VEDLIKEHOLDSPLAN FOR ØVRE SOGN BORETTSLAG

Transkript

1 S. nr VEDLIKEHOLDSNØKKELEN VEDLIKEHOLDSPLAN FOR ØVRE SOGN BORETTSLAG utarbeidet av: juni 2013

2 Øvre Sogn Borettslag VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.1 INNHOLD Side 0 SAMMENDRAG INNLEDNING Formål Prosjektorganisasjon Eiendom og bygninger Grunnlagsmateriale Referansegrunnlag Energivurderinger Andre forhold TILSTANDSVURDERING... 2 Beskrivelse av konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak 3 VEDLIKEHOLDSPLAN... 3 Årlige vedlikeholdsplaner med investeringsbehov 4 FOTO... 4 Fotografisk dokumentasjon 5 VEDLEGG... 5 Vedlegg med beskrivelse av aktuelle problemområder 6 LEDIG... 6 Avsatt til byggeiers egne notater juni 13

3 Øvre Sogn Borettslag VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side INNLEDNING Styret i Øvre Sogn Borettslag har gitt OBOS Prosjekt AS i oppdrag å utarbeide en vedlikeholdsplan for borettslaget. Borettslaget ligger i bydel Nordre Aker i Oslo kommune og har følgende adresser: Gaustadveien Boligselskapet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnr Vedlikeholdsplanen og tilstandsanalysen gjelder i første rekke bygningsdeler og arealer som defineres som fellesskapets ansvar. Fagfeltene i vedlikeholdsplanen gjelder bygg, elektro og VVStekniske installasjoner. Bygningsdelene er beskrevet nærmere i kapitlene 2 og 3. Rapportens kapittel 2 gir en kortfattet beskrivelse av bygningenes oppbygging basert på arkivreferanse og visuelle observasjoner. Kapittelet gir også en beskrivelse av den enkelte bygningsdels tilstand og aktuelle tiltak. Kapittel 3 er vedlikeholdsplanen som blant annet er generert på bakgrunn av tilstand og tiltak vurdert i kapittel 2. Kostnadsoverslagene er basert på kostnadstall fra egen erfaringsbank i OBOS Prosjekt AS og Holte Prosjekt Kalkulasjonsnøkkel siste versjon. Vår erfaring er at tilbud på byggearbeider kan variere mye mellom høyeste og laveste tilbyder, avhengig av markedssituasjonen i byggebransjen. Kostnadsoverslagene i denne Vedlikeholdsnøkkelen er ment å gi en indikasjon på hva en kan forvente av kostnader basert på gitte forutsetninger. En viktig forutsetning for kostnadsoverslaget er mengdeberegningene. Mengdene i vedlikeholdsplanen må sees på som omtrentlige og gir ikke tilstrekkelig grunnlag for innhenting av tilbud fra entreprenører. I de årlige vedlikeholdsplanene er det i tillegg til kostnader for gjennomføring av de enkelte tiltak, også avsatt kostnader til rigg og drift og til prosjektadministrasjon. Disse kostnadene utgjør henholdsvis 15 % av gjennomføringskostnaden og 7,5 % av gjennomføringskostnaden. Prosentsatsene er basert på gjennomsnittlige erfaringstall og vil variere med tiltakenes sammensetning og omfang. Vedlikeholdsplanen er utarbeidet på bakgrunn av: NS3424 Tilstandsanalyse av byggverk. NS3451 Bygningsdelstabellen. NS3454 Årskostnader for bygninger. Relevante NBI byggdetaljblader. Befaring utføres etter NS 3424 nivå 1, dvs. tilstandsanalyse av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger. Det forutsettes at tiltak kan anbefales etter nivå 1 registrering. Dersom nivå 1 ikke gir tilstrekkelig informasjon for å kunne vurdere tilstand og anbefale riktig tiltak, vil videre tiltak være å undersøke nærmere. I tilstandsanalysens rapport settes da karakter UN i stedet for tilstandsgrad. (Jfr RIF/Norges bygg og eiendomsforening Tilstandsanlyse, innføring og prinsipper av juni 2003, 1 utgave, av Svein Bjørberg). I gitte tilfeller kan det være praktisk å gjennomføre undersøkelser på nivå 2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da vil oppdragsgiver bli konferert med dette, og slike arbeider avtales separat og som tillegg til vårt opprinnelige oppdrag. Det kan også være tilfeller hvor det kreves spesialkompetanse i den videre utredningen. Det vil i så fall fremkomme av teksten hvorfor UN benyttes. juni 13

4 Øvre Sogn Borettslag VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side FORMÅL Med vedlikehold menes de tiltak som må gjennomføres for å opprettholde bygningstekniske, estetiske og funksjonelle kvaliteter. Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting. Løpende vedlikehold eller akutt vedlikehold er arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til ønsket nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk og lignende. Periodisk eller intervallbundet vedlikehold er arbeider som må utføres på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skade. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling. Utskifting av bygningsdeler med kortere levetid enn bygningens brukstid, defineres også som vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis og må skiftes ut. Slike materialer er ofte kalt vedlikeholdsfrie. Enkelte materialer kan ha en levetid som overgår normal brukstid av en bygning. Forenklet skisse av en bygnings livsløp Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle. Selv med jevnt vedlikehold vil en bygning brytes langsomt ned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen opp til opprinnelig standard. Dersom bygningen skal løftes ytterligere opp til en standard over den opprinnelige for å tilfredsstille dagens økende komfortkrav, kreves ombygging. Fra dette punktet starter syklusen igjen med jevnt vedlikehold, sakte nedbryting, utbedring og eventuell ombygging. Skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg gjennom bruksfasen til riving. Det er viktig at den som forvalter bygninger ser disse mekanismene og planlegger deretter. Boligselskapet v/styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig budsjettmessig kontroll over de tiltak som må utføres. Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold. Riktig planlegging av vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Vedlikeholdsnøkkelen er et nyttig hjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt kunne budsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år. juni 13

5 Øvre Sogn Borettslag VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side PROSJEKTORGANISASJON Selskapet: Selskapets navn : Øvre Sogn Borettslag Selskapets kontaktperson : Morten Reymert Adresse : Gaustadveien 143, 0372 Oslo Telefon : Forretningsfører: Firma : OBOS forvaltningsavdeling Adresse : Hammersborgtorg 1, 0179 Oslo Telefon : Epost : obos@obos.no Vedlikeholdsnøkkelen er utarbeidet av: Firma : OBOS Prosjekt AS v/ Thomas Johannesen Postadresse : Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo Besøksadresse : Vitaminveien 1 A, 0485 Oslo Telefon : Telefaks: : Epost : thomas.johannesen@obos.no Hjemmeside : EIENDOM OG BYGNINGER Øvre Sogn Borettslag er beliggende på Gaustad i Oslo kommune. Eiendommen ligger i hovedsakelig i skrånende terreng, med til dels flate områder. Tomten er opparbeidet med variert vegetasjon. Asfaltert adkomst til oppgangene. Bilparkering i garasje eller på oppstillingsplass på nedsiden av parkeringshuset. Eiendommen har gårdsnr. 49 og bruksnr. 21 og 26 i Oslo kommune. Rekkehusene ble oppført i 1988 og består av 2, 3 og 4roms leiligheter, totalt 118 rekkehusleiligheter. Tomten er eiet og har et areal på m 2. Bærekonstruksjon i betong og treverk. Fasader er kledd med liggende trekledning. Det er utført forskjellige vedlikeholdstiltak opp gjennom årene som: 2011 Maling av hus 2010 Maling av hus 2009 Maling av hus 2008 Asfaltering, ballbinge, garasjehus 2007 Knekkvinduene i Dhus 2006 Dhusene 2005 Grøntområdene 2004 Brannsikring 2003 Garasjeporter 2002 Maling/vedlikehold av fasadene juni 13

6 Øvre Sogn Borettslag VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side GRUNNLAGSMATERIALE Beskrivelsen av konstruksjoner baserer seg på visuelle observasjoner under befaringen og informasjon fra arkiv i OBOS. Det ble avholdt befaring i april 2013 hvor følgende var medvirkende: Trygve Grøvdal Styremedlem Øvre Sogn Borettslag Lars Tobiassen VVSkonsulent OBOS Prosjekt AS Ken Haga Elektrokonsulent OBOS Prosjekt AS Thomas Johannesen Byggteknisk konsulent OBOS Prosjekt AS 1.5 REFERANSEGRUNNLAG Tilstandsvurderingen er utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk og systematisert etter NS 3451 Bygningsdelstabellen og med de begrensninger som ligger i vårt tilbud. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er foretatt vurderinger av forhold som naturlig vil høre innunder rutiner som forventes å være inkludert i en internkontroll. Som vedlegg til rapporten følger: Foto fra befaringen av bygningene Definisjoner og referanser Symptomliste bygg Vedlikehold av vinduer Aldring av støpejern, avløpsrør og sluk i badegulv Fakta om radon Vanlige VVS faguttrykk i trinn 1 Energi og energiøkonomisering Informasjon om internkontroll forskriften Planlegging og utbedring av utemiljø Avløpsrør i plast og aldring av støpejernsluk Ventilasjonsforhold i boliger Informasjon om el sikkerhet i boliger Universell utforming Informasjon om avfallshåndtering REFERANSENIVÅ SOM LEGGES TIL GRUNN (Jfr.NS 3424, pkt 3.5). Følgende referansenivå legges til grunn: Aktuelt lovverk og forskrift som var gjeldende da bygningene og bygningskomponenter ble oppført, modernisert etc. Det kan også for enkelte bygningskomponenter være aktuelt å sammenligne eksisterende tilstand med dagens lovverk og forskrifter for f.eks brannsikkerhet. Håndverksmessig utførelse som var vanlig på oppføringstidspunktene. Aktuelle NBI blader og bransjestandarder som var gjeldende på oppføringstidspunktet. Estetiske betraktninger vil ikke bli vurdert, men kommentert. juni 13

7 Øvre Sogn Borettslag VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side ENERGIVURDERINGER Dagens energipriser tilsier at styret bør være bevisst aktuelle energireduserende tiltak. Ved gjennomføring av større vedlikeholdsarbeider, bør det derfor også foretas en energiteknisk vurdering. Det vil for eksempel ved en rehabilitering av fasadene, være naturlig å se på kost/nytteeffekten av en tilleggsisolering. Likeledes vil det være naturlig å vurdere energireduserende tiltak og alternative energikilder ved gjennomføring av arbeider på berederanlegg, fyranlegg og andre energikrevende installasjoner. Beboere og byggeiere i Oslo kommune er i en særstilling når det gjelder tilskudd til gjennomføring av energireduserende tiltak. Gjennom en periode på ca. 10 år fra 1982 til 1992, ble det innbetalt 1 øre pr. kwh til et eget fond som har til hensikt å fremme gjennomføringen av enøktiltak i Oslo. Pr. i dag er fondet på ca. 500 mill. kroner. Avkastningen av fondet benyttes til bistand til energirådgivning og tilskudd til gjennomføring av tiltak. Fondet har spesifikke kriterier for kvaliteten på det arbeidet som utføres, og det stilles som krav at det utarbeides en enøkanalyse av godkjent enøkkonsulent. OBOS Prosjekt AS er ett av firmaene Bymiljøetaten benytter som rådgivere. Oslo kommune Bymiljøetaten enøk Et godt hjelpemiddel i energiarbeidet vil også være årlige tilbakemeldinger om energiforbruk gjennom et energiregnskap. Energiregnskapet gir oversikt over boligselskapets totale energiforbruk, hvordan fordelingen mellom de enkelte energibærere er, og hvordan fordelingen er mellom de forskjellige bruksformål er. 1.7 ANDRE FORHOLD Universell utforming Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universell utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig. For Øvre Sogn Borettslag er det vurdert følgende kriterier; Adkomstforhold: Asfaltert adkomstvei til inngangene Visuelle forhold: Nummerskilt er satt opp på husveggen godt synlig fra gangvei Innvendige forhold: Bygningene har mekanisk avtrekksventilasjon Helse, miljø og sikkerhet På rent generelt grunnlag vil vi her minne om at boligselskaper har minst 4 forskjellige HMS områder som bør vektlegges spesielt: et fungerende internkontrollsystem brannsikkerheten (rømningsveier, brannadferd) sikkerhet for beboerne sikkerhet på lekeplassene juni 13

8

9 Vedlikeholdsnøkkel for: Øvre Sogn Borettslag Kontaktperson / styreleder: Morten Reymert Tlf: Gateadresser Adresse Øvre Sogn Brl. Rekkehus Øvre Sogn Brl. Parkeringshus Øvre Sogn Brl. Velhus Bygningskategori Rekkehus Parkeringshus uspesifisert Oppdragsnummer: Fra OBOS Prosjekt AS har følgende deltatt Navn Lars Tobiassen Ken Haga Thomas Johannesen Rolle VVS fagkonsulent Elektroteknisk fagkonsulent Byggteknisk fagkonsulent

10 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Konstruksjon / materiale / overflate Øvre Sogn Brl. Parkeringshus 20 Bygning generelt Generelle beskrivelser for bygningsdeler Parkeringshus over 2 etasjer oppført i betongkonstruksjon. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det vises til vedlagt rapport fra Ødegård og Lund. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Det vises til vedlagt rapport fra Ødegård og Lund hvor følgende tiltak er anbefalt: Reparasjoner av betongskader, bunn av søyler mest utsatt Ta opp støpeasfalt i en ring rundt søylene Beskytte armeringen katodisk i bunn av søyler inkl. dekke rundt søylene samt bunn av vegger Avsatt en andel katodisk beskyttelse til lokalt på dragere Koble armering sammen der det benyttes KB Katodisk anlegg inkl drift 5 år Re asfaltering / hulkil rundt søyler og vegger Stillas fasade Sliping / sparkling og fugesikring av støpeskjøter fasade Rengjøring alle betongflater CO2 bremsende maling på alle betongflater, ute og inne for å beskyyte mot videre karbonatisering Oppstemplinger i forbindelse med rep søyler Sliping av betong for rengjøre, rette opp overflate Sparkling av fasade for å få en jevnere overflate ( dette er arbeid som blir synlig med en penere overflate) Etablering av sluk, nedløpsrør for å drenere dekke Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 1 av 30

11 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Konstruksjon / materiale / overflate Øvre Sogn Brl. Parkeringshus 41 Generelle anlegg Elanlegg generelt Det generelle elanlegget er fra byggets opprinnelse. Hovedfordeling er plassert i eget rom i kjelleretasje i parkeringshus. Kablingen er forlagt hovedsakelig skjult, men det er også registrert mye åpent forlegning. Strøm til søppelhus styres fra tavle i garasjehus. Øvre Sogn Brl. Parkeringshus 41 Generelle anlegg Jording Elanlegget er jordet fra skjerm på inntakskabel, og utjevnet i armering i dekke fra hovedjordskinne i hovedfordeling. Alle kurser ut fra hovedfordeling har etablert jording. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Tilstanden til anlegget bærer preg av alder og slitasje. Styrets representant rapporterer om få eller ingen avvik. Jordinganlegget ser ut til å være i god stand alder tatt i betraktning. Klemmene fra inntakskabel og hovedjord er tydelig rustet, og det ble observert en tapet skjøt i dekkekant i kjelleretasje.. Det er usikkert hvilken tilstand rent teknisk jordingsanlegget befinner seg i. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1S,1Ø Svikt: Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: 2S,1Ø Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales. Det har den senere tid blitt mer og mer fokus på jordingsproblematikk og den sikkerhet et godt jordingsanlegg har for både mennesker og installasjoner. For å kartlegge jordingsanleggets tekniske tilstand anbefales det å måle jordleders kontinuitet og overgangsmotstand mot jord, samt å bytte klemmer på hovedjordskinne. Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 2 av 30

12 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Konstruksjon / materiale / overflate Øvre Sogn Brl. Parkeringshus 43 Fordeling Hovedfordelinger Hovedfordelingen er bygget som stålplatekapslet skap plassert i eget rom i kjelleretasje i parkeringshus. Fordelingen er utstyrt med hovedbryter, måleranlegg, kurssikringer. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Hovedfordelingen er fra byggeåret og oppleves som uryddig. Kurssikringene er av typen Uz elementsikringer. Det er manglende avdekninger på alle kurssikringer, samt jordskinne. Det ble ikke observert skader eller tegn på overbelastning. Kursfortegnelse er montert på bakside av dør, innbundet i plast, og tilsynelatende oppdatert. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2S,2Ø Svikt: Tiltak Grunnet hovedfordelingens alder og slitasje anbefales det at fordelingen oppgraderes til dagens forskriftskrav, dvs effektbryter, automatsikringer, og montere godkjente avdekningsløsninger. Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 3 av 30

13 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Konstruksjon / materiale / overflate Øvre Sogn Brl. Parkeringshus 44 Lys Kursopplegg Kursopplegg for hele det elektriske anlegget er hovedsakelig utført som skjult anlegg med PN i rør, og delvis som åpent anlegg med PR installasjonskabel på vegg/tak. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Kursopplegget for lys og stikk ser ut til å være i god stand. Det er ikke observert skader eller tegn på overbelastning. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1S Svikt: Tiltak Det anbefales å kontrollere kursopplegget visuelt årlig. Øvre Sogn Brl. Parkeringshus 44 Lys Belysningsutstyr Belysningsutstyret innvendig er utført som en rekke lysstoffarmaturer sentrert i garasjeplan, med avdekninger av plast. Utvendig belysning er det benyttet runde armaturer med opal avdekning ved garasjeporter og inngangsdører. For å belyse området er det montert lyskastere høyt på bygget. Utvendig belysning styres av en lyssensor montert på gavlvegg. Det ble registrert noen mørke lysstoffarmaturer i alle etasjer, og andre armaturer var lyskilden gått. Enkelte armaturer manglet avdekning. Utvendig belysning ser ut til å være i god stand. Armaturer ved dører og porter var avdekningene skitne. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1S,2Ø Svikt: Det anbefales å kontrollere alle armaturer og skifte alle lyskilder som er gått. Samtidig anbefales det å rengjøre alle avdekninger, samt å montere avdekning der disse mangler. Øvre Sogn Brl. Parkeringshus 44 Lys Utstyr for nødlys Det er montert ledelys/markeringslys i parkeringshuset som rømningsvei og ved utganger. Anlegget er forlagt skjult i dekke og forsynt fra hovedfordeling. Nødlyset i parkeringshuset er trolig ikke i god stand. Flere avdekninger var borte og armaturene bærer preg av manglende vedlikehold. Det skal være en diode som indikerer at lampen fungerer og lyskilden er ok, men denne dioden var fraværende. Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 3S Svikt: Det anbefales å utbedre armaturene som er defekte, skifte lyskilder, samt å teste anlegget. Ut over dette anbefales det løpende vedlikehold og en årlig test av anlegget. Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 4 av 30

14 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Konstruksjon / materiale / overflate Øvre Sogn Brl. Parkeringshus 46 Driftsteknisk Utstyr for bygningsdrift Parkeringshuset består av 3 etasjer og det er montert en garasjeport i hver etasje. De elektriske portene er av type Crewford ASSA ABLOY og er forsynt med hver sin kurs fra hovedfordeling. Systemet inneholder sender/mottaker system og hver andelseier har en brikke som gjør at de kan fjernstyre portene. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Garasjeportene ser ut til å være i god stand. Motorene til portene er byttet i senere tid. Styrets representant kjenner ikke til noen rapporterte feil eller avvik på anlegget. Det medfølger en håndbok for service og vedlikehold som er hengt opp ved hver port. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Ingen spesifikke tiltak nødvendig. Det anbefales likevel en årlig kontroll, og rengjøring, av utstyret, samt at styret setter seg inn i håndboken som følger med anlegget. Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 5 av 30

15 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Konstruksjon / materiale / overflate Øvre Sogn Brl. Rekkehus 21 Grunn og fundamenter Grunn og fundamenter generelt Rekkehus uten underetasje er fundamentert med ringmur. Rekkehus i skrånende terreng med underetasje er fundamentert dels med ringmur og dels med betongvegg mot terreng. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er ikke avdekket symptomer som tilsier ujevne setninger. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales for grunn og fundamenter. Øvre Sogn Brl. Rekkehus 21 Grunn og fundamenter Drenering Drenering. Husene antas å være drenert med drensrør og drenerende masser etter vanlig praksis på oppføringstidspunktet. Drensrør er ikke undersøkt. For å finne den reelle tilstanden til dreneringen må det gjøres en nærmere undersøkelse/kontroll. Tilstandsgrad: TGIU Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Det anbefales en nærmere kontroll og karlegging av drenering. Normal levetid for drenering er 20 til 60 år. Normalt intervall for spyling og kontroll av drenering er 1 til 5 år. Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 6 av 30

16 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Konstruksjon / materiale / overflate Øvre Sogn Brl. Rekkehus 22 Bæresystemer Generelle bæresystemer Bygningene har bærekonstruksjon i treverk. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er ikke avdekket symptomer som tilsier svekkelser i bærekonstruksjonen. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales for bærekonstruksjonen. Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 7 av 30

17 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Konstruksjon / materiale / overflate Øvre Sogn Brl. Rekkehus 23 Yttervegger Yttervegger generelt Bakveggene i leilighetstypene som ligger under terreng er i betong med innvendig platekledd vegg, isolert med 15 cm mineralull. Samtlige 2roms leiligheter i 1. etasje har utvendige skillevegger i betong. Disse er isolert utvendig og kledd med trepanel. Alle andre yttervegger er i bindingsverk isolert med 15 cm mineralull, utvendig kledd med liggende trekledning i varierende bredder. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er ikke avdekket eller informert om fuktproblematikk i yttervegger mot terreng. Det kan allikevel være skjulte skader som ikke kunne oppdages på befaringen. Det er ikke avdekket tilstandssvekkelse for yttervegger i tre over grunnmur. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales. Øvre Sogn Brl. Rekkehus 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Velux takvinduer i tre med utvendig aluminiumsbekledning fra byggeåret 1987/88. På befaringen ble det avdekket råteskader i karm på et Velux takvindu. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Velux takvinduer kan utbedres lokalt hvor det er behov, skader meldes inn til styret og behandles fortløpende. Kostnad er ikke satt ettersom omfang kan variere. Øvre Sogn Brl. Rekkehus 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Vinduer og balkongdører i tre med 2lags isolerglass fra byggeåret 1987/88. Enkelte vinduer/dører/glass kan være skiftet ut i senere tid. Vinduer og balkongdører ble sist malt i perioden Vinduene fremstår i varierende stand. Enkelte vinduer har satt seg i karm, og beslag er løsnet, det ble også påpekt trekk i flere leiligheter. Tilstand er satt på bakgrunn av alder og teknisk tilstand. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø Svikt: Det anbefales overflatebehandling av vinduer og balkongdører. Det er lagt til grunn 6 stk. vinduer pr. rekkehusleilighet og 135 balkongdører. Antallet må telles opp ved innhenting av tilbud. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av trevinduer/dører er 2 til 6 år. Normal levetid for trevinduer/dører er 20 til 60 år. Smøring og justering ved behov. Øvre Sogn Brl. Rekkehus 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Inngangsdører i finert tre med glassfylling i dørblad. Enkelte inspiserte dører tettet dårlig mot karm. Ellers fremstod dørene i generelt god forfatning. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Innrapporterte problemer bør utbedres fortløpende. En anbefalt løsning er å engasjere et snekker/tømrerfirma som kan utføre lokale utbedringer. Det er ikke ført kostnad for tiltaket da tidsbruk og omfang ikke er avdekket. Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 8 av 30

18 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Øvre Sogn Brl. Rekkehus 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Knekkvinduer og Velux takvinduer i tre med utvendig aluminiumsbekledning fra byggeåret 1987/88. Punkterte glass ble skiftet ut i Flere vinduer har fuktmerker på treverket i knekkpunkt. Dette skyldes mest sannsynlig kondensvann fra glassruten og/eller utettheter i ramme/karm/tilslutninger. Det er i senere tid påmontert et rennebeslag i knekkpunktet som skal ta unna vann, dette er et forsøk på å begrense vanninntrenging. En leilighet hadde dokumentert råteskade i bindingsverk under vinduskarm. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø Svikt: På bakgrunn av alder og tilstand anbefales det å skifte ut knekkvinduene. I første omgang foretas utskifting av knekkvinduer i 2 5 hus for å finne riktig løsning og kostnadsbilde. Tiltaket er ikke kostnadsført da tilbud ikke er mottatt. Til informasjon: Når det gjelder kondensering, må hver enkelt beboer være klar over at ventilering oppvarming er nødvendig for å unngå kondens. Vinduene bør stå i luftestilling og varmekilde under vindu bør etableres. Øvre Sogn Brl. Rekkehus 23 Yttervegger Utvendig kledning og overflate Liggende trekledning med bord i varierende bredde. Sist overflatebehandlet i perioden Trekledningen er generelt i god teknisk stand. Anbefalt tiltak er basert på normalt vedlikeholdsintervall. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Det anbefales ny overflatebehandling av trekledningen, eventuelle råteskader utbedres fortløpende. Mengdene er ikke målt opp og må betraktes som et grovt anslag. Normal levetid for trekledning er 40 til 60 år. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av trekledning er 6 til 12 år. Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 9 av 30

19 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Konstruksjon / materiale / overflate Øvre Sogn Brl. Rekkehus 25 Dekker Dekker generelt Etasjeskillere innen en og samme leilighet er av isolert bjelkelag. Etasjeskillere mellom leilighetene er i betong. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er ikke avdekket eller informert om tilstandssvekkelser i etasjeskillere. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales. Øvre Sogn Brl. Rekkehus 25 Dekker Gulv på grunn Støpt gulv på grunn. Det er ikke avdekket eller opplyst om tilstandssvekkelser i betonggulvet. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Ingen tiltak anbefales. Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 10 av 30

20 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Konstruksjon / materiale / overflate Øvre Sogn Brl. Rekkehus 26 Yttertak Yttertak generelt Saltak i trekonstruksjoner. De aller fleste har innredet loftet til beboelsesrom. Øvre Sogn Brl. Rekkehus 26 Yttertak Taktekkematerialer Alle yttertak er tekket med Zanda dobbeltkrummet takstein. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er ikke avdekket eller informert om problemer som vannlekkasjer/kondens i takkonstruksjonen. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Stedvis forekomster av mose på takflatene. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1E,1Ø Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales. Det anbefales å fjerne mose fra takflatene. Øvre Sogn Brl. Rekkehus 26 Yttertak Taktekkematerialer Alle yttertak er tekket med Zanda dobbeltkrummet takstein. Taksteinen fremstod generelt i god forfatning og har antakelig lang restlevetid. Stedvis forekomster av mose på takflatene. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1S,1Ø Svikt: Det bør utføres årlig ettersyn av taksteinen. Takstein med brekkasje skiftes fortløpende. Det er kun medtatt takinspeksjon fra bakkenivå i kostnadssammendraget. Det bør også vurderes tiltak der taksteinen ligger synlig i trapperommene. Tilbud på sikringstiltak må innhentes. Normal levetid for takstein er 30 til 60 år. Øvre Sogn Brl. Rekkehus 26 Yttertak Takrenner Takrenner og nedløp Det ble avdekket flere steder avflassing på takrenner og rennekroker. Dette er kun estetiske skader. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1E Svikt: Det anbefales rens av takrenner hver vår og høst for å unngå fortettning/tilstoppelser. Tilbud må innhentes. Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 11 av 30

21 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Øvre Sogn Brl. Rekkehus 26 Yttertak Vindski/Gesims Vindski og gesims i treverk. Sist malt i Vindskier og gesims er generelt i god teknisk stand. Det ble ikke avdekket råteskader på befaring. Anbefalt tiltak er basert på normalt vedlikeholdsintervall. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Det anbefales ny overflatebehandling av vindskier og gesims. Tiltaket ses i sammenheng med overflatebehandling av trekledning og utføres etter samme intervall. Kostnaden for tiltaket er medtatt under tiltak for overflatebehandling av trekledning Normal levetid for vindskier er 15 til 25 år. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vindskier og gesims er 2 til 8 år. Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 12 av 30

22 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Konstruksjon / materiale / overflate Øvre Sogn Brl. Rekkehus 28 Trapper, balkonger m.m. Trapper, balkonger mm generelt Balkonger i trekonstruksjoner Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Siden flere av balkongene er utvidet og vedlikeholdt av den enkelte andelseier, er tilstanden noe varierende. Trekonstruksjonen fremstod generelt i god forfattning. Tilstandsgrad er ikke satt ettersom tilstanden er varierende. Tilstandsgrad: Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales, annet enn normalt vedlikehold som utføres av den enkelte andelseier. Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 13 av 30