppdateres hvert år Utviklings- og vedlikeholdsplaner skal implementeres i FDV-systemet (Facilit) Antikvariske bygninger skal vedlikeholdes slik at bruk opprettholdes og tap av kulturminne unngås Utviklingsplanene skal videre si noe om følgende tema: Beskrive hvordan vedlikeholdet skal prioriteres i henhold til bygningskategorier Beskrive hvordan utviklings- og vedlikeholdsplanen skal bidra til at vedlikehold i større grad går fra ad-hoc basert vedlikehold til planlagt og målrettet vedlikeholdsarbeid 2 Definisjoner og begreper I dette avsnittet beskriver vi definisjoner og begreper som brukes videre i notatet Tilstandsgrad Begrepet tilstandsgrad er definert i Norsk Standard 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk. Tilstandsgrader blir i denne rapporten brukt ved referanser til bygningers tekniske tilstand. Figuren under viser beskrivelsene av de ulike tilstandsgraderingene. Tilstandsgrad TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 Tilstand i forhold til referansenivået Ingen avvik Mindre eller moderate avvik Vesentlig avvik Store eller alvorlige avvik Tabell 1 - Tilstandsgrader Konsekvensgrad Begrepet konsekvensgrad er definert i Norsk Standard 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk. I denne rapporten har vi ikke benyttet konsekvensgrad for å vise hvilke konsekvenser dårlig tilstand på bygninger Februar 2017 / 00 Side 6 av 18

7 og/ eller bygningsdeler kan ha for brukere og omgivelser. Normalt benyttes konsekvensgrad sett opp mot tilstandsgrad til å prioritere hvilke tiltak som haster og hvilke som kan utsettes noe. I denne utviklingsplanen har vi benyttet andre parametere for å prioritere nødvendige tiltak, se avsnitt 4. Vi definerer allikevel konsekvensgrad her da det kan benyttes i fremtidig registrering av bygningsporteføljens tilstand og hvilke konsekvenser manglende oppfølging av anbefalte tiltak kan ha. Figuren under viser beskrivelsene av de ulike konsekvensgraderingene. Konsekvensgrad KG 0 KG 1 KG 2 KG 3 Konsekvens i forhold til referansenivået Ingen konsekvenser Små og middels konsekvenser Vesentlige konsekvenser Store og alvorlige konsekvenser Tabell 2 - Konsekvensgrader Verdibevarende vedlikehold Verdibevarende vedlikehold innebærer utvikling av bygningens standard over tid gitt hvordan bygningen har blitt driftet og vedlikeholdt tidligere. Gitt at man løfter standarden utover opprinnelige standard benevnes dette som utskiftingstiltak. Om man videre løfter standard og funksjonalitet over tid kalles dette utviklingstiltak. De tre ulike benevnelsene er vist i figuren under. Figur 1 Verdibevarende vedlikehold (ref. Multiconsult) Kvantitativt defineres verdibevarende vedlikehold som at teknisk tilstand for bygningene og tekniske installasjoner primært holder en gjennomsnittlig tilstandsgrad på 1,2 eller bedre. Februar 2017 / 00 Side 7 av 18

8 2.1.4 Bygningers tilpasningsdyktighet Endringsegenskapene til en bygning påvirkes av henholdsvis fleksibilitet, generalitet og elastisitet. Fleksibilitet er muligheten til å endre planløsning, generalitet er mulighet til å endre funksjon og elastisitet er muligheten til å endre volum både opp og ned Bygningers funksjonalitet Med funksjonalitet menes her i hvilken grad arealene fungerer godt til sitt formål. Dette er avhengig av arealenes kvalitet, kapasitet og andre forhold som er betydningsfulle for brukerne og for å kunne utføre virksomhetens kjernevirksomhet i en gitt bygning. I M&R FKs tilfelle vil dette bety at for skoler skal lokalene være egnet for undervisning, for tannhelse skal lokalene være egnet for å utføre tannhelsetjenester, og så videre Levedyktighetsmodellen Bygninger med dårlig egnethet for kjernevirksomheten medfører ineffektivitet. Dersom bygningene innehar fysiske egenskaper som tilsier god tilpasningsdyktighet kan forholdene ligge til rette for å utbedre/ bygge om lokalene slik at de blir mer funksjonelle for kjernevirksomheten i bygget. En slik ombygging bør naturligvis ses i sammenheng med behov for øvrig oppgradering/ vedlikehold. Kombinasjonen av funksjonell egnethet, tilpasningsdyktighet og teknisk tilstand gir følgelig grunnlag for å vurdere byggets levedyktighet. Med levedyktige bygninger mener vi bygninger som har størst mulighet til å være gode, funksjonelle bygg for kjernevirksomheten på lang sikt, og følgelig hvor det vil være mest fordelaktig å foreta langsiktige investeringer for å sikre et verdibevarende vedlikehold. I figuren under viser vi en klassifiseringstabell for å vurdere byggs levedyktighet, kalt egnethetskartlegging. Figur 2 Levedyktighetsmodell (ref. Multiconsult) Resultater fra egnethetskartleggingen presenteres med ulike nivåer der de ulike nivåene indikerer om den vurderte bygningen bør rives/ avhendes, bygges om eller oppgraderes for å sikre et verdibevarende vedlikehold eller benyttes til annen virksomhet som passer bedre til byggets funksjonalitet. 3 Prinsipper for investeringer og FDVU-kostnader i eksisterende bygningsmasse Hvilke investeringer eller tiltak må utføres med tanke på bygningsmassens tilstand og videre bruk? Hvilke tiltak på hvilket nivå er det økonomisk ansvarlig å utføre i bygg som skal avhendes eller rehabiliteres? Dette er vurderinger som bør gjøres før ethvert tiltak iverksettes. Når man først har vurdert at en bygning bør beholdes på sikt, da den både er i tilstrekkelig god tilstand og godt egnet for virksomheten, bør det sikres et vedlikehold på verdibevarende nivå. Sistnevnte gjelder også bygninger som har eller skal gjennomføre teknisk oppgradering og/ eller ombygging. Februar 2017 / 00 Side 8 av 18

9 I det følgende beskriver vi hvordan investeringer, FDVU-kostnader og vurderinger om når man går/ bør gå fra vedlikehold til hovedombygging bør vurderes. Som grunnlag for vurderinger av investeringer og FDVUkostnader legger vi til grunn tre ulike bygningskategorier vi deler bygningsporteføljen inn i. Denne beskrives innledningsvis. Bygningskategorier I dette avsnittet beskriver vi de ulike bygningskategoriene og gir konkrete eksempler på bygg i M&R FKs eiendomsportefølje som ligger i de ulike kategoriene for å øke forståelsen av inndelingen. Hvilke bygg som legges i hvilken kategori baseres på levedyktighetsmodellen, se Figur 2. Man vurderer altså i hvor stor grad bygningen er tilpasningsdyktig og i hvilken grad den passer til kjernevirksomheten som drives i bygget. Bygningskategori A - sikre arbeidsmiljøet frem til rehabilitering Denne kategorien omfatter bygg som har en høy prioritering i form av tidfestede rehabiliteringsprosjekt i henhold til dagens planer. Målsetningen er å opprettholde byggenes funksjoner og utføre målrettet vedlikehold i tidsrommet frem til oppstartstidspunktet for rehabiliteringsprosjektet. Dette krever en tett dialog med prosjektutvikling for å prioriter de riktige vedlikeholdstiltakene og omfang på disse frem til oppstart av prosjektet. Tidsperioden frem til prosjektoppstart kan deles i to faser. Fase 1 er vedlikehold for prosjekter som har en oppstart innen fem år. Fase 2 er for prosjekter som har en oppstart etter fem år. Se avsnitt 3.2 for anbefalt drift og vedlikehold i de ulike tidsperspektivene. Disse vurderingene og tidsaspektene krever ulike vedlikeholdsplaner med tanke på å opprettholde funksjonalitet og ambisjonsnivå for bygget frem til prosjektstart, se illustrasjon i figuren under. Figur 3 Vedlikeholdsplan for bygningskategori Eksempel på bygning i kategori A: Det er ni bygg som et kategorisert som A-bygg. Disse utgjør til sammen m 2, noe som igjen utgjør ca. 10% av den totale bygningsmassen. Disse inngår i bygningsmassen til Fagerlia vgs, Fræna vgs, Gjermundnes vgs og Spjelkavik vgs. Konkrete eksempler er blokk A, B og C ved Fagerlia. Bygningskategori B - opprettholde god stander - prioriterte utskiftingstiltak Bygg som har en prioritert funksjon og som er en naturlig del av bygningsmassen til M&R FK inngår i denne kategorien. Målsetningen er å opprettholde funksjonaliteten og tilstandsgraden innenfor ambisjonsnivået verdibevarende vedlikehold. Dette medfører både periodisk vedlikehold og utskiftingstiltak for å Februar 2017 / 00 Side 9 av 18

10 opprettholde verdibevarende vedlikehold for å tilfredsstille M&R FK sitt ambisjonsnivå. Er det behov for større utskiftingstiltak må disse vurderes opp mot alternativ hovedombygging. Eksempel på bygning i kategori B: Det er til sammen 115 bygg som er kategorisert som B-bygg. Disse utgjør m 2, noe som igjen utgjør ca. 75% av den totale bygningsmassen. Byggetrinn 1 på Atlanten er et eksempel på et B-bygg. Bygningskategori C - opprettholde lovpålagte krav - utskiftingstiltak avventes Denne kategorien omfatter bygg som har en lav prioritet gitt byggenes egnethet og tilpasningsdyktighet sett opp mot kjernevirksomheten i byggene. De er ikke en del av den prioriterte bygningsmassen. Målsetningen er å opprettholde funksjonaliteten med periodisk vedlikehold frem til riving/ avhending. Periodisk vedlikehold for denne bygningskategorien baseres på et minimumsnivå utover de lovpålagte HMS-kravene og opprettholdelse av funksjonskravene til bygningen. Eksempel på bygning i kategori C: Det er til sammen 31 bygg som er kategorisert som C-bygg. Disse utgjør ca m 2, noe som igjen utgjør ca. 10% av den totale bygningsmassen. Eksempler på C-bygg er gymnastikkbygget på Borgund. Investeringsvurderinger Tiltaksbehov i eksisterende bygg er vurdert for ulike tidsperspektiv for fortsatt bruk av bygningene. Tidsperspektivene er satt til henholdsvis 5 år, 10 år, 15år og 20 år eller lengre (opptil 40 år). I avsnittene under beskriver vi de ulike tiltaksbehovene for ulike kategorier av bygg der kategoriene bestemmes ut fra funksjonell egnethet, tilpasningsdyktighet og teknisk tilstand. Tiltakene legges inn i en tiltaksplan for hvilke tiltak som er nødvendig å gjennomføre for de ulike bygningskategoriene. Bruk i 5-10 år før ombygging/ oppgradering av bygg til videre bruk (A-bygg) Tiltak innvending holdes på minimumsnivå før ombygging/ oppgradering. Tiltak utvendig (klimaskjerm) på bygningsdeler som er registrert i dårlig tilstand medtas i tiltaksplanen. Tiltaksplanens større tiltak som berører klimaskjerm (tak, fasade, vinduer) hensyntas for å unngå overlapp i kostnadsestimatene mellom tiltaksplan og ombyggingsplaner. Bruk i 15 år før ombygging/ oppgradering av bygg til videre bruk (B-bygg) Innvendig bygningsmessig vedlikehold, oppgradering av tekniske anlegg og komponenter og utvending oppgradering, spesifisert til alle klimaskallkomponenter som er registrert med tilstandsgrad 2 og 3, medtas. Det gjøres videre et generelt påslag i kalkylene for identifiserte tiltak for å ta høyde for eventuelle krav om å nå nivå tilsvarende gjeldende TEK på tidspunktet tiltakene er planlagt gjennomført. Bruk i 10 år for bygg med lav prioritet (C-bygg) Tiltak holdes på minimumsnivå. Alle alvorlige avvik med hensyn til sikkerhet og arbeidsmiljø er inkludert i tiltaksplanen. Nødvendige tiltak er akutte og må tas tidlig i perioden om de skal ha effekt. Bruk i 15 år for bygg med lav prioritet (C-bygg) Innvendig bygningsmessig vedlikehold og utskifting/ vedlikehold av tekniske anlegg og komponenter med tilstandsgrad 2 og 3 medtas, det vil si at bygget vil oppnå en fullt akseptabel teknisk tilstand innvendig. Alle avvik med hensyn til sikkerhet og arbeidsmiljø er inkludert. Utvendig tas kun det mest akutte (tilstandsgrad 3) som kan medføre fuktskader med uheldig konsekvens for Februar 2017 / 00 Side 10 av 18

11 HMS/ arbeidsmiljø. Det gjøres da punktutbedringer fremfor full utskifting. Disse tiltakene vil dermed ikke ta høyde for nivå tilsvarende gjeldende TEK. Bruk i 20 år eller mer (B-bygg) Som for «bruk i 15 år før ombygging/ oppgradering til videre bruk», se beskrivelse over. FDVU-kostnader Kostnader til forvaltning, drift, vedlikehold og utskifting (FDVU) er estimert i henhold til definisjonene og kontoplanoppsettet i NS 3454:2013 Livssykluskostnader for byggverk. Under gir vi en kort beskrivelse av henholdsvis driftskostnader, vedlikeholdskostnader og utskiftings-/ utviklingskostnader. Driftskostnader (løpende drift): Faste kontroller med frekvenser under ett år (daglig, ukentlig, månedlig) Akutte driftsoppgaver (uforutsette hendelser) Vedlikeholdskostnader Planlagt vedlikehold/ reparasjoner Utskiftings- og utviklingskostnader (verdibevarende vedlikehold og bærekraftig oppgradering) Utskifting av bygningsdeler for å opprettholde funksjonen Oppgradering av eksisterende installasjoner FDVU-kostnadene vil variere avhengig av teknisk kompleksitet i arealene og brukstid gjennom døgnet. Det differensieres derfor mellom ulike bygningstyper da for eksempel et kontorbygg og en svømmehall har særs ulik teknisk kompleksitet og brukstid. Videre vil behovet for vedlikeholds- og utskiftingskostnader variere og være økende gjennom bygningenes livsløp, se figuren under. Figur 4 Utvikling av vedlikeholdskostnader over tid (ref. Multiconsult) Fra vedlikehold til hovedombygging Når ombyggingen/ oppgraderingstiltakene er omfattende kan de bli definert som hovedombygging. Det er ingen klar definisjon på når tiltakene blir definert som hovedombygging. Lovmessig er hovedombygging noe vagt beskrevet, men etter gjeldende rett menes det med hovedombygging byggetiltak som etter kommunens skjønn er så omfattende at hele eller deler av byggverket i det vesentlige er fornyet. Det er ikke gitt noen definisjon av hovedombygging verken i lov eller forskrift. Februar 2017 / 00 Side 11 av 18

12 Bruksendring, det vil si overgang fra en type bruk til en annen, vil som regel også slå inn som hovedombygging dersom endringen utløser nye krav/ behov for vurdering av nye krav i henhold til gjeldende lov- og regelverk som skyldes den nye bruken. Det vil typisk si krav til lys, luftmengde, brannsikkerhet og lignende. Gitt at tiltakene defineres som hovedombygging må hele bygget tilfredsstille alle krav gitt i gjeldende TEK og øvrig relevant lov- og regelverk. Når er det økonomisk og teknisk ansvarlig å gå fra vedlikehold til en hovedombygging? Dette er et vanskelig punkt å gi en klar og entydig definisjon på. Det er mange elementer som må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Hvordan brukes bygget i dag? Hva er egnethet og funksjonalitet sett opp mot byggets tekniske tilstand innenfor de ulike fagområder? Dette er spørsmål som må vurderes i denne sammenheng. Videre må man vurdere hvilke tekniske fagområder som kan utløse og forsvare en hovedombygging både økonomisk og teknisk sett. Normalt vil en totalteknisk oppgradering også medføre større bygningsmessige ombygginger. Kostnaden for å heve den tekniske standarden kan være mindre enn de bygningsmessige ombygningskostnadene dette vil medføre. Med andre ord kan man ikke se isolert på enkelttiltak, men se på helheten og hvilke deler av bygningen som vil bli berørt av tiltaket. I Tabell 3 under viser vi et skjematisk oppsett som gir føringer for ulike elementer som bør vurderes når man ser hovedombygging opp mot tilstandsgrader og nødvendig vedlikehold. Tilstandsgrader > 2 hovedombygging bør vurderes Samlet Område vektet tilstandsgrad Bygning VVS El-kraft Vurdering av hovedombygging Tele og auto Utendørs > 2 > 2,4 > 1,9 > 1,9 > 1,5 > 2,4 Tabell 3 Veiledning til vurdering av hovedombygging En tilstandsgrad alene vil ikke i seg selv utløse en hovedombygging, men totalvurdering av enkelttiltakene vil kunne utløse en hovedombygging. For eksempel vil utskifting av et ventilasjonsanlegg medfører store endringer i et bygg, og byggekostnadene for vedlikehold kan ofte bli større enn utskiftingskostnadene for ventilasjonssystemet. 4 Utviklings- og vedlikeholdsplaner for Møre og Romsdal fylkeskommune Utviklings- og vedlikeholdsplaner må ses i sammenheng med den helhetlige eiendomsstrategien som gjelder for Møre og Romsdal fylkeskommune eiendomsportefølje. Figuren under viser sammenhengen mellom strategisk, taktisk og operativt nivå. Som vist ligger utviklingsplan på taktisk nivå mens vedlikeholdsplan er på operativt nivå. Februar 2017 / 00 Side 12 av 18

13 Figur 5 Strategisk, taktisk og operativt nivå I de påfølgende avsnittene beskrives ulike akseptnivå, referansenivå og ambisjonsnivå som legges til grunn i utviklingsplanen og som videre er grunnlag for nedbryting til vedlikeholds- og driftsplaner. Akseptnivå, referansenivå og ambisjonsnivå I det følgende defineres ulike nivå som setter rammen for hvordan og til hvilket nivå eiendomsutviklingen og forvaltningen i M&R FK skal utføres og prioriteres Akseptnivå Akseptnivå er et forhåndsdefinert krav til tilstand før vedlikeholds- og/ eller utskiftingstiltak må gjennomføres. Akseptnivået beskrives av følgende akseptkriterier for dagens bygningsmasse: B-bygg skal ikke ha dårligere tilstandsgrad enn 1,4 A-bygg skal ikke ha dårligere tilstandsgrad enn 1,6 C-bygg skal ikke ha dårligere tilstandsgrad enn 1,9 Vedlikeholdet skal baseres på en nøktern standard og kjente løsninger Gitt disse akseptkriteriene betyr dette at bygningsmassen skal vedlikeholdes på et nivå som er økonomisk forsvarlig og opprettholder byggets funksjoner. Vedlikeholdsnivået skal baseres på prinsippet «godt nok» og kost-/ nyttevurderinger. Det skal velges en nøktern standard som baseres på lang holdbarhet og god slitestyrke ved daglig bruk. Det skal videre velges materialer som er robuste og driftssikre. Det vil si at det skal velges kjente og godt utprøvde produkter og løsninger. Det er viktig at det skilles mellom teknisk utsmykning og funksjonelle tekniske løsninger. I disse tilfeller skal en helhetlig vurdering og kost/ nytte vurderes opp mot estetisk utforming i hvert enkelt tilfelle Referansenivå Referansenivået er et forhåndsdefinert krav til tilstand og/ eller funksjonalitet som bygningsmassen skal vurderes opp mot. Her er referansenivåene definert som: Tilstand bygningen hadde som nytt (designnivå) Funksjonen bygget hadde som nytt (designnivå) Antikvarisk tilstand som sikrer at verneverdien ikke går tapt Februar 2017 / 00 Side 13 av 18

14 4.1.3 Ambisjonsnivå M&R FK har valgt å legge ambisjonsnivået for sitt vedlikeholdsarbeid på et nivå som tilsvarer verdibevarende vedlikehold. Definisjonen verdibevarende vedlikehold er beskrevet i Figur 1. I praksis betyr dette følgende: Utbedre alle TG3 registreringer på dagens bygningsmasse i løpet av kommende periode i henhold til vedlagt 5-års vedlikeholdsplan For M&R FKs bygningsmasse foretas det en kontinuerlig utskifting til dagens standard slik at byggenes verdi øker over tid og at byggene også opprettholder sin funksjonalitet for kjernevirksomheten Periodisk vedlikehold av lokaler skal gi resultater som oppleves som tidsriktige og attraktive (lyse og trivelige) for brukerne For M&R FKs verneklassifiserte bygninger må vedlikeholdet gjennomføres på en slik måte at krav til bruk opprettholdes og varig tap av kulturminner unngås Gjennomsnittlig tilstandsgrad for bygningsmassen skal værer 1,2 Akseptnivået for bygg skal være 1,4 for B-bygg, 1,6 for A-bygg og 1,9 for C-bygg Periodisk vedlikehold skal uføres for å unngå uønsket stans i tekniske funksjoner Drift, vedlikehold og utskifting etter NS 3454:2013 Drift skal være likt for alle bygninger uavhengig av bygningskategori. Omfanget av vedlikeholds- og utskiftingstiltak er derimot avhengig av byggenes virksomhet og prioritering i henhold til bygningskategori. Definisjonen av drift, vedlikehold og utvikling er beskrevet i punktene under der disse er basert på definisjonene gitt i NS 3454:2013 Livssykluskostnader for bygg. Drift Følgende hovedoppgaver inngår i driftsoppgavene: Ettersyn og kontroller som er nødvendige for at bygningsdeler og byggverk skal fungerer som planlagt, samt oppfylle alt relevant lov- og regelverk Kontroller/ sjekkrunder uavhengig av intervall, inkludert lovpålagte tilsyn som brannvern og heiskontroll Ettersyn, kontroll, oppfølging og justering/ regulering av tekniske anlegg og systemer som normalt gjøres innenfor ett år Service av tekniske anlegg, inklusiv utskifting av mindre komponenter og forbruksmateriell, som skifte av filter og remmer, analyse av oljeprøver, termografering, energivurdering, oljeskift og lysskift Utomhusarbeider, som rensing av nedløp, kontroll av beslag, feiing, stell av grøntarealer og snørydding Vedlikehold Følgende hovedoppgaver inngår i vedlikeholdsoppgavene: Nødvendige tiltak for å opprettholde bygget på et fastsatt kvalitetsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid Forebyggende/ planlagte tiltak for at bygningsdelers funksjon skal opprettholdes innenfor antatt levetid, normalt basert på en tilstandsvurdering, som for eksempel o Mindre utskiftinger og overflatebehandlinger o Mindre reparasjoner som normalt utføres sjeldnere enn hvert år, som for eksempel reparasjoner av enkelte deler av kledning, gulv og taktekking, fasadevask, maling, sliping og lakkering av utvendige persienner, mur/ puss, med mer Februar 2017 / 00 Side 14 av 18

15 Utskiftingstiltak Følgende hovedoppgaver inngår i utskiftingstiltak: Tiltak som skal til for å opprettholde byggets verdi over tid sett opp mot nye krav fra brukere, marked og myndigheter, som for eksempel endret planløsning, oppgradering av tekniske installasjoner som har et visst omfang og mål om å føre bygningsmassen tilbake til uendret funksjonalitet eller bedre Tiltaket kan omfatte hele eller deler av bygget og alle byggets aktuelle komponenter Tiltak som normalt kan gjennomføres mens lokalene er helt eller delvis i bruk Utskifting av bygningsdeler, tekniske systemer av bygningsdeler, som for eksempel fasadekledning, vinduer, gulvbelegg, takbelegg, pumper, sanitæranlegg, aggregater og ventilasjonsanlegg Prioritering av vedlikeholdstiltak Når det må gjøres prioriteringer av vedlikeholds- og utskiftingstiltak skal prioriteringen gjøres etter følgende kriterier: 1. Lovpålagte, økonomiske og konsekvensbaserte tiltak 2. Periodisk vedlikehold (drift og vedlikehold) 3. Vedlikehold av antikvariske og vernede bygninger 4. Utskiftingstiltakene basert på bygningskategorier og prioriteringer De ulike kriteriene er beskrevet i de påfølgende avsnittene Lovpålagte, økonomiske og konsekvensbaserte vedlikeholdstiltak I punktene under spesifiseres det som defineres med lovpålagte, økonomiske og konsekvensbaserte vedlikeholdstiltak. HMS-krav Lovpålagte HMS-krav skal prioriteres og utføres omgående innenfor de rammer som foreligger. I denne sammenheng vil vi presisere at dette er lovpålagte HMS-krav, ikke generelle HMS-relaterte vedlikeholdstiltak. Klimaskjerm Utbedring av klimaskjermer skal prioriteres opp mot skadeomfang og konsekvenser av mulige følgeskader og de økonomiske konsekvenser dette kan påfører bygningsmassen. Følgeskader kan bli omfattende, og det er fornuftig økonomisk sett å prioritere utbedring av disse skadene på et tidligst mulig tidspunkt. ENØK-tiltak Energiøkonomiske tiltak som har en tilbakebetalingstid på inntil fire år skal prioriteres av økonomiske årsaker og gjennomføres innenfor de rammer som foreligger. Særskilte kritiske objekter (objektsikkerhetsforskriften) Lovpålagte krav til særskilte objekter skal prioriteres og utføres omgående innenfor de rammer som foreligger Periodisk vedlikehold (drift og vedlikehold) Gjennom drift og vedlikehold skal funksjonaliteten til M&R FKs bygningsmasse opprettholdes slik at den blir ivaretatt på best mulig måte og ikke forfaller. Drift og vedlikehold baseres på NS 3454:2013 og utføres i henhold til M&R FKs ambisjonsnivå. Drift og planlagt vedlikehold omfatter daglig tilsyn og kontroll som er nødvendig for at bygningsdeler og selve byggverket skal fungerer som planlagt, samt oppfylle relevante krav stilt i lover og forskrifter. Februar 2017 / 00 Side 15 av 18

16 Videre omfatter denne type periodiske vedlikeholdstiltak utskiftinger av anlegg eller bygningsdeler som ledd i arbeidet med å forebygge vedlikeholdsetterslep, men som samtidig ikke bidrar til å øke standarden Vedlikehold av antikvariske og vernede bygninger Prioriteringer av bygninger i verneklasse 1 og 2 for eksteriør/ interiør. Vedlikeholdet av disse bygninger skal være i henhold til forvaltningskravene. For M&R FKs verneklassifiserte bygninger må vedlikeholdet gjennomføres på en slik måte at krav til bruk kan opprettholdes og varig tap av kulturminnet unngås. Dette betyr at vedlikehold skal utføres i løpende dialog med ansvarlige myndigheter for antikvariske bygninger Utskiftingstiltakene fordelt på bygningskategorier Vi deler inn bygningene i M&R FKs eiendomsportefølje i bygningskategoriene A, B og C, se avsnitt 3.1 for definisjoner. Dette for å kunne si noe om hvordan vi skal prioritere bygg sett opp mot fremtidig bruk. I figuren under viser vi hvordan de tre kategoriene bygg planlegges driftet og vedlikeholdt over tid. Figur 6 Vedlikehold for bygningskategorier A til C I praksis betyr dette at man gjør følgende tiltak for de ulike bygningskategoriene: Februar 2017 / 00 Side 16 av 18

17 4.3.5 Underliggende premisser og føringer for vedlikeholdsplanen For utarbeidelse av vedlikeholdsplan legges til det til grunn flere premisser og føringer. Disse er beskrevet i det følgende. FDVU-systemet Vedlikeholdspremisser/ -føringene skal danne grunnlaget for utarbeidelse av vedlikeholdsplaner i M&R FK sitt FDVU-system (Facilit). Målsetningen er å dokumentert driften og vedlikeholdet i henhold til kategoriseringen og oppdelingen i NS 3454:2013. Tilstandsgrad (TG) for bygningsmassen Kartlegging av tilstandsgraden til hele M&R FKs bygningsmasse skal oppdateres hvert år. Målet er å dokumentere resultatene av det målrettet vedlikeholdsarbeidet. Ambisjonen er en gjennomsnittlig tilstandsgrad på 1,2 og at B-bygg ikke er dårligere enn 1,4, A-bygg ikke er dårligere enn 1,6 og C-bygg ikke er dårligere enn 1,9. Verneverdige bygningsmasse Verneverdig bygningsmasse må vedlikeholdes i henhold til forvaltningsplaner slik at varig tap av kulturminner unngås og krav til bruk kan opprettholdes. Utskiftingstiltak Alle større utskiftingstiltak skal følge lov- og regelverk. Her vil vi spesifikt nevne gjeldende TEK. Prioritering av verdibevarende vedlikehold Prioritering vedrørende vedlikehold av M&R FKs bygningsmasse baseres på dagens tekniske vurderingen av bygningsmassen. Resultatene fra tilstandskartleggingen og kunnskapen om de aktuelle bygg og de føringen som ligger i overordnede planer ligger også til grunn for prioriteringen. Det vises til den enhver tid gjeldende tilstandskartleggingen som grunnlag for å utarbeide og rullere vedlikeholdsplaner for eiendomsporteføljen. Februar 2017 / 00 Side 17 av 18

18 5 Ord og uttrykk I det følgende defineres ord og uttrykk som er brukt i denne rapporten. o Klimaskjerm: Byggets ytre fasade, som tak, vegger og lignende, og dens egenskap til å motstå påvirkning fra ytre klima, som vann og fuktinntrengning o Energiøkonomisering: Tiltak for å reduser energiforbruket kalt ENØK o HMS-krav: Arbeidsmiljølovens krav som stilt i 4-4 o Satsingsprosjekter: Større vedlikeholds/ rehabiliteringsprosjekter som er bestemt og planlagt i tiden fremover o Hovedombygging: En total renovering eller totalombygning av bygg o FDVU: Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling Februar 2017 / 00 Side 18 av 18