ØVRE LJAN BOLIGSAMEIE III

Transkript

1 S.nr ØVRE LJAN BOLIGSAMEIE III TILSTANDSVURDERING TRINN 1 utarbeidet av: juni 2014

2

3 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 1.1 INNHOLD 1 INNLEDNING Side 1.1 Formål Prosjektorganisasjon Eiendom og bygninger Grunnlagsmateriale Økonomiske forhold Organisatoriske forhold Beboere og boområde Energivurderinger BYGNINGSDATA Grunn, fundamenter og kjellervegger Bæresystemet Yttervegger Innervegger Dekker Yttertak Fast inventar Balkonger VVS Elkraft Tele og automatisering Andre installasjoner Uteanlegg Andre forhold TILSTANDSVURDERING OG ANBEFALTE TILTAK Grunn, fundamenter og kjellervegger Bæresystemet Yttervegger Innervegger Dekker Yttertak Fast inventar Balkonger VVS Elkraft Tele og automatisering Andre installasjoner Uteanlegg Andre forhold TILTAKSLISTE MED KOSTNADSOVERSLAG VIDERE FREMDRIFT VEDLEGG juni 2014

4 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side INNLEDNING 1.1 FORMÅL Formålet med rapporten er å få en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand, samt beskrive aktuelle tiltak for fellesarealer i kjeller, loft trappeoppganger og tak. Rapporten skal danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av aktuelle tiltak. Rapporten omhandler alle de forhold som normalt må vurderes før det tas beslutninger om valg av tiltak for gjennomføring. Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert er det foretatt en prioritering av anbefalte tiltak. Ved prioriteringen er det lagt størst vekt på eventuelle forhold som har betydning for personsikkerhet, deretter forhold som har stor økonomisk betydning, som for eksempel følgeskader på andre bygningsdeler. Rapporten angir eventuelle forhold som bør undersøkes nærmere før det tas endelig beslutning om gjennomføring av tiltak. 1.2 PROSJEKTORGANISASJON Boligselskapet: Styrets leder : Vibeke Midgaard Styrets kont. person : Lise Aaserud Adresse : Midtåsen 59 A, 1166 Oslo Telefon : E-post : ovreljan3@styrerommet.net Forretningsfører: Firma : OBOS Eiendomsforvaltning AS Postadresse : Postboks 6668, St. Olavs plass, 0129 Besøksadresse : Hammersborg torg 1, 0179 Oslo Telefon : E-post : obos@obos.no Hjemmeside : Tilstandsvurderingen er utført av: Firma : OBOS Prosjekt AS Postadresse : Postboks 6666, St.Olavs Plass, 0129 Oslo Besøksadresse : Vitaminveien 1 A, 0485 Oslo Telefon : Telefaks: : E-post : thomas.johannesen@obos.no Hjemmeside : juni 2014

5 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side EIENDOM OG BYGNINGER Eiendomsopplysninger Boligselskap : Øvre Ljan Boligsameie III Hustype : lamellblokker Antall bygninger : 4 Antall etasjer : 3 etasjer + kjeller og loft Antall oppganger : 8 (2 oppganger i hver blokk) Antall andeler/seksjoner : 48 Byggeår : 1951 Tomt : festet av Øvre Ljan boliglag Gårdsnr. / Bruksnr. : 184 / 55 i Oslo kommune Adresser : Midtåsen 52, 54, 57 og 59 Beskrivelse av bygninger Grunnmur er utført i armert betong. Yttervegger og innvendige bærende vegger er utført i 1 stens tegl. Dekkene er av armert betong. Ytterveggene er isolert innvendig med 7,5 cm gassbetong. Kjellere er innredet med sportsboder. Det er tilfluktsrom i kjeller i samtlige blokker. Tilfluktsrommene benyttes i dag til sportsboder. Det er vaskeri i kjellere i alle blokkene. Blokkene er utført med saltakskonstruksjon og kalde loft, lufting via friskluftsventil i gavl. Hver leilighet har en loftsbod utført som nettingbod. Utvendige fellesarealer Fellesarealene er opparbeidet med variert vegetasjon og asfalterte internveier frem til hver oppgang. juni 2014

6 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side GRUNNLAGSMATERIALE Beskrivelsen av konstruksjoner baserer seg på visuelle observasjoner under befaringene, informasjon fra tidligere rapport fra 2003 og informasjon fra boligsameiets representanter. Det ble avholdt befaring 31. mars 2014 hvor følgende var tilstede: Lise Aaserud styremedlem Øvre Ljan Boligsameie III Svein Tore Sagen VVS-konsulent OBOS Prosjekt AS Ken Haga elektrokonsulent OBOS Prosjekt AS Thomas Johannesen bygningsteknisk konsulent OBOS Prosjekt AS 1.5 ØKONOMISKE FORHOLD Regnskapet for 2013 viste et årsresultat på kr , ORGANISATORISKE FORHOLD Boligsameiet er organisert med et styre bestående av 4 styremedlemmer og 3 varamedlemmer. I 2013 hadde styret 15 styremøter og 1 ordinært sameiermøte. Styret har avtale med ISS Vaktmesterkompani AS om snørydding og gressklipping. Ukentlig renhold av trappene i oppgangene utføres i henhold til avtale med Trappevask Service AS. 1.7 BEBOERE OG BOOMRÅDE Boligsameiet har en god blanding av beboere i alle aldere. Boligsameiet ligger i et etablert boligområde som for det meste består av eneboliger. I nærmeste nabolag er det også noe blokkbebyggelse. Området er trafikkstille, uten gjennomgangstrafikk. Det er kort avstand til skoler, barnehager, diverse servicetilbud og offentlig kommunikasjon. juni 2014

7 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side ENERGIVURDERINGER Dagens energipriser tilsier at styret bør være bevisst aktuelle energireduserende tiltak. Ved gjennomføring av større vedlikeholdsarbeider, bør det derfor også foretas en energiteknisk vurdering. Det vil for eksempel ved en rehabilitering av fasadene, være naturlig å se på kost/nytte - effekten av en tilleggsisolering. Likeledes vil det være naturlig å vurdere energireduserende tiltak og alternative energikilder ved gjennomføring av arbeider på berederanlegg, fyranlegg og andre energikrevende installasjoner. Beboere og byggeiere i Oslo kommune er i en særstilling når det gjelder tilskudd til gjennomføring av energireduserende tiltak. Gjennom en periode på ca. 10 år fra 1982 til 1992, ble det innbetalt 1 øre pr. kwh til et eget fond som har til hensikt å fremme gjennomføringen av enøktiltak i Oslo. Pr. i dag er fondet på ca. 600 mill. kroner. Avkastningen av fondet benyttes til bistand til energirådgivning og tilskudd til gjennomføring av tiltak. Fondet har spesifikke kriterier for kvaliteten på det arbeidet som Oslo kommune Bymiljøetaten - enøk utføres, og det stilles som krav at det utarbeides en enøkanalyse av godkjent enøkkonsulent. OBOS Prosjekt AS er ett av firmaene Bymiljøetaten benytter som rådgivere. Et godt hjelpemiddel i energiarbeidet vil også være årlige tilbakemeldinger om energiforbruk gjennom et energiregnskap. Energiregnskapet gir oversikt over boligselskapets totale energiforbruk, hvordan fordelingen mellom de enkelte energibærere er, og hvordan fordelingen er mellom de forskjellige bruksformål. juni 2014

8 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side BYGNINGSDATA Referansegrunnlag Tilstandsvurderingen er utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk, nivå 1 med de begrensninger som ligger i vårt tilbud. Innvendig tilstandsvurdering omfatter en visuell befaring av fellesarealer i kjeller, trapperom og loft. Referansenivå Følgende referansenivå legges til grunn: - Aktuelt lovverk og forskrift som var gjeldende da bygningene og bygningskomponenter ble oppført, modernisert etc. - Det kan også for enkelte bygningskomponenter være aktuelt å sammenligne eksisterende tilstand med dagens lovverk og forskrifter for f.eks brannsikkerhet. - Håndverksmessig utførelse som var vanlig på oppføringstidspunktene. - Aktuelle NBI blader og bransjestandarder som var gjeldende på oppføringstidspunktet. - Estetiske betraktninger vil ikke bli vurdert, men kommentert. For fastsettelse av tiltaksår for utskifting og periodisk vedlikehold av bygningskomponenter, legges til grunn anbefalninger gitt av Sintef Byggforsk basert på normal vedlikholdsdrifting og bransjeerfaringer Kriterier for fastsettelse av tilstandsgrader Tilstandsgrad settes for hver bygningsdel og skal gi uttrykk for tilstanden et byggverk eller en del/komponent har i forhold til fastsatt referansenivå. Tilstandsgrad angis som TG 0, TG 1, TG 2, TG 3, avhengig av graden av avvik på byggverket. TGIU brukes for deler av byggverket som ikke er undersøkt. Som vedlegg til rapporten følger: Foto fra befaringen av bygningene Definisjoner og referanser Symptomliste bygg Vedlikehold av vinduer Info om betongskader Aldring av avløpsrør Vanlige VVS faguttrykk i trinn 1 Korrosjon på vann- og avløpsrør Energi og energiøkonomisering Informasjon om internkontrollforskriften Planlegging og utbedring av utemiljø Avløpsrør i plast Ventilasjonsforhold i boliger Informasjon om el-sikkerhet i boliger Universell utforming Informasjon om avfallshåndtering Informasjon om tilfluktsrom Tilstandsanalysen omfatter elektro-, VVS- og bygningstekniske installasjoner som defineres som fellesskapets vedlikeholdsansvar. Bygningsdelene er beskrevet nærmere i kapitlene 2 og 3. juni 2014

9 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side GRUNN, FUNDAMENTER OG KJELLERVEGGER På grunn av at det er mye synlig fjell i dagen, er det grunn til å tro at bygningene er fundamentert direkte på fjell eller på sprengstein. Yttervegger i kjeller og vegger i tilfluktsrom er utført i armert betong. Øvrige bærende vegger i kjeller og blant annet vegger mot trapperom, er utført i 1- stens pusset teglmur. Ytterdører til kjellere er av tre, skiftet i Dører i branncellebegrensende vegger i kjeller er av tre med stålplatekledning på dørblad. Kjellervinduer er de originale fra byggeåret i tre med koblet glass BÆRESYSTEMET Bæresystemet består dels av bærende murverk i yttervegger og i trapperomsvegger samt et søyle / dragersystem av plasstøpt betong. Dekkene mellom etasjene er utført i plasstøpt betong YTTERVEGGER Fasader Grunnmur er utført i betong som er slemmet og malt utvendig. Ytterveggene er utført som bærende murverk av 1- stens tegl som er pusset og malt utvendig. Innvendig er veggene isolert med 7,5 cm siporex som er pusset og malt. Gavlveggene er i senere tid tilleggsisolert med et kompaktpussystem. Vinduer Utskifting av vinduer og balkongdører tilhører i følge vedtektene den enkelte sameiers vedlikeholdsområde. Denne praksisen har lange tradisjoner i sameiet. Utvendig vedlikehold av vinduer og balkongdører er sameiets ansvar. De opprinnelige vinduene er av typen 2-fags koblede trevinduer. Det fins fortsatt noen originale vinduer og balkongdører i sameiet. De vinduene som er skiftet ut i senere tid er hovedsakelig av typen glidehengslede utadslående trevinduer med 2-lags isolerglass. Inngangspartier Inngangspartiene er belagt med skifer foran inngangsdøren. Skjermtaket er utført i betong og tekket med takstein (med unntak av nr. 59 som er tekket med asfalt takpapp). Inngangsdører er (med unntak inngangsdør til nr. 52 B som er i aluminium fra 2011) de originale teakdørene med glassfylling i dørblad og sidefelt. På siden av inngangspartiene er det etablert rom for avfallsbeholdere for nedkast. Døren inn til rommet er i malt stål INNERVEGGER Kjeller Lettvegger i kjellere er utført i tre med kledning av trepanel. Dette gjelder blant annet vegger til sportsboder. Himlinger er opprinnelig utført i betong, men er i senere tid tilleggsisolert med en systemhimling bestående av mineralullmatter opphengt i T-profilsystem. Kjellergulv i stålglattet betong. Alle blokkene har vaskerom i kjeller. Det er tilfluktsrom i kjeller i samtlige blokker. Tilfluktsrommene benyttes i dag til sportsboder. juni 2014

10 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 2.3 Trapperom Trapperomsveggene er utført i pusset og malt tegl. Trappeløp og repos er av betong som er pusset og malt på underside. Belegg i trapper og på repos er av terrasso. Rekkverk er utført som spilerekkverk i malt stål. Det er ikke handlist på trapperomsvegg. Entredørene er massive tredører med brann- og lydklasse i henhold til gjeldende forskriftskrav. Loftsdørene er lette tredører uten brannsertifisering. Kjellerdørene er tredører med stålplatekledning på dørblad. Disse dørene holder ikke dagens krav til brannsertifisering. Loft Blokkene har kalde loft med lufting via friskluftsventiler i gavlvegger. Hver leilighet har egen loftsbod utført som nettingbod. Øvrig loftsareal er planlagt som tørkeloft, men er ikke i bruk til dette formålet DEKKER Alle etasjeskillere er utført i plasstøpt armert betong. Det er oppforet tregulv på tilfarere i leilighetene. Gulvet er isolert med sydde matter. Loftsgulvet er tilleggsisolert ved at det er blåst inn isolasjon i hulrom i tilfarergulvet YTTERTAK Takkonstruksjonen er bygget opp som et saltak med sperrer. Undertaket består av rupanel, tekket med underlagspapp. Tekkingen er av betong takstein lagt på sløyfer/lekter. Alle piper er tekket inn med beslag. Inntekkingsbeslag, takrenner og nediøp er utført i galvanisert og lakkert eller plastisolbelagt stål. I yttertaket er det montert luker FAST INVENTAR Aktuelle komponenter er beskrevet under andre kapitler BALKONGER Balkongene er delvis trukket inn i nisje i yttervegg og delvis utkraget fra fasadelivet. Balkonggulvet er utført i plasstøpt betong, opprinnelig stålglattet på oversiden. Balkongplatene er understøttet av en betongdrager som er lagt opp på murverket i yttervegg. Tykkelsen på balkongplatene varierer fra ca. 110 mm i forkant til ca. 160 mm ved innervegg. Det er fall utover og dryppnese i forkant av balkongplatene. Balkongrekkverket er utført som spilerekkverk i malt stål. Mange balkonger har vindskjerm av tøy og på de fleste balkongene er det montert plater på innvendig side av stålrekkverket. De fleste balkonger er utstyrt med markiser. juni 2014

11 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side VVS Generelt Befaringen baserer seg på visuell tilstandskontroll av VVS-teknisk utrustning i boligsameiet, herunder 1 stk. leilighet (våtrom), og vil danne et bilde av anleggets oppbygging og generelle tilstand. Det er ikke foretatt funksjonskontroll eller annen prøving av teknisk utstyr. Sanitæranlegg Det foreligger noen tegninger på bunnledninger (avløpsledninger under bolig) og uttrekksledninger (avløpsledninger fra grunnmur og ut til offentlig ledning) i vann- og avløpsetaten. Det er ikke funnet tegninger som beskriver drensledninger eller føringsveier for disse. Det antas at drensledninger er ført inn på spillvannsledninger utenfor bygningene og ført felles frem til offentlig ledningsnett. Bunnledningledningen er støpejern (soil). Bunnledningene er utstyrt med stakekummer i kjeller. Vanninnlegget (vannledning fra hovedledning til grunnmur) er i tykkvegget og gjengede kobberrør. Utvendig stoppekran er avmerket på husvegg. Innvendig hovedstoppekran er originalt av pakningstypen. Denne er stedvis byttet, da til kuleventil med hendel og påmontert sil, men ikke merket med skilt for hovedstoppekran. Vannopplegget (vertikale vannrør) er utført i tykkveggede kobberrør og er utstyrt med nyere kuleventiler. Byttet i Avløpstammer (vertikale avløpsrør) for bad og kjøkken. Det er opprinnelig benyttet støpejern (soil) i avløpsrør. Utrekksledninger er skiftet i nr.57 og 59 i er uttrekk lagt om, rehabilitert i 54 Oppleggsledninger med forgreninger til leiligheter ble spylt og videoinspisert i 12 leiligheter i nr.52 og 54. Det er felles vaskerom i kjeller. Vaskerom i nr 54 er pusset opp. Hver enkelt leilighet har egen varmtvannsberedning. Ventilasjon Ventilasjonssystemet for boligene er bygget opp etter prinsippet oppdriftsventilasjon. Tilførsel av uteluft til leilighetene skjer over 4 x4 ventiler i yttervegg i alle rom og trekkes ut via luker (ventiler) på kjøkken og bad/wc. Her vil det være litt forskjellig ettersom hvilke ombygginger som er foretatt i ettertid. Friskluftsventiler i yttervegg besørger ventilasjon av loft og kjeller juni 2014

12 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side ELKRAFT Generelle el-anlegg Denne delen av rapporten er basert på en visuell befaring av de elektriske installasjonene i fellesarealer, utomhus, bodarealer, samt i en representativ leilighet. Dette innebærer hovedfordelinger, oppganger, inngangspartier, kjeller/-/loftarealet. Det elektriske anlegget inne i hver enkelt leilighet regnes ikke som en del av fellesarealet, og blir derfor ikke nærmere belyst i denne vurderingen. I avsnittene for elektro vil det bli benyttet forskjellige betegnelser på utstyr og materiell som kanskje er ukjent for lesere av denne rapporten. Dette medtas likevel for at anlegget skal kunne beskrives mer spesifikt. Jordingsanlegg Som hovedjord er trolig gamle avløpsrør og det skjulte røranlegget benyttet. Nyere inntakskabel har skjerm som er tilknyttete-verkets jord og er jordskinne i fordelingen. Det er trukket utjevningsforbindelse fra hovedjordskinne i alle fordelinger frem til avløpsstammer og til hovedvanninnlegg. Inntaks- og stigeledninger Byggene er i hovedsak forsynt med gamle originale oljekabler fra byggeåret og er forlagt åpent i bodarealer fra trafokiosk på området frem til hovedbryter i hovedfordelinger. Noen fordelinger har trukket ny inntakskabel av typen PFSP 3*240mm 2. Stigerkabler til vaskeri og til underfordelinger, PFXP 3*10mm 2 og 3*35mm 2 er fra 1995 og er forlagt skjult i innstøpte rør fra byggeåret. Hovedfordelinger Byggenes hovedfordelinger er plassert i egne rom i kjellerarealet og er stativ sentrert i rommet. Befarte fordelinger består av hovedbryter på 315A, effektbryter på stigerkabler på 100A, automater som kurssikringer, måleranlegg, jordskinne, ringetrafoer, og kursfortegnelse. Underfordelinger Underfordelinger for vaskeriene er stålplatekapslet skap montert på vegg i hvert vaskeri, og er oppgradert i senere tid. Fordelingene forsynes fra nærmeste hovedfordeling og består av overbelastningsvern på 63A, egen måler, jordfeilbrytere, kurssikringer til annet utstyr i vaskeri, jordskinne, og kursfortegnelse. Fordelinger for leiligheter er innfelt i hvert repos, og befarte fordelinger var av forskjellige art, utforming, og alder. De fleste skap var oppgradert til overspenningsvern på 2*40A, automatsikringer, varierende avdekninger og kursfortegnelser. Alle leilighetsfordelinger har måler i eget skap. Kursopplegg for lys og stikk Kursopplegget for lys og stikk i bygget er i hovedsak utført som åpen forlegning, og det er både benyttet PR installasjonskabel og PFXP. Det er også enkelte steder benyttet det eksisterende røranlegget for fremføring til eksempelvis lysarmaturer og ringeanlegg i trapperom. Utomhus og mesteparten av fasade er det benyttet åpen kabling, noen steder i kanaler, og det er her benyttet både PN og PFXP. Belysningsutstyr Belysningen i sameiet er av forskjellig art og utforming. Det er på befaringstidspunkt observert armaturer av nyere type, men også eldre type med glass avdekning. Armaturene er takmonterte og trapperommene får mye dagslys fra vinduer. Belysningen er bryterstyrt ved hvert repos, og alle befarte armeturer hadde halogen lyskilder (med unntak av nr. 59 A og B som har ledbelysning). I bodarealer er det benyttet bryterstyrte armaturer med porselensokkel uten avdekning. På loftsarealet er det benyttet lysstoffarmaturer uten juni 2014

13 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 2.6 avdekning. Utebelysningen ved inngangspartier er forskjellig fra oppgang til oppgang, men styres av fotocelle. Oppvarming Sameiet er basert på elektrisk oppvarming og det er lagt opp til panelovner i hver leilighet. Det er ikke registrert oppvarming av fellesarelaer. Boligsameiet har ildsted som alternativ varmekilde. Andre el-installasjoner Porttelefonanlegg: Porttelefonanlegget er et nyere STR-anlegg av typen to-veis kommunikasjon med åpnerfunksjon av hoveddører fra svarapparater som er montert i entré i hver leilighet. Ringetablå som er montert utenfor på gateplan er innfelt i fasaden. Det er etablert lokalt ringeanlegg utenfor hver inngangsdør. Brannvarslingsanlegg: Boligsameiet har ikke montert sentralisert brannvarslingsanlegg. Det er montert røykvarslere i trappeoppganger og bod- og loftsarealer. Iht. informasjon gitt pr tlf. av representant for nr. 54, er røykvarslerne seriekoblede. Boligsameiet har avtale med trygg og Sikker som utfører årlig service. Nødlysanlegg: Det er ikke installert nødlysanlegg. Snøsmelteanlegg: Sameiet har ikke installert noen form for snøsmelteanlegg. juni 2014

14 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side TELE OG AUTOMATISERING Aktuelle komponenter er beskrevet under andre kapitler ANDRE INSTALLASJONER Det er murte piper med tilkopling til ildsted i stuene i alle leilighetene. I 2011 ble sameiets 22 pipeløp rehabilitert etter pålegg fra Oslo Brann- og redningsetat (OBRE). Luftekanaler for naturlig avtrekksventilasjon fra kjøkken, toalett og bad er i murt utførelse UTEANLEGG Eiendommen består for det meste av naturtomt med variert furu- og løvtrevegetasjon. På tomten er det mye fjell i dagen. Vegetasjonen er åpen og eiendommen ligger høyt og solrikt i terrenget. Innimellom er det opparbeidet plenarealer og det er anlagt plantefelt inntil blokkene. Sameiets flaggstang er plassert på høyden mellom blokkene. Det er anlagt små plasser med sittegrupper ute i terrenget mellom knauser og trær og en mindre lekeplass for de minste. Det er opparbeidet 23 parkeringsplasser med direkte avkjørsel fra veien. En del beboere har garasjeplass. Ellers benyttes også gateparkering ANDRE FORHOLD Boområde og bomiljø Boligsameiet ligger trafikkstille til, uten gjennomgangstrafikk. Midtåsen utgjør en endesløyfe i veisystemet. Det er ikke fortau langs veien. Funksjonelle og miljømessige forhold Utendørs: Alle blokkene har avkjørsel fra Midtåsen. Det er fremkommelighet med bil helt frem til inngangene for av/pålasting. Inngangssonen er utformet med et trinns høydeforskjell mellom asfaltert vei og skiferbelagt repos foran inngangspartiene Innendørs: Det er ikke heis i blokkene. Oppgangene er lyse og trivelige med direkte dagslys med gardiner foran vinduene og blomster i enkelte oppganger. Helse, miljø og sikkerhet Boligsameiet er som annen virksomhet pålagt internkontroll i henhold til forskrift. Se vedlegg. juni 2014

15 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side TILSTANDSVURDERING OG ANBEFALTE TILTAK 3.21 GRUNN, FUNDAMENTER OG KJELLERVEGGER Tilstand Det ble registrert svake riss i grunnmuren hvor det tidligere er gjort utbedringer. Symptomene er ikke å anse som kritiske, men det bør holdes under oppsyn. Tiltak Det anbefales jevnlig ettersyn av grunnmuren for riss og sprekker som kan oppstå BÆRESYSTEMET Tilstand Bæresystemet er utført av solide konstruksjoner i tegl og betong. Ingen skader ble registrert ved befaringen. Tiltak Ingen tiltak anbefales 3.23 YTTERVEGGER Tilstand Fasader Grunnmur består av betong som er slemmet og malt. Generelt syntes overflaten å være i god forfatning. Det kunne vises noe malingsflass i områder nær nedløpsrør, som følge av oppfukting. I nr. 52 B er det registrert betongskade, som følge av korrodert armeringsjern. Langfasadene består av tegl som er pusset og malt. Pussen synes å være i generelt god forfatning, det ble for øvrig observert skade/sprekk i puss øverst (3. etasje) på vestfasade, Midtåsen 54B. Årsaken er ikke kjent. Gavlvegger ble tilleggsisolert og påført en tynnpuss i Gavlvegger mot syd ble pusset på nytt i Pussisolasjonen syntes å være i god forfatning og det ble kun registrert små felt med avflassing på gavlvegg mot syd i 52 A, ellers noen forekomster av groe og alger. Enkelte gavlvegger hadde sprekkdannelser på hjørne i overgangen mellom pussisolasjon og murvegg. Vinduer Tilstanden på vinduene er varierende ettersom det er foretatt sporadisk utskifting. De gjenvarende originale vinduene i sameiet bærer generelt preg av mangelfullt utvendig vedlikehold. Symptomer på manglende vedlikehold er malingsavskalling, rustutslag på beslag og manglende kitting. En del av de nyere vinduene kan også ha behov for utvendig overflatebehandling. Utvendig maling anbefales hvert 6 8. Normal levetid for vinduer er 30 til 40 år. juni 2014

16 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.2 Inngangspartier Skiferbelegningen foran hver inngangsdør har i varierende grad oppsprekking i fugene. Enkelte søyler har betongskader i nedre del. De originale ytterdørene er i normalt god stand, men med preg av bruksslitasje/overflateslitasje. Tiltak Fasader For grunnmuren anbefales utbedring av betongskade i nr. 52 B og flekkmaling hvor det er behov. Anbefales å finne årsak til skade/sprekk i puss, øverst (3. etasje) på vestfasade, Midtåsen 54B. Årsaken er ikke kjent. For gavlvegger anbefales vask/rens og ny overflatebehandling. Overganger med sprekk mot langvegger anbefales utbedret. Vinduer Ingen tiltak anbefales i rapporten da vedlikeholdet forestås av den enkelte sameier. Inngangspartier Alle søyler gås over og utbedres der det er behov. Av estetiske grunner kan også inngangsdører slipes og lakkeres. Ståldører til søppelrommene anbefales malt 3.24 INNERVEGGER Tilstand Kjeller Kjellere er i generelt god stand. Trapperom Trapperommene er generelt i god stand og godt vedlikeholdt, her med unntak av enkelte betonggulv som har mye overflateslitasje. Oppgangene er lyse og trivelige. Dørene fra trapperom til kjeller og loft er de opprinnelige tredørene. Disse dørene tilfredsstiller ikke dagens krav til brannsertifisering. Entredørene ble skiftet ut i Disse dørene er i god stand og tilfredsstiller dagens forskriftskrav til brann- og lydklasse. Loft Synlige trekonstruksjoner er i generelt god forfatning. Tiltak Kjeller Ingen tiltak anbefales for kjeller juni 2014

17 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.3 Trapperom Som ledd i brannsikringen i boligsameiet anbefales det at dørene fra trapperom til kjellere og loft byttes ut med nye dører som tilfredsstiller gjeldende forskriftskrav til brannsikkerhet. For enkelte betonggulv anbefales ny overflatebehandling. Loft Ingen tiltak anbefales DEKKER Tilstand Det er ikke registrert symptomer som tilsier svekket tilstand i dekkekonstruksjonen. Tiltak Ingen tiltak anbefales YTTERTAK Tilstand Alle tak ble lagt om med ny betongtakstein i Tilstanden synes å være god. I flg. opplysninger fra styret har det vært lekkasjer fra takvinduene. Dette er delvis utbedret fra leverandøren av takvinduene. I nr. 52 ble det registrert tidligere lekkasjer på loftet fra en rørgjennomføring. I nr. 57B i øverste etasje er det registrert malingflass på søppelsjakt, dette er tegn på lekkasje rundt gjennomføring av søppelsjakt. Iht. opplysninger gitt pr. tlf av representant for nr. 59 er utbedringer i 57B iverksatt. Tiltak Lekkasjer fra takvinduer utbedres. Rens av takrenner og ettersyn/kontroll av tak og tekking med hensyn på skader FAST INVENTAR Tilstand og eventuelle tiltak på aktuelle komponenter er medtatt under andre kapitler BALKONGER Tilstand Balkongene ble rehabilitert i 2004 og fremstår tilsynelatende i god stand. Selv om det ikke ble avdekket skader kan det være skjulte skader som følge av korrodert armering. Ny betongundersøkelse er derfor å anbefale. Tiltak For balkonger anbefales ny betongundersøkelse for å avdekke den reelle tilstanden. En betonganalyse består i å ta ut betongprøver for å se på karbonatisering og kloridinnhold. Betongen undersøkes også for bom og korrodert armering. Analysen utføres for et representativt utvalg av balkonger. OBOS Prosjekt AS kan utføre denne typen analyse. juni 2014

18 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.4 juni 2014

19 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side VVS Generelt Herunder vanninnlegg, innvendige vann- og avløpsledninger, varme- og ventilasjonssystem m.m. Generelt for sanitær- og varmetekniske installasjoner er at de er funksjonelle men bærer preg av slit og elde. Tilstand Sanitæranlegg Utvendige stoppekraner skal være avmerket på husvegg med retning og avstand til denne. Innvendig hovedstoppekran er heller ikke tilfredsstillende merket. Levetid for vann- og avløpsrør av denne type er ca. 50 år. Før krigsmateriell har normalt litt lenger levetid. Det er avdekket rustvorter (gjennomrusting) på avløpsrørene enkelte steder i kjellere. Samtlige stengeventiler bør funksjonstestes årlig. Stengeventiler som ikke fungerer tilfredsstillende anbefales byttet. Ventilasjon Stue, soverom og kjøkken har ventil i yttervegg for tilførsel av uteluft. Bad har normalt tilførsel av luft via spalte under dør. Det er viktig at bl.a. bad har god ventilasjon for å lufte ut fuktig luft. Spesielt vinterstid er det viktig å ha god gjennomlufting, slik at ikke fuktig inneluft kondenserer mot kalde flater. Dagens forskrifter påpeker viktigheten av å ha tilfredsstillende ventilasjon for å oppnå et godt inneklima og skjerme bygningskroppen for fukt- og råteskader. Muggskader i boenheter blir mer og mer et vanlig syn og opptrer gjerne i boenheter hvor en for eksempel har etterisolert fasade, skiftet vinduer m.m. og ikke ivaretatt nødvendige tillufts- og fraluftsåpninger. Det er derfor viktig at leilighetene har åpne ventiler på både avtrekks- og tilluftsiden. Det er ikke foretatt inspeksjon av avtrekskanaler. Det er ikke tillatt å kople avtrekksvifter fra bad og/eller kjøkken inn på felles luftepipe da dette kan skape problemer brannteknisk og føre til spredning av matlukt etc. Når det gjelder renhold av avtrekksventiler (bad og kjøkken) er dette normalt beboers anliggende. Det er viktig med rutinemessig vedlikehold. Det virker som både kjeller og loft er godt ventilert. Tiltak Sanitæranlegg Samtlige originale komponenter i sanitæranlegget har overskredet anbefalt brukstid. Dette betyr at vi vil anbefale styret å sette av penger for fremtidig vedlikehold av vann- og avløpsrør. Vi vil da først og fremst anbefale at det startes med et forprosjekt. Man vil da kartlegge og komme med anbefalende løsninger for boligsameiet samt at det vil bli satt opp husleie konsekvenser for de ulike tiltakene. Ventilasjon Rens av avtrekkspiper anbefales utført med et intervall på 30 år. Fettavleiring og gjengroing av kjøkkenavtrekk er en medvirkende årsak til potensiell brannfare og bidrar generelt til dårlig luftskifte i boligene. Rengjøring av slike avtrekk utføres av spesialfirmaer på området. Hver enkelt beboer bør støvsuge og vaske sine ventiler årlig, dette for å opprettholde nødvendig ventilasjon. juni 2014

20 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side ELKRAFT Tilstand Generelle el-anlegg Det elektriske anlegget er i hovedsak i bra stand, alder på deler av anlegget tatt i betraktning. Tilbakemeldinger fra styret forteller om ingen avvik på strømmen. Det vil av sikkermessige årsaker anbefales en kontroll av anlegget. Jordingsanlegg Det er fokus på jordingsproblematikken og den sikkerhet et velfungerende jordingsanlegg har for både mennesker og installasjoner. Dette er viktig med tanke på berøringsspenninger og brann ved eventuelle jordfeil i anlegget. Befaringen viste ingen synlige skader eller feil på jordingsanlegget. Hovedvannkran er lokalisert og jordingsleder er registrert ført helt frem. Inntaks- og stigeledninger Det er lite av inntakskabel som er synlig fordi den er ført i grunn frem til rommet for hovedfordeling. Det som er synlig av originale inntakskabler ble det registrert at disse svetter ganske mye, og det er nok nært forestående å oppgradere/skifte ut disse. Kablene er ikke tørket ut hvor dette er inspisert. Stigekabler til underfordelinger og vaskeri er av nyere type, og det er ikke registrert synlige tegn på skader eller overbelastning. Hovedfordelinger Hovedfordelingene fremstår i forskjellig utforming. Det er utført sporadiske oppgraderinger av utstyr i alle fordelinger, men ingen av disse tilfredsstiller dagens forskriftskrav. Stativene har enkel adkomst fra begge sider, avdekningsløsninger er ikke gode, og det er fare for tilfeldig berøring selv om dette rommet kun skal opereres av autorisert personell. Et av rommene var låsen defekt. Underfordelinger Underfordelingene for vaskeriene i bygget fremstår som ryddige og oversiktlige. Tavlene er av nyere modell og det er automatsikringer, gode avdekningsløsninger, etablert jordskinne, og tilsynelatende oppdatert kursfortegnelse. Kursopplegg for lys og stikk Kursopplegget i boligsameiet er i hovedsak utført som åpen forlegning. Det er på befaring ikke registrert synlige skader eller tegn på overbelastning. Kursopplegget i kjellerarealet rundt fordelinger, gjennomføringer, og tekniske rom er ikke tilfredsstillende, og fremstår som uoversiktlige. Belysningsutstyr Ifølge styrets representant fungerer belysningen i sameiet tilfredsstillende. Alle befarte arealer oppleves som tilstrekklig belyst, og det er ikke registrert skader eller feil på utstyret. Utebelysningen er styrt av fotoceller som er fornuftig plassert. Andre el-installasjoner Porttelefonanlegget fungerer ifølge styrets representant tilfredsstillende. Dørstasjonene med merking oppleves som innbydende og er oversiktlig. Dørstasjonene er i tillegg tilstrekklig belyst. Svarapparatet i befart leilighet hadde ingen tegn på skade, utover normal slitasje. Det er på befaringstidspunktet ikke klart hvor mange enheter som har installert brannvarslingsanlegg, og det er ikke utført testing på befaring. Tiltak Generelle el-anlegg juni 2014

21 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.7 Det anbefales boligsameiet å utføre en kontroll av det elektriske anlegget for å få en bekreftelse på den tekniske tilstanden. Renhold og mindre utskiftninger som lyskilder anses som løpende vedlikehold og føres ikke til tiltaksliste eller i kostnadskontrollen, men under vaktmestertiltak. Jordingsanlegg For å få en bekreftelse av jordingsanleggets tekniske tilstand, anbefales det at overgangsmotstand til jord og jordingsanleggets kontinuitet måles. Dette kan utføres i forbindelse med kontrollen av anlegget ellers. Måleresultater dokumenteres og eventuelle tiltak i forhold til unormale verdier vurderes iht. forskriftskrav. Inntaks- og stigeledninger Det anbefales å holde originale inntakskabler under oppsikt med jevne mellomrom, og påse at disse ikke blir varme og tørre. Denne typen kabler har levd levetiden sin og kan utgjøre en brannfare ved overbelastning eller at de går tørre. Styret bør vurdere i skifte ut disse til nyere type. Hovedfordelinger Styret bør vurdere å skifte ut hovedfordelingene til utstyr som oppfyller dagens forskriftskrav selv om ikke sameiet har kapasitetsproblemer, men på grunn av personsikkerhet og byggets sikkerhet. Hovedtavlen oppgraderes da iht. dagens forskriftskrav, dvs. effektbrytere til hovedsikring, automater til stigersikringer, kombiautomater til forbrukskurser, jordskinne, gode avdekningsløsninger, overspenningsvern, og oppdatert kursfortegnelse. Det bør uavhengig av forannevnte rengjøres i, og rundt, hovedfordelinger. Underfordelinger Ingen tiltak anbefales for underfordelinger. Kursopplegg for lys og stikk Ingen tiltak anbefales for kursopplegget foruten årlige visuelle kontroller for å se etter svarte merker på kabel som kan være et tegn på overbelastning. Belysningsutstyr Det anbefales å rengjøre samtlige avdekninger med jevne mellomrom, som vil resultere i bedre lysutbytte. Styret bør vurdere å oppgradere samtlige armaturer i sameiet til èn standard, og etablere bevegelse/akustikk som styring av denne. Nyere tids LED-armaturer med innebygget styring er meget driftsikre og har en forventet levetid på timer. Sameiet kan oppnå store reduksjoner i strømforbruket og vedlikeholdskostnader. Tiltaket er ikke medtatt i tiltaksliste eller kostnadsoverslaget. Kostnadene i tiltaksliste er stykkpris per LED-armatur uten kabling. Andre el-installasjoner Porttelefonanlegg: Ingen tiltak anbefales for porttelefonanlegget. Brannvarslingsanlegg: For å oppgradere personsikkerheten, samt redusere risikoen for brannskade på bygninger, anbefales det å installere et adresserbart trådbundet brannvarslingsanlegg. Det er montert batteridrevet røykvarslere i boenheter og seriekoblede røykvarslere i fellesarealer. Vi er av den oppfatning av at røykvarslere av denne typen ikke er egnet for boligselskaper som dette. Lokalt plasserte batteridrevet trådløse røykvarslere er godt egnet i eneboliger. I boligselskaper som dette er det viktig å tenke helhetlig. Tidlig varsling og evakuering er en forutsetning for alle ved en eventuell brann. Det oppnår man kun ved å installere et adresserbart trådbundet anlegg i både fellesarealer og i boenheter. Det anbefales benyttet juni 2014

22 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.8 sentral med programmerbar bygårdsfunksjon og at det installeres lokal avstillingsbryter i hver boenhet for avstilling av eventuelle feilalarmer, før de går skarpt til øvrige boenheter. Dette er en større investering enn med enkle batteridrevet røykvarslere, men man oppnår en helt annen sikkerhet for beboerne og mulighet for redusert forsikringspremie er stor. Styret må være oppmerksomme på at de påtar seg et betydelig ansvar når man velger sikkerhetssystemer for sine beboere. Det er derfor viktig at det velges "riktige" systemer som ivaretar sikkerheten på en optimal måte. Obos Prosjekt AS har nødvendig kunnskap om dette og kan bistå styret dersom det er ønskelig. El. tekniske rutiner for vaktmester Generelle el anlegg: Det bør gåes runder innom alle rom i fellesarealer med faste mellomrom for å se etter synlige skader på el-anleggene. Dette kan være løse, sprukne eller knuste brytere og stikk, samt ledninger eller armaturer som har løsnet fra sine fester på underlaget. Ta kontakt med el-entreprenør for utbedring. Løpende vedlikehold som rengjøring av avdekninger kan forlenge levetiden på utstyret og forbedre utstyrets ytelse. Hovedtavle: Påse at dør inn til hovedfordeling er låst slik at uvedkommende ikke har tilgang til denne. Rengjøre fordelingen for løse gjenstander og støv. Belysningsutstyr: Sjekke alle fellesarealer for defekte eller mørke lyskilder (dvs. ødelagte pærer, lysrør eller skjermer). Skifte disse der dette blir observert. Feste løse armaturer både på vegg og i tak der dette forekommer. Boligsameietapet er for øvrig også pålagt å etablere ovennevnte rutiner i forbindelse med internkontroll TELE OG AUTOMATISERING Tilstand og eventuelle tiltak på aktuelle komponenter er medtatt under andre kapitler ANDRE INSTALLASJONER Tilstand Sameiets 22 pipeløp ble totalrehabilitert i 2011 og antas derfor å være i god stand. Tiltak Ingen tiltak anbefales UTEANLEGG Tilstand Uteanlegget fremstår godt vedlikehold Tiltak Ingen tiltak anbefales foruten kontroll (trygg og sikker AS) 3.80 ANDRE FORHOLD Boligsameiets internkontrollsystem er ikke kontrollert. juni 2014

23 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.9 Vi refererer til Kommunal- og regionaldepartementets fortolkning av HMS-forskriften gitt den 10. august I brev til NBBL heter det blant annet: Borettslag og sameier er å anse som virksornheter og omfattes derfor av HMS-forskriften. Forskriften åpner imidlertid for at arbeidet må tilpasses den enkelte virksomhet. Det er derfor ikke alle områder som automatisk egner seg for internkontroll. Borettslag og sameier er slik organisert at det er naturlig å skille mellom private områder og fellesarealer. Dette betyr: 1. I borettslag og sameier vil styret ha plikt til å arbeide systematisk med HMS på fellesarealer. 2. I forhold til den enkelte boenhet har styret plikt til å gjøre eier eller beboer av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som den enkelte har etter hjemmel i lov og forskrift. Som det fremkommer i redegjørelsen, er det naturlig å skille mellom private områder og fellesområder. Det anbefales derfor boligsameiet å tilrettelegge internkontrollsystemets rammeverk slik at utformingen blir hensiktsmessig og i tråd med forskriftens intensjoner. juni 2014

24 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side TILTAKSLISTE MED KOSTNADSOVERSLAG I etterfølgende tabell er det gitt et grovt kostnadsoverslag for de enkelte tiltak. Det gjøres oppmerksom på at det kan oppstå uforutsette forhold som medfører tilleggskostnader på prosjektene. Prisene kan ikke anses som gjeldende før endelig tilbud fra entreprenør foreligger. En utsettelse i forhold til de foreslåtte utførelsestidspunkt vil trolig ha betydning for kostnadene. Det gjøres også oppmerksom på at kostnader til rigg og drift samt eventuell profesjonell byggeledelse ikke er medtatt i overslagene. Til orientering kan vi opplyse at rigg- og driftskostnader normalt utgjør et tillegg på ca. 20 % på entreprisekostnadene, og byggeledelse anslagsvis 10 % på entreprisekostnadene. Alle summer er inkl. mva. For forklaring av begrepene brukt i kolonne for Tilstandsgrad og Konsekvensgrad henvises det til vedlegg Referansegrunnlag for tilstandsvurderingen. Post Bygningsdel Tilstandsgrad Konsekvensgrad Tiltak Enhetspriser inkl. mva. Tiltak utført 21 Grunn, fundamenter og 1 1Ø Det anbefales jevnlig ettersyn av riss kjeller i grunnmuren. 22 Bæresystemet 1 Ingen tiltak anbefales 23 Yttervegger - Grunnmur 1 1Ø Utbedring av betongskade i nr. 52 B. Kr ,- RS - Langvegger 1 1Ø Anbefales å finne årsak til skade/sprekk i puss, øverst (3. etasje) på vestfasade, Midtåsen 54B. Årsaken er ikke kjent. - Gavlvegger 1 2Ø Rens og overflatebehandling Kr ,- RS - Vinduer og balkongdører 1 2Ø Ingen tiltak anbefales - Inngangspartier 1 1Ø Utbedring av betongskader på søyler og ny overflatebehandling på Kr ,- pr. oppgang juni 2014

25 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 4.2 Post Bygningsdel 24 Innvendig - Kjeller Tilstandsgrad 1 Konsekvensgrad Tiltak ytterdørene og søppelromsdørene. Ingen tiltak anbefales Enhetspriser inkl. mva. Tiltak utført - Trapperom 2 1Ø Utskifting av dører fra trapperom til kjeller og loft. Kr ,- /stk. Ny overflatebehandling på enkelte betonggulv på grunn Kr ,- /gulvflate - Loft 1 Ingen tiltak anbefales 25 Dekker 1 Ingen tiltak anbefales 26 Yttertak 2 1Ø Utbedring av lekkasjer fra takvinduer, rørgjennomføringer og søppesjakt Rens av takrenner og ettersyn/kontroll mtp skader Pris må innhentes Kr ,- pr. hus 28 Balkonger TGIU 1Ø Betonganalyse Kr ,- RS 30 VVS - Sanitæranlegg 2 1Ø Forprosjekt på skifte av avløpsrør Kr ,- - Ventilasjon 2 2H Kontrollere avtrekkskanaler. (videokontroll) Kr ,- juni 2014

26 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 4.3 Post Bygningsdel Tilstandsgrad Konsekvensgrad Tiltak Enhetspriser inkl. mva. Tiltak utført 40 Elkraft Generell el. og jordingsanlegg TGIU 2S Kontroll av el-anlegget og jordingsmotstand i fellesarealer. Kr ,- RS Inntakskabler 3 3S Bytte inntakskabler der de er originale. Må mengdeberegnes Hovedfordelinger 2 2S Skifte innmat i fordelinger. Kr ,- per stk. Belysningsutstyr 1 1S,2H Skifte armaturer og styring. Kr ,- per stk. Brannvarslingsanlegg 3S Installere trådbundet adresserbart brannvarslingsanlegg. Kr RS 60 Andre installasjoner 1 Ingen tiltak anbefales. 70 Uteanlegg 1 1S Lekeplasskontroll Kr ,- 80 Andre forhold TGIU Oppfølging av HMS i boligsameiet i form av kursing og gjennomgang av fellesarealer med fagperson Kr ,- juni 2014

27 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side VIDERE FREMDRIFT Den generelle tilstandsvurderingen vil gi styret i boligsameiet et godt grunnlag for riktig prioritering av fremtidige vedlikeholdsoppgaver. I det etterfølgende er en mulig fremdrift for tiltakene skissert: 1. Utbedre lekkasjer rundt takvinduer, gjennomføringer og søppelsjakt 2. Oppgradering og kontroll av det elektriske anlegget 3. Oppgradere brannsikkerheten (brannvarslingsanlegg) 4. Utskifting av uklassifiserte branndører 5. Utarbeide et forprosjekt for våtrom 6. Utarbeide ny betonganalyse fro balkonger 7. Utvendig overflatebehandling av gavlvegger Periodiske vedlikeholdsoppgaver: Årlig utbytting av batterier til røykvarslere og sjekk av brannslokningsapparat/brannslanger i alle boenheter. Inspeksjon av tak, beslag, tekking, renner og nedløp 1 gang pr. år. Årlig rens av utvendige kummer. Gjennomføring av større vedlikeholdsoppgaver er en krevende og ofte kostbar prosess. For å få en best mulig utnyttelse av resursene, anbefales boligsameiet å benytte profesjonell hjelp i gjennomføringen. OBOS Prosjekt AS har lang erfaring med slike prosjekter og kan bistå boligsameiet med blant annet med tilbudssinnhenting, kontraktsinngåelse kontroll med gjennomføringen av tiltakene. juni 2014

28 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Bildevedlegg side 1 Bilde nr. 1 Betongskade som følge av korrodert armeringsjern. Nr sør/vest hjørne Tiltak: utbedring Bilde nr. 2 Riss i overgang mellom pussisolasjon og eksisterende vegg. Nr. 54 sør/vest hjørne Tiltak: utbedring R:\TILBUD\Tilstandsvurderinger\Oslo\2013\Øvre Ljan\Trinn 1 - rapport\t Bildevedlegg - 2 bilder.docx

29 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Bildevedlegg side 2 Bilde nr. 3 Malingsflass på pussisolasjon. Nr. 52 nord/øst hjørne Tiltak: rens og ny overflatebehandling Bilde nr. 4 Murskader på nedre del av betongsøyle foran inngangsparti. Nr. 57A Tiltak: Utbedring R:\TILBUD\Tilstandsvurderinger\Oslo\2013\Øvre Ljan\Trinn 1 - rapport\t Bildevedlegg - 2 bilder.docx

30 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Bildevedlegg side 3 Bilde nr. 5 Mye overflateslitasje på gulv mot grunn i oppgang. Nr. 59A kjellergulv syd Tiltak: ny overflatebehandling Bilde nr. 6 Malingsflass på grunnmur, trolig på grunn av fuktopptak. Nr. 52 søppelrom syd Tiltak: Forlenge nedløpsrør ut fra veggen, flekkmaling R:\TILBUD\Tilstandsvurderinger\Oslo\2013\Øvre Ljan\Trinn 1 - rapport\t Bildevedlegg - 2 bilder.docx

31 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Bildevedlegg side 4 Bilde nr. 7 Kjellerdør fra byggeåret uten brannsertifisering. Nr kjellerdør Tiltak: utskifting Bilde nr. 8 Fuktskader som følge av lekkasje fra takgjennomføring. Nr. 57B mot yttertak Tiltak: utbedring av lekkasje R:\TILBUD\Tilstandsvurderinger\Oslo\2013\Øvre Ljan\Trinn 1 - rapport\t Bildevedlegg - 2 bilder.docx

32 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Bildevedlegg side 5 Bilde nr. 9 Begroing på gavlvegg. Nr sørvegg Tiltak: rens og ny overflatebehandling Bilde nr. 10 Vinduer fra byggeår og nyere dato. Nr østvegg Tiltak: overflatebehandling R:\TILBUD\Tilstandsvurderinger\Oslo\2013\Øvre Ljan\Trinn 1 - rapport\t Bildevedlegg - 2 bilder.docx

33 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Bildevedlegg side 6 Bilde nr. 11 Loftsdør uten brannsertifisering. Nr. 52 Tiltak: Utskifting Bilde nr. 12 Mose og lav på balkongforkant. Nr. 52 Tiltak: betonganalyse R:\TILBUD\Tilstandsvurderinger\Oslo\2013\Øvre Ljan\Trinn 1 - rapport\t Bildevedlegg - 2 bilder.docx

34 REFERANSEGRUNNLAG I TILSTANDSVURDERINGEN I henhold til NS 3424 skal konsekvensene av registrert tilstand vurderes, som grunnlag for anbefaling av tiltak. Tilstandsgrad fastsettes med bakgrunn i registrerte symptomer ut fra gitt referansenivå. Konsekvensgraden fastsettes for en eller flere enkeltstående konsekvenser eller et samlet sett av konsekvenser. Bygningsdelenes tilstand beskrives ved hjelp av tilstandsgrader: Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Tilstandsgrad 2: Tilstandsgrad 3: Ingen symptomer Svake symptomer Middels kraftige symptomer Kraftige symptomer Det benyttes fire konsekvensgrader med følgende hovedbetydning: Konsekvensgrad 0: Konsekvensgrad 1: Konsekvensgrad 2: Konsekvensgrad 3: Ingen konsekvenser Små konsekvenser Middels store konsekvenser Store konsekvenser Følgende konsekvenser er lagt til grunn: S: Sikkerhet (f.eks. bæreevne, brannsikkerhet) H: Helse/ miljø (f.eks. luftkvalitet/ støynivå) E: Estetikk (f.eks. overflater) Ø: Økonomi ( f.eks. vedlikehold, utskifting) Svikt Svikt registreres i forhold til et definert referansenivå. Selv om det ikke registreres symptomer, dvs. tilstandsgrad 0, kan det være svikt i en bygningsdel. Eksempel på dette kan for eksempel være at for eksempel dørene i boligselskapet ikke tilfredsstiller dagens krav i brannforskriftene. T Definisjoner og referanser Sist revidert::

35 Side 1 SYMPTOMLISTE BYGG Betong: Tilst.grad Skade Symptom Tilstand 0 ingen ingen ingen riss ingen bom (delaminering) ingen avskallinger ingen rustutfelling 1 liten svak noe fine riss noe bom noe avskallinger noe rustutfelling 2 middels middels kraftig mye riss mye bom mye avskallinger mye rustutfelling frilagt korrodert armering 3 stor kraftig store sprekker store bomfelt store avskallinger sterkt korrodert armering Vinduer og balkongdører: Tilst.grad Skade Symptom Tilstand 0 ingen ingen ingen fukt ingen råte ingen avflaking/ avskallinger ingen utettheter, hele kittfalser ingen sprekker ingen kritting 1 liten svak lokal oppfukting, ingen råtefare noe råte (påvises ved hjelp av f.eks. kniv) noe avflaking/ avskallinger (løsner delvis med tape) noe utettheter, kantslitte kittfalser noe sprekker, begynnende svekkelse av malingslaget svak kritting, tynt pigmentlag smitter ved berøring 2 middels middels kraftig høy fukt lokalt, råtefare mye råte (skader kan være synlige på overflaten) mye avflaking/ avskallinger (løsner helt med tape) mye utettheter, trekk fra vinduer, sprekker i kitt mye sprekker, områder med bart treverk pga. oppsprekking kritting - tydelig pigmentlag smitter av ved berøring 3 stor kraftig permanent oppfukting, råtefare kraftig råte (kraftig svekkelse av treverket ofte godt synlig) store avflakinger/ avskallinger (helt løst malingsstrøk uten heft) manglende vindusglass og kitt, skjeve vindusrammer kraftig oppsprekking, store områder med bart treverk kritting - ved berøring blir hånden kraftig tilsmusset T Symptomliste bygg Sist revidert:

36 Side 2 Yttertak og dekker: Tilst.grad Skade Symptom Tilstand 0 ingen ingen få små riss ingen bom ingen avskallinger/ avflassinger ingen lekkasjer/ saltutslag ny og intakt taktekking ingen skader på beslag/ renner og nedløp 1 liten svak noe fine riss litt bom lite avskallinger/ avflassinger noen små lekkasjer/ saltutslag ca. 15 år gammel taktekking/ noe skader mindre skader på beslag/ renner og nedløp 2 middels middels kraftig mye sprekker og riss < 2 mm. en del bom noe avskallinger/ avflassinger lekkasjer/ saltutslag ca. 20 år gammel taktekking/ skader 3 stor kraftig store sprekker > 2 mm. store bomfelt store avskallinger/ avflassinger store lekkasjer/ saltutslag > 30 år gammel taktekking/ store skader store skader på beslag/ renner og nedløp Generelt pusset betong/ murverk Tilst.grad Skade Symptom Tilstand 0 ingen ingen få små riss ingen bom ingen avskallinger/ avflassinger ingen lekkasjer/ saltutslag ingen begroing 1 liten svak noe fine riss litt bom lite avskallinger/ avflassinger noen små lekkasjer/ saltutslag noe begroing 2 middels middels kraftig mye sprekker og riss < 2 mm. en del bom noe avskallinger/ avflassinger lekkasjer/ saltutslag mye begroing 3 stor kraftig Store sprekker > 2 mm. store bomfelt store avskallinger/ avflassinger store lekkasjer/ saltutslag kraftig begroing T Symptomliste bygg Sist revidert:

37 Side 3 Utvendig trekledning: Tilst.grad Skade Symptom Tistand 0 ingen ingen ingen fukt ingen råte ingen avflaking/ avskallinger ingen begroing/ svertesopp ingen sprekker ingen kritting 1 liten svak lokal oppfukting, ingen råtefare noe råte (påvises ved hjelp av f.eks. kniv) noe avflaking/ avskallinger (løsner delvis med tape) noe begroing (misfarging, vanskelig å skille smuss og lavvekst) noe sprekker, begynnende svekkelse av malingslaget svak kritting, tynt pigmentlag smitter ved berøring 2 middels middels kraftig høy fukt lokalt, råtefare mye råte (skader kan være synlige på overflaten) mye avflaking/ avskallinger (løsner helt med tape) mye begroing (fargeforandring, overflaten er synlig skjemmet) mye sprekker, områder med bart treverk pga. oppsprekking kritting - tydelig pigmentlag smitter av ved berøring 3 stor kraftig permanent oppfukting, råtefare kraftig råte (kraftig svekkelse av treverket ofte godt synlig) store avflakinger/ avskallinger (helt løst malingsstrøk uten heft) kraftig begroing (kraftig fargeforandring, dekker hele felt) kraftig oppsprekking, store områder med bart treverk kritting - ved berøring blir hånden kraftig tilsmusset T Symptomliste bygg Sist revidert:

38 OVERFLATEBEHANDLING AV VINDUER MED RAMME OG KARM I TRE, SAMT UTVENDIG TREKLEDNING. Normal levetid for vinduer er ca år under forutsetning at det foretas jevnlig vedlikehold. Overflatebehandling Vinduer hører med til de mest utsatte bygningsdelene når det gjelder påkjenninger fra vær og vind, og boligselskapets beboere bør gjøres kjent med at overflatebehandling av rammer og karmer er meget viktig for vinduenes levetid. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vinduer er ca. 6 år avhengig av påvirkning fra vær og vind. Vedlikeholdsarbeid er nødvendig når eksisterende overflatebehandling ikke lenger beskytter trevirket mot fuktighet. En kan spare mye arbeid om en behandler vinduene på nytt før malingen begynner å sprekke. Man unngår dermed skraping og grunning. Sol- og slagregnutsatte fasader krever langt hyppigere vedlikehold enn mer beskyttede vegger og bygningsdeler. Dette gjelder særlig beisede overflater. Under normale forhold bør man på utvendig kledning kunne regne med følgende vedlikeholdsfrekvenser: - beis (2 strøk) 2-4 år - dekkbeis (grunning + 2 strøk) 4-8 år - maling (grunning + 2 strøk) 6-12 år Innvendig skal overflaten hindre at luftfuktighet og kondensvann trenger inn i treverket. Fuktighet vil p.g.a. forskjell i damptrykket forsøke å vandre fra vinduets varme side til den kalde. Innvendig overflatebehandling skal derfor være så damptett som mulig, mens utvendig behandling bør være dampåpen slik at eventuell fuktighet i treverket kan tørke ut. NB! Glem ikke overflatebehandling på over- og undersiden av vindus- og dørrammene. Ved vedlikehold bør overflatene rengjøres med salmiakkvann (og skylles godt), eller et spesialvaskemiddel. Eventuell overflatesopp fjernes med stålbørste og soppvask, eventuelt et klorvaskemiddel med etterfølgende grundig skylling med rent vann. Løstsittende maling slipes bort eller fjernes med stålbørste og skraping. Sålbenk/sidelister og avdekningsbord Generelt skal sidelister og avdekningsbord avsluttes i god avstand over sålbenkbeslag slik at fukt ikke suges opp gjennom belistningens endeved. Oppsug av fukt vil i lengden kunne føre til råteskader. Tettelister På vinduer og dører uten tettelister, bør dette monteres. Tettelistene må alltid plasseres i indre anslag og så langt inn mot den varme siden som mulig. Tettelistene skal hindre at den varme, fuktige inneluften trenger ut i mellomrommet mellom glassene og danner kondens. I tillegg skal de motvirke trekk utenfra. Listene må ikke stramme rundt hjørnene, men legges i en ekstra bøy. Tettelistene må ikke males. T Vedlikehold av vinduer Sist revidert:

39 INFORMASJON OM BETONGSKADER Betongskader er et økende problem for mange boligselskaper. Tildels omfattende skader på balkonger, fasader og parkeringsanlegg viser at en rehabilitering mange steder er påkrevet. Kunnskapen i forbindelse med reparasjon av betongskader blir stadig bedre, spesielt med hensyn til skader forårsaket av salter. Tidligere teknisk viten forutså ikke de problemene man nå avdekker. Betongskadene skyldes som oftest armeringskorrosjon (dvs. at armeringen ruster). Hovedårsakene er klorider (salt) i betongen, karbonatisering, eller en kombinasjon av disse. Klorider: Selv når ph verdien i betongen er høy, kan det oppstå armeringskorrosjon. Dette kan skyldes salter tilført under utstøping av betongen, eller tilført senere i bruksfasen. Flere boligblokker i Østlandsområdet har innstøpte klorider hvor skadene er omfattende. Hva angår garasjeanlegg, er det bilene som drar med seg salt inn på vinteren. Skader som følge av klorider er den mest økende skadeårsaken i dag og det er grunn til å anta at mange garasjeanlegg trenger en omfattende utbedring. Parkeringsanlegg over flere etasjer er mest utsatt for skader og for enkelte parkeringsanlegg kan skadeomfanget innebære en sikkerhetsrisiko. Reparasjon av kloridinitierte skader er svært kostbare og det er pr. i dag kun katodisk beskyttelse som gir en effektivt beskyttelse. Ved katodisk beskyttelse bruker man påtrykt strøm for å tvinge armeringen inn i en tilstand der den ikke kan ruste. Metoden betinger tilkobling til strøm og systemet må overvåkes. Hva er karbonatisering: Karbonatisering er en kjemisk prosess som oppstår fordi CO 2 (kulldioksyd) i luften trenger inn og reduserer ph-verdien til betongen. Inntregningshastigheten varier fra konstruksjon til konstruksjeon.. Når prosessen har kommet så dypt i betongen at den når armeringen, vil denne kunne begynne å ruste. Når armeringen ruster, utvider den seg, og rusten vil kunne sprenge løs betongen som dekker armeringen. All betong som ikke er beskyttet er utsatt for denne prosessen. Skader initiert av karbonatisering repareres som ofte ved hjelp av mekanisk reparasjon og i noen tilfeller av elektrokjemiske metoder. Kontroller i tide spar reparasjonskostnader En av farene ved betongskader, er at de blir synlige i form av avskalling først når skadene er omfattende. Derfor er det viktig å foreta en tilstandskontroll for å kartlegge skadeomfang og skadeårsaker så tidlig som mulig. Dette gjelder særlig kloridinitiert korrosjon. Vedlikehold. Det er alltid lønnsomt og foreta et preventivt vedlikehold, før skader oppstår. Et vedlikehold / reparasjon bør normalt planlegges og baseres på en tilstandsvurdering/ undersøkelse. T Info om betongskader Sist revidert:

40 ALDRING AV STØPEJERN, AVLØPSRØR OG SLUK I BADEGULV Ved oppussing/rehabilitering av baderom Generelt er ingen komponenter i sanitæranlegget forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. All erfaring tilsier at rørnettet da er modent for utskifting. Norges byggforskningsinstitutt anbefaler at alle rør eldre enn 50 år og spesielt sluk eldre enn 40 år skiftes ut ved modernisering av bad. I Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) er dette innskjerpet til sluk og avløpsrør eldre enn 40 år. I henhold til Byggeforskriften skal vann og avløpsrør være funksjonelle, gass- og vanntette. Skisse som viser normaltilstanden for ca. 40 til 50 år gamle avløpsrør og sluk. T Aldring av avløpsrør Sist revidert:

41 Selv om røret ser helt ut utenpå, har det meste av støpejernet i rør og sluk forandret struktur. Jernet ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen i form av grafitt. Grafitt er porøst og slipper vann igjennom, dessuten tåler det ingen belastning. Ved rensing av sluk eller staking av rør øker faren for lekkasjer. Å rehabilitere et bad medfører relativt store kostnader. Det vil være uforsvarlig å ikke sørge for at også den "usynlige" delen er i samme stand som den synlige etter rehabiliteringen. Faren for opphugging og utskifting av rør kort tid etter en større byggmessig forbedring er reell. I borettslag er rehabilitering/utskifting av sluk og avløpsrør normalt et ansvar for fellesskapet. I andre former for boligselskap bør den samme løsningen tilstrebes. Vi foreslår at styrene i alle typer boligselskaper etablerer rutiner for infomasjon til alle eiere/leietakere der det klart fremkommer at styret bør informeres før det settes i gang større arbeider på bad og våtrom. Vi anbefaler videre at boligselskapet besørger nødvendig utskifting av både sluk og rør i hht. Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) i de tilfeller den enkelte eier/leietaker gir signal om at våtrommet skal rehabiliteres. En slik rutine vil sikre at den enkelte eier/leietaker ikke påføres større kostnader enn høyst nødvendig ved en senere våtromsrehabilitering i boligselskapet. T Aldring av avløpsrør Sist revidert:

42 VANLIGE VVS FAGUTTRYKK I TRINN I RAPPORTER. AVLØPSVANN: Spillvann Avløpsvann fra dusj, toalett, servanter m.m. Overvann Vann fra tak og terreng Drensvann Vann fra grunnen under terreng RØRSYSTEM: Vannledning Vanninnlegg Ledning fra offentlig ledning til innenfor grunnmur Opplegg / stamme Vertikale ledninger opp til husets etasjer Fordelingsledninger/ koblingsledninger Fra opplegg til det enkelte tappested Avløpsledning Uttrekk-/stikkledning Ledning fra offentlig ledning til grunnmur Bunnledning Ledning under såle/kjellergulv Nedløp / stamme Vertikal ledning gjennom husets etasjer Kummer Overvannskum, gårdskum eller sandfangskum Kum som mottar overvann fra terreng Drenskum Samlekum for drensledninger med overløp til uttrekksledning Fordrøyningsmagasin Fordrøyningsmagasin Magasin steinfylling for oppsamling/forsinking eller fordrøyning av overvann i terreng på egen eiendom VENTILER: Oppleggskraner Stengeventiler i kjeller til hvert opplegg Shuntventil 3-veis blandeventil T VVS faguttrykk i trinn 1-rapporter Sist revidert:

43 Kobberrør og messingdeler som er benyttet i boligselskapet har begrenset teknisk levetid og en anbefalt brukstid som følge av innvendig korrosjon i rørene. Figuren under illustrerer hvordan antall lekkasjeskader normalt utvikler seg ved for eksempel oppvaskmaskiner og kobberrør over tid. Korrosjon kommer fra det latinske navnet corrodere, som betyr å gnage i stykker eller tære på. Det er i hovedsak to typer korrosjon som opptrer innvendig i vannrørene, og det er lokal korrosjon og jevn korrosjon. Den jevne korrosjonen skjer normalt så langsomt at det ikke oppstår lekkasjer som følge av den. Lokal korrosjon kan derimot utvikle seg svært raskt på et svært lite området, kan ofte være på størrelse med knappenålshode. Lokale korrosjonstyper kan blant annet være groptæring, erosjonstæring og korrosjons utmatning. Foto 1 og 2 under viser eksempler på groptæring og erosjonskorrosjon på kobberrør. Groptæring (hull i røret) Foto 1 Eksempel på groptæring i kobberrør

44 Erosjonskorrosjon (nesten hull i røret) Foto 2 Eksempel på erosjonskorrosjon i kobberrør Messingdeler (dvs. kobber og sinkblanding), som koplinger og ventiler kan utsettes for korrosjon som kalles spenningskorrosjon, erosjonskorrosjon og avsikning. Spenningskorrosjon kan opptre på gamle og også nyere messingdeler, mens erosjonskorrosjon opptrer på gamle rørdeler. Avsikning betyr at sinken i messingen løses opp og forsvinner fra godset. Aktuell komponent får da en sprø og porøs kobbermasse som har redusert styrke. Messingdeler produsert etter 1992 skal være avsinkingsbestandig. Som følge av innvendig korrosjon i rørene har rørene en begrenset teknisk levetid. Teknisk levetid defineres normalt som tiden frem til røret/rørdelen ikke lenger oppfyller tiltenkt funksjon, dvs. frem til funksjonssvikt. Funksjonssvikt kan da være små drypplekkasjer, store lekkasjer, ventiler som ikke fungerer, misfarging av vannet (utfelling av kobber), tilbakeslag på varmvann etc. Ved vedlikeholdsplanlegging i et boligselskap bør man planlegge for å skifte ut deler eller hele sanitæranlegget før funksjonssvikt opptrer. Det anbefales derfor at det gjennomføres tiltak ved anbefalt brukstid for installasjonen. Anbefalt brukstid defineres som det området i kurven under hvor det er en markert økning i skadefrekvens, se figur under. Ved denne alderen er det sikkerhetsmessig lønnsomt å vurdere utskiftning. Sintef Byggforsk har oppgitt anbefalte brukstider og forventede tekniske levetider for forskjellige sanitærinstallasjoner i boliger. Anbefalte brukstider og tilstand på sanitærinstallasjonene vises det til selve rapporten.

45 ENERGI OG ENERGIØKONOMISERING Vi har i Norge lenge vært heldig stillet med rikelig tilgang av energi i form av elektrisitet til lave priser. Dette har medført at vi har gjort oss svært avhengig av denne energikilden. Vinteren 2002/2003 viste hvor sårbare vi er for variasjoner i nedbørsmengdene. Mye tyder på at energiprisene i fremtiden kommer til å stabilisere seg på et høyere nivå enn vi tidligere har vært vant til. Det er i de fleste bygninger et stort potensial for reduksjon av energiforbruket, uten at det reduserer vår bokomfort. Reduksjonen i energiforbruket kan erfaringsmessig hentes inn ved enkle og rimelige tiltak. Eksempler på enkle tiltak som kan bidra til energireduksjon er: innføring av systematisk energioppfølging i bygninger med felles varmeforsyning. etablering av energiregnskap som gir oversikt over både det totale energiforbruket fordelt på ulike energibærere og fordelt på de ulike formål energien benyttes til. montering av sparedusjarmaturer montering av lavenergi lyskilder tetting av luftlekkasjer Man kan også oppnå betydelige besparelser ved å rette fokus mot energiøkonomiske tiltak i forbindelse med planleggingen av større vedlikeholdstiltak og rehabiliteringsprosjekter. Eksempler på slike tiltak kan være: etterisolering av fasader utskifting av dører og vinduer etterisolering av etasjeskillere fyrtekniske tiltak på felles varmeforsyning Ved en modernisering av fyranlegg og beredersystemer, bør alternative energikilder vurderes. Kostnadene til varme og varmt forbruksvann kan med andre energikilder reduseres betydelig. Det har de senere årene kommet mange alternative løsninger på markedet: biobrensel i form av pellets, flis eller briketter kan erstatte olje eller elektrisk kraft som hovedenergikilde i varmesentraler / fyrhus pelletskaminer kan tas i bruk i leiligheter med pipe. Pellets kan være et rimelig og miljøvennlig alternativ til strøm eller ved. utskifting av eldre ildsteder kan gi store besparelser samtidig som det er et svært effektivt tiltak for å forbedre luftkvaliteten i nærmiljøet. gass blir stadig mer aktuell som energikilde, for eksempel til bruk i gasskaminer. Solfangere plassert på tak kan benyttes som et verdifullt energitilskudd til beredning av varmt tappevann, og kan benyttes til lavtemperatur vannbåren varme vår og høst. Investering i solfangere er spesielt interessant for bygninger som foretar rehabilitering av tak, og som allerede har felles forsyning av varmt tappevann og eventuelt også felles varmeforsyning. I Oslo er det etablert et eget fond (Enøkfondet) som gir støtte til enøkanalyser og iverksettelse av enøktiltak. OBOS Prosjekt AS et ett av de godkjente konsulentfirmaene som skal benyttes ved utarbeidelse av enøkanalyser. Vi bistår også gjerne med andre former for energirådgivning tilpasset den enkelte kundes behov. Enøkfondet ble bygget opp av Oslo s befolkning over en periode på 10 år fra 1982 til 1992 og er i dag på ca. 600 mill. kroner. Det presiseres at støtteordningen gjennom Enøkfondet, kun gjelder for eiendommer i Oslo. T Energi og energiøkonomisering Sist revidert:

46 FORSKRIFT OM HELSE-, MILJØ OG SIKKERHETSARBEID I VIRKSOMHETER. (Internkontrollforskriften) Dette er kun en kort orientering om "Forskrift om helse-, miljø og sikkerhetsarbeid i virksomheter" og hvilke konsekvenser denne forskriften kan få for det enkelte boligselskap. Definisjonen av begrepet internkontroll er: Systematiske tiltak som skal sikre at virksomhetens aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø og sikkerhetslovgivningen. Virkeområde Et boligselskap er definert som en virksomhet og omfattes av de lover som nevnes i Internkontrollforskriften. For ordens skyld nevnes kort hvilke lover dette gjelder: Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Sivilforsvarsloven 48. Brannfarlighetsloven. Lov om eksplosive varer. Produktkontrolloven. Arbeidsmiljøloven, dersom virksomheten sysselsetter arbeidstakere. Forurensningsloven. Brannvernloven. Med bakgrunn i forskriftens store/brede virkeområdet, må det presiseres at boligselskapets forholdsvis begrensede virksomhetsområde naturlig nok vil begrense forskriftens krav ovenfor boligselskapet. Områder og virksomheter som står sentralt for et boligselskap er brannsikring, rømningsveier, brannalarm, el-anlegget (både felles- og leilighetsanlegg), tilfluktsrom, heiser, fyrhus, generelt vedlikehold, lekeplasser og maskinelt utstyr. Blant flere områder/virksomheter må disse fanges opp av den omtalte Internkontrollforskriften. Ansvar for igangsetting og drift av boligselskapets internkontrollsystem. Ansvaret for å innføre og utøve internkontroll påhviler den som er ansvarlig for virksomheten - i dette tilfelle boligselskapets styre ved styreleder. Videre er det viktig at internkontrollen integreres i selskapets overordnede styring og daglige drift. Et fungerende internkontrollsystem. Et fungerende internkontrollsystem setter krav til systemet så vel som til brukerne. Som navnet tilsier er dette et internkontrollsystem. Hovedaktørene i både etablerings- og driftsfase må med andre ord være boligselskapet selv. Intern kunnskap om eget boligselskap er viktig når et godt og fungerende internkontrollsystem skal lages. Nøkkelordene her er kartlegging, planlegging/prioritering og oppfølging - alt styrt av en målsetting der selskapets virke skjer i samsvar med fastsatte krav i Internkontrollforskriften. T Informasjon om Internkontrollforskriften Sist revidert:

47 Videre følger en stikkordsmessig huskeliste over elementer som boligselskapet selv må ta tak i når arbeidet skal igangsettes: 1) Igangsetting ta initiativ til arbeidet informere og motivere sette mål og beskrive ansvar og myndighet organisere og planlegge innføringen 2) Kartlegge skaffe oversikt over aktuelle lover og forskrifter kartlegge eksisterende rutiner for helse-, miljø og sikkerhet. systematisere og oppbevare dokumenter. 3) Planlegge og prioritere tiltak planlegge og prioritere tiltak lage handlingsplan for gjennomføring 4) Følge opp gjennomføre tiltak rette opp feil og mangler gjøre forbedringsarbeider til en naturlig del av den daglige driften foreta jevnlig gjennomgang kartlegge problemområder OBOS Prosjekt AS bistår gjerne styret med utdypende informasjon om forskriften og tilhørende lovverk, eller bistand til implementering av et fungerende internkontrollsystem i boligselskapet. T Informasjon om Internkontrollforskriften Sist revidert:

48

49 AVLØPSRØR I PLAST OG ALDRING AV STØPJERNSSLUK Som alle andre deler i bygningskroppen vil også sanitæranlegg med tilhørende rørinstallasjoner eldes. Ingen rør i sanitæranlegget er forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. Ved lanseringen av plastrør i ABS (og PVC) på slutten av 60-tallet, trodde man at man hadde funnet et materiale som ville ha tilnærmet evig levetid og som uten problemer kunne støpes inn i dekker og vegger. Det viste seg etter år at så ikke var tilfelle og at rørene har mange svakheter. Erfaringen har vist at ABS med alderen blir "sprøtt" og har dårlig evne til å ta opp bevegelser/ekspansjon. Dvs. at rørene har liten elastisitet. Det har også vist seg at ABS dårlig tåler påvirkningen av en del kjemikalier. ABS brytes ned av stoffer som finnes i de normale vaskemidlene som benyttes i dag. Spesielt lite motstandsdyktig er ABS mot stoffer som finnes i avløpsåpnere (Plumbo) og et stoff som aceton (neglelakkfjerner) tar umiddelbart knekken på plasten. På 70-tallet ble alle skjøter på ABS-rør utført med limte muffer. Kombinasjonen med limets reaksjon med plasten og det forhold at all ekspansjon blir forhindret med limte muffer, har ført til at ABS-rør sprekker både på langs og på tvers. Sprekkene kan ikke ses med kamera og rørene er støpt inn, slik at det er vanskelig å lokalisere/konstatere en skade/lekkasje. Når en sprekk har oppstått, arter det seg gjerne slik at røret holder på vannet når avløpsvannet er kaldt, mens sprekkene "åpner" seg og slipper ut vann når avløpsvannet er varmt. Ved rensing av eldre avløpsrør i ABS-materiale bør det utvises stor forsiktighet og det bør ikke brukes kjemikalier. Plastmaterialer er også i dag dominerende som materiale for avløpsrør, men det benyttes andre typer (PVC, PEH, PP o.a.) og kombinasjoner av ulike typer. ABSmaterialet alene benyttes ikke lenger i avløpsrør på det norske markedet, men ABS kan fortsatt være en komponent i avløpsrør satt sammen av ulike plasttyper. T Avløpsrør i plast Sist revidert:

50 Sluk av støpejern vil tilsvarende slites/ruste over tid. Selv om støpejernet tilsynelatende ser helt ut, skjer det forandringer innvendig. Jernet i støpejernsrøret ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen. Dette kalles grafittisering. Grafitt er porøst, slipper vann gjennom, og tåler ingen belastning. Ved kontroll av sluket kan man se rustdannelser og porer hvor vannet kan sive inn i betongen/gulvkonstruksjonen. Slitasjen er som regel størst i området rundt vannstandsnivået og ved anboringene av avløpsrør fra servant og lignende. Figuren over illustrerer hvordan aldring av støpejernssluk skjer. Å rehabilitere et bad medfører relativt store kostnader. Det vil være uforsvarlig å ikke sørge for at også den "usynlige" delen er i samme stand som den synlige etter rehabiliteringen. Faren for opphugging og utskifting av rør kort tid etter en større byggmessig forbedring er reell. I borettslag er rehabilitering/utskifting av sluk og avløpsrør normalt et ansvar for fellesskapet. I andre former for boligselskap bør den samme løsningen tilstrebes. Vi foreslår at styrene i alle typer boligselskaper etablerer rutiner for informasjon til alle eiere/leietakere der det klart fremkommer at styret bør informeres før det settes i gang større arbeider på bad og våtrom. Vi anbefaler videre at boligselskapet besørger nødvendig utskifting av både sluk og rør i hht. Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) i de tilfeller den enkelte eier/leietaker gir signal om at våtrommet skal rehabiliteres. En slik rutine vil sikre at den enkelte eier/leietaker ikke påføres større kostnader enn høyst nødvendig ved en senere våtromsrehabilitering i boligselskapet. T Avløpsrør i plast Sist revidert:

51 VENTILASJONSFORHOLD I BOLIGER Alle boliger, uansett type og alder, må ha et luftskifte som tilfredsstiller lovens minimumskrav. Med et tilstrekkelig luftskifte menes at boligen kontinuerlig må tilføres en mengde friskluft som er tilstrekkelig til å fortrenge den brukte luftens innhold av fuktighet, lukter og andre forurensninger. Luften som fortrenges evakueres som regel over tak via kanaler/sjakter. Det skal være balanse mellom den mengden luft som tilføres og den mengde som trekkes ut av boligen. Det finnes i prinsippet 3 ventilasjonsmetoder for boliger. Metode 1: Naturlig oppdrift Metode 2: Mekanisk avtrekk Metode 3: Balansert ventilasjon Metode 1 er den mest vanlige i eneboliger, rekkehus og bygårder/blokker fra før Kort fortalt fungerer metoden slik: Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu. Luft trekkes ut av boligen via rister/klaffventiler i bad, WC og kjøkken gjennom murte sjakter/piper til avslutning over tak. Det kan være felles sjakt fra alle leiligheter beliggende over hverandre i samme oppgang, eller det kan være en sjakt/kanal fra hver leilighet som føres parallelt over tak. Det er ingen mekaniske innretninger som påvirker luftstrømmen og ventilasjonsstrømmen er ofte sterkt avhengig av rådende værforhold (barometertrykk) Metode 2 er nesten enerådende i bygårder og boligblokker bygget fra ca og fram til d.d. Kort fortalt fungerer metoden slik: Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu. Luft trekkes ut av boligen via kontrollventiler (runde regulerbare ventiler) i bad, WC, vaskerom og kjøkken, gjennom sjakter/kanaler over loft/tak eller ned i garasje/kjeller. Anleggene har enten større vifter felles for flere leiligheter plassert på loft, på tak eller i garasje, eller individuelle vifter plassert i hver leilighet (eksempelvis over kjøkkenhette eller i bod) Ved felles vifte kan det være felles eller separate kanaler fra hver leilighet. Ved vifte i hver leilighet er det kun separate kanaler. Felles vifter styres vanligvis av et ur som sørger for at ulik hastighet på viften til ulike tider av døgnet. D.v.s. at det største luftskiftet som regel finnes om morgenen og på ettermiddagen. Luftmengden kan til en viss grad reguleres i hver leilighet ved å regulere avtrekksventilen ut og inn. Dersom viften har trykkstyring vil hastigheten på viften, og derved luftmengden i kanalene, bli redusert eller økt i forhold til hvor åpne ventilene i leilighetene er. Individuelle vifter betjenes av beboer og kan i de fleste tilfeller skrus helt av. T Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert:

52 Metode 3 er så godt som enerådende i alle kontor-/næringsbygg som er bygget etter Metoden er sporadisk benyttet i nyere eneboliger og er som følge av økt fokus på innemiljø i de senere år, også tatt i bruk til boligventilasjon i bygårder og blokker. Kort fortalt fungerer metoden slik: Luft blåses inn i boligen ved hjelp av vifte. Frisk luft suges inn fra rist i yttervegg eller på tak, passerer et filter, varmes opp over varmegjenvinner og varmebatteri til ønsket temperatur, og tilføres boligen via ventiler ved tak eller i vegg. Luft trekkes ut av boligen via vifte, passerer et filter, avgir varmen til varmegjenvinner, før den kastes ut via kanaler over tak. All mekanisk utrustning samles på et sted og kalles for et ventilasjonsaggregat. Fra dette aggregatet kontrolleres tilført og avtrukket luftmengde og aktuelle temperaturer. I boliger er det normalt plassert et ventilasjonsaggregat i hver leilighet, men det kan også være felles aggregat plassert på loft eller i kjeller. Den største delen av eldre boligbebyggelse er ventilert etter metode 1 eller 2. Hvis det i ditt borettslag/sameie til stadighet forekommer problemer av type som nedenfor skissert, bør både styret og den enkelte beboer vurdere å foreta seg noe i forhold til ventilering av leiligheten. Det er mye og ofte dugg på vinduer og vann i vinduskarmer. Våtromsvegger er fuktige lenge etter bruk av vann (dusj etc.). Det er tung luft inne. Luften virker stinn og innestengt når man kommer utenfra. Naboens matlukt o.a. kommer inn i leiligheten via intern lekkasje. De vanligste årsakene til ovennevnte problemer er: 1. Beboer har stengt (tettet, malt over, kledd inn etc.) en eller flere avtrekksventiler og eller lyrer/ventiler i yttervegg. 2. Beboer har koblet avtrekksapparater (f.eks. kjøkkenvifte) til avtrekksventilen. 3. Boligen har for tette fasader med for få og/eller for små tilluftsåpninger 4. Kapasitet på avtrekksvifte er for dårlig (feildimensjonert eller nedslitt). 5. Avtrekkskanaler og -ventiler er tilstoppet av lo og skitt etter mange års drift og har ikke lengre dimensjonert kapasitet. 6. Ildesteder i leiligheten trenger store mengder luft og kan ved bruk ødelegge det naturlige avtrekket og i stedet snu luftstrømmen i avtrekkssjaktene. Pkt. 1 og 2 er som regel godt kjente fenomener for de fleste styrer. Det bør jevnlig deles ut informasjon om slike problemer og det må presiseres at slike forhold er ødeleggende for ventilasjonen og i strid med retningslinjer og regelverk i borettslag/ sameier. Avtrekksventiler på kjøkken og bad skal være åpne året rundt Tilluftsventiler i fasader/vinduer skal være åpne året rundt, men åpningen kan reguleres etter utetemperaturen. Kjøkkenhetter skal aldri være tilkoblet avtrekkssystemet med mindre hver bolig har sin egen vifte betjent i egen leilighet. Spalteventiler (som regel i terskel under dør) som sikrer luftforflytning i leiligheten må ikke tettes eller fjernes. (Særlig viktig for baderomsdør) Alle ventiler (tilluft og avtrekk) må rengjøres med jevne mellomrom. Støvsuger, børster og såpevann og klut blir nødvendig. T Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert:

53 Pkt. 3 kommer ofte som følge av uheldige løsning utført ved vindusskifte og/eller fasaderehabilitering og må løses av en entreprenør i oppdrag fra styret. Nye ytterveggsventiler må etableres. Pkt. 4 behøver ikke være noen stor sak, men kan medføre en del ombygging både av bygn.teknisk og elektrisk karakter. Det er viktig at man ikke går i gang med skifte av vifte dersom det i virkeligheten er tilstoppede kanaler som er årsaken til at viften ikke har tilstrekkelig kapasitet. Pkt. 5 kan vise seg å være en større sak enn man skulle tro. Allerede ved en begrenset groing i kanalene vil luftmengden i kanalen bli kraftig redusert. Erfaring vi har viser at kanalanlegg har vært så tette at bare noe få prosent av opprinnelig luftmengde er tilbake. For å rette på slike forhold må kanalene renses innvendig. Rensing av kanaler kan være en nokså kostbar, men ofte helt nødvendig operasjon. Slik rensing må utføres av et firma som har spesialisert seg på slike oppgaver og har det nødvendige utstyr. Det finnes imidlertid mange useriøse aktører på markedet og styret bør skaffe seg bistand til kontrahering og kontroll når et slikt arbeide bestilles. Videofilm av utvalgte kanalstrekk etter rengjøring gir god dokumentasjon. Pkt. 6 er bare aktuelt for boliger med peis/vedovn. Det bør være et ekstra luftinntak i rommet hvor ildestedet befinner seg. Dette inntaket kan være stengt så lenge ildestedet ikke er i bruk. Dersom ikke ildestedet får nok luft utenfra vil det hente luft inne, bl.a. fra avtrekkskanalene. Balansen blir ødelagt og man risikerer å trekke inn naboens mat- og røyklukt for eksempel. God ventilasjon er viktig for trivsel og helse, og for forebygging av astma- og allergisykdommer. God ventilasjon er videre viktig for å unngå bygningsskader som følge av mugg, sopp og råte. T Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert:

54 INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGER Nyere undersøkelser viser at rundt 50 prosent av bygningsbranner og branntilløp i Norge har elektrisk årsak. I 1997 omkom 28 personer i branner med elektrisk årsak, i 1998 mistet 12 personer livet i slike branner. Årlig utbetales ca. 500 millioner kroner i erstatning etter branner med elektrisk årsak. Rundt halvparten av disse brannene skyldes feil i det elektriske anlegget. Det er boligeier som har ansvaret for at det elektriske anlegget i boligen til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene gitt i forskrift om elektriske lavspenningsanlegg. Produkt- og Elektrisitetstilsynet, som forvalter forskriften, undersøkte i hvilken grad boligeiers ansvar for det elektriske anlegget er kjent ved en undersøkelse gjennomført av MMI våren I undersøkelsen svarer 30 prosent at det er elverket/installatøren/ leverandøren som har ansvaret for det elektriske anlegget. I aldersgruppen over 60 år var andelen 50 prosent. At så mange ikke er klar over boligeiers ansvar, gjør at feil og mangler ved det elektriske anlegget kan utvikle seg til mulige brannbomber i norske hjem. Boligeiers ansvar Boligeier eier det elektriske anlegget, og skal sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold slik at anlegget til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i forskriften. Boligeiere er også ansvarlig for at de ikke bruker eller kobler elektrisk utstyr til anlegget slik at det kan skade liv eller eiendom. Ansvaret innebærer: å være oppmerksom på faresignaler som oppstår, som varme sikringer og stikkontakter (kan bli brune), lysbuer/gnister eller tilløp til lysbuer (tegn på dårlig kontakt) å få kontrollert anlegget på bakgrunn av slike faresignaler å få utbedret de mangler som avdekkes. Hvem som kan gjøre inngrep i et anlegg reguleres av forskrift om kvalifikasjoner for elektrofagfolk. For vanlige forbrukere og andre som ikke er fagpersoner, innebærer ansvaret for vedlikehold at man engasjerer elektrofagfolk til å foreta ettersyn og utbedringer. Det bør også foretas regelmessig ettersyn av anlegget, f.eks. hvert tiende år i boliger eller oftere på eldre anlegg. Hos mange er det lenge siden elanlegget ble sjekket. Over en firedel av de som var med i MMI-undersøkelsen svarer at dette ble gjort for over fem år siden. En fjerdedel svarer at de ikke vet når det elektriske anlegget i boligen sist ble sjekket. Ansvar i borettslag og boligsameier Borettslag og sameier er å anse som virksomheter, og omfattes av forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (HMS-forskriften). Borettslag og sameier er imidlertid organisert slik at er naturlig å skille mellom privat område og fellesarealer. Dette betyr: 1) I borettslag og sameier har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø og sikkerhet på fellesarealer. 2) I forhold til den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseieren/sameieren oppmerksom på det ansvar som denne har etter lov og forskrift. Dette betyr at en andelseier/sameier i et borettslag/sameie har det samme ansvaret for det elektriske anlegget inne i leiligheten som en eier av en enebolig. T Informasjon - sikkerhet el-anlegg Sist revidert:

55 Nye regler fra 1. januar 1999 samsvarserklæring Fra og med 1. januar 1999 er elektroentreprenøren forpliktet til å gi en samsvarsklæring til eiere av elektriske anlegg ved installasjon av nye anlegg eller endringer i eksisterende anlegg. Dokumentasjonen betyr at anlegget er i samsvar med sikkerhetskravene i forskrift om elektriske lavspenningsanlegg. Som eier av anlegget skal du til enhver tid oppbevare denne dokumentasjonen slik at den er tilgjengelig ved senere endringer av anlegget, ved overdragelse av eiendommen og ved det lokale eltilsynets kontroller, helt til anlegget blir fysisk fjernet. Med denne dokumentasjonen har flere forsikringsselskaper gitt rabatter på hjemforsikring. Dokumentasjonen kan også legges til grunn ved en eventuell reklamasjon dersom det viser seg at sikkerhetskravene ikke er oppfylt. Eldre anlegg oppført før 1. januar 1999 De aller fleste har anlegg som er eldre enn januar Kravet om samsvarserklæring har ikke tilbakevirkende kraft, dvs. at du ikke kan avkreves slik dokumentasjon for den delen av anlegget som er utført før denne dato kun for de endringer som er gjort etter 1. januar Elanlegget i nye bygg Utover eiers generelle ansvar, er enhver som foretar planlegging/prosjektering, utførelse, vedlikehold, utbygging m.v. av et anlegg ansvarlig for at arbeidet tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. I prosjekterings- og utførelsesfasen av et anlegg anses byggherre å være eier av anlegget. Som eier av et nytt hus/bygg oppført etter 1. januar 1999, har du som eier av det elektriske anlegget krav på en samsvarserklæring om at anlegget tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav fra den som prosjekterer eller utfører anlegget. Du må derfor påse at du mottar en slik samsvarserklæring og eventuell underlagsdokumentasjon. Mer informasjon Du kan lese mer om tema på Direktoratet for brann- og elsikkerhet sine internettsider: Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg med veiledning kan leses på Internettsidene eller bestilles i trykt utgave hos Norsk Elektroteknisk Komité, tlf: Pris kr.: 60,- pr. stk. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) kan lese på eller bestilles hos Tiden Norsk Forlag, tlf Veiledning om elektriske tilkoplinger som du kan gjøre selv kan leses på Internettsidene (under elektrisitet i boliger) og bestilles fra Direktoratet for brann- og elsikkerhet per e-post: trykksak@dbe.dep.no Du kan også kontakte ditt lokale eltilsyn hvis du lurer på noe T Informasjon - sikkerhet el-anlegg Sist revidert:

56 UNIVERSELL UTFORMING Generelt: Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universell utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig. Følgende prinsipper bør legges til grunn for en universell utforming: Prinsipp Forklaringer 1. Like muligheter for bruk Utformingen skal ikke medføre ulemper eller sette stempel på noen brukergrupper, men være like brukbar og tilgjengelig for alle. 2. Fleksibel bruk Utformingen skal tjene et vidt spekter av individuelle preferanser og evner. 3. Enkel og lett forstålig bruk Bruken skal være lett å forstå uansett hva slag erfaring, kunnskap, språkevner eller konsentrasjonsnivå brukeren har. 4. Forstålig informasjon Utformingen skal gi brukeren nødvendig informasjon effektivt, uavhengig av forhold knyttet til omgivelsene eller brukeren sine evner til å oppfatte disse. 5. Toleranse for feil Utformingen skal avgrense farer, skader og uheldige virkninger av utilsiktede handlinger. 6. Minst mulig fysisk strev Effektiv og naturlig bruk, med ett minimum av strev. 7. Størrelse og plass for tilnærming og bruk Tilstrekkelig plass for tilgang, betjening og bruk, uavhengig av brukerens kroppsstørrelse, stilling, rekkevidde og mobilitet. I det etterfølgende er det listet opp aktuelle kriterier for de enkelte bygningsdeler: Adkomstforhold: God og oversiktlig merking av inngangspartier er viktig, spesielt for synshemmede. Lyssetting, beplantning og bruk av kontrastfarger i inngangspartiene bidrar til økt funksjonalitet og bedre synbarhet. Likeledes er det viktig at husnummerskilt og ringetablåer er lett leselige og oversiktlige. For flere grupper bevegelseshemmede er det problematisk å forsere en trapp, selv om den kun er på ett trinn. Bruk av ramper og ekstra håndløpere vil bidra til større tilgjenglighet. Imidlertid vil ramper ofte få en uønsket estetisk effekt og andre terrengmessige tiltak kan være å foretrekke. Montering av en automatisk døråpner og trappeheiser kan også være aktuelt. Dersom det benyttes beplantning for å markere inngangspartiene bør man være klar over at en del prydplaner kan forårsake allergiske reaksjoner. I fleretasjesbygninger vil ettermontering av heis kunne bedre tilgjengligheten for mange grupper mennesker. Tiltaket medfører ofte store bygningsmessige inngrep, noe som kan sette sterke begrensninger for gjennomføring. T Universell utforming Sist revidert:

57 Terrengtilpasning/uteområder: Det bør tilstrebes en tilpasning av uteområdene slik at flest mulig får glede av arealene, det være seg rene grøntarealer, lekeplasser eller områder med sittegrupper. Uteområder bør i størst mulig grad være trappefrie, heller rampe enn trapp. Dersom trapper må benyttes, må disse merkes slik at svaksynte gis mulighet til å oppfatte trappen. Ved valg av ny beplantning, bør det tas hensyn til at noen typer trær og busker er mer problematiske med hensyn til allergi enn andre. Innvendige forhold: Ved rehabilitering/ombygging av eksisterende boligselskaper, vil eksisterende bygningsmasse gi klare begrensninger med hensyn til muligheten for tilpasning til universell utforming. Tiltak som kan vurderes i oppganger og trapperom er for eksempel ettermontering av heis. Som nevnt medfører dette normalt store bygningsmessige inngrep og kan være utfordrende å få til. Andre tiltak er bedret belysning, bruk av kontrastfarger, merking av trappeneser, sklisikre overflater i gangarealer, håndløper på begge sider av trappen, og tiltak for å bedre akustikken i trapperommet. Norsk standard NS omhandler universell utforming av byggverk, og da spesielt boliger. Standarden fokuserer på 5 viktige faktorer som er avgjørende for gode løsninger; Bevegelse og forflytning - det enkelte menneskes evne til å forflytte seg. Nedsatt synsevne - fra forskjellige grader av synsnedsettelse til total blindhet. Hørsel og lydforhold - oppfattelse av lyd og tilpasning av akkustikk Kognitive evner - evnen til å orientere seg og til å forstå Miljø - allergier og inneklima Det er sannsynlig at i årene som kommer, vil boligselskaper som kan dokumentere en best mulig tilnærming til kriteriene for universell utforming, være mer attraktive for en del kjøpegrupper. Attraktiviteten vil igjen gjenspeiles i verdien på eiendommene og en tilpassing vil kunne være en god investering. Universell utforming - en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. T Universell utforming Sist revidert:

58 Avfallsbrønner En god måte å løse avfallshåndteringen I de senere år er etableringen av avfallsbrønner blitt mer og mer vanlig. Avfallsbrønner er en meget bra måte å samle avfallet på, spesielt med tanke på hygiene. Med avfallsbrønner bruker en naturens egne krefter; kulde og tyngdekraften lagrer avfallet kaldt og komprimert under bakken. Temperaturen nede i bakken er relativt konstant på 6-8 grader, noe som hindrer/reduserer bakteriedannelse og vond lukt. Den relativt konstante temperaturen sørger samtidig for at avfallet ikke fryser til om vinteren. Den store kapasiteten kan redusere antall tømminger og en slipper overfylte containere. Resultatet blir en mer hygienisk avfallsinnsamling. Avfallbrønnene er anvendelige og robuste. Den store kapasiteten gjør at avfallsbrønnen har mindre risiko for å bli overfylte enn andre typer containere og problemet med skadedyr og fugler elimineres. Vil en unngå at uvedkommende benytter seg av brønnene, kan disse avfallsbrønnene utstyres med lås. Det finnes låsesystemer med nøkkel og med kodebrikke som automatisk låser opp luken. Eksempel på forskjellig utforming av avfallscontainere Ved plassering av avfallsbrønner må det tas hensyn til kabler og rør i grunnen, samt at plasseringen skal godkjennes av Renovasjonsetaten. Krav til sortering av husholdningsavfallet i husstanden innføres nå gradvis i Oslo. Avfallet skal sorteres med at plast skal i blå pose, matavfall skal i grønn post og resten av avfallet skal i en vanlig plastpose som skal vrenges før bruk (hvit). Alle posene kastes i restavfallsbrønnen, og dette vil bli optisk sortert på deponiet til kommunen. Glass og metall skal sorteres som i dag og kastes i egen brønn som er satt ut av kommunen. Boligselskap kan også etablere egene brønner for glass og papir dersom dette er ønskelig. Avfallsbrønner kan også være brannhemmende da enkelte brønnleverandører leverer et system som ivaretar dette. T Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert:

59 I tillegg til å være mer hygenisk, vil en brønnløsning også være en klart bedre estetisk løsning enn dagens avfallscontainere. Overfylte containere med søppel rundt, er både utrivelige og de ødelegger utemiljøet. En brønnløsning er en langt bedre løsning. Mange boligselskaper har i dag arealer enten ute eller inne som kan frigjøres til andre formål hvis det etableres avfallsbrønner. Det kan være søppelrom som kan pusses opp og benyttes til andre formål, eller utearealer som i dag er ubenyttet fordi det er luktplage fra eksisterende containere. Dette er som oftest verdifulle kvadratmetere for boligselskapene. Det finnes mange varianter av avfallsbrønner på markedet med forskjellig kvalitet og pris. OBOS Prosjekt AS bistår gjerne med innhenting av tilbud og oppfølging i etableringen. T Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert:

60 Informasjon om tilsyn og kontroll av tilfluktsrom i fredstid. Eier og bruker av tilfluktsrom er i fred ansvarlig for nødvendig kontroll og vedlikehold av tilfluktsrommet med utstyr slik at verneevnen til tilfluktsrommet ikke forringes (jfr. Lov om Sivilforsvaret 41). Fredsbruk av tilfluktsrom endrer ikke eier eller brukers plikt til å holde tilfluktsrommet vedlike. Enhver fredsbruk av tilfluktsrom er tillatt, men ved bruk av rommene er det viktig å ta hensyn til kravene om at: - Tilfluktsrommets beskyttende evne ikke må reduseres. - Tilfluktsrommet skal kunne klargjøres for bruk i løpet av 72 timer. Eksempel på fredsbruk er lager, arkiv, idrettshall, svømmehall, skytebane og ungdomsklubb. Eiere av tilfluktsrom er lovpålagt å holde rommene og tilhørende utstyr vedlike. De viktigste punkter ved vedlikehold er: - Eier/bruker av tilfluktsrom skal inspisere rommet minst en gang pr. år. - Slitte eller defekte komponenter skal utbedres eller skiftes. - Det skal kontrolleres at utstyr som ikke er montert, innredninger og verktøy som tilhører rommet, er tilstede og er i orden. Under den årlige kontrollen er følgende tiltak viktige: - Tak/veggfester, strekkwire, kanaler osv sjekkes. Ved eventuell rust fjernes dette. - Gasstette dører, luker, kontrolleres. Påse at gummipakninger er montert og i tilfredsstillende stand. - Sjokkventiler kontrolleres og det påses at de bevegelige delene løper lett. - ABC-filtere skal være forseglet og plombert i fredstid - Vifter kjøres i minimum 30 min. en gang pr. år. Kulelagre rengjøres om nødvendig og innsettes med fett. Slitte kilereimer skiftes ut. - Overtrykksventilers anleggsflater rengjøres. - Tilbakeslagsventiler i drens- og kloakksystem og øvrige sanitærutstyr sjekkes. - Elektroniske anlegg kontrolleres ved at alt prøves. - Overtrykksmålerens funksjon og anleggets tetthet prøves når ventilasjonsanlegget er i gang. - Nødstrømsaggregatet skal prøvekjøres minst en gang pr. kvartal og minst 3 timer hver gang. Oljenivå, motorlagre og reimdrift sjekkes. Kostnader i forbindelse med vedlikehold, utskiftning og reparasjoner, er det eier av tilfluktsrommene som må dekke. Noen eiere av tilfluktsrom ønsker å nedgradere rommene til vanlig bruk. Dette må det søkes om. Sivilforsvaret opplyser om at tilfluktsrom bygd før 1966 vanligvis kan nedgraderes. Tilfluktsrom bygd i perioden skal normalt opprettholdes. Etter 1975 er det bygd få tilfluktsrom. Direktoratet for Sivilt Beredskap har utgitt håndbøker som er nyttige for alle som har ansvar for private tilfluktsrom; eiere, vaktmester, utvalgte ansvarlige o.a. Tilfluktsromstjeneste for eiere, ledere og brukere av tilfluktsrom En orientering om tilfluktsrom for tilfluktsromseiere. T Info tilfluktsrom Sist revidert: