ØVRE LJAN BOLIGSAMEIE III

Transkript

1 S.nr ØVRE LJAN BOLIGSAMEIE III TILSTANDSVURDERING TRINN 1 utarbeidet av: juni 2014

2 TILSTANDSVURDERING ØVRE LJAN BOLIGSELSKAP III Utført av: OBOS Prosjekt A/S v / Thomas Johannesen Adresse: Postboks 6666, St. Olavs Plass, 0129 Oslo Telefon: Sammendrag: Øvre Ljan Boligsameie er beliggende på Midtåsen i Nordstrand bydel. Boligsameiet består av 4 lamelblokker med 2 innganger hver og 3 etasjer + kjeller og loft. Til sammen er det 48 leiligheter. Bygningene ble oppført i De fire lamellblokkene har lik utforming med hovedbærekonstruksjonen i betong og murverk, saltak tekket med betongstein og utgang til balkong fra alle leilighetene. Byggteknisk Bygningene er generelt i god teknisk stand, men med behov for vedlikehold på enkelte områder. Av prioriterte vedlikeholdstiltak kan nevnes; utbedring av lekkasjer fra takvinduer og gjennomføringer i takkonstruksjonen. For å minske brannsmittefaren anbefales utskifting av dører til kjeller og loft. Det anbefales videre en betonganalyse av balkongene, samt overflatebehandling av vinduer, dører og gavlvegger. Om det viser seg av balkongene må rehabiliteres innen få år bør også langfasader medtas og overflatebehandles ettersom stillas er oppe. Av mindre tiltak kan nevnes; punktvis utbedring av grunnmur, samt vedlikehold på inngangspartiene. VVS-teknisk VVS installasjoner er i hovedsak fra byggeåret. De enkelte komponentene har noe forskjellig levetid og det må påregnes større utskiftinger i årene som kommer. I denne rapporten anbefales det at sameiet får utarbeidet et forprosjekt for vann og avløpsrør (baderomsrehabilitering). Det er videre også anbefalt en kontroll av avtrekkskanaler for å se an behovet for kanalrens. El-teknisk Det elektriske anlegget er i hovedsak fra byggeåret, men sporadisk oppgradert. Av større vedlikeholdstiltak kan nevnes; oppgradering av hovedfordelere og utskifting av inntakskabler. Av mindre tiltak er det foreslått kontroll av jordingsanlegget. Det er av sikkerhetsmessige årsaker også anbefalt nyinstallering av brannvarslingsanlegg i leiligheter og fellesarealer. Det er videre anbefalt å skifte ut belysning i fellesarealer til ledbelysning med sensor. Kundenr: Utarbeidet av: Kontrollert av: Godkjent av: Dato: Thomas 1016 Fredrik P. Haagensen Tron Høglund Johannesen Prosjektnr:

3 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 1.1 INNHOLD 1 INNLEDNING Side 1.1 Formål Prosjektorganisasjon Eiendom og bygninger Grunnlagsmateriale Økonomiske forhold Organisatoriske forhold Beboere og boområde Energivurderinger BYGNINGSDATA Grunn, fundamenter og kjellervegger Bæresystemet Yttervegger Innervegger Dekker Yttertak Fast inventar Balkonger VVS Elkraft Tele og automatisering Andre installasjoner Uteanlegg Andre forhold TILSTANDSVURDERING OG ANBEFALTE TILTAK Grunn, fundamenter og kjellervegger Bæresystemet Yttervegger Innervegger Dekker Yttertak Fast inventar Balkonger VVS Elkraft Tele og automatisering Andre installasjoner Uteanlegg Andre forhold TILTAKSLISTE MED KOSTNADSOVERSLAG VIDERE FREMDRIFT VEDLEGG juni 2014

4 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side INNLEDNING 1.1 FORMÅL Formålet med rapporten er å få en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand, samt beskrive aktuelle tiltak for fellesarealer i kjeller, loft trappeoppganger og tak. Rapporten skal danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av aktuelle tiltak. Rapporten omhandler alle de forhold som normalt må vurderes før det tas beslutninger om valg av tiltak for gjennomføring. Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert er det foretatt en prioritering av anbefalte tiltak. Ved prioriteringen er det lagt størst vekt på eventuelle forhold som har betydning for personsikkerhet, deretter forhold som har stor økonomisk betydning, som for eksempel følgeskader på andre bygningsdeler. Rapporten angir eventuelle forhold som bør undersøkes nærmere før det tas endelig beslutning om gjennomføring av tiltak. 1.2 PROSJEKTORGANISASJON Boligselskapet: Styrets leder : Vibeke Midgaard Styrets kont. person : Lise Aaserud Adresse : Midtåsen 59 A, 1166 Oslo Telefon : E-post : ovreljan3@styrerommet.net Forretningsfører: Firma : OBOS Eiendomsforvaltning AS Postadresse : Postboks 6668, St. Olavs plass, 0129 Besøksadresse : Hammersborg torg 1, 0179 Oslo Telefon : E-post : obos@obos.no Hjemmeside : Tilstandsvurderingen er utført av: Firma : OBOS Prosjekt AS Postadresse : Postboks 6666, St.Olavs Plass, 0129 Oslo Besøksadresse : Vitaminveien 1 A, 0485 Oslo Telefon : Telefaks: : E-post : thomas.johannesen@obos.no Hjemmeside : juni 2014

5 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side EIENDOM OG BYGNINGER Eiendomsopplysninger Boligselskap : Øvre Ljan Boligsameie III Hustype : lamellblokker Antall bygninger : 4 Antall etasjer : 3 etasjer + kjeller og loft Antall oppganger : 8 (2 oppganger i hver blokk) Antall andeler/seksjoner : 48 Byggeår : 1951 Tomt : festet av Øvre Ljan boliglag Gårdsnr. / Bruksnr. : 184 / 55 i Oslo kommune Adresser : Midtåsen 52, 54, 57 og 59 Beskrivelse av bygninger Grunnmur er utført i armert betong. Yttervegger og innvendige bærende vegger er utført i 1 stens tegl. Dekkene er av armert betong. Ytterveggene er isolert innvendig med 7,5 cm gassbetong. Kjellere er innredet med sportsboder. Det er tilfluktsrom i kjeller i samtlige blokker. Tilfluktsrommene benyttes i dag til sportsboder. Det er vaskeri i kjellere i alle blokkene. Blokkene er utført med saltakskonstruksjon og kalde loft, lufting via friskluftsventil i gavl. Hver leilighet har en loftsbod utført som nettingbod. Utvendige fellesarealer Fellesarealene er opparbeidet med variert vegetasjon og asfalterte internveier frem til hver oppgang. juni 2014

6 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side GRUNNLAGSMATERIALE Beskrivelsen av konstruksjoner baserer seg på visuelle observasjoner under befaringene, informasjon fra tidligere rapport fra 2003 og informasjon fra boligsameiets representanter. Det ble avholdt befaring 31. mars 2014 hvor følgende var tilstede: Lise Aaserud styremedlem Øvre Ljan Boligsameie III Svein Tore Sagen VVS-konsulent OBOS Prosjekt AS Ken Haga elektrokonsulent OBOS Prosjekt AS Thomas Johannesen bygningsteknisk konsulent OBOS Prosjekt AS 1.5 ØKONOMISKE FORHOLD Regnskapet for 2013 viste et årsresultat på kr , ORGANISATORISKE FORHOLD Boligsameiet er organisert med et styre bestående av 4 styremedlemmer og 3 varamedlemmer. I 2013 hadde styret 15 styremøter og 1 ordinært sameiermøte. Styret har avtale med ISS Vaktmesterkompani AS om snørydding og gressklipping. Ukentlig renhold av trappene i oppgangene utføres i henhold til avtale med Trappevask Service AS. 1.7 BEBOERE OG BOOMRÅDE Boligsameiet har en god blanding av beboere i alle aldere. Boligsameiet ligger i et etablert boligområde som for det meste består av eneboliger. I nærmeste nabolag er det også noe blokkbebyggelse. Området er trafikkstille, uten gjennomgangstrafikk. Det er kort avstand til skoler, barnehager, diverse servicetilbud og offentlig kommunikasjon. juni 2014

7 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side ENERGIVURDERINGER Dagens energipriser tilsier at styret bør være bevisst aktuelle energireduserende tiltak. Ved gjennomføring av større vedlikeholdsarbeider, bør det derfor også foretas en energiteknisk vurdering. Det vil for eksempel ved en rehabilitering av fasadene, være naturlig å se på kost/nytte - effekten av en tilleggsisolering. Likeledes vil det være naturlig å vurdere energireduserende tiltak og alternative energikilder ved gjennomføring av arbeider på berederanlegg, fyranlegg og andre energikrevende installasjoner. Beboere og byggeiere i Oslo kommune er i en særstilling når det gjelder tilskudd til gjennomføring av energireduserende tiltak. Gjennom en periode på ca. 10 år fra 1982 til 1992, ble det innbetalt 1 øre pr. kwh til et eget fond som har til hensikt å fremme gjennomføringen av enøktiltak i Oslo. Pr. i dag er fondet på ca. 600 mill. kroner. Avkastningen av fondet benyttes til bistand til energirådgivning og tilskudd til gjennomføring av tiltak. Fondet har spesifikke kriterier for kvaliteten på det arbeidet som Oslo kommune Bymiljøetaten - enøk utføres, og det stilles som krav at det utarbeides en enøkanalyse av godkjent enøkkonsulent. OBOS Prosjekt AS er ett av firmaene Bymiljøetaten benytter som rådgivere. Et godt hjelpemiddel i energiarbeidet vil også være årlige tilbakemeldinger om energiforbruk gjennom et energiregnskap. Energiregnskapet gir oversikt over boligselskapets totale energiforbruk, hvordan fordelingen mellom de enkelte energibærere er, og hvordan fordelingen er mellom de forskjellige bruksformål. juni 2014

8 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side BYGNINGSDATA Referansegrunnlag Tilstandsvurderingen er utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk, nivå 1 med de begrensninger som ligger i vårt tilbud. Innvendig tilstandsvurdering omfatter en visuell befaring av fellesarealer i kjeller, trapperom og loft. Referansenivå Følgende referansenivå legges til grunn: - Aktuelt lovverk og forskrift som var gjeldende da bygningene og bygningskomponenter ble oppført, modernisert etc. - Det kan også for enkelte bygningskomponenter være aktuelt å sammenligne eksisterende tilstand med dagens lovverk og forskrifter for f.eks brannsikkerhet. - Håndverksmessig utførelse som var vanlig på oppføringstidspunktene. - Aktuelle NBI blader og bransjestandarder som var gjeldende på oppføringstidspunktet. - Estetiske betraktninger vil ikke bli vurdert, men kommentert. For fastsettelse av tiltaksår for utskifting og periodisk vedlikehold av bygningskomponenter, legges til grunn anbefalninger gitt av Sintef Byggforsk basert på normal vedlikholdsdrifting og bransjeerfaringer Kriterier for fastsettelse av tilstandsgrader Tilstandsgrad settes for hver bygningsdel og skal gi uttrykk for tilstanden et byggverk eller en del/komponent har i forhold til fastsatt referansenivå. Tilstandsgrad angis som TG 0, TG 1, TG 2, TG 3, avhengig av graden av avvik på byggverket. TGIU brukes for deler av byggverket som ikke er undersøkt. Som vedlegg til rapporten følger: Foto fra befaringen av bygningene Definisjoner og referanser Symptomliste bygg Vedlikehold av vinduer Info om betongskader Aldring av avløpsrør Vanlige VVS faguttrykk i trinn 1 Korrosjon på vann- og avløpsrør Energi og energiøkonomisering Informasjon om internkontrollforskriften Planlegging og utbedring av utemiljø Avløpsrør i plast Ventilasjonsforhold i boliger Informasjon om el-sikkerhet i boliger Universell utforming Informasjon om avfallshåndtering Informasjon om tilfluktsrom Tilstandsanalysen omfatter elektro-, VVS- og bygningstekniske installasjoner som defineres som fellesskapets vedlikeholdsansvar. Bygningsdelene er beskrevet nærmere i kapitlene 2 og 3. juni 2014

9 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side GRUNN, FUNDAMENTER OG KJELLERVEGGER På grunn av at det er mye synlig fjell i dagen, er det grunn til å tro at bygningene er fundamentert direkte på fjell eller på sprengstein. Yttervegger i kjeller og vegger i tilfluktsrom er utført i armert betong. Øvrige bærende vegger i kjeller og blant annet vegger mot trapperom, er utført i 1- stens pusset teglmur. Ytterdører til kjellere er av tre, skiftet i Dører i branncellebegrensende vegger i kjeller er av tre med stålplatekledning på dørblad. Kjellervinduer er de originale fra byggeåret i tre med koblet glass BÆRESYSTEMET Bæresystemet består dels av bærende murverk i yttervegger og i trapperomsvegger samt et søyle / dragersystem av plasstøpt betong. Dekkene mellom etasjene er utført i plasstøpt betong YTTERVEGGER Fasader Grunnmur er utført i betong som er slemmet og malt utvendig. Ytterveggene er utført som bærende murverk av 1- stens tegl som er pusset og malt utvendig. Innvendig er veggene isolert med 7,5 cm siporex som er pusset og malt. Gavlveggene er i senere tid tilleggsisolert med et kompaktpussystem. Vinduer Utskifting av vinduer og balkongdører tilhører i følge vedtektene den enkelte sameiers vedlikeholdsområde. Denne praksisen har lange tradisjoner i sameiet. Likeså er utvendig vedlikehold av vinduer og balkongdører den enkelte sameiers ansvar. De opprinnelige vinduene er av typen 2-fags koblede trevinduer. Det fins fortsatt noen originale vinduer og balkongdører i sameiet. De vinduene som er skiftet ut i senere tid er hovedsakelig av typen glidehengslede utadslående trevinduer med 2-lags isolerglass. Inngangspartier Inngangspartiene er belagt med skifer foran inngangsdøren. Skjermtaket er utført i betong og tekket med takstein (med unntak av nr. 59 som er tekket med asfalt takpapp). Inngangsdører er (med unntak inngangsdør til nr. 52 B som er i aluminium fra 2011) de originale teakdørene med glassfylling i dørblad og sidefelt. På siden av inngangspartiene er det etablert rom for avfallsbeholdere for nedkast. Døren inn til rommet er i malt stål INNERVEGGER Kjeller Lettvegger i kjellere er utført i tre med kledning av trepanel. Dette gjelder blant annet vegger til sportsboder. Himlinger er opprinnelig utført i betong, men er i senere tid tilleggsisolert med en systemhimling bestående av mineralullmatter opphengt i T-profilsystem. Kjellergulv i stålglattet betong. Alle blokkene har vaskerom i kjeller. Det er tilfluktsrom i kjeller i samtlige blokker. Tilfluktsrommene benyttes i dag til sportsboder. juni 2014

10 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 2.3 Trapperom Trapperomsveggene er utført i pusset og malt tegl. Trappeløp og repos er av betong som er pusset og malt på underside. Belegg i trapper og på repos er av terrasso. Rekkverk er utført som spilerekkverk i malt stål. Det er ikke handlist på trapperomsvegg. Entredørene er massive tredører med brann- og lydklasse i henhold til gjeldende forskriftskrav. Loftsdørene er lette tredører uten brannsertifisering. Kjellerdørene er tredører med stålplatekledning på dørblad. Disse dørene holder ikke dagens krav til brannsertifisering. Loft Blokkene har kalde loft med lufting via friskluftsventiler i gavlvegger. Hver leilighet har egen loftsbod utført som nettingbod. Øvrig loftsareal er planlagt som tørkeloft, men er ikke i bruk til dette formålet DEKKER Alle etasjeskillere er utført i plasstøpt armert betong. Det er oppforet tregulv på tilfarere i leilighetene. Gulvet er isolert med sydde matter. Loftsgulvet er tilleggsisolert ved at det er blåst inn isolasjon i hulrom i tilfarergulvet YTTERTAK Takkonstruksjonen er bygget opp som et saltak med sperrer. Undertaket består av rupanel, tekket med underlagspapp. Tekkingen er av betong takstein lagt på sløyfer/lekter. Alle piper er tekket inn med beslag. Inntekkingsbeslag, takrenner og nediøp er utført i galvanisert og lakkert eller plastisolbelagt stål. I yttertaket er det montert luker FAST INVENTAR Aktuelle komponenter er beskrevet under andre kapitler BALKONGER Balkongene er delvis trukket inn i nisje i yttervegg og delvis utkraget fra fasadelivet. Balkonggulvet er utført i plasstøpt betong, opprinnelig stålglattet på oversiden. Balkongplatene er understøttet av en betongdrager som er lagt opp på murverket i yttervegg. Tykkelsen på balkongplatene varierer fra ca. 110 mm i forkant til ca. 160 mm ved innervegg. Det er fall utover og dryppnese i forkant av balkongplatene. Balkongrekkverket er utført som spilerekkverk i malt stål. Mange balkonger har vindskjerm av tøy og på de fleste balkongene er det montert plater på innvendig side av stålrekkverket. De fleste balkonger er utstyrt med markiser. juni 2014

11 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side VVS Generelt Befaringen baserer seg på visuell tilstandskontroll av VVS-teknisk utrustning i boligsameiet, herunder 1 stk. leilighet (våtrom), og vil danne et bilde av anleggets oppbygging og generelle tilstand. Det er ikke foretatt funksjonskontroll eller annen prøving av teknisk utstyr. Sanitæranlegg Det foreligger noen tegninger på bunnledninger (avløpsledninger under bolig) og uttrekksledninger (avløpsledninger fra grunnmur og ut til offentlig ledning) i vann- og avløpsetaten. Det er ikke funnet tegninger som beskriver drensledninger eller føringsveier for disse. Det antas at drensledninger er ført inn på spillvannsledninger utenfor bygningene og ført felles frem til offentlig ledningsnett. Bunnledningledningen er støpejern (soil). Bunnledningene er utstyrt med stakekummer i kjeller. Vanninnlegget (vannledning fra hovedledning til grunnmur) er i tykkvegget og gjengede kobberrør. Utvendig stoppekran er avmerket på husvegg. Innvendig hovedstoppekran er originalt av pakningstypen. Denne er stedvis byttet, da til kuleventil med hendel og påmontert sil, men ikke merket med skilt for hovedstoppekran. Vannopplegget (vertikale vannrør) er utført i tykkveggede kobberrør og er utstyrt med nyere kuleventiler. Byttet i Avløpstammer (vertikale avløpsrør) for bad og kjøkken. Det er opprinnelig benyttet støpejern (soil) i avløpsrør. Utrekksledninger er skiftet i nr.57 og 59 i er uttrekk lagt om, rehabilitert i 54 Oppleggsledninger med forgreninger til leiligheter ble spylt og videoinspisert i 12 leiligheter i nr.52 og 54. Det er felles vaskerom i kjeller. Vaskerom i nr 54 er pusset opp. Hver enkelt leilighet har egen varmtvannsberedning. Ventilasjon Ventilasjonssystemet for boligene er bygget opp etter prinsippet oppdriftsventilasjon. Tilførsel av uteluft til leilighetene skjer over 4 x4 ventiler i yttervegg i alle rom og trekkes ut via luker (ventiler) på kjøkken og bad/wc. Her vil det være litt forskjellig ettersom hvilke ombygginger som er foretatt i ettertid. Friskluftsventiler i yttervegg besørger ventilasjon av loft og kjeller juni 2014

12 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side ELKRAFT Generelle el-anlegg Denne delen av rapporten er basert på en visuell befaring av de elektriske installasjonene i fellesarealer, utomhus, bodarealer, samt i en representativ leilighet. Dette innebærer hovedfordelinger, oppganger, inngangspartier, kjeller/-/loftarealet. Det elektriske anlegget inne i hver enkelt leilighet regnes ikke som en del av fellesarealet, og blir derfor ikke nærmere belyst i denne vurderingen. I avsnittene for elektro vil det bli benyttet forskjellige betegnelser på utstyr og materiell som kanskje er ukjent for lesere av denne rapporten. Dette medtas likevel for at anlegget skal kunne beskrives mer spesifikt. Jordingsanlegg Som hovedjord er trolig gamle avløpsrør og det skjulte røranlegget benyttet. Nyere inntakskabel har skjerm som er tilknyttete-verkets jord og er jordskinne i fordelingen. Det er trukket utjevningsforbindelse fra hovedjordskinne i alle fordelinger frem til avløpsstammer og til hovedvanninnlegg. Inntaks- og stigeledninger Byggene er i hovedsak forsynt med gamle originale oljekabler fra byggeåret og er forlagt åpent i bodarealer fra trafokiosk på området frem til hovedbryter i hovedfordelinger. Noen fordelinger har trukket ny inntakskabel av typen PFSP 3*240mm 2. Stigerkabler til vaskeri og til underfordelinger, PFXP 3*10mm 2 og 3*35mm 2 er fra 1995 og er forlagt skjult i innstøpte rør fra byggeåret. Hovedfordelinger Byggenes hovedfordelinger er plassert i egne rom i kjellerarealet og er stativ sentrert i rommet. Befarte fordelinger består av hovedbryter på 315A, effektbryter på stigerkabler på 100A, automater som kurssikringer, måleranlegg, jordskinne, ringetrafoer, og kursfortegnelse. Underfordelinger Underfordelinger for vaskeriene er stålplatekapslet skap montert på vegg i hvert vaskeri, og er oppgradert i senere tid. Fordelingene forsynes fra nærmeste hovedfordeling og består av overbelastningsvern på 63A, egen måler, jordfeilbrytere, kurssikringer til annet utstyr i vaskeri, jordskinne, og kursfortegnelse. Fordelinger for leiligheter er innfelt i hvert repos, og befarte fordelinger var av forskjellige art, utforming, og alder. De fleste skap var oppgradert til overspenningsvern på 2*40A, automatsikringer, varierende avdekninger og kursfortegnelser. Alle leilighetsfordelinger har måler i eget skap. Kursopplegg for lys og stikk Kursopplegget for lys og stikk i bygget er i hovedsak utført som åpen forlegning, og det er både benyttet PR installasjonskabel og PFXP. Det er også enkelte steder benyttet det eksisterende røranlegget for fremføring til eksempelvis lysarmaturer og ringeanlegg i trapperom. Utomhus og mesteparten av fasade er det benyttet åpen kabling, noen steder i kanaler, og det er her benyttet både PN og PFXP. Belysningsutstyr Belysningen i sameiet er av forskjellig art og utforming. Det er på befaringstidspunkt observert armaturer av nyere type, men også eldre type med glass avdekning. Armaturene er takmonterte og trapperommene får mye dagslys fra vinduer. Belysningen er bryterstyrt ved hvert repos, og alle befarte armeturer hadde halogen lyskilder (med unntak av nr. 59 A og B som har ledbelysning). I bodarealer er det benyttet bryterstyrte armaturer med porselensokkel uten avdekning. På loftsarealet er det benyttet lysstoffarmaturer uten juni 2014

13 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 2.6 avdekning. Utebelysningen ved inngangspartier er forskjellig fra oppgang til oppgang, men styres av fotocelle. Oppvarming Sameiet er basert på elektrisk oppvarming og det er lagt opp til panelovner i hver leilighet. Det er ikke registrert oppvarming av fellesarelaer. Boligsameiet har ildsted som alternativ varmekilde. Andre el-installasjoner Porttelefonanlegg: Porttelefonanlegget er et nyere STR-anlegg av typen to-veis kommunikasjon med åpnerfunksjon av hoveddører fra svarapparater som er montert i entré i hver leilighet. Ringetablå som er montert utenfor på gateplan er innfelt i fasaden. Det er etablert lokalt ringeanlegg utenfor hver inngangsdør. Brannvarslingsanlegg: Boligsameiet har ikke montert sentralisert brannvarslingsanlegg. Det er montert røykvarslere i trappeoppganger og bod- og loftsarealer. Iht. informasjon gitt pr tlf. av representant for nr. 54, er røykvarslerne seriekoblede. Boligsameiet har avtale med trygg og Sikker som utfører årlig service. Nødlysanlegg: Det er ikke installert nødlysanlegg. Snøsmelteanlegg: Sameiet har ikke installert noen form for snøsmelteanlegg. juni 2014

14 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side TELE OG AUTOMATISERING Aktuelle komponenter er beskrevet under andre kapitler ANDRE INSTALLASJONER Det er murte piper med tilkopling til ildsted i stuene i alle leilighetene. I 2011 ble sameiets 22 pipeløp rehabilitert etter pålegg fra Oslo Brann- og redningsetat (OBRE). Luftekanaler for naturlig avtrekksventilasjon fra kjøkken, toalett og bad er i murt utførelse UTEANLEGG Eiendommen består for det meste av naturtomt med variert furu- og løvtrevegetasjon. På tomten er det mye fjell i dagen. Vegetasjonen er åpen og eiendommen ligger høyt og solrikt i terrenget. Innimellom er det opparbeidet plenarealer og det er anlagt plantefelt inntil blokkene. Sameiets flaggstang er plassert på høyden mellom blokkene. Det er anlagt små plasser med sittegrupper ute i terrenget mellom knauser og trær og en mindre lekeplass for de minste. Det er opparbeidet 23 parkeringsplasser med direkte avkjørsel fra veien. En del beboere har garasjeplass. Ellers benyttes også gateparkering ANDRE FORHOLD Boområde og bomiljø Boligsameiet ligger trafikkstille til, uten gjennomgangstrafikk. Midtåsen utgjør en endesløyfe i veisystemet. Det er ikke fortau langs veien. Funksjonelle og miljømessige forhold Utendørs: Alle blokkene har avkjørsel fra Midtåsen. Det er fremkommelighet med bil helt frem til inngangene for av/pålasting. Inngangssonen er utformet med et trinns høydeforskjell mellom asfaltert vei og skiferbelagt repos foran inngangspartiene Innendørs: Det er ikke heis i blokkene. Oppgangene er lyse og trivelige med direkte dagslys med gardiner foran vinduene og blomster i enkelte oppganger. Helse, miljø og sikkerhet Boligsameiet er som annen virksomhet pålagt internkontroll i henhold til forskrift. Se vedlegg. juni 2014

15 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side TILSTANDSVURDERING OG ANBEFALTE TILTAK 3.21 GRUNN, FUNDAMENTER OG KJELLERVEGGER Tilstand Det ble registrert svake riss i grunnmuren hvor det tidligere er gjort utbedringer. Symptomene er ikke å anse som kritiske, men det bør holdes under oppsyn. Tiltak Det anbefales jevnlig ettersyn av grunnmuren for riss og sprekker som kan oppstå BÆRESYSTEMET Tilstand Bæresystemet er utført av solide konstruksjoner i tegl og betong. Ingen skader ble registrert ved befaringen. Tiltak Ingen tiltak anbefales 3.23 YTTERVEGGER Tilstand Fasader Grunnmur består av betong som er slemmet og malt. Generelt syntes overflaten å være i god forfatning. Det kunne vises noe malingsflass i områder nær nedløpsrør, som følge av oppfukting. I nr. 52 B er det registrert betongskade, som følge av korrodert armeringsjern. Langfasadene består av tegl som er pusset og malt. Pussen synes å være i generelt god forfatning, det ble for øvrig observert skade/sprekk i puss øverst (3. etasje) på vestfasade, Midtåsen 54B. Årsaken er ikke kjent. Gavlvegger ble tilleggsisolert og påført en tynnpuss i Gavlvegger mot syd ble pusset på nytt i Pussisolasjonen syntes å være i god forfatning og det ble kun registrert små felt med avflassing på gavlvegg mot syd i 52 A, ellers noen forekomster av groe og alger. Enkelte gavlvegger hadde sprekkdannelser på hjørne i overgangen mellom pussisolasjon og murvegg. Vinduer Tilstanden på vinduene er varierende ettersom det er foretatt sporadisk utskifting. De gjenvarende originale vinduene i sameiet bærer generelt preg av mangelfullt utvendig vedlikehold. Symptomer på manglende vedlikehold er malingsavskalling, rustutslag på beslag og manglende kitting. En del av de nyere vinduene kan også ha behov for utvendig overflatebehandling. Utvendig maling anbefales hvert 6 8. Normal levetid for vinduer er 30 til 40 år. juni 2014

16 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.2 Inngangspartier Skiferbelegningen foran hver inngangsdør har i varierende grad oppsprekking i fugene. Enkelte søyler har betongskader i nedre del. De originale ytterdørene er i normalt god stand, men med preg av bruksslitasje/overflateslitasje. Tiltak Fasader For grunnmuren anbefales utbedring av betongskade i nr. 52 B og flekkmaling hvor det er behov. Anbefales å finne årsak til skade/sprekk i puss, øverst (3. etasje) på vestfasade, Midtåsen 54B. Årsaken er ikke kjent. For gavlvegger anbefales vask/rens og ny overflatebehandling. Overganger med sprekk mot langvegger anbefales utbedret. Vinduer Ingen tiltak anbefales i rapporten da vedlikeholdet forestås av den enkelte sameier. Inngangspartier Alle søyler gås over og utbedres der det er behov. Av estetiske grunner kan også inngangsdører slipes og lakkeres. Ståldører til søppelrommene anbefales malt 3.24 INNERVEGGER Tilstand Kjeller Kjellere er i generelt god stand. Trapperom Trapperommene er generelt i god stand og godt vedlikeholdt, her med unntak av enkelte betonggulv som har mye overflateslitasje. Oppgangene er lyse og trivelige. Dørene fra trapperom til kjeller og loft er de opprinnelige tredørene. Disse dørene tilfredsstiller ikke dagens krav til brannsertifisering. Entredørene ble skiftet ut i Disse dørene er i god stand og tilfredsstiller dagens forskriftskrav til brann- og lydklasse. Loft Synlige trekonstruksjoner er i generelt god forfatning. Tiltak Kjeller Ingen tiltak anbefales for kjeller juni 2014

17 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.3 Trapperom Som ledd i brannsikringen i boligsameiet anbefales det at dørene fra trapperom til kjellere og loft byttes ut med nye dører som tilfredsstiller gjeldende forskriftskrav til brannsikkerhet. For enkelte betonggulv anbefales ny overflatebehandling. Loft Ingen tiltak anbefales DEKKER Tilstand Det er ikke registrert symptomer som tilsier svekket tilstand i dekkekonstruksjonen. Tiltak Ingen tiltak anbefales YTTERTAK Tilstand Alle tak ble lagt om med ny betongtakstein i Tilstanden synes å være god. I flg. opplysninger fra styret har det vært lekkasjer fra takvinduene. Dette er delvis utbedret fra leverandøren av takvinduene. I nr. 52 ble det registrert tidligere lekkasjer på loftet fra en rørgjennomføring. I nr. 57B i øverste etasje er det registrert malingflass på søppelsjakt, dette er tegn på lekkasje rundt gjennomføring av søppelsjakt. Iht. opplysninger gitt pr. tlf av representant for nr. 59 er utbedringer i 57B iverksatt. Tiltak Lekkasjer fra takvinduer utbedres. Rens av takrenner og ettersyn/kontroll av tak og tekking med hensyn på skader FAST INVENTAR Tilstand og eventuelle tiltak på aktuelle komponenter er medtatt under andre kapitler BALKONGER Tilstand Balkongene ble rehabilitert i 2004 og fremstår tilsynelatende i god stand. Selv om det ikke ble avdekket skader kan det være skjulte skader som følge av korrodert armering. Ny betongundersøkelse er derfor å anbefale. Tiltak For balkonger anbefales ny betongundersøkelse for å avdekke den reelle tilstanden. En betonganalyse består i å ta ut betongprøver for å se på karbonatisering og kloridinnhold. Betongen undersøkes også for bom og korrodert armering. Analysen utføres for et representativt utvalg av balkonger. OBOS Prosjekt AS kan utføre denne typen analyse. juni 2014

18 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.4 juni 2014

19 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side VVS Generelt Herunder vanninnlegg, innvendige vann- og avløpsledninger, varme- og ventilasjonssystem m.m. Generelt for sanitær- og varmetekniske installasjoner er at de er funksjonelle men bærer preg av slit og elde. Tilstand Sanitæranlegg Utvendige stoppekraner skal være avmerket på husvegg med retning og avstand til denne. Innvendig hovedstoppekran er heller ikke tilfredsstillende merket. Levetid for vann- og avløpsrør av denne type er ca. 50 år. Før krigsmateriell har normalt litt lenger levetid. Det er avdekket rustvorter (gjennomrusting) på avløpsrørene enkelte steder i kjellere. Samtlige stengeventiler bør funksjonstestes årlig. Stengeventiler som ikke fungerer tilfredsstillende anbefales byttet. Ventilasjon Stue, soverom og kjøkken har ventil i yttervegg for tilførsel av uteluft. Bad har normalt tilførsel av luft via spalte under dør. Det er viktig at bl.a. bad har god ventilasjon for å lufte ut fuktig luft. Spesielt vinterstid er det viktig å ha god gjennomlufting, slik at ikke fuktig inneluft kondenserer mot kalde flater. Dagens forskrifter påpeker viktigheten av å ha tilfredsstillende ventilasjon for å oppnå et godt inneklima og skjerme bygningskroppen for fukt- og råteskader. Muggskader i boenheter blir mer og mer et vanlig syn og opptrer gjerne i boenheter hvor en for eksempel har etterisolert fasade, skiftet vinduer m.m. og ikke ivaretatt nødvendige tillufts- og fraluftsåpninger. Det er derfor viktig at leilighetene har åpne ventiler på både avtrekks- og tilluftsiden. Det er ikke foretatt inspeksjon av avtrekskanaler. Det er ikke tillatt å kople avtrekksvifter fra bad og/eller kjøkken inn på felles luftepipe da dette kan skape problemer brannteknisk og føre til spredning av matlukt etc. Når det gjelder renhold av avtrekksventiler (bad og kjøkken) er dette normalt beboers anliggende. Det er viktig med rutinemessig vedlikehold. Det virker som både kjeller og loft er godt ventilert. Tiltak Sanitæranlegg Samtlige originale komponenter i sanitæranlegget har overskredet anbefalt brukstid. Dette betyr at vi vil anbefale styret å sette av penger for fremtidig vedlikehold av vann- og avløpsrør. Vi vil da først og fremst anbefale at det startes med et forprosjekt. Man vil da kartlegge og komme med anbefalende løsninger for boligsameiet samt at det vil bli satt opp husleie konsekvenser for de ulike tiltakene. Ventilasjon Rens av avtrekkspiper anbefales utført med et intervall på 30 år. Fettavleiring og gjengroing av kjøkkenavtrekk er en medvirkende årsak til potensiell brannfare og bidrar generelt til dårlig luftskifte i boligene. Rengjøring av slike avtrekk utføres av spesialfirmaer på området. Hver enkelt beboer bør støvsuge og vaske sine ventiler årlig, dette for å opprettholde nødvendig ventilasjon. juni 2014

20 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side ELKRAFT Tilstand Generelle el-anlegg Det elektriske anlegget er i hovedsak i bra stand, alder på deler av anlegget tatt i betraktning. Tilbakemeldinger fra styret forteller om ingen avvik på strømmen. Det vil av sikkermessige årsaker anbefales en kontroll av anlegget. Jordingsanlegg Det er fokus på jordingsproblematikken og den sikkerhet et velfungerende jordingsanlegg har for både mennesker og installasjoner. Dette er viktig med tanke på berøringsspenninger og brann ved eventuelle jordfeil i anlegget. Befaringen viste ingen synlige skader eller feil på jordingsanlegget. Hovedvannkran er lokalisert og jordingsleder er registrert ført helt frem. Inntaks- og stigeledninger Det er lite av inntakskabel som er synlig fordi den er ført i grunn frem til rommet for hovedfordeling. Det som er synlig av originale inntakskabler ble det registrert at disse svetter ganske mye, og det er nok nært forestående å oppgradere/skifte ut disse. Kablene er ikke tørket ut hvor dette er inspisert. Stigekabler til underfordelinger og vaskeri er av nyere type, og det er ikke registrert synlige tegn på skader eller overbelastning. Hovedfordelinger Hovedfordelingene fremstår i forskjellig utforming. Det er utført sporadiske oppgraderinger av utstyr i alle fordelinger, men ingen av disse tilfredsstiller dagens forskriftskrav. Stativene har enkel adkomst fra begge sider, avdekningsløsninger er ikke gode, og det er fare for tilfeldig berøring selv om dette rommet kun skal opereres av autorisert personell. Et av rommene var låsen defekt. Underfordelinger Underfordelingene for vaskeriene i bygget fremstår som ryddige og oversiktlige. Tavlene er av nyere modell og det er automatsikringer, gode avdekningsløsninger, etablert jordskinne, og tilsynelatende oppdatert kursfortegnelse. Kursopplegg for lys og stikk Kursopplegget i boligsameiet er i hovedsak utført som åpen forlegning. Det er på befaring ikke registrert synlige skader eller tegn på overbelastning. Kursopplegget i kjellerarealet rundt fordelinger, gjennomføringer, og tekniske rom er ikke tilfredsstillende, og fremstår som uoversiktlige. Belysningsutstyr Ifølge styrets representant fungerer belysningen i sameiet tilfredsstillende. Alle befarte arealer oppleves som tilstrekklig belyst, og det er ikke registrert skader eller feil på utstyret. Utebelysningen er styrt av fotoceller som er fornuftig plassert. Andre el-installasjoner Porttelefonanlegget fungerer ifølge styrets representant tilfredsstillende. Dørstasjonene med merking oppleves som innbydende og er oversiktlig. Dørstasjonene er i tillegg tilstrekklig belyst. Svarapparatet i befart leilighet hadde ingen tegn på skade, utover normal slitasje. Det er på befaringstidspunktet ikke klart hvor mange enheter som har installert brannvarslingsanlegg, og det er ikke utført testing på befaring. Tiltak Generelle el-anlegg juni 2014